(TIỂU LUẬN) TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ tài sản một thửa đất được phê duyệt cho xây dựng 10 ngôi nhà, với diện tích sàn xây dựng mỗi ngôi nhà là 200m2

1

Lời cam đoan
Tôi xin cam đoan bản tiểu luận này do tôi độc lập nghiên cứu.
Ký và ghi rõ họ tên


2

MỤC LỤC

A.

Lý luận chung..........................................................................................

1.Khái niệm chung.................................................................................................
1.1.
1.2.
1.3.

Định giá..................................................
Thẩm định giá.........................................
Bất động sản...........................................

2.Nội dung phương pháp thặng dư........................................................................
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
2.5.

Nguyên tắc chính chi phối phương pháp
Nội dung các bước định giá....................
Ưu điểm..................................................
Hạn chế...................................................
Điều kiện áp dụng phương pháp thặng d

B. Tình huống định giá tài sản.......................................................................................

1.Tình huống:........................................................................................................

2.Giải quyết tình huống.........................................................................................

3.Phân tích những hạn chế của phương pháp thặng dư dựa trên tình huống.......

Chứng minh bằng con số về mức độ và khả năng thay đổi kết quả định giá, nếu nhà
đầu tư muốn thay đổi kết quả.................................................................................................10
C.

Ví dụ:....................................................................................................................................................... 10

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................................14


3

A. Lý luận chung
Khái niệm chung
1.1. Định giá
- Định giá là quy định cho một hàng hoá, dịch vụ đưa vào lưu thông.
1.2. Thẩm định giá

- Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích
mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
1.3. Bất động sản
- Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:
+ Đất đai
+ Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó.
+ Các tài khác gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản khác do pháp luận quy định.
1.4. Phương pháp thặng dư
- Khái niệm: Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp
đầu tư.Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa
trên phần đóng góp của nó vào dự án phát triển bất động sản theo hướng tốt nhất
và hiệu quả nhất.
2. Nội dung phương pháp thặng dư
2.1. Nguyên tắc chính chi phối phương pháp thặng dư( cơ sở lý luận):
- Dựa chủ yếu trên nguyên tắc “ đóng góp” và ngun tắc “dự kiến dịng lợi ích
tương lai”.
- Giá trị hiện tại của bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước
tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
- Ngun tắc dự báo lợi ích tương lai: giá trị của một tài sản được quyết định
bởi
những lợi ích tương lai mang lại cho nhà đầu tư.
- Nguyên tắc đóng góp: giá trị của một tài sản còn phụ thuộc vào sự có mặt
hay
vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của một tài sản khác tăng lên hay giảm đi
bao
nhiêu.
1.

4

2.2. Nội dung các bước định giá
Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất của bất động sản.
Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả
nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và
-

mang lại giá trị cao nhất cho dự án.
Bước 2: Ước tính tồn bộ tổng giá trị của q trình phát triển.
Ước tính doanh thu của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu
quả
nhất.
-

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
-

Ước tính chi phí cơ hội của cơng trình xây dựng trên đất, bao gồm chi phí xây

dựng, chi phí tài chính, các phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư
xây dựng.
Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển ra giá trị dành
cho đất.
- Chênh lệch kết quả tính tốn của bước 2 và bước 3
2.3.Ưu điểm
- Để định giá các bất động sản có khả năng phát triển.
- Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá
- Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán( cho thuê) tối thiểu

2.4. Hạn chế
Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất:
+ Theo IVSC, một tài sản được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất(SDTNVHQN) là :
Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên
Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý. Ngồi ra, mặc dù khơng
hẳn có tính pháp lý, song những quy ước có tính thông lệ, hay tập quán xã hội
cũng cần phải được tôn trọng.
Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính.


Để xác định bất động sản là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất; ta phải thu

thập, tìm kiếm các thơng tin liên quan đến bất động sản về pháp lý,vị trí, phong
tục tập qn, tài chính… xem có thoả mãn với các điều kiện của bất động sản
sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất phải có; từ đó đưa ra các phương án sử dụng
hiệu quả; chọn lọc dựa trên các nhu cầu của nhà đầu tư: vị trí, kinh tế,… để có


5

được các phương án tốt nhất, hiệu quả nhất phù hợp với nhà đầu tư. Tuy nhiên
trên thực tế, để xác định được đó là phương án tốt nhất, hiệu quả nhất không
phải là điều dễ dàng. Khi tư vấn cho nhà đầu tư về một bất động sản, thông
thường thì nhà đầu tư đã có phương án sử dụng khi mua bất động sản đó. Với
cương vị của một nhà thẩm định thì trước tiên ta sẽ xem xét rằng phương án
của nhà đầu tư đưa ra liệu có là phương án tốt nhất hay không. Tuy nhiên để
biết được đây là một phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất thì khơng
phải dễ dàng; ở góc nhìn của nhà đầu tư thì họ có thể cho rằng đây không phải
là một phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất nhưng ở cương vị của nhà

đầu tư khác họ cũng sẽ có những phương án tốt đối với bất động sản. Điều này
sẽ gây khó khăn cho thẩm định viên trong quá trình thẩm định giá bất động
sản.
Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ thuộc theo các
điều kiện của thị trường.
=> Trong nền kinh tế thị trường, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thì
giá cả, giá trị đồng tiền cũng thay đổi theo nhằm thực hiện các mục tiêu phát
triển của quốc gia. Do đó, chi phí và giá bán cũng sẽ thay đổi theo điều kiện thị
trường. Thậm chí chi phí và giá bán bất động sản có thể thay đổi nhanh chóng
nhờ vào một tác nhân nào đó( Khi nền kinh tế thị trường bị tác động bởi các
chính sách tiền tệ hay chính sách vĩ mơ mà Nhà nước đưa ra để thực hiện các
mục tiêu quốc gia cũng sẽ gây ảnh hưởng đến hoạt động của những doanh
nghiệp, trong đó có những doanh nghiệp cung cấp sản phẩm, dịch vụ về xây
dựng, dẫn đến các chi phí có thể thay đổi tăng hoặc giảm theo nền kinh tế thị
trường hay khi Nhà nước muốn mở rộng quy mô thành thị, khu cơng nghiệp thì
những mảnh đất trống ở ven thành phố bỗng chốc trở nên được quan tâm khiên
cho giá trị của mảnh đất tăng nhanh chóng).Vì vậy, việc ước tính của thẩm định
viên về chi phí, giá bán sẽ phụ thuộc vào điều kiện thị trường; khi nền kinh tế
thị trường thay đổi sẽ kéo theo chi phí và và giá bán thay đổi theo. Điều kiện thị
trường sẽ không thay đổi theo chu kỳ hay bất kỳ quy luật nào nên sẽ gây khó
khăn cho thẩm định viên khi xác định giá bán và chi phí của bất động sản, sẽ
phải phụ thuộc vào các điều kiện của nền kinh tế thị trường.
-

Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
=> Giá trị cuối cùng của bất động sản tính theo phương pháp thặng dư
chính là sự chênh lệch giữa tổng giá trị phát triển và chi phí phát triển. Mà chi
-

6

phí và giá bán của bất động sản lại phụ thuộc vào điều kiện nền kinh tế thị
trường, do đó việc xác định giá trị cuối cùng của bất động sản cũng sẽ rất nhạy
cảm với các tham số về chi phí và giá bán.
- Phương pháp này thường khơng tính đến giá trị thời gian của đồng tiền.
+ Giá trị thời gian của tiền là khái niệm cho rằng khoản tiền sẵn có tại
thời điểm hiện tại có giá trị cao hơn số tiền tương tự trong tương lai do khả năng
sinh lời tiềm năng của nó.
+ Thực tiễn thông qua các hoạt động kinh tế cũng chỉ ra rằng giá trị hiện
tại của tiền luôn thay đổi theo những thời kỳ khác nhau.
+ Mà phương pháp thặng dư lại thường khơng tính đến giá trị hiện tại của
đồng tiền. Khi thẩm định viên bỏ qua giá trị hiện tại của dịng tiền thì kết quả mà
thẩm định viên đưa ra cũng sẽ khó có thể đạt được mức chính xác cao.
2.5. Điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư.
- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp.
Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ
tin cậy cao.
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai
để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất.
- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần phải sử dụng các kỹ thuật đánh giá
rủi ro, phân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện tính tốn hiện đại
khi đánh giá các phương án phát triển bất động sản.
- Đối tượng là những bất động sản có sự phát triển hoặc có tiềm năng để
phát triển. Các bất động sản này có thể là đất trống hay đất có các kết cấu xây
dựng lỗi thời đang tồn tại cần phải thay thế cải tạo.
 Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh
doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá khả năng phát
triển và các cơ hội đầu tư vào bất động sản. Được những những người mua nhà
riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hố thì sẽ làm

cho ngơi nhà có giá trị cao hơn so với chi phí bỏ ra.

B. Tình huống định giá tài sản
1. Tình huống:
Một thửa đất được phê duyệt cho xây dựng 10 ngôi nhà, với diện tích sàn
xây dựng mỗi ngơi nhà là 200m2 ; các ngôi nhà này sau khi xây dựng sẽ được
bán đấu giá trên thị trường.


7

Giá thị trường dự bán mỗi ngôi nhà bán được là: 7.000 triệu đồng
- Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán 10 ngôi nhà là: 250 triệu đồng
- Chi phí quảng cáo, đại lý mơi giới bán nhà là: 70 triệu đồng
- Chi phí nguyên nhiên vật liệu, nhân cơng trực tiếp cho xây dựng tính bình
qn trên 1m2 sàn xây dựng là 7 triệu đồng/m2
- Chi phí chun mơn bằng 10% chi phí trên.
- Cơng ty cũng xác định lợi nhuận của việc xây dựng cần đạt được là 300
triệu đồng cho mỗi ngôi nhà.
- Chi phí pháp lý, chi phí nguyên vật liệu, chi phí chun mơn hố thực
hiện ở năm thứ nhất.
- Chi phí bán, quảng cáo thực hiện ở năm thứ hai
- Nhà đầu tư yêu cầu lãi suất mọi rủi ro đối với dự án là 15%
- Thời gian từ khi khởi cơng đến khi hồn thành cơng việc xây dựng và bán
đấu giá mất 2 năm.
Yêu cầu: ( đơn vị: triệu đồng)
Với cương vị là chuyên viên định giá của công ty kinh doanh bất động sản,
bạn sẽ đưa ra tư vấn giá của thửa đất đó là bao nhiêu?
2. Giải quyết tình huống
-

Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất của bất động sản.
-

Việc xây dựng 10 ngôi nhà là phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất.

Bước 2: Ước tính tồn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển.
Doanh thu nhận được khi bán 10 căn nhà là: 10x 7.000 = 70.000 triệu
đồng
- Doanh thu nhận được đưa về thời điểm hiện tại là:
70000/(1+ 0,15)2 =52930,057 triệu đồng
-

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Chi phí pháp lý liên quan đến 10 ngơi nhà là: 250 triệu
đồng Chi phí pháp lý đưa về thời điểm hiện tại là:

-

250/( 1+ 0,15) = 217,319 triệu đồng
- Chi phí quảng cáo là: 70 triệu đồng
 Chi phí quảng cáo đưa về thời điểm hiện tại là:
70/(1+0,15)2 = 52,93 triệu đồng
- Chi phí nguyên vật liệu, nhân công xây dựng là:


8

x 200 x 10 = 14000 triệu đồng

 Chi phí nguyên vật liệu, nhân công xây dựng đưa về thời điểm hiện tại
là: 14000/( 1+ 0,15)1 = 12173,913 triệu đồng
- Chi phí chun mơn hố là: 14000 x 10% = 1400 triệu đồng
7

 Chi phí chun mơn hố đưa về thời điểm hiện tại là:
-

12173,913 x 10% = 1217,391 triệu đồng
Lợi nhuận của việc xây dựng cần đạt được là: 300 x 10 = 3000 triệu đồng

Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển ra giá trị dành
cho đất.
Giá trị ước tính của thửa đất là:
52930,057 - 217,319 - 52,93 - 12173,913 - 1217,391-3000 = 36268,504
triệu đồng.
 Vậy giá trị ước tính cho thửa đất trên là: 36268,504 triệu đồng 3.
-

Phân tích những hạn chế của phương pháp thặng dư dựa trên tình huống
Bước 1: Xác định phương pháp sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Theo tiêu chuẩn định giá số 11- thẩm định giá bất động sản ban hành kèm
theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài
chính, để tính tốn giá đất theo phương pháp thặng dư phải là phương án tốt
nhất và hiệu quả nhất. Trong tình huống trên với cương vị của một thẩm định, ta
chọn việc xây dựng 10 ngôi nhà trên mảnh đất cần định giá là phương pháp sử
dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Coi phương án trên là sử dụng tốt nhất và có
hiệu quả nhất do thoả mãn điều kiện của bất động sản sử dụng tốt nhất và có
hiệu quả nhất:
+ tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự

nhiên + tài sản được chấp nhận về mặt pháp lý
+ tài sản được đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính.
- Tuy nhiên, việc coi đây là phương pháp tốt nhất và hiệu quả nhất chưa
mang tính chất khách quan bởi ta chưa biết được mảnh đất này có vị trí địa lý
-

thuộc khu vực gần hay xa trung tâm, giá đất hồn tồn tính tốn dựa trên chi phí
và giá bán nhà đầu tư dự toán mà trên thực tế nếu bất động sản này thuộc vị trí
trung tâm có thể giá đất tại khu này đang chuyển nhượng với mức giá cao hơn,
còn nếu vị trí của BĐS ở khu ven, xa trung tâm thì chi phí vận chuyển cao hơn
dẫn đến giá trị của mảnh đất giảm đi nhiều . Ngoài ra, nó được xác định là khả
thi thi về mặt kinh tế với nhà đầu tư này nhưng có thể sẽ không khả thi với nhà


9

đầu tư khác. Điều đó dẫn tới tình trạng giá đất thẩm định theo phương án này
khơng chính xác. Đó cũng chính là điều khó khăn đối với thẩm định viên trong
việc xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Thẩm định viên
thường chọn phương án mà nhà đầu tư dự định sử dụng cho mảnh đất là phương
án tốt nhất và hiệu quả nhất nên sẽ khơng có cái nhìn khách quan về việc sử
dụng tốt nhất và hiệu quả nhất đối với mảnh đất cần định giá.
Bước 2+ Bước 3: Ước tính tồn bộ tổng giá trị và tổng chi phí của q
trình phát triển.
- Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11, các trường hợp phương án đầu tư là
dự án phát triển BĐS kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì phải ước
tính doanh thu, chi phí về thời điểm thẩm định giá đất.
- Để xác định tổng giá trị phát triển hay chi phí phát triển của bất động sản
trên, ta dựa vào giá bán, chi phí mà nhà đầu tư dự tốn. Bất động sản trên có
thời gian hồn vốn là 2 năm; do đó để ước tính tồn bộ tổng giá trị phát triển

hay chi phí phát triển của bất động sản thì ta sẽ đưa giá dự bán và chi phí về
thời điểm hiện tại với tỷ lệ chiết khấu là 0,15( do ngân hàng quy định). Kết quả
ta nhận được sẽ chính xác trong trường hợp nền kinh tế ổn định, giá trị của
đồng tiền ổn định, khơng có lạm pháp xảy ra hay khơng có những tác động nào
của Chính phủ vào việc đưa ra các điều chỉnh về chính sách tiền tệ, chính sách
vĩ mô nhằm mục tiêu quốc gia. Nếu Nhà nước đưa ra các quyết định về chính
sách tiền tệ hay lạm pháp xảy ra sẽ làm cho giá cả thị trường thay đổi, các tỷ lệ
chiết khấu lúc này sẽ tăng lên hoặc giảm xuống làm cho kết quả mà ta nhận
được khi định giá sẽ khơng cịn chính xác so với thực tế. Vì vậy, việc áp dụng
phương pháp này, dễ nhận được kết quả giá bán hoặc chi phí khơng đúng với
thực tế. Đây cũng chính là hạn chế của phương pháp thẩm định giá này; mọi
giá bán và chi phí sẽ phụ thuộc vào điều kiện kinh tế thị trường.
Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển ra giá trị
dành cho đất
- Giá của bất động sản chính là chênh lệch của tổng giá trị quá trình phát
triển và tổng chi phí trong q trình phát triển. Ta lấy, tổng giá trị q trình phát
triển trừ đi tổng chi phí q trình phát triển sau khi đưa về thời điểm hiện tại.
Những hạn chế ở bước 2 và bước 3 ta nhận được những kết quả về chi phí giá
bán khơng chính xác nếu nền kinh tế khơng ổn định . Do đó, thì ta cũng sẽ
nhận được kết quả ước lượng giá trị bất động sản khơng chính xác. Điều này


10

chính là hạn chế của phương pháp thặng dư, giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với
các tham số giá bán và chi phí.

Ngồi ra, phương pháp thặng dư khơng tính đến giá trị thời gian của
dịng tiền. Giá trị thời gian của tiền là khái niệm cho rằng khoản tiền sẵn có tại
thời điểm hiện tại có giá trị cao hơn số tiền tương tự trong tương lai do khả

năng sinh lời tiềm năng của nó. Khi ta xác định giá bán và chi phí của bất động
sản trên đưa về thời điểm hiện tại mà theo đề bài giá bán được thực hiện ở năm
thứ 2. Việc không tính đến giá trị thời gian của dịng tiền sẽ làm mất đi cơ hội
sử dụng dòng tiền của nhà đầu tư; số lượng ước tính bỏ ra khi mà chưa thực
hiện đến ta có thể mang đi đầu tư hoặc gửi tiết kiệm nhằm sinh lời, dịng tiền sẽ
khơng phải đứng yên chờ sử dụng. Nếu số tiền ước tính chưa sử dụng đến đem
đầu tư hoặc gửi tiết kiệm ngồi việc có chức năng là cung cấp chi phí cho dự
án đầu tư xây dựng 10 ngơi nhà thì nó cịn thêm chức năng tạo lợi nhuận cho
nhà đầu tư khi đem đầu tư hoặc gửi tiết kiệm, ta vẫn có thể dễ dàng rút lại đầu
tư hoặc rút tiết kiệm khi cần sử dụng để chi trả cho các chi phí xây dựng. Từ
đó, thì cùng là số tiền đó theo thời gian ta vừa có thể đầu tư, chi trả cho chi phí
dự án và có được lợi nhuận từ việc đem gửi tiết kiệm hoặc đầu tư khi chưa sử
dụng đến.
Trên đây là những hạn chế của phương pháp thặng dư, để có thể khắc phục
những hạn chế đó thẩm định viên cần phải nâng cao trình độ, kinh nghiệm trong
việc tìm kiếm thơng tin, dựa vào điều kiện thị trường để có thể đưa ra được kết
quả chính xác nhất.


C.

Chứng minh bằng con số về mức độ và khả năng thay đổi kết quả
định giá, nếu nhà đầu tư muốn thay đổi kết quả.

Ví dụ:
Một thửa đất được phê duyệt cho xây dựng 5 ngơi nhà, với diện tích mỗi
ngơi nhà là 200m2, các ngôi nhà này sau khi xây dựng sẽ được bán đấu giá trên
thị trường.
- Giá thị trường dự báo của mỗi ngôi nhà bán được là 5.000 triệu đồng.
- Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán 5 ngơi nhà là 200 triệu đồng.

- Chi phí quảng cáo, đại lý môi giới bán nhà là 80 triệu đồng.
- Chi phí ngun nhiên vật liệu, nhân cơng trực tiếp cho xây dựng tính bình
qn trên 1m2 sàn xây dựng là 10 triệu đồng, chi phí chun mơn bằng 10%,


11

chi phí trên; các chi phí này được trang trải một nửa trong thời gian phát triển
bằng nguồn vốn vay với lãi suất tiền vay 15%.
- Công ty cũng xác định lợi nhuận của việc xây dựng cần đạt được là 200
triệu đồng cho mỗi ngơi nhà.
- Thời gian tính từ khi khởi cơng đến khi hồn thành cơng việc xây dựng và
bán đấu giá mất 1 năm
Yêu cầu: Với cương vị là thẩm định viên hãy tư vấn giá trị của thửa đất?
Bài làm:
Ta chọn phương án xây dựng 5 ngôi nhà là phương án sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất.
- Doanh thu nhận được khi bán 5 ngôi nhà là: 5.000 x 5 = 25.000 triệu đồng
- Chi phí pháp lý liên quan đến việc bán nhà là 200 triệu đồng
- Chi phí quảng cáo đại lý mơi giới bán nhà là 80 triệu đồng
- Chi phí nguyên vật liệu, nhân công xây dựng là:
10 x 200 x 5 = 10.000 triệu đồng
- Chi phí chun mơn hoá là: 10.000 x 10% = 1.000 triệu đồng
- Chi phí lãi vay phải trả khi vay vốn là:
10.000+ 1.000
2

x 15% = 825 triệu đồng

Lợi nhuận cần xác định của việc xây dựng cần đạt là:

200 x 5 = 1.000 triệu đồng
- Tổng chi phí ước tính là:
200 + 80 + 10.000 + 1.000 + 825 + 1.000 = 13105 triệu đồng
=> Giá trị ước tính của thửa đất là: 25.000 – 13.105 = 11.895 triệu đồng
Vậy tư vấn cho nhà đầu tư với giá tối đa là: 11.895 triệu đồng
Nếu thẩm định viên muốn thay đổi kết quả định giá:
a) Trường hợp 1: Thay đổi chi phí
-

Nhà thẩm định có thể thay đổi lãi suất vay ngân hàng từ 15% xuống 12%.
(Để thay đổi lãi suất này thẩm định viên sẽ phải dựa vào lãi suất mà các ngân
hàng đưa ra để quyết định lựa chọn nên vay ngân hàng nào).Các chi phí khác
giữ ngun. Khi đó, chi phí lãi vay là:
-

10.000+ 1.000

2

x 12% = 660 triệu đồng

Tổng chi phí ước tính là:
200 + 80 + 10.000 + 1.000 + 660 + 1.000 = 12940 triệu đồng


12

Giá trị ước tỉnh của thửa đất là:
25.0 – 12.940 = 12.060 triệu đồng
 Khả năng để nhà thẩm định có thể thay đổi là rất thấp bởi lãi suất vay sẽ

phụ thuộc vào ngân hàng cho vay. Do đó, khả năng thay đổi kết quả định giá
cũng thấp.
- Nhà thẩm định có thể thay đổi chi phí ngun nhiên vật liệu, nhân cơng
trực tiếp cho xây dựng tính bình quân trên 1m 2 sàn xây dựng từ 10 triệu đồng
lên 12 triệu đồng. Các chi phí khác giữ nguyên.
Khi đó, chi phí ngun nhiên vật liệu, nhân cơng trực tiếp cho xây dựng
là: 12 x 200 x 5 = 12.000 triệu đồng
Chi phí chun mơn hố là:
12.000 x 10% = 1.200 triệu đồng
Chi phí lãi vay phải trả khi vay vốn là:
12.000+ 1.200

2

x 15% = 990 triệu đồng

Tổng chi phí ước tính là:
200 + 80 + 12.000 + 1.200 + 990 + 1.000 = 15470 triệu đồng
Giá trị ước tỉnh của thửa đất là:
25.000 – 15.470 = 9530 triệu đồng
 Khả năng để nhà thẩm định có thể thay đổi chi phí ngun nhiên vật liệu,
cơng nhân trực tiếp sẽ dễ dàng hơn bởi chi phí này là do người mua và người
bán thoả thuận với nhau, tuy nhiên sự điều chỉnh này sẽ chỉ ở mức cho phép
mang tính thị trường.
b)

Trường hợp 2: Thay đổi giá bán

Nhà thẩm định có thể thay đổi giá bán 5 ngơi nhà bằng cách thay vì lấy giá dự
bán được của thị trường tại thời điểm hiện tại làm giá ước tính bán cho 5 ngơi

nhà thì thẩm định viên có thể lựa chọn giá bán ước tính cho 5 ngơi nhà tại thời
điểm sau 1 năm( khi mà cơng trình hồn thiện xong). Nhà thẩm định sẽ phải dựa
vào sự phát triển của nền kinh tế, dự toán giá trị của dòng tiền sau 1 năm để đưa
ra mức giá bán phù hợp với điều kiện thị trường. Giả sử sau 1 năm thì giá bán
của mỗi căn nhà tăng từ 5.000 triệu đồng lên 5.500 triệu đồng. Các chi phí giữ
nguyên. Khi đó, Doanh thu nhận được khi bán 5 ngôi nhà là:
5.500 x 5 = 27.500 triệu đồng
Giá trị ước tỉnh của thửa đất là:


13

27.500 – 13.105 = 14.395 triệu đồng
 Khả năng để nhà thẩm định có thể thay đổi giá bán cũng khơng cao bởi để có
thể thay đổi giá bán nhà thẩm định phải dựa vào tốc độ phát triển của thị trường,
cùng với đó sự tăng giá của bất động sản. Để có thể tính được giá bán của BĐS
tại thời điểm sau một năm là điều không hề dễ dàng. Ngoài ra, việc xác định giá
bán tại thời điểm sau một năm cũng cho ra kết quả dễ sai xót, khó chính xác so
với thực tế.
Vì vậy, khi muốn thay đổi kết quả định giá; nhà thẩm định có thể sử dụng cách
thay đổi các chi phí hoặc thay đổi giá bán.
- Khả năng để thay đổi giá bán và thay đổi lãi suất vay sẽ rất thấp bởi lãi
vay sẽ phụ thuộc vào ngân hàng còn giá bán ước tính trên thị trường sẽ phụ
thuộc và nền kinh tế sẽ thay đổi như thế nào trong 1 năm. Có thể trong năm đó
có những bước ngoặt của Chính phủ đưa nền kinh tế quốc gia đi lên sẽ dẫn đến
giá thị trường tăng hay năm đó xảy ra lạm pháp khiến cho nền kinh tế tụt giảm,
giá trị đồng tiền giảm sút ….
- Khả năng để thay đổi các chi phí ngun nhiên vật liệu, nhân cơng sẽ dễ
dàng hơn; để quyết định chi phí nguyên nhiên vật liệu, nhân cơng địi hỏi nhà
thẩm định phải khảo sát giá trên thị trường( mức giá này chính là sự thoả thuận

giữ người mua và người bán, người lao động); từ đó đưa ra được các chi phí hợp
lý phù hợp với nền kinh tế thị trường. Không thể hạ mức chi phí xuống quá thấp
hay quá cao sẽ dẫn đến kết quả ước tính khơng chính xác. Do đó, để quyết định
thay đổi kết quả nhà thẩm định sẽ phải dựa trên các điều kiện thị trường để đưa
ra những quyết định chính xác và từ đó rút ra được kết quả phù hợp để tư vấn
cho nhà đầu tư.


14

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.

2.

3.
4.
5.

GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN – HỌC VIỆN TÀI CHÍNH NHÀ XUẤT BẢN TÀI CHÍNH- CHỦ BIÊN: TS. Nguyễn Minh
Hồng – TS. Phạm Văn Bình
BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN – HỌC VIỆN TÀI CHÍNH - NHÀ
XUẤT BẢN TÀI CHÍNH
BÁO VIETNAMBIZ.VN ( KIẾN THỨC KINH TẾ)
LUẬT ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ BỘ TÀI CHÍNH VIỆT NAM


15

Nhận xét và điểm chấm của giáo viên thứ nhất:

Nhận xét và điểm chấm của giáo viên thứ hai:

Trưởng bộ môn