BÁO cáo THỊ TRƯỜNG QUÝ 3 2022 bat dong san

BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG QUÝ 3/2022

GIỮA NHỮNG KỲ VỌNG

Part of PropertyGuru Group


KINH TẾ VĨ MÔ VIỆT NAM

Part of PropertyGuru Group


01 KINH TẾ VĨ MÔ VIỆT NAM

Các chỉ số vĩ mô khác ở Việt Nam đa phần tiếp tục xu hướng tích cực,
đặc biệt khi so với thời kỳ cách ly diện rộng vào Q3/21
GDP 9T/22

CPI 9T/22

▲ 8,83%

▲ 2,73%

So với cùng kỳ 9T/21

So với cùng kỳ 9T/21

Tổng DT BLHH & DVTD 9T/221

FDI thực hiện 9T/22

4170,2nghìn tỷ VND

▲ 16,3%

Tăng 21% so với cùng kỳ 9T/21

So với cùng kỳ 9T/21 (đạt 15,43 tỷ USD)

Khách quốc tế 9T/22

Tỷ giá USD/VND T9/22

1872,9nghìn lượt người

▲2,87%

Gấp 16,4 lần so với cùng kỳ 9T/21

So với thời điểm T12/21

1 Tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng 9T/22
Nguồn: Tổng cục thống kê

03


01 KINH TẾ VĨ MÔ VIỆT NAM

Hoạt động doanh nghiệp BĐS cải thiện, tuy nhiên, tăng trưởng tín

dụng hiện ở mức cao và tốc độ giải ngân công vẫn chậm so với chỉ tiêu
Tình hình hoạt động của doanh nghiệp BĐS phục
hồi tích cực sau dịch
Số doanh nghiệp BĐS
9T/21

Tăng trưởng tín dụng 9T/22 của Việt Nam cao
nhất trong vịng 5 năm qua
Tăng trưởng tín dụng (%)

9T/22

Giải ngân đầu tư cơng chậm trễ do vướng mắc ở
khâu giải phóng mặt bằng
Số địa phương chia theo tiến độ giải ngân
Dưới 20%
Từ 50 - 70%

7124

9.5%

5401

Từ 20 - 50%
Trên 70%

10.5%
8.4%

10

7.2%

2

5.1%
1769
998

10

2095
1338
636

870
41

DN đăng ký
mới

DN quay lại
hoạt động

DN ngừng có
thời hạn

DN giải thể

9T/18

9T/19

Nguồn: Tổng cục thống kê, Bộ tài chính, Báo chính phủ

9T/20

9T/21

9T/22

04


01 KINH TẾ VĨ MƠ VIỆT NAM

…

Những chính sách mới dự kiến sẽ đem đến nhiều thay đổi lớn với thị
trường bất động sản trong năm 2023

1

2

2

Nghị định 44/2022/ND-CP

Nghị quyết 18-NQ/TW về đất đai

Nghị định 65/2022/ND-CP

▪ CĐT phải cung cấp thông tin về
dự án và lượt giao dịch BĐS cho
Sở Xây Dựng
▪ Hiệu lực: 15/8/2022

▪ Bỏ khung giá đất, có phương pháp
xác định giá thị trường của đất
▪ Đánh thuế cao với người sở hữu
nhiều nhà đất
▪ Quy định cụ thể phương án bồi
thường / tái định cư nếu người dân
bị thu hồi đát

▪ Nâng cao tiêu chuẩn nhà đầu tư
chuyên nghiệp
▪ Tăng cường minh bạch thông tin,
đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư
▪ Yêu cầu chặt hơn về hồ sơ chào
bán và phương thức phát hành
▪ Xếp hạng tín nhiệm bắt buộc trong
trường hợp cụ thể

Nguồn: Văn bản pháp luật; FiinGroup

05

THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM:
GIỮA NHỮNG KỲ VỌNG

Part of PropertyGuru Group


02 THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM

3 câu chuyện chính trong kỳ báo cáo này
Full year Financial Metrics

GIỮA NHỮNG
KỲ VỌNG

$

XXX.XX

Copyright © PropertyGuru Group
Asia’s Leading Online Property Group. All Rights Reserved.

07


02 THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM: KỲ VỌNG NGUỒN VỐN

1 Tình trạng khát vốn của Chủ đầu tư đã diễn ra từ đầu năm tới nay
Tín dụng đang trên đà tăng trưởng nhanh so với mục tiêu 14% của
Chính phủ trong năm 2022

%
Tăng trưởng tín dụng

Hạn mức tăng trưởng 2022

Giá trị trái phiếu phát hành 2022 giảm mạnh, đặc biệt là nhóm Bất
động sản
Nghìn tỷ VND
Giá trị phát hành TPDN toàn thị trường

16%

Giá trị phát hành TPDN Bất động sản
300

14%
12%

250

10%

200

8%

150

6%
100

4%
50

2%
0%

0

2021

3T/22

6T/22

9T/22

Q4/21

Q1/22

Q2/22

Q3/22

Số liệu tính đến hết 23/09/2022

Nguồn: Tổng cục thống kê, Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam

08

02 THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM: KỲ VỌNG NGUỒN VỐN

1 Khơng chỉ vậy, người mua nhà cũng gặp khó khăn trong việc tiếp
cận vốn
Những khó khăn để mơi giới chốt giao dịch với khách hàng trong thời gian qua:
Khảo sát môi giới (n = 508)
Khách hàng sợ thị trường BĐS tiêu cực nên không dám
đầu tư

183

Khách hàng không vay vốn được để mua BĐS

117

Giá BĐS quá cao so với khách hàng

94

Khách hàng cầm tiền chờ giá BĐS giảm thêm

63

Sản phẩm tôi bán không phù hợp với nhu cầu của khách
hàng (ngồi yếu tố về giá, ví dụ: vị trí)

17

Khác

34
0

Nguồn: Vietnamnet, Nguoilaodong, Tuoitre, Batdongsan.com.vn

40

80

120

160

200

09


02 THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM: KỲ VỌNG NGUỒN VỐN

1 Lĩnh vực Bất động sản sẽ khó thu hút được nguồn vốn tín dụng và
trái phiếu trong tương lai gần
Lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp Bất động sản sẽ đáo hạn vào năm 2023 - 2024
Giá trị trái phiếu doanh nghiệp Bất động sản đáo hạn (Nghìn tỷ VND)
Niêm yết

Chưa niêm yết

300

192.7

200

187.5

109.1

106.9
100

88

77.1
16.5

39.2

39.9
7.6

14

0
2022

Nguồn: Tổng cục thống kê, Fiingroup, Thitruongtaichinhtiente, Vietstock

2023

2024

2025

2026

0.2
Sau 5 năm

010


02 THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM: KỲ VỌNG NGUỒN VỐN

1 Kết luận: Kỳ vọng nới lỏng hạn mức tăng trưởng tín dụng là hồn
tồn có cơ sở

Kỳ vọng thời điểm nới lỏng hạn mức tăng trưởng tín dụng
Khảo sát mơi giới (n = 508)
13%
34%

13%

Cuối năm 2022
Đầu năm 2023
Giữa năm 2023
Cuối năm 2023

40%

Nguồn: Batdongsan.com.vn, VnEconomy, Taichinhtiente, Laodong, Thoibaotaichinh

011


02 THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM: KỲ VỌNG GIAO DỊCH

2 Mức độ quan tâm với BĐS bán tiếp tục giảm trong Q3/22
Biến động mức độ quan tâm BĐS bán trên cả nước
So sánh dữ liệu Q3/22 với Q2/22

Mức độ quan tâm BĐS bán trên cả nước giảm mạnh từ thời điểm T3/22
So sánh dữ liệu T9/22 với T3/22 (Index)
Đất

Chung cư

Nhà riêng

Biệt thự

Nhà mặt phố

Hà Nội
▼1%
Hải Phòng
▼19%

– 9%

Đà Nẵng

▼12%

– 50%
– 25%

+ 8%

TP.HCM
▲6%

– 12%

Cần Thơ
▼14%

T1/22

T2/22

T3/22

T4/22

T5/22

T6/22

T7/22

T8/22

T9/22

012


02 THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM: KỲ VỌNG GIAO DỊCH

2 Người cầm tiền đang tiếp tục chờ thời
Đánh giá biến động lượng giao dịch của môi giới
Khảo sát môi giới (n = 508)
Tăng mạnh (trên 50%)

Tăng (10% đến 50%)

Ổn định (-10% tới 10%)

Giảm (từ -10% tới -50%)

Tiền gửi ròng của cư dân tăng mạnh từ cuối 2021
Tiền gửi ròng của cư dân (Nghìn tỷ VND)

Giảm mạnh (giảm hơn 50%)
100%
90%
80%

3%
8%
16%

140
1%
6%

120

17%

100
80

70%

60%
50%

160

34%
45%

60
40

40%

20

30%
43%

20%
10%

28%

T2/21 T3/21 T4/21 T5/21 T6/21 T7/21 T8/21 T9/21 T10/21 T11/21 T12/21 T1/22 T2/22 T3/22 T4/22 T5/22 T6/22

-20

0%
T6/22

0

T9/22

Nguồn: Batdongsan.com.vn, Ngân hàng Nhà nước

-40

013


02 THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM: KỲ VỌNG GIAO DỊCH

2 Trong khi đó, hiện tượng ngộp đã bắt đầu xuất hiện từ những
người mua bằng vốn vay
Đánh giá của môi giới BĐS về tỷ lệ giao dịch BĐS thực
hiện bằng vốn vay
Khảo sát mơi giới (n = 508)

100%

80%

1 = Ít (0 – 30%)

2 = Trung bình (30 – 50%)

3 = Nhiều (50 – 70%)

4 = Rất nhiều (hơn 70%)

Đánh giá của mơi giới về tỷ lệ người mua BĐS
có nhu cầu ở thực
Khảo sát môi giới (n = 508)

Dưới 30% có nhu cầu ở thực
Từ 30 - 50% có nhu cầu ở thực

9.4%

6.7%

Từ 50 - 70% có nhu cầu ở thực

15.0%

Trên 70% có nhu cầu ở thực

26.6%
6.1%

60%

39.6%

15.4%
40.2%

40%

44.7%

20%

38.8%
19.3%

38.4%

0%
Trung bình cả năm 2021

Q3/2022

Nguồn: Batdongsan.com.vn, VnExpress, VnBusiness, CafeBiz

014


02 THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM: KỲ VỌNG THỊ TRƯỜNG

3 Trung và dài hạn, thị trường BĐS Việt Nam vẫn sẽ được hỗ trợ bởi
nhiều yếu tố cơ bản

GDP tiếp tục đà tăng trưởng bền vững
Tăng trưởng GDP (%)

Giải ngân FDI ổn định qua các năm
FDI giải ngân (Tỷ USD)
7.5

7.0

2019

2.9

2.6

2020

2021

2022f

Nguồn: WorldBank, Tổng cục thống kê, BCG, Wearesocial

20.4

20.0

19.7

19.8

2019

2020

2021

2022f

015


02 THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM: KỲ VỌNG THỊ TRƯỜNG

3 Nguồn cung nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ đáp ứng kịp thời nhu
cầu lớn và cân bằng lại thị trường

Lợi thế của chủ đầu tư Bất động sản khi đầu tư xây dựng Nhà ở xã hội

Tận dụng
quỹ đất

Nguồn: CafeF, Markettimes, Toancanhbatdongsan

Tối ưu
hạ tầng

Khơi thơng
nguồn vốn

Củng cố
uy tín

016


THỊ TRƯỜNG BĐS
HÀ NỘI VÀ MIỀN BẮC

Part of PropertyGuru Group


03 THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI VÀ MIỀN BẮC

Thị trường BĐS Hà Nội giảm nhẹ mức độ quan tâm BĐS bán, tiếp tục
tăng trưởng mạnh mảng BĐS cho thuê
Mức độ quan tâm BĐS Hà Nội
So sánh dữ liệu 3Q/22 (index)

Q1/22

Q2/22

Q3/22

Mức độ quan tâm BĐS bán Hà Nội
Index
Mức độ quan tâm BĐS bán, index1

Mức độ quan tâm BĐS thuê Hà Nội
Index
Mức độ quan tâm BĐS thuê, index1

▼ 3%
+ 13%

+ 1%

–5%

–18%
+ 29%
–2%

▲ 58%

+51%
+ 34%

+ 5%

+40%

2022-Q2

BĐS bán

BĐS cho thuê

2022-Q3

2022-Q2

2022-Q3

Chung cư

Nhà riêng

Chung cư

Nhà riêng

Đất

Biệt thự

Nhà trọ

Văn phòng

Nhà mặt phố

Nhà mặt phố

018


03 THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI VÀ MIỀN BẮC

Thị trường chung cư bán Hà Nội có mức độ quan tâm tăng nhẹ, giá
bán vẫn tiếp tục đà tăng tốt ở phân khúc Trung cấp
Biến động mức độ quan tâm chung cư bán Hà Nội
Index
▲5%

Q2/22
▼1%
▼1%

▲6%

▼8%

▲8%
▲5%

Nam Từ Hà
Đơng

Liêm

Hồng
Mai

Cầu
Giấy

Q3/22

▲1%

Thanh Bắc Từ Hai Bà Tây Hồ
Xuân
Liêm Trưng

▲8% ▲20%

Long
Biên

Đống
Đa

▼8% ▲24%
Thanh Ba Đình
Trì

Biến động giá bán chung cư Hà Nội
So sánh dữ liệu Q3/22 và Q3/21 (%)

+ 10%

Cao cấp (>50 triệu VND/m2)

2021-Q3

2021-Q4

+ 18%

Trung cấp (30 - 50 triệu VND/m2)

+ 7%

Bình dân (<30 triệu VND/m2)

2022-Q1

2022-Q2

2022-Q3

019


03 THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI VÀ MIỀN BẮC

Trong khi đó, thị trường cho thuê chung cư Hà Nội tiếp tục ghi nhận
tăng trưởng giá thuê và mức độ quan tâm tại nhiều quận
Chung cư cho thuê

Giá thuê1

Cầu Giấy

▲15%

▲6%

Hoàn Kiếm
▲10%

▲7%

Hà Đông
▲10%

Tây Hồ
▲16%

▲13%

Nam Từ Liêm
▲14%

Mức độ quan tâm1

▲35%

Hai Bà Trưng

▼5%

▲8%

1 So sánh dữ liệu Q3/22 so với Q2/22

▲10%

020


03 THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI VÀ MIỀN BẮC

Mức độ quan tâm nhà phố bán Hà Nội ghi nhận tăng trưởng tốt tại
một số quận trung tâm
Biến động mức độ quan tâm nhà phố bán Hà Nội
Index
▲18%

Q2/22

▲9%
▼12% ▼2%

▲20% ▲32%

▼12% ▼8%

Q3/22

▲21%
▲1%
▲6% ▲36%

Cầu
Giấy

Đống
Đa

Hà
Đơng

Hai Bà
Trưng

Hồn Ba Đình Long
Biên
Kiếm

Tây Hồ Hồng
Mai

Thanh Nam Từ Bắc Từ
Xuân
Liêm
Liêm

Lợi suất cho thuê nhà phố tại Hà Nội
Lợi suất cho thuê (%)

3.2%

2019

2.9%

2020

3.0%
2.5%

2021

9T/2022

021


03 THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI VÀ MIỀN BẮC

Đồng thời, giá thuê nhà phố Hà Nội cũng tăng mạnh tại các quận
trung tâm
Nhà phố cho th
Giá th1

Ba Đình

▲11%

▼4%

Đống Đa
▲9%

▲30%

Hà Đơng
▲0%

Tây Hồ
▲27%

▲48%

Thanh Xuân
▼7%

Mức độ quan tâm1

▲9%

Hoàng Mai

▼8%

▲17%

1 So sánh dữ liệu Q3/22 so với Q2/22

▲10%

022


03 THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI VÀ MIỀN BẮC

Giá bán nhà riêng Hà Nội chỉ tăng nhẹ so với quý trước, và mức độ
quan tâm giảm mạnh ở nhiều quận
Nhà riêng bán
Giá bán1

Cầu Giấy

▲5%

▲1%

▲2%

▼8%

Hai Bà Trưng
▲1%

▼10%

Hà Đông
▲0%

▼15%

Long Biên

Thanh Xuân
▲1%

▲0%

▲4%

Đống Đa
▲0%

Mức độ quan tâm1

Tây Hồ

▼12%

Hoàng Mai

▼11%

▲1%

1 So sánh dữ liệu Q3/22 so với Q2/22

▼9%

023

03 THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI VÀ MIỀN BẮC

Mức độ quan tâm đất nền Hà Nội sụt giảm mạnh, kéo theo giá bán
bắt đầu có dấu hiệu giảm ở nhiều quận, huyện
Đất nền bán
Giá bán1

Hồi Đức
▲5%

▼17%

▼1%

▼18%

▼8%

Long Biên
▼10%

▼39%

Thanh Trì
▼9%

▼30%

Đơng Anh

Quốc Oai
▼1%

Sóc Sơn
▲4%

Hà Đông
▲1%

Mức độ quan tâm1

▼21%

Gia Lâm

▼24%

▲2%

1 So sánh dữ liệu Q3/22 so với Q2/22

▼28%

024


03 THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI VÀ MIỀN BẮC

Giá bán nhà riêng miền Bắc tăng trưởng tốt tại Quảng Ninh và Bắc Giang
Biến động giá bán nhà riêng tại một số tỉnh miền Bắc
Triệu VND/m2

Q2/22

▲3%

60
50

Q3/22

▲21%

▼8%

40

▼10%

▲21%

30
20
10
0
Bắc Ninh

Hưng Yên

Hải Phòng

Quảng Ninh

Bắc Giang

025