Những vấn đề pháp lý về thu hồi đất đối với dự án chậm triển khai hoặc chậm tiến độ theo luật đất đai 2013

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI

NGUYỄN HỒNG PHÁT

NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DỰ ÁN CHẬM
TRIỂN KHAI HOẶC CHẬM TIẾN ĐỘ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013
CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2022


TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI
*****

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DỰ ÁN
CHẬM TRIỂN KHAI HOẶC CHẬM TIẾN ĐỘ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

SINH VIÊN THỰC HIỆN: NGUYỄN HỒNG PHÁT
KHÓA: 43
MSSV: 1853801011164
GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: TH.S HUỲNH MINH PHƯƠNG

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2022


LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi,

được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Thạc sĩ Huỳnh Minh Phương, đảm
bảo tính trung thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo.
Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm về lời cam đoan này.
Sinh viên thực hiện

Nguyễn Hồng Phát


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Từ được viết tắt

BLDS

Bộ luật Dân sự

CHXHCNVN

Cơng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

DAĐT

Dự án đầu tư

HĐND

Hội đồng nhân dân

KHVĐT

Kế hoạch và đầu tư

LĐĐ

Luật Đất đai

LĐĐ 1987

Luật Đất đai số 3-LCT/HĐNN8 Quốc
hội ban hành ngày 29/12/1987

LĐĐ 1993

Luật Đất đai số 24-L/CTN Quốc hội
ban hành ngày 14/07/1993

LĐĐ 2003

Luật Đất đai số 13/2003/QH11 Quốc
hội ban hành ngày 26/11/2003

LĐĐ 2013

Luật Đất đai số 45/2013/QH13 Quốc
hội ban hành ngày 29/11/2013

LĐT
LĐT 2005

Luật Đầu tư
Luật Đầu tư năm 2005 (Luật số
59/2005/QH11) ngày 29/11/2005

LĐT 2014

Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 Quốc
hội ban hành ngày 26/11/2014

LĐT 2020

Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 Quốc
hội ban hành ngày 17/06/2020

LNO 2014

Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 Quốc hội
ban hành ngày 25/11/2014

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

Quyết định 201-CP

Quyết định số 201-CP Hội đồng Chính
phủ ban hàng ngày 01/07/1980 về
thống nhất quản lý ruộng đất và tăng
cường công tác quản lý ruộng đất trong
cả nước

TNVMT

Tài nguyên và môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

VPPL

Vi phạm pháp luật

XHCN

Xã hội Chủ nghĩa


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................ 1
CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THU HỒI ĐẤT VÀ THU HỒI
ĐẤT ĐỐI VỚI DỰ ÁN CHẬM TRIỂN KHAI HOẶC CHẬM TIẾN ĐỘ ......... 7
1.1. Khái niệm thu hồi đất, các trường hợp thu hồi đất ........................................... 7
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm thu hồi đất ................................................................ 7
1.1.2. Các trường hợp thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013 ................................ 11
1.2. Dự án đầu tư có sử dụng đất chậm triển khai hoặc chậm tiến độ .................. 15
1.2.1. Đặc điểm dự án đầu tư có sử dụng đất ..................................................... 15
1.2.2. Ảnh hưởng của dự án đầu tư sử dụng đất chậm triển khai, chậm tiến độ
với kinh tế - xã hội ............................................................................................. 19
1.3. Quá trình phát triển của các quy định pháp luật về thu hồi đất đối với dự án

chậm triển khai hoặc chậm tiến độ ........................................................................ 21
1.4. Ý nghĩa quy định về thu hồi đất đối với dự án đầu tư chậm tiến độ hoặc chậm
triển khai ................................................................................................................ 27
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ....................................................................................... 29
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DỰ
ÁN CHẬM TRIỂN KHAI HOẶC CHẬM TIẾN ĐỘ VÀ MỘT SỐ KIẾN
NGHỊ HOÀN THIỆN ............................................................................................. 30
2.1. Quy định về thời gian gia hạn cho chủ đầu tư dự án chậm triển khai hoặc
chậm tiến độ .......................................................................................................... 30
2.1.1. Quy định pháp luật về thời gian gia hạn cho chủ đầu tư ......................... 30
2.1.2. Thực tiễn thi hành các quy định pháp luật và một số kiến nghị hoàn thiện
pháp luật ............................................................................................................. 33
2.2. Quy định về các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng
đất của các dự án đầu tư ........................................................................................ 36
2.2.1. Quy định pháp luật về các trường hợp bất khả kháng ............................. 36
2.2.2. Thực tiễn thi hành các quy định pháp luật và một số kiến nghị hoàn thiện
pháp luật ............................................................................................................. 38
2.3. Quy định về trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc kiểm soát các
dự án chậm triển khai hoặc chậm tiến độ .............................................................. 40
2.3.1. Quy định pháp luật về trách nhiệm của các cơ quan nhà nước ............... 40
2.3.2. Thực tiễn thi hành các quy định pháp luật và một số kiến nghị hoàn thiện
pháp luật ............................................................................................................. 42
2.4. Quy định về quyền, lợi ích của các chủ thể liên quan đến các dự án đầu tư
chậm triển khai hoặc chậm tiến độ bị Nhà nước thu hồi đất ................................. 46
2.4.1. Quy định về quyền, lợi ích của các chủ thể liên quan đến các dự án đầu tư
bị Nhà nước thu hồi đất ...................................................................................... 46
2.4.2. Thực tiễn thi hành các quy định pháp luật và một số kiến nghị hoàn thiện
pháp luật ............................................................................................................. 48
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ....................................................................................... 52
KẾT LUẬN CHUNG .............................................................................................. 53

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Tại
Điều 54 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định:
“Đất đai là tài nguyên đặc biệt của Quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
được, được quản lý theo pháp luật”. Vì lẽ đó, việc quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả,
tiết kiệm là nhiệm vụ quan trọng của Nhà nước, quyết định sự phát triển bền vững
của nền kinh tế, đảm bảo mục tiêu ổn định chính trị - xã hội. Chính vì vậy, Nhà
nước ln cố gắng để thiết lập các cơ chế quản lý đất đai một cách tồn diện nhất
thơng qua việc liên tục cập nhật và đổi mới các quy định pháp luật, tập trung vào
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để điều chỉnh các bên trong quan hệ đất đai nhằm
mục đích sử dụng nguồn tài nguyên này một cách hiệu quả nhất.
Với tốc độ phát triển nhanh chóng của nền kinh tế - xã hội ngày nay, Nhà
nước ta luôn chú trọng đến việc triển khai thực hiện các kế hoạch phát triển đất
nước liên quan đến dự án đầu tư cả trong nước và quốc tế. Qua đó, đất đai cũng trở
thành một trong những nguồn lực quan trọng tạo nền tảng vững chắc để thực hiện
các kế hoạch trên một cách bền vững. Bên cạnh các chính sách về đất đai nhằm
khuyến khích và thúc đẩy các nhà đầu tư thì Việt Nam cũng rất coi trọng việc xây
dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp, hiệu quả và tiết kiệm, đặc biệt là
đối với việc giao đất và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư. Song song với
các quy định về giao đất, cho thuê đất, Nhà nước đặt ra cơ chế thu hồi đất như một
công cụ giúp cho hoạt động quản lý và điều phối đất đai được tiến hành một cách
thuận lợi và nhanh chóng. Những dự án đầu tư sử dụng đất nhưng chậm triển khai
hoặc chậm tiến độ sử dụng đất sẽ bị thu hồi, chấm dứt quyền sử dụng đất của nhà
đầu tư. Điều này giúp hạn chế việc các nhà đầu tư xin thực hiện dự án nhưng không
đưa đất vào sử dụng, làm lãng phí nguồn tài nguyên về đất.
Tuy nhiên, trên thực tế, các quy định liên quan đến thu hồi đất đối với dự án
đầu tư chậm triển khai, chậm tiến độ vẫn cịn một vài hạn chế. Đó cũng chính là

nguyên nhân dẫn đến nhiều tranh chấp phát sinh nhưng chưa có cơ chế để xử lý,
gây nên nhiều khó khăn trong quá trình quản lý và điều phối đất đai. Tìm hiểu về
một số hạn chế được liệt kê dưới đây chính là lí do tác giả thực hiện đề tài nghiên
cứu này:
Thứ nhất, quy định về thời gian gia hạn cho chủ đầu tư dự án chậm triển khai,
chậm tiến độ còn những bất cập kể cả trong cách hiểu quy định của pháp luật và
trong thực tiễn áp dụng luật. Luật Đất đai có quy định cho phép nhà đầu tư gia hạn
thời gian sử dụng đất, trong khi đó Luật Đầu tư có quy định cho phép nhà đầu tư

1


giãn tiến độ thực hiện dự án/ điều chỉnh dự án đầu tư. Việc áp dụng các quy định
này sao cho có lợi nhất đối với Nhà nước và nhà đầu tư trong việc xử lý dự án đầu
tư chậm triển khai, chậm tiến độ cũng gây nhiều khó khăn trên thực tế. Do vậy, đây
cũng là vấn đề cần nghiên cứu và phân tích thêm.
Thứ hai, về các trường hợp bất khả kháng làm chậm triển khai hoặc chậm tiến
độ thực hiện dự án. Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số
điều của luật đất đai 2013 đã có quy định liệt kê các trường hợp được xem là sự
kiện bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư. Trong đó
bao gồm quy định các trường hợp bất khả kháng khác do Thủ tướng Chính phủ
quyết định. Trong thực tiễn áp dụng đã đặt ra vấn đề: Các trường hợp bất khả kháng
khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định là các trường hợp gì? Ai là người có thẩm
quyền đề xuất các trường hợp bất khả kháng cho Thủ tướng Chính phủ xem xét?
Thời gian diễn ra sự kiện bất khả kháng này có được loại trừ trong thời gian gia hạn
sử dụng đất hay khơng? Đó cũng là những vấn đề cần bổ sung, hoàn thiện pháp luật.
Thứ ba, trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc kiểm soát các dự án
chậm triển khai hoặc chậm tiến độ. Pháp luật đất đai đã nhấn mạnh cơng tác tổ chức
rà sốt, xử lý và cơng bố công khai trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh đối với các dự án đầu tư chậm tiến độ. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

là cơ quan nhà nước đóng vai trị mấu chốt trong công tác xử lý các dự án sử dụng
đất chậm tiến độ và thu hồi đất đối với các dự án này. Vấn đề được đặt ra là pháp
luật có nên quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai một
cách chi tiết, thống nhất cho toàn quốc hay vẫn giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
trách nhiệm này. Ngoài ra, pháp luật có cần thiết bổ sung thêm những quy định cụ
thể hơn làm rõ trách nhiệm của các cơ quan, các sở ban ngành có liên quan,… như
một căn cứ luật định hay không?
Thứ tư, vấn đề về quyền, lợi ích của các chủ thể liên quan đến các dự án đầu
tư chậm triển khai hoặc chậm tiến độ bị Nhà nước thu hồi đất cũng chưa được quy
định. Khi thu hồi đất của một dự án đầu tư chậm triển khai, chậm tiến độ, quyền và
lợi ích của rất nhiều chủ thể sẽ được đặt ra, ví dụ: Quyền và lợi ích của nhà đầu tư,
giá trị tài sản mà nhà đầu tư bị thu hồi đất đã đầu tư vào đất; quyền và lợi ích của tổ
chức tín dụng nhận thế chấp chính quyền sử dụng đất của dự án bị thu hồi; quyền và
lợi ích của khách hàng (như người mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong
tương lai của dự án) và của người tham gia hợp tác, góp vốn đầu tư vào dự án có đất
bị thu hồi.
Tác giả lựa chọn đề tài “Những vấn đề pháp lý về thu hồi đất đối với dự án
chậm triển khai hoặc chậm tiến độ theo Luật Đất đai 2013” với mong muốn tìm

2


hiểu các quy định pháp luật cũng như các vấn đề pháp lý, thực trạng áp dụng các
quy định xoay quanh công tác thu hồi đất, cụ thể là trường hợp thu hồi đất đối với
dự án chậm triển khai hoặc chậm tiến độ. Từ đó, tác giả đưa ra các ý kiến đóng góp
để hồn thiện hơn các quy định pháp luật trong chế định này.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Các quy định pháp luật cũng như thực tiễn áp dụng liên quan đến thu hồi đất
đối với dự án chậm triển khai hoặc chậm tiến độ chưa được tiến hành nghiên cứu ở
nhiều tài liệu hay bài viết. Qua khảo sát, có thể kể đến một số cơng trình nghiên cứu

khoa học có liên quan đến đề tài này và có giá trị tham khảo như sau:
Trần Thị Thu Ngân (2004), Pháp luật về xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất
đai – thực trạng và hướng hoàn thiện, Luận văn cử nhân luật, Đại học Luật Thành
phố Hồ Chí Minh. Đây là cơng trình nghiên cứu về các quy định pháp luật về vi
phạm pháp luật đất đai và xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Dựa trên cơ sở
đó, tác giả nghiên cứu về hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, phân tích về các vấn
đề pháp lý liên quan đến trường hợp dự án đầu tư sử dụng đất chậm triển khai hoặc
chậm tiến độ theo Luật Đất đai 2013, qua đó có những kiến nghị hồn thiện các quy
định pháp luật. Cơng trình có giá trị tham khảo về lý luận.
Nguyễn Thị Tài (2018), Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích
quốc gia, lợi ích cơng cộng, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí
Minh. Đây là cơng trình nghiên cứu về một nhóm căn cứ thu hồi đất để phát triển
kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng được quy định tại Điều 62
Luật Đất đai 2013. Mặc dù, cơng trình này không nghiên cứu những vấn đề pháp lý
liên quan đến đối tượng nghiên cứu của đề tài khóa luận nhưng những vấn đề về lý
luận chung có giá trị tham khảo, được tác giả sử dụng, bổ sung cho cơng trình
nghiên cứu của mình.
Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2018), Giáo trình Luật Đất
đai, Nhà xuất bản Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam. Giáo trình tiếp cận với vấn
đề thu hồi đất, các trường hợp thu hồi đất trong đó có thu hồi đất do vi phạm pháp
luật về đất đai thông qua phân tích các quy định pháp luật của Luật Đất đai 2013.
Bằng phương pháp liệt kê các quy định, tài liệu đã giới thiệu cơ bản về vấn đề
nghiên cứu. Tuy nhiên, giáo trình đã chưa phân tích riêng biệt về thu hồi đất đối với
dự án đầu tư chậm triển khai, chậm tiến độ, vì vậy chưa thể làm rõ các quy định
pháp luật cũng như không minh hoạ thực trạng áp dụng luật đối với trường hợp thu
hồi đất này. Giáo trình có giá trị tham khảo về mặt lý luận.
Ngơ Gia Hồng, Trần Trọng Hiếu (2020), “Thu hồi đất trong trường hợp dự
án đầu tư sử dụng đất chậm tiến độ”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 10 (390).

3

Cơng trình này đã phân tích được một số nội dung các quy định của Luật Đất đai
năm 2013 về thu hồi đất trong trường hợp tiến độ sử dụng đất chậm so với tiến độ
ghi trong dự án đầu tư. Từ đó, bài viết chỉ ra những hạn chế, bất cập của quy định
này và đưa ra những đề xuất góp phần hồn thiện pháp luật. Cơng trình đã được ra
đời trước khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, do vậy việc so sánh các quy định của
pháp luật đất đai và pháp luật đầu tư đã trong bài viết đã cũ, các quy định pháp luật
trong hiện tại đã có sự khác biệt. Tuy vậy, cơng trình rất có giá trị tham khảo và liên
quan mật thiết với phạm vi đề tài khoá luận của tác giả. Kế thừa kết quả nghiên cứu
trên, tác giả tiếp tục nghiên cứu theo các vấn đề pháp lý, bổ sung thêm những quan
điểm, kiến nghị về quy định thu hồi đất đối với dự án chậm triển khai hoặc chậm
tiến độ.
Tóm lại, số lượng các cơng trình nghiên cứu về thu hồi đất đối với dự án đầu
tư chậm triển khai hoặc chậm tiến độ là rất hạn chế. Đến nay chỉ có một bài viết
nghiên cứu độc lập chủ đề này. Trước thực trạng tình hình nghiên cứu trên, tác giả
nhận thấy việc có một cơng trình nghiên cứu từ lý luận đến thực tiễn về vấn đề trên
là rất cần thiết. Trên cơ sở đó, tác giả hướng đến nghiên cứu đề tài đi từ các vấn đề
cơ bản nhất đến thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật,
dựa trên những thành quả nghiên cứu của các cơng trình khoa học đã cơng bố.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Tác giả nghiên cứu đề tài hướng đến mục đích tìm hiểu, phân tích về lý luận
các vấn đề liên quan để làm sáng tỏ quy định pháp luật về thu hồi đất đối với dự án
chậm triển khai hoặc chậm tiến độ theo Luật Đất đai 2013. Bên cạnh đó, đề tài phân
tích một số vấn đề pháp lý từ việc áp dụng các quy định pháp luật, làm rõ những bất
cập cịn tồn tại, từ đó kiến nghị các giải pháp phù hợp nhằm hồn thiện các quy định
pháp luật, góp phần xây dựng chế định này ngày một hoàn thiện trong tương lai.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài
Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm:
- Những vấn đề cơ bản về thu hồi đất, dự án đầu tư sử dụng đất chậm triển

khai hoặc chậm tiến độ.
- Những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề thu hồi đất đối với
dự án chậm triển khai hoặc chậm tiến độ, đặc biệt là các quy định tại Luật Đất đai
2013.
- Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về thu hồi đất đối với dự án chậm
triển khai hoặc chậm tiến độ, đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài:
Trong phạm vi của một khóa luận tốt nghiệp, đề tài giới hạn nghiên cứu nhằm

4


góp phần hồn thiện một số vấn đề trong quy định pháp luật về thu hồi đất đối với
dự án chậm triển khai hoặc chậm tiến độ. Tác giả không đi sâu nghiên cứu một cách
toàn diện chi tiết về tất cả các vấn đề xoay quanh trường hợp thu hồi đất đối với dự
án đầu tư chậm triển khai hoặc chậm tiến độ mà chỉ tập trung nghiên cứu những vấn
đề trọng tâm về lý luận, giới thiệu về các quy định pháp luật và thực trạng áp dụng
luật trên thực tiễn. Bên cạnh đó, tác giả chỉ ra một số điểm mà quy định pháp luật
còn hạn chế và đưa ra những kiến nghị hoàn thiện pháp luật.
5. Phương pháp tiến hành nghiên cứu
Bên cạnh việc nghiên cứu trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và
duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin, trong q trình nghiên cứu, đề tài cịn sử
dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu khác như:
- Phương pháp liệt kê, trích dẫn được sử dụng để liệt kê các khái niệm ở Mục
1.1, các quy định của pháp luật có liên quan đến phạm vi nghiên cứu trong tồn thể
khố luận. Phương pháp này cũng được sử dụng ở Chương 02 nhằm trích dẫn
những ý kiến, bình luận của các tác giả, nhà nghiên cứu.
- Phương pháp so sánh được tác giả sử dụng ở Mục 1.3. nhằm tìm ra điểm
khác biệt giữa các quy định về thu hồi đất đối với dự án đầu tư chậm triển khai hoặc
chậm tiến độ thông qua so sánh quy định của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai

các thời kỳ trước. Từ đó thấy được những ưu điểm và bất cập còn tồn tại của các
quy định về thu hồi đất nói chung và thu hồi đất đối với dự án đầu tư chậm triển
khai hoặc chậm tiến độ nói riêng.
- Phương pháp phân tích được sử dụng trong tồn bộ khố luận, nổi bật ở Mục
1.2 và Chương 02 nhằm nghiên cứu nội dung các quy định của pháp luật, từ đó liên
hệ vào hoạt động thu hồi đất dự án đầu tư chậm triển khai, chậm tiến độ nhằm đưa
ra giải pháp để khắc phục các hạn chế, bất cập trong thực tiễn áp dụng các quy định
pháp luật. Đồng thời, tác giả cũng sử dụng phương pháp này để phân tích một số
khó khăn, vướng mắc liên quan đến áp dụng pháp luật về thu hồi đất đối với dự án
chậm triển khai hoặc chậm tiến độ. Đây là phương pháp cốt lỗi xuyên suốt trong
khoá luận.
- Phương pháp quy nạp, tổng hợp được tác giả sử dụng nhằm tập hợp các tài
liệu, rút ra kết luận từ các phân tích, đánh giá nêu trên để hồn thành khóa luận.
6. Bố cục tổng qt của khóa luận
Ngồi phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung khóa
luận bao gồm 02 chương, cụ thể như sau:
Chương 1: Những vấn đề cơ bản về thu hồi đất và thu hồi đất đối với dự án
chậm triển khai hoặc chậm tiến độ.

5


Chương 2: Thực trạng pháp luật về thu hồi đất đối với dự án chậm triển khai
hoặc chậm tiến độ và một số kiến nghị hoàn thiện.

6


CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THU HỒI ĐẤT VÀ THU HỒI
ĐẤT ĐỐI VỚI DỰ ÁN CHẬM TRIỂN KHAI HOẶC CHẬM TIẾN ĐỘ

Nhà kinh tế học thuộc trường phái kinh tế học cổ điển Adam Smith (17231790) đã đưa ra quan điểm về đất đai là một nguồn lực quan trọng, thể hiện sự giàu
có của một dân tộc, một quốc gia. Đánh giá này cho đến ngày nay vẫn giữ nguyên
giá trị bởi những đóng góp quan trọng của đất đai trong cuộc sống. Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt khơng gì thay thế được
cho nơng nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của mơi trường
sống của con người và mn lồi. Dưới góc độ quản lý nhà nước, đất đai là địa bàn
phân bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và
quốc phòng.
Xuất phát từ giá trị to lớn của đất đai, việc quản lý sử dụng đất đai của mỗi
quốc gia là một vấn đề rất phức tạp. Các chính sách của Nhà nước một mặt phải đưa
việc quản lý và sử dụng đất đai vào quy chế chặt chẽ, khai thác tiềm năng của đất
đai một cách hợp lý, có hiệu quả nhằm triệt để nhằm tiết kiệm quỹ đất, mặt khác
nâng cao tinh thần trách nhiệm của mọi tổ chức và cá nhân trong việc bảo vệ đất
đai, bảo vệ mơi trường, góp phần vào cơng cuộc cải tạo XHCN. Suốt quá trình hình
thành và phát triển của dân tộc, Nhà nước ta rất chú trọng xây dựng những chính
sách về quản lý đất đai, pháp luật về đất đai với những quy định chặt chẽ và chi tiết.
Ở Việt Nam, Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện quản lý. Nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất, khuyến khích đầu tư, nâng
cao giá trị về đất, Nhà nước ra quyết định giao đất, cho thuê QSDĐ cho các đối
tượng có khả năng, nhu cầu sử dụng. Tuy nhiên, trong một số trường hợp cụ thể do
luật định Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất để đảm bảo phát triển bền vững, giải
quyết quỹ đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trọng điểm dựa trên
nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, đúng kế hoạch và đúng mục đích sử dụng
đất. Hậu quả pháp lý của việc Nhà nước thu hồi đất là Nhà nước chấm dứt QSDĐ
của người sử dụng đất, từ đó cá nhân, cơ quan, tổ chức bị thu hồi đất sẽ khơng cịn
quyền khai thác các giá trị từ thửa đất đó. Việc Nhà nước thu hồi đất có thể xuất
phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Trong đó, thu hồi đất trong trường hợp
DAĐT sử dụng đất chậm triển khai hoặc chậm tiến độ là trường hợp thuộc nhóm
thu hồi đất khi có VPPL đất đai.
1.1. Khái niệm thu hồi đất, các trường hợp thu hồi đất

1.1.1. Khái niệm, đặc điểm thu hồi đất
Vấn đề về thu hồi đất đã được đặt ra từ rất lâu ngay cả trước khi chế độ sở hữu

7


toàn dân đối với đất đai được xác lập theo Hiến pháp năm 1980. Minh chứng là, quy
định tại khoản 3 Mục V Quyết định số 201-CP của Hội đồng Chính phủ ngày
01/7/1980 về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý
ruộng đất trong cả nước đã có quy định về vấn đề thu hồi đất như: thẩm quyền thu
hồi đất, các trường hợp thu hồi đất,... Tiếp đó, các văn bản pháp luật về đất đai như
LĐĐ 1987 ban hành ngày 29/12/1987, LĐĐ 1993 ban hành ngày 14/7/1993 cũng đã
tiếp tục kế thừa và phát triển các quy định về vấn đề này, tuy nhiên, vẫn chưa đưa ra
khái niệm về thu hồi đất. Như vậy, đây không phải là một vấn đề mới mẻ trong hoạt
động quản lý nhà nước nói chung, hoạt động điều phối đất đai của Nhà nước nói
riêng. Khái niệm thu hồi đất cũng đã được rất nhiều các cơng trình nghiên cứu đưa
ra trước khi được quy định chính thức trong LĐĐ 2003 được Quốc hội thơng qua
ngày 26/11/2003.
Khái niệm thu hồi đất được rút ra trong Từ điển và một số cơng trình nghiên
cứu về Luật Đất đai hay quản lý đất đai, như sau:
Theo Từ điển Tiếng Việt: “Thu hồi là thu về lại, lấy lại cái trước đó đã đưa
ra, đã cấp phát hoặc bị mất vào tay người khác như thu hồi vốn đầu tư ban đầu, thu
hồi giấy phép kinh doanh,…”1 Với cách hiểu như vậy, thu hồi đất là việc Nhà nước
thu về lại, lấy lại phần đất đã đưa ra, đã cấp cho một cá nhân, tổ chức nào hay bị
mất trước đó.
Trong Từ điển Luật học: “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành
chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban
nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của luật đất đai”2.
Với quy định tại khoản 5 Điều 4 LĐĐ 2003, khái niệm thu hồi đất lần đầu tiên
được quy định chính thức trong một văn bản pháp lý, cụ thể: “Thu hồi đất là việc

Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất
giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định Luật
này”. Cách định nghĩa này khơng theo hướng liệt kê mục đích của việc thu hồi đất
mà cho thấy rằng bằng quyền lực chính trị, kinh tế và pháp luật, cùng với vai trị là
đại diện chủ sở hữu của mình, Nhà nước có quyền thu hồi đất. Tuy nhiên, định
nghĩa này vẫn chưa bao quát hết các trường hợp thu hồi đất vì chỉ mới đề cập đến
việc thu hồi đất của những chủ thể sử dụng đất hợp pháp, có QSDĐ và những chủ
thể được Nhà nước giao quản lý đất. Trên thực tế còn những trường hợp sử dụng
đất mà chưa được Nhà nước công nhận QSDĐ, chẳng hạn như trường hợp hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất do lấn chiếm, được giao đất không đúng thẩm quyền,…
Hiện nay, khái niệm thu hồi đất được LĐĐ 2013 do Quốc hội thông qua ngày
1
2

Từ điển tiếng Việt (2003), Nhà xuất bản Đà Nẵng, tr. 958.
Từ điển Luật học (2006), Viện khoa học pháp lý, tr.725.

8


29/11/2013 ghi nhận tại khoản 11 Điều 3 như sau: “Nhà nước thu hồi đất là việc
Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất
đai”. Qua đó, khái niệm thu hồi đất tại LĐĐ 2013 đã phần nào thể hiện rõ hơn các
trường hợp Nhà nước tiến hành hoạt động thu hồi đất so với LĐĐ 2003.
Ở các quốc gia khác, thuật ngữ thu hồi đất “land recovery” có thể khơng tồn
tại, thay vào đó là các thuật ngữ “land acquisition”, “expropriation” hoặc
“compulsory purchase” (Anh), “eminent domain” (Mỹ).3 Điều này xuất phát từ tư
tưởng và triết lý thừa nhận quyền sở hữu đất đai và thu hồi đất giữa Việt Nam và
các nước phát triển khác là khác nhau. Ở Việt Nam, đối với đất đai, quyền sở hữu

đất đai thuộc về toàn dân và do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vì vậy, khái niệm
thu hồi đất gắn liền với sự tồn tại của quyền sở hữu toàn dân về đất đai.4
Thu hồi đất có những đặc điểm sau đây:
Thứ nhất, thu hồi đất thể hiện quan điểm của Nhà nước về sở hữu đất đai và
quản lý đất đai.
Quyền sở hữu tồn dân đối với đất đai chính thức được ghi nhận tại Hiến Pháp
năm 1980 do Quốc hội ban hành ngày 18/12/1980 dưới sự phát biểu chỉ đạo của
đồng chí Tổng Bí thư Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IV - Lê Duẩn, cụ thể
tại Điều 19: “Đất đai… đều thuộc sở hữu toàn dân” và Điều 20: “Nhà nước thống
nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng
hợp lý và tiết kiệm”. Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai tiếp tục được khẳng
định thông qua Hiến Pháp năm 1992 ban hành ngày 15/04/1992 và Hiến Pháp năm
2013 ban hành ngày 28/11/2013. Qua đó, đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý, là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng
phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Cụ thể tinh thần của Hiến pháp
năm 2013, tại Điều 4 LĐĐ 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Việt Nam là nhà nước pháp
quyền XHCN của Nhân dân, do Nhân dân và vì Nhân dân, việc xác lập và duy trì
chế độ sở hữu tồn dân về đất đai đem lại nhiều lợi ích và phù hợp với đặc thù của
nước ta.
BLDS 2015 một lần nữa khẳng định về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất

Phan Trung Hiền (2021), “The constitutionality of compulsory land acquisition in Vietnam: The situation
and recommendations”, Asian Constitutional Law: Recent Developments And Trends, Khoa Luật, Đại học
Cần Thơ.
4
Đào Trung Chính (2014), Nghiên cứu thực trạng và đề xuất đổi mới pháp luật về thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư, Luận án tiến sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, tr. 6.
3

9


đai5. Qua đó, Nhà nước CHXHCNVN là đại diện, thực hiện quyền của chủ sở hữu
đối với tài sản thuộc sở hữu toàn dân. Căn cứ theo các quy định này, mặc dù Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu nhưng vẫn có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu đó
là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản thuộc sở hữu
toàn dân. Điều này giúp cho công tác quản lý và điều phối đất đai của Nhà nước
được thực hiện một cách hiệu quả nhất. Khác với việc chiếm hữu một tài sản thông
thường, Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà Nhà nước thực
hiện quyền này thông qua việc giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân có
nhu cầu sử dụng. Tuy nhiên, Nhà nước chỉ trao cho họ quyền khai thác, sử dụng và
hồn tồn có thể lấy lại đất dựa trên các căn cứ thu hồi đất đã được quy định cụ thể
trong các văn bản quy phạm pháp luật.6 Như vậy, song hành cùng với việc giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất cũng đã trở thành một trong những cách thức quan trọng để
Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân thực hiện quyền sở hữu của
mình đối với đất đai.
Thứ hai, thu hồi đất thể hiện quyền lực của Nhà nước.
So với các hoạt động khác trong quá trình quản lý và điều phối đất đai, thu hồi
đất là hoạt động mang tính quyền lực nhà nước, thể hiện rõ quyền đại diện sở hữu
toàn dân của Nhà nước đối với đất đai. Do đó, mọi chủ thể phải có nghĩa vụ thực
hiện khi có quyết định thu hồi đất từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường
hợp sau khi cơ quan nhà nước đã tiến hành thực hiện các thủ tục mà các chủ thể vẫn
khơng trả lại đất thì sẽ bị tiến hành cưỡng chế thu hồi đất.
Quan hệ pháp luật đất đai phát sinh từ khi người sử dụng đất có QSDĐ hợp
pháp thơng qua việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc
nhận chuyển QSDĐ. Bên cạnh đó, thu hồi đất là căn cứ để Nhà nước thu lại QSDĐ
của người sử dụng đất. Hay nói cách khác, thu hồi đất là cơ sở để chấm dứt quan hệ
pháp luật đất đai. Biện pháp này được thực hiện bởi Nhà nước và thể hiện quyền lực

của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Việc thu
hồi đất mà chưa có giải pháp phát triển bền vững dẫn đến ảnh hưởng đến đời sống
kinh tế - xã hội của người dân, khiến họ khơng có đất sản xuất, phải di cư tự phát tới
các đô thị làm thuê, làm bốc vác, khai thác khoáng sản hoặc đi xuất khẩu lao
động… Bên cạnh đó, việc thu hồi đất hiện này còn nhiều bất cập, chưa đảm bảo
quyền lợi của một số chủ thể liên quan. Điều này cho thấy, thu hồi đất khơng cịn
chỉ là một bài tốn về phát triển kinh tế mà còn đặt ra nhiều câu hỏi về xã hội, quản
lý dân cư, sự chênh lệch khoảng cách giàu nghèo…
Điều 197 BLDS năm 2015.
Nguyễn Thị Tài (2018), Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng,
Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 10.
5
6

10


Thứ ba, thu hồi đất chỉ xảy ra theo một yêu cầu cụ thể hoặc trong một hoàn
cảnh, hành vi cụ thể
Việc thu hồi đất chỉ xảy ra dựa trên một yêu cầu cụ thể (thu hồi đất do nhu cầu
vì lợi ích chung) hoặc trong một hồn cảnh, hành vi cụ thể (do VPPL về đất đai; do
khơng có nhu cầu sử dụng đất). Hiến pháp quy định Nhà nước thu hồi đất của tổ
chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích
quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng
(khoản 3 Điều 54 Hiến Pháp năm 2013). Điều này đã được LĐĐ 2013 quy định cụ
thể tại Điều 61 và Điều 62 thông qua liệt kê các trường hợp thu hồi đất vì mục đích
nêu trên. Bên cạnh đó, các hành vi VPPL đất đai được các chủ thể sử dụng đất thực
hiện hoặc dựa trên các hoàn cảnh cụ thể, cũng là những căn cứ để Nhà nước tiến
hành thu hồi đất. Phần này sẽ được phân tích trong Mục 1.1.2.
Thứ tư, việc thu hồi đất phải bằng một quyết định hành chính cụ thể.

Thu hồi đất được thực hiện thơng qua quyết định hành chính của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt QSDĐ của người sử dụng đất đối với diện tích
đất bị thu hồi. Quyết định này mang tính chất mệnh lệnh, bắt buộc phải tn theo vì
nó xuất phát từ bản chất của hai bên trong quan hệ, trong đó có một bên là Nhà
nước - chủ thể mang quyền lực. Trong trường hợp thực hiện thu hồi đất sẽ làm
chuyển dịch quyền sở hữu đất đai, do đó trường hợp này người sử dụng đất sẽ mất
vĩnh viễn QSDĐ đối với diện tích đất bị thu hồi.
Từ việc phân tích các khái niệm và đặc điểm kể trên, tác giả đồng ý với khái
niệm về thu hồi đất được quy định tại khoản 11 Điều 3 LĐĐ 2013: “Nhà nước thu
hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà
nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp
luật về đất đai”. Qua đó, bên cạnh thu hồi lại QSDĐ mà người sử dụng đất đang sử
dụng hợp pháp, Nhà nước có quyền thu hồi đất đối với những trường hợp vi phạm
pháp luật về đất đai như sử dụng đất khơng đúng mục đích, cố ý hủy hoạt đất, sử
dụng đất do lấn chiếm, được giao hoặc cho th khơng đúng thẩm quyền,… Vì vậy
khái niệm này đã bao hàm tất cả các trường hợp thu hồi đất hiện nay.
1.1.2. Các trường hợp thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013
Một là, thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh
Mục đích quốc phịng, an ninh chính là nguyên nhân đầu tiên đặt ra vấn đề
Nhà nước cần thu hồi đất. Trường hợp này đã được đề cập từ rất sớm trong LĐĐ
1993, được kế thừa trong LĐĐ 2003 và quy định chi tiết tại Điều 61 LĐĐ 2013.
Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh là: thu hồi
đất để làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc; xây dựng căn cứ quân sự; xây dựng công

11


trình phịng thủ quốc gia, trận địa và cơng trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;
xây dựng ga, cảng qn sự; xây dựng cơng trình cơng nghiệp, khoa học và cơng
nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; xây dựng kho

tàng của lực lượng vũ trang nhân dân; làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí,
bãi hủy vũ khí; xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an
dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân; xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ
trang nhân dân; và xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phịng, Bộ
Cơng an quản lý.
Hai là, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng
Nhằm mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, Nhà nước cho phép các tổ chức, cá
nhân trong và ngoài nước được thực hiện các DAĐT vào trong lãnh thổ Việt Nam.
Chính vì vậy, căn cứ Điều 62 LĐĐ 2013, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì
lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng được hiểu là các trường hợp thu hồi đất nhằm
thực hiện các dự án quan trọng do Quốc hội chủ trương đầu tư; do Chính phủ chấp
thuận quyết định đầu tư hoặc do HĐND cấp tỉnh chấp thuận nhằm mục tiêu phát
triển quốc gia, vì lợi ích cộng đồng. LĐĐ 2003 chưa làm rõ các quy định về thu hồi
đất vì mục đích quốc phòng, an ninh với thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì
lợi ích quốc gia, cơng cộng đã dẫn đến khơng ít khó khăn trong q trình áp dụng
pháp luật. Nhận thấy được bất cập đó, các nhà làm luật khi soạn thảo, ban hành
LĐĐ 2013 đã quy định cụ thể hơn về hai trường hợp thu hồi đất này.
Bên cạnh đó, LĐĐ 2013 đã thu hẹp phạm vi thu hồi đất với điều kiện phải gắn
liền với “lợi ích quốc gia, cơng cộng”. Điều này giúp bảo vệ lợi ích chính đáng của
người sử dụng đất trong các khu vực được quy hoạch phát triển kinh tế, tránh việc
thu hồi đất tùy tiện làm phát sinh nhiều trường hợp khiếu nại, khiếu kiện phức tạp
về đất đai gây bất ổn cho đời sống kinh tế, chính trị, xã hội.7
Ba là, thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng theo pháp luật, tự nguyện trả lại
đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng theo pháp
luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người được quy định tại
Điều 65 LĐĐ 2013, bao gồm các trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền
sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc người sử dụng đất thuê của
Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm

hoặc khơng cịn nhu cầu sử dụng đất; cá nhân sử dụng đất chết mà khơng có người
thừa kế; người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; thu hồi đối với trường hợp giao
Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2016), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất bản Hồng Đức, tr.
175.
7

12


đất, cho thuê đất có thời hạn mà khi hết thời hạn giao đất, cho thuê đất không được
gia hạn. Ngồi ra, đất cịn được thu hồi trong trường hợp đất ở trong khu vực bị ơ
nhiễm mơi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; hoặc đất ở có nguy cơ
sạt lở, sụt lún, ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.
Bốn là, thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
Thu hồi đất trong trường hợp này rất đa dạng nhưng tựu chung lại đều xuất
phát từ việc có hành vi vi phạm về quản lý và sử dụng đất đai. Theo đó, khi người
sử dụng đất thực hiện các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 64 LĐĐ 2013,
Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất. Vi phạm trong trường hợp này xuất phát từ các
hoạt động như giao đất, cho thuê đất, sử dụng, chuyển nhượng và tặng cho QSDĐ
không đúng theo các quy định của pháp luật; người sử dụng đất không thực hiện
nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt hành chính mà khơng chấp hành.
Việc xác định hành vi VPPL về đất đai phải dựa trên căn cứ là các văn bản,
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm cơ sở để tiến hành thu hồi đất.
LĐĐ 1993 và LĐĐ 2003 chưa có quy định riêng về các trường hợp thu hồi đất do
VPPL về đất đai nên không thể hiện rõ cho người dân biết được bản chất của hành
vi VPPL liên quan đến đất và trường hợp thu hồi đất này. Vì vậy, khi tiến hành soạn
thảo LĐĐ năm 2013, các nhà làm luật đã liệt kê các trường hợp thu hồi đất do
VPPL về đất đai thành một nhóm trường hợp được quy định thành một điều luật cụ
thể. Điều này giúp khái quát và đầy đủ hơn các căn cứ thu hồi đất để cơ quan nhà
nước có thẩm quyền có thể tiến hành thu hồi theo đúng quy định của pháp luật.

Một trong các trường hợp thu hồi đất do VPPL đất đai phổ biến đó là thu hồi
đất đối với trường hợp DAĐT sử dụng đất chậm triển khai hoặc chậm tiến độ.
Để nhận diện các loại DAĐT sử dụng đất chậm triển khai, chậm tiến độ, ta có
thể xem xét từ những quy định về thời hạn sử dụng đất và thu hồi đất trong trường
hợp này. Tại Khoản 2 Điều 15 LĐĐ 2013, Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất
bằng các hình thức: sử dụng đất ổn định lâu dài8 và sử dụng đất có thời hạn. Đất đai
được sử dụng trong các DAĐT kinh doanh sẽ có giới hạn về thời hạn sử dụng đất9
là 50 năm hoặc 70 năm (đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm,
DAĐT vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh
tế - xã hội đặc biệt khó khăn). Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán, để bán kết
hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua, thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác
định theo thời hạn của dự án. Khi hết thời hạn sử dụng đất, nhà đầu tư nếu có nhu
cầu tiếp tục sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng

8
9

Xem Điều 125 LĐĐ 2013.
Xem Điều 126 LĐĐ 2013.

13


không quá thời hạn của dự án nêu trên.10 Khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
để thực hiện DAĐT, nhà đầu tư phải đưa đất vào sử dụng. Trường hợp nhà đầu tư
không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất
chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong DAĐT kể từ khi nhận bàn giao đất sẽ bị xem
là hành vi VPPL về đất đai và Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất.11
Hiện nay, pháp luật đất đai không quy định thế nào là “dự án đầu tư sử dụng
đất chậm triển khai hoặc chậm tiến độ”. Theo cách hiểu như trên, ta có thể nhận

diện “dự án đầu tư sử dụng đất chậm triển khai” là những dự án vì những lý do khác
nhau mà không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục. Còn “dự án
đầu tư sử dụng đất chậm tiến độ” là những dự án đã đưa đất vào sử dụng theo kế
hoạch nhưng chậm tiến độ sử dụng 24 tháng so với tiến độ dự án ban đầu đã được
cơ quan thẩm quyền thấp thuận. Việc chậm triển khai, chậm tiến độ thực hiện dự án
xuất phát từ nhiều lý do khác nhau như mật độ xây dựng, quy hoạch, chồng lấn ranh
giới, tranh chấp, giải quyết khiếu nại, cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng, nguyên
nhân khách quan hoặc chủ quan từ phía nhà đầu tư. Ví dụ, tính đến tháng 11/2020
tại Cam Ranh, Khánh Hoà ghi nhận 26 dự án chậm tiến độ so với quy định. Trong
đó, 5 trường hợp đã hồn thành xây dựng một phần và đưa vào khai thác hoạt động
(khu du lịch Riviera Residences & Resort; khu du lịch nghỉ dưỡng Biển Đông; khu
resort và khách sạn Đỉnh Vàng Nha Trang; khu du lịch Đỉnh Vàng Cam Ranh và
khu trung tâm dịch vụ du lịch biển Nam Hùng); 10 dự án đang thi cơng xây dựng
cơng trình (khu nghỉ dưỡng Cam Ranh Flowers; trung tâm trưng bày và quảng bá
các sản phẩm dịch vụ du lịch Khánh Hòa; khu du lịch Cam Ranh Bayana Resort;
khu du lịch cao cấp Phát Đạt; khu du lịch sinh thái Prime – Prime Resorts and
Hotels; The Arena; khu du lịch Nha Trang Seahorse Resort & Spa…); 03 dự án đã
hồn thành giải phóng mặt bằng toàn bộ nhưng chưa được cấp phép xây dựng: Câu
lạc bộ du thuyền và khu nghỉ dưỡng Cam Ranh; khu du lịch Green Hotel & Resort
và dự án Quảng trường Biển Xanh; 08 dự án chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng
(Khu biệt thự Cam Hải Đơng; cơng viên văn hóa du lịch sinh thái Bãi Dài; dự án du
lịch – dịch vụ tổng hợp Bắc bán đảo Cam Ranh và khu nhà ở gia đình cán bộ sỹ
quan Vùng 4 - Quân chủng hải quân).12
Như vậy, DAĐT sử dụng đất mà nhà đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong
thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi

Khoản 3 Điều 126 LĐĐ 2013.
Xem điểm i khoản 1 Điều 64 LĐĐ 2013.
12
Minh Trang, “Điểm mặt những dự án bất động sản chậm tiến độ ở Khánh Hoà”, />truy

cập
ngày
01/06/2022.
10
11

14


trong DAĐT kể từ khi nhận bàn giao đất được xem là DAĐT sử dụng đất chậm
triển khai hoặc chậm tiến độ theo quy định pháp luật về đất đai.
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, tác giả sẽ tập trung làm rõ những vấn đề
pháp lý liên quan đến thu hồi đất trong trường hợp DAĐT sử dụng đất chậm triển
khai hoặc chậm tiến độ thuộc nhóm trường hợp thu hồi đất khi có hành vi VPPL đất
đai quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 LĐĐ 2013.
1.2. Dự án đầu tư có sử dụng đất chậm triển khai hoặc chậm tiến độ
1.2.1. Đặc điểm dự án đầu tư có sử dụng đất
DAĐT có sử dụng đất là một thuật ngữ khá tường minh. Chính vì vậy, pháp
luật Việt Nam đã không đưa ra và không cần thiết cho ra đời một định nghĩa về “dự
án đầu tư có sử dụng đất”. Trong từng ngành, từng lĩnh vực pháp lý riêng biệt, các
hình thức DAĐT mà trong đó có sử dụng đất có thể được tìm thấy trong các văn
bản pháp luật chuyên ngành. Đó là những dự án mà các nhà đầu tư có cơ hội tiếp
cận, khai thác và sử dụng đất như một yếu tố khơng thể thiếu trong việc triển khai
thực hiện, hồn thiện DAĐT của mình. Điển hình như:
Căn cứ khoản 4 Điều 3 LĐT 2020 của Quốc hội ban hành ngày 17/06/2020,
“Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các
hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”.
Khái niệm này chưa hoàn toàn đề cập đến việc sử dụng đất trong DAĐT vì “địa
bàn” ở đây có thể chỉ địa phương nơi hình thành DAĐT.
Căn cứ khoản 8 Điều 3 LNO 2014 của Quốc hội ban hành ngày 25/11/2014,

“Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử
dụng vốn để xây dựng nhà ở, các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục
vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định”.
Căn cứ khoản 15 Điều 3 Văn bản hợp nhất Luật Xây dựng số 02/VBHNVPQH năm 2020, “Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến
việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải
tạo cơng trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng cơng trình
hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định”.
Căn cứ khoản 2 Điều 3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được Chính phủ ban hành ngày
06/01/2022: “Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình được lập,
thẩm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng. Dự án bất động sản
bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà và công trình xây dựng; dự án đầu tư xây
dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, theo quy
định của pháp luật”.

15


Những dự án trên đều là những dự án có sử dụng đất và đất đai là một phần
không thể thiếu trong dự án. Nói cách khác, để những dự án này được triển khai
thực hiện trên thực tế thì nhà đầu tư phải có QSDĐ hợp pháp. QSDĐ lúc này đóng
vai trị quan trọng và góp phần tạo nên giá trị của dự án.
Tóm lại, theo quan điểm của tác giả: dự án đầu tư sử dụng đất là tập hợp các
dự án đầu tư mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp. Trên cơ sở đó, nhà đầu
tư tiến hành các hoạt động cần thiết để đầu tư, xây dựng trên đất, tại một địa bàn
cụ thể, trong một khoảng thời gian xác định.
Các đặc điểm nổi bật của DAĐT có sử dụng đất có thể kể đến như sau:
Dự án đầu tư có sử dụng đất thường là những dự án có quy mơ lớn.
Trong nền kinh tế thị trường, việc đề xuất DAĐT phải đảm bảo phù hợp với
kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch

xây dựng hoặc quy hoạch phân khu đô thị theo quy định của pháp luật, quy hoạch
cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và quy hoạch đơn
vị hành chính – kinh tế đặc biệt (nếu có). Theo quy định hiện hành, đề xuất DAĐT
có sử dụng đất cũng phải đảm bảo phù hợp với mục tiêu, định hướng phát triển đô
thị, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất. Do đó,
những DAĐT có sử dụng đất đều là những DAĐT quy mô lớn.
Ngày nay, tốc độ đơ thị hóa của cả nước ngày càng cao, nhiều địa phương
mong muốn hình thành nhiều khu đơ thị mới hiện đại với mục tiêu thay đổi diện
mạo của mình. Do đó, chính quyền địa phương ln tìm kiếm các nhà đầu tư có
nguồn lực thực hiện những dự án xây dựng nhà ở thương mại; cơng trình thương
mại, dịch vụ; cơng trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh,… Từ
đó, nhu cầu phát triển ngày càng nhiều các cơng trình đạt tiêu chuẩn với quy mô lớn
tất yếu đặt ra yêu cầu sử dụng đất một cách hợp lý. Vì vậy, quy mơ sử dụng đất
cũng từ đó tỷ lệ thuận với quy mô của DAĐT.
Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất vì mục đích sinh lời.
Các nhà đầu tư thực hiện những DAĐT với mục đích tiên quyết là tìm kiếm
lợi nhuận. Xuất phát từ những giá trị không thể thay thế của đất đai, thực tế đã cho
thấy, các DAĐT có sử dụng đất ln mang lại những lợi nhuận to lớn cho các nhà
đầu tư và lợi ích cho đời sống kinh tế - xã hội. Bằng chứng như các DAĐT xây
dựng cơng trình, xây dựng nhà ở, xây dựng kết cấu hạ tầng,… thường tạo dựng tài
sản có giá trị sử dụng lâu dài, mang lại hiệu quả khai thác sử dụng và hiệu quả kinh
tế cho nhà đầu tư và những chủ thể thụ hưởng. Từ đó, giá trị lợi nhuận to lớn mà
các DAĐT có sử dụng đất đã tạo sự khác biệt với việc sử dụng đất thơng thường.
Đó là các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân,

16


tổ chức kinh tế được quy định tại các Điều 54, 55 và 56 LĐĐ 2013. So với các nhà
đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, các chủ thể này căn cứ vào nhu cầu sử dụng

đất, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không hoạt động đầu tư kinh
doanh, khơng nhằm mục đích kinh doanh, sinh lời hoặc có mục đích sinh lời nhưng
khơng tạo ra các giá trị to lớn cho nền kinh tế – xã hội.
Việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thường có ảnh hưởng lớn đến việc
sử dụng đất của nhiều chủ thể khác.
Đất sử dụng để thực hiện DAĐT hầu hết đều xuất phát từ ba nguồn gốc: (1)
đất được Nhà nước thu hồi, giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án, (2) đất do nhà đầu
tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất để có QSDĐ, (3) đất do nhà đầu tư có từ
trước với mục đích sử dụng khác sau đó xin chuyển mục đích sử dụng đất để thực
hiện DAĐT.
Phần lớn đất đai hiện nay đều có người sử dụng. Đối với những DAĐT thuộc
Điều 62 LĐĐ 2013, Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng giao lại cho nhà
đầu tư để thực hiện dự án nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc
gia, công cộng. Nếu DAĐT không thuộc Điều luật này, nhà đầu tư phải tự thương
lượng hoặc thỏa thuận nhận chuyển nhượng QSDĐ với người dân để có được
QSDĐ đó (Điều 73 LĐĐ 2013). Mặc dù pháp luật quy định nhà đầu tư phải thỏa
thuận với người dân nhưng thỏa thuận đó chỉ mang tính hình thức để thực hiện
DAĐT, gần như phải tuân theo quy định của pháp luật và đã có quy hoạch đất đai từ
trước. Như vậy, việc đáp ứng đất để thực hiện DAĐT gây ảnh hưởng rất lớn đối với
việc sử dụng đất, cũng như cuộc sống, sinh hoạt, sản xuất kinh doanh của các chủ
thể khác. Bằng chứng là họ đang sử dụng đất nhưng bây giờ họ thuộc đối tượng bị
Nhà nước thu hồi để giao lại cho nhà đầu tư sử dụng.
Trình tự, thủ tục xây dựng và triển khai dự án đầu tư có sử dụng đất phức tạp
hơn so với việc sử dụng đất thơng thường
Hiện nay, chưa có đạo luật nào quy định một cách đầy đủ và thống nhất về
quy trình thực hiện DAĐT, các bước thủ tục liên quan được quy định riêng rẽ trong
các văn bản pháp luật về đầu tư, quy hoạch, đấu thầu, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh
doanh bất động sản… dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng. Trên thực tế, rất khó để
đưa ra một quy trình thống nhất áp dụng chung cho các dự án. Bên cạnh đó, tùy
thuộc vào tính chất, lĩnh vực, quy mơ đầu tư, hiện trạng về quy hoạch, nhu cầu sử

dụng đất… mỗi dự án sẽ được thực hiện theo các bước, thủ tục khác nhau.
Phân tích quy định pháp luật cho thấy, tiến hành đầu tư thực hiện dự án có sử
dụng đất phức tạp hơn so với các DAĐT khác. Ví dụ: Khi các nhà đầu tư đề xuất
thực hiện DAĐT, cần phải cân nhắc DAĐT đó phù hợp với kế hoạch phát triển kinh

17


tế – xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực… Riêng các DAĐT có sử dụng đất
cịn cần phải phù hợp với pháp luật chuyên ngành có liên quan, chẳng hạn:
- Đối với các dự án xây dựng nhà ở, đề xuất dự án còn phải đảm bảo phù hợp
với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng
đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, chương trình phát triển đô
thị của địa phương trong từng giai đoạn. DAĐT xây dựng nhà ở chỉ được lập, phê
duyệt và triển khai thực hiện tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt,
tuân thủ các nội dung quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền và đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 14 của LNO 2014.
- Đề xuất DAĐT có sử dụng đất cũng phải đảm bảo phù hợp với kế hoạch, quy
hoạch sử dụng đất (khoản 3 Điều 33 LĐT 2020) nên trường hợp đề xuất DAĐT dẫn
đến phải điều chỉnh mục đích sử dụng đất và chưa có trong kế hoạch, quy hoạch sử
dụng đất thì cần phải thực hiện các thủ tục xin chấp thuận/chủ trương cho phép
chuyển đổi mục đích sử dụng đất và bổ sung vào kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất
theo quy định.
Để lựa chọn nhà đầu tư, Nhà nước tổ chức đấu giá QSDĐ, đấu thầu lựa chọn
nhà đầu tư dự án hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư (Điều 29 LĐT 2020). Nhà
nước luôn ưu tiên lựa chọn nhà đầu tư có năng lực tài chính, có tiềm lực sử dụng đất
đai hiệu quả. Vấn đề lựa chọn nhà đầu tư cần phải đáp ứng các quy định pháp luật
về đấu giá, đấu thầu với những quy trình chặt chẽ, kéo theo đó là nhiều những quy
trình, thủ tục khác nhau.
Sau khi hoàn tất tất cả các thủ tục về thu đồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư hoặc nhà đầu tư tự thương lượng, thỏa thuận, thống nhất việc bồi thường theo
quy định của pháp luật về đất đai, nhà đầu tư mới có QSDĐ hợp pháp để tiến hành
thực hiện các hoạt động đầu tư dự án. Trong khi đó, căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất
trong đó khơng đầu tư thực hiện dự án, người sử dụng đất chỉ cần nộp hồ sơ xin
giao đất, cho thuê đất và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan, cơ quan
nhà nước có thẩm quyền xem xét, ra quyết định và cấp giấy chứng nhận QSDĐ khi
đáp ứng đủ điều kiện được giao đất, cho thuê đất. Như vậy, so với các trường hợp
sử dụng đất khác, sử dụng đất để đầu tư thực hiện dự án có quy trình khó khăn hơn
rất nhiều.
Dự án đầu tư có sử dụng đất khi được thơng qua có khả năng đem lại nhiều
lợi ích cho nền kinh tế xã hội.
Hoạt động đầu tư có vai trò to lớn đối với mỗi nền kinh tế và là yếu tố cốt lõi
duy trì sự tăng trưởng, phát triển kinh tế - xã hội, cũng là động lực để xã hội ngày
một tiến bộ, thịnh vượng. Trên thực tế, việc đầu tư xây dựng những dự án có sử

18


dụng đất sẽ tạo tiền đề cho việc hình thành mới, cải tạo hoặc mở rộng các cơng trình
xây dựng, cung cấp cơ sở hạ tầng phục vụ nhu cầu xã hội. Những DAĐT phù hợp
và có hiệu quả sẽ tạo thuận lợi cho quá trình khai thác, sử dụng đất đúng mục đích,
đáp ứng nhu cầu cấp thiết về tư liệu sản xuất, nơi lưu trú. Hơn thế nữa, quy mơ của
những DAĐT có sử dụng đất là rất lớn, từ đó kích thích hoạt động sản xuất phát
triển, thu hút thêm nhiều lao động, giảm tình trạng thất nghiệp, nâng cao đời sống
xã hội cho người lao động.
Bên cạnh đó, các DAĐT sử dụng đất tạo ra hệ thống cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ
thuật, thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông thôn sang công nghiệp – dịch vụ,
nhằm đạt được tốc độ tăng trưởng nhanh chóng của tồn bộ nền kinh tế. Ngồi ra,
các DAĐT đem lại những hiệu quả tích cực, ví dụ với sự phát triển của hệ thống
giao thông, nhà xưởng, cảng biển,… giúp cho việc kết nối lưu thông giữa thành thị

và nông thôn, đồng bằng và miền núi trở nên thuận lợi hơn, phát huy tiềm năng các
vùng, tạo cơ hội thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
Tóm lại, từ các đặc điểm trên, việc sử dụng đất để thực hiện DAĐT đem lại rất
nhiều lợi ích không chỉ riêng cho chính nhà đầu tư dự án mà còn giúp cho đời sống
kinh tế - xã hội của người dân trở nên phong phú, tốt đẹp hơn. Qua đó, Nhà nước ta
ln ban hành các chính sách khuyến khích đầu tư, đặc biệt là các DAĐT có sử
dụng đất nhằm thúc đẩy phát triển nền kinh tế, giúp cho công tác sử dụng và quản lý
đất đai trở nên tốt hơn và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
1.2.2. Ảnh hưởng của dự án đầu tư sử dụng đất chậm triển khai, chậm
tiến độ với kinh tế - xã hội
DAĐT có sử dụng đất không những mang lại cho nhà đầu tư khoản lợi nhuận
to lớn mà cịn góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Ngược lại,
khi DAĐT có sử dụng đất nhưng thực hiện khơng thuận lợi, dẫn đến tình trạng
chậm triển khai hoặc chậm tiến độ sử dụng đất, chậm triển khai hoặc chậm tiến độ
thực hiện dự án, hay còn gọi là dự án bị “treo”, sẽ dẫn đến những tác động tiêu cực
đến kinh tế - xã hội.
Thứ nhất, việc chậm triển khai hoặc chậm tiến độ thực hiện dự án đầu tư gây
lãng phí tiền bạc của Nhà nước và của cả doanh nghiệp, nhà đầu tư.
Tác động tiêu cực nhất của những dự án chậm triển khai, chậm tiến độ cho nền
kinh tế - xã hội chính là hậu quả về tài chính, kinh phí. Theo thống kê chưa đầy đủ
từ Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, trong 05 năm qua riêng trên địa
bàn thành phố đã có 126 dự án khơng thể triển khai. Điều này khiến ngân sách thất
thu hàng chục ngàn tỉ đồng và doanh nghiệp, người dân cũng thiệt hại nặng nề. Nếu
tính bình qn mỗi DAĐT 1.000 tỉ đồng thì tổng mức đầu tư đã lên đến 126.000 tỉ

19


đồng. Đây cịn chưa tính đến thiệt hại về các chi phí tài chính, cơ hội đầu tư của
doanh nghiệp bởi đa số doanh nghiệp khi làm dự án đều đi vay tiền của ngân hàng.

Không những vậy, dự án không thể triển khai khiến nhà nước đã thất thu tiền sử
dụng đất khoảng 10.000 tỉ đồng (chiếm khoảng 15% giá thành); Nhà nước đã thất
thu tiền thuế giá trị gia tăng 10% tương đương 12.600 tỉ đồng. Nếu doanh nghiệp
đầu tư dự án thành công, đạt lợi nhuận 20% tương đương 25.000 tỉ đồng, thì Nhà
nước đã thất thu tiền thuế thu nhập doanh nghiệp 20% tức khoảng 5.000 tỉ đồng.
Trong khi đó, nếu doanh nghiệp vay 70% tổng mức đầu tư tương đương vay 88.000
tỉ đồng, với lãi suất 9%/năm trong 5 năm qua phải trả lại vay lên đến khoảng 40.000
tỉ đồng.13 Công ty Quốc Cường Gia Lai chỉ riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh đã có
12 dự án, với khoảng 150 ha bị “treo”. Trong đó có dự án rộng khoảng 90 ha ở xã
Phước Kiển, huyện Nhà Bè sau hàng chục năm tiến hành đền bù giải phóng mặt
bằng chỉ cịn lại mấy hộ dân thì khơng thực hiện được nữa. Đây là dự án lớn, mức
đầu tư hạ tầng đến 63.000 tỉ đồng, công ty đã phải ký quỹ khoảng 10% tương đương
6.300 tỷ đồng, tiền giải phóng mặt bằng cũng lên đến hàng ngàn tỉ.
Thứ hai, dự án đầu tư có sử dụng đất chậm tiến độ, chậm triển khai còn gây
lãng phí vật liệu, bất động sản, dẫn đến giá đất khu vực tăng cao.
Không chỉ doanh nghiệp hay Nhà nước bị thiệt hại, bản thân người dân cũng
sẽ bị thiệt hại từ việc các dự án bị ách tắc, không thể triển khai. Người dân có thể
phải mua đất ở giá cao ngất ngưỡng. Giá đất tăng cao có thể xuất phát bởi những
giá trị kinh tế xã hội mà DAĐT có thể mang lại. Chính vì tiềm năng đó, ngay từ giai
đoạn dự định triển khai, giá đất của các khu vực lân cận đã tăng lên đáng kể. Mặt
khác, giá đất tăng cao hồn tồn có thể xuất phát từ việc “khan hiếm” quỹ đất tại địa
phương, trong khi đó, dự án đang sở hữu một khối lượng lớn quỹ đất lại khơng
được tiếp tục hồn thiện và đưa vào sử dụng.
Thứ ba, dự án đầu tư có sử dụng đất chậm tiến độ, chậm triển khai gây lãng
phí tài nguyên đất, ảnh hưởng xấu đến đời sống kinh tế - xã hội.
Việc sử dụng đất để thực hiện DAĐT có đặc điểm là gây xáo trộn lớn đến việc
sử dụng đất của nhiều chủ thể khác. Nhà nước thu hồi đất của các chủ thể khác để
giao lại cho nhà đầu tư dẫn đến tình trạng những người đang sử dụng đất sẽ khơng
cịn đất để sử dụng với mục đích cũ nữa. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất sẽ liên
quan đến những vấn đề về bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trường hợp nhà đầu tư

thỏa thuận với người đang sử dụng đất thì liên quan đến vấn đề đồng thuận về giá
cả,… Trên thực tế, các quy định về bồi thường, tái định cư,… vẫn cịn nhiều bất
cập, khơng đầy đủ, giá bồi thường khơng sát với thực tế. Chính đặc điểm này dẫn
Đình Sơn, “Thiệt hại nặng nề từ các dự án treo”, truy cập ngày 07/06/2020.
13

20