Tiểu luận môn Định giá tài sản: Giải thích những hạn chế của phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản

BỘ TÀI CHÍNH
HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
_______._______

BÀI TIỂU LUẬN
MƠN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Đề bài:

Giải thích những hạn chế của phương pháp thu nhập
và phương pháp chi phí thơng qua các tình huống
thẩm định giá bất động sản.

Họ và tên: Nguyễn Tuấn Đạt

Mã Sinh viên: 1973402011817

Khóa/Lớp: (tín chỉ) CQ57/19.01_LT1 (Niên chế): CQ57/19.01
STT: 06

ID phòng thi:530 053 0014 HT thi: 202-ĐT

Ngày thi: 8/6/2021

Ca thi: 7h30


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan bản tiểu luận này là do tôi độc lập nghiên cứu


LỜI MỞ ĐẦU

Trong nền kinh tế thị trường hiện nay thì định giá tài sản nói chung và thẩm
định giá BĐS nói riêng là mơn khoa học mà giúp nghiên cứu, bổ sung các kiến thức
về bất động sản, thị trường bất động sản, giá bất động sản, định giá bất động sản, các
phương pháp định giá cơ bản, nguyên tắc xác định giá bất động sản. Đó là sự ước
tính về giá trị của bất động sản bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã
được xác định, tại một thời điểm xác định. Giá bất động sản ngồi các yếu tố về
khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó cịn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã
hội. Định giá bất động sản chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà khơng thể tính
đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác. Do đó, muốn định giá bất
động sản người ta phải căn cứ vào một số nguyên tắc và phương pháp.
Có rất nhiều phương pháp để xác định giá bất động sản. Trước khi chúng ta
nghiên cứu, để xác định được phương pháp định giá bất động sản phù hợp, có thể áp
dụng thì ta phải nắm vững nội dung cũng như ưu điểm và hạn chế của từng phương
pháp. Trong đó, ta nên chú ý tới những hạn chế để có hướng khắc phục kịp thời tránh
định giá sai làm chênh lệch quá nhiều so với giá trị thực tế của bất động sản. Từ đó
em đã chọn đề tài “Giải thích những hạn chế của phương pháp thu nhập và
phương pháp chi phí thơng qua các tình huống thẩm định giá bất động sản”.
(Trong bài tiểu luận này em sẽ đề cập sâu hơn về mặt hạn chế của các phương pháp.)
Hưng Yên, ngày 8 tháng 6 năm 2021

2


A. MỤC LỤC
Lời mở đầu

Trang
2

Chương I

TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ

4

1. Bất động sản

4

2. Thẩm định giá

4

Chương II
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP
THU NHẬP VÀ NHỮNG MẶT HẠN CHẾ

5

1. Cơ sở lý luận và khái niệm

5

2. Nội dung phương pháp và các bước tiến hành

6

3. Những mặt hạn chế của phương pháp thu nhập

7

4. Điều kiện áp dụng

8

5. Phân tích hạn chế của phương pháp thu nhập thơng qua tình huống

8

thẩm định giá bất dộng sản cụ thể
Chương III
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP
CHI PHÍ VÀ NHỮNG MẶT HẠN CHẾ

11

1. Cơ sở lý luận và khái niệm

11

2. Nội dung phương pháp và các bước tiến hành

11

3. Những mặt hạn chế của phương pháp chi phí

13

4. Điều kiện áp dụng

13

5. Phân tích hạn chế của phương pháp chi phí thơng qua tình huống

14

thẩm định giá bất dộng sản cụ thể


B. NỘI DUNG
Chương I
TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ
1. Bất động sản (BĐS)
1.1. Khái niệm
Bất động sản là các tài sản (TS) bao gồm: đất đai, nhà, cơng trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả các TS gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; các TS
khác gắn liền với đất đai; các TS khác do pháp luật quy định.
1.2. Đặc điểm của BĐS
Có 6 đặc điểm nổi bật sau:
- Cố định về vị trí
- Tính bền vững
- Tính khan hiếm
- Tính khác biệt
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau
- Có giá trị lớn
2. Thẩm định giá (TĐG)
2.1. Khái niệm
Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà
tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
2.2. Các nguyên tắc trong thẩm định giá
Có 5 nguyên tắc trong TĐG:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất
- Nguyên tắc thay thế
4


- Nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai
- Nguyên tắc đóng góp
- Nguyên tắc cung cầu
2.3. Quy trình thẩm định giá BĐS
Quy trình thẩm định giá BĐS gồm 6 bước:
Bước 1: Xác định vấn đề
Bước 2: Lập kế hoạch
Bước 3: Thu thập thơng tin
Bước 4: Phân tích thơng tin
Bước 5: Xác định giá trị tài sản
Bước 6: Lập báo cáo
Chương II
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP THU
NHẬP VÀ NHỮNG MẶT HẠN CHẾ
1. Cơ sở lý luận và khái niệm
1.1. Cơ sở lý luận
- Phương pháp thu nhập xây dựng trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai.
- Lập luận theo phương pháp cho rằng giá trị bất động sản được xác định dựa trên
các khoản thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho nhà đầu tư.

- Giá trị bất động sản mục tiêu được coi là ngang bằng với giá trị của những
bất động sản tương đương có thể so sánh được. Và để thuận tiện trong quá trình tính
tốn người ta thường đưa hết dịng thu nhập dự kiến trong tương lai về thời điểm hiện tại.
Vì vậy giá trị bất động sản được xác định bằng giá trị hiện tại của tất các khoản thu nhập
trong tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể.

5


1.2. Khái niệm
Trong thẩm định giá tài sản, phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định
giá dựa trên cơ sở chuyển đối với các dòng thu nhập trong tương lai có thể nhận được
từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản ước tính giá trị thị trường
của tài sản cần thẩm định giá.
2. Nội dung phương pháp và các bước tiến hành
2.1. Nội dung
Phương pháp thu nhập có bản chất là việc tiến hành chuyển hóa các dịng thu
nhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng là giá trị của BĐS.
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá tài sản đầu tư
(BĐS, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu
nhập từ tài sản trong tương lai và tính tốn được tỷ lệ chiết khấu phù hợp.
Phương pháp thu nhập được chia làm hai phương pháp. Phương pháp thứ nhất
là phương pháp vốn hóa thu nhập áp dụng thay đổi với trường hợp của họ thu nhập
từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và đầu tư số năm là vô hạn. Phương
pháp thứ hai là phương pháp dòng tiền chiết xuất áp dụng cho trường hợp nhập từ tài
sản đâu qua các năm là khác nhau.
2.2.

Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm của BĐS.
Cơng thức tính doanh thu đem lại:
∑ 𝑫𝒐𝒂𝒏𝒉 𝒕𝒉𝒖 = Đơn giá x Tổng Ssàn xây dựng x Hệ số xây dựng x Tỷ lệ phủ đầy
Bước 2: Ước tính chi phí tạo ra thu nhập hàng năm.
Bước 3: Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta được thu nhập

thuần hàng năm.
6


Bước 4: Xác định tỷ lệ vốn hóa thích hợp dùng để tính tốn.
Bước 5: Áp dụng cơng thức vốn hố để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS cần
định giá.
• Đối với bất động sản mang lại thu nhập vĩnh viễn:
V =

Áp dụng cơng thức:

A
i

Trong đó:
- V: giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai (giá trị BĐS)
- A: thu nhập rịng trung bình hàng năm từ BĐS
- i: tỷ lệ vốn hoá (tỷ lệ chiết khấu, hoặc chi phí cơ hội của vốn)
• Đối với BĐS mang lại thu nhập có thời hạn
Thu nhập khơng bằng nhau:
V =

n

CFt

 (1 + i
1

)

t

+

T
(1 + i ) n

Trong đó:
+ V: giá trị của BĐS

+ CFt: thu nhập rịng năm t

+ T: giá trị năm n

+ t: năm thứ t (t=1,n)

+ n: số năm hoạt động

+ i: tỷ lệ lãi đòi hỏi

Thu nhập bằng nhau:
V = A

1 − (1 + i ) − n
T
+
i
(1 + i ) n

3. Những mặt hạn chế của phương pháp thu nhập

7


- Trong phân tích các giao dịch cần phải điều chỉnh nhiều mặt: Tuổi thọ, chất
lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…dẫn đến
khó thuyết phục được khách hàng bởi những thơng tin đã điều chỉnh.
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương
lai.
- Việc ước tính, dự kiến, dự báo dịng tiền trong tương lai là rất khó khăn; sai
số có thể xảy ra vì vậy kết quả định giá sẽ bị ảnh hưởng lớn trước sự thay đổi nhỏ
của các tham số trong q trình tính tốn. Do vậy kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều
của yếu tố chủ quan.
4. Điều kiện áp dụng
- Phương pháp thu nhập được sử dụng để định giá đối với các BĐS có khả
năng mang lại các khoản thu nhập ổn định hàng năm và có thể dự báo trước một cách
hợp lí.
- Trong điều kiện xu hướng thương mại hóa các BĐS, bất kì BĐS nào được
đưa vào kinh doanh và tạo ra thành thu nhập, có cơ sở tính dịng thu nhập thì có thể
áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá trị.
- Phương pháp này thường được áp dụng để tư vấn trong các quyết định lựa
chọn các phương án đầu tư.
5. Phân tích hạn chế của phương pháp thu nhập thơng qua tình huống
thẩm định giá bất dộng sản cụ thể
Tình huống đặt ra: Cần thẩm định giá của một thửa đất sản xuất, kinh doanh phi
nông nghiệp tại đường A, quận B, thành phố C. Trên thửa đất có cơng trình xây dựng,
bao gồm 01 tịa nhà văn phịng cho thuê và các hạng mục phụ trợ với các thông tin
như sau:

– Diện tích thửa đất: 6.000m2, thời hạn sử dụng đất còn lại là 40 năm.
8


– Tịa nhà văn phịng: diện tích xây dựng 3.000m2, cao 10 tầng, tổng diện tích sàn
xây dựng sàn 30.000m2; DT sử dụng cho thuê làm văn phòng chiếm 70% DT sàn.
– Tổng giá trị cơng trình trên đất (tịa nhà chính và các hạng mục phụ trợ) tại thời
điểm xác định giá là: 315.000 triệu đồng.
– Giá trị thu hồi của cơng trình sau khi hết thời hạn sử dụng đất là khơng đáng kể.
– Giá th văn phịng qua khảo sát từ 03 tòa văn phòng cho thuê tương tự trên cùng
địa bàn. Sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt, mức giá bình quân cho thuê trên thị
trường tại thời điểm xác định giá là: 0,23 triệu đồng/m2/tháng (chưa gồm thuế giá trị
gia tăng); tỉ lệ cho thuê được (tỉ lệ lấp đầy) là 80%. Tiền thuê được thanh toán hàng
năm, lần thanh toán đầu tiên sau thời điểm định giá là một năm.
– Chi phí quản lý, vận hành tịa nhà văn phịng (chi phí điện, nước, an ninh, vệ sinh,
nhân công quản lý, sửa chữa bảo dưỡng…) theo thống kê trên địa bàn bằng 15%
doanh thu.
– Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là 30 triệu đồng.
– Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến
thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương
mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh là: r =
9,83%/năm (năm 2011 là: 12%; năm 2012 là 9%; năm 2013 là 8,5%).
Xử lí tình huống đặt ra theo phương pháp thu nhập:
Bước 1: Sử dụng cơng thức tính doanh thu đem lại từ các hoạt động tài chính với
BĐS ta được
– Doanh thu một năm từ việc cho thuê văn phòng là:
0,23 triệu đồng/m2/tháng x 30.000m2 x 70% x 80% x 12 tháng = 46.368 triệu đồng.

9

 Hạn chế: Sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt mới đưa ra được mức giá
bình quân cho thuê trên thị trường tại thời điểm xác định giá là 0,23 trđ như
vậy yếu tố đó đã được thẩm định viên làm đẹp nên khó thuyết phục.
Bước 2: Chi phí quản lý, vận hành một năm là:
46.368 x 15% = 6.955,2 triệu đồng.
– Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là: 30 triệu đồng.
Bước 3: Doanh thu thuần một năm từ cho thuê văn phòng là:
46.368 triệu đồng – 6.955,2 triệu đồng – 30 triệu đồng = 39.382,8 triệu đồng.
Bước 4: Do khu đất có thời hạn sử dụng còn lại là 40 năm, nên lãi suất được điều
chỉnh như sau:
r x (1 + r)n
R=

9,83 % x (1 + 9,83 %)40
=

= 10,07%

(1 + r)n – 1

(1 + 9,83 %)40 – 1

Bước 5: Giá trị của bất động sản quy về thời điểm hiện tại
39.382,8 triệu đồng
Giá đất của bất động sản

= 391.090,37 triệu đồng

=

10,07%

– Giá trị thị trường của thửa đất là:
391.090,37 triệu đồng – 315.000 triệu đồng = 76.090,37 triệu đồng.
Như vậy giá trị thị trường của thửa đất cần thẩm định giá là 76.090,37 triệu đồng.
 Hạn chế: Xảy ra sai số trong quá trình thẩm định viên tính tốn, ước tính và
dự báo dịng tiền nên kết quả trên cũng chỉ mang tính chủ quan.
10


Chương III
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
VÀ NHỮNG MẶT HẠN CHẾ
1. Cơ sở lý luận và khái niệm
1.1. Cơ sở lý luận
- Phương pháp chi phí được xây dựng dựa trên việc tuân thủ theo nguyên tắc
thay thế.
- Lập luận theo phương pháp này cho rằng giá trị BĐS được xác định bằng với
tổng chi phí thị trường phải bỏ ra để tạo ra một BĐS tương đương thay thế.
1.2. Khái niệm
Phương pháp chi phí là một phương pháp định giá BĐS giả định rằng giá mà
người mua phải trả cho BĐS phải (BĐS) bằng chi phí để xây dựng một tịa nhà tương
đương. (Theo Cost Approach, Investopedia)
Trong thẩm định giá tài sản, phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa
trên cơ sở chi phí hiện tại để tạo ra một BĐS tương tự với BĐS cần thẩm định giá trừ
đi hao mòn của tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định
giá.
2. Nội dung phương pháp và các bước tiến hành
2.1. Nội dung
Phương pháp chi phí dựa trên giả định các hàng hố có tính thay thế lẫn nhau.

Chính vì thế, giá trị tài sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài
sản tương tự. Lập luận trong phương pháp này cho rằng một người mua có đầy đủ
thông tin sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để làm
ra (tạo ra) một tài sản tương tự.
11


2.2. Các bước tiến hành
Bước 1- Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá, coi như miếng
đất đó là đất trống và giả sử rằng sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Bước 2- Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại những cơng trình hiện
có trên miếng đất.
VD: Chi phí xây dựng mới hiện hành = Đơn giá x ∑ 𝑫𝒊ệ𝒏 𝒕í𝒄𝒉 𝒔à𝒏 𝒙â𝒚 𝒅ự𝒏𝒈
( với đơn giá dựa trên xuất vốn đầu tư )
Bước 3- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các cơng trình xây dựng
hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân.
∑ 𝑚ứ𝑐 độ 𝑔𝑖ả𝑚 𝑔𝑖á = 𝑇ỷ 𝑙ệ ℎ𝑎𝑜 𝑚ị𝑛(𝐻) 𝑥 𝐶ℎ𝑖 𝑝ℎí(𝐵2) = 𝐻𝑎𝑜 𝑚ị𝑛 𝑡ự 𝑛ℎ𝑖ê𝑛
Tính tỷ lệ hao mịn (H):
Cách 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ
Cách 2: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp tuổi đời
Tỷ lệ hao mòn: 𝐻 =

𝑇𝑢ổ𝑖 đờ𝑖 ℎ𝑖ệ𝑢 𝑞𝑢ả
𝑇𝑢ổ𝑖 đờ𝑖 𝑘𝑖𝑛ℎ 𝑡ế

Tỷ lệ hao mòn/năm =

𝑥 100%

𝐻

𝑇𝑢ổ𝑖 đờ𝑖 ℎ𝑖ệ𝑢 𝑞𝑢ả

Cách 3: Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính hao
mịn của cơng trình
Cơng thức: 𝐻 =

∑𝑛
𝑖=1 H𝑘𝑖 𝑥 T𝑘𝑖
∑𝑛
𝑖=1 T𝑘𝑖

𝑥 100%

Trong đó:
- n là số kết cấu chính của cơng trình
12


- Tki là tỷ trọng kết cấu chính thứ i trong cơng trình
- Hki là tỷ lệ hao mịn của kết cấu chính thứ i trong cơng trình
Bước 4- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ (Bước 3) khỏi chi phí hiện tại (Bước 2)
để xây dựng lại cơng trình hiện có trên miếng đất, chênh lệch thu được là giá trị hiện
tại của cơng trình.
Bước 5- Cộng giá trị (Bước 1) với chi phí giảm giá (Bước 4), sẽ được giá trị
ước tính của BĐS cần định giá.
3. Những mặt hạn chế của phương pháp chi phí
- Phương pháp chi phí phải dựa vào dữ liệu thị trường nên những hạn chế
của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí.
- Chi phí nói chung không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.
- Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực

hiện. Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào đó được
chấp nhận rộng rãi.
- Phương pháp chi phí địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc
biệt phải thành thạo về kĩ thuật xây dựng. Nhìn chung, phương pháp này ít được
dùng trong trường hợp quan trọng.
4. Điều kiện áp dụng
- Trong thực tế phương pháp chi phí được sử dụng để định giá đối với các BĐS
sử dụng với các mục đích riêng biệt như trường học, bệnh viện, trụ sở làm việc,...Đặc
biệt là những cơng trình cơng cộng ít có chứng cứ thị trường để so sánh.
- Phương pháp chi phí được sử dụng theo các hoạt động như: Trích tiền bảo
hiểm tài sản, đấu giá đấu thầu tài sản.

13


- Phương pháp chi phí cũng thường được dùng phương pháp bổ sung hoặc
kiểm tra đối với các phương pháp khác.
5. Phân tích hạn chế của phương pháp thơng qua tình huống thẩm định giá
bất dộng sản cụ thể
Tình huống đặt ra: Hiện tại trụ sở làm việc của cơ quan Nhà nước ở tỉnh A đang
xuống cấp với tốc độ nhanh. Yêu cầu xác định giá trị thị trường của trụ sở này để lập
báo cáo tài chính dựa trên các thông tin sau:
1, Tài liệu về trụ sở làm việc
- Diện tích đất là 650m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất.
- Cơng trình xây dựng trên đất: nhà 3 tầng, tổng diện tích sàn là 450m2.
- Hao mịn kết cấu chính: Móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44%.
2. Các thông tin liên quan:
- Một lơ đất trống bên cạnh diện tích 580m2 khơng có giấy tờ hợp lệ về quyền
sử dụng đất, khơng có tranh chấp vừa được bán với giá 5.220 triệu đồng. Theo
quy định hiện hành: đối với đất khơng có tranh chấp, khi cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền thu về sử dụng đất tính bằng
50% giá đất do Nhà nước qui định đối với diện tích trong hạn mức, 100% đối
với diện tích vượt hạn mức.
- Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 5 triệu đồng/m2
- Hạn mức đất ở theo quy định là 350m2
- Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị cơng trình: Móng 8%, tường
18%, Sàn 16%, mái 14%.
- Đơn giá xây dựng mới đối với nhà ở có kết cấu tương tự là 4,8 triệu đồng/m2
14


- Chi phí khắc phục lạc hậu của hệ thống điều hịa khơng khí là 100tr đồng.
Xử lý tình huống theo các bước của phương pháp chi phí:
Tình huống đặt ra yêu cầu xác định giá trị thị trường của trụ sở Nhà nước tỉnh A
gồm: đất, cơng trình trên đất nhưng khơng đủ dữ liệu để xác định dịng tiền hàng
năm. Vì vậy, ta sử dụng phương pháp chi phí kết hợp phương pháp so sánh để xác
định giá BĐS.
Bước 1: Mảnh đất có S = 580m2 chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng
đủ điều kiện cấp giấy CNQSD đất, được bán với giá 5.220 triệu đồng.
- Chi phí để hợp pháp hóa quyền sử dụng của mảnh đất trên:
350 x 5 x 50% + 230 x 5 x 100% = 2.025 (triệu đồng)
- Giá trị thị trường của mảnh đất khi có đầy đủ thủ tục pháp lý:
5.220 + 2.025 = 7.245 (triệu đồng)
- Giá/m2 đất khi đã hoàn chỉnh thủ tục pháp lý về đất:
7245
= 12,5 (𝑡𝑟𝑖ệ𝑢 đồ𝑛𝑔)
580
- Giá trị thị trường của mảnh đất cần thẩm định giá với S=650m2
12,5 x 650 = 8.125 (triệu đồng)
 Vì bước 1 ta sử dụng kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp nên hạn chế

ở bước này giống với hạn chế của phương pháp so sánh đó là để tính được giá
trị đất cần phải tìm được những giao dịch về đất của BĐS tương tự và cùng
khu vực với BĐS đang thẩm định giá
Bước 2: Chi phí thay thế 1 cơng trình xây dựng trên đất tại thời điểm hiện tại với Ssàn
= 450m2 là: 450 x 3 x 4,8 = 6.480 (triệu đồng)
- Chi phí thay thế hệ thống điều hịa đang xuống cấp: 100 triệu đồng

15


 Hạn chế: Chi phí tính ra tại bước 2 không phải lúc nào cũng đồng nhất hay
phù hợp với giá trị của BĐS. Nghĩa là giá trị ước tính thay thế có thể lớn hơn
hay thấp hơn nhiều so với chi phí tính ra. Do đó, định giá dựa trên chi phí nhiều
khi khơng phản ánh đúng giá trị thị trường.
Bước 3:
- Tỉ lệ giá trị còn lại của kết cấu chính (Hi): Móng 68%; tường 56%; sàn
64%; mái 56%
- Tỉ lệ giá trị kết cấu chính của cơng trình (Ti): Móng 8%, tường 18%, sàn
16%, mái 14%
- Số kết cấu chính của cơng trình được đề cập n=4
Áp dụng công thức tỉ lệ chất lượng chất lượng của cơng trình xây dựng trên đất (tỉ lệ
hao mịn cơng trình):

𝐻=

∑𝑛
𝑖=1 H𝑖 𝑥 T𝑖
∑𝑛
𝑖=1 T𝑖

=

(68% 𝑥 8%+56% 𝑥 18%+64% 𝑥 16%+56% 𝑥 14%)
8%+18%+16%+14%

= 60%

Như vậy mức độ hao mòn tự nhiên của cơng trình là:
6.480 x 60% = 3.888 (triệu đồng)
 Hạn chế: Ở bước này khi thẩm định viên thiếu những kiến thức về kỹ thuật
xây dựng, chưa đủ kinh nghiệm áp dụng đúng phương pháp dẫn đến việc ước
tính hao mịn tài sản mang tính chủ quan chưa đúng thực tế. Ví dụ như ước
tính tỷ lệ hao mịn kết cấu chính cơng trình trong tình huống trên cũng chỉ
mang tính chủ quan của thẩm định viên và cịn nhiều kết cấu chính khác của
cơng trình chưa được đề cập tới.
Bước 4: Giá trị ước tính hiện tại của cơng trình
3.888 – 100 = 3.788 (triệu đồng)
16


Bước 5: Giá trị ước tính cho BĐS trong tình huống đặt ra
3.788 + 8.125 = 11.913 (triệu đồng)
Như vậy BĐS cần thẩm định giá có giá trị thị trường vào khoảng 11.913 triệu đồng

Danh mục tài liệu tham khảo:
- Giáo trình Định giá tài sản, NXB Tài chính; Giáo trình Kinh doanh BĐS,
NXB Tài chính
- Sách bài tập Định giá tài sản, NXB Tài Chính

17