Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam.doc.DOC

Danh mục sơ đồ bảng biểu
Trang
Biểu số 1: Tình hình cấp GCN QSDĐ
40
Biểu số 2: Tình hình bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc
41
Biểu số 3: Tình hình quản lý, sử dụng nhà đất của các cơ quan HCSN
và DNNN trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
44
Biểu số 4: Kết quả thu thuế SDDNN
54
Biểu số 5: Kết quả thu thuế nhà, đất
56
Biểu số 6: Kết quả thu NSNN từ thuế bất động sản
59
1
Bảng ký hiệu các chữ viết tắt
1. Doanh nghiệp nhà nớc DNNN
2. Hành chính sự nghiệp HCSN
3. Ngân sách Nhà nớc NSNN
4. Uỷ ban nhân dân UBND
5. Giấy chứng nhận GCN
6. Quyền sử dụng đất QSDĐ
2
Lời mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Bất
động sản chiếm khoảng 50% của cải quốc gia ở các nớc tiên tiến, còn ở các
nớc đang phát triển, con số này là gần 3/4. Tuy nhiên, tỷ lệ bất động sản đ-
ợc đăng ký thành tài sản chính thức trở thành vốn ở các nớc đang phát triển
lại rất thấp. Vì không giống ở các quốc gia phát triển, ở những nớc lạc hậu,

thị trờng bất động sản ngầm rất lớn, cho nên hầu hết bất động sản ở đó
cha trở thành hàng hóa, cha đợc định giá chính thức, do vậy, cha trở thành
t bản để phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nớc.
Trong những năm vừa qua, thị trờng bất động sản đã và đang hình thành,
phát triển ở Việt Nam, góp phần tăng trởng kinh tế, ổn định xã hội, kích
thích đầu t, đáp ứng các yêu cầu bức xúc của nhân dân về cải thiện chỗ ở.
Để quản lý thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển, Nhà nớc đã áp dụng
nhiều chính sách, trong đó chính sách tài chính ngày càng có vai trò quan
trọng. Tuy nhiên, cho đến nay, thị trờng bất động sản ở nớc ta vẫn còn sơ
khai, kém phát triển với sự lấn át của thị trờng không chính thức. Mọi trao
đổi, giao dịch diễn ra trên thị trờng còn mang tính tự phát, hiện tợng mua
bán ngầm diễn ra mạnh mẽ, nhất là ở các thành phố lớn. Do hoạt động thiếu
sự kiểm soát của Nhà nớc cho nên Nhà nớc đã mất đi một nguồn thu rất lớn
từ việc mua bán, kinh doanh bất động sản. Hiện tợng đầu cơ trục lợi diễn ra
mạnh mẽ đã gây ra nhiều cơn sốt giá giả tạo vào một số thời điểm trong
những năm qua. Công tác quản lý Nhà nớc đối với thị trờng này còn nhiều
yếu kém.
Một trong những nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên là do hệ thống các
chính sách tài chính của Nhà nớc, trong đó có chính sách thuế nhằm quản
lý và phát triển thị trờng bất động sản còn thiếu, yếu và đến nay đã bộc lộ
nhiều điểm bất hợp lý. Bởi vậy, nghiên cứu các chính sách tài chính để từ
3
đó đề ra các giải pháp tài chính cần thiết nhằm thúc đầy thị trờng bất động
sản phát triển đang đợc đặt ra hết sức cấp thiết ở nớc ta.
Với ý nghĩa đó, tác giả đã lựa chọn đề tài: Giải pháp tài chính phát triển
thị trờng bất động sản ở Việt Nam cho Luận văn Kinh tế của mình.
2. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tợng nghiên cứu: Các chính sách tài chính phát triển thị trờng bất động
sản.
Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu chính sách thuế đối với sự phát triển

của thị trờng bất động sản.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Khái quát hoá chính sách thuế đối với sự phát triển thị trờng
bất động sản.
Phân tích, đánh giá thực trạng chính sách thuế đối với thị trờng
bất động sản ở Việt Nam; từ đó chỉ ra những kết quả đạt đợc
và những hạn chế của chính sách thuế đối với sự phát triển thị
trờng bất động sản hiện nay.
Trên cơ sở đánh giá những kết quả đạt đợc và những hạn chế
của chính sách thuế, đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách
thuế nhằm phát triển thị trờng bất động sản trong thời gian tới.
4. Phơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phơng pháp đợc sử dụng đó là: phơng
pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phân tích, tổng hợp, thống kê, so
sánh, trên cơ sở thừa kế một số công trình khoa học đã có.
5. Những đóng góp của Luận văn
4
Nghiên cứu và khái quát hoá các vấn đề lý luận cơ bản về các
chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản.
Nghiên cứu kinh nghiệm của một số nớc trong việc sử dụng
chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trờng bất động
sản. Từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm vận dụng cho
Việt Nam.
Phân tích, đánh giá thực trạng chính sách thuế đối với thị trờng
bất động sản ở Việt Nam.
Trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kinh nghiệm của một số nớc
và thực trạng chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản
Việt Nam, đề ra các giải pháp hoàn thiện chính sách thuế
nhằm phát triển hơn nữa thị trờng bất động sản ở Việt Nam
trong thời gian tới.

6. Kết cấu của Luận văn
Tên đề tài: Giải pháp tài chính phát triển thị tr ờng bất động sản ở Việt
Nam
Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, tài liệu tham khảo, nội dung của
Luận văn đợc kết cấu theo 3 chơng:
Chơng 1: Chính sách thuế đối với sự phát triển thị trờng bất động sản.
Chơng 2: Thực trạng chính sách thuế đối với sự phát triển thị trờng bất
động sản ở Việt Nam.
Chơng 3: Giải pháp hoàn thiện chính sách thuế đối với sự phát triển thị
trờng bất động sản ở Việt Nam.
5
Chơng 1
Chính sách thuế đối với sự phát triển thị trờng
bất động sản
sự phát triển Thị trờng bất động sản
1.1.1. Thị trờng bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản
Tại mỗi nớc đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên
nhiên ban tặng và tài sản do con ngời tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản quốc
gia là nguồn tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nớc. Trong
quá trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, ngời ta có thể phân chia tài sản
quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau do nhu cầu quản lý, sử dụng. Hiện
nay, tất cả các nớc đều phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động
sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm,
từ thời La Mã cổ đại và đợc ghi trong Bộ Luật La Mã.
Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm về bất động sản. Tuy nhiên,
có một điểm tơng đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với
đất đai và không di dời đợc.
Theo Giáo s Dan Swango: Bất động sản là đất đai và các công trình xây
dựng trên đất. Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó (Real

estate refers to land and the improvements on it. It is tangible, and you
can see and touch it).
Theo Từ điển các thuật ngữ tài chính : Bất động sản là một miếng đất và
tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất ( A piece of land and whatever
physical on it).
6
ở Việt Nam, theo quy định tại Bộ Luật Dân sự: Bất động sản là các tài
sản không di, dời đợc bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng
đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật
quy định .
Nh vậy, bất động sản trớc hết là một tài sản nhng khác với các tài sản khác
là nó không thể di dời đợc. Nó bao gồm đất đai và những tài sản có liên
quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, đợc xác định bởi vị trí địa lý
của đất. Tuy nhiên, quan niệm về những tài sản gắn liền với đất đợc coi
là bất động sản lại có sự khác nhau. Cùng một tài sản, có nớc liệt kê vào
danh mục động sản nhng có nớc lại coi là bất động sản; lúc này đợc coi là
bất động sản nhng lúc khác lại là động sản.
Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm chung
của những hàng hóa thông thờng, bất động sản còn có những đặc điểm
riêng sau:
Bất động sản là hàng hóa có vị trí cố định, không di chuyển đợc.
Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, do đó cố định về vị trí, về địa điểm
và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lợng,
diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng,
nên có giới hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích đất đai của một
quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển). Vị trí của hàng hóa bất động sản
bao gồm các yếu tố nh: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn
hoá - xã hội, môi trờng cảnh quan cũng nh kết cấu hạ tầng khu vực có hàng
hóa bất động sản.

Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền.
Đất đai là một loại tài sản đợc xem nh không thể bị huỷ hoại (trừ trờng hợp
đặc biệt); các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm
7
năm. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản và do đất đai
không bị mất đi sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều
mục đích khác nhau nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa dạng,
không bao giờ cạn.
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
chính sách của Nhà nớc.
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là một loại hàng hóa
đặc biệt. Các giao dịch về bất động sản có sự tác động mạnh đến hầu hết
các hoạt động kinh tế - xã hội, do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự chi
phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất
động sản, đặc biệt là hệ thống luật pháp về đất đai. Có thể nói, hàng hóa bất
động sản chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các
hàng hóa thông thờng khác.
Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm
lý xã hội.
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các
hàng hóa thông thờng khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi
khu vực, mỗi quốc gia chịu ảnh hởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân
c sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngỡng, tôn
giáo, tâm linh cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản.
Hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hởng lẫn nhau.
Bất động sản chịu sự ảnh hởng lẫn nhau rất lớn. Giá trị của một bất động sản
có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trờng hợp Nhà nớc
đầu t xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì
sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và các công trình xây dựng
trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng thêm công trình này làn tôn

thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tợng phổ biến.
8
1.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm thị trờng bất động sản
* Khái niệm:
Thị trờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch về bất động sản đạt đợc tại
một khu vực địa lý nhất định trong một thời đoạn nhất định.
Thị trờng bất động sản đợc hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa.
Nh vậy, ở đâu và lúc nào, bất động sản cha trở thành hàng hóa thì ở đó, lúc
đó cha thể có thị trờng bất động sản.
* Đặc điểm của thị trờng bất động sản:
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa, thị trờng bất động sản
cũng dần đợc hình thành và ngày càng đợc phát triển. Thị trờng bất động
sản có những đặc điểm cơ bản sau:
Thị trờng bất động sản không phải là thị trờng giao dịch bản thân
bất động sản mà là thị trờng giao dịch các quyền và lợi ích chứa
đựng trong bất động sản.
Thị trờng bất động sản là thị trờng giao dịch các quyền và lợi ích có đợc từ
việc sở hữu đất đai (QSDĐ). Bởi vì đất đai không bao giờ hao mòn và mất
đi (trừ trờng hợp do thiên nhiên tác động), ngời có quyền sở hữu đất
(QSDĐ) không sử dụng đất nh các tài sản thông thờng khác, cái mà họ có
thể sử dụng đó là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất này
của đất đai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị tr-
ờng bất động sản. Chính vì vậy, giá đất - một bộ phận của giá bất động sản
không phản ánh giá trị của đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả
năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu t vào đất.
Thị trờng bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
9
Bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí.
Nó chịu ảnh hởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi tâm lý,
tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phơng là khác nhau, do vậy, hoạt

động của thị trờng bất động sản cũng mang tính địa phơng. Mặt khác, thị tr-
ờng bất động sản mang tính không tập trung mà trải rộng trên tất cả các
vùng của đất nớc, mà ở mỗi vùng đó, trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã
hội khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều. Do đó, nhu cầu về bất
động sản rất khác nhau về số lợng, kiểu cách, mẫu mã, chất lợng, dẫn đến
sự khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của thị trờng bất động sản.
Thực tế cho thấy, thị trờng bất động sản ở các đô thị thờng có quy mô và
trình độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn. Ngay cả giữa các đô thị
với nhau cũng có sự khác biệt, đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị
của một vùng hay cả nớc thì thị trờng bất động sản ở đó cũng phát triển
hơn, hoạt động sôi động hơn các đô thị khác.
Thị trờng bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản muốn trở thành hàng hóa và thực hiện giao dịch trên thị trờng
phải chịu sự chi phối vàđiều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất
động sản. Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản nh: mua
bán, thế chấp, góp vốn Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp đồng giao
dịch dân sự về bất động sản. Việc cung cấp thông tin về bất động sản (yếu
tố quan trọng đối với hoạt động thị trờng bất động sản) cũng phải tuân thủ
quy định của Nhà nớc và pháp luật.
Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản.
Mọi hàng hóa đa ra thị trờng, khi đợc thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên
thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lợng cung nhanh chóng.
Tuy nhiên, khi cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị tr-
ờng bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng nh các hàng hóa thông
thờng khác, Bởi vì, việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có thời gian
và khó khăn hơn các hàng hóa thông thờng. Việc tạo ra hàng hóa bất động
sản, các công trình xây dựng đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu
10
thông tin về đất đai, chuyển nhợng đất đai, xin cấp giấy phép xây dựng,
thiết kế, thi công Thủ tục pháp lý để chuyển nh ợng đất đai, bất động sản

thờng là khá phức tạp. Hơn nữa, bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, do
đó đòi hỏi vốn đầu t lớn.
Giao dịch trên thị trờng bất động sản cần đến các loại t vấn chuyên
nghiệp trình độ cao.
Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn. Thêm vào đó, giá cả hàng hóa bất
động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Thông tin trên thị tr-
ờng bất động sản lại khá phức tạp và thờng không hoàn hảo. Chính vì vậy,
khi mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lỡng,
đòi hỏi phải qua t vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có
chuyên môn thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị tr ờng. Tuy giá
cả của các chuyên gia ớc tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhng những
ngời này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm đ-
ợc thông tin thị trờng, am hiểu pháp luật về bất động sản nên có thể giúp
các đối tợng có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể thoả mãn nhu cầu đặt
ra. Kinh nghiệm cho thấy, các tổ chức môi giới kém phát triển thị sự vận
hành của thị trờng bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động
sản sẽ cao. Hoạt động của các tổ chức có vai trò rất quan trọng, góp phần
kích thích thị trờng bất động sản phát triển.
Thị trờng bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trờng vốn.
Bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giao dịch,
đầu t kinh doanh trên thị trờng bất động sản đều có nhu cầu rất lớn về vốn.
Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu t, kinh doanh bất động sản đợc
huy động trên thị trờng vốn. Đồng thời, một lợng vốn huy động đợc trên thị
trờng tài chính đợc đầu t trên thị trờng bất động sản - một lĩnh vực đầu t đợc
a chuộng. Hàng hóa bất động sản có giá trị lớn và có một số đặc điểm nh:
lâu bền, không thể di dời, nên th ờng đóng vai trò là tài sản đảm bảo trong
các hoạt động vay mợn trên thị trờng vốn. Chính vì vậy, thị trờng bất động
sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một
11
thị trờng vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Giữa hai thị trờng này có mối

quan hệ khăng khít với nhau. Thực tế cho thấy, biến động trên thị trờng này
sẽ dẫn đến biến động thị trờng kia. Khủng hoảng tài chính - tiền tệ châu á
năm 1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng của thị trờng bất động sản. Sự sụt
giá nhanh chóng của bất động sản thờng kéo theo sự gia tăng các khoản nợ
khó đòi, thậm chí dẫn đến sự phá sản của một số tổ chức tài chính trên thị
trờng vốn.
1.1.2. Sự phát triển thị trờng bất động sản
1.1.2.1. Quá trình hình thành và phát triển thị trờng bất động sản
Quá trình hình thành và phát triển của thị trờng bất động sản là một quá
trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng
hóa. Cơ sở kinh tế xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là
phân công lao động xã hội và sự tách biệt về mặt kinh tế giữa những ngời
sản xuất do quan hệ sản xuất quy định. Nh vậy, sự chiếm hữu t nhân về t
liệu sản xuất là cơ sở của sản xuất hàng hoá. T liệu sản xuất ban đầu mà giai
cấp thống trị, quý tộc chiếm hữu là ruộng đất. Chính do sự sở hữu t nhân về
ruộng đất, cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá làm nảy sinh các
hình thức trao đổi, sang nhợng, thuê mớn ruộng đất. Các hình thức giao dịch
ban đầu này là bớc sơ khai ban đầu của thị trờng bất động sản. Khi cung và
cầu bất động sản xuất hiện và ngày càng tăng, khung pháp lý về bất động
sản và giao dịch về bất động sản dần đợc ban hành cùng với việc hình thành
cơ quan quản lý Nhà nớc về bất động sản. Khi đó, thị trờng bất động sản
chính thức đợc hình thành.
Nền kinh tế thị trờng phát triển đòi hỏi sự phát triển đồng bộ của hệ thống
các thị trờng, từ thị trờng hàng hóa, thị trờng vốn, thị trờng lao động đến thị
trờng bất động sản. Vốn, lao động và bất động sản là những yếu tố đầu vào
của quá trình sản xuất, do đó đòi hỏi thị trờng các yếu tố đầu vào phải đợc
hình thành, trong đó có thị trờng bất động sản. Thị trờng bất động sản có
mối quan hệ chặt chẽ với các loại thị trờng khác, đặc biệt là với thị trờng
vốn. Khi sản xuất phát triển, quy mô, số lợng các loại hình giao dịch về bất
12

động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua bán, cho thuê, thế chấp,
góp vốn liên doanh đòi hỏi phải có thị tr ờng bất động sản phát triển, đáp
ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế. Các chủ thể tham gia thị trờng bất
động sản ngày càng mở rộng bao gồm: Chính phủ, doanh nghiệp, cá
nhân Hàng hoá bất động sản tham gia giao dịch trên thị tr ờng tăng lên về
số lợng và chủng loại. Sự phát triển của các giao dịch trên thị trờng bất
động sản làm xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, t vấn, thông tin về
bất động sản
Cùng với quá trình phát triển của nền kinh tế thị trờng, mức sống của các
tầng lớp dân c ngày càng tăng, cộng với sự gia tăng dân số và quá trình đô
thị hoá, nhu cầu giao dịch về bất động sản cũng ngày càng tăng theo. Nhu
cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong phú đa dạng của các tầng lớp
dân c chỉ đợc đáp ứng thông qua các giao dịch trên thị trờng bất động sản.
Bởi vậy, sự hình thành và phát triển của thị trờng bất động sản là tất yếu
khách quan nhằm đáp ứng các nhu cầu giao dịch về bất động sản ngày càng
tăng của các tầng lớp dân c.
Quá trình hội nhập kinh tế của các quốc gia cũng đòi hỏi phải có thị trờng
bất động sản phát triển. Đặc biệt đối với các nớc đang phát triển, đất đai
(quyền sử dụng đất) là một nguồn vốn quan trọng để liên doanh với các đối
tác nớc ngoài. Do đó, để thúc đẩy hợp tác quốc tế, vấn đề định giá bất động
sản, chuyển nhợng phần vốn góp là hết sức quan trọng.
Đối với các nớc đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trờng
nh Việt Nam, việc hình thành một hệ thống thị trờng đồng bộ nói chung và
thị trờng bất động sản nói riêng là một yêu cầu cấp thiết. Trong cơ chế kế
hoạch hoá tập trung, thị trờng bất động sản hầu nh không tồn tại do không
có sự thừa nhận của pháp luật. Một số giao dịch về bất động sản của các
tầng lớp dân c đợc thực hiện trên thị trờng bất động sản không chính thức
(thị trờng ngầm). Do đó, khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trờng, thị trờng
bất động sản hầu nh cha hình thành, các giao dịch chủ yếu thực hiện trên
thị trờng bất động sản không chính thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà

nớc. Điều này làm cho thị trờng bất động sản diễn biến hết sức phức tạp,
13
gây hậu quả tiêu cực về kinh tế-xã hội, các nguồn lực về bất động sản
không đợc huy động một cách có hiệu quả phục vụ quá trình phát triển.
Chính vì vậy, hình thành và phát triển thị trờng bất động sản đối với các nớc
đang trong quá trình chuyển đổi là một tất yếu khách quan.
1.1.2.2. Các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trờng
bất động sản
Sự phát triển kinh tế
Cùng với quá trình phát triển kinh tế của mỗi quốc gia là sự gia tăng nhu
cầu sử dụng đất đai vào các mục đích phi sản xuất nông nghiệp. Sự phát
triển kinh tế cũng đồng thời là sự gia tăng nhu cầu sử dụng bất động sản
cho các ngành công nghiệp, thơng mại, dịch vụ, Sự tăng tr ởng này đòi
hỏi phải chuyển dịch đất đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp, thơng mại, dịch vụ, du
lịch, Điều này làm gia tăng các quan hệ giao dịch đất đai, giao dịch bất
động sản và thị trờng bất động sản phát triển. Mặt khác, sự phát triển kinh
tế cũng đồng thời là quá trình phát triển của khoa học kỹ thuật và công
nghệ - những yếu tố tác động trực tiếp vào việc tạo lập (xây dựng) những
bất động sản phù hợp với yêu cầu của sản xuất, thơng mại, dịch vụ và đời
sống. Đó chính là quá trình cải tạo các bất động sản hiện có, thay thế và sử
dụng các bất động sản mới cho phù hợp. Quá trình này có chậm so với quá
trình sản xuất các sản phẩm, hàng hoá khác nhng do tính chất của bất động
sản có thể mua đi bán lại nhiều lần nên thực tế mật độ giao dịch của bất
động sản ngày một gia tăng.
Thực tế đã chứng minh rằng, trong thời kỳ kinh tế tự nhiên, nhu cầu có đất
đai để sản xuất chỉ đợc thoả mãn bằng sự điều chỉnh vốn đất sẵn có của tự
nhiên. Đến thời kỳ kinh tế trang trại, nhu cầu về đất đai cho sản xuất không
chỉ còn dựa vào sự tự khai phá tự nhiên mà từng bớc đi đến đợc giải quyết
thông qua thị trờng. Rõ ràng ngay ở giai đoạn này, nhu cầu về đất đai cho

sản xuất đã thúc đẩy sự hình thành thị trờng bất động sản. Sản xuất phát
triển, nhiều ngành kinh tế mới đợc hình thành, làm phát sinh nhu cầu sử
14
dụng đất vào các mục đích khác nhau cho sản xuất. Xã hội càng phát triển,
nhu cầu bất động sản cho sản xuất, kinh doanh, làm công sở, văn phòng,
trung tâm thơng mại, dịch vụ, càng tăng lên, thúc đẩy sự phát triển của
thị trờng bất động sản.
Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội nh: ăn ở,
đi lại, học hành, việc làm, giải trí theo đó làm tăng nhu cầu về bất động
sản.
Trớc hết, sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh
doanh. Do số lợng lao động tăng nhanh, đòi hỏi phải mở rộng, phát triển
sản xuất kinh doanh, làm tăng nhu cầu sử dụng đất, nhất là trong khu vực
sản xuất nông nghiệp. Đất đai có hạn nhng lao động nông nghiệp tăng
nhanh và yêu cầu chuyển từ đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các
mục đích phi nông nghiệp tạo thành một sức ép nhu cầu lớn đòi hỏi phải đ-
ợc giải quyết thông qua thị trờng là chủ yếu.
Tiếp đó, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng bất
động sản là nhà ở, đất ở. Dân số tăng, một mặt làm tăng quy mô gia đình
(theo nghĩa có nhiều thế hệ cùng chung sống), do đó, nhu cầu về quy mô,
diện tích về nhà ở của mỗi hộ gia đình tăng. Mặt khác, sự gia tăng dân số
cũng kéo theo sự gia tăng số lợng hộ gia đình độc lập. Trong xã hội phát
triển, các gia đình truyền thống nhiều thế hệ ngày càng giảm và thay vào đó
là sự gia tăng nhanh chóng của số lợng các gia đình hạt nhân. Kinh tế và
dân số phát triển nhanh cũng làm nảy sinh nhu cầu về nhà ở của con ngời.
Trong mỗi gia đình, con cái lớn lên đợc tách ra sống ở phòng riêng hoặc cá
biệt đợc sống ở một căn hộ riêng Đó là những nhân tố làm tăng nhu cầu
về bất động sản.
Bên cạnh đó, cùng với sự gia tăng dân số là sự tăng thêm các nhu cầu về các
hoạt động xã hội, dịch vụ, thơng mại, nhu cầu về khám chữa bệnh, nhu cầu

học hành, hoạt động văn hoá, thể dục thể thao, vui chơi giải trí Những
nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về bất động sản,
nhất là nhu cầu về bất động sản ở các trung tâm thơng mại, dịch vụ, dân c.
15
Chính vì thế mà bất động sản ở các trung tâm đợc xây dựng nhanh chóng
hơn ở các vùng khác với giá cả cao hơn và thị trờng bất động sản ở đây
cũng nhộn nhịp hơn.
Yếu tố pháp luật
Hệ thống pháp luật quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp
vốn bất động sản , h ớng dẫn (quy định) hợp đồng giao dịch dân sự bất
động sản. Nh vậy, rõ ràng pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định
đến sự hình thành và phát triển của thị trờng bất động sản. Thực tế cho thấy,
yếu tố pháp luật có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị
trờng bất động sản, chẳng hạn nh ở Việt Nam, Luật Đất đai năm 1987 quy
định Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô d ới
mọi hình thức. Nh vậy, tại thời điểm đó, pháp luật cha cho phép kinh
doanh bất động sản là QSDĐ.
Đến Luật Đất đai năm 1993, việc chuyển QSDĐ đã đợc cụ thể hoá thêm
một bớc. Tại khoản 2 điều 3 Luật Đất đai quy định: Hộ gia đình, cá nhân
đợc Nhà nớc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Các quyền này chỉ đợc thực hiện trong
thời gian giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất đợc giao theo quy định
của luật này và các quy định khác của luật pháp.
Nh vậy, thị trờng bất động sản ở Việt Nam bắt đầu hình thành từ khi có
Luật Đất đai năm 1993. Hơn nữa, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai
cho thấy: ngời có quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại thực hiện ở 5
quyền đã đợc quy định, mà một số giao dịch dân sự khác liên quan đến
QSDĐ đã xuất hiện, do vậy trong Luật Đất đai sửa đổi năm 1998, 2001và
gần đây là Luật Đất đai năm 2003 đã bổ sung thêm một số quyền cho ngời
sử dụng đất nh quyền cho thuê lại, quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ và

quyền bảo lãnh cho bên thứ ba vay tiền của các tổ chức tín dụng bằng
QSDĐ. Hơn nữa, trong Luật Đất đai mới còn có thêm quyền chuyển quyền
sử dụng đất của những ngời thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian
thuê. Có thể nói hệ thống pháp luật của Việt Nam đã có những hành lang
16
pháp lý ngày một tạo điều kiện cho thị trờng bất động sản hoạt động và phát
triển.
Chính sách kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính
phủ.
Chính sách của Chính phủ và chính quyền các địa phơng cũng là một nhân
tố nhạy cảm ảnh hởng đến thị trờng bất động sản. Trớc hết là chính sách
khuyến khích sản xuất theo ngành, lãnh thổ, vùng kinh tế, khu vực kinh
tế Các chính sách này sẽ kéo theo sự gia tăng các cơ sở sản xuất kinh
doanh, sự gia tăng dân số, làm tăng cầu về bất động sản, thúc đẩy sự phát
triển của thị trờng bất động sản. Ngợc lại, ở những vùng, những khu vực mà
Chính phủ không chú ý khuyến khích đầu t thì sản xuất sẽ kém phát triển,
dân số có thể còn di chuyển sang các vùng khác, làm cho cầu về bất động
sản phục vụ sản xuất kinh doanh không tăng, cầu nhà ở, đất ở không tăng,
dẫn đến sự kém nhộn nhịp của thị trờng bất động sản. Tiếp đến là chính
sách của Chính phủ về nhà ở, đất ở nói chung và chính sách nhà ở cho ngời
nghèo, ngời có thu nhập thấp, các đối tợng thuộc diện chính sách xã hội
Các chính sách này của Chính phủ có thể làm tăng hoặc cũng có thể làm
giảm cầu về nhà ở, đất ở. Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, cá
nhân trong hoặc ngoài nớc đầu t xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc
xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê Tóm lại, tất cả các chính sách kinh
tế của Chính phủ đều làm tăng hoặc giảm cầu về bất động sản, làm ảnh h-
ởng đến sự phát triển của thị trờng bất động sản.
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thực chất đó là việc xác định mục đích
sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực cụ thể làm thay đổi tính chất và
mục đích sử dụng đất. Đây cũng là một nhân tố ảnh hởng đến cung, cầu về

đất đai; cung, cầu về bất động sản, tác động đến thị trờng bất động sản. Tr-
ớc hết, việc chuyển mục đích sử dụng đất trong lĩnh vực sản xuất kinh
doanh. Việc chuyển mục đích sử dụng đất ở một vùng nào đó đang sản
xuất nông nghiệp, nay quy hoạch thành khu công nghiệp sẽ làm tăng việc
xây dựng nhà ở và các công trình khác trên đất trong quy hoạch và vùng
vành đai, làm gia tăng các giao dịch mua bán, thuê mớn đất đai, bất động
17
sản. Mặt khác, quy hoạch làm thay đổi mục đích sử dụng đất có tính chất
gắn với dân c nh quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, quy hoạch các khu
trung tâm, các khu chức năng trong đô thị sẽ làm tăng các giao dịch mua
bán, thuê mớn bất động sản ở các trung tâm đô thị, trung tâm thơng mại,
dịch vụ, giải trí, nhà ở, văn phòng, công sở là rất lớn. Đất khu dân c
nông thôn, đất nông nghiệp đợc quy hoạch thành các khu đô thị mới tức là
chuyển đổi mục đích sử dụng của đất một cách căn bản, làm tăng nhu cầu
sử dụng bất động sản do quy mô tập trung dân số, tập trung các hoạt động
sản xuất kinh doanh, dịch vụ tăng lên.
Đô thị hoá và phát triển đô thị là một quá trình phát triển tất yếu của mọi
quốc gia trong tiến trình phát triển kinh tế. Đặc trng trực giác có thể nhận
biết rõ nhất của đô thị hoá là quy mô tập trung dân số và mật độ dân số
cùng với sự phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển các cơ sở sản xuất kinh
doanh thuộc các ngành công nghiệp, thơng mại, dịch vụ theo sự phát triển
của bề rộng không gian đô thị. Do đó, quá trình đô thị hoá và phát triển đô
thị sẽ làm tăng cầu về bất động sản cả về số lợng lẫn cơ cấu bất động sản.
Đặc biệt, ở nớc ta và nhiều nớc đang phát triển, luồng di dân tự do từ khu
vực nông thôn ra đô thị cùng với sự tăng trởng trong giáo dục và đào tạo lao
động, học sinh từ nông thôn chuyển đến đô thị là một sức ép thách thức lớn
về nhà ở, làm cho thị trờng bất động sản sôi động hơn.
Tập quán, truyền thống và thị hiếu
Tập quán, truyền thống là yếu tố mang tính nhân văn của thị trờng bất động
sản. ở thị trờng lao động, thị trờng hàng hóa, thị trờng vốn, sự ảnh hởng

của yếu tố này là rất hạn chế. Tập quán và truyền thống ảnh hởng trực tiếp
đến cách thức tiến hành các giao dịch mua bán, thuê mớn, thế chấp của
thị trờng bất động sản. Nó có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc hạn chế các vụ
giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua và bán, cho thuê và đi
thuê, đồng thời, nó cũng góp phần đẩy nhanh hoặc làm chậm quá trình
thanh toán. Chẳng hạn nh, theo phong tục, tập quán của Việt Nam, việc
18
mua bán bất động sản chỉ cần làm giấy tờ có xác nhận của Uỷ ban nhân dân
xã (phờng) nơi c trú là đợc, là xong; sau đó mới đăng ký và nộp thuế trớc
bạ. Những trờng hợp phức tạp, phiền hà, ngời dân cũng không cần nộp thuế
trớc bạ và họ có quyền sở hữu bất động sản nh một lẽ đơng nhiên vì họ đã
bỏ tiền ra mua bất động sản đó. Nhng ở một số nớc, bất kỳ một ngời nào
mua bất động sản cũng phải đến kiểm tra đăng ký trớc khi mua; giao dịch
nào không đăng ký thì không có tác dụng, đăng ký bất động sản đã có
truyền thống lâu đời và là thói quen của họ. Việc thực hiện kê khai đăng ký
đảm bảo cho Nhà nớc kiểm soát đợc thị trờng bất động sản và chính nó
cũng là độ tin cậy cho ngời mua bất động sản, là điều kiện an toàn của thị
trờng bất động sản. Còn thực tế ở Việt Nam, nhiều trờng hợp thiếu đảm
bảo, vì ngời mua cha làm đợc đầy đủ các thông tin pháp lý về bất động sản,
đảm bảo cho họ mọi quyền lợi khi mua (nhận chuyển nhợng); đợc chuyển
đổi, chuyển nhợng, thừa kế, thế chấp, đ ợc pháp luật thừa nhận, nhng họ
vẫn mua vì theo tập quán và truyền thống.
Thị hiếu ảnh hởng đến thị trờng bất động sản trên hai khía cạnh chủ yếu.
Một là thị hiếu về vị trí bất động sản (nhất là về nhà ở, đất ở). Hai là thị
hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, kể cả mốt. Trong điều kiện một nền kinh tế
phát triển, con ngời đang hớng về nhu cầu có ngôi nhà độc lập, cũng là yếu
tố ảnh hởng đến thị trờng bất động sản.
1.1.2.3. Các nhân tố phản ánh sự phát triển của thị trờng bất động sản
Khối lợng các giao dịch trên thị trờng bất động sản
Sự phát triển của bất kỳ một thị trờng nào đều đợc đánh giá trớc hết ở sự gia

tăng khối lợng hàng hóa của thị trờng đó. Trên thị trờng bất động sản, lợng
hàng hóa đem giao dịch có thể đợc đo lờng qua chỉ tiêu khối lợng các giao
dịch trên thị trờng bất động sản (có thể đợc tính bằng số phiên giao dịch
hoặc khối lợng tiền thu đợc).
Trên thị trờng bất động sản, có các loại hình giao dịch sau:
Giao dịch mua bán bất động sản
19
Thị trờng mua bán bất động sản là loại hình thị trờng hình thành sớm nhất
trong các loại hình thị trờng bất động sản. Xét về lịch sử, thị trờng mua bán,
trao đổi đất đai xuất hiện gần nh đồng thời với sự xuất hiện chiếm hữu t
nhân về t liệu sản xuất, chiếm hữu t nhân về đất đai. Ngày nay, việc mua
bán, trao đổi đất đai bất động sản đã trở thành phổ biến và vợt khỏi khuôn
khổ một quốc gia, nhất là các nớc có nền kinh tế thị trờng phát triển. Mua
bán, trao đổi bất động sản đợc diễn ra trực tiếp giữa những ngời có nhu cầu
mua bán, trao đổi hoặc thông qua các tổ chức dịch vụ, môi giới, t vấn về bất
động sản. Hoạt động mua bán bất động sản còn do các doanh nghiệp kinh
doanh (sản xuất, xây dựng) bất động sản cung cấp cho các chủ thể trong
nền kinh tế.
Giao dịch cho thuê - đi thuê bất động sản
Bất động sản là loại tài sản mà bất cứ ai muốn sở hữu nó cần phải bỏ ra một
khối lợng tiền đầu t ban đầu rất lớn. Bởi vậy, không phải ai cũng có khả
năng tự tạo lập cho mình một bất động sản mà cần có thời gian để tích luỹ
đủ khối lợng tiền cần thiết. Từ thực tế trên làm nảy sinh quan hệ cho thuê
và đi thuê bất động sản. Hơn nữa, ngời có nhu cầu thuê bất động sản có thể
chỉ sử dụng bất động sản trong một thời gian nhất định, việc thuê bất động
sản sẽ mang lại hiệu quả hơn các hình thức khác cho ngời đi thuê.
Ngời có bất động sản cho thuê, trên cơ sở nghiên cứu thị trờng để quyết
định việc cho thuê bất động sản, đảm bảo lợi ích kinh tế thu đợc là cao
nhất. Giá cả cho thuê đợc hình thành do quan hệ cung - cầu về các bất động
sản cho thuê. Các giao dịch về thuê bất động sản có thể đợc tiến hành trực

tiếp giữa ngời có bất động sản cho thuê và ngời có nhu cầu thuê bất động
sản hoặc thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản. Các
giao dịch thuê và cho thuê hình thành nên thị trờng cho thuê bất động sản.
Góp vốn liên doanh dới hình thức quyền sở hữu (sử dụng) bất
động sản
20
Ngời sở hữu bất động sản có thể sử dụng giá trị của bất động sản để góp
vốn liên doanh. Việc góp vốn liên doanh bằng bất động sản có thể mở rộng
thành hình thức góp vốn cổ phần bằng bất động sản. Trong nền kinh tế phát
triển, việc dùng bất động sản để góp vốn liên doanh và góp vốn cổ phần khá
phát triển. Đặc biệt, đối với các nớc đang phát triển, việc sử dụng đất đai
làm vốn góp liên doanh để làm nguồn vốn đối ứng thu hút các nguồn vốn
đầu t, thu hút công nghệ, tiếp thu kinh nghiệm quản lý từ nớc ngoài thông
qua các dự án liên doanh. Việc sử dụng bất động sản để góp vốn liên doanh
hình thành nên thị trờng các giao dịch bất động sản dùng làm vốn góp liên
doanh.
Sự đa dạng của các chủ thể tham gia thị trờng bất động sản
Thị trờng bất động sản càng phát triển thì càng có nhiều và nhiều loại hình
chủ thể tham gia vào thị trờng bất động sản. Các chủ thể tham gia vào thị tr-
ờng bất động sản bao gồm:
Cá nhân
Các cá nhân sở hữu bất động sản (sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất)
tham gia vào thị trờng với t cách là ngời bán, ngời cho thuê, ngời đem bất
động sản để góp vốn liên doanh Ng ợc lại, có một số cá nhân có nhu cầu
sử dụng bất động sản vào đời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục
đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trờng với t cách là
ngời mua, ngời đi thuê
Doanh nghiệp
Các doanh nghiệp tham gia vào hoạt động của thị trờng bất động sản cả về
phía cung và cầu. Các doanh nghiệp mới thành lập, mở rộng hoạt động sản

xuất kinh doanh hoặc chuyển đổi vị trí sẽ có nhu cầu mua, đi thuê hoặc
21
nhận vốn góp liên doanh bằng bất động sản, do đó tạo nên cầu về hàng hóa
bất động sản trên thị trờng. Ngợc lại, một số doanh nghiệp nắm giữ bất
động sản có nhu cầu bán, cho thuê (hoặc bất động sản đi thuê nhng muốn
cho thuê lại), góp vốn liên doanh bằng bất động sản sẽ tham gia làm tăng
cung trên thị trờng bất động sản. Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp còn
tham gia trực tiếp vào quá trình phát triển và tạo lập hàng hóa trên thị trờng
bất động sản. Các doanh nghiệp này đợc tổ chức theo nhiều loại hình khác
nhau: doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh
phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất Đây là loại doanh nghiệp
tạo ra hàng hóa cho thị trờng bất động sản.
Nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng
nh: nhà ở, công trình công nghiệp, thơng mại, dịch vụ tạo ra hàng hóa
cho thị trờng. Ngời kinh doanh bất động sản cần đến nhà thầu xây dựng để
thi công xây dựng công trình. Nhà thầu xây dựng nhiều khi cũng mở rộng
kinh doanh sang lĩnh vực bất động sản.
Nhà nớc
Nhà nớc tham gia vào thị trờng bất động sản với t cách là ngời quản lý vĩ
mô đối với hoạt động của thị trờng, đồng thời với t cách là ngời tham gia
trực tiếp vào hoạt động của thị trờng bất động sản (vừa là ngời cung và ngời
cầu bất động sản).
Với t cách là ngời quản lý vĩ mô đối với hoạt động của thị trờng bất động
sản, Nhà nớc xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt
động của thị trờng. Đồng thời, Nhà nớc cũng thực hiện các biện pháp (chủ
yếu là biện pháp kinh tế, tài chính) thúc đẩy thị trờng bất động sản phát
triển; thực hiện quản lý, giám sát, cung cấp một số dịch vụ cho các giao
dịch trên thị trờng bất động sản. Sự tham gia của Nhà nớc mà trực tiếp là
Chính phủ vào thị trờng bất động sản đợc thể hiện chủ yếu trên hai mặt:
thông qua công cụ quy hoạch và kế hoạch cùng các đòn bẩy để điều tiết vĩ

mô thị trờng, đồng thời, thông qua việc quản lý thị trờng để có biện pháp
điều tiết quan hệ cung - cầu và giá cả, bình ổn thị trờng. Ngoài ra, Nhà nớc
22
còn tham gia giao dịch trên thị trờng bất động sản nh các chủ thể khác: vừa
là ngời cung, vừa là ngời cầu bất động sản để thực hiện các chức năng quản
lý của Nhà nớc của mình.
Các tổ chức môi giới, t vấn
Quá trình khai phát, xây dựng, giao dịch và quản lý bất động sản tơng đối
phức tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua có những thời điểm đều phải
cần đến dịch vụ của các chuyên gia t vấn nh: kiến trúc s, kỹ s xây dựng t
vấn về thiết kế thi công, lắp đặt ; chuyên gia kế toán t vấn việc hạch toán
tài chính, t vấn thuế; chuyên gia định giá để xác định giá bất động sản trong
quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê ; chuyên gia môi
giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng mua
bán hoặc thuê, nhiều khi chuyên gia này còn đợc mời tham gia lập và thực
hiện sách lợc bán và cho thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luật
s) t vấn về các vấn đề liên quan đến luật pháp.
Các chuyên gia t vấn, môi giới bất động sản thờng hoạt động trong các tổ
chức chuyên môn về môi giới, t vấn về bất động sản. Thị trờng bất động sản
càng phát triển thì hệ thống các tổ chức t vấn, môi giới bất động sản càng
phát triển theo hớng chuyên môn hoá.
Các tổ chức tài chính
Thị trờng bất động sản là thị trờng giao dịch hàng hóa đặc biệt - hàng hóa
bất động sản. Đồng thời, các giao dịch trên thị trờng bất động sản rất đa
dạng, bao gồm các giao dịch: mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên
doanh, Việc tạo lập hàng hóa và thực hiện các giao dịch trên thị tr ờng bất
động sản đòi hỏi một lợng vốn rất lớn. Chính vì vậy, nguồn vốn tự có không
thể đáp ứng đợc nhu cầu về vốn của các chủ thể tham gia trực tiếp các giao
dịch trên thị trờng bất động sản. Một phần đáng kể nhu cầu về vốn này đợc
tài trợ bởi các chủ thể khác, chủ yếu là các tổ chức tài chính. Các tổ chức tài

chính bao gồm: các ngân hàng thơng mại, các công ty tài chính, công ty
bảo hiểm, quỹ đầu t Nguồn vốn tài trợ đóng vai trò quan trọng trong việc
kích thích các giao dịch và thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển. Thực
23
tế cho thấy, thị trờng bất động sản và thị trờng vốn có mối liên hệ mật thiết
với nhau. Thị trờng vốn phát triển tạo môi trờng cho các luồng vốn, đặc biệt
là vốn trung và dài hạn luân chuyển linh hoạt. Do đó, việc tài trợ cho các
giao dịch trên thị trờng bất động sản sẽ thuận lợi hơn, kích thích cả cung và
cầu của thị trờng bất động sản.
Các tổ chức tài chính tài trợ vốn cho các giao dịch trên thị trờng bất động
sản dới các hình thức sau:
- Các tổ chức tài chính cho các chủ thể trong nền kinh tế vay vốn để thực
hiện các giao dịch trên thị trờng bất động sản, góp phần kích cầu về hàng
hóa bất động sản. Các doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức có nhu cầu giao dịch
(mua, thuê, góp vốn liên doanh bằng bất động sản ) phục vụ cho việc mở
rộng hoạt động sản xuất - kinh doanh, nâng cao điều kiện sống có thể
vay vốn của các tổ chức tài chính, chủ yếu là các ngân hàng thơng mại và
có thể sử dụng chính bất động sản đợc hình thành từ vốn vay làm tài sản thế
chấp. ở các nớc trên thế giới, hình thức cho các cá nhân vay trả góp để mua
bất động sản là khá phổ biến.
- Các tổ chức tài chính cho các doanh nghiệp, cá nhân vay vốn để tạo lập và
phát triển (xây dựng mới nhà ở, nhà xởng, văn phòng, bất động sản thơng
mại ) hàng hóa bất động sản. Qua đó góp phần kích cung trên thị tr ờng
bất động sản.
- Các tổ chức tài chính còn trực tiếp đầu t vốn để tham gia kinh doanh trên
thị trờng bất động sản. Tuy nhiên, mức độ tham gia của các tổ chức tài
chính vào thị trờng bất động sản còn phụ thuộc luật pháp của mỗi quốc gia.
Thông thờng, luật pháp các nớc thờng khuyến khích các tổ chức tài chính
có nguồn vốn huy động chủ yếu là vốn trung và dài hạn nh công ty bảo
hiểm, công ty tài chính, quỹ đầu t trực tiếp kinh doanh bất động sản và

hạn chế sự tham gia kinh doanh trực tiếp của các ngân hàng thơng mại.
Hoạt động tài trợ vốn của các tổ chức tài chính đóng vai trò quan trọng
trong việc đáp ứng nhu cầu về vốn của các giao dịch, kích thích cung, cầu
24
trên thị trờng bất động sản. Đồng thời, với việc tham gia kinh doanh trực
tiếp trên thị trờng, các tổ chức tài chính cũng là một loại hình chủ thể tạo ra
sự hoạt động sôi động trên thị trờng bất động sản.
Hiệu quả sử dụng bất động sản
Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, do đó cố định về vị trí, về địa điểm
và khó có khả năng tăng thêm về số lợng, diện tích. Mặt khác, đất đai là
nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có giới hạn và bị giới hạn về
không gian; diện tích đất đai của một quốc gia là khó thay đổi. Bởi vậy, sử
dụng tiết kiệm và có hiệu quả bất động sản vừa là một chỉ tiêu phản ảnh sự
phát triển của thị trờng bất động sản, đồng thời vừa là yêu cầu đợc đặt ra
trong trong quá trình phát triển thị trờng bất động sản của mỗi nớc.
Sự phát triển khung pháp lý
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là một loại hàng hóa
đặc biệt. Các giao dịch về bất động sản có sự tác động mạnh đến hầu hết
các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, bất động sản muốn trở thành hàng
hóa và thực hiện giao dịch trên thị trờng phải chịu sự chi phối và điều chỉnh
của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản. Nhìn vào hệ thống pháp
luật về đất đai và bất động sản của một nớc, có thể nhận biết đợc thị trờng
bất động sản ở nớc đó đợc khuyến khích phát triển, hạn chế phát triển hay
không đợc phát triển. Đây là một nhân tố quan trọng phản ánh sự phát triển
của thị trờng bất động sản.
1.2. Chính sách thuế đối với sự phát triển thị trờng
bất động sản
1.2.1. Hệ thống thuế đối với bất động sản
25