KDBDS 2011 C4-Dai ly, Moi gioi doc

CHƯƠNG 4:
ĐẠI LÝ, MÔI GIỚI VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG
SẢN
I. Đ i lý BĐSạ
Đại lý (đại diện) kinh doanh BĐS
3/23/142
Nguyên tắc trong nhận ủy thác của đại lý
KD BĐS

Thận trọng

Phục tùng

Trung thành

Trung thực

Minh bạch tài chính kế toán

Sự cẩn mật
3/23/143
Thiết lập và chấm dứt quan hệ đại lý
Thiết lập quan hệ đại lý Chấm dứt quan hệ đại lý

Đại lý theo nghiệp vụ

Đại lý thường xuyên

Sau khi hoàn thành hợp
đồng


Chết, mất năng lực pháp lý

Phá dỡ, tịch biên, niêm
phong

Hết hạn

Vi phạm hợp đồng

Có thỏa thuận chung

Theo các phán xử pháp lý
3/23/144
Giới hạn quyền lực được trao cho đại lý (đại diện)
Đại lý toàn
diện
Đại lý phổ
thông
Đại lý đặc biệt
Được trao
quyền thực hiện
bất kỳ hành vi
nào mà chủ sở
hữu (thân chủ)
được phép tiến
hành với tư
cách cá nhân
Đại diện cho
thân chủ trong
phạm vi rộng

các vấn đề liên
quan đến các
hoạt động kinh
doanh đặc thù
Được trao
quyền đại diện
cho thân chủ về
một hành vi đặc
biệt hoặc một
thương vụ cụ
thể theo những
chỉ dẫn chi tiết
3/23/145
Các loại quan hệ đại lý

Đại lý đơn lẻ

Đại lý con

Đại diện bán

Đại diện mua

Sở hữu như thân chủ

Đại lý kép (2 mặt): công khai, không
chính thức, bí mật

Không đại lý
3/23/146

Dịch vụ đại lý vì khách hàng

Chăm sóc hợp lý và kỹ năng trình diễn

Giao dịch trung thực, lương thiện và ngay thẳng

Minh bạch mọi yếu tố mà người được cấp phép
biết (hoặc mong muốn biết) có liên quan hữu
hình tới giá trị hoặc sự đáng giá của tài sản

Luật pháp và các quy định pháp lý có thể yêu
cầu về các dịch vụ hỗ trợ thêm cũng như các
yêu cầu về minh bạch thông tin khác đối với các
đại lý BĐS
3/23/147
ĐẠI LÝ BĐS – SAI SÓT VÀ GIAN LẬN
Thổi phồng giá trị Xuyên tạc thông tin
Thổi phồng các lợi
ích từ tài sản
Gian lận: Cố ý xuyên tạc
các yếu tố hữu hình gây
thiệt hại hoặc lấy đi lợi thế
của các tài sản
Xuyên tạc do sơ ý: Đại
diện chuyên nghiệp phải
chú ý nhận ra bất kỳ lời
tuyên bố nào sai lệch
3/23/148
TÌNH TRẠNG CỦA TÀI SẢN


Những nhược điểm tiềm ẩn: một cuộc thanh
tra thông thường khó có thể phát hiện những
khiếm khuyết tiềm ẩn trong cấu trúc, kết cấu tài
sản

Những tài sản bất động sản “bị đóng dấu”:
những tài sản bị “đóng dấu” (undesirable) có
thể do những vụ án phạm tội đã xảy ra, hay từ
những lời đồn cổ xưa và phổ biến, những bi
kịch buồn thảm hay những sự kiện đầy tai
tiếng, gây ấn tượng mỗi khi nhắc tới bất động
sản
3/23/149
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Khái niệm:

Môi giới BĐS là việc thực hiện hỗ trợ cho
khách hàng các quyền liên quan đến BĐS.

Kết quả của các hoạt động này là việc thực
hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp
động bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ
của nhà môi giới.

Một chuyên gia môi giới bất động sản được
hưởng các khoản phí do cung cấp dịch vụ môi
giới.
3/23/1410
Vai trò của môi giới BĐS


(1) Cung cấp thông tin cho các chủ thể
tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá
bất động sản:

(2) Thúc đẩy thị trường bất động sản phát
triển

(3) Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà
nước

(4) Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

(5) Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách
quản lý bất động sản
3/23/1411
NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN

1. Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại khoản 2
và khoản 3 Điều 8 của Luật này được kinh doanh dịch
vụ môi giới bất động sản (sau đây gọi là tổ chức, cá
nhân môi giới bất động sản), làm trung gian trong việc
đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và
được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới
bất động sản.

2. Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung
thực và tuân thủ pháp luật.


3. Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được
đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện
hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
3/23/1412
ĐIỀU KIỆN KINH DOANH VÀ YÊU CẦU CHUYÊN
MÔN CỦA NHÀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

(1) Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới, định giá bất
động sản:
◦
a. Về điều kiện pháp lý:

a1- Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng
ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo quy
định của pháp luật;

a2- Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động
sản đã có tư cách pháp nhân khi bổ sung đăng ký kinh
doanh hoạt động dịch vụ môi giới thì chỉ cần đảm bảo
điều kiện quy định tại Điểm b như sau:
3/23/1413

b. Về nhân sự:

b1- Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
phải có ít nhất 01 người có chứng chỉ môi giới bất động sản;

Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất

động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ môi giới bất
động sản.

b2- Người quản trị, điều hành của bộ phận hoặc công ty trực
thuộc thực hiện môi giới bất động sản (Trưởng, phó Phòng,
hoặc Trưởng, phó Ban, hoặc Giám đốc, Phó Giám đốc) có
trình độ chuyên môn về kinh tế, tài chính, ngân hàng phù hợp
với hoạt động môi giới bất động sản, có kiến thức và kinh
nghiệm về kinh doanh trên thị trường bất động sản;
14
ĐIỀU KIỆN KINH DOANH VÀ YÊU CẦU CHUYÊN
MÔN CỦA NHÀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

c. Về vốn:

Có vốn pháp định tối thiểu là 6 tỷ đồng;

d. Về trụ sở hoạt động:

d1- Có địa chỉ giao dịch ổn định.

d2- Có cơ sở vật chất, hệ thống kỹ thuật
tin học và phương tiện thông tin liên lạc
(điện thoại, thiết bị ghi âm, máy vi tính và
các thiết bị khác) đáp ứng yêu cầu của
hoạt động môi giới bất động sản.
3/23/1415
ĐIỀU KIỆN KINH DOANH VÀ YÊU CẦU CHUYÊN
MÔN CỦA NHÀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN


* Với cá nhân hoạt động môi giới bất
động sản:

Trường hợp là cá nhân kinh doanh dịch
vụ môi giới bất động sản độc lập: thì
phải đăng ký kinh doanh theo quy định
của pháp luật và phải có chứng chỉ môi
giới bất động sản.
16
ĐIỀU KIỆN KINH DOANH VÀ YÊU CẦU CHUYÊN
MÔN CỦA NHÀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

- Yêu cầu chung:

+ Không phải là cán bộ, công chức nhà nước.

+ Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị
cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có
thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy
cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù;

+ Trình độ học vấn tối thiểu từ tốt nghiệp PTTH trở
lên.

+ Có chứng chỉ môi giới bất động sản do cơ quan
có thẩm quyền công nhận và cấp.
17
(2) YÊU CẦU CHUYÊN MÔN CỦA NHÀ
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN:


- Yêu cầu cụ thể:

+ Nắm chắc pháp luật kinh doanh bất động sản, môi giới
bất động sản.

+ Hiểu biết cơ bản về thị trường bất động sản và các vấn
đề liên quan đến hoạt động môi giới trên thị trường bất
động sản.

+ Nắm rõ nội dung trình tự quy trình của dịch vụ môi giới
bất động sản.

+ Có kiến thức cơ bản về tiếp thị kinh doanh bất động
sản.

+ Tuân thủ nghiêm túc trách nhiệm và đạo đức hành
nghề môi giới bất động sản phù hợp với đạo đức xã hội
nói chung và đạo đức kinh doanh nói riêng.
18
(2) YÊU CẦU CHUYÊN MÔN CỦA NHÀ
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN:
QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN :

Thu thập thông tin về cung, cầu bất động
sản

(1) Thông tin về nguồn cung bất động sản

- Các dạng cung:
◦

+ Bán.
◦
+ Cho thuê, cho thuê lại.
◦
+ Đầu tư liên doanh liên kết.
◦
+ Khai hoang, khai phá: bán đất chưa sử
dụng thành sử dụng được

- Thông tin nguồn cung
◦
+ Văn phòng môi giới
◦
+ Từ khách hàng.
◦
+ Từ các phương tiện thông tin đại chúng.
◦
+ Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng, các dự án.
◦
+ Các cơ quan đấu giá đất và bất động sản, nguồn hàng
phát mãi.
◦
+ Các cơ quan quản lý: địa chính, tài nguyên môi trường,
sở kiến trúc - quy hoạch, xây dựng
◦
+ Từ thực tế : những nhà bỏ trống, khu đất trống, những
bất động sản mới phát triển, từ dân cư địa phương.
◦
+MLS: hệ thống niêm yết đa chiều.
QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN :


(2) Thông tin về bất động sản

- Kinh tế kỹ thuật:
◦
+ Vị trí: môi trường xung quanh.
◦ + Loại, kích thước, hình thể, không gian, hướng.
◦ + Trang thiết bị: cơ sở vật chất kỹ thuật
◦
+ Tình trạng kỹ thuật: xem tổng thể như thế nào,
chi tiết, chất liệu, thời gian sử dụng, kiến trúc, bảo
dưỡng…
◦ + Hạ tầng kỹ thuật : đường, điện, nước,
◦ + Giá cả toàn bộ và từng phần của bất động sản.
QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN :

(2) Thông tin về bất động sản

- Pháp lý:
◦
+ Giấy tờ xác nhận quyền năng đối với bất động
sản: sổ đỏ, sổ hồng, quyết định giao đất, giấy
phép xây dựng, phân chia tài sản,,,
◦ + Quy hoạch: sử dụng đất, không gian, các công
trình liên quan khác.
◦
+ Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp: uỷ ban
nhân dân.
◦ + Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng: ví
dụ: hạn chế độ cao…

QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN :

(2) Thông tin về bất động sản

- Xã hội, lịch sử:
◦
+ Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng
và quá trình phát triển cảu bất động sản.
◦ + Môi trường xã hội, dân cư: có bị ô nhiễm
không…
◦
+ Phong thuỷ và các yếu tố đặc biệt khác: ví dụ
trước đây có tai biến gì không….
QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN :

(3) Thông tin về cầu bất động sản

a. Phân loại đối tượng cầu bất động sản

- Người mua:
◦
+ Để tiêu dùng: nhà ở, sản xuất nhà xưởng, kinh
doanh dịch vụ.
◦ + Để đầu tư: những người kinh doanh bất động
sản, đầu cơ tiền nhàn rỗi.
◦
+ Để bảo toàn vốn.

Phân loại cầu bất động sản để biết mục tiêu của
khách hàng -> đáp ứng nhu cầu tốt hơn của khách

hàng.
QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN :

- Người thuê:
◦
+ Văn phòng, chi nhánh, phòng giao dịch.
◦
+ Để kinh doanh dịch vụ.
◦ + Để sản xuất kinh doanh thuê mặt bằng.
◦ + Nhà ở: đối với sinh viên, người ngoại tỉnh,
người nước ngoài, nhà công vụ.

- Tín dụng, thế chấp và bảo hiểm: cầu gián tiếp
QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN :