Báo cáo thực tập hợp đồng mua bán nhà ở một số bất cập trong thực tiễn áp dụng

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là báo cáo thực tập tại cơ
quan tiếp nhận thực tập. Các nội dung trong báo
cáo là trung thực, đảm bảo độ tin cậy./.

Xác nhận của Cán bộ
hướng dẫn thực tập

Tác giả báo cáo thực tập
(Ký và ghi rõ họ tên)

i


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BLDS:
BLHS:
BLLĐ:
BLTTDS:
BLTTHS:
HĐTP:
TANDTC:
VBQPPL:
HĐMB:
NĐ-CP:

Bộ luật Dân sự
Bộ luật Hình sự
Bộ luật Lao động
Bộ luật Tố tụng Dân sự
Bộ luật Tố tụng Hình sự

Hội đồng Thẩm phán
Tịa án Nhân dân Tối cao
Văn bản quy phạm pháp luật
Hợp đồng mua bán
Nghị định – Chính phủ

2


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU
Với phương trâm “Người thực, việc thực, tạo ra giá trị thực” Cơng ty Cổ phần Tập
đồn KSFINANCE là một trong những Chủ đầu tư uy tín trong ngành bất động sản,
cung cấp cho khách hàng – người tiêu dùng những sản phẩm căn hộ chất lượng, một
trong những yếu tố thành cơng của Cơng ty chính là nhờ một phần không nhỏ trong
vấn đề pháp lý về hợp đồng mua bán nhà ở.
Nhà ở là vấn đề được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu dưới những giác độ
khác nhau, từ đó đưa ra các khái niệm khác nhau về nhà ở. Theo phạm trù triết học,
nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa; theo phạm
trù xã hội học nó là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh
tế - dân sự nhà ở là khối tài sản thường có giá trị lớn; cịn theo phạm trù pháp luật thì
nó là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự.
Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống của con người, là nhu cầu không thể thiếu của
mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc. Chính vì thế, quyền về nhà
ở luôn được ghi nhận trong Hiến pháp của hầu hết các quốc gia với tư cách là một
quyền cơ bản của công dân. Ở nước ta, Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi) tại Điều 58 đã
quy định cơng dân có quyền sở hữu hợp pháp nhà ở của mình.
Để đáp ứng nhu cầu có nhà ở mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương thức tạo
lập khác nhau như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho hoặc tham gia các

giao dịch mua bán nhà ở. Tuy nhiên, vì nhu cầu nhà ở trong điều kiện một nước có mật
độ dân số đơng như nước ta hiện nay là rất cao, đặc biệt ở các đô thị lớn như: Thành
phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh... vì thế vấn đề tạo lập được nhà ở được pháp
luật quy định khá chặt chẽ và ngày càng được hoàn thiện từng bước, tạo cơ sở pháp lý
vững chắc cho thị trường bất động sản được hình thành và phát triển theo định hướng
của Nhà nước.
Mặc dù vậy, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan nhiều chủ thể tham
gia quan hệ mua bán nhà lại không thực hiện, thực hiện không đúng những quy định
của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, đã dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra làm cho
các giao dịch về mua bán nhà ở vốn phức tạp lại càng phức tạp hơn. Chính vì vậy, đề
tài "Hợp đồng mua bán nhà ở - một số bất cập trong thực tiễn áp dụng" được nghiên
cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, nhằm chỉ ra những điểm hạn chế của
pháp luật thực định. Từ đó tìm ra những phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung
nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở, tạo
3


điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản ở nước ta phát triển lành mạnh.

NỘI DUNG
CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
1.1. Khái niệm
Theo quy định tại Điều 385 Bộ Luật Dân sự 2015, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa
các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Như vậy, một
hợp đồng phải xuất phát từ yếu tố thỏa thuận nhưng không phải mọi thỏa thuận đều là
hợp đồng. Chỉ những thỏa thuận làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa
vụ dân sự mới tạo nên quan hệ hợp đồng. Trên thực tế, những thỏa thuận mang tính
cách là sự giúp đỡ vơ tư (ví dụ: cho đi nhờ xe,..) hay những thỏa thuận mang tính cách
xã giao (nhận lời mời đi dự tiệc hay đi chơi...) đều không phải là hợp đồng.

“Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên
bán, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngơi nhà hoặc phần nhà và quyền
sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc
phần nhà do bên bán chuyển giao. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời
hạn, địa điểm, theo phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà
ở”.
1.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở
Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là một hợp đồng song vụ. Theo đó, bên bán
nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, khơng bên nào chỉ có
quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên
kia và ngược lại. Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực
hiện đúng những cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ
phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận. Tính song vụ còn
được thể hiện ở chỗ quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi
bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình. Nói cách
khác, trong hợp đồng mua bán nhà ở, quyền và nghĩa vụ của bên bán tương ứng với
nghĩa vụ và quyền của bên mua. Vì thế hợp đồng mua bán nhà ở ln phải được lập
thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một bản để làm cơ sở pháp lý
cho việc đảm bảo quyền và việc thực hiện nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, đặc tính song
vụ này cũng chỉ biểu hiện rõ nét sau khi hợp đồng được chứng thực, chứng nhận của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thời điểm có hiệu lực của hợp đồng).
4


Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù. Tức là, trong hợp đồng,
khi bên bán nhà hoặc bên mua nhà đã thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận
được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng. Điều này hồn toàn khác với việc chuyển
dịch quyền sở hữu nhà ở trong quan hệ thừa kế, tặng cho nhà ở. Trong hai loại quan hệ
này, người chuyển giao quyền sở hữu nhà sẽ khơng được nhận bất kỳ một lợi ích vật
chất tương ứng với giá trị ngôi nhà để lại thừa kế hoặc đem tặng, cho. Còn người tiếp

nhận quyền sở hữu nhà ở (người được thừa kế, được tặng cho) không phải thực hiện
bất kỳ nghĩa vụ tài sản nào đối với người chuyển quyền sở hữu ngôi nhà. Đặc điểm
đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở là sự cụ thể hóa của nguyên tắc trao đổi ngang
giá trong giao lưu dân sự mà các bên mua và bán đã thực hiện để đảm bảo quyền và lợi
ích hợp pháp của mình khi họ tham gia giao kết hợp đồng.
Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở hữu
tài sản từ phía người bán cho người mua. Trong quan hệ giao dịch mua bán này, người
bán nhà có trách nhiệm chuyển giao nhà hoặc phần nhà ở và quyền sở hữu ngơi nhà
hợp pháp đó cho người mua, đồng thời người bán nhà cũng phải chuyển giao quyền sử
dụng đất ở có căn nhà đó cho người mua, trừ trường hợp bán nhà trên phần đất thuê.

5


CHƯƠNG 2
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA
PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH
2.1. Phân loại hợp đồng mua bán nhà ở
2.1.1. Hợp đồng mua bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất
Đây là loại hợp đồng khá thông dụng dùng trong giao dịch nhà ở đã được tổ chức,
cá nhân, hộ gia đình tự xây dựng trên diện tích đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất có thể được
xây dựng trên tồn bộ diện tích đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc có thể được xây dựng một phần trên đất. Tuy nhiên,
tính chất đặc biệt của đối tượng hợp đồng này ở chỗ, hai bên không thực hiện giao
dịch với mục đích mua nhà ở đơn lẻ mà ln gắn liền với việc mua bán quyền sử dụng
đất. Do đó, giá trị của hợp đồng khơng chỉ tính trên giá trị nhà ở, mà cịn tính trên giá
trị của quyền sử dụng đất được mua bán.
2.1.2. Hợp đồng mua bán nhà ở chung cư
Đây là loại hợp đồng mà việc mua bán có đối tượng chính là nhà ở dưới dạng căn

hộ chung cư. Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên,
có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu
chung…”. Như vậy, thực chất mua bán nhà chung cư sẽ có mục đích chủ yếu là
chuyển quyền sở hữu phần nhà ở thuộc sở hữu riêng. Phần nhà ở và các cơng trình sở
hữu chung của khu nhà chung cư sẽ là quyền phát sinh từ quyền sở hữu căn hộ trong
khu nhà chung cư. Song, do đặc tính của nhà chung cư nên đối với chung cư hình
thành trong tương lai thì hợp đồng mua bán nhà chung cư chủ yếu là hợp đồng góp
vốn. Chủ đầu tư thỏa thuận với các tổ chức, các nhân bằng văn bản các văn bản ghi
nhận góp vốn theo hình thức hợp đồng để đầu tư xây dựng nhà chung cư. Theo hợp
đồng này, bên góp vốn sẽ được nhận sản phẩm là nhà ở hình thành trong tương lai trên
cơ sở theo thỏa thuận trong hợp đồng.

6


2.2. Vai trò của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
2.2.1. Là công cụ để nhà nước quản lý hoạt động giao dịch nhà ở
Nhà ở là loại tài sản có giá trị lớn tăng dần theo thời gian có thể xem như một kênh
tích lũy vốn trong kinh doanh bên cạnh các việc đầu tư vào vàng hoặc Đơ la..., do đó
Nhà nước quản lý các hoạt động giao dịch mua bán nhà ở bằng với công cụ quy định
khung pháp lý để đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân sự. Nhà nước sẽ quản lý các
hoạt động giao dịch như công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán về nhà ở; đăng
ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng; quản lý khung giá; quản
lý biến động; quản lý chủ thể và mục đích sử dụng... Các giao dịch mua bán nhà ở phải
có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của
Nhà nước vào thị trường bất động sản trong đó có giao dịch nhà ở bằng các cơng cụ,
quy định khung pháp lý và các yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản trở
nên minh bạch về thơng tin, ổn định và an tồn hơn. Thơng qua kiểm sốt thị trường
nhà ở, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch bất động
sản.

2.2.2. Là cơ sở pháp lý để các bên tham gia quan hệ giao dịch thực hiện nguyên tắc tự
do thỏa thuận
Hợp đồng mua bán nhà ở là một lĩnh vực cụ thể của hợp đồng. Do đó, tự do thỏa
thuận là nguyên tắc quan trọng, chi phối tồn bộ q trình xây dựng hợp đồng. Ngun
tắc tự do giao kết hợp đồng xuất phát từ nguyên tắc cơ bản của luật dân sự. Bằng
nguyên tắc này, mọi cá nhân, tổ chức khi hội đủ các điều kiện tư cách chủ thể đều có
thể tham gia thực hiện quyền giao kết bất kỳ một giao dịch hợp đồng dân sự nào phù
hợp với nhu cầu và đáp ứng nguyện vọng của mình. Tuy nhiên, hợp đồng chỉ có hiệu
lực pháp luật, được pháp luật cơng nhận và bảo vệ khi ý chí của các bên giao kết hợp
đồng phù hợp với ý chí của nhà nước, lợi ích của các cá nhân khác, lợi ích chung của
xã hội và trật tự cơng cộng. Vì vậy, sự can thiệp của nhà nước vào các quan hệ pháp
luật tư, trong đó có việc kiểm sốt sự tự do hợp đồng bằng những giới hạn pháp lý. Sự
kiểm soát nhằm bảo đảm lợi ích của cộng đồng, của tồn xã hội được thực hiện thông
qua quy định bởi pháp luật trở thành giới hạn cho sự tự do ý chí của các chủ thể khi
tham gia giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở trên thực tế.
2.2.3. Là cơ sở pháp lý giải quyết các tranh chấp và xử lý vi phạm
Trong quá trình các bên thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở và phát sinh bất đồng
quan điểm về điều khoản trong hợp đồng để đi đến thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở.
7


Dựa trên khuôn khổ các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, các cơ quan
chức năng có thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ có cơ sở để xác định tính tuân thủ
quy định, tính phù hợp pháp luật hiện hành của hợp đồng, các hành vi vi phạm liên
quan trong quá trình thực hiện. Đồng thời, các quy định pháp luật về hợp đồng mua
bán nhà ở cũng là cơ sở để xử lý hành vi vi phạm.
2.2.4. Bảo đảm các quyền, lợi ích hợp pháp của các bên
Khi hợp đồng mua bán nhà ở đã có hiệu lực thì sẽ làm phát sinh các quyền, nghĩa
vụ của các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng và các quyền, nghĩa vụ khác. Trong đó
quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển giao và quyền nhận giá trị

thanh toán của bên mua bán là quan trọng nhất. Thông qua các cơ quan chức năng,
Nhà nước công nhận hợp đồng và bảo đảm cho quyền sở hữu, quyền sử dụng được
chuyển giao nhanh chóng. Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở cũng là căn cứ pháp
lý để các bên tham gia giao dịch đối chiếu để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của mình,
kể cả trong trường hợp đồng bị xác định là vơ hiệu. Cơ sở đó thể hiện ở việc, các bên
xác định được tính hợp pháp, an toàn của đối tượng hợp đồng cũng như từng điều
khoản của hợp đồng. Việc thực hiện đúng nghĩa vụ của hợp đồng nhằm hướng đến bảo
vệ quyền lợi của các bên. Khi một bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng thì khn khổ pháp
luật về hợp đồng mua bán, chủ thể đó sẽ bị xử lý để khơi phục quyền lợi cho bên bị vi
phạm.
2.2.5. Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển
Các quy định pháp luật tạo ra sự ổn định cho các quan hệ xã hội về mua bán nhà ở.
Chính nhờ sự an tồn, ổn định này mà các chủ thể yên tâm tham giao kết hợp đồng.
Nhờ vậy, khuyến khích các cá nhân, tổ chức tham gia thị trường bất động sản. Nhờ vậy
tạo nên sự minh bạch, phát triển theo chiều hướng tích cực của thị trường nhà ở; loại
bỏ những yếu tố tiêu cực như: gian lận, thiếu minh bạch, đầu cơ.... Chỉ khi giá trị của
nhà ở là phù hợp với giá cả; nhà ở là đáp ứng nhu cầu thật sự của người dân, cơ sở
pháp lý đảm bảo cho các giao dịch là phù hợp thì thị trường bất động sản nói chung và
thị trường nhà ở nói riêng mới phát triển ổn định. Vì vậy, Nhà nước phải xây dựng
được khuôn khổ pháp lý phù hợp nhằm bảo vệ, thúc đẩy và lành mạnh hóa các quan hệ
pháp lý về giao dịch nhà ở.
2.2.6. Ổn định quan hệ sở hữu nhà ở, hạn chế rủi ro phát sinh
Pháp luật về mua bán nhà ở có vai trị quan trọng trong ổn định quan hệ sở hữu
nhà ở và hạn chế tối đa các rủi ro phát sinh khi các bên thực hiện việc giao dịch. Tuy
8


nhiên, vai trị này chỉ có thể đạt được nếu các quy định pháp luật là hoàn chỉnh, phù
hợp thực tiễn. Nhờ các chế tài áp dụng với các bên tham gia vi phạm nghĩa vụ hợp
đồng như: bị phạt cọc (nếu các bên có thỏa thuận), bồi thường thiệt hại, hủy giao

dịch... mà tạo ra sự ổn định, trật tự, ý thức tuân thủ pháp luật của các bên, đồng thời
khắc phục những thiệt hại cho bên bị vi phạm; bảo đảm cơng bằng xã. Qua đó, góp
phần ổn định trong quan hệ sở hữu tài sản có giá trị lớn là nhà ở. Dựa trên khung pháp
lý về hợp đồng mua bán nhà ở, các chủ thể biết rõ quyền, nghĩa vụ của mình cũng như
những thủ tục cần thiết nhằm xác lập quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Sự
minh bạch hóa thơng tin, yêu cầu trong quản lý hợp đồng và giao dịch mua bán nhà ở
tạo nên sự vững chắc và an toàn cho quan hệ pháp lý này.

CHƯƠNG 3
MỘT SỐ BẤT CẬP TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG HỢP ĐỒNG
MUA BÁN NHÀ Ở
3.1. Thực trạng pháp luật về nội dung hợp đồng mua bán nhà ở
3.1.1 Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngơi nhà hoặc diện tích nhà có công
năng dùng vào việc ở, sinh hoạt hàng ngày của con người. Nhà ở có thể được hiểu là
một ngơi nhà độc lập, một căn hộ có cơng năng sử dụng là dùng cho con người sinh
hoạt, nghỉ ngơi được xác định bằng diện tích mặt bằng, diện tích sử dụng, ranh giới về
khơng gian. Trường hợp nhà ở có khn viên sử dụng riêng thì phần diện tích khn
viên sử dụng riêng cũng thuộc đối tượng mua bán – một vật theo nghĩa rộng.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán
có thể đang tồn tại hiện hữu hoặc được hình thành trong tương lai nhưng phải đáp ứng
các điều kiện sau đây mới là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở:

9


Thứ nhất, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán phải được xác định cụ thể.
Như trên đã phân tích, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà bao gồm cả nhà và diện
tích đất gắn liền với ngôi nhà và chúng cần phải được chỉ trong hợp đồng mua bán.
Thứ hai, nhà phải có các loại giấy tờ liên quan xác định chủ quyền, hồ sơ hợp lệ

chứng tỏ quyền sở hữu hợp pháp của bên bán nhà. Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện là loại giấy tờ xác định
quyền sở hữu hiện đang lưu hành theo luật định ngồi ra cịn có các loại giấy tờ khác
như bằng khoán điền thổ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở … Đó chính là cơ sở
pháp lý để cơ quan chức năng nhà nước căn cứ theo pháp luật quy định để bảo vệ
quyền sở hữu của các chủ thể và các chủ sở hữu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình
theo luật định.
- Không bị tranh chấp về quyền sở hữu đối với diện tích nhà đem bán.
- Khơng bị cấm lưu thông dân sự.
- Nếu nhà thuộc sở hữu chung theo phần hoặc hợp nhất phải tuân theo quy chế
pháp lý riêng đối với loại nhà thuộc sở hữu của nhiều người.
Về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thì đối tượng hẹp hơn so với hợp đồng
mua bán hàng hóa khác, đối tượng cụ thể hơn là nhà ở, nhà ở đang tồn tại hoặc nhà ở
hình thành trong tương lai. Đối tượng nhà ở phải được phép giao dịch trong quan hệ
dân sự. Nhà ở trong giao dịch mua bán thuộc các hình thức sở hữu khác nhau như sở
hữu tư nhân hay sở hữu nhà nước, sở hữu của một chủ sở hữu hoặc sở hữu của các
đồng sở hữu. Nhà ở này phải ở trong tình trạng được phép giao dịch.
Đối với việc mua bán là dự án nhà chung cư, tức là tài sản là nhà ở hình thành
trong tương lai thì phải thỏa mãn điều kiện mà Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn
quy định. Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014 có quy định tại Điều
19: “Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được
thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật
Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68,
Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thì khơng được pháp luật cơng nhận,
chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại
cho người tham gia góp vốn”.
Tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định trách nhiệm
của cơ quan quản lý nhà nước về việc thẩm định xem chủ đầu tư có được bán nhà ở
10

hình thành trong tương lai hay khơng. Quy định như vậy nhằm đề cao vai trò của nhà
nước trong việc hạn chế rủi ro cho khách hàng, phần nào sẽ dẫn đến tâm lý “tin tưởng”
của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai và thiếu đi việc kiểm tra các
thông tin cần thiết khác. Tuy nhiên Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐCP lại quy định nếu Sở Xây dựng khơng có văn bản thì vẫn được bán và phải chịu
trách nhiệm. Có thể thấy rằng, khi có tranh chấp xảy ra thì việc chủ đầu tư “chịu trách
nhiệm” lúc này còn dựa trên nhiều yếu tố khác nhau và rủi ro lớn vẫn thuộc về khách
hàng.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014 thì Chủ
đầu tư nhà có thể vốn huy động thơng qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác
kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thơng qua các
hợp đồng góp vốn. Trong giai đoạn dự án chưa đáp ứng các điều kiện để bán thì các
Chủ đầu tư sẽ tổ chức bán hàng với các phương thức như ký kết huy động vốn góp.
Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định Chủ đầu tư khơng được ưu tiên đăng ký, đặt cọc,
hưởng quyền mua nhà ở cho bên được huy động vốn, nhưng quy định chưa cụ thể, rõ
ràng dẫn đến vẫn tồn tại thỏa thuận “ngầm”. Khi trường hợp có xảy ra tranh chấp, vấn
đề xử lý sẽ rất phức tạp.
3.1.2. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
Điều kiện về nhà ở tham gia giao dịch được quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm
2014. Theo đó, nhà ở tham gia giao dịch phải thỏa mãn điều kiện không bị kê biên để
thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực
pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều kiện cần được bàn luận thêm
trong trường hợp sau đây:
- Tại thời điểm các bên xác lập hợp đồng mua bán nhà ở, các bên đã biết tình trạng
nhà của mình thuộc đối tượng bị kê biên để thi hành án hoặc thi hành quyết định hành
chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng vẫn cố tình xác lập.
- Tại thời điểm các bên xác lập hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán không biết về
việc ngôi nhà thuộc sở hữu của mình bị kê biên để thi hành án hoặc thi hành quyết
định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hiện tại, quy định pháp luật tại điểm c khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014

không phân biệt rõ ràng hai trường hợp này. Theo quan điểm cá nhân, nếu cả hai
trường hợp trên đều tuyên bố hợp đồng mua bán là vô hiệu do không tuân thủ quy định
11


về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch thì khơng đảm bảo được một cách tốt nhất
quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
3.1.3. Chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở
Theo khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về bên bán nhà ở chỉ đề
cập đến “Chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu cho phép, uỷ quyền để thực hiện
giao dịch”. Có thể nhận định rằng quy định này thiếu vắng hồn tồn một nhóm chủ
thể cũng có thể được xác lập và thực hiện hợp đồng mua bán, đó là “người có quyền
bán tài sản", chủ thể này được ghi nhận tại khoản 2 Điều 431 BLDS năm 2015. Đó có
thể là bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp tài sản là nhà ở,...
3.1.4. Pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở
Đối với pháp luật Việt Nam thực định, việc thực hiện thủ tục mua bán nhà ở là một
khâu quan trọng trong cả giao dịch từ khi bắt đầu đến khi kết thúc giao dịch. Thủ tục
mua bán nhà ở hoàn thiện là sự kiện pháp lý đánh dấu thời điểm chuyển quyền sở hữu
nhà ở, chuyển quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên mua. Trước hết thủ tục mua
bán nhà ở là việc các bên đem hợp đồng mua bán đã được các bên soạn thảo ra phịng
cơng chứng, Ủy ban nhân dân (hoặc hai bên đến phịng cơng chứng, ủy ban nhân dân
để công chứng viên, cán bộ tư pháp soạn thảo hợp đồng). Hợp đồng đó có nội dung
hợp pháp thì sẽ được chứng thực, sau khi thực hiện xong thủ tục chứng thực, các bên
mang hợp đồng đó đi làm thủ tục trước bạ sang tên (lệ phí trước bạ nếu khơng có thỏa
thuận thì sẽ do bên mua chi trả). Sau khi thực hiện xong thủ tục sang tên và nộp thuế
thì quyền sở hữu được chuyển giao từ người bán nhà ở sang người mua nhà ở. Điều
120 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở cụ
thể như sau:
Bước 1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập các loại hợp đồng phù
hợp như về: mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho thuê, thuê mua,

cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán
nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định
tại Điều 121 của Luật Nhà ở; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình
thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.
Bước 2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua
nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà
12


nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp
bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
Bước 3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho
bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà
ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời cơng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.
Cụ thể hóa trình tự, thủ tục mua bán nhà ở như sau:
- Ký hợp đồng mua bán nhà ở: Nhà đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà
ở hình thành trong tương lai, mua bán hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai, các bên phải mang theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tùy thân
của các bên, như chứng minh nhân dân, hộ khẩu, đăng ký kết hơn. Đối với bên giao
dịch có yếu tố nước ngồi thì phải kèm theo bản sao hộ chiếu, visa cịn thời hạn hoặc
giấy xác nhận gốc là cơng dân Việt Nam của Việt kiều.
- Kê khai và nộp thuế, lệ phí (tại bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân cấp quận,
huyện. Đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản làm).
- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
của Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện (Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền
sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của Ủy

ban nhân dân cấp tỉnh).
- Căn cứ vào hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai quận/ huyện sẽ kiểm tra, xác
định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Sau khi có thơng báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo
nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
- Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan
quản lý nhà ở để nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Thời gian làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này
khơng tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước. Các
13


tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể trình tự chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở cho phù
hợp với từng địa phương.
Với hợp đồng mua bán nhà chung cư, mẫu hợp đồng mua bán nhà chung cư đã
được Bộ Xây dựng quy định cụ thể tại Thông tư số 03/2014/TTBXD ngày 20/2/2014.
Có thể nói, hợp đồng mua bán nhà chung cư là tài sản hình thành trong tương lai (căn
hộ chung cư dự án) mang những đặc điểm riêng biệt. Còn đối với hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư mà đối tượng là căn hộ đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì việc mua bán thực hiện đơn giản và giống như
mua bán nhà ở thơng thường khác. Hình thức quyết định loại hợp đồng mua bán căn
hộ nhà chung cư phổ biến nhất hiện nay là hợp đồng góp vốn. Chủ đầu tư thực hiện
quyền ký kết hợp đồng, văn bản góp vốn với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà
ở. Theo hợp đồng này, bên góp vốn sẽ được nhận phần sản phẩm theo thỏa thuận là
nhà ở hình thành trong tương lai trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận. Như vậy,
bằng hợp đồng góp vốn, người góp vốn sẽ được hiểu là người nhận mua bán nhà
chung cư dự án. Về bản chất, hợp đồng góp vốn này chính là hợp đồng mua bán căn
hộ nhà chung cư dự án, bởi nó đáp ứng đủ yếu tố mua bán, một bên có nghĩa vụ trả
tiền để nhận tài sản là căn hộ nhà chung cư, một bên có nghĩa vụ giao tài sản cho bên

bán và được nhận tiền từ bên mua.
Trên đây là những quy định về hình thức và trình tự thủ tục của một hợp đồng mua
bán nhà ở để đảm bảo điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Với những quy định này
cần được công khai niêm yết tại các trụ sở làm việc của Ủy ban nhân dân các cấp, văn
phịng cơng chứng cơng, tư để là cơ sở cho cơng dân theo đó, ghi nhớ và làm theo, để
giảm tải một cách tối đa các vấn đề vi phạm pháp luật dẫn đến giao dịch không được
thực hiện như mong muốn của các bên.
Pháp luật quy định về hình thức cũng như thủ tục về hợp đồng mua bán nhà ở cịn
rườm rà, phải qua nhiều cửa, gây khơng ít khó khăn cho người dân. Hơn nữa, việc quy
định về chuyển quyền sở hữu trong khi tiến hành thủ tục mua bán nhà vẫn chưa được
quy định tại Luật Nhà ở, làm cho các bên khó xác định rủi ro mà họ phải gánh chịu.
Đây cũng là điểm bất cập mà các nhà làm luật cần lưu ý và sửa đổi.
3.1.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng có một số vấn đề đặt
ra như sau:

14


Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 161 đã thừa nhận sự thỏa thuận của các bên về
thời điểm xác lập quyền sở hữu. Theo đó, thời điểm xác lập quyền sở hữu được xác
định theo thứ tự sau đây:
- Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thực hiện theo quy
định của Bộ luật này, luật khác có liên quan;
- Trường hợp luật khơng có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên;
- Trường hợp luật không quy định và các bên khơng có thỏa thuận thì thời điểm
xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển
giao.
Việc công nhận sự thỏa thuận của các bên về thời điểm xác lập quyền sở hữu đã
tạo điều kiện pháp lý cho các bên được quyền tự do ý chí, thống nhất với nhau về thời

điểm cụ thể. Quy định này đã mở rộng thêm quyền cho các bên trong các giao dịch
chuyển giao quyền sở hữu. Có thể thấy ở quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015, việc
xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu ưu tiên áp dụng theo các quy định của luật
chun ngành, nếu khơng có luật quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu thì sẽ áp
dụng theo thỏa thuận của các bên. Các trường hợp còn lại xác định chủ yếu dựa vào
thời điểm nắm giữ, chi phối tài sản của chủ thể. Ngoài ra, nếu tài sản chưa được
chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên có tài sản
chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trong thực tiễn, nhiều trường hợp khi người mua nhà đã thanh toán đủ tiền mua
nhà theo hợp đồng, nhưng chưa nhận nhà, phổ biến là với nhà chung cư, thì việc xác
định thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà
ở cho chủ đầu tư sẽ gây ra những tranh chấp về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án trong
việc giải quyết các vấn đề về mặt pháp lý và sự cố chất lượng nhà ở.
Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã khắc phục được một số
vấn đề cơ bản nhưng vẫn còn những lỗ hổng và chưa thực sự bảo vệ được người tiêu
dùng. Chẳng hạn, quy định chỉ bảo lãnh về thời gian giao nhà nhưng lại không bảo
lãnh về chất lượng căn hộ bàn giao. Do đó, khi khách hàng nhận nhà mà chất lượng
khơng đúng như cam kết thì tranh chấp phát sinh.
Qua nghiên cứu, tìm hiểu các quy định của pháp luật thực định về hợp đồng mua
bán nhà ở nước ta và tìm hiểu thực tiễn các hoạt động mua bán nhà ở đang diễn ra ở
nước ta trong những năm vừa qua, theo quan điểm của chúng tôi, để cho pháp luật về
15


hợp đồng mua bán nhà ở được đi vào thực thi trong đời sống pháp luật, đạt được mục
đích của Nhà nước thì khi ban hành văn bản pháp luật chúng ta cần phải:
* Nhanh chóng bổ sung, hồn thiện hệ thống các quy định của pháp luật về hợp đồng
mua bán nhà ở: Nhà nước cần xây dựng, ban hành được đạo luật chuyên biệt để điều
chỉnh các lĩnh vực về nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Đạo luật
gồm hệ thống các quy phạm đồng bộ điều chỉnh các lĩnh vực về nhà ở, nó sẽ là sự cụ

thể hóa các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng, các lĩnh vực
khác về nhà ở nói chung đã được Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự năm
2005 quy định.
* Nhà nước cần nhanh chóng xây dựng các quy chế pháp lý để thị trường bất động sản
chính thức đi vào hoạt động: Khi thị trường bất động sản chính thức đi vào hoạt động,
sẽ giúp người dân có thơng tin đầy đủ hơn về nhà ở, đất ở để có thể lựa chọn được loại
hình tham gia phù hợp với điều kiện kinh tế của bản thân. Mặt khác, nó cũng làm cho
các giao dịch mua bán chính quy hơn, chuyên nghiệp hơn, đảm bảo cho các giao dịch
này tuân thủ tốt hơn các quy định của pháp luật.
* Các cơ quan chức năng quản lý nhà nước về lĩnh vực nhà ở và đất ở phải tăng cường
hiệu quả hoạt động hơn nữa, đảm bảo cho công tác quy hoạch và phát triển nhà ở phù
hợp với điều kiện phát triển của đất nước; tích cực thực hiện việc hồn thành cải cách
thủ tục hành chính để cơng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của nhân
dân.
* Tăng cường hiệu quả công tác hướng dẫn giải quyết các tranh chấp về nhà ở, đất ở
của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao đối với Tòa án nhân dân
các cấp, Viện kiểm sát nhân dân các cấp; giải quyết kịp thời các tranh chấp về hợp
đồng mua bán nhà ở.

16


KẾT LUẬN
Nghiên cứu pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở là nhằm hệ thống hóa và đánh giá
hiệu quả điều chỉnh của pháp luật hiện hành quy định về hợp đồng mua bán nhà ở.
Nhìn chung, những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở luôn được Nhà
nước quan tâm. Chỉ riêng trong thời kỳ đổi mới, hàng loạt văn bản pháp luật về nhà ở
được ban hành, nhằm điều chỉnh quan hệ về nhà ở, trong đó có hợp đồng mua bán nhà
ở thuộc các thành phần kinh tế và hình thức sở hữu đã góp phần đảm bảo cho những
giao dịch dân sự về nhà ở theo những chuẩn mực pháp lý ngày một cao hơn.

Cơ chế của pháp luật thơng thống là nguồn tác nhân thúc đẩy giao lưu dân sự và
mở rộng điều kiện trong việc tạo ra những thị trường mua bán bất động sản phù hợp
với quy luật cung cầu trong xã hội.
Có thể nhận định rằng, pháp luật về nhà ở nói chung và về hợp đồng mua bán nhà
ở nói riêng, cần phải có những quy định thật phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế
trong nước và nhu cầu về nhà ở của cá nhân. Quy định của pháp luật về hợp đồng mua
bán nhà ở phải hướng tới mục đích nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống của mỗi
cá nhân, đồng thời cũng nhằm củng cố sự ổn định trong giao lưu dân sự, trật tự an toàn
xã hội ở nước ta trong quá trình phát triển và hội nhập.
Đáp ứng những yêu cầu trên của xã hội trong giai đoạn hiện nay, ngày 14 tháng 06
năm 2005 Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 đã thông qua Bộ luật dân sự mới thay thế
Bộ luật dân sự năm 1995. Bộ luật dân sự năm 2005 có hiệu lực từ ngày 01/01/2006 đã
có nhiều quy định mới quan trọng điều chỉnh các quan hệ tài sản, hợp đồng mua bán
17


tài sản nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Đây là cơ sở pháp lý quan
trọng cho việc xây dựng và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh quan
hệ giao dịch mua bán nhà ở trong thời gian tới, đặc biệt là việc ban hành Luật nhà ở.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2015), Bộ luật Dân sự,
91/2015/QH13, ngày 24/11/2015, Hà Nội.
2. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật đất đai, 45/2013/QH13,
ngày 29/11/2013, Hà Nội.
3. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2014), Luật Nhà ở, 65/2014/QH13,
ngày 25/11/2014, Hà Nội.
4. Bộ tư pháp (2020), Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số
điều của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16 tháng 02 năm 2015 của
Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính,

chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch, 01/2020/TT-BTP
ngày 03/3/2020, Hà Nội.
5. Chính phủ (2022), Nghị định về lệ phí trước bạ, 10/2022/NĐ-CP ngày
15/01/2022, Hà Nội.
6. Chính phủ (2015), Nghị định cơng chứng, chứng thực, 23/2015/NĐ-CP
ngày 16/02/2015, Hà Nội.
7. Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980, 1992, 2013), Nxb Chính trị quốc
gia,
Hà Nội.
18


19