(TIỂU LUẬN) mua bán nhà ở trả chậm ,trả dần,mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung,mua bán nhà ở đang cho thuê,mua trước nhà ở,thuê mua nhà ở xã hội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH MARKETING
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH MARKETING
KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
LỚP: CHIỀU THỨ 4

Môn Học: Giao dịch dân sự về bất động sản
Chủ đề 1: Mua bán nhà ở trả chậm ,trả dần,mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung,mua bán
nhà ở đang cho thuê,mua trước nhà ở,thuê mua nhà ở xã hội ,Giao dịch nhà ở có người
VN định cư ở nước ngoài,tổ chức,cá nhân người nước ngoài tham gia
LỚP: CHIỀU THỨ 5

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Châu
1

1

0


TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH MARKETING
KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
LỚP: CHIỀU THỨ 4

Môn học: Giao dịch dân sự về bất động sản
NHÓM 7
Danh sách thành viên nhóm thực hiện
ST
T

HỌ VÀ TÊN

MSSV

1

Mang Thị Mai Anh

1821002475

2

Vũ Ngọc Kiều Oanh

1821002611

3

Nguyễn Thị Tú Uyên

1821002694

4
5

Võ Thị Minh Trang
Nguyễn Anh Thư

1821002671
1821002656

6

Vương Thị Diểm Trang

1821000806

7

Nguyễn Thị Thu Thảo

1921004084

8

Dương Thúy Anh

1821002472

2

1

0


I.MUA BÁN NHÀ Ở TRẢ CHẬM,TRẢ DẦN
1. Khái niệm:
- Mua nhà ở trả chậm: là việc bên mua thanh toán một lần nhưng khơng phải
thanh tốn ngay mà bên mua sẽ trả toàn bộ tiền cho bên bán vào một thời gian nhất
định sau khi giao kết hợp đồng và nhận tài sản.
- Mua nhà ở trả dần: là việc bên mua sẽ thanh tốn nhiều lần, tức bên mua

khơng trả toàn bộ số tiền mua tài sản một lần mà trả thành nhiều lần với số lần trả
và số tiền trả trong một lần theo sự thỏa thuận của các bên.

2. Phương thức thanh toán:
- Mua nhà ở trả chậm: Thanh toán một lần sau khi giao kết hợp đồng và nhận tài
sản.
- Mua nhà ở trả dần: Thanh toán nhiều lần sau khi giao kết hợp đồng và nhận
tài sản với số lần trả và số tiền trả trong một lần theo sự thỏa thuận của các bên. (số
tiền trả mỗi lần không nhất thiết phải cố định bằng nhau - tiêu chí giúp phân biệt
với thuê mua).

3. Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở:
Sau khi bên mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền cho bên bán nhà ở và làm thủ tục cấp
Giấy Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận
khác.

4. Trình tự, thủ tục thực hiện:
- Tuân thủ theo các trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở
- Đảm bảo các khoản mục theo quy định về hợp đồng về nhà ở: tên địa chỉ các bên,
mô tả đặc điểm của nhà ở , giá ,phương thức thanhtoán,quyền và nghĩa vụ các bên ,
các cam kết thỏa thuận về trả chậm, trả dần,…Điều 121 (luật nhà ở 2014)
3

1

0


- Hợp đồng phải có cơng chứng, chứng thực của UBND cấp huyện(dv nhà ở đô

thị), UBND cấp xã (đv nhà ở nông thôn),… Điều 122. (luật nhờ ở 2014)
5. Quyền của các bên:
- Bên bán được bảo lưu quyền sở hữu đối với tài sản bán cho đến khi bên trả đủ
tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua có quyền sử dụng nhà ở và có trách
nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở cịn trong thời gian bảo hành theo quy
định của pháp luật về xây dựng hoặc các bên có thỏa thuận khác. Và có quyền sở
hữu nhà ở kể từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền cho bên bán.
6. Nghĩa vụ của các bên:…
- Bên mua: và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở cịn trong thời
gian bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc các bên có thỏa thuận
khác.
- Tuân thủ các NV của bên bán nhà, CTXD (Điều 22,Luật KDBĐS 2014), NV của
bên mua nhà, CTXD (Điều 24,Luật KDBĐS 2014)

II.MUA BÁN NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU CHUNG
1.Khái niệm
Nhà ở thuộc sở hữu chung được hiểu là nhà ở thuộc sở hữu của nhiều người, và
thông tin của các chủ sở hữu cùng được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng). Sổ
hồng chung được cấp cho ít nhất 2 người sử dụng đất trở lên mà giữa những người
này khơng có quan hệ vợ chồng hay con cái với nhau.
Theo quy định tại khoản 2, Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, thửa đất có nhiều
người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất thì sổ đỏ, sổ hồng phải ghi đầy đủ tên của những người có chung
quyền; cấp cho mỗi người một giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ
sở hữu có u cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
4

1

0


2.Trình tự thủ tục thực hiện
Khoản 1, Điều 126 Luật Nhà ở năm 2014 quy định việc mua bán nhà ở thuộc sở
hữu chung như sau: Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu;
trường hợp có chủ sở hữu chung khơng đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác
có quyền u cầu Tịa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu
chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung khơng mua thì nhà ở đó
được bán cho người khác.
Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tịa án thì các chủ
sở hữu chung cịn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở
của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở
hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận
được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà khơng
có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường
hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.
2.a,Trường hợp các chủ sỏ hữu đều có mặt
>Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình
thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
-Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với
tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông
báo về việc bán và các điều kiện bán mà khơng có chủ sở hữu chung nào mua thì
chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện
bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều
kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.
-Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì

trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua,
chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền u cầu Tịa
án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt
hại phải bồi thường thiệt hại.”
5

1

0


-Để có thể tiến hành thủ tục mua bán nhà ở hợp pháp cũng như thủ tục sang tên sổ
hồng nhà ở khi mua bán nhà thì bắt buộc sẽ phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở của người bán (sổ hồng của người bán ) và trên sổ hồng này sẽ phải có tên
của chủ sở hữu của ngơi nhà đó
=> Các thủ tục thực hiện:
Thứ nhất: Bạn phải làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất tại Phịng cơng chứng hoặc văn phịng cơng chứng trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh. Khi đi cơng chứng cả bên chuyển nhượng và bên nhận
chuyển nhượng cần đem theo bản chính các giấy tờ sau: chứng minh thư, hộ khẩu,
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất (sổ đỏ), đăng ký kết hơn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa
đăng ký kết hôn - đối với bên chuyển nhượng)
Thứ hai: Sau khi hoàn thành việc ký cơng chứng các bên sẽ ra văn phịng đăng ký
nhà đất tại quận để làm thủ tục sang tên. Thủ tục theo quy định tại Điều 23 thông
tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ tài nguyên môi trường
quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất thủ tục bao gồm: tờ khai theo mẫu; 02 chứng minh thư, hộ
khẩu, đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hơn nhân( nếu chưa đăng ký
kết hôn) bản sao; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất ( sổ đỏ)01 bản chính + 02 bản sao; 02 Hợp đồng chuyển
nhượng bản chính.
Thời hạn giải quyết và trả kết quả không quá mười lăm (15) ngày kể từ ngày nhận
đủ hồ sơ hợp lệ (trường hợp phải trích đo địa chính thửa đất, thời hạn giải quyết
không quá ba mươi (30) ngày (không kể thời gian người sử dụng đất, sở hữu tài
sản gắn liền với đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
2.b,Trường hợp chủ sở hữu vắng mặt
Điều 126 Luật nhà ở năm 2014 quy định về mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung
như sau: “1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các
chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung khơng đồng ý bán thì các chủ sở hữu
chung khác có quyền u cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các
chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung khơng mua
thì nhà ở đó được bán cho người khác. Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có
tun bố mất tích của Tịa án thì các chủ sở hữu chung cịn lại được quyền bán nhà
6

1

0


ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý
theo quy định của pháp luật. 2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở
hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời
hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở
và điều kiện bán mà khơng có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được
bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy
định của pháp luật về dân sự”.
Như vậy, theo quy định của pháp luật, trường hợp bán nhà ở có chủ sở hữu
chung vắng mặt và khơng xác định được nơi cư trú của người đó thì các chủ sở

hữu cịn lại phải có đơn u cầu tồ án tun bố người đó bị mất tích theo quy định
của pháp luật trước khi thực hiện việc bán nhà. Do đó, trong trường hợp có dồng
sở hữu vắng mặt hoặc mất tích phải có đơn u cầu tịa án tuyên bố anh trai của
anh (chị) mất tích trước khi thực hiện việc bán nhà. Phần giá trị quyền sở hữu nhà
của anh trai anh (chị) được xử lý theo quy định của pháp luật
Điều 57. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung nhưng có chủ sở hữu chung vắng
mặt (Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết Luật nhà ở)
1. Việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải tuân thủ các quy định tại Điều 96
của Luật Nhà ở.
2. Trường hợp mua bán nhà ở có chủ sở hữu chung vắng mặt và không xác định
được nơi cư trú của người đó thì các chủ sở hữu chung cịn lại phải có đơn u cầu
tịa án tun bố người đó bị mất tích theo quy định của pháp luật trước khi thực
hiện bán nhà ở đó.
3. Trường hợp người bị tuyên bố mất tích chết hoặc bị tịa án tun bố là đã chết
thì phần tiền đã gửi vào ngân hàng nêu tại khoản 2 điều này được chia cho những
người thừa kế hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật về dân sự.
3.Thời điểm chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở đối với giao dịch về mua bán
(Điều 64 Luật dân sự 2015)
-Thời điểm chuyển quyền ở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở được tính
từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp
mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản
7

1

0


thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho
bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng

4.Quyền và nghĩa vụ các bên
4.a,Chủ sở hữu
Cụ thể, khoản 2 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: “2. Nhóm người sử dụng đất
mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau”:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ
như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
+Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có
quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của
Luật này
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được
theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm
muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải
thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và
được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của
Luật này
+.Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất khơng phân chia
được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ
của nhóm người sử dụng đất.”
4.b, Bên người mua
1. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sở dụng đất giao cho mình giấy tờ có
liên quan đến quyền sử dụng đất. Cụ thể:
- Theo quy định tại điều 218 khoản 1Bộ luật dân sự năm 2015quy định về quyền
định đoạt của chủ sở chung theo phần (trường hợp của bạn ) thì bạn sẽ hồn
tồn có quyền định đoạt đối với tài sản của mình (căn nhà đã mua) trong đó có

8

1

0


quyền làm riêng sổ đỏ căn nhà đó sau khi tiến hành thỏa thuận với người cùng
sở hữu chung sổ đỏ trước đó
- Điều 218. Định đoạt tài sản chung :
Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của
mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển
nhượng:
- Về thủ tục tách sổ đỏ riêng bạn sẽ phải tuân thủ quy định về diện tích nhà tối
thiểu để được tách thửa tại TP.HCM tại Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND:
- Tùy nhu cầu và từng trường hợp cụ thể, người sử dụng đất trên địa bàn
Thành phố có thể chuyển mục đích sử dụng đất tồn bộ thửa đất hoặc một
phần thửa đất sang đất ở để tách thửa thay vì việc phải chuyển đổi tồn bộ
thửa đất để tách thửa như quy định trước đây.
- Thửa đất sau khi chuyển mục đích sử dụng và tách thửa phải có diện tích tối
thiểu là 45 m2, chiều rộng mặt tiền khơng nhỏ hơn 03m tại đường phố có lộ
giới từ 20m trở lên; 36 m2 và chiều rộng mặt tiền khơng nhỏ hơn 03m tại
đường phố có lộ giới dưới 20m (đối với đất có nhà hiện hữu) hoặc 50 m2 và
chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04m (đối với đất chưa có nhà).ở
Quận Gị Vấp; Bình Thạnh; Phú Nhuận; Tân Bình, Tân Phú và các Quận 1,
3, 4, 5, 6.
- Ở khu vực 2, gồm các Quận Bình Tân, Thủ Đức, Quận 1, 7, 9, 12, diện tích
thửa đất sau khi tách phải đảm bảo tối thiểu 50 m2, chiều rộng mặt tiền
không nhỏ hơn 04m (đối với đất có nhà hiện hữu) và 80 m2, chiều rộng mặt
tiền không nhỏ hơn 05m (đối với đất chưa có nhà)... Riêng đối với đất thừa
kế của những hộ gia đình, cá nhân thuộc chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo trên
địa bàn Thành phố, diện tích tối thiểu của thửa đất hình thành có thể nhỏ
hơn, nhưng tối thiểu là 25 m2.

9

1

0


- Đối với thửa đất nằm trong Quy hoạch sử dụng đất đã được cơng bố và đã
có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất khơng
được xây mới nhà ở, cơng trình, trồng cây lâu năm. Trường hợp có nhu cầu
cải tạo, sửa chữa nhà ở, cơng trình hiện có thì phải được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
- Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì diện tích nhà của bạn đã đáp ứng đủ
điều kiện để được tách thửa (tách riêng sổ hồng) vì diện tích tối thiểu theo
quy định là 50m2 cịn nhà bạn diện tích 52m2
3. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.

III.MUA BÁN NHÀ Ở ĐANG CHO THUÊ
1.Khái niệm
Là việc mua bán , chuyển nhượng nhà ở mà nhà ở này của chủ sở hữu đang
trong thời gian cho người khác thuê
2.Quyền và nghĩa vụ các bên
Căn cứ khoản 2 Điều 133 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:
Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho
người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục
thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục
thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có
thỏa thuận khác.
Đồng thời, theo quy định tại Điều 127 Luật Nhà ở 2014 thì chủ sở hữu cũng có

trách nhiệm phải thông báo với người cho thuê, cụ thể:
Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thơng báo cho bên th
nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu
tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời
điểm bên cho th có thơng báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở
10

1

0


thuộc sở hữu chung. Trong thời hạn 1 tháng, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được
thông báo mà khơng mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người
khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

VI.MUA TRƯỚC ,THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI
1.khái niệm
• Khi thuê mua Nhà ở xã hội thì người mua phải trả trước 20% giá trị nhà ở
thuê mua và trả số tiền còn lại theo thời gian do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quy định
• 15 năm < Thời gian thanh tốn < 20 năm
• Trong suốt thời gian đó, người th mua nhà sẽ khơng có quyền sang
nhượng nhà cho người khác
• Khi hết thời hạn thuê mua nhà ở thì người mua nhà sẽ được cấp Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở
2.Trình tự,thủ tục thực hiện
• Điều kiện tiên quyết để một cá nhân hay hộ gia đình có thể sở hữu nhà ở xã
hội theo hình thức mua, thuê hoặc thuê mua là:
– Chưa sở hữu nhà ở tại Tỉnh ( thành phố) nơi xây dựng nhà ở xã hội.

– Có sổ hộ khẩu tại nơi cư trú (Tỉnh thành phố nơi xây dựng noxh) hoặc
Tạm trú KT3 trên 1 năm.
– Mức lương khơng đóng thuế thu nhập cá nhân thường xuyên. ( Trên
HĐLĐ thể hiện < 9tr/ tháng)
3.Hồ sơ cần thiết
Khi đã đủ ba điều kiện trên thì mới có thể tiến hành làm các mẫu hồ sơ theo yêu
cầu của Nhà ở xã hội gồm:
1. CMND (cả vợ và chồng) – mỗi người 02 bản sao y cơng chứng
2. Giấy chứng nhận đăng kí kết hơn / giấy xác nhận độc thân – 02 bản sao y
công chứng
3. Giấy đăng kí mua nhà ở xã hội tự khai
4. Giấy xác nhận thực trạng nhà ở xác nhận tại phường
11

1

0


5. Giấy khai thu nhập (cả 2 vợ chồng) xác nhận tại nơi làm việc
6. Đã có hộ khẩu
7. Tạm trú/ kt3
4.Quyền và nghĩa vụ các bên
• Bên thuê mua NOXH : theo Điều 62 của Luật Nhà ở 2014 và các nghĩa vụ
khác theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở thì bên thuê mua phải trả lại
nhà ở sẽ được hoàn lại số tiền đã nộp lần đầu, trừ trường hợp quy định tại
điểm e ,h khoản 1 Điều 84 và khoản 2 Điều 136 Luật Nhà ở 2014.
4.a,Trường hợp bên thuê mua nhà ở chết thì giải quyết như sau:
+ Nếu có người thừa kế hợp pháp đang cùng sinh sống tại nhà ở đó

+ Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không cùng sinh sống tại nhà ở đó
+ Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không thuộc diện quy định tại điểm a và
điểm b khoản này
+ Nếu khơng có người thừa kế hợp pháp
5.Đối tượng được hỗ trợ thuê ,mua nhà ở xã hội
Đối tượng 01: Người có cơng với cách mạng
Đối tượng 02: Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cân† nghèo tại khu vực đô thị
Đối tượng 03: Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngồi
khu cơng nghiệp
Đối tượng 04: Sĩ quan, hạ sỹ quan nghiệp vụ
Đối tượng 05: Cán bộ, công chức, viên chức
Đối tượng 06: Trả lại nhà ở công vụ
Đối tượng 07: Bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở

V.GIAO DỊCH NHÀ Ở CĨ NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC
NGỒI ,TỔ CHỨC,CÁ NHÂN NGƯỜI NƯỚC NGOÀI THAM GIA

12

1

0


1. Khái niệm
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là: công dân Việt Nam và người gốc
Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngồi.
Ta có thể hiểu định nghĩa “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngồi là người
Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được
xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh

sống lâu dài ở nước ngoài”.
Như vậy, khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngồi bao gồm hai nhóm
chủ thể là cơng dân Việt Nam định cư ở nước ngoài và người gốc Việt Nam
định cư ở nước ngoài
Cá nhân nước ngoài là người khơng có quốc tịch Việt Nam.
Tổ chức nước ngồi là tổ chức được thành lập theo pháp luật nước ngồi hoặc
pháp luật quốc tế.
2 .Trình tự thủ tục thực hiện
Bước 1: Hai bên tiến hành công chứng hợp đồng giao dịch nhà tại Văn phịng cơng
chứng.
- Chuẩn bị hồ sơ giao dịch nhà ở
- Ký hợp đồng giao dịch nhà ở tại cơ quan cơng chứng: Phịng cơng chứng Nhà
nước hoặc Văn phịng cơng chứng tư
Bước 2: Một trong hai bên nộp hồ sơ giao dịch nhà ở tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất của UBND cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có
tài sản.
Bước 3: Tiến hành thủ tục khai thuế tại chi cục thuế quận, huyện, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh nơi có tài sản. Bên mua nộp hồ sơ kê khai đóng lệ phí trước bạ tại
Chi cục thuế cấp quận, huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 4: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ
quan quản lý nhà ở để nhận GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Làm
thủ tục đăng bộ tại Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi
có tài sản.

13

1

0

3 .Hình Thức sở hữu nhà
 Theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2014 thì người Việt
Nam định cư ở nước ngồi được sở hữu nhà ở thơng qua 03 hình thức như
sau:
- Thứ nhất: Mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã
kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản);
- Thứ hai: Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia
đình, cá nhân;
-Thứ ba: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây
dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở
theo quy định của pháp luật;
 Theo Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở thì tổ chức, cá nhân nước ngồi được
sở hữu nhà ở tại Việt Nam thơng qua các hình thức sau đây:
- Thứ nhất: Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của
Luật này và pháp luật có liên quan;
- Thứ hai: Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm
căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực
bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ ( cụ thể hơn tại Khoản
1 Điều 75 NĐ 99/2015: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao
gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương
mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt
Nam”).
4. Quyền và nghĩa vụ của các bên
Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà, cơng trình xây dựng
 Quyền của bên bán nhà, cơng trình xây dựng
Điều 21 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định quyền của bên bán nhà,
cơng trình xây dựng như sau:
 u cầu bên mua nhận nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận

trong hợp đồng.

14

1

0


 Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa
thuận trong hợp đồng; trường hợp khơng có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền
của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
 Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã
thỏa thuận.
 Khơng bàn giao nhà, cơng trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường
hợp các bên có thỏa thuận khác.
 Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra.
 Các quyền khác trong hợp đồng.
 Nghĩa vụ của bên bán nhà, cơng trình xây dựng
Được quy định tại Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
 Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, cơng trình xây
dựng (nếu có).
 Bảo quản nhà, cơng trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho
bên mua.
 Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, cơng trình xây dựng theo quy định của
pháp luật.
 Giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng
và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ
sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
 Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của
Luật này.
 Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
 Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
 Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà, cơng trình xây dựng
 Quyền của bên mua nhà, cơng trình xây dựng
Quyền của bên mua nhà, cơng trình xây dựng được quy định tại Điều 23 Luật
kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể:
15

1

0


 Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, cơng trình xây dựng
theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
 Yêu cầu bên bán giao nhà, cơng trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất
lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
 Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều
20 của Luật này.
 Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, cơng trình xây dựng
khơng đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
 Các quyền khác trong hợp đồng.
 Nghĩa vụ của bên mua nhà, cơng trình xây dựng

Điều 24 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định bên mua nhà, công trình
xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:
 Thanh tốn đủ tiền mua nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn và phương
thức thỏa thuận trong hợp đồng.
 Nhận nhà, cơng trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên
quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
 Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa
thuận trong hợp đồng.
 Trong trường hợp mua nhà, cơng trình xây dựng đang cho thuê, phải bảo
đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi
thời hạn thuê còn hiệu lực.
 Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
 Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGỒI CĨ CÁC QUYỀN VÀ
NGHĨA VỤ CỤ THỂ NHƯ SAU
 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được phép nhập cảnh
vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Điều 8 Luật nhà ở 2014).
Khi được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, họ có
các quyền và nghĩa vụ sau (khoản 2 Điều 186 Luật đất đai 2013):
 Các quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của
Luật đất đai 2013;
16

1

0


 Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở

cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở; tặng cho nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư,
tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174
Luật đất đai 2013.
Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà
ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở;
 Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam;
 Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.
Ngoài ra, căn cứ Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013:
“3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngồi hoặc người Việt Nam định cư
ở nước ngồi khơng thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế khơng
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất
thừa kế theo quy định sau đây:
 Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế
được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất;
 Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải
là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù
hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được
đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
 Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng
đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo
quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập
nhật vào Sổ địa chính.”

5. Thời hạn sở hữu
17

1

0


 Điều 7 NĐ 99/2015 Thời hạn sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài là lâu dài. Trong trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy
định tại Điều 123 của Luật Nhà ở thì bên bán và bên mua thỏa thuận cụ thể
các nội dung, bao gồm thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở.
 Điều 7 NĐ 99/2015 Thời hạn sở hữu
o Đối với cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao
dịch (hợp đồng mua bán, tặng cho, nhận thừa kế,...) nhưng tối đa không quá
50 năm kể từ ngày được cấp Giấy Chứng Nhận QSDĐ
o Đối với tổ chức nước ngồi thì cũng được sở hữu theo thỏa thuận trong giao
dịch nhưng không quá thời hạn được ghi nhận trong Giấy chứng nhận đầu tư
được cấp. Khi hết thời hạn sở hữu nhà ở ghi trong Giấy chứng nhận, nếu chủ
sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm
theo quy định tại Điều 77 của Nghị định này.
Nếu cá nhân nước ngồi kết hơn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người
Việt Nam định cư ở nước ngồi thì được sở hữu nhà ở lâu dài và có quyền như
cơng dân Việt Nam.
6. Đối tượng được sửu hữu nhà tại Việt Nam
 Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt
Nam thì: theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Luật Nhà ở 2014 thì được phép
nhập cảnh vào Việt Nam sẽ được sở hữu nhà ở mà không yêu cầu về thời
gian được phép cư trú

 Đối với tổ chức cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam
o Đối với cá nhân nước ngồi thì: Theo tại khoản 1, Điều 74 Nghị Định
99/2015 NĐ-CP phải có hộ chiếu cịn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập
cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện
được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về
quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh
sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.
o Đối với tổ chức nước ngồi thì: phải thuộc đối tượng quy định tại Điều 159
của Luật Nhà ở và có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ
quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn

18

1

0


hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở (sau đây gọi chung là
Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư).
7. Số lượng nhà được sở hữu đối với cá nhân tổ chức nước ngoài
 Tổ chức, cá nhân nước ngồi chỉ được sở hữu khơng q 30% tổng số căn
hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương
đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tịa nhà chung cư để
bán, cho th mua thì tổ chức cá nhân nước ngồi chỉ được sở hữu khơng
q 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn
hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.
 Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy
định sau đây:
Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức,

cá nhân nước ngồi chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự
án đó;
Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì
tổ chức, cá nhân nước ngồi chỉ được sở hữu khơng quá 250 căn;
Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít
hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngồi chỉ được sở hữu khơng
q 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án.

19

1

0