Nghĩa vụ tài chính đối với đất đai, đấu giá quyền sử dụng đất và giá đất

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT - ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
BỘ MƠN LUẬT ĐẤT ĐAI
--0-0--

ĐỀ BÀI: NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI, ĐẤU
GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT
Giảng viên : PGS. TS. Doãn Hồng Nhung
Lớp : K66LKDA

Hà Nội – 2022

2


MỤC LỤC 1. Đấu giá quyền sử dụng đất..................................................................3
1.1 Mục đích của đấu giá quyền sử dụng đất.............................................................3
1.2 Thẩm quyền tổ chức đấu giá.................................................................................3
1.3 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất...................................................................3
1.4 Các nội dung cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất.............................................4
1.4.1. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất.........................................................4
1.4.2. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu
giá quyền sử dụng đất..............................................................................................5
1.4.3. Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất...........................................................6
1.4.4. Trách nhiệm tổ chức xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất
................................................................................................................................... 7
1.5 Sai phạm trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất........................................7
2. Giá đất....................................................................................................................10
2.1. Sự phát triển của pháp luật về giá đất...............................................................10
2.2. Nguyên tắc phương pháp định giá đất..............................................................11
2.3. Khung giá đất......................................................................................................11

2.4. Tác động của việc bỏ khung giá đất...................................................................11
2.5. Bảng giá đất và giá đất cụ thể............................................................................12
2.6. Hệ số điều chỉnh giá đất......................................................................................13
2.7. Tư vấn và xác định giá đất.................................................................................14
2.8. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn và xác định giá đất.......14
3. Nghĩa vụ tài chính đối với đất đai.........................................................................16
3.1. Nghĩa vụ tài chính đối với đất đai là gì? Sơ lược về lịch sử nghĩa vụ tài chính
chính đối người sử dụng đất.....................................................................................16
3.1.1. Nghĩa vụ tài chính đối với đất đai là gì?......................................................16
3


3.1.2. Sơ lược về lịch sử nghĩa vụ tài chính chính đối người sử dụng đất...........17
3.2. Các nghĩa vụ tài chính về đất đai.......................................................................19
3.2.1. Tiền sử dụng đất, Tiền thuê đất...................................................................19
3.2.3. Phí, lệ phí.......................................................................................................25
3.2.4 Các nghĩa vụ tài chính khác với đất.............................................................29
3.3. Các quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế......................................30
3.4. Liên hệ thực tiễn..................................................................................................33
3.4.1. Bản án 191/2021/DS-PT...............................................................................33

1. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.1 Mục đích của đấu giá quyền sử dụng đất

- Công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhằm khai thác hợp lý quỹ đất. Huy động
được nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng , tăng nguồn thu ngân sách,
cải tạo cơ sở hạ tầng đồng bộ và hoàn thiện.

- Đấu giá quyền sử dụng đất nhằm lựa chọn các chủ đầu tư có năng lực nhất để nâng
cao hiệu quả sử dụng đất.

1.2 Thẩm quyền tổ chức đấu giá
Thứ nhất, Tổ chức phát triển quỹ đất
Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công lập được thành lập theo quy
định của pháp luật có chức năng được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao tổ chức
thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất. có trụ sở, con dấu riêng, có tư cách pháp nhân
và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, các đơn vị thực hiện cuộc đấu giá quyền sử dụng đất có chức năng bán
đấu giá tài sản theo quy định về đấu giá tài sản bao gồm:
4


+ Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc sở tư
pháp tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương quyết định thành lập.

+ Doanh nghiệp đấu giá tài sản được tổ chức thành lập và hoạt động dưới hình
thức, cơng ty hợp danh doanh nghiệp tư nhân, theo quy định của Luật đấu giá
và quy định khác của pháp luật có liên quan

+ Thứ ba, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân các cấp quyết
định thành lập.
1.3 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất
Theo TTLT 14/2015/TT-BTNMT-BTP, các thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất được
thực hiện như sau:
Bước 1: Lập phương án đấu giá đất
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá
Bước 3: Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 4: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá
Bước 5: Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử
dụng đất

Bước 6: Thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 7: Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 8: Nộp tiền sử dụng đất, tiền th đất khi có quyết định cơng nhận kết quả
trúng đấu giá quyền sử dụng đất
1.4 Các nội dung cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất
1.4.1. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất
Thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và
lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.

5


Phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về
đấu giá tài sản.
Ví dụ về vi phạm nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất:
Căn cứ hợp đồng đã ký kết, kể từ ngày 6-1, Cục Thuế TP.HCM đã ban hành các
thơng báo đóng tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ cho các doanh nghiệp trúng đấu giá.
Ngày này được sử dụng làm mốc tính thời hạn để các doanh nghiệp nộp tiền.
Trong hạn 30 ngày, kể từ 6-1, các doanh nghiệp phải đóng lệ phí trước bạ và 50%
tiền sử dụng đất (đợt 1). Trong hạn 60 ngày tiếp theo, các đơn vị trúng đấu giá phải nộp
50% tiền sử dụng đất còn lại (đợt 2).
Trường hợp quá thời hạn thanh toán các đợt 1, đợt 2 mà người trúng đấu giá chậm
thanh toán tiền mua tài sản thì phải nộp tiền chậm nộp theo quy định pháp luật về quản
lý thuế.
Quá thời hạn 180 ngày mà bên trúng đấu giá khơng nộp tiền thì vi phạm hợp đồng
đã ký kết với UBND TP. Lúc này, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM sẽ thực
hiện thủ tục thông báo về việc không nộp tiền mua tài sản đấu giá để Trung tâm Phát
triển quỹ đất báo cáo Sở Tài ngun và mơi trường. Sở sẽ hồn tất hồ sơ, trình UBND TP
ra quyết định hủy kết quả trúng đấu giá. Tiền cọc các doanh nghiệp đã nộp sẽ bị xử lý,
nộp vào ngân sách nhà nước.

Về tiền cọc, khi tham gia đấu giá, các doanh nghiệp phải đóng tiền đặt trước bằng
20% giá khởi điểm của các lô đất. Số tiền đặt trước này sẽ chuyển thành tiền cọc khi các
doanh nghiệp trúng đấu giá ký hợp đồng mua các lô đất.
Như vậy, Công ty cổ phần Dream Republic và Công ty cổ phần Sheen Mega sẽ bị
mất số tiền cọc tương ứng đã đóng lần lượt là hơn 115 tỉ đồng và hơn 203 tỉ đồng.
Ngồi bị mất tiền cọc, Cơng ty cổ phần Dream Republic và Cơng ty cổ phần Sheen
Mega cịn bị cơ quan thuế TP phạt tiền chậm nộp theo quy định 0,03%/ngày cho 2 đợt
phải nộp tiền (đợt 1 từ ngày 6-2 và đợt 2 từ ngày 7-4). Với số tiền chậm nộp phải trả hơn
2,3 tỉ đồng/ngày, đến nay tiền chậm nộp của mỗi doanh nghiệp đã lên đến hàng trăm tỉ
đồng.

6


1.4.2. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá
quyền sử dụng đất
Một, các trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (trừ các trường hợp tại khoản 2 điều 118 luật đất
đai 2013):
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
+ Sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích để sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
+ Giao đất, cho thuê đất đối với đất nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, sử lý trụ sở làm
việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với
đất thuộc sở hữu nhà nước.
+ Giao đất ở tại đơ thị, nơng thơn cho hộ gia đình, cá nhân.
+ Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê

đất.
Hai, các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho
thuê:
+ Giao đất không thu tiền sử dụng đất
+ Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại điều 110 luật đất
đai 2013
+ Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 điều 56 luật đất đai 2013
+ Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản
+ Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và
nhà ở công vụ
7


+ Giao đất ở cho công chức, cán bộ, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định
điều động của cơ quan có thẩm quyền
+ Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà khơng có đất ở
và chưa được nhà nước giao đất ở
+ Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có
điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà khơng có đất ở và chưa được nhà
nước giao đất ở
+ Các trường hợp khác do thủ tướng chính phủ quyết định.
Ba, trường hợp đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 điều 118
Luật đất đai 2013 mà khơng có người tham gia; hoặc chỉ có 1 người đăng kí tham gia đấu
giá hoặc đấu giá ít nhất 2 lần nhưng khơng thành thì nhà nước thực hiện giao đất, cho
thuê đất mà không phải đấu giá.
1.4.3. Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao, cho
thuê đất:
+ Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước thẩm
quyền phê duyệt

+ Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở
hữu nhà nước
+ Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt
 Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện:
+ Thuộc đối tượng được nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại điều 55 và
56 của luật đất đai 2013
+ Đảm bảo các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại điều 58 luật đất
đai 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

8


1.4.4. Trách nhiệm tổ chức xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.
Sở tài nguyên và môi trường: tổ chức các định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử
dụng đất…
Sở tài chính: chủ trì, phối hợp với sở TN và MT tổ chức thực hiện việc xác định giá
khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất gắn với tài sản thuộc sở hữu nhà nước.
Nhà nước: ban hành các thủ tục công khai; thông qua việc thu tiền sử dụng đất, thu
thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất,...
1.5 Sai phạm trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất
Thời gian qua, công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động đấu giá quyền sử dụng
đất tại các địa phương được triển khai đồng bộ, hiệu quả; công tác thanh tra, kiểm tra
hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất được triển khai thường xuyên, kịp thời phát hiện và
xử lý các hành vi vi phạm, gây thiệt hại cho tổ chức, cá nhân và làm thất thốt tài sản của
Nhà nước.
Bên cạnh đó, vẫn còn tồn tại một số sai phạm trong hoạt động đấu giá quyền sử
dụng đất như: Chỉ định thầu trái quy định; những sai phạm trong việc giao đất, cho thuê
đất không qua đấu giá; vi phạm trong hoạt động tổ chức đấu giá; có sự khuất tất trong
quy trình đấu giá quyền sử dụng đất;…

* Chỉ định thầu trái quy định; giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá
Chỉ đi ̣ nh thầu là một trong số 7 hình thức của hoạt động đấu thầu theo Luât ̣ đấu
thầu 2013. Đây là hình thức đươc nhị

ều doanh nghiêp ̣ áp dung ̣

do thủ tuc l ưa ch

on nh à thầu
đơn giản hơn, thời gian diễn ra quá trình chỉ đi n ̣ h thầu cũng khá ngắn gon. ̣
Theo đó, Chỉ định thầu được quy định tại khoản 1 Điều 22 Luật Đấu thầu 2013 như
sau:
1. Chỉ định thầu đối với nhà thầu được áp dụng trong các trường hợp sau đây:
a) Gói thầu cần thực hiện để khắc phục ngay hoặc để xử lý kịp thời hậu quả gây ra do
sự cố bất khả kháng; gói thầu cần thực hiện để bảo đảm bí mật nhà nước; gói thầu cần
triển khai ngay để tránh gây nguy hại trực tiếp đến tính mạng, sức khỏe và tài sản của
9


cộng đồng dân cư trên địa bàn hoặc để không ảnh hưởng nghiêm trọng đến cơng trình
liền kề; gói thầu mua thuốc, hóa chất, vật tư, thiết bị y tế để triển khai cơng tác phịng,
chống dịch bệnh trong trường hợp cấp bách;
b) Gói thầu cấp bách cần triển khai nhằm mục tiêu bảo vệ chủ quyền quốc gia, biên
giới quốc gia, hải đảo;
c) Gói thầu cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, mua sắm hàng hóa phải mua
từ nhà thầu đã thực hiện trước đó do phải bảo đảm tính tương thích về cơng nghệ, bản
quyền mà không thể mua được từ nhà thầu khác; gói thầu có tính chất nghiên cứu, thử
nghiệm; mua bản quyền sở hữu trí tuệ;
d) Gói thầu cung cấp dịch vụ tư vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế xây
dựng được chỉ định cho tác giả của thiết kế kiến trúc cơng trình trúng tuyển hoặc

được tuyển chọn khi tác giả có đủ điều kiện năng lực theo quy định; gói thầu thi cơng
xây dựng tượng đài, phù điêu, tranh hoành tráng, tác phẩm nghệ thuật gắn với quyền
tác giả từ khâu sáng tác đến thi công cơng trình;
đ) Gói thầu di dời các cơng trình hạ tầng kỹ thuật do một đơn vị chuyên ngành trực tiếp
quản lý để phục vụ cơng tác giải phóng mặt bằng; gói thầu rà phá bom, mìn, vật nổ để
chuẩn bị mặt bằng thi cơng xây dựng cơng trình;
e) Gói thầu cung cấp sản phẩm, dịch vụ cơng, gói thầu có giá gói thầu trong hạn mức
được áp dụng chỉ định thầu theo quy định của Chính phủ phù hợp với điều kiện kinh
tế - xã hội trong từng thời kỳ.
Ví dụ về chỉ định thầu trái quy định; giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá:
UBND tỉnh Khánh Hòa ký hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao) với Công ty Cổ
phần Thanh Yến để xây dựng cơ sở mới của Trường Chính trị Khánh Hịa mới. Đổi lại,
Cơng ty Thanh Yến được UBND tỉnh Khánh Hồ giao khu "đất vàng" hơn 7.388m2
Trường Chính trị tỉnh Khánh Hịa cũ.
Ngày 25/5/2011, UBND tỉnh Khánh Hịa có văn bản xin ý kiến Chính phủ được chỉ
định thầu ở dự án BT Trường Chính trị. Chính phủ đã yêu cầu Bộ Kế hoạch và Đầu tư có
ý kiến.

10


Theo đó, tại Cơng văn số 3834 ngày 15/6/2011, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư
Đặng Huy Đông cho rằng thực hiện theo hình thức BT là phù hợp nhưng không thống
nhất về việc chỉ định nhà đầu tư.
Thế nhưng, UBND tỉnh Khánh Hòa đã bỏ qua ý kiến của Bộ KH-ĐT và chỉ định
nhà đầu tư là Công ty CP Thanh Yến.
Ngồi ra, thời điểm giữ chức Phó Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hịa, ơng Đào Cơng
Thiên đã ký nhiều văn bản liên quan đến việc giao khu đất Trường Chính trị Khánh Hịa
cũ cho Cơng ty CP Thanh Yến không qua đấu giá với giá rẻ mạt, gây thiệt hại hàng trăm
tỉ đồng đối với Nhà nước.

Theo đó, Ơng Đào Cơng Thiên đã ký quyết định phê duyệt giá khu “đất vàng” trên
sau khi đã giao cho Công ty CP Thanh Yến với giá chỉ gần 22,5 triệu đồng/m2 đất ở, tồn
bộ diện tích đất sản xuất, kinh doanh cịn lại chỉ có giá 7,8 triệu đồng/m2. Trong khi tại
thời điểm đó, giá đất ở mặt tiền đường Trần Hưng Đạo trên các sàn giao dịch bất động
sản ở mức 380-400 triệu đồng/m2.
* Vi phạm trong việc tổ chức bán đấu giá
Cụ thể, ngày 25/9/2021 diễn ra cuộc đấu giá tại xã Đồng Tháp, huyện Đan Phượng,
Hà Nội đối với 48 thửa với sự tham gia của 76 khách hàng. Kết luận thanh tra phát hiện
công ty đấu giá hợp danh Đông Á ban hành quy chế cuộc đấu giá có nội dung khơng
đúng; khơng thơng báo cơng khai ít nhất 2 lần trên báo in hoặc báo hình của Trung ương
hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản đấu giá về việc thay đổi nội
dung đấu giá đã được niêm yết, thông báo công khai, vi phạm Luật Đấu giá tài sản.
Đáng chú ý là, công ty đấu giá hợp danh Đông Á đã chấp nhận cho một số người
đăng ký tham gia đấu giá cùng một thửa đất nộp tiền đặt trước cho nhau là chưa đảm bảo
tính khách quan, minh bạch trong hoạt động đấu giá tài sản.
* Kiến nghị hoàn thiện: Từ những sai phạm trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng
đất trong thực tiễn, có thể thấy bên cạnh những kết quả đạt được, vẫn còn xuất hiện
nhiều lỗ hổng lớn trong pháp luật đất đai và sẽ rất khó để ngăn ngừa những hành vi
tương tự xảy ra trong tương lai nếu không kịp ngăn chặn những lỗ hổng này. Điều này
11


đặt ra đòi hỏi cần phải sửa các quy định liên quan đến pháp luật đất đai để bịt các lỗ
hổng như trên. Cần phải kịp thời sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến cơ chế
giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử
dụng đất… Đồng thời, cần phải siết chặt các hoạt động đấu giá, cần sớm sửa đổi
những chính sách phù hợp để tránh những vi phạm trong việc tổ chức đấu giá.
2. Giá đất
2.1. Sự phát triển của pháp luật về giá đất
•

Luật Đất đai năm 1993: giá đất lần đầu tiên được đề cập, nhà nước giao đất cho
người sử dụng đất dưới hình thức giao đất khơng thu tiền và giao đất có thu tiền.

•

Nghị định số 87/NĐ-CP: Chính phủ ban hành nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc thu
tiền sử dụng đất trong q trình giao đất.

•

Nghị định số 17/1998/NĐ-CP: Được chính phủ ban hành bởi sau 05 năm thi hành
nghị định số 87/NĐ-CP nhận thấy khơng cịn phù hợp với tình hình thực tiễn quản
lý và sử dụng đất và nhằm bổ sung cho khoản 2 điều 4 nghị định số 87/NĐ-CP.

•

Luật Đất đai 2003: quy định khá cụ thể, chi tiết về một số vấn đề quan trọng như
khái niệm giá đất, nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất,vv…

•

Các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003: Nghị định 188/2004/NĐ-CP,
nghị định 123/2007/NĐ-CP, nghị định 69/2009/NĐ-CP,...
Từ năm 1998 đến 2009, các quy định về giá đất phát triển mạnh mẽ, giá đất căn cứ

vào vị trí, diện tích, hình dáng, kích thước. Nhưng phát triển mạnh mẽ nhất là từ năm
2003 bời đầu tư nước ngoài và trong nước tăng mạnh, xuất hiện nhiều mục đích sử dụng
đất khác nhau vì vậy Nhà nước phải ban hành các quy định mới để điều chỉnh các quan
hệ này.

2.2. Nguyên tắc phương pháp định giá đất
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục
đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc biệt.
Giá đất ngồi các yếu tố về khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó cịn bị tác động bởi
các yếu tố tâm lý, xã hội.
12


2.3. Khung giá đất
Khung giá đất là cơ sở để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh làm căn cứ xây dựng và công
bố bảng giá đất ở từng địa phương áp dụng để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá
trị tài sản khi giao đất, tiền thuế sử dụng đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất...
2.4. Tác động của việc bỏ khung giá đất
Khung giá đất được đặt ra với mục đích làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá
đất ở từng địa phương áp dụng để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị tài sản
khi giao đất, tiền thuế sử dụng đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất...
Thực tế cho thấy, việc ban hành khung giá đất không những khơng phát huy được
mục đích đề ra mà cịn tạo cơ chế hai giá, gây khó khăn cho cơng tác quản lý đất đai của
nhà nước cũng như việc triển khai các dự án có sử dụng đất. Phổ biến nhất là làm kéo dài
tiến độ dự án, thậm chí khơng thể triển khai dự án do ách tắc ở khâu giải phóng mặt bằng.
Theo quan điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc bãi bỏ khung giá đất là một
nhiệm vụ cần phải được chú trọng để có thể khắc phục được đầy đủ những hạn chế, bất
cập đang phát sinh trong thực tiễn thi hành Luật Đất đai tại thời điểm hiện tại. Theo đó,
Bỏ khung giá đất tức là Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tổi thiểu và tối đa với từng
loại đất nữa mà thay vào đó trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương thì
UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, các phương pháp định giá đất, các quy
chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá
đất.
Việc bỏ khung giá đất mang đến nhiều tác động, trong đó tác động rõ rệt nhất là làm
hạn chế việc kê khai giá thấp khi giao dịch đất đai. giúp tăng thu ngân sách từ thuế

chuyển nhượng bất động sản. Đồng thời, bỏ khung giá đất cũng sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ
thực hiện các dự án bởi nếu bị thu hồi đất mà được đền bù dựa trên giá thị trường, người
dân cũng dễ đồng thuận hơn.
“Khi bỏ khung giá đất, thì giá cả sẽ được tính theo nguyên tắc thị trường, giá đền
bù thỏa đáng, hiện tượng khiếu kiện giảm, sẽ giúp việc triển khai dự án được đẩy nhanh
hơn. Có thể chi phí đầu vào của dự án sẽ tăng lên, nhưng các chủ đầu tư sẽ chủ động
được việc tính tốn, đưa ra phương án từ đầu, hiệu quả kinh tế mang lại sẽ lớn hơn”, ơng
Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định.
13


2.5. Bảng giá đất và giá đất cụ thể
Về cơ quan ban hành:
•
Bảng giá đất: UBND cấp tỉnh ban hành sau khi được HĐND cùng cấp
thơng qua.
•

Giá đất cụ thể: UBND cấp tỉnh.

Về thời hạn ban hành:
•

Bảng giá đất: Được xây dựng định kỳ 05 năm một lần.

•

Giá đất cụ thể: Không ấn định kỳ hạn mà theo từng trường hợp áp dụng Về

trường hợp sử dụng:

•

Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình,
cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần
diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
+ Tính thuế sử dụng đất.
+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất
đai.
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước
đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cơng
nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê.
 Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
+ Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức…
14


+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng
qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.
+ Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho th đất khơng thơng qua hình
thức đấu giá quyền sử dụng đất.
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước mà doanh

nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối
với trường hợp doanh nghiệp Nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả
tiền thuê đất hàng năm.
2.6. Hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất (hay còn gọi là hệ số K) là hệ số dùng để tính giá đất cụ
thể trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương và
bảng giá đất do Ủy ban nhân dân dân tỉnh, thành ban hành.
Ví dụ: Bảng giá đất là 01 triệu đồng/m2, trường hợp hệ số điều chỉnh giá đất khi
Nhà nước thu hồi do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định là 1,5 thì khi đó giá đất cụ thể để
tính giá bồi thường là 1,5 triệu đồng/m2.
* Trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất: Tùy thuộc vào từng
trường hợp mà cơ quan chun mơn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm
xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất thuộc về Sở Tài chính hoặc Sở Tài ngun và Mơi
trường
* Thẩm quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất: Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể trên cơ sở
giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương và bảng giá
đất (khoản 1 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP).
2.7. Tư vấn và xác định giá đất
Tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

15


•

Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; Xây dựng, điều chỉnh hành lang giá đất
và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu;

•

Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thấm
quyền, các bên có liên quan;

•

Khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên có yêu cầu.

Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất: Khi thực hiện tư vấn xác định giá đất phải
tuân thủ các nguyên tắc sau đây:
-

Thực hiện đúng các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, nội dung khi
xây dựng khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể;

-

Độc lập, trung thực, khách quan.

2.8. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn và xác định giá đất
Điều 116. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất
1. Quyền của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất:
a) Thực hiện tư vấn xác định giá đất theo quy định của Luật này, Luật giá và quy
định khác của pháp luật có liên quan;
b) Yêu cầu bên thuê tư vấn cung cấp thơng tin, tài liệu có liên quan đến việc tư
vấn xác định giá đất; được nhận tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng tư vấn xác định giá đất khi bên
thuê tư vấn vi phạm điều kiện do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo
quy định của pháp luật;

d) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2. Nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất
a) Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách quan của
kết quả tư vấn giá đất.
b) Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng tư vấn xác định giá đất với bên thuê tư
vấn;

16


c) Chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; báo cáo cơ
quan nhà nước có thẩm quyền về tổ chức, kết quả hoạt động tư vấn xác định giá
đất định kỳ hàng năm hoặc trong trường hợp đột xuất;
d) Thực hiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác có liên quan theo
quy định của pháp luật;
đ) Đăng ký danh sách định giá viên và việc thay đổi, bổ sung danh sách định giá
viên với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức tư vấn xác định giá đất đặt
trụ sở chính;
e) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về kết quả tư vấn xác định giá đất;
g) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
● Ví dụ về xem giá đất:
Chị C có thửa đất tại mặt đường Hồ Tùng Mậu, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội. Chị C
có nhu cầu xem giá đất để tính lệ phí trước bạ.
B1: Tìm Bảng giá đất đang áp dụng theo Quyết định 30/2019/QĐ-UBND.
B2: Địa chỉ thửa đất là ở đường Hồ Tùng Mậu, quận Cầu Giấy và mục đích đang sử dụng
cũng như được quy định trong sổ đỏ là đất ở
B3: Vị trí thửa đất của chị C là vị trí số 1 thuộc mặt đường Hồ Tùng Mậu
B4: Giá đất của thửa đất của chị C là 39.200.000 đồng/m2
Lệ phí trước bạ 1m2 đất của chị C là 196.000đ (39.200.000 x 0.5 %)
3. Nghĩa vụ tài chính đối với đất đai.

3.1. Nghĩa vụ tài chính đối với đất đai là gì? Sơ lược về lịch sử nghĩa vụ tài chính
chính đối người sử dụng đất.
3.1.1. Nghĩa vụ tài chính đối với đất đai là gì?
Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước
bạ (sau đây gọi là nghĩa vụ tài chính) do cơ quan thuế xác định. Sở Tài ngun và Mơi
trường hoặc Phịng Tài ngun và Mơi trường hoặc Văn phịng đăng ký đất đai cung cấp
17


thơng tin địa chính cho cơ quan thuế đối với các trường hợp đủ điều kiện và phải thực
hiện
nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Cơ quan nhà nước có trách nhiệm thông báo việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính là:
•

Cơ quan thuế có trách nhiệm thơng báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được số liệu địa chính.

•

Cơ quan có thẩm quyền ký Giấy chứng nhận đối với trường hợp người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không phải nộp, được nợ nghĩa vụ tài chính
hoặc đã hồn thành nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp nghĩa vụ tài
chính hoặc có quyết định miễn nghĩa vụ tài chính.

•

Giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định;
trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể thì do cơ

quan thuế xác định.
Các nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp, có thể phải nộp là:

•

Tiền sử dụng đất

•

Tiền th đất khi được nhà nước cho thuê

•

Tiền thuế sử dụng đất

•

Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

•

Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai

•

Tiền bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai 
Phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng

đất là thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai gửi thơng tin đại chính đến cơ quan thuế.

•

Thời hạn Văn phịng đăng ký đất đai gửi thơng tin địa chính đến cơ quan thuế
khơng q 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; thời hạn cơ quan thuế thông

18


báo nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất không quá 05 ngày kể từ ngày nhận
được thông tin đại chính do Văn phịng đăng ký đất đai chuyển đến.
•

Trường hợp Văn phịng đăng ký đất đai chuyển thơng tin chậm hoặc cơ quan thuế
chậm xác định nghĩa vụ tài chính thì thời điểm tính thu tiền sử dụng đất được xác
định là thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Việc xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính khi cấp lại Giấy chứng nhận đã

cấp không đúng quy định của pháp luật được thực hiện theo quy định sau đây:
•

Trường hợp việc cấp Giấy chứng nhận khơng đúng quy định của pháp luật do lỗi
của cơ quan nhà nước thì giá đất được xác định tại thời điểm đã cấp Giấy chứng
nhận trước đây;

•

Trường hợp việc cấp Giấy chứng nhận không đúng quy định của pháp luật do lỗi
của người sử dụng đất thì giá đất được xác định tại thời điểm cấp lại Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .

3.1.2. Sơ lược về lịch sử nghĩa vụ tài chính chính đối người sử dụng đất
Trước đây Luật Đất đai năm 1993 có quy định về thuế chuyển quyền sử dụng đất;
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (sửa đổi, bổ sung năm 1999), tại khoản 1,
2 Điều 7 quy định mức thuế suất chuyển quyền sử dụng đất như sau:
-

Một, đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, thuế
suất là 2%;

-

Hai, đất ở, đất xây dựng cơng trình và các loại đất khác, thuế suất là 4%.
Mức thuế suất trên là cao so với thu nhập của người dân. Chính vì vậy, trong đời

sống của người dân, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất gặp rất nhiều rủi ro,
nguyên nhân là từ việc người sử dụng đất đã không khai báo trung thực giá của bất động
sản, đất đại khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhiều trường hợp người chuyển
quyền sử dụng đất kể khai giá trị nhà, quyền sử dụng đất thấp hơn nhiều lần để nộp thuế
thấp, hoặc giao dịch ngầm” bằng giấy viết tay, không khai báo với cơ quan quản lý nhà
nước đối với đất đai. Việc hoàn thiện và đồng bộ hóa thể chế các quy định về quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng là rất cần thiết. Tuy nhiên, bên cạnh đó phải
đảm bảo việc thực thi pháp luật một cách nghiêm minh, thống nhất trên phạm vi cả nước.
19


Trước đây, sau khi có Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2008, Thơng tư số
161/2009/TT-BTC, trong đó đối tượng nộp thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất
động sản là cá nhân chuyển nhượng Nếu trong hợp đồng chuyển nhượng có thoả thuận là
người nhận chuyển nhượng thực hiện các nghĩa vụ thuế thay cho người chuyển nhượng
thực hiện kê khai, nộp thuế thay cho người chuyển nhượng. Bất động sản chuyển

nhượng, nhận thừa kế, quà tặng thuộc sở hữu của nhiều người thì đối tượng nộp thuế thu
nhập cá nhân là từng cá nhân đồng sở hữu bất động sản đó Nếu bất động sản chưa được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhưng đã được chuyển
nhượng và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận thì căn cứ vào các loại giấy tờ hợp
pháp khác để xác định đối tượng nộp thuế.
Thơng tư số 116/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính có hiệu lực từ ngày
26/9/2009 và bãi bỏ các nội dung hướng dẫn tại Công văn số 16181/BTC-TCT, Công văn
số 672/BTC-TCT của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động
chuyển nhượng bất động sản. Thơng tư số 116/2009/TT- BTC đã có quy định mới đối với
trường hợp cá nhân đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được miễn thuế thu
nhập cá nhân khi ngân hàng phát mại tài sản là nhà ở, đất ở duy nhất của cá nhân theo
quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân. Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân,
có hai phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp chuyển nhượng bất
động sản: 25% trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán hoặc 2% trên giá trị chuyển
nhượng. Điều này đã tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản của Việt Nam trong
một thời gian dài khi thuế thu nhập cá nhân sẽ được đánh trực tiếp trong các giao dịch
liên quan đến bất động sản.
3.2. Các nghĩa vụ tài chính về đất đai.
3.2.1. Tiền sử dụng đất, Tiền thuê đất.
* Tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng
nhận quyền sử dụng đất. Chính sách tiền sử dụng đất hiện hành thực hiện theo Nghị định
số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày

20


09/9/2016 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thu tiền sử
dụng đất, thu tiền thuê đất và các thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính.

Tiền sử dụng đất được ghi nợ
Theo quy định tại Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Cụ thể:
 Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc để bán kết hợp cho thuê;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết
hợp cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa
địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất
nghĩa trang, nghĩa địa);
+ Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng cơng trình hỗn hợp cao tầng, trong
đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
 Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau:
+ Đất nông nghiệp, đất phi nơng nghiệp có nguồn gốc được giao khơng thu tiền sử
dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử
dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;
+ Đất nơng nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất,
chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử
dụng đất;
+ Đất phi nơng nghiệp (khơng phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có
thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;
+ Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được
21


Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa
trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền

sử dụng đất.
•

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được
Nhà nước cơng nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi
được cấp Giấy chứng nhận.

•

Theo đó, tiền sử dụng đất được xác định dựa trên các căn cứ sau:
+ Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được cơng nhận quyền
sử dụng đất.
+ Mục đích sử dụng đất.
+ Giá đất tính thu tiền sử dụng đất.

Trong đó, giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định thông qua:
+ Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành;
+ Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ,
thu nhập, thặng dư;
+ Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Tại Khoản 1, Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất có quy định:
Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng
nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9
Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó
khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp
trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận
hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn
xin ghi nợ khi nhận thơng báo nộp tiền sử dụng đất.
Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ

ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử
dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh
22


tốn nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ
là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.
* Tiền thuê đất
Tiền thuê đất là khoản tiền mà cá nhân, tổ chức thuê đất phải trả trong trường hợp
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất. Chính sách về tiền thuê đất
được quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê
đất; các thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính.
Tiền thuê đất được xác định trên các căn cứ:
- Diện tích đất cho thuê;
- Thời hạn cho thuê đất;
- Đơn giá thuê đất; trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì giá đất thuê là đơn giá
trúng đấu giá;
- Hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất
thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Cách tính tiền thuê đất dưới đây áp dụng đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất.
Riêng trường hợp người sử dụng đất thuê đất của nhau thì tiền thuê theo thỏa thuận của
các bên.
Thuê đất không thông qua đấu giá
Căn cứ Khoản 1 Điều 4 và Khoản 1 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, tiền thuê
đất đối với trường hợp không thông qua đấu giá được xác định theo công thức sau:
Tiền thuê đất thu 01 năm = Diện tích phải nộp tiền thuê x Đơn giá thuê đất hàng
năm Trong đó, đơn giá thuê đất hàng năm được tính như sau:
Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) x Giá đất tính thu tiền th đất

(tính theo giá đất cụ thể).
Th đất thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất
23


Theo Khoản 1 Điều 4 và Khoản 1 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, tiền thuê đất
đối với trường hợp thông qua đấu giá được tính như sau:
Tiền thuê đất thu 01 năm = Diện tích phải nộp tiền thuê x Đơn giá thuê đất
Trong đó, đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn 01 năm.
Thuê đất xây dựng cơng trình ngầm
Căn cứ Khoản 1 Điều 4 và Khoản 1 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, tiền th
đất đối với trường hợp đất xây dựng cơng trình ngầm được xác định như sau:
Tiền thuê đất thu 01 năm = Diện tích phải nộp tiền thuê x Đơn giá th đất
Trong đó, đơn giá th đất khơng q 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt với hình
thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có cùng mục đích sử dụng.
Th đất có mặt nước
Theo Khoản 1 Điều 4 và Khoản 1 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, tiền thuê đất
đối với trường hợp thuê đất có mặt nước được xác định như sau:
Tiền thuê đất thu 01 năm = Diện tích phải nộp tiền thuê x Đơn giá thuê đất
Trong đó, đơn giá thuê đất có mặt nước được xác định như sau:
-

Đối với phần diện tích đất khơng có mặt nước, xác định đơn giá th đất trả

tiền thuê đất hàng năm theo quy định trường hợp.
-

Đối với phần diện tích đất có mặt nước thì đơn giá thuê đất hàng năm, đơn

giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thấp hơn 50% đơn

giá thuê đất hàng năm hoặc đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian th của loại
đất có vị trí liền kề có cùng mục đích sử dụng (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
mức thu cụ thể để tính đơn giá thuê).
Tiền thuê đất không được ghi nợ. Tiền thuê đất có thể trả một lần hoặc trả hằng
năm.
3.2.2. Thuế
Người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp các loại thuế liên quan đến đất đai như:
1. Thuế sử dụng đất;
24


2. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
Cụ thể:
* Thuế sử dụng đất
Thuế sử dụng đất nơng nghiệp
Chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp:được quy định tại Luật thuế Sử dụng Đất
Nông nghiệp 1993 23-L/CTN
Thuế sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện theo quy định của Luật Thuế sử dụng
đất nơng nghiệp năm 1993. Theo đó, tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông
nghiệp phải nộp thuế; thuế sử dụng đất nông nghiệp sẽ tính bằng thóc, thu bằng tiền. Giá
thóc thu thuế do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định, được
thấp hơn không quá 10% so với giá thị trường ở địa phương trong vụ thu thuế. Trong
trường hợp đặc biệt, thuế có thể thu bằng thóc do Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương quyết định. Để khuyến khích phát triển nơng nghiệp, nơng
dân, nơng thơn, xóa đói giảm nghèo, cải thiện đời sống nhân dân, Quốc hội cũng đã ban
hành nhiều nghị quyết về miễn, giảm thuế sử dụng đất nơng nghiệp, trong đó quy định
miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với hầu hết các đối tượng đến hết ngày
31/12/2025.
Thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp
Chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:được quy định tại Thông tư

153/2011/TT-BTC hướng dẫn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Trước năm 2012, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được điều tiết bởi Pháp lệnh
thuế nhà, đất được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua ngày 03/7/1992 và được sửa
đổi, bổ sung một số điều năm 1994. Ngày 17/6/2010, tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội Khóa
XII đã thông qua Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thay cho Pháp lệnh thuế nhà,
đất và có hiệu lực vào ngày 01/01/2012. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp điều tiết vào
đất ở, đất sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp đảm bảo phù hợp với Luật đất đai.
Ngồi ra, đất phi nơng nghiệp thuộc đối tượng khơng chịu thuế, nếu sử dụng vào mục
đích kinh doanh thì
cũng thuộc đối tượng chịu thuế.
25