Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội

Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐIỀU CHỈNH PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA HÀ NỘI
LỜI NÓI ĐẦU
Bất động sản là nguồn tài sản lớn của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ
quan đơn vị cũng như của mỗi gia đình hay cá nhân. Cùng với sự phát triển của
các hoạt động kinh tế, nhu cầu sử dụng bất động sản để phục vụ sản xuất và đời
sống ngày càng tăng làm cho bất động sản cũng được mua bán trao đổi trên thị
trường và trở thành hàng hóa bất động sản. Từ đó thị trường bất động sản bắt
đầu được hình thành và phát triển với tốc độ ngày càng nhanh chóng.
Tại Hà Nội thị trường bất động sản chính thức được công nhận và phát
triển từ sau khi Luật đất đai 1993 ra đời. Bộ luật này đã lần đầu tiên cho phép
các đối tượng đã được giao đất ổn định được phép chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp....và đồng thời cũng tạo điều kiện cho
các chủ sở hữu tài sản trên đất gồm nhà cửa, công trình xây dựng, vật kiến trúc
trên đất có thể chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại....Tất cả
những đổi mới trong quy định của pháp luật đã góp phần tạo điều kiện cho thị
trường bất động sản được phát triển lành mạnh, công khai và đạt được nhiều kết
quả đáng kể trong thời gian vừa qua.
Hiện nay thị trường bất động sản của Hà Nội nói riêng và của cả nước nói
chung đều được định hướng phát triển theo quan điểm kết hợp cả phát triển theo
cơ chế thị trường nhưng vẫn chịu sự quản lý, điều tiết của Nhà Nước. Việc phát
triển thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường tuy có nhiều kết quả nhưng
bên cạnh đó cũng xuất hiện các khuyết tật mà tự bản thân thị trường không giải
quyết được. Đối với một thủ đô lớn như Hà Nội, biểu hiện của các khuyết tật và
những vấn đề còn tồn tại yếu kém của thị trường bất động sản càng rõ rệt và khó
giải quyết hơn so với các địa phương khác. Những mặt trái của thị trường bất
động sản cần giải quyết để thị trường phát triển lành mạnh và có hiệu quả hơn đó
là hiện tượng đầu cơ trục lợi đất đai và bất động sản, hiện tượng sốt bất động sản,
cầu ảo, thiếu thông tin trên thị trường bất động sản, khan hiếm cung cục bộ, trốn
Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 1 Quản lý địa chính 46

Thc trng v gii phỏp iu tit phỏt trin th trng bt ng sn ca H Ni
thu, th trng phỏt trin khụng cõn i.... V ch cú Nh nc vi nhng cụng
c ca mỡnh mi cú th khc phc v dn gii quyt c tt c nhng khuyt tt
ny ca th trng bt ng sn.
Chớnh vỡ nhng iu ny, em ó chn nghiờn cu ti Thc trng v
gii phỏp iu tit phỏt trin th trng bt ng sn ca H Ni lm ti
thc tp tt nghip ca mỡnh.
Mc tiờu nghiờn cu: ú l qua vic tỡm hiu nhng vn lý lun v th
trng bt ng sn v s iu tit ca Nh nc i vi th trng bt ng sn
cựng vi thc trng phỏt trin ca cỏc loi th trng bt ng sn c th ca H
Ni t ú cú th thy c kt qu cng nh nhng mt cũn tn ti, hn ch
trong vic iu tit phỏt trin th trng bt ng sn H Ni, nhm xut
cỏc gii phỏp cỏc c quan Nh nc cú th iu tit thỳc y s phỏt trin ca
th trng bt ng sn trong thi gian ti ca H Ni.
i tng, phm vi nghiờn cu: nghiờn cu lnh vc t ai v bt ng
sn trờn a bn th ụ H Ni vi nhng vn ch yu liờn quan n mụi
trng v mụ tỏc ng n th trng bt ng sn.
Phơng pháp nghiên cứu: t i lấy ph ơng pháp duy vật biện chứng và duy
vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặt chẽ với các phơng pháp
khác nh phơng pháp thống kê, phơng pháp chuyên gia, phơng pháp tổng hợp, phân
tích, so sỏnh và xem xét thực tiễn th trng bt ng sn v.v.
Kết cấu đề án: Đề án này bao gồm 3 chơng:
Chơng I: Cơ sở lý luận về thị trờng bất động sản và điều tiết của Nhà nớc đới
với thị trờng bất động sản
Chơng II: Thực trạng phát triển và điều tiết thị trờng bất động sản ở Hà Nội
Chơng III: Các giải pháp nhằm điều tiết phát triển thị trờng bất động sản Hà
Nội
Do kin thc v thi gian cú hn nờn ti ca em khụng trỏnh khi thiu
sút v hn ch. Em rt mong nhn c ý kin úng gúp ca cỏc thy cụ ti
ca em c hon thin hn. Em xin chõn thnh cm n cụ giỏo Th.s V Th Tho

Sinh viờn: Lu Thanh Thỳy 2 Qun lý a chớnh 46
Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội
và các anh chị tại Trung tâm giao dịch bất động sản Hà Nội đã giúp đỡ em hoàn
thành đề tài này.
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ ĐIỀU TIẾT CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
I/ Thị trường bất động sản:
1.Khái niệm thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát
triển của sản xuất hàng hóa bất động sản hay nói cách khác thị trường bất động
sản chỉ ra đời trong xã hội xuất hiện các quan hệ giao dịch về hàng hóa bất động
sản và các quan hệ giao dịch này được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa
tiền tệ. Có nhiều quan niệm cũng như cách hiểu khác nhau về thị trường bất
động sản chẳng hạn trong thời kỳ sơ khai người ta coi thị trường bất động sản là
thị trường đất đai vì trong thời kỳ này các giao dịch trong thị trường bất động
sản chủ yếu là giao dịch liên quan đến đất. Khi chế độ sở hữu về đất đai được
xác lập, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì theo
đó các quan hệ mua bán chuyển nhượng đất đai xuất hiện biến đất đai trở thành
hàng hóa bất động sản đầu tiên trong thị trường. Như vậy sự ra đời và phát triển
thị trường bất động sản gắn liền với quá trình đất đai trở thành hàng hóa. Theo
thời gian các hoạt động giao dịch trong thị trường bất động sản không chỉ bó
buộc ở hàng hóa đất đai mà mở rộng ra cả giao dịch các công trình xây dựng
trên đất từ đó xuất hiện quan niệm coi thị trường bất động sản là thị trường nhà
đất với các giao dịch chủ yếu trên thị trường là mua bán nhà và chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên quan niệm này vẫn chưa thể hiện đầy đủ mà đó
mới chỉ là nghĩa hẹp của thị trường bất động sản vì hàng hóa bất động sản khác
các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán mà còn là đối tượng
của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm…
Do vậy thị trường bất động sản hoàn chỉnh phải được hiểu một cách khái

quát là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua các
Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 3 Quản lý địa chính 46
Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội
quan hệ hàng hóa tiền tệ trong một không gian và thời gian nhất định. Các giao
dịch về bất động sản được nói đến ở đây là các giao dịch liên quan đến bất động
sản như mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản, cho thuê, thế
chấp, bảo hiểm, các dịch vụ liên quan đến bất động sản…Vì vậy thị trường bất
động sản có thể được định nghĩa là nơi mà hàng hóa và dịch vụ bất động sản
được trao đổi dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ và yếu tố không gian, thời
gian khi các giao dịch bất động sản diễn ra.
2. Phân loại thị trường bất động sản:
Có nhiều cách để phân loại thị trường bất động sản tùy theo mục tiêu nghiên
cứu, cách tiếp cận, tiêu thức phân loại. Do đó có một số cách phân loại sau:
Nếu dựa vào loại hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị
trường bất động sản thành các loại thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị
trường bất động sản dịch vụ, thị trường bất động sản văn phòng công sở, thị
trường bất động sản công nghiệp, nông nghiệp….Việc phân chia theo tiêu thức
này giúp cho ta dễ dàng trong việc thống kê số lượng bất động sản từng loại để
có hướng điều tiết cho thích hợp.
Nếu dựa vào loại hình giao dịch ta có thể phân chia thị trường bất động
sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và
bảo hiểm. Việc phân chia theo loại hình giao dịch này giúp cho các nhà đầu tư
kinh doanh bất động sản lựa chọn được hướng đầu tư cho phù hợp với khả năng
và điều kiện của mình.
Nếu dựa vào trình tự tham gia ta có thể phân chia thị trường bất động sản
thành thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Trong đó thị trường sơ cấp là thị
trường mà các giao dịch bất động sản diễn ra giữa một bên chủ thể là Nhà Nước
một bên là người dân, còn thị trường thứ cấp là thị trường mà các hoạt động giao
dịch bất động sản diễn ra giữa những người sử dụng đất với nhau.
Dựa vào mức độ kiểm soát của pháp luật của Nhà Nước người ta phân

chia thị trường bất động sản thành thị trường chính thức là thị trường có kiểm
soát và thị trường phi chính thức là thị trường không được kiểm soát. Trước khi
có luật đất đai năm 2003 ra đời ở nước ta có tới 70% giao dịch trên thị trường
Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 4 Quản lý địa chính 46
Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội
bất động sản là giao dịch ngầm, không được Nhà Nước kiểm soát gây thất thu
rất lớn cho NSNN, nhưng từ sau khi có luật đất đai 2003 ra đời số lượng giao
dịch ngầm đã giảm đi đáng kể và cho đến nay thì khoảng 80% giao dịch bất
động sản là giao dịch chính thức, chỉ còn khoảng 20% là giao dịch phi chính
thức. Nhà Nước ta trong thời gian gần đây đã có những biện pháp hữu hiệu để
quản lý thị trường bất động sản, cố gắng để số lượng giao dịch ngầm bị hạn chế
đến mức thấp nhất và đây là bước tiến bộ rất lớn của thị trường bất động sản của
ta trong những năm qua.
Việc phân loại thị trường bất động sản như trên sẽ giúp cho Nhà Nước,
các nhà quản lý nhìn nhận phân tích thị trường bất động sản được đầy đủ, toàn
diện tất cả mọi khía cạnh để từ đó có thể đưa ra những giải pháp, những chính
sách điều tiết phát triển thị trường bất động sản có hiệu quả cao.
3. Những đặc điểm của thị trường bất động sản:
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa rất đặc biệt khác với các hàng hóa
thông thường khác như hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, lâu bền, khan
hiếm, có giá trị rất cao, có tính dị biệt, mang nặng yếu tố tập quán, chịu sự chi
phối mạnh của pháp luật…. Vì vậy thị trường bất động sản cũng có những đặc
điểm riêng khác biệt với thị trường của các loại hàng hóa khác.
Một nét đặc biệt của thị trường bất động sản đó là tính cách biệt giữa hàng
hóa với địa điểm giao dịch. Đối với các hàng hóa thông thường địa điểm giao
dịch thường ở nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch còn đối với hàng hóa bất
động sản địa điểm giao dịch thông thường cách biệt với hàng hóa bất động sản
giao dịch. Nguyên nhân là do hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, còn hoạt
động giao dịch bất động sản có thể diễn ra tại rất nhiều địa điểm khác nhau do
vậy không thể mang hàng hóa bất động sản đến nơi giao dịch được. Ngoài ra

giao dịch bất động sản cũng không đơn giản như các hàng hóa khác mà giao
dịch này diễn ra trong một thời gian tương đối dài do vậy dễ chịu ảnh hưởng bởi
các biến động của thực tế.
Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi
ích chứa đựng trong bất động sản. Đó là do đặc điểm của đất đai không có sự hao
Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 5 Quản lý địa chính 46
Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội
mòn hay bị mất đi trong quá trình sử dụng và người sử dụng đất thì chỉ mong
muốn quyền hay lợi ích do đất đai mang lại cho họ. Hơn nữa ở nước ta đất đai là
sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và trao cho người dân quyền
sử dụng đất phù hợp vì vậy tất cả các giao dịch về đất đai chỉ là giao dịch quyền
sử dụng đất.
Ngoài ra thị trường bất động sản mang tính vùng và khu vực rất sâu sắc so
với các hàng hóa khác đó là do đặc điểm của bất động sản là gắn liền với điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Chính vì đặc điểm
này mà khi nghiên cứu thị trường bất động sản cần phải đặt chúng trong từng
vùng cụ thể, xem xét thị trường gắn liền với các điều kiện cụ thể của khu vực
đó, không thể lấy đánh giá thị trường ở khu vực này áp dụng cho khu vực khác.
Thực tế hiện nay ta có thể thấy thị trường bất động sản ở các đô thị, các khu vực
đang trong quá trình đô thị hóa, các khu vực trung tâm…thường có quy mô và
trình độ phát triển cao hơn, sôi động hơn, có sức ảnh hưởng rất cao đến thị
trường bất động sản của các khu vực khác. Vì vậy các chính sách của Nhà Nước
để điều tiết phát triển thị trường bất động sản chủ yếu thường tập trung vào
những khu vực trung tâm này.
Thị trường bất động sản còn là một thị trường không hoàn hảo đó là do
hai nguyên nhân chính. Nguyên nhân thứ nhất là do các thông tin về hàng hóa
bất động sản và thị trường bất động sản không đầy dủ và không được phổ biến
rộng rãi như các hàng hóa khác. Thông thường người mua không được cung cấp
đầy đủ thông tin về bất động sản, mà thậm chí cả người chủ của bất động sản
nhiều khi còn không nắm hết về bất động sản của mình. Nguyên nhân thứ hai là

do số lượng người tham gia cung và cầu bất động sản có số lượng nhỏ, không
thể cạnh tranh hoàn hảo được làm cho giá cả bất động sản không phải là giá
cạnh tranh hoàn hảo, thị trường bất động sản rất dễ rơi vào tình trạng sốt bất
động sản do lượng cung bất động sản quá thấp so với cầu.
Trong thị trường bất động sản cung bất động sản thông thường phản ứng
chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản. Điều này là do đặc
điểm của bất động sản cần có thời gian để tạo ra chúng, để xây dựng được một
Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 6 Quản lý địa chính 46
Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội
bất động sản cung cho thị trường phải trải qua một thời gian tương đối dài trong
khi đó cầu bất động sản lại lên xuống trong ngắn hạn với tốc độ cao. Ngoài ra
cung bất động sản có giới hạn không thể tăng liên tục trong khi đó cầu bất động
sản lại luôn tăng do nhu cầu sử dụng bất động sản phục vụ cho đời sống ngày
càng cao, điều này đã làm cho cung bất động sản trong ngắn hạn luôn đi sau cầu.
Do vậy giá cả bất động sản trong ngắn hạn thường do cầu quyết định, do sự mất
cân đối giữa cung cầu quyết định. Thông thường giá cả bất động sản luôn có xu
hướng tăng theo thời gian do cầu bất động sản luôn tăng mà cung không thể
phản ứng kịp nên những cơn sốt đất xảy ra là không thể tránh khỏi. Vì vậy sự
can thiệp của Nhà Nước với những chính sách điều tiết thích hợp để tăng cung
bất động sản, góp phần giảm sốt đất là điều rất cần thiết và cấp bách trong giai
đoạn hiện nay.
Thị trường bất động sản còn có đặc điểm là thị trường khó thâm nhập, đòi
hỏi phải có tư vấn chuyên nghiệp, việc tham gia hoặc rút khỏi thị trường là vấn
đề rất khó khăn phức tạp mất rất nhiều thời gian. Nguyên nhân là do hàng hóa
bất động sản không được bày bán trên thị trường như các hàng hóa khác, người
mua và bán không phải đều là những người có hiểu biết đầy đủ về bất động sản
và có kinh nghiệm trong giao dịch bất động sản nên đòi hỏi phải có những nhà
tư vấn, môi giới giúp cho các giao dịch bất động sản được tiến hành thuận lợi
hơn. Mặt khác bất động sản thường có giá trị rất lớn và tính thanh khoản lại rất
chậm, việc mua bán không thể nhanh chóng và đơn giản được vì vậy mà các nhà

đầu tư tham gia vào thị trường cần phải tính toán kỹ lưỡng, có định hướng đầu
tư dài hạn.
Một đặc điểm quan trọng khác của thị trường bất động sản là chịu sự chi
phối của yếu tố pháp luật và bị ảnh hưởng rất mạnh bởi các chính sách của Nhà
Nước. Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn và nhu cầu về bất động sản lại
rất cao nên việc quản lý của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản bằng
pháp luật là điều rất cần thiết để đảm bảo tính pháp lý cho các giao dịch và đồng
thời đảm bảo không bị thất thu cho ngân sách Nhà Nước. Các chính sách điều
tiết, công cụ điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản cần phải
Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 7 Quản lý địa chính 46
Thc trng v gii phỏp iu tit phỏt trin th trng bt ng sn ca H Ni
c tớnh toỏn, cõn nhc k cng m bo th trng hot ng cú hiu qu
v t c nhng mc tiờu ó ra.
4. Cỏc ch th tham gia th trng bt ng sn:
Mt ch th quan trng khụng th thiu trong th trng bt ng sn ú
l Nh Nc vi vai trũ iu tit, qun lý i vi s phỏt trin ca th trng.
Th trng bt ng sn cú rt nhiu c im khỏc bit vi cỏc loi th trng
hng húa khỏc vỡ vy trong th trng ny tim n rt nhiu khuyt tt lm hn
ch s phỏt trin ca nú nh hin tng u c, thiu thụng tin v bt ng sn
giao dch, cung thp hn cu gõy st giỏ bt ng sn Nhng khuyt tt ny
khụng ai cú th gii quyt c ngoi Nh Nc vi cỏc phng phỏp v cụng
c qun lý ca mỡnh nh cỏc bin phỏp v mt hnh chớnh, kinh t u cú tỏc
ng mnh m vo th trng bt ng sn. Ngoi ra s tham gia ca Nh Nc
vo th trng bt ng sn cũn giỳp cho th trng cú c nhng bc i
ỳng, hiu qu v ngy cng phỏt trin hn.
Th trng bt ng sn vi hng húa trong th trng l bt ng sn vỡ
vy khụng th thiu hai ch th quan trng l ngi cung v ngi cu bt ng
sn vỡ khụng cú hai ch th ny thỡ khụng th hỡnh thnh nờn th trng bt ng
sn. Ch th tham gia cung v cu hng húa bt ng sn vo th trng ú l
cỏc t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn trong v ngoi nc. Hin nay nc ta vi

chớnh sỏch m ca thu hỳt u t ca nc ngoi nờn ch th l ngi nc
ngoi tham gia vo th trng bt ng sn trong nc ang ngy cng gia
tng v cng úng gúp ỏng k vo s phỏt trin chung ca th trng bt ng
sn.
Th trng bt ng sn hot ng c ngoi hng húa l bt ng sn
ra cũn cn cú tin t giao dch vỡ vy trong th trng cn cú nhng ch th
cung cp vn tin t cho cỏc giao dch bt ng sn. Nhng ch th ny bao gồm
các ngân hàng thơng mại, các tổ chức tài chính tín dụng, cỏc công ty bảo hiểm v.v.
Đó là những ngời cấp vốn, gi vn cho các nhà đầu t dới dạng các khoản vay,
khon gi có kì hạn, và phần họ nhận đợc là tiền trả lãi từ vốn vay của các nhà đầu
t.
Sinh viờn: Lu Thanh Thỳy 8 Qun lý a chớnh 46
Thc trng v gii phỏp iu tit phỏt trin th trng bt ng sn ca H Ni
th trng bt ng sn cú th hot ng c trụi chy v cú hiu qu
khụng th khụng nhc n s tham gia ca cỏc nh hot ng trong lnh vc
dch v bt ng sn ú l cỏc nh t vn, nh mụi gii, nh nh giỏ v thm
nh giỏ, nh qun lý v nhng ngi qung cỏo bt ng sn. Tt c cỏc ch th
ny tham gia th trng bt ng sn vi vai trũ trung gian giỳp cho cỏc hot
ng giao dch trong th trng bt ng sn din ra thun li hn.
Ngoi cỏc ch th chớnh nờu trờn trong th trng bt ng sn cũn cú cỏc
ch th khỏc úng vai trũ l nhng ngi to lp xõy dng nờn bt ng sn bao
gồm các nhà thầu xây dựng, những ngời xây dựng kt cu hạ tầng cho các khu t,
các nhà quy hoạch đất đai, nhng nh kiến trúc s ... Đây là những nhà chuyên môn
trong lĩnh vực xõy dng và thờng thực hiện công việc theo hợp đồng ký kết với
chủ đầu t bt ng sn. Mt khỏc hin nay trong th trng bt ng sn cũn cú
cỏc hip hi bt ng sn c thnh lp bo v quyn, li ớch hp phỏp ca
cỏc hi viờn l cỏc t chc, cỏ nhõn hot ng kinh doanh bt ng sn.
5. Cung, cu v giỏ c trong th trng bt ng sn:
5.1. Cu trong th trng bt ng sn:
5.1.1. Khỏi nim:

Cu bt ng sn l khi lng hng húa bt ng sn m ngi tiờu dựng
chp nhn, mong mun v cú kh nng thanh toỏn vi mt mc giỏ nht nh
cú c bt ng sn ú ti mt thi im nht nh.
Ai cng cú nhu cu v bt ng sn phc v cuc sng ca mỡnh nhng
khụng phi mi nhu cu u tr thnh cu bt ng sn vỡ khụng phi tt c mi
ngi u cú kh nng thanh toỏn cho nhu cu tiờu dựng bt ng sn ca
mỡnh. Vỡ vy iu kin xut hin cu v bt ng sn trờn th trng bao gm
s xut hin ca nhu cu v bt ng sn m nhu cu ny khụng th t tha món
cn phi tỡm kim trờn th trng loi bt ng sn m mỡnh cn v phi cú
ngun lc ti chớnh m bo kh nng thanh toỏn cho cỏc nhu cu ny.
5.1.2. Phõn loi cu bt ng sn: Cu v bt ng sn cú th phõn loi theo 2
tiờu thc ú l theo ch th v theo loi bt ng sn.
5.1.2.1. Phõn loi cu theo ch th:
Sinh viờn: Lu Thanh Thỳy 9 Qun lý a chớnh 46
Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội
Nếu phân loại theo tiêu thức này ta có hai loại cầu bất động sản chủ yếu là
cầu tiêu dùng và cầu đầu tư bất động sản.
Cầu tiêu dùng bất động sản là cầu của những người thực sự có nhu cầu tiêu
dùng về bất động sản. Những người này thường chưa có bất động sản vì vậy họ
có cầu về bất động sản không vì mục đích kinh doanh mà dành cho mục đích
tiêu dùng, phục vụ cho cuộc sống của chính mình.
Cầu đầu tư bất động sản hay còn gọi là đầu cơ bất động sản xuất hiện trong
điều kiện giá cả bất động sản trên thị trường có xu hướng tăng cao, một bộ phận
những người đã có nhà ở không có nhu cầu sử dụng thêm bất động sản nhưng có
tiền nhàn rỗi nên họ đầu tư tiền vào bất động sản, tích trữ bất động sản trờ đến
khi được giá sẽ bán kiếm lời. Hiện nay đầu cơ đang diễn ra khá phổ biến ở nước
ta và đây có thể nói là nguyên nhân chính làm cho giá bất động sản ngày càng
cao do sự mua đi bán lại đẩy giá lên cao của các nhà đầu cơ. Chính hiện tượng
đầu cơ đã làm cho những người có cầu tiêu dùng thực sự bất động sản khó tiếp
cận được với thị trường bất động sản, làm tăng giả tạo cầu trên thị trường, gây

lũng đoạn thị trường.
Cầu bất động sản hiện nay ngày càng tăng cao nhưng trong đó cầu đầu tư
bất động sản chiếm một tỷ lệ rất lớn vì vậy để điều tiết thị trường một biện pháp
cần thiết đó là làm sao hạn chế được hiện tượng đầu cơ bất động sản.
5.1.2.2. Phân loại cầu theo loại bất động sản:
Hiện nay cầu bất động sản theo loại hình bất động sản có rất nhiều loại
nhưng tập trung chủ yếu vào một số dạng bất động sản thiết yếu như cầu về nhà
ở, đất ở, chung cư cao cấp, nhà vườn biệt thự, văn phòng cho thuê, bất động sản
công nghiệp, bất động sản dịch vụ, du lịch, bất động sản các công trình công
cộng, giao thông…..
Nền kinh tế càng tăng trưởng và phát triển thì cầu về các loại bất động sản
này càng tăng cao với quy mô ngày càng lớn để có thể đáp ứng được sự phát
triển nhanh chóng của đất nước, phục vụ được ngày càng tốt hơn mọi nhu cầu
trong cuộc sống hiện đại của con người.
5.1.3. Các nhân tố tác động đến cầu:
Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 10 Quản lý địa chính 46
Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội
Có rất nhiều nhân tố tác động làm thay đổi cầu về bất động sản với cường
độ khác nhau. Trong đó có ba nhân tố tác động rất mạnh đến cầu bất động sản là
dân số, thu nhập và quá trình đô thị hóa đều làm cho cầu bất động sản tăng cao
và nhanh chóng trong thời gian gần đây.
Dân số trong những năm gần đây ở Việt Nam và đặc biệt là ở các thành phố
lớn như thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh có sự gia tăng nhanh chóng
trong khi diện tích ở các thành phố này thì lại hạn chế. Sự gia tăng dân số ở các
thành phố lớn, các khu vực trung tâm do hai nguyên nhân chính: một là sự gia
tăng dân số tự nhiên do tỷ lệ sinh cao hơn tỷ lệ tử nhờ sự tiến bộ của y học hiện
đại, hai là do sự di dân chủ yếu là dân từ các vùng nông thôn nghèo ra thành phố
kiếm việc làm và những người có khả năng về kinh tế ở các tỉnh cũng muốn được
sinh sống và làm việc ở thành phố. Chính sự gia tăng dân số không những làm
tăng nhu cầu về diện tích và số lượng nhà ở mà còn kéo theo sự gia tăng nhu cầu

về các hoạt động dịch vụ thương mại, du lịch, văn hóa, y tế, giáo dục từ đó làm
tăng nhu cầu về đất đai để xây dựng các công trình này phục vụ người dân.
Nhu cầu về bất động sản mà không có khả năng thanh toán thì cũng không
trở thành cầu bất động sản vì vậy thu nhập là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng
đến khả năng thanh toán của người dân từ đó ảnh hưởng đến cầu bất động sản
trong thị trường. Hiện nay thu nhập bình quân trên đầu người ở nước ta đang có
xu hướng tăng cao và cao nhất là ở các thành phố, các địa phương có nền kinh tế
đang phát triển và do đó cầu về bất động sản ở các khu vực này tăng cao rõ rệt.
Qúa trình đô thị hoá là quá trình tập trung dân cư vào các đô thị và mở rộng
không gian của đô thị vì vậy nhu cầu về đất để xây dựng nhà, văn phòng, thương
mại, dịch vụ…phục vụ cho dân cư đô thị tăng khiến cho cầu bất động sản ở các
khu đô thị này tăng cao nhanh chóng. Ngoài ra qúa trình đô thị hoá còn có sức lan
toả khiến cho nhu cầu bất động sản ở các khu vực lân cận khu đô thị cũng tăng cao.
Ngoài ba yếu tố trên thì mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiện
hệ thống kết cấu hạ tầng, những chính sách của chính phủ, mức độ phát triển của
nền kinh tế… đều là những biến số quan trọng làm thay đổi cầu bất động sản.
5.2. Cung bất động sản:
Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 11 Quản lý địa chính 46
Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội
5.2.1. Khái niệm:
Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá bất động
sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi với một mức giá nhất định tại một thời
điểm xác định.
Như vậy để hình thành cung bất động sản trên thị trường cần phải có người
chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu và sẵn sàng bán bất động sản của mình trên
thị trường với mức giá phù hợp với khả năng thanh toán của đối tượng cần mua
loại bất động sản đó.
5.2.2. Các nguồn cung bất động sản:
Hiện nay ở nước ta có hai nguồn cung bất động sản chủ yếu là nguồn cung
từ Nhà Nước và nguồn cung từ khu vực tư nhân, trong đó cung từ khu vực tư

nhân là chủ yếu trong những thời gian gần đây.
Nguồn cung từ Nhà Nước là nguồn bất động sản do các cơ quan, doanh
nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước. Nguồn
cung này chủ yếu tập trung vào việc cung ứng các loại nhà ở cho cán bộ, công
chức làm việc trong các cơ quan Nhà nước, các quỹ nhà ở xã hội, nhà ở cho
người có thu nhập thấp, các công trình công cộng phục vụ đời sống của cộng
đồng dân cư. Chất lượng của các bất động sản này đặc biệt là nhà ở đều có chất
lượng trung bình và thấp, địa điểm xây dựng thường ở những khu vực không
thuận lợi cho người sinh sống, điều kiện sinh hoạt còn thiếu thốn. Mục đích
chính của khu vực Nhà nước không phải vì mục tiêu lợi nhuận mà vì mục đích
xã hội, đảm bảo mọi người đều có nhà ở, cải thiện đời sống của dân cư nhằm
phát triển đất nước.
Nguồn cung từ khu vực tư nhân là nguồn cung chính hiện nay và đang hoạt
động rất có hiệu quả. Nguồn cung nay do các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, các
cá nhân trong và ngoài nước sử dụng vốn không phải từ ngân sách Nhà nước để
đầu tư xây dựng các công trình bất động sản để cung ứng trên thị trường. Nhà
nước điều tiết khu vực này thông qua quy hoạch, các quy định, tiêu chuẩn xây
dựng. Mục đích chính của khu vực tư nhân là lợi nhuận, do đó để đạt được mục
đích này các doanh nghiệp, nhà đầu tư chủ yếu hướng vào việc xây dựng các bất
Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 12 Quản lý địa chính 46
Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội
động sản có lợi nhuận cao như chung cư cao cấp, nhà vườn, biệt thự, công trình
thương mại, dịch vụ… Việc quản lý của Nhà nước đối với khu vực này rất cần
thiết vì hiện tượng “thị trường ngầm” thường xuất hiện ở khu vực tư nhân gây
thất thu cho ngân sách Nhà nước và rối loạn thị trường bất động sản do vậy đòi
hỏi có sự tăng cường quản lý của Nhà nước bằng pháp luật.
5.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản:
Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường trong đó
nhân tố có tính chất quyết định đó là quy hoạch của Nhà nước. Quy hoạch là cơ
sở quan trọng để xác định lượng cung, vị trí cung, loại bất động sản được cung

trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định và dựa vào quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất Nhà nước điều tiết, quản lý nguồn cung bất động sản.
Hệ thống pháp luật, chính sách của Nhà nước có tác dụng rất lớn trong việc
điều tiết lượng cung trên thị trường thông qua công cụ pháp luật, tài chính, tiền
tệ. Các quy định về thuế và phí cũng như các chính sách khuyến khích đầu tư
xây dựng bất động sản của Nhà nước đều làm tăng hoặc giảm lượng cung trên
thị trường.
Ngoài ra sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng góp phần làm tăng
lượng cung bất động sản. Thông thường khi Nhà nước muốn tăng cung bất động
sản ở khu vực nào thì sẽ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ở khu vực đó, nhờ vậy
sẽ thu hút được các nhà đầu tư xây dựng bất động sản ở khu vực này từ đó làm
tăng cung. Mặt khác nguồn nguyên vật liệu xây dựng cũng có ảnh hưởng đến
cung bất động sản vì nguyên vật liệu có ảnh hưởng tới tốc độ xây dựng, chất
lượng bất động sản, giá thành bất động sản cung ra trên thị trường.
5.3. Quan hệ cung - cầu để hình thành giá cả bất động sản trên thị trường:
Bất động sản là một hàng hoá trên thị trường vì vậy thị trường bất động sản
cũng là một thị trường hàng hóa và chịu tác động của các quy luật thị trường.
Nhưng thị trường bất động sản không hoàn toàn giống như các thị trường hàng
hóa khác do một số tính chất đặc thù của hàng hóa bất động sản như tổng cung
về đất đai là cố định do đất đai không thể sản sinh, cung bất động sản cũng có
hạn do thời gian chi phí xây dựng và diện tích xây dựng là có hạn, cầu về bất
Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 13 Quản lý địa chính 46
Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội
động sản lại tăng rất nhanh, thông tin về hàng hóa bất động sản trên thị trường
còn nhiều hạn chế…. Do đó khác với các hàng hóa thông thường khác do quan
hệ cung cầu quyết định còn giá cả thị trường của hàng hóa bất động sản lại chủ
yếu do cầu bất động sản quyết định. Tuy rằng thị trường bất động sản đạt ở trạng
thái cân bằng nhưng đó không phải cân bằng ở trạng thái cạnh tranh hòan hảo
mà thường cân bằng ở một mức giá rất cao.
Sự tác động của cung cầu bất động sản để hình thành nên giá cả thị trường

của bất động sản không giống nhau trong ngắn hạn và dài hạn. Trong ngắn hạn
thông thường cung của một loại bất động sản cụ thể hoàn toàn không co giãn do
để có được một bất động sản cung ra thị trường cần rất nhiều thời gian, ít nhất
cũng phải trên 1 năm. Do đó trong thời gian ngắn cầu bất động sản của người
dân tăng cao nhưng không thể có đủ bất động sản để đáp ứng lại, hiện tượng cầu
cao nhưng cung thiếu sẽ gây sức ép lên giá, đẩy giá bất động sản trong ngắn hạn
tăng lên rất cao.
Trong dài hạn khi các nhà đầu tư thấy có sốt bất động sản, thấy được sự
khan hiếm hàng hóa bất động sản trên thị trường đã tăng cường đầu tư xây dựng
các loại bất động sản mới để tung ra thị trường. Do đó thông thường sau khoảng
2 đến 3 năm thì lượng hàng hóa bất động sản thị trường cần sẽ được cung ứng,
lượng cung dồi dào hơn khiến cho giá cả bất động sản trong dài hạn tăng ít hơn
so với trong ngắn hạn
Tuy rằng cung bất động sản trong dài hạn co giãn nhiều hơn trong ngắn hạn
và giá bất động sản trong dài hạn tăng ít hơn so với trong ngắn hạn nhưng giá bất
động sản luôn có xu hướng tăng lên tại bất kỳ thời điểm nào vì cầu bất động sản
luôn tăng nhanh hơn, cao hơn và thường xuyên hơn cung bất động sản vì vậy cung
bất động sản có tăng đến đâu vẫn không thể đáp ứng đủ cầu. Đây cũng là nguyên
nhân mà nhiều nhà đầu tư có xu hướng đầu tư vào bất động sản vì giá bất động sản
trên thực tế luôn tăng theo thời gian, nếu có sự giảm giá thì cũng chỉ mang tính tạm
thời, thị trường bất động sản sẽ nhanh chóng lấy lại sự cân bằng cung cầu với điểm
cân bằng mới tại điểm giá bất động sản cao hơn điểm cân bằng cũ.
Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 14 Quản lý địa chính 46
Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội
II. Điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản:
1.Vai trò của Nhà Nước trong điều tiết phát triển thị trường bất động sản:
Hiện nay trên thế giới có một số mô hình quản lý thị trường kinh tế nói
chung, thị trường bất động sản nói riêng như mô hình nhấn mạnh sự tự do của
thị trường tức là coi trọng “bàn tay vô hình”, mô hình nhấn mạnh đến sự điều
tiết quản lý của Nhà Nước tức coi trọng “bàn tay hữu hình”, mô hình hỗn hợp

“thị trường và Nhà Nước”. Mô hình hiện nay đang được áp dụng nhiều nhất trên
thế giới trong đó có Việt Nam để phát triển thị trường bất động sản đó là mô
hình hỗn hợp vừa để thị trường bất động sản hoạt động theo các quy luật của thị
trường nhưng vẫn phải có sự quản lý, điều tiết, định hướng của Nhà Nước. Đây
là mô hình đem lại hiệu quả tốt nhất cho sự phát triển của thị trường bất động
sản và để thực hiện được mô hình này thì vai trò điều tiết của Nhà Nước là hết
sức cần thiết và quan trọng hàng đầu.
Nền kinh tế thị trường, đặc biệt đối với thị trường bất động sản có tính hai
mặt cả tích cực và tiêu cực mà không ai có thể phủ nhận được. Mặt tích cực của
kinh tế thị trường là giúp kích thích tính năng động, sáng tạo của các chủ thể
kinh tế; kích thích cạnh tranh giữa các nhà đầu tư; kích thích ứng dụng khoa học
công nghệ, cải tiến tổ chức quản lý, đáp ứng ngày càng tốt hơn mọi nhu cầu của
con người; tạo ra khả năng thích nghi cao của các chủ thể kinh tế trước những
thay đổi của điều kiện kinh tế. Tuy nhiên mặt hạn chế của kinh tế thị trường
cũng rất lớn, một số khuyết tật phổ biến như vấn đề độc quyền làm giá cả bất
động sản cao, hay do các nhà đầu tư chỉ chạy theo lợi ích của bản thân nên chỉ
đầu tư vào những lĩnh vực, loại hình bất động sản nào mang lại lợi nhuận cao
nhất cho mình mà ít đầu tư vào khu vực công cộng; phân hóa giàu nghèo, chênh
lệch giữa nông thôn và thành thị; tài nguyên môi trường bị hủy hoại ô
nhiễm….Tất cả các mặt hạn chế của nền kinh tế thị trường nói chung và thị
trường bất động sản nói riêng này để có thể khắc phục và giải quyết cần
phải có sự can thiệp của Nhà Nước- người luôn vì lợi ích chung của xã hội.
Thị trường bất động sản có nhiều đặc điểm khác biệt so với các thị
trường hàng hóa khác và các điểm khác biệt này tạo ra những khuyết tật cơ
Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 15 Quản lý địa chính 46
Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội
bản của thị trường bất động sản như thị trường không hoàn hảo, cung phản
ứng chậm hơn so với cầu, giá cả bất động sản luôn tăng cao gây sốt, thiếu
thông tin về hàng hóa bất động sản và về thị trường bất động sản, hiện
tượng đầu cơ, thị trường ngầm…Các khuyết điểm này không chỉ làm cho

thị trường bất động sản bị rối loạn mà còn làm cho nền kinh tế của đất
nước bị ảnh hưởng. Điều này có thể thấy rất rõ qua các cơn sốt và đóng
băng trên thị trường bất động sản cụ thể sốt bất động sản làm cho người
cần mua thực sự bất động sản không có khả năng thanh toán làm cho nhiều
người không có nhà để ở trong khi đó nó lại có lợi cho một số ít người có
nhiều tiền kiếm lời qua đầu cơ; còn hiện tượng đóng băng thị trường bất
động sản sẽ làm cho các nhà đầu tư bị đọng vốn vì không bán được bất
động sản hơn nữa lại còn phải chịu lãi suất của ngân hàng vì phần lớn vốn
đầu tư vào bất động sản là nguồn vốn vay do đó không ít nhà đầu tư bị phá
sản khi thị trường đóng băng. Như vậy những khuyết tật của thị trường bất
động sản có ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế của đất nước nhưng
những khuyết tật này không thể tự từng người khắc phục được mà đòi hỏi
phải có sự quản lý, điều tiết của Nhà Nước nhờ các công cụ quản lý của
mình.
Nhà nước với các chủ trương, đường lối chính sách đúng đắn góp phần
phát triển thị trường bất động sản. Chính nhờ các văn bản pháp luật của
Nhà Nước cho phép thực hiện các giao dịch về bất động sản đã góp phần
tạo ra một hành lang pháp lý cho các giao dịch về bất động sản trở thành
các giao dịch công khai và chính thức, trong khuôn khổ kiểm soát của Nhà
Nước nhằm hình thành và phát triển một thị trường chính thức về bất động sản.
2. Những lĩnh vực điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản:
2.1. Ban hành hệ thống văn bản quy phạm pháp luật làm cơ sở quản lý,
điều tiết thị trường bất động sản:
Bất động sản là một tài sản vô cùng lớn, tham gia vào hầu hết các quan hệ
kinh tế xã hội đồng thời thị trường bất động sản cũng có mối quan hệ mật thiết
với các thị trường khác vì vậy để quản lý, chi phối hoạt động của thị trường bất
Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 16 Quản lý địa chính 46
Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội
động sản Nhà Nước đã xây dựng rất nhiều các văn bản pháp luật có liên quan.
Trong đó, hệ thống pháp luật có sự chi phối mạnh mẽ và trực tiếp đến hoạt động

của thị trường bất động sản gồm có: Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật kinh doanh
bất động sản, các Luật thuế có liên quan đến đất đai và bất động sản, Luật đầu
tư…..Kết hợp với các bộ Luật này là hệ thống các văn bản dưới luật nhằm cụ thể hóa
và hướng dẫn thi hành các bộ luật trên nhờ đó góp phần đảm bảo tính đồng bộ, chặt
chẽ trong việc điều tiết các quan hệ về bất động sản trong các lĩnh vực khác nhau.
Hiện nay hệ thống văn bản pháp luật của Nhà Nước được xây dựng góp
phần điều tiết thị trường bất động sản chủ yếu trên một số nội dung như: các quy
định về điều kiện kinh doanh bất động sản; những quy chuẩn, tiêu chuẩn trong
xây dựng bất động sản, các chính sách về tài chính, thuế, giá cả liên quan đến
bất động sản; các chính sách về đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng….Như
vậy có thể nói các quy định của Nhà Nước đã đến được từng khía cạnh, từng vấn
đề liên quan đến bất động sản và thị trường bất động sản.
2.2. Xây dựng các chiến lược, chương trình, quy hoạch và kế hoạch phát
triển thị trường bất động sản:
Hiện nay ở nước ta chiến lược phát triển kinh tế xã hội từ đó xây dựng nên
quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế xã hội là một trong những công cụ chủ
yếu và quan trọng trong quản lý Nhà Nước về bất động sản. Các chiến lược,
chương trình phát triển kinh tế xã hội nói chung và bất động sản nói riêng là
những cơ sở, căn cứ quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản.
Thông qua quy hoạch và kế hoạch, Nhà Nước điều tiết được thị trường bất động
sản một cách có hiệu quả, khả thi đồng thời quản lý, điều tiết và đảm bảo được
một thị trường bất động sản phát triển toàn diện, nhanh nhưng vẫn nằm trong sự
kiểm soát của Nhà Nước.
Quy hoạch là sự nghiên cứu một cách có hệ thống việc phân bổ các lực
lượng sản xuất theo lãnh thổ và kết hợp việc sử dụng các lực lượng này để đạt
được hiệu quả cao nhất. Kết quả của quy hoạch là một bản vẽ kỹ thuật mô tả sự
sắp xếp các đối tượng trong tương lai. Mọi hoạt động liên quan đến đất đai và
bất động sản cần tuyệt đối tuân thủ theo quy hoạch và kế hoạch đã được cấp có
Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 17 Quản lý địa chính 46
Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội

thẩm quyền phê duyệt. Nhà nước coi quy hoạch là một trong những công cụ
quan trọng nhất để điều tiết phát triển thị trường bất động sản vì quy hoạch là
một biện pháp hữu hiệu trong việc điều tiết cung đất đai trên thị trường cả về số
lượng lẫn vị trí đất được cung ứng từ đó góp phần điều tiết phát triển thị trường
bất động sản.
2.3. Thành lập và kiểm soát mạng các sàn giao dịch bất động sản:
Tuân thủ theo tinh thần của Luật kinh doanh bất động sản 2006 và các Nghị
định hướng dẫn thi hành thì mọi giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao
dịch bất động sản vì đây là một biện pháp hữu hiệu để Nhà Nước có thể quản lý
được số lượng các giao dịch, góp phần hạn chế các khuyết tật của thị trường. Để
làm được như vậy Nhà Nước đã ban hành các quy định về việc thành lập sàn
giao dịch bất động sản nhằm hoạt động sao cho có hiệu quả.
Hiện nay ở nước ta có 2 sàn giao dịch bất động sản lớn trực thuộc Sở Tài
nguyên môi trường và Nhà đất được đặt ở 2 thành phố Hà Nội và thành phố Hồ
Chí Minh, ngoài ra ở mỗi tỉnh thành phố cũng hình thành sàn giao dịch bất động
sản. Bên cạnh các sàn giao dịch bất động sản của Nhà Nước, các sàn giao dịch
bất động sản của tư nhân mọc lên ngày càng nhiều đòi hỏi Nhà Nước cần phải
đứng ra tổ chức, điều tiết, tăng cường quản lý chặt chẽ hơn nữa hoạt động của
các sàn bất động sản không thể để các sàn giao dịch tự phát hình thành và hoạt
động tự do trên thị trường.
2.4. Xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý Nhà Nước đối với thị trường bất
động sản:
Bất động sản được xây dựng trải đều khắp cả nước trên một quy mô rất
rộng lớn với một số lượng bất động sản khổng lồ. Vì vậy để có thể quản lý chặt
chẽ và toàn diện thị trường bất động sản cần phải có một bộ máy quản lý bất
động sản từ Trung ương đến địa phương với một bộ máy tổ chức hợp lý, có hiệu
quả mà lại không quá cồng kềnh. Giữa các cơ quan quản lý bất động sản này cần
có sự phối hợp, thống nhất với nhau trong quản lý bất động sản mặc dù mỗi cấp
có một nhiệm vụ, chức năng riêng.
III. Điều tiết thị trường bất động sản tại một số nước trên thế giới:

Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 18 Quản lý địa chính 46
Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội
1. Thị trường bất động sản của Trung Quốc:
Trong những năm trở lại đây Trung Quốc có sự phát triển vượt bậc với tốc
độ tăng trưởng kinh tế cao vọt. Cùng với sự phát triển về kinh tế, quá trình đô thị
hoá ở Trung Quốc diễn ra mạnh mẽ dẫn tới nhu cầu về nhà ở của dân cư tăng
cao trong khi đó cung nhà ở còn hạn chế và hiện tượng đầu cơ hoành hành làm
cho giá bất động sản ở ngưỡng cao nên tầng lớp có thu nhập thấp rất khó khăn
trong việc mua nhà ở đô thị. Thị trường bất động sản bong bóng luôn dễ bị nổ ở
nhiều quốc gia. Nhưng tại Trung Quốc, thị trường này giống như một cỗ máy
kinh tế không thể dừng lại được. Giá các căn hộ cao cấp ở thủ đô Trung Quốc
tăng vụt hàng năm; năm sau lại leo lên mức kỷ lục mới so với năm trước mặc dù
có rất ít giao dịch thành công, giá thuê nhà thì đứng và nhiều căn hộ mới xây
đang bị bỏ trống. Cách đây vài năm căn hộ chung cư ở các địa điểm tốt của Bắc
Kinh được bán với giá 1.200 đô la/mét vuông, nay đã tăng đến 2.500 - 4.000 đô
la/mét vuông tuy chỉ mới bắt đầu đi vào giai đoạn hoàn thiện. Nguyên nhân
chính khiến cho giá cả bất động sản cao như vậy không chỉ do nguồn cung đang
bị thắt chặt mà thuế và lãi suất cũng là những yếu tố làm cho giá cả tăng lên.
Tháng 7-2007, Bắc Kinh áp dụng mức thuế 5,5 % tính trên giá nhà bán lại trong
vòng năm năm kể từ ngày có giấy tờ nhà. Theo ước tính của các chuyên viên địa
ốc, giá bán các căn hộ gồm 60% các sắc thuế bất động sản và lợi nhuận của các
nhà kinh doanh trong khi giá trị thực chỉ chiếm 40%. Điều này có nghĩa là người
mua một căn hộ phải gánh từ 30 - 40% các loại tiền thuế khác nhau.
Nhà nước Trung Quốc đã có rất nhiều biện pháp quản lý, điều tiết thị
trường bất động sản như: kiểm soát thu nhập mua nhà ở dân dụng, công khai
thông tin về người mua bất động sản, thu hồi bất động sản sử dụng không phù
hợp, có các chính sách hỗ trợ các công ty xây dựng chung cư và nhà ở cho người
có thu nhập thấp, các chính sách thu hút các công ty bất động sản nước ngoài.
Để giảm sốt giá cho bất động sản hiện nay kể từ giữa năm 2006, chính phủ đã
cho tăng lãi suất đối với người vay tiền mua nhà và đánh thuế thu nhập đối với

người bán nhà. Đầu tháng 2-2008, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc lại tăng
lãi suất. Đây là lần tăng thứ năm tính từ đầu năm 2007 và là động thái mới nhất
Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 19 Quản lý địa chính 46
Thc trng v gii phỏp iu tit phỏt trin th trng bt ng sn ca H Ni
kim ch u t cỏc loi, trong ú cú a c, v nhm kim soỏt lm phỏt.
Nhng theo cỏc nh mụi gii, vic tng lói sut khụng nh hng gỡ n s
ngi mua giu cú.Chớnh ph cũn hn ch vic mua nh ca cỏc nh u t v
cỏc cụng ty u t nc ngoi tuy nhiờn giỏ bt ng sn khụng nhng khụng
gim m trong thỏng 8-2007 giỏ nh cỏc loi trờn c nc ó tng trung bỡnh
hn 8,2% so vi cựng k nm 2006.
2. Th trng bt ng sn M:
Hơn 200 năm hình thành và phát triển, nớc Mỹ đã xây dựng đợc một hệ
thống pháp luật về đất đai rất hoàn thiện, giải quyết đợc hầu hết các tình huống
diễn ra trong thực tế. Khác với Việt Nam và Trung Quốc, luật pháp về đất đai của
Mỹ công nhận và khuyến khích QSH cá nhân về đất đai của các công dân. Quy
định này làm cho chủ sở hữu sử dụng mảnh đất của mình một cách hiệu quả hơn,
có thể yên tâm bỏ vốn ra đầu t vào đất đai để sản xuất KD. Tuy vậy, luật pháp Mỹ
vẫn bảo đảm cho NN các quyền định đoạt liên quan đến các BĐS cá nhân nhằm
phục vụ các lợi ích chung của cộng đồng, đảm bảo cho việc khai thác, sử dụng đất
đai và BĐS đạt hiệu quả xã hội cao nhất
Th trng BS ca M sau 5 nm phỏt trin quỏ núng theo hin tng
bong búng, n nm 2007 ó bc vo giai on b bong búng, khin giỏ nh
t tt gim 30%, gúp phn lm cho nn kinh t M suy thoỏi trm trng. Giỏ
BS M trc õy cao l do phn ln cỏc giao dch nh t u thụng qua
vic th chp, vay ngõn hng rt d dng thm chớ cú ngõn hng cho vay ti
90-100% giỏ tr ca BS. Mt trong nhng nguyờn nhõn lm giỏ bt ng sn
M tt gim phi núi n c ch tớn chp iu chnh ARM, (do cỏc t chc tớn
dng t nhõn thc hin). Vi ARM, ai cng cú th mua nh c bt lun cú
tin hay khụng. Hu qu, l hng triu dõn M nhy vo u c BS cui
cựng chu khụng ni lói sut ngõn hng nh phi bỏn thỏo BS vi giỏ r mt.

Mt khỏc qu d tr liờn bang (FED) liờn tc ct lói sut khin ngi dõn
chuyn sang u t BS vi hy vng kim li v khi v bong búng nh t ó
khin cho t l nh khụng bỏn c M hin mc cao nht k t sau chin
tranh Th gii ln th hai.
Sinh viờn: Lu Thanh Thỳy 20 Qun lý a chớnh 46
Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội
Ở Mỹ Nhà Nước có những quy định khá nghiêm ngặt về hoạt động môi
giới trong thị trường bất động sản vì có hơn 85% giao dịch bất động sản ở Mỹ
được thực hiện bởi các Realtor (nhà kinh doanh bất động sản). Các Realtor (Mỹ
hiện có khoảng 1,3 triệu chuyên viên Realtor) hoạt động đều phải có bằng cấp và
tuân thủ nguyên tắc đạo đức riêng. Ngoài ra ở Mỹ thị trường BĐS hoạt động
mạnh chủ yếu dựa vào các Hiệp hội. Hoạt động này theo một cơ chế liên hoàn
gồm Hiệp hội quốc gia – tiểu bang – địa phương. Dù hoạt động theo phương thức
nào, các Hiệp hội BĐS tại Mỹ đều phải tuân theo quy tắc cơ bản: Thứ nhất là dựa
vào hệ thống niêm yết MLS (hệ thống niêm yết đa đầu mối) (đây có thể ví như là
một cơ sở dữ liệu, một phương thức giúp các hiệp hội địa phương tạo thu nhập),
thứ hai, có một cơ cấu duy nhất về hoa hồng (phí đăng bộ và phí bán) và cuối
cùng là có sự thỏa thuận 3 chiều giữa các hiệp hội nằm trong NAR.
3. Một số bài học rút ra từ sự điều tiết thị trường bất động sản ở một số nước:
Các chính sách của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản không chỉ
có tác động tới thị trường bất động sản mà còn tác động mạnh mẽ đến toàn nền
kinh tế của đất nước.
Quản lý hoạt động môi giới bất động sản là một trong những biện pháp
nhằm bình ổn và phát triển thị trường bất động sản vì nhờ có môi giới mà hoạt
động giao dịch bất động sản diễn ra thuận lợi, cả bên mua và bên bán đều không
bị thiệt, cung và cầu có thể gặp được nhau trong tình hình hiện nay cầu bất động
sản luôn thấp hơn cung.
Khuôn khổ pháp luật là yếu tố đầu tiên, quan trọng nhất để hình thành,
phát triển và điều tiết thị trường bất động sản. Trong pháp luật bất động sản cần
quy định một số vấn đề cơ bản như vấn đề sở hữu bất động sản, đăng ký quyền

sở hữu và sử dụng, các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản, các thủ
tục và trình tự của các giao dịch bất động sản…
Để điều tiết, quản lý Thị trường bất động sản hiệu quả thì các chính sách
tài chính như thuế, vốn, lệ phí… là công cụ kinh tế quan trọng góp phần thúc
đẩy hay kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản.
Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 21 Quản lý địa chính 46
Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN VÀ ĐIỀU TIẾT
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘI
I. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà nội:
1. Đặc điểm tự nhiên của Hà Nội :
Hà Nội là một thành phố nằm hai bên bờ sông Hồng, giữa vùng đồng
bằng Bắc Bộ trù phú và nổi tiếng từ lâu đời, có vị trí và địa thế đẹp, thuận lợi để
là một trung tâm chính trị, kinh tế, vǎn hoá, khoa học và đầu mối giao thông
quan trọng của cả nước. Hà Nội hiện nay có diện tích 921,8 km2, với dân số
theo thống kê năm 2006 là 3.216,7 nghìn người gồm các quận : Hoàn Kiếm, Ba
Ðình, Ðống Ða, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Long Biên,
Hoàng Mai và các huyện Ðông Anh, Sóc Sơn, Thanh Trì, Từ Liêm, Gia Lâm.
Hà Nội tiếp giáp với các tỉnh: Thái Nguyên ở phía bắc, Bắc Giang, Bắc Ninh và
Hưng Yên ở phía đông và đông nam, Hà Tây và Vĩnh Phúc ở phía Tây.
Trong thời gian tới Hà Nội sẽ mở rộng với diện tích gần gấp 3 lần và dân
số tăng gấp đôi.Theo đó, Hà Nội đã xác định địa giới hành chính mới trên cơ sở
hợp nhất toàn bộ diện tích tỉnh Hà Tây, toàn bộ đất đai và dân số huyện Mê Linh
(Vĩnh Phúc) cùng với 4 xã thuộc huyện Lương Sơn (Hòa Bình). Sau khi mở rộng,
Thủ đô sẽ có di ện t ích 3.324 km
2
, dân số gần 6 triệu người với 29 đơn vị hành
chính quận, huyện, 575 đơn vị hành chính cấp xã, phường, thị trấn. Nhưng do
nhiều bất cập và áp lực trong quá trình phát triển Thủ đô, đặc biệt về hạ tầng và
kinh tế, các nhà quản lý đã trình việc mở rộng địa giới hành chính Thủ đô bước

đầu chủ yếu về hướng Tây (đến năm 2020), coi như một “bước đệm” cho quá
trình phát triển quy hoạch vùng Thủ đô ra 7 tỉnh lân cận trong tương lai xa hơn.
Hà Nội bao gồm hai loại địa hình là đồng bằng và trung du Bắc Bộ. Phần
đồng bằng theo hai bờ sông Hồng và chi lưu (sông Ðuống, sông Ðáy...) là chủ
yếu. Phần trung du gồm huyện Sóc Sơn và một phần huyện Ðông Anh, kéo dài
về phía đồng bằng của núi Tam Ðảo, có độ cao từ 7-10m đến vài trăm mét so
với mực nước biển. Vì vậy địa hình Hà Nội có độ nghiêng theo hướng Bắc Nam
(từ Sóc Sơn - Ðông Anh về Thanh Trì).
Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 22 Quản lý địa chính 46
Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội
Hà Nội nằm ở trung tâm của tam giác chảy sông Hồng. Sông Hồng dài
1.183km từ Vân Nam (Trung Quốc) xuống. Ðoạn sông Hồng qua Hà Nội dài
40km từ huyện Ðông Anh đến hết huyện Thanh Trì. Sông Ðuống là con sông
lớn thứ hai của Hà Nội, tách ra khỏi sông Hồng từ ngã ba Xuân Canh (xã Xuân
Canh, Ðông Anh) rồi qua phường Ngọc Thuỵ, xã Yên Thường, cắt quốc lộ 1A ở
Cầu Ðuống, qua đất Gia Lâm 17km rồi sang đất Bắc Ninh đổ vào sông Thái
Bình. Ngoài hai con sông lớn này, đất Hà Nội có nhiều dòng chảy khác, tuy nhỏ
và ngắn song gắn chặt với lịch sử lâu đời của Hà Nội. Ðó là sông Tô Lịch, gắn
với sự hình thành của Hà Nội từ hơn 1.500 năm trước. Dòng chảy cũ liền với
sông Hồng ở đầu phố chợ Gạo đã bị lấp từ đầu thế kỷ 20, nay chỉ còn đoạn chảy
giữa phố Thuỵ Khuê-Hoàng Hoa Thám, lên đến chợ Bưởi, rồi chảy ngoặt về
phía nam Cầu Giấy, Ngã Tư Sở, xuôi về Cầu Bươu, hợp với sông Nhuệ, sông
Thiên Ðức, sông Nghĩa Trụ, sông Cheo Reo, Ngũ Huyện Giang, sông Kim
Ngưu...Ðầm hồ ở Hà Nội cũng nhiều, lớn như Hồ Tây, nhỏ như hồ Hoàn Kiếm,
hồ Thủ Lệ, hồ Bảy Mẫu, hồ Kim Liên, hồ Linh Ðàm, hồ Trúc Bạch, hồ Thuyền
Quang, đầm Vân Trì...
2. Đặc điểm xã hội của Hà Nội
Hiện nay dân số của Hà Nội vào khoảng 3,4 triệu người với mật độ tương
đối cao (bình quân 3.651 người/km
2

), riêng nội thành, mật độ là 11.314
người/km
2
, Những năm gần đây, tốc độ tăng dân số tự nhiên của Hà Nội là
1,37% và tăng cơ học là 1,63%/năm. Tốc độ phát triển dân số nhanh, mật độ dân
cư cao trong khi cơ sở hạ tầng lạc hậu, không đồng bộ, gây sức ép lên mọi mặt
đời sống xã hội. Bên cạnh việc vận động giảm sinh, nâng cao chất lượng dân số,
nhiệm vụ quản lý dân số, phân bố lại dân cư đang là vấn đề cần quan tâm trong
chương trình dân số ở Hà Nội.
Về dân cư, ở các huyện ngoại thành và một phần quận Tây Hồ, dân cư
chủ yếu là người dân gốc. Còn ở các quận cũ của nội thành, dân cư hầu hết đều
tập hợp từ các tỉnh, thành khắp đất nước về sinh sống và làm việc trong các cơ
quan Trung ương. Cư dân Hà Nội chủ yếu là người Kinh, song cũng có một số
dân tộc ít người khác.
Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 23 Quản lý địa chính 46
Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội
Về thu nhập của người dân hiện tại, ở Hà Nội có đến 560.000 hộ, tương
đương với khoảng 70% số hộ gia đình có thu nhập dưới mức trung bình
825.000đ/người/tháng, xấp xỉ 10 triệu đồng/người/năm. Còn nếu xét theo mức
chuẩn nghèo mà Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành năm 2005 để áp
dụng cho giai đoạn 2006-2010 là 350.000đ/người/tháng đối với khu vực thành
thị và 270.000đ/người/tháng đối với khu vực nông thôn, thì năm 2006, Hà Nội
có tới 8% dân số có thu nhập dưới mức nghèo, trong đó thành thị là 3% và nông
thôn là 20%.
Năm 2008 tthu nhập bình quân đầu người của Hà Nội dự kiến đạt 2.500
USD/người/năm, gấp 2,2 lần mức bình quân chung cả nước. Còn tới năm 2020,
mức thu nhập này vào khoảng 7.500 USD/người/năm.
Kế hoạch cho giai đoạn 2006-2010 phấn đấu tỷ lệ tăng dân số tự nhiên
bình quân/ năm là từ 1,05-1,1%, tỷ lệ thất nghiệp đô thị dưới 5,5%, tỷ lệ lao
động qua đào tạo từ 60-65%, tỷ lệ phổ cập phổ thông trung học tương đương

đến năm 2010 chiếm trên 90%, tỷ lệ hộ nghèo đến cuối 2010 là dưới 4,5%. Đến
năm 2020 quy mô dân số Hà Nội ước khoảng 5,1 triệu người (trong đó có
600.000 dân vùng phụ cận); tỷ lệ đô thị hóa đạt trên 85%; lao động đã qua đào
tạo lên tới 70%.
3. Đặc điểm kinh tế của Hà Nội:
Theo số liệu thống kê năm 2007, GDP của Hà Nội tăng trên 12%, cao
nhất từ 10 năm nay, đặc biệt khu vực đầu tư nước ngoài và kinh tế ngoài nhà
nước ở lĩnh vực công nghiệp tăng trưởng cao trên dưới 30%, xuất khẩu trên địa
bàn tăng đến 20%, đạt trên 4 tỷ USD. Thành phố đã đón trên 1,2 triệu khách du
lịch, giá trị tăng thêm của dịch vụ tài chính ngân hàng cũng ở mức kỷ lục: hơn
20%. Hà Nội còn là một trong 2 địa phương trong cả nước dẫn đầu về thu hút
vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) với 290 dự án và tổng vốn đăng ký 1,7 tỷ
USD. Tổng kim nghạch xuất khẩu trên địa bàn Thành phố năm 2007 đạt 4.358
triệu USD, tăng 22% so với năm 2006. Hiện trên 1.600 văn phòng đại diện nước
ngoài có trụ sở ở Hà Nội. Trong năm 2007 Thành phố thu ngân sách khoảng
45.709 tỷ đồng.
Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 24 Quản lý địa chính 46
Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất động sản của Hà Nội
Dự kiến kế hoạch giai đoạn 2006-2010 Hà Nội đạt tốc độ tăng GDP bình
quân/năm từ 10,5%-11,5%, GDP bình quân đầu người đạt 2.300USD, Cơ cấu
kinh tế theo GDP cụ thể dịch vụ chiếm 58%, công nghiệp chiếm 40,2%, nông
nghiệp chiếm 1,8%. Hiện tại năm 2008, thành phố đặt mức phấn đấu tăng
trưởng kinh tế từ 12,5-13% trong đó tăng trưởng công nghiệp: 14%-14,5%; tăng
trưởng dịch vụ: 11%-12%; tổng đầu tư xã hội: 22%-25%.
Theo Đề án quy hoạch mở rộng địa giới hành chính và Vùng thủ đô, đến
năm 2010, tỷ trọng GDP của Hà Nội bằng 10% GDP cả nước, năm 2015 là 12%
và năm 2020 là 14%. Tỷ trọng này vào khoảng 15,5-16% vào năm 2030. Cùng
với đó, bộ mặt quy hoạch đô thị Hà Nội sẽ có nhiều thay đổi lớn. Theo đó, Hà
Nội phải có tốc độ tăng trưởng thời kỳ 2006 – 2010 từ 11-12% và các giai đoạn
sau.

Như vậy ta có thể thấy Hà Nội là một Thành phố có tốc độ phát triển kinh
tế cao, điều này không những làm tăng mức sống và thu nhập cho người dân
Thành phố mà còn tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển cao.
II. Hiện trạng phát triển các loại thị trường bất động sản cụ thể của Hà Nội:
1. Thị trường nhà ở, đất ở:
1.1 Nhận xét chung về thị trường nhà ở, đất ở:
Từ những tháng cuối năm 2006 trở lại đây, thị trường nhà ở và đất ở đã
ấm lên sau một thời gian dài trầm lắng. Việc ấm lên của thị trường nhà đất là kết
quả của nhiều nguyên nhân như môi trường đầu tư nước ta tốt lên sau khi trở
thành thành viên của WTO, Hoa Kỳ thông qua PNTR (bình thường hóa quan hệ)
đối với Việt Nam; tăng trưởng kinh tế liên tục đạt mức cao trong nhiều năm; thu
nhập của một bộ phận nhân dân tăng khá và có nhu cầu cải thiện nhà ở. Bên
cạnh đó, với Luật Đất đai (có hiệu lực từ ngày 1/7/2006) và Luật Kinh doanh bất
động sản (có hiệu lực từ ngày 1/1/2007), thị trường cũng “nóng” hơn do lượng
tiền đầu tư từ các tổ chức và cá nhân nước ngoài, đặc biệt là lượng tiền mới đầu
tư từ thị trường chứng khoán.
Ngoài ra hiện nay tốc độ gia tăng dân số của Hà Nội đang ở mức cao chủ
yếu là do tăng dân số cơ học đã gây sức ép rất lớn cho vấn đề nhà ở của người
Sinh viên: Lưu Thanh Thúy 25 Quản lý địa chính 46