(TIỂU LUẬN) thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình nêu cơ sở pháp lý khi trả lời

T1 ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT DÂN SỰ

MÔN HỌC LUẬT DÂN SỰ
BUỔI THẢO LUẬN THỨ TƯ
BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU
GIẢNG VIÊN: ĐẶNG LÊ PHƯƠNG UYÊN
DANH SÁCH NHÓM
STT

Thành viên

MSSV

1

Nguyễn Thị Mai Trâm

2053801013167

2

Phạm Đức Trí

2053801013180

3

Nguyễn Thế Trụ

2053801013182

4

Đàng Ngọc Xuân

2053801013208

5

Rơ Ơ Nam

2053801013209

6

H’Dun

2053801013213

7

Tăng Hồ Thơng

2053801013224


Bài 1: Đòi bất động sản từ người thứ ba.
1.1. Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?
1.2. Trâu có phải là tài sản đăng ký quyền sở hữu khơng? Vì sao?
1.3. Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu

của ơng Tài?
1.4. Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hồn cảnh có
tranh chấp trên?
1.5. Việc chiếm hữu như trong hồn cảnh của ơng Dịn có căn cứ pháp luật
khơng? Vì sao?
1.6. Thế nào là chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu cơ
sở pháp lý khi trả lời
1.7. Người như hồn cảnh của ơng Dịn có là người chiếm hữu ngay tình khơng?
Vì sao?
1.8. Thế nào là hợp đồng có đền bù và khơng có đền bù theo quy định về địi tài
sản trong BLDS?
1.9 Ơng Dịn có được con trâu thơng qua giao dịch có đền bù hay khơng có đền
bù? Vì sao?
1.10 Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí
của ơng Tài khơng?
1.11 Theo Tịa dân sự Tịa án nhân dân tối cao, ơng Tài được địi trâu từ ơng Dịn
khơng? Đoạn nào của quyết định cho câu trả lời?
1.12. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà dân sự Toà án nhân
dân tối cao.
1.13. Khi ơng Tài khơng được địi trâu từ ơng Dịn thì pháp luật hiện hành có
quy định nào bảo vệ ông Tài không?
1.14. Khi ông Tài không được đòi trâu từ ơng Dịn thì Tồ án đã theo hướng ơng
Tài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoan nào của Quyết định cho câu
trả lời.
1.15. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà dân sự Tồ án nhân
dân tối cao.
Bài 2: Địi bất động sản từ người thứ ba.
2.1. Đoạn nào của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng dất có
tranh chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay tình?

2.2. Theo quy định (trong BLDS năm 2005 và BLDS 2015), chủ sở hữu bất
động sản được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao cho
người thứ ba ngay tình?
2.3. Để bảo vệ bà X, theo Tòa án nhân dân tối cao,Tòa án phải xác định trách
nhiệm của bà N như thế nào đối với bà X?
2.4. Hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định
trong BLDS chưa?
2.5. Theo anh/chị, hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao ( trong câu hỏi
trên) có thuyết phục khơng? Vì sao?
Bài 3: Lấn chiếm tài sản liền kề.
3.1. Đoạn nào của quyết định số 23 cho thấy ông Hậu ( Tận) đã lấn sang đất
thuộc quyền sử dụng của ông Trê (Trường) bà Thi (Thoa) và phần lấn cụ thể là
bao nhiêu?
3.2. Đoạn nào của quyết định số 617 cho thấy ơng Hịa đã lấn sang đất (khơng
gian, mặt đất, lịng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?
3.3. BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lịng đất và khơng
gian thuộc quyền sử dụng của người khác khơng?
3.4. Ở nước ngồi, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào?
3.5. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tịa án nhân dân tối cao theo
hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang khơng gian,
mặt đất và lịng đất của gia đình ơng Trụ, bà Nguyên?
3.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao.
3.7. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tồ án khơng buộn ơng Tận tháo
dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m 2 )?
3.8. Ơng Trường, bà Thoa có biết và phản đối ơng tận xây dựng nhà trên không?
3.9. Nếu ông Trường, bà Thoa biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên thì
ơng Tận có phải tháo dỡ để trả lại đất cho ơng Trường, bà Thoa khơng? Vì sao?
3.10. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà án liên quan đến

phần đất ông Tận lấn chiếm và xây nhà trên/
3.11. Theo Tồ án, phần đất ơng Tận xây dưng khơng phải hồn trả cho ơng
Trường, bà Thoa được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho
câu trả lời?


3.12. Đã có quyết định nào cua Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như
Quyết định số 23 liên qua đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà khơng? Nêu rõ
Quyết định mà anh/chị biết.
3.13. Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán
trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây.
3.14. Đối với phần chiếm không gian 10,71 m 2 và căn nhà phụ có diện tích
18,57 m 2 trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có buộc
tháo dỡ khơng?
3.15. Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71
nhà phụ trên như thế nào?

m2

và căn

3.16. Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm sử dụng đất và không gian ở
Việt Nam hiện nay.
3.17. Hướng giải quyết trên của Tòa án trọng Quyết định số 23 có cịn phụ hợp
với BLDS 2015 khơng? Vì sao?


BÀI LÀM
Bài 1: Đòi bất động sản từ người thứ ba.
* Tóm tắt Quyết định số 123/2006/DS-GĐT ngày 30-5-2006 của Tịa dân sự

Tịa án nhân dân tối cao:
Ơng Triệu Tiến Tài (nguyên đơn) có trâu cái màu đen 4 năm 9 tháng tuổi mới
sấn mũi lần đầu và con nghé đực khoảng 3 tháng tuổi chăn thả ở bãi đất trống
và bị anh Hà Văn Thơ (bị đơn) chiếm hữu khơng căn cứ pháp luật. Do đó, ơng
Triệu Tiến Tài yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai buộc anh
Hà Văn Thơ phải trả lại trị giá 2 mẹ con con trâu cho gia đình ơng.
Quyết định của Tịa án cơng nhận quyền sở hữu con trâu cho ơng Tài, ơng Thơ
chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật, gaio hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân
tỉnh Lào Cai xét xử phúc thẩm lại.

1.1. Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?
- Trâu là động sản, vì căn cứ theo khoản 2 Điều 107 BLDS 2017:
“Điều 107. Bất động sản và động sản
1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”.
1.2. Trâu có phải là tài sản đăng ký quyền sở hữu khơng? Vì sao?
-Trâu khơng phải tài sản đăng kí quyền sở hữu vì căn cứ theo Điều 167
BLD S 2015: “Quyền sở hữu đối với bất động sản được đăng ký theo quy

1


định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đối
với động sản khơng phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”
- Vì trâu khơng phải tài sản bất động sản và pháp luật cũng không quy định
phải đăng kí với trâu nên trâu khơng phải là tài sản đăng kí quyền sở hữu.

1.3. Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở hữu
của ông Tài?
“

XÉT THẤY

Căn cứ vào lời khai của ông Triệu Tiến Tài (BL 06, 07, 08), lời khai của các
nhân chứng là anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20) anh Bảo (BL 22) vả hết quả
giám định con trâu đang tranh chấp (biên bản giám định ngày 16-8-2004, biên
bản xác minh của cơ quan chuyên môn về vật nuôi ngày 17-8-2004, biên bản
diễn giải biên bản kết quả giám định trâu ngày 20-8-2004), (Bl 40,41,41a, 42)
thì có đủ cơ sở xác định con trâu cái màu đen 4 năm 9 tháng tuổi mới sấn mũi
lần đầu và con nghé đực khoảng 3 tháng tuổi là thuộc quyền sở hữu hợp pháp
của ông Triệu Tiến Tài.”
1.4. Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hồn cảnh có
tranh chấp trên?
- Điều 182 BLD S 2005 : “Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài
sản.” . So với BLDS 2015 Điều 179 thì khái niệm chiếm hữu lại khác:
“1. Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc
gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản.
2. Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu của chủ sở hữu và chiếm hữu của người
không phải là chủ sở hữu.
Việc chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu không thể là căn cứ xác
lập quyền sở hữu, trừ trường hợp quy định tại các điều 228, 229, 230, 231, 232,
233 và 236 của Bộ luật này.” Thì BLDS 2015 đầy đủ hơn về khái niệm chiếm
hữu .

2

- Trâu có tranh chấp do ơng Dịn đang chiếm hữu.
1.5. Việc chiếm hữu như trong hồn cảnh của ơng Dịn có căn cứ pháp luật
khơng? Vì sao?
- Việc chiếm hữu của ơng Dịn khơng có căn cứ pháp luật. Vì ngay từ đầu việc
chiếm hữu của ơng Thơ đã khơng có căn cứ pháp luật. Trong quyết định khơng
có tài liệu chứng minh và dựa trên kết quả của cơ quan chuyên môn đủ xác
định con trâu và con nhé thuộc quyền sở hữu của ông Tài. Căn cứ vào mục c
khoản 1 Điều 165 BLDS 2015 về chiếm hữu tài sản có căn cứ pháp luật thì tuy
ơng Dịn được chuyển giao tài sản thơng qua giao dịch dân sự với ông Thơ
nhưng thực chất ông Thi cũng là chiếm hữu khơng có căn cứ phá luật, nên việc
chiếm hữu con trâu của ơng Dịn cũng khơng có căn cứ pháp luật.
1.6.Thế nào là chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình? Nêu cơ
sở pháp lý khi trả lời.
- Theo khoản 2 Điều 165 BLDS 2015:
“ 1. Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong trường hợp
sau đây:
a) Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;
b) Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản;
c) Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù
hợp với quy định của pháp luật;
d) Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ
sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn, giấu, bị vùi lấp, chìm đắm phù
hợp với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật
có liên quan;

3


đ) Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù
hợp với điều kiện theo quy định của Bộ luật này, quy định khác của pháp luật

có liên quan;
e) Trường hợp khác do pháp luật quy định.
2. Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều này là
chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật.”
- Điều 180 BLDS: “Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm
hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.”
- Vậy chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là khi người
chiếm hữu không biết hoặc không thể biết việc chiếm hữu của mình là khơng
có căn cứ pháp luật.
1.7.Người như hồn cảnh của ơng Dịn có là người chiếm hữu ngay tình
khơng? Vì sao?
- Người như hồn cảnh của ơng Dịn là người chiếm hữu ngay tình.
-Vì căn cứ theo Điều 180 của BLDS năm 2015 quy định: “Chiếm hữu ngay
tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có
quyền đối với tài sản đang chiếm hữu”. Do ơng Dịn đã nghĩ ông Thơ là chủ
của con trâu và cũng đã thực hiện giao dịch trao đổi với ông Thơ, thế nên ơng
hồn tồn nghĩ mình đã sở hữu được con trâu đó.
1.8.Thế nào là hợp đồng có đền bù và khơng có đền bù theo quy định về địi tài
sản trong BLDS?
- Hợp đồng có đền bù: là hợp đồng trong đó mỗi bên chủ thể sau khi đã thực
hiện cho bên kia một lợi ích sẽ nhận được từ bên kia một lợi ích tương ứng. Đa
số các hợp đồng dân sự là hợp đồng có đền bù. Tính chất đền bù trong hợp
đồng được các bên áp áp dụng để thực hiện việc trao đổi vơi nhau các lợi ích
vật chất. Các hợp đồng có đền bù đa phần là hợp đồng xong vụ mà ngược lại.

4


- Hợp đồng khơng có đền bù: là hợp đồng mà trong đó một bên nhận được từ
bên kia một lợi ích nhưng khơng phải giao lại một lợi ích nào. Hợp đồng khơng

có đền bù thường được giao kết trên cơ sở tình cảm và tinh thần tương thân,
tương ái giữa các chủ thể.
1.9 Ơng Dịn có được con trâu thơng qua giao dịch có đền bù hay khơng có đền
bù? Vì sao?
- Ơng Dịn có được con trâu thơng qua giao dịch có đền bù. Vì ơng Thơ bán
trâu mẹ cho ơng Thi, sau đó ơng Thi đổi cho ơng Dịn lấy con trâu cái sổi. Như
vậy, có thể thấy đây là giao dịch mà ở đó mỗi bên chủ thể sau khi đã thực hiện
cho bên kia một lợi ích tương ứng.Do vậy, đây là hợp đồng có đền bù.

1.10 Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý chí
của ơng Tài khơng?
- Trâu có tranh chấp là tài sản bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngồi ý chí
của ơng Tài. Vì khơng có căn cứ nào cho rằng ông Tài từ bỏ quyền sở hữu con
trâu mẹ và con nghé, hàng tháng ông vẫn lên xem. Khi ông Thơ dắt trâu mẹ và
nghé con qua nhà ơng Tài thì ơng Tài nhận ra trâu, nghé của mình và nói với
ơng Thơ nhưng ơng Thơ vẫn dắt trâu về sau đó bán cho ơng Thi và được đổi
cho ơng Dịn, điều đó chứng tỏ ơng Tài không hề mong muốn sự việc xảy ra.
Như vậy, con trâu có tranh chấp có thể bị lấy cắp, bị mất hoặc bị chiếm giữ
ngồi ý chí của ơng Tài.
1.11 Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ ông
Dòn không? Đoạn nào của quyết định cho câu trả lời?
- Theo Tòa dân sự Tịa án nhân dân tối cao, ơng Tài được địi trâu từ ơng Dịn.
- Trong đoạn cho rằng: “Căn cứ vào lời khai của ông Triệu Tấn Tài (BL 06, 07,
08), lời khai của các nhân chứng là anh Phúc (BL 19), anh Chu (BL 20) anh
Bảo (BL 22) và kết quả giám định con trâu đang tranh chấp ( biên bản giám
định ngày 16-8-2004, biên bản xác minh của cơ quan chuyên môn về vật nuôi
ngày 17-8-2004, biên bản diễn giải biên bản kết quả giám định trâu ngày 20-82004), (BL 40,41,41a, 42) thì có đủ cơ sở xác định con trâu cái màu đen 4 năm
9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu và con nghé đực khoảng 3 tháng tuổi là thuộc

5

quyền sở hữu hợp pháp của ông Triệu Tiến Tài. Ông Thơ là người chiếm hữu,
sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật.”
1.12. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà dân sự Toà án
nhân dân tối cao.
- Hướng giải quyết của Tòa dân sự Tịa án nhân tối cao cho rằng ơng Tài được
địi trâu từ ơng Dịn là hợp lý. Vì trâu là động sản không phải đăng ký quyền sở
hữu nên Theo Điều 167 BLDS 2015 quy định:
Điều 167. Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người
chiếm hữu ngay tình
“Chủ sở hữu có quyền địi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ
người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có
được động sản này thơng qua hợp đồng khơng có đền bù với người khơng có
quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì
chủ sở hữu có quyền địi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc
trường hợp khác bị chiếm hữu ngồi ý chí của chủ sở hữu”.
Trong trường hợp này, ơng Dịn chiếm hữu trâu đang tranh chấp là khơng có
căn cứ pháp luật nhưng ngay tình và ơng Dịn có được con trâu thơng qua giao
dịch có đền bù nên chủ sở hữu là ơng Tài có quyền địi lại trâu của mình. Như
vậy, hướng giải quyết của Tịa dân sự Tịa án nhân tối cao là hoàn toàn đúng
với quy định của pháp luật.
1.13. Khi ơng Tài khơng được địi trâu từ ơng Dịn thì pháp luật hiện hành có
quy định nào bảo vệ ông Tài không?
- Khi ông Tài không được địi trâu từ ơng Dịn thì pháp luật hiện hành vẫn có
quy định bảo vệ ơng Tài. Theo Điều 164 BLDS 2015 có quy định:
Điều 164. Biện pháp bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản 1. Chủ sở
hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất
kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp
không trái với quy định của pháp luật. 2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác

đối với tài sản có quyền u cầu Tịa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác
buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi
cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản
và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.

6


1.14. Khi ơng Tài khơng được địi trâu từ ơng Dịn thì Tồ án đã theo hướng
ơng Tài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoan nào của Quyết định
cho câu trả lời.
- Khi ông Tài không được địi trâu từ ơng Dịn thì Tịa án đã giải quyết theo
hướng ông Tài được quyền yêu cầu ông Thơ trả lại giá trị con trâu. Điều đó thể
hiện trong Quyết định như sau: “Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp
sơ thẩm đã (…) quyết định buộc ông Thơ là người chiếm hữu tài sản không có
căn cứ pháp luật phải hồn trả lại giá trị con trâu và con nghé cho ơng Tài là có
căn cứ pháp luật”
Như vậy, theo đoạn trên thì khi ơng Tài khơng được địi trâu từ ơng Dịn thì
Tịa án đã giải quyết theo hướng buộc ông Hà Văn Thơ trả giá trị con trâu cho
ông Tài.
1.15. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà dân sự Tồ án
nhân dân tối cao.
Theo tơi, Tịa dân sự Tịa án nhân dân tối cao giải quyết vụ việc trên là hợp lý.
Dựa vào các tài liệu chứng cứ Tòa án đã xác định con trâu là tài sản của ông
Tài, ông Thơ là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật và buộc ông Thơ
phải trả lại cho ông Tài là đúng quy định pháp luật.

Bài 2: Đòi bất động sản từ người thứ ba.
* Tóm tắt Quyết định số 07/2018/DS-GĐT ngày 09/05/2018 của Hội đồng
thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Nguyên đơn: Bà Trần Thị X (chết ngày 05/01/2008);
Những người thừa kế quyền, nghĩa vụ tố tụng của bà X và đại diện của các
nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thanh T. Đất tranh chấp có diện tích 1.518,86m 2
đất (đo thực tế là 1.466.1m2), thuộc thửa 73, tờ Bản đồ số 27, tại số 46 (số cũ là
2/15) đường T, thành phố B, tỉnh B, theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
cấp cho bà Nguyễn Thị X đã được cấp ngày 09/6/1989, trên đất có nhà cấp bốn,

7


do bà Nguyễn Thị N (bị đơn) quản lý sử dụng, bà X yêu cầu bà N trả lại toàn
bộ nhà đất nêu trên.
2.1. Đoạn nào của Quyết định giám đốc thẩm cho thấy quyền sử dụng dất có
tranh chấp thuộc bà X và đã được bà N chuyển giao cho người thứ ba ngay
tình?
- Đoạn 1 ở phần quyết định giám đốc thẩm có nêu: “Như vậy, căn cứ vào nội
dung trình bày của bà T và các giấy tờ có liên quan thì tồn bộ diện tích đất
tranh chấp thuộc quyền sử dụng của bà X”.
- Đoạn 5 ở phần quyết định giám đốc thẩm có nêu: “Sau đó, ngày 19/8/2010,
bà N chuyển nhượng cho ơng M diện tích 323,2m2, ngày 1/10/2010 ơng M
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông M đã xây dựng nhà 4 tầng
trên đất. Diện tích đất cịn lại 917,6m2, ngày 21/10/2011, bà N tặng cho con gái
là chị Nguyễn Vi L. Sau đó, chị L chuyển nhượng 173,1m2 (đo thực tế 170,9m2)
đất cho ông Lăng Đào Minh Đ và bà Trần Thu T2; ông Đ, bà T1 đã nhận đất sử
dụng và được cấp giấy chứng nhận ngày 24/7/2012. Diện tích đất cịn lại của
chị L đo thực tế là 744m2. Việc chuyển nhượng và tặng cho nêu trên đã hồn
thành trước khi có Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 410/2012/KN-DS
ngày 24/9/2012 của Chánh án Toà án nhân dân tối cao và Quyết định giám đốc
thẩm số 55/2013/DS-GĐT ngày 30/01/2013của Toà án nhân dân tối cao hủy
toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 123/2009/DS-PT ngày 23/10/2009 nêu

trên. Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 138 và Điều 258 Bộ luật dân sự 2005
thì các giao dịch chuyển nhượng và tặng cho đất của ông M1, bà Q, chị L, ông
Đ, bà T2 là các giao dịch của người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ”.
2.2. Theo quy định (trong BLDS năm 2005 và BLDS 2015), chủ sở hữu bất
động sản được bảo vệ như thế nào khi tài sản của họ được chuyển giao cho
người thứ ba ngay tình?
- BLDS 2005:
+ Điều 257. Quyền địi lại động sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu từ người
chiếm hữu ngay tình

8


“Chủ sở hữu có quyền địi lại động sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu từ
người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có
được động sản này thơng qua hợp đồng khơng có đền bù với người khơng có
quyền định đoạt tài sản; trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù
thì chủ sở hữu có quyền địi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất
hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngồi ý chí của chủ sở hữu”.
+ Điều 258. Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động
sản từ người chiếm hữu ngay tình
“Chủ sở hữu được địi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản,
trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông
qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này
khơng phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”.
- BLDS 2015:
+ Điều 167. Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người
chiếm hữu ngay tình
“Chủ sở hữu có quyền địi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ

người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có
được động sản này thơng qua hợp đồng khơng có đền bù với người khơng có
quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì
chủ sở hữu có quyền địi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc
trường hợp khác bị chiếm hữu ngồi ý chí của chủ sở hữu”.
+ Điều 168. Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động
sản từ người chiếm hữu ngay tình
“Chủ sở hữu được địi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động
sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều
133 của Bộ luật này”.

9


2.3. Để bảo vệ bà X, theo Tòa án nhân dân tối cao,Tòa án phải xác định trách
nhiệm của bà N như thế nào đối với bà X?
-Tòa án cấp phúc thẩm không áp dụng các điều luật nêu trên để cơng nhận diện
tích đất cho bà L, ơng Đ, bà T mà buộc bà N trả cho nguyên đơn 914m 2, đất
trong đó có 744m2 ,bà L đứng tên và 170,9m2 đất ông Đ, bà T đứng tên là
không đúng. Trong trường hợp này, Tòa án buộc bà N trả bằng giá trị quyền sử
dụng diện tích 914m2 đất cho nguyên đơn mới phù hợp. Tòa án cấp phúc thẩm
giá trị đất 1.254.400.000 đồng cho bà X là không có cơ sở, gây thiệt hại cho
quyền lợi của ơng M. Lễ ra, Tòa án phải buộc bà N trả- cho nguyên đơn giá trị
đất 1.254.400.000 đồng mới phù hợp.
2.4. Hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã được quy định
trong BLDS chưa?
- Hướng của Tòa án nhân dân tối cao trong câu hỏi trên đã quy định trong
BLDS 2015. Cụ thể áp dụng luật lệ như sau:
+ Điều 167. Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người
chiếm hữu ngay tình

“Chủ sở hữu có quyền địi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ
người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có
được động sản này thơng qua hợp đồng khơng có đền bù với người khơng có
quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì
chủ sở hữu có quyền địi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc
trường hợp khác bị chiếm hữu ngồi ý chí của chủ sở hữu”.
+ Điều 168. Quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động
sản từ người chiếm hữu ngay tình
“Chủ sở hữu được địi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động
sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều
133 của Bộ luật này”.

10


2.5. Theo anh/chị, hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao (trong câu hỏi
trên) có thuyết phục khơng? Vì sao?
- Hướng giải quyết của Tịa án nhân dân tối cao (trong câu hỏi trên) là thuyết
phục. Vì bà T đồng ý chuyển nhượng quyền thừa kế nhà đất (đất tranh chấp)
cho bà X và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên đất tranh
chấp có diện tích 1.518,86 m 2 ( đo thực tế 1.466,1 m 2 ) thuộc thửa 73, tờ
Bản đồ số 27, tại số 46 ( số cũ 2/15) đường T , thành phố B , tỉnh B theo Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà cấp cho bà Nguyễn thị X ngày 09/6/1989. Vì vậy
buộc bà N phải trả cho bà X giá trị đất 1.254.400.000 đồng là hợp lí.
Bài 3: Lấn chiếm tài sản liền kề.
* Tóm tắt Quyết định số 617/2011/DS-GĐT ngày 18-11-2011 của Toà dân sự
Toà án nhân dân tối cao.
Nguyên đơn: Ông Lương Ngọc Trụ
Bà Đinh Thị Nguyên
Bị đơn: Ơng Ngơ Văn Hồ

Ơng Trụ có mảnh đất 320 m 2 , dùng từ năm 1975 đến nay. Năm 1987, ông đi
làm ăn nơi khác nên vợ chồng ông Ngơ Thị Hồ đã lấn 15,2 m2 đất của ơng
nên ơng u cầu gia đình ơng Hồ tháo dỡ các cơng trình phụ và trả lại phần
đất chiếm. Về phía ơng Hồ thì năm 1995, ơng có xin giấy phép sửa chữa nhà
và được cấp giấy phép nhưng khi sửa chữa lại, gia đình ơng Hồ lại có một
máng bê tơng chịm qua phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ơng Trụ, bà
Ngun nên buộc phá bỏ. Tuy nhiên, Toà án cấp phúc thẩm vẫn chưa giải quyết
ống nước do gia đình ơng Hồ chơn. Vì vậy, huỷ Bản án dân sự phúc thẩm,
giao hồ sơ để xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật.
* Tóm tắt Quyết định số 23/2006/DS-GĐT ngày 07-09-2006 của Hội đồng
thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
Năm 1994, Ủy ban nhân dân huyện CN cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho gia đình ơng Diệp Vũ Trê (vợ là bà Châu Kim Thi) với diện tích
4.700m2. Phần đất này gia đình ơng Trê đã sử dụng từ lâu. Giáp với đất của ơng
Trê là đất của gia đình ông Hậu (ông Hậu nhượng lại của anh Kiệt vào năm
1994). Trong q trình sử dụng, ơng Hậu đã lấn chiếm sang đất của gia đình
ơng Trê khoảng 185m2. Khi ông Trê yêu cầu chính quyền địa phương giải quyết

11


thì ơng Hậu đã chặt phá một số cây kiểng của gia đình ơng. Vì vậy, ơng Trê, bà
Thi u cầu ơng Hậu phải trả lại diện tích đất đã lấn chiếm và bồi thường số
cây kiểng cho gia đình ông, bà.
Hội đồng thầm phán Tòa án nhân dân tối cao đã quyết định hủy Bản án dân sự
phúc thẩm và Bản án dân sự sơ thẩm; giao lại hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân
tỉnh CM giải quyết xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.
3.1. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu (Tận) đã lấn sang đất
thuộc quyền sử dụng của ông Trê (Trường) bà Thi (Thoa) và phần lấn cụ thể là
bao nhiêu?

- Đoạn Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất thuộc quyền sử
dụng của ông Trê và bà Thi trong đoạn xét thấy có nêu như:
“Ơng Hậu cho rằng diện tích đất trên do ông nhận chuyển nhượng lại từ anh
Trần Thanh Kiệt, tuy nhiên theo giấy biên nhận đề ngày 29-3-1994 giữa ơng
Hậu với anh Kiệt (giấy khơng có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền) thì diện tích đất mà ơng Hậu mua từ nhà anh Kiệt khơng nêu vị trí cũng
như tứ cận, mốc giới cụ thể, cũng không xác nhận của chủ đất liền kề. Trong
khi đó, gia đình ơng Trê đã quản lí, sử dụng đất tranh chấp từ trước khi có việc
sang nhượng giữa ông Hậu với anh Kiệt và năm 1994 ông Trê đã được Ủy ban
nhân dân huyện CN cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất do bà Châu Kim Thi- vợ ông Trê đứng tên), theo sơ đồ vị trí
đất được thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thửa đất này có
mốc giới rõ ràng, đối chiếu sơ đồ này với sơ đồ tranh chấp do Tòa án nhân dân
huyện CN phối hợp với các cơ quan chức năng đo vẽ ngày 28-3-2000 và tại
Công văn số 01/XN-TNMT ngày 10-3-2006 của phịng tài ngun và mơi
trường huyện CN gửi Tòa án nhân dân tỉnh CM vẫn khẳng định ranh giới đất
đã cấp giấy chứng nhận cho bà Thi với đất ơng Hậu đang sử dụng là “ranh
thẳng” thì có căn cứ xác định ông Hậu đã lấn đất của ông Trê”.
- Trong đoạn xét thấy vừa nêu cho thấy tổng số đất mà ông Hậu lấn của ông
Trê là khoảng 185 m 2 , cụ thể: 52,2 m2 là của ông Hậu, 10,7 m 2 là hai
máng xối đúc bê tông , 18,57 m2 là căn nhà phụ của ông Hậu còn lại là phần
đất trống.
3.2. Đoạn nào của quyết định số 617 cho thấy ơng Hịa đã lấn sang đất (khơng
gian, mặt đất, lịng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ơng Trụ, bà Ngun?

12


- Đoạn quyết định số 617 cho thấy ơng Hịa đã lấn chiếm sang đất (khơng gian,
mặt đất, lịng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ơng Trụ và bà Nguyên.

Phần xét thấy đã nêu: “khi sửa chữa lại nhà gia đình ơng Hịa có làm 4 ơ văng
cửa sổ, một máng bê tông và chôn dưới đất một ống thốt nước nằm ngồi phía
tường nhà”, (ngồi phía tường nhà ở đây có nghĩa đó là phần đất thuộc quyền
sử dụng của ơng Trụ và bà Ngun).
3.3. BLDS có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất và không
gian thuộc quyền sử dụng của người khác khơng?
- Điều 174 BLDS 2015:
“Khi xây dựng cơng trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản
phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an tồn, khơng được xây vượt
q độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được
xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác
đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.”
- Điều 175 BLDS 2015:
“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận hoặc
theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể
được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà
khơng có tranh chấp. Khơng được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể
cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có
nghĩa vụ tơn trọng, duy trì ranh giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng khơng gian và lịng đất theo chiều thẳng
đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không
được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Người sử dụng đất
chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử
dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt
quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có
thoả thuận khác.”
- Điều 176 BLDS 2015:
“1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây
tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc

dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc
giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung
của các chủ thể đó.

13


Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và
được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở
hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề khơng đồng ý mà có lý do
chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường
ngăn phải dỡ bỏ.
3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề
khơng được trổ cửa sổ, lỗ thơng khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng,
trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu
cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường
của mình.
Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu
được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” và một số quy
định liên quan ở Điều 177, 178 BLDS 2015.
3.4. Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào?
- Ở nước ngoài, cụ thể là pháp luật nước Pháp với BLDS Napoleon việc lấn
chiếm được xử lý nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia, để đảm bảo
tính hợp lý và cơng bằng. Cụ thể:
- Điều 671: “Chỉ được phép trồng những cây to, cây nhỡ, cây nhỏ gần giới hạn
đất láng giềng theo khoảng cách được xác định theo những quy định cụ thể
hiện hành hoặc những thông lệ được thừa nhận. Nếu khơng có những quy định
hoặc thơng lệ thì cây mọc cao trên 2 mét phải trồng cách đường giới hạn phân

cách hai bất động sản là 2 mét, đối với các cây trồng khác là nửa mét”.
- Điều 673: “Chủ sở hữu bất động sản có quyền buộc bên hàng xóm phải cắt bỏ
các cành cây mọc vươn sang đất của mình. Nếu hoa quả ở các cành cây tự
nhiên rụng xuống thì chủ sở hữu đất bị cành cây vươn sang được hưởng. Nếu
rễ cây hoặc cành nhỏ mọc vươn sang đất người khác thì người đó có quyền cắt
những rễ và cành cây nhỏ đó đến giới hạn đường phân chia của hai bên. Quyền
được cắt rễ cây và cành nhỏ hoặc quyền được yêu cầu bên hàng xóm cắt các rễ
cây, cành cây của các cây to, cây nhỡ, cây nhỏ không thể bị thời hiệu tiêu diệt”.
- Điều 675: “Chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ hoặc lỗ
cửa vào bức tường chung dù bằng bất cứ cách nào, kể cả khi có lắp kính mờ,
trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề bên kia đồng ý”;

14


- Điều 681: “Chủ sở hữu bất động sản phải lắp đặt mái nhà sao cho nước mưa
chảy vào đất nhà mình hoặc đường cơng cộng, khơng được để nước mưa chảy
vào đất của bên hàng xóm”.
Như vậy, ta có thể thấy chủ sở hữu bất động sản nếu có hành vi lấn chiếm dù
vơ tình hay cố ý sang bất động sản bên cạnh thì đều phải tháo dỡ, cắt bỏ nếu
chủ sở hữu bất động sản bên kia yêu cầu.
3.5. Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa án nhân dân tối cao theo
hướng buộc gia đình ơng Hịa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang khơng gian,
mặt đất và lịng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên?
- Đoạn “Khi sửa chữa lại nhà gia đình ơng Hịa có làm 4 ơ văng cửa sổ, một
máng bê tông và chôn dưới đất một ống thốt nước nằm ngồi phía tường nhà.
Q trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác
định gia đình ơng Hịa làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông chờm qua phần
đất thuộc quyền sử dụng của gia đình ơng Trụ, bà Ngun nên quyết định buộc
gia đình ơng Hịa phải tháo dỡ là có căn cứ. Tuy nhiên, dưới lịng đất sát tường

nhà ơng Hịa cịn ống nước do gia đình ơng Hịa chơn, nhưng Tịa án cấp sơ
thẩm và Tịa án cấp phúc thẩm khơng buộc gia đình ơng Hịa phải tháo dỡ là
khơng đúng, khơng đảm bảo được quyền lợi của gia đình ơng Trụ”.
3.6. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân
dân tối cao.
- Theo em, hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao là
hợp lý. Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thì thửa đất số 53 của gia đình
ơng Trụ, bà Ngun liền kề với thửa đất số 76 của gia đình ơng Hịa. Trong q
trình sửa chữa lại nhà, ơng Hịa có làm 4 ơ văng cửa sổ, một máng bê tông và
chôn dưới đất một ống thốt nước nằm phía ngồi tường nhà, lấn sang phần đất
của gia đình ơng Trụ, bà Ngun. Vậy, hướng giải quyết của Tòa án nhân dân
tối cao buộc gia đình ơng Hịa tháo dỡ tài sản thuộc phần lấn sang khơng gian,
mặt đất và lịng đất của gia đình ông Trụ, bà Nguyên phù hợp với quy định tại
khoản 2 Điều 265 Bộ luật dân sự 2005: “Người có quyền sử dụng đất được sử
dụng khơng gian và lịng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn
viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quy định và khơng được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người
khác.” Mặc khác, dưới lòng đất sát tường nhà ơng Hịa cịn ống nước do gia
đình ơng Hịa chơn, nhưng Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm khơng buộc
ơng Hịa tháo dỡ là chưa đảm bảo được quyền lợi của gia đình ơng Trụ và bà

15


Nguyên cho nên việc yêu cầu xét xử lại đối với vụ án trên của Tòa dân sự Tòa
án nhân dân tối cao là hoàn toàn hợp lý và đúng pháp luật.
3.7. Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy Tồ án khơng buộc ơng Tận tháo
dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2 m 2 )?
- “Tịa án cấp phúc thẩm buộc ơng Hậu trả 132,8 m 2 đất đã lấn chiếm nhưng
là đất trống cho ơng Trê bà Thi, cịn phần đất ơng Hậu cũng lấn chiếm nhưng

đã xây dựng nhà (52,2 m 2 ) thì giao ơng Hậu sử dụng nhưng phải thanh tốn
giá trị quyền sử dụng đất cho ơng Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lý”.
3.8. Ơng Trường, bà Thoa có biết và phản đối ơng Tận xây dựng nhà trên
khơng?
- Ơng Trê có biết ơng Tận làm nhà cơ bản trên diện tích đất tranh chấp nhưng
khơng có ý kiến gì.
3.9. Nếu ơng Trường, bà Thoa biết và phản đối ơng Tận xây dựng nhà trên thì
ơng Tận có phải tháo dỡ để trả lại đất cho ơng Trường, bà Thoa khơng? Vì sao?
- Năm 1994, ơng Hậu nhận chuyển nhượng một phần diện tích đất của anh
Trần Thanh Kiệt, đồng nghĩa ơng có quyền sử dụng, chiếm hữu đối với mảnh
đất đó. Nhưng khi sang nhượng, cả hai bên chỉ lập giấy tay, không ký giáp ranh
và chủ đất cũng chỉ chỉ ranh giới cho ông. Theo Điều 127 Luật Đất đai 2003
quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
“1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nơng thơn thì nộp
tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất;
b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của cơng
chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng
nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ,
gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm

16

quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa
vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phịng đăng ký
quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trong thời hạn khơng q năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa
vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ”.
Do cả hai bên chỉ lập giấy tay, khơng ký giáp ranh, khơng có cơng chức nên
thực chất ơng Hậu vẫn khơng có quyền được sử dụng miếng đất này và miếng
đất này vẫn thuộc về ông Trê, bà Thi. Chính vì vậy nếu ơng Trê, bà Thi biết và
phản đối thì ơng Hậu phải tháo dỡ phần lấn chiếm của mình căn cứ theo Điều
259 BLDS 2005:
Điều 256. Quyền đòi lại tài sản
“Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu,
người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản khơng có căn cứ pháp luật đối
với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải
trả lại tài sản đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này.
Trong trường hợp tài sản đang thuộc sự chiếm hữu của người chiếm hữu ngay
tình thì áp dụng Điều 257 và Điều 258 của Bộ luật này”.
3.10. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà án liên quan đến
phần đất ông Tận lấn chiếm và xây nhà trên.
- Theo em, hướng giải quyết của Toà là hợp lý vì dù sao về mặt pháp lý, miếng
đất đó vẫn thuộc quyền sở hữu của ông Trê, bà Thi, ông Hậu đã xâm chiếm bất
hợp pháp nên buộc phải trả lại và thanh tốn chi phí. Thế nhưng hướng giải
quyết chỉ hợp lý xét về góc độ các quy định của pháp luật vì ngồi ra, gia đình
ơng Trê cũng đã từng chứng kiến việc ông Hậu xây nhà cơ bản trên mảnh đất

nó nhưng lại khơng hề có phản hồi, cũng như có thể ơng Hậu khơng hiểu rõ và
nghĩ rằng ông đã được chuyển nhượng phần đất đó nên ơng mới sử dụng và
xâm chiếm như thế. Vì vậy để ơng Hậu trả đất và bồi thường thêm chi phí cũng
có phần hơi thiệt thịi cho ơng Hậu.

17


3.11. Theo Tồ án, phần đất ơng Tận xây dựng khơng phải hồn trả cho ơng
Trường, bà Thoa được xử lý như thế nào? Đoạn nào của Quyết định số 23 cho
câu trả lời?
- Theo Tồ án, phần đất ơng Hậu xây dựng khơng phải hồn trả thì giao cho
ơng Hậu sử dụng nhưng ơng Hậu phải thanh tốn giá trị quyền sử dụng đất cho
ơng Trê, bà Thi.
“ Tồ án cấp phúc thẩm buộc ông Hậu trả 132,8 m 2 đã lấn chiếm nhưng là
đất trống cho ông Trê và bà Thi, cịn phần đất ơng Hậu cũng đã lấn chiếm
nhưng đã xây dựng nhà (52,2 m 2 ) thì giao ơng Hậu sử dụng nhưng phải
thanh tốn giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là hợp tình, hợp lý.”
3.12. Đã có quyết định nào cua Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết như
Quyết định số 23 liên qua đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà không? Nêu rõ
Quyết định mà anh/chị biết.
Bản án 05/2020/DS-PT ngày 17/01/2020 về tranh chấp ranh giới đất của Toà án
nhân dân tối cao tỉnh Long An.
Nguyên đơn: Bà Huỳnh Kim O.
Bị đơn: Ông Dương Văn M.
Bà O có thửa đất số 561, diện tích 750 m 2 giáp ranh với thửa đất 549 của ông
Dương Văn M, có diện tích 2,110 m 2 . Trong q trình sử dụng, ơng M và vợ
là bà L đã lấn chiếm của bà một phần đất có diện tích theo đo đạc thực tế là
13,7 m 2 thuộc một phần thửa 561. Nay bà khởi kiện yêu cầu Tịa án giải
quyết buộc vợ chồng ơng M phải trả lại phần đất đã lấn chiếm là 13,7 m 2 . Bà

đồng ý tự nguyện dỡ bỏ các trụ cột xi măng và hàng rào bằng lưới B40 trên
phần đất có diện tích 3,6 m 2 thuộc một phần thửa 549. Bản án dân sự sơ thẩm
số 53/2019/DS-ST ngày 18-10-2019 của Tòa án nhân dân huyện Cần Đước,
tỉnh Long An đã xử: Buộc ông Dương Văn M và Phan Thị Kim L trả lại cho bà
Huỳnh Kim O tổng diện tích 13,7 m 2 đất. Nhưng tại phiên phúc thẩm, Tồ
khơng chấp nhận tồn bộ u cầu khởi kiện của bà Huỳnh Kim O, tại phần
quyết định ghi rõ:
“Xác định đường ranh giới đất giữa thửa 561 của bà Huỳnh Kim O (Cạnh phía
Tây) với thửa 549 của ơng Dương Văn M (Cạnh phía Đơng) là 01 đường thẳng
nằm giữa phần đất có vị trí B3, B4 và A2 (hiện do ông M trực tiếp quản lý sử
dụng) và phần đất có vị trí A3, B2 cùng phần cịn lại của thửa 561 (hiện do bà
O trực tiếp quản lý, sử dụng) có chiều dài 35,5m (14,6m + 0,4m + 5,5m+ 5,1m

18


+ 4,2m + 5,7m = 35,5m) tính từ Lối đi công cộng 1,2m kéo vào đến hết phần
giáp ranh tại vị trí A2 và A3. Vị trí cụ thể được thể hiện tại Mảnh trích đo địa
chính số 01TAT-2019 ngày 02/5/2019 của Công ty TNHH đo đạc Nhà đất
Hưng Phú, được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Cần Đước
duyệt ngày 03/5/2019.
Các đương sự có quyền, nghĩa vụ liên hệ các Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
về quản lý đất đai để kê khai, đăng ký, điều chỉnh lại phần ranh giới giữa 02
thửa đất 549 và 561, tờ bản đồ số 5, ấp 1A, xã Tân Trạch, huyện Cần Đước,
tỉnh Long An, phần diện tích đất đang trực tiếp quản lý sử dụng đã được xác
định trong bản án, để được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo
quy định tại khoản 5 Điều 98, Điều 99 Luật Đất đai năm 2013”.
3.13. Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán
trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây.
- Mặc dù có căn cứ xác định ông Hậu đã lấn đất của ông Trê nhưng theo lời

khai của ông Hậu “sau khi sang nhượng xong ông đã làm nhà cơ bản trên diện
tích đất đang tranh chấp, lúc ơng xây nhà ơng Trê khơng có ý kiến gì”. Ở đây
có thể thấy 2 lí do mà Tịa án khơng buộc ơng Hậu tháo dỡ căn nhà đã xây, thứ
nhất, trong lúc ông Hậu xây dựng ông Trê không lên tiếng phản đối, cũng
không báo cơ quan chức năng có thẩm quyền: thứ hai, cân nhắc về lợi ích kinh
tế thì việc buộc ơng Hậu tháo dỡ ngôi nhà đã xây dựng là không nên, và để bảo
vệ lợi ích kinh tế của hai bên thì Tịa án yêu cầu ông Hậu trả lại phần đất đã lấn
chiếm cịn phần đất ơng Hậu cũng lấn chiếm nhưng đã xây dựng nhà thì giao
cho ơng Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông
Trê và bà Thi.
Mặc dù Hội đồng thẩm phán không viện dẫn bất cứ văn bản nào khi cho rằng
hướng giải quyết của Tòa án cấp phúc thẩm là hợp tình, hợp lí nhưng với các lí
lẽ trên thì có thể thayá đây là một hướng giải quyết mang tính sáng tạo và hợp
tình.
Ngồi ra, Hội đồng thẩm phán cũng đề cập đến phần chiếm không gian 10,71
và cho rằng việc Tịa các cấp chưa xem xét buộc ơng Hậu phải tháo dỡ
hoặc phải thanh toán phần giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trẽ và bà Thi là
m2

chưa đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ông Trẽ và bà Thi; đồng thời, Hội đồng
thẩm phán cũng đề cập đến căn nhà phụ có diện tích 18,57 m 2 Tòa án các
cấp chưa xem xét để giải quyết.

19


Vì các lẽ trên, theo quan điểm của em, hướng giải quyết trên của Hội đồng
thẩm phán trong Quyết định số 23 là thuyết phục.
3.14. Đối với phần chiếm không gian 10,71 m 2 và căn nhà phụ có diện tích
18,57 m 2 trên đất lấn chiếm, Tịa án sơ thẩm và Tịa án phúc thẩm có buộc

tháo dỡ khơng?
Phần chiếm khơng gian 10,71 m 2 chưa được Tịa án cấp sơ thẩm và Tòa án
cấp phúc thẩm xem xét buộc ông Hậu phải thái dỡ và căn nhà phụ có diện tích
18,57 m 2 Tịa án các cấp cũng chưa xem xét để giải quyết.
3.15. Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m 2 và căn
nhà phụ trên như thế nào?
- Theo em, cần xem xét giá trị của hai máng xôi đúc bê tông và căn nhà phụ,
nếu việc buộc tháo dỡ ảnh hưởng đến lợi ích của bên lấn chiếm thì có thể giải
quyết theo hướng không buộc ông Hậu tháo dỡ mà phải thanh toán giá trị
quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi; còn nếu việc buộc tháo dỡ ảnh hướng
khơng lớn đến lợi ích của bên lấn chiếm thì nên giải quyết theo hướng buộc
ơng Hậu tháo dỡ và trả lại phần đất lấn chiếm trên cho ông Trê, bà Thi.
Sở dĩ em đưa ra hướng xử lí như trên là vì:
Thứ nhất, Điều 259 BLDS 2005 quy định: “Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền
chiếm hữu của mình, chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu
người có hành vi cẳn trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó; nếu khơng có
sự chấm dứt tự nguyện thì có quyền u cầu Tịa án, cơ quan, tổ chức có thẩm
quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm.”
Với vụ việc đang bình luận, có thể thấy “hành vi vi phạm” chính là việc lấn
chiếm sử dụng đất và khơng gian của người khác. Đồng thời, theo quy định thì
chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu Tịa án, cơ quan, tổ
chức có thẩm quyền buộc người có hành vi cản trở trái pháp luật chấm dứt
hành vi vi phạm và với vụ việc đang bình luận thì có thể hiểu việc “chấm dứt
hành vi vi phạm” ở đây là việc buộc thảo dỡ cơng trình đang lấn chiếm. Do đó,
việc buộc tháo dỡ là có căn cứ pháp lí;
Thứ hai, dù hướng giải quyết khơng buộc tháo dỡ mà thanh toán quyền sử
dụng đất là sáng tạo và hợp tình nhưng hướng giải quyết này chưa quy định
trong bất kì văn bản nào, nếu lạm dụng hướng giải quyết này sẽ dẫn đến sự tùy
tiện, ỷ lại trong việc lấn chiếm.

20


Vì vậy theo em, trước khi pháp luật có quy định rõ ràng về việc khơng buộc
tháo dỡ thì khơng nên lạm dụng hướng giải quyết này mà chỉ áp dụng khi việc
buộc tháo dỡ gây thiệt hại lướn cho người lấn chiếm.
3.16. Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm sử dụng đất và không gian ở
Việt Nam hiện nay.
- Qua thực tiễn xét xử cho thấy, việc xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và
khơng gian ở Việt Nam hiện nay có 2 hướng; buộc tháo dỡ nhưng phải thanh
toán phần giá trị quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu.
Về hướng buộc tháo dỡ, hướng này khơng có gì bàn cãi vì như em đã nói ở
trên, hướng giải quyết này có căn cứ pháp lí;
Về hướng khơng buộc tháo dỡ nhưng phải thanh toán phần giá trị quyền sử
dụng đất cho dù sở hữu; hướng này tuy thể hiện tính hợp tình và sáng tạo của
thực tiễn xét xử nhưng dễ dẫn đến sự tùy tiện trong việc lấn chiếm.
3.17. Hướng giải quyết trên của Tòa án trọng Quyết định số 23 có cịn phù hợp
với BLDS 2015 khơng? Vì sao?
- Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 cịn phù hợp với
BLDS 2015.
Vì tương tự Điều 259 BLDS 2005, Điều 169 BLDS 2015 quy định; “Khi thực
hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản, chủ thể có quyền yêu cầu người
có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó hoặc có quyền u
cầu Tịa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt
hành vi vi phạm.” Theo đó, việc yêu cầu buộc tháo dỡ là có căn cứ pháp lí và
vẫn chưa có quy định rõ ràng, cụ thể về hướng giải quyết không buộc tháo dỡ
mà thanh toán phần giá trị quyền sử dụng đất cho người có quyền sở hữu,
quyền khác đối với tài sản.
Do đó, việc Hội đồng thẩm phán đề cập đến căn nhà có diện tích 18,57 m 2 ,
đề cập đến việc xem xét buộc ông Hậu tháo dỡ hay thanh tốn giá trị quyền sử

dụng đất cho ơng Trê, bà Thi ở phần chiếm không gian 10,71 m 2 và việc Hội
đồng thẩm phán đồng thuận với Tào án cấp phúc thẩm là buộc ông Hậu trả
phần đất lấn chiếm nhưng là đất trống cịn phần đất ơng Hậu cũng chiếm nhưng
đã xây dựng nhà thì giao cho ông Hậu nhưng phải thanh toán giá trị quyền sử
dụng đất cho ông Trê và bà Thi là thể hiện tính hợp tình, sáng tạo và cịn phù
hợp với BLDS 2015.

21