TẤT tần tật KIẾN THỨC, KINH NGHIỆM QUAN TRỌNG MUA bán NHÀ đất (bđs)

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (963.25 KB, 37 trang )

TẤT TẦN TẬT KIẾN THỨC, KINH NGHIỆM QUAN TRỌNG MUA BÁN
NHÀ ĐẤT (BĐS)
Mục lục
•

•

•

•

1. KIẾN THỨC QUAN TRỌNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN (BĐS), NHÀ
ĐẤT
o

1.1. Bất động sản là một ngành lớn và ảnh hưởng nhiều tới nền
kinh tế

o

1.2. Bất động sản gồm rất nhiều sản phẩm và phân khúc

o

1.3. Có rất nhiều thứ bạn có thể kinh doanh từ bất động sản

o

1.4. Nghề bất động sản là một nghề “đặc biệt”

o

1.5. Xu hư ớng bất động sản liên quan nhiều tới bản đồ và quy
hoạch

o

1.6. Môi giới chuyên nghiệp khác gì so với “cị đất”

o

1.7. Nghề mơi giới bất động sản

o

1.8. Đầu tư bất động sản

2. QUY TRÌNH MUA BÁN CHUYỂN NHƯỢNG CĂN HỘ, NHÀ PHỐ,
ĐẤT ĐAI ĐÃ CÓ SỔ HỒNG
o

2.1. B1. Nhận/Đặt Cọc.

o

2.2. B2. Công chứng hợp đồng mua bán BĐS

o

2.3. B3. Nộp hồ sơ vào Phòng một cửa ( VP Đăng Ký Đất Đai).

o

2.4. B4. Lên lại phòng 1 cửa, vào ô đóng thuế đưa biên nhận, sẽ
nhận lại một bản kê khai thuế, qua ngân hàng đóng xong, quay tr ở
lại nộp vào, nếu có sổ rồi thì sẽ được nhận luôn, chưa thì sẽ có
giấy hẹn.

o

2.5. B5. Nhận sổ thường thì sau 21 ngày là có sổ.

3. 5 LOẠI GIẤY TỜ PHÁP LÝ ĐẶC BIỆT QUAN TRỌNG CẦN KIỂM
TRA KHI MUA NHÀ
o

3.1. Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500

o

3.2. Giấy phép xây dựng

o

3.3. Giấy phép kinh doanh dự án của sàn giao dịch, đại lý

4. CÁCH ĐỌC CÁC THÔNG TIN CƠ BẢN TRÊN SỔ HỒNG
o

4.1. Kiểm tra thông tin về chủ sở hữu đất.

•

•

•

o

4.2. Xem kỹ thơng tin về nhà đất.

o

4.3. Diện tích mảnh đất

o

4.4. Thời hạn sử dụng của mảnh đất

o

4.5. Mục đích sử dụng của mảnh đất

o

4.6. Hình thức sử dụng của mảnh đất

o

4.7. Nguồn gốc khu nhà đất chuẩn bị mua bán.

5. KINH NGHIỆM MUA NHÀ ĐẤT (BĐS) TRÁNH LỪA ĐẢO VÀ
SINH LỢI CAO
o

5.1. Xem xét vấn đề pháp lý

o

5.2. Nhất thiết phải kiểm tra quy hoạch và không mua nhà ở khu
quy hoạch treo

o

5.3. Địa chỉ các cơ quan chức năng để bạn hỏi thông tin về đất nhà

o

5.4. Lưu ý vấn đề tường khi mua nhà

o

5.5. Lưu ý vấn đề hàng xóm

o

5.6. Tìm nguồn thơng tin mua bán nhà t ừ những người xung
quanh

o

5.7. Các quan ni ệm về nhà đất có thể thay đổi theo thời gian

o

5.8. So sánh là cách đ ịnh giá nhà dễ nhất

o

5.9. Ở thử trước khi mua

6. BÍ KÍP MUA NHÀ, Đ ẤT VỚI TỪNG LOẠI HÌNH KHÁC NHAU
o

6.1. Đất thổ cư

o

6.2. Nhà phố

o

6.3. Nhà trong h ẻm

o

6.4. Mua đất để xây mới

o

6.5. Nhà chung cư

o

6.6. Mua nhà cũ

7. CÁC KHOẢN THUẾ PHÍ PHẢI ĐĨNG CỦA BÊN MUA VÀ BÊN
BÁN KHI GIAO DỊCH MUA BÁN NHÀ ĐẤT
o

7.1. Thuế thu nhập cá nhân

o

7.2. Lệ phí trước bạ

•

•

•

o

7.3. Phí cơng ch ứng mua bán nhà đ ất

o

7.4. Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

o

7.5. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà, tài sản gắn liền với đất

8. NHỮNG LO LẮNG THƯỜNG GẶP ĐỐI VỚI NHỮNG NGƯỜI ĐI
MUA ĐẤT LẦN ĐẦU TIÊN
o

8.1. VỊ TRÍ MƠI GIỚI CHỈ TƠI CĨ ĐÚNG LÀ V Ị TRÍ LƠ ĐẤT
TRÊN GIẤY CHỨNG NHẬN KHÔNG?

o

8.2. HỢP ĐỒNG CỌC KHÔNG CÔNG CHỨNG THÌ CĨ ĐẢM
BẢO TÍNH PHÁP LÝ KHƠNG?

9. LƠ ĐẤT TƠI CẦN MUA ĐANG THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG
TÔI SẼ MUA BẰNG CÁCH NÀO?
o

9.1. Người mua không vay ngân hàng

o

9.2. Trường hợp người mua vay ngân hàng

10. NHỮNG CHIÊU LỪA ĐẢO KHI MUA BÁN NHÀ Đ ẤT (BĐS)
o

10.1. Chiêu lừa đảo Đất dự án giá rẻ

o

10.2. Sổ hồng riêng (SHR), coi chừng lầm!

•

11. 8 TIÊU CHÍ VÀNG ĐỂ MUA NHÀ ĐẤT SINH LỜI

•

12. GIẢI NGỐ MỐI QUAN HỆ GIỮA GIÁ BĐS VÀ LẠM PHÁT
o

12.1. Có 2 loại lạm phát:Lạm phát dưới 2 con số, gọi là lạm phát
vừa phải.

o

12.2. Lạm phát trên 2 con số (khoảng 15-20%), gọi là lạm phát
cao.

Bài viết này sẽ cung cấp tất tần tật kiến thức, kinh nghiệm mua bán nhà
đất mà bạn phải nắm vững khi tham gia giao dịch. Bất động sản là một
ngành lớn trong nền kinh tế quốc dân. Sản phẩm của nó là đất đai và
những tài sản gắn liền với đất đai (nhà cửa, khu vui chơi, các cơng trình
khác...). Việc kinh doanh, mua bán b ất động sản được pháp luật quy định
rất chặt chẽ. Bởi vậy muốn mua bán nhà đất, đầu tư BĐS thì trước hết

bạn phải nắm được những đặc điểm cơ bản của bất động sản.

KIẾN THỨC QUAN TRỌNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN (BĐS), NHÀ ĐẤT
Bất động sản là một ngành lớn và ảnh hưởng nhiều tới nền kinh tế
Chúng ta có thể thấy các chun trang kinh t ế ln có mục bất động sản đứng
cạnh kinh tế vĩ mô, chứng khoán, ngân hàng…
Các ngân hàng khá ưa thích th ế chấp bất động sản làm tài sản đảm bảo cho
các khoản vay của khách hàng bởi, bất động sản là tài sản có giá trị lớn và có
tính an tồn về mặt pháp lý.
Khi thị trường phát triển các nhà đầu tư bất động sản và các nhà môi gi ới bỏ
nhiều tỉ vào ngành truyền thông và quảng cáo nên ngành truyền thơng rất
thích bất động sản.
Ăn, mặc, ở, đi lại, thơng tin, giải trí…là những nhu cầu cần thiết của con
người thì nhu cầu “ở” đang chiếm vị trí thứ 3…ai sinh ra cũng cần chỗ để ở
nên “bất động sản” luôn tồn tại xung quanh bạn.
Nguồn thuế đến từ bất động sản rất lớn. Khi giao dịch bất động sản người bán
chịu thuế thu nhập cá nhân là 2%/tổng giá trị căn nhà, ví dụ:
Căn 1 tỷ người bán nộp thuế là 20 triệu. Người mua nộp thuế trước bạ là
0,5%/ tổng giá trị căn nhà. Ví dụ: Căn 1 tỷ nộp thuế ra sổ là 5 triệu. Vậy cơ
bản với một giao dịch 1 tỷ, nhà nước thu về 25 triệu rồi. Chưa tính nếu hộ
kinh doanh đóng thuế môn bài, đóng thuế sử dụng đất… Nếu hàng trăm nghìn
giao dịch thì sẽ là một số tiền lớn.

Bạn không thể sở hữu bất động sản
Quy định hiện nay về đất là tài sản quốc gia nên bạn chỉ có thể sử dụng đất
và không được sở hữu đất. Có 2 loại sổ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(Sổ Đỏ), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Sổ
Hồng). Có một ví dụ như sau: Nếu bạn đào được 1 hũ vàng nhưng bạn lại

khoe ra bạn đào được vàng thì có thể hũ vàng đó bạn sẽ không được hưởng
100% vì các cơ quan chức năng sẽ giữ hũ vàng và chia cho b ạn 1 phần.
Nguyên nhân, đất đai là tài sản nhân dân do nhà nư ớc quản lý và bạn có cơng
phát hiện ra hịm vàng nên bạn sẽ có 1 phần công trong đó nên bạn sẽ được
chia 1 phần của hũ vàng.
>>>Xem thêm: Những lưu ý quan trọng khi đi mua đất
Bất động sản gồm rất nhiều sản phẩm và phân khúc
Bất động sản không chỉ đơn thuần là đất và nhà mà bất động sản gồm nhiều
sản phẩm khác như: đất nền, nhà phố, căn hộ, biệt thự, biệt thự nghỉ dưỡng,
mặt bằng thương mại, nhà xưởng cho thuê, đất nông nghiệp, thủy sản…
Bất động sản cũng có nhiều phân khúc khác nhau. Ví dụ: Căn hộ tại Tp Hồ
Chí Minh có phân khúc bình dân 10 -15 triệu/m2, phân khúc trung bình 16 -25
triệu/m2, cao cấp 26-45 triệu/m2, phân khúc siêu sang 60 tri ệu trở lên…
Hầu như các đại gia hiện nay đều sở hữu bất động sản hoặc giàu lên từ bất
động sản. Lấy một ví dụ cơ bản: một chủ đầu tư đầu tư bất động sản tại 1 khu
đất vàng nào đó, chi phí đ ất, chi phí xây dựng…tầm 2000 tỷ, 1 thời gian sau
giá tăng lên 3000 t ỷ tức là họ lời 1000 tỷ, trong khi ngành chính c ủa họ
khơng phải là kinh doanh b ất động sản. Ví dụ như bánh kẹo, thủy sản…. Đây
cũng là điều lý giải sao nhiều doanh nghiệp đang kinh doanh ngoài ngành
nhưng vẫn đầu tư bất động sản bởi thời kỳ bất động sản sốt lợi nhuận thu về
từ bất động sản rất cao.
Có rất nhiều thứ bạn có thể kinh doanh từ bất động sản
Nếu bạn có mặt bằng kinh doanh tại vị trí đẹp bạn hồn tồn có thể làm được
nhiều thứ như bán hàng, cho thuê hay th ậm chí chỉ để cho người ta treo bảng
quảng cáo là bạn có tiền…Chính điều này khiến cho không ch ỉ bạn mà nhiều
giới đầu tư khác thậm chí các ơng chủ bất động sản lớn và các công ty nư ớc
ngoài luôn săn tìm qu ỹ đất vàng để kinh doanh và cho thuê.
Nhiều người không có đất nhưng lại giỏi kinh doanh có th ể thuê mướn mặt
bằng bằng kinh doanh để làm ăn, hoặc cũng có hình thức “sửa nhà nát bán giá
chênh”, đó cũng là một hình thức kinh doanh và đầu tư bất động sản.

Nghề bất động sản là một nghề “đặc biệt”
Nhiều người nghĩ rằng nghề bất động sản chỉ đơn thuần là môi giới cho người
mua và người bán và nhận tiền hoa hồng. Thực tế thì nghề bất động sản lớn

hơn khá nhiều, các công ty kinh doanh liên quan t ới nghề bất động sản gồm:
dịch vụ môi giới, quảng cáo, đấu giá bất động sản, định giá bất động sản,
quản lý bất động sản (quản lý tòa nhà, khu đô th ị…), kinh doanh cho thuê b ất
động sản…cao cấp hơn là đầu tư bất động sản, xây dựng khu công nghi ệp cho
các doanh nghiệp thuê, xây tịa nhà cho cơng ty th, kinh doan h, bán căn
hộ,...
Xu hướng bất động sản liên quan nhiều tới bản đồ và quy hoạch
Có một giai đoạn, nhiều người quen biết “người trong ngành” có đư ợc thông
tin và mua đón đầu các điểm nóng. Xu hướng này vẫn còn mặc dù đã bị giảm
sút nhiều sau khi các cơ quan quản lý đất đai và quy hoạch công khai quy
hoạch tới nhiều người dân.
Ví dụ: bạn đang tính đầu tư bất động sản, bạn biết mua miếng đất trong hẻm
giá rẻ và năm sau làm đư ờng trước cửa nhà bạn, bạn thấy đất của bạn tăng giá
chóng mặt vì mặt tiền hoặc hẻm lớn. Đó là góc độ nhà đầu tư nhỏ lẻ cá nhân,
đứng ở góc độ chủ đầu tư. Chủ đầu tư nghe ngóng bi ết 5-7 năm tới con đường
lớn nào mở hoặc quy hoạch các khu vực họ mua đất lớn để phát triển dự án.
Cơ hội thành công sẽ cao khi hạ tầng phát triển. Ví dụ như: Đất Quận 9
hưởng lợi nhiều từ đường cao tốc Tp HCM-Long Thành-Dầu Giây, Metro,
đường vành đai 2,3 và các con đư ờng khác. Thậm chí sân bay Long Thành xa
tút ở Đồng Nai cũng khi ến nhiều nhà đầu tư rạo rực tính bỏ tiền gom đất
Quận 9, Nhơn Trạch.
Mơi giới chun nghiệp khác gì so với “cị đất”
Mơi giới chun nghiệp là những nhà mơi giới được đào tạo bài bản, có
chứng chỉ hành nghề, được thử lửa tại thị trường trường bất động sản thơng
qua các dự án và cịn một số tố chất, kỹ năng khác. Khi th ị trường bất động

sản phát triển nóng khiến giao dịch nhiều, người người làm môi giới, nhà nhà
làm môi giới hay chỉ đơn giản bạn ra đầu đường khu phố bạn ở là thấy ngay
vài các chị, các cô đang sẵn sàng dẫn bạn đi coi nhà nếu bạn có nhu cầu.
Điều này khiến cho những người mua nhà và những người đầu tư loạn thơng
tin. Mặt khác, có một số mơi giới có hành vi không tốt như tư vấn sai để vụ
lợi hay lợi dụng chuộc lợi từ bất động sản khách hàng khi ến khách hàng thiệt
hại gây tiếng xấu cho những người làm bất động sản. Đây là hành vi đ áng lên
án!
Nghề môi giới bất động sản
Nghề môi giới bất động sản là một nghề thú vị vì thơng qua nghề này bạn có
cơ hội được giao lưu, tiếp xúc với nhiều người giàu có. Bạn có cơ hội tham
gia các buổi event bán hàng, buổi công bố dự án hay chỉ đơn thuần là các
buổi team building gắn kết các thành viên trong công ty. Ngh ề này bạn sẽ đi
nhiều, biết nhiều về bất động sản, giá bán, tâm lý và làm vi ệc với nhiều

ngành nghề khác nhau như: Ngân hàng, ch ứng khoán, xây dựng hay những
người làm về báo chí và truyền thông…
Nghề môi giới tuy hấp dẫn nhưng nhiều thử thách, nếu bạn cảm thấy u nó
thì cơ hội thành cơng từ nghề này rất cao bởi hoa hồng từ môi giới rất hấp
dẫn.
Đầu tư bất động sản
Đầu tư bất động sản là cụm từ khá hot trong th ời điểm hiện nay. Đầu tư bất
động sản có nhiều dạng: đầu tư lướt sóng (mua đi bán lại nhanh chóng ki ếm
lời), đầu tư dài hạn (cho thuê, chờ tăng giá lâu dài của khu vực…), đầu tư
đảm bảo tài sản tránh cơn bão trư ợt giá đồng tiền và gửi lãi ngân hàng thấp…
Cơ hội đầu tư bất động sản rất tiềm năng bởi bất động sản có nhiều sản phẩm,
nhiều phân khúc thị trường. Tùy theo tài chính c ủa bạn và bạn có thể đầu tư
như thế nào sao cho kiếm được nhiều tiền là ok!. Tất nhiên, để phân tích
được các sản phẩm đầu tư bạn cần có thời gian, 1 chút kiến thức và kinh

nghiệm đầu tư nhưng nếu bạn thực sự yêu thích đầu tư ngành này, cơ hội của
bạn vẫn ln cịn.
Có thể gợi ý bạn một số loại hình đầu tư cơ bản hiện nay nhé: Mua đất có sổ
chờ giá, mua căn hộ thời mới mở bán, cải tạo nhà nát bán lại, cho thuê lại
khu trọ, xây dựng tòa nhà dịch vụ, tòa nhà cho văn phòng thuê, xây kiot, mua
đất xây nhà bán giá chênh, đ ầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, mua đất rồi phân
lô bán nền, mua căn hộ rồi cho thuê,...
Tựu chung lại, muốn dấn thân vào ngành bất động sản, kiến thức bất động
sản của bạn không chỉ là nhà cửa, đất đai đơn thuần mà còn cần nhiều hơn
thế nữa. Cụ thể, bạn hiểu rõ các kiến thức về luật, thuế, về thị trường, đầu
tư,... Có như vậy thì làm nhà đ ầu tư hay môi giới, bạn mới tự tin và dễ thành
công hơn. Hy vọng với những kiến thức cơ bản về bất động sản trên, bạn có
được những kiến thức đầu tiên quan trọng khi bước chân vào nghề.
>>> Xem thêm: Mối quan hệ giữa vàng, dầu và đô la
QUY TRÌNH MUA BÁN CHUYỂN NHƯỢNG CĂN HỘ, NHÀ PHỐ, ĐẤT
ĐAI ĐÃ CÓ SỔ HỒNG
B1. Nhận/Đặt Cọc.
1.1 Sau khi Bên bán và Bên mua chốt giá bán/mua. 2 bên hẹn thời gian, địa
điểm gặp mặt để tiến hành cọc.
1.2 Số tiền cọc sẽ được 2 bên thống nhất trước khi gặp mặt. (Lưu ý nên nói rõ
nhận tiền mặt hay chuyển khoản).
1.3 Thông thường Môi giới hoặc nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ có sẵn mẫu hợp

đồng đặt cọc.
1.4 Các điều cần lưu ý:
* Cần kiểm tra kỹ các thông tin trên hợp đồng cọc có chính xác không? (
Thông tin người bán/mua, số CMND, thông tin về thửa đất…)
* Đối với người mua cần yêu cầu được xem bản gốc của Sổ hồng/sổ đỏ. Kiểm
tra tất cả các trang trên sổ, đối chiếu thông tin về người sở hữu với CMND

của người bán xem có đúng chính chủ không.
* Thỏa thuận thống nhất các chi phí liên quan giao dịch ai là người chịu:
Thuế trước bạ, Thuế TNCN, chi phí dịch vụ sang tên (nếu có)…và ai là người
chịu trách nhiệm đi sang tên.
* Thời gian ra công chứng Hợp đồng mua bán (thông thường là 30 ngày kế từ
ngày ký HĐ nhận cọc). Địa điểm Văn phòng Công chứng.
*Công chứng sẽ nhận tiền mặt hay chuyển khoản
B2. Công chứng hợp đồng mua bán BĐS
2.1 Các hồ sơ cần mang theo khi ra c ông chứng hợp đồng mua bán
• Đối với bên Bán: CMND (Căn cước) của cả vợ và chồng (nếu đã kết hôn),
Bản chính sổ hồng/sổ đỏ, bản chính Giấy chứng nhận độc thân hoặc Giấy
đăng ký kết hôn, bản chính hộ khẩu của vợ và chồng (nếu đã kết hôn), rinh
theo vợ/chồng (nếu đã kết hôn) hoặc trường hợp vợ/chồng vắng mặt thì phải
có giấy ủy quyền mua bán công chứng trước đó….
• Đối với bên Mua: CMND (Căn cước), hộ khẩu người mua. Chỉ cần vợ hoặc
chồng hoặc cả 2 cùng đứng tên. Tiền mặt hoặc tiền trong ngân hàng.
2.2 Đưa tất cả hồ sơ cho nhân viên phòng công chứng để soạn thảo HĐMB
(thường là có mẫu sẵn, chỉ thay đổi một số thông tin). Nhân viên công chứng
sẽ đưa dự thảo HĐMB cho Bên bán và Bên mua cùng xem, nếu thống nhất thì
sẽ in ra 3 bản. Mỗi bên sẽ ký nháy vào từng trang, trang cu ối sẽ ký tên và ghi
rõ “Tôi đã đọc, hiểu rõ và đồng ý). Các bên lăn tay.
2.3 Nhân viên công chứng sẽ photo các hồ sơ liên quan và chuyển toàn bộ hồ
sơ gốc, hợp đồng mua bán đã ký qua cho Công chứng viên ký tên. Lúc này
Công chứng viên sẽ hỏi vài câu hỏi với 2 bên..ví dụ “ cho xem mặt”; “
anh/chị công chứng cái gi?”; “ đọc Tên, ngày tháng năm sinh”., “ hai bên đã
hoàn tất giao dịch tiền chưa?”.

Sau khi Công chứng viên ký vào trang cuối của HĐMB, nhân viên công
chứng sẽ trả lại toàn bộ hồ sơ gốc cho 2 bên và chuyển HĐMB đã ký sang

cho phịng đóng dấu phát hành. Đóng lệ phí trước khi đóng dấu.
* Các điều cần lưu ý bên mua/ bán
- Bên mua: cần kiểm tra kỹ thông tin về bên bán/bên mua, thông tin về bds
trên HĐMB có chính xác ko? . Sau khi thanh toán toàn bộ số tiền cần lấy : 1
bản HĐMB gốc, 3 hoặc 4 bản sao y công chứng HĐMB, bản chính sổ hồng/sổ
đỏ BĐS. Tuyệt đối ko giao bất kỳ ai nếu ko tin tưởng. Chỉ chuyển tiền khi
giao dịch mua bán được đảm bảo thực hiện. (có thể là 2 bên đã ký và lăn tay
mặc dù Công chứng viên chưa phát hành HĐMB ). Trong trường hợp giao
dịch vụ làm giấy tờ thì cần có biên nhận, giấy ủy quyền cho người làm dịch
vụ (trong đó có thông tin về họ tên đầy đủ, CMND của người đó, dịch vụ yêu
cầu, giấy tờ bàn giao)
- Bên bán: trong trường hợp chưa nhận được đầy đủ số tiền còn lại, yêu cầu
Công chứng viên chưa được phát hành HĐMB cho đến khi thông báo đã thực
hiện xong giao dịch chuyển tiền. Sau khi hoàn tất việc công chứng mua bán,
làm biên bản bàn giao các hồ sơ cần thiết cho bên mua để thực hiện thủ tục
sang tên (bản chính sổ hồng/sổ đỏ). Trong trường hợp nhận tiền mặt thì nên
nhận tại ngân hàng hoặc liên hệ trước với ngân hàng (nơi có tài khoản) cử
nhân viên hỗ trợ việc kiểm đếm, nhận diện tiền thật/giả (để nhận hỗ trợ này
bạn phải đồng ý mở sổ tiết kiệm tại ngân hàng có thời hạn, vài ngày muốn thì
tất toán cũng được..kệ).
- Trong trường hợp bên bán chịu thuế TNCN và phí làm giấy tờ thì bên mua
có thể đề xuất giữ lại số tiền ước tính cho đến khi hoàn tất việc đóng thuế (có
biên lai).
B3. Nộp hồ sơ vào Phòng một cửa ( VP Đăng Ký Đất Đai).
Chọn ô giải quyết thủ tục sang nhượng, chờ gọi số rồi đưa hợp đồng công
chứng và sổ gốc, nhận về 1 phiếu biên nhận, có ghi rõ ngày lên nộp thuế.
B4. Lên lại phòng 1 cửa, vào ô đóng thuế đưa biên nhận, sẽ nhận lại một bản
kê khai thuế, qua ngân hàng đóng xong, quay trở lại nộp vào, nếu có sổ rồi
thì sẽ được nhận luôn, chưa thì sẽ có giấy hẹn.
B5. Nhận sổ thường thì sau 21 ngày là có sổ.

Một số địa phương khác có yêu cầu khác như trích lục địa chính, người mua
phải cả vợ và chồng cùng đứng tên.
5 LOẠI GIẤY TỜ PHÁP LÝ ĐẶC BIỆT QUAN TRỌNG CẦN KIỂM TRA
KHI MUA NHÀ

Để ngơi nhà có giá trị đầu tư, tránh mua phải dự án ma, hoặc dự án chưa hoàn
thiện pháp lý, mắc bẫy đầu cơ,…nhà đầu tư cần tĩnh táo kiểm tra 5 loại giấy
tờ pháp lý dưới đây.
Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500
Đối với một dự án khi ra mắt, nhà đầu tư có thể yêu cầu được xem quy hoạch
chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án đã được đóng dấu, phê duyệt bởi cơ quan chức năng
có thẩm quyền.
Đây là loại giấy tờ bắt buộc, là cơ sở để lập nên các dự án xây dựng, cấp
phép xây dựng và các nhà qu ản lý đầu tư xây dựng theo quy ho ạch.
Quy hoạch 1/500 thể hiện bản vẽ mặt bằng, phương án kiến trúc cơng trình,
giải pháp về hạ tầng kỹ thuật được vẽ theo tỷ lệ 1/500 để nhà đầu tư có thể
kiểm tra vị trí các lô đất, giao thơng, cây xanh và các ti ện ích nội khu.
Quy hoạch được áp dụng cho các dự án có diện tích trên 5ha (trên 2ha đ ối với
chung cư) trên cơ sở quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 đã đư ợc duyệt.
Giấy phép xây dựng
Theo trình tự sau khi được phê duyệt quy hoạch 1/500, các chủ đầu tư dự án
(chung cư, nhà ph ố, biệt thự,…) đều phải làm thủ tục xin cấp giấy phép xây
dựng.
Đây là loại giấy tờ cần thiết để đảm bảo dự án có đầy đủ cơ sở về mặt pháp
lý.
Có một số trường hợp, dự án khơng cần giấy phép xây dựng đối với các cơng
trình bí mật của nhà nước, cơng trình xây dựng khẩn cấp.
Giấy phép kinh doanh dự án của sàn giao dịch, đại lý
Thông thường một dự án thường có 2 cách phân ph ối: chủ đầu tư tự bán các

sản phẩm do chính mình phát tri ển hoặc ủy quyền cho các đại lý bán hàng, để
phủ sóng tối đa tất cả các kênh bán hàng.
Nếu giao dịch với đại lý, các nhà đầu tư có quyền yêu cầu đại lý cho kiểm tra
giấy phép kinh doanh dự án hoặc văn bản chấp thuận từ chủ đầu tư, để tránh
mất tiền oan trong trường hợp đã đặt cọc nhưng không đư ợc nhận nhà bởi
người bán khơng có quyền bán.
Sổ đỏ và sổ hồng

Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hay sổ hồng (Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) là
cách nói của hai loại sổ được cấp trước 10/12/2009.
Từ 10/12/2009, hai loại sổ này đều được quy về một loại sổ duy nhất, gọi
nôm na là sổ hồng mới (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).
Tuy nhiên, hai loại sổ hồng và sổ đỏ được lập ra trước mốc thời gian
10/12/2009 vẫn có hiệu lực pháp lý mà không cần đổi sang mẫu mới.
Nếu mua nhà nguyên căn chính ch ủ, hãy yêu cầu người bán được kiểm tra sổ
hồng.
Đối với mua nhà đất dự án, hãy kiểm tra thời gian bàn giao s ổ của chủ đầu tư.
Thông thường, thời gian giao sổ 1 năm là nhanh, chậm thì 2 đến 3 năm, có
nhiều dự án thi công chậm tiến độ dẫn đến thời gian giao sổ chậm theo lên
đến 10 năm khiến cho không ít các nhà đầu tư như ngồi trên đống lửa.
CÁCH ĐỌC CÁC THÔNG TIN CƠ BẢN TRÊN SỔ HỒNG

Anh A mua mảnh đất hơn 1000m2, có công ch ứng và sang tên bìa 4 đ ầy đủ.

Tuy nhiên, khi c ầm sổ đỏ lên đọc kỹ thì thấy ghi có 200m2 đ ất thổ cư sử
dụng lâu dài, còn lại là đất vườn, thời hạn sử dụng đến năm 2035.
“Thấy ghi vậy, mình rất hoang mang. Mua đất để sử dụng lâu dài mà th ời hạn
chỉ còn 14 năm nữa, liệu khi hết có bị thu hồi không?”, anh Nam băn khoăn.
Mang sổ đi hỏi cán bộ địa chính, anh được giải thích, hiện chỉ có đất thổ cư
(gồm đất ở nông thôn, đất ở đô thị) mới được nhà nước giao quyền sử dụng
lâu dài thôi, còn các loại đất khác (đất trồng cây, đất rừng sản xuất, đất nơng
nghiệp…) đều được giao có thời hạn.
Khi hết thời hạn giao đất ghi trên sổ, người dân chỉ cần mang đến văn phòng
đăng ký đất đai cấp huyện gia hạn, thủ tục rất đơn giản, không phát sinh thêm
chi phí gì.

Thực tế, không phải ai cũng hiểu đầy đủ các thông tin ghi trên s ổ đỏ. Sau đây
là một số hướng dẫn có thể tham khảo:
Phân biệt sổ hồng thật giả:
Ngày nay kỷ thuật làm giả sổ hồng rất tinh vi nên các bi ện pháp như: chú ý
màu sắc, dấu nổi, mã vạch, phôi,… theo tôi cũng hên xui. T ốt nhất ta nên
thực hiện 02 cách sau trư ớc khi tiến hành giao dịch.
Kiểm tra thông tin quy hoạch online ( áp dụng cho người hiểu biết cơng nghệ
– ít khuyến khích ): Đối với người dùng ở TP.HCM, bạn có thể cài đặt ứng
dụng Thơng tin quy ho ạch TP.HCM cho smartphone t ại địa
chỉ hoặc để tra cứu các thông
tin liên quan đến nhà đất từ xa, tiết kiệm thời gian và công sức đi lại. Nếu
đang sử dụng máy tính, ngư ời dùng chỉ cần truy cập trực tiếp vào địa
chỉ: -do-quy-hoach.
Kiểm tra thông tin về chủ sở hữu đất.
Chủ sử dụng đất là người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất. Khi giao
dịch, bắt buộc chủ sử dụng phải trực tiếp tham gia hoặc phải có đầy đủ giấy
tờ mua bán nhà đất hợp pháp cho ngư ời khác. Thông tin ch ủ sử dụng đất ghi

trên sổ đỏ, sổ hồng có thể là cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức sử dụng đất.
Trường hợp đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người, trong sổ đỏ có thể ghi
tên từng chủ sử dụng.
Xem kỹ thông tin về nhà đất.
Vị trí, số thửa, số tờ bản đồ là những thông tin được ghi theo số hiệu của
thửa đất trên bản đồ… Những nội dung này không nên ch ỉ xem qua sơ sài,
cần kiểm tra nhiều lần để đảm bảo độ chính xác.
Cần xem kỹ địa chỉ thửa đất gồm tên khu vực, số nhà, tên đường (nếu có), tên
đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh... nơi có thửa đất. Việc kiểm
tra kỹ các thông tin gi ấy tờ nhà đất sẽ hỗ trợ chúng ta trong vi ệc tra cứu chi
tiết hơn các thông tin về thửa đất khác có trong hồ sơ địa chính.
Diện tích mảnh đất
Đối với thửa đất có nhà chung cư, thì gi ấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ
chung cư sẽ chỉ ghi diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ căn
hộ. Cần lưu ý, diện tích thửa đất được làm trịn đến một chữ số thập phân.
Khoản 4 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT -BTNMT quy định diện tích của thửa
đất được ghi bằng số Ả Rập theo đơn vị là mét vuông (m2) và đư ợc làm tròn
số đến một chữ số thập phân (ví dụ 60,1m2, 100,5m2).
Căn cứ vào Giấy chứng nhận người mua sẽ biết được cụ thể diện tích thửa đất
đã được cấp Giấy chứng nhận.

Diện tích thửa đất rất quan trọng vì đó là căn c ứ để tính số tiền chuyển
nhượng; trong nhiều trường hợp các bên thỏa thuận số tiền chuyển nhượng
tính theo diện tích trong Gi ấy chứng nhận nên diện tích quyết định tới số tiền
phải trả.
Đồng thời khi người mua biết được diện tích trong Giấy chứng nhận sẽ đối
chiếu được với diện tích trên thực tế.
Thời hạn sử dụng của mảnh đất
Thời hạn sử dụng đất được chia thành hai loại gồm: Đất sử dụng ổn định lâu

dài và đất sử dụng có thời hạn.
Trong một số trường hợp thời hạn sử dụng đất khác nhau sẽ dẫn tới quyền,
nghĩa vụ khác nhau như phải làm thủ tục gia hạn hoặc có nhu cầu tiếp tục sử
dụng nhưng không được Nhà nước gia hạn thì sẽ bị thu hồi,… đồng thời, thời
hạn sử dụng đất cũng phản ánh loại đất, mục đích sử dụng đất.
Khoản 7 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT -BTNMT quy định về thời hạn sử dụng
đất trong Giấy chứng nhận như sau:
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo
quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất; nếu cấp Giấy chứng nhận theo
hình thức cơng nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công
nhận theo quy định pháp luật về đất đai.
Mặc dù có quy định như vậy nhưng trong Gi ấy chứng nhận thể hiện rõ thông
tin thời hạn sử dụng đất như sau:
– Nếu đất sử dụng có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày
…/…/… (ghi ngày tháng năm h ết hạn sử dụng)”.
– Nếu thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”.
Hầu hết người dân khi nhận chuyển nhượng đều muốn nhận chuyển nhượng
đất có thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận là “Lâu dài” vì thông thư ờng đó là
đất ở.
Lưu ý: Thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được cơng nhận là một
phần diện tích thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử
dụng đất “Đất ở: Lâu dài; Đất… (ghi mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc
nhóm đất nơng nghiệp với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là
đất ở): sử dụng đến ngày …/…/…(ghi ngày tháng năm h ết hạn sử dụng)”.

Mục đích sử dụng của mảnh đất
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT -BNTMT, mục đích sử
dụng đất được ghi thống nhất với sổ địa chính bằng tên gọi cụ thể với các
loại đất như sau:

– Nhóm đất nông nghiệp gồm các loại:
+ “Đất chuyên trồng lúa nước”.
+ “Đất trồng lúa nước còn lại”.
+ “Đất trồng lúa nương”.
+ “Đất trồng cây hàng năm khác”.
+ “Đất trồng cây lâu năm”.
+ “Đất rừng sản xuất”.
+ “Đất rừng phòng hộ”.
+ “Đất rừng đặc dụng”.
+ “Đất nuôi trồng thủy sản”.
+ “Đất làm muối”.
+ “Đất nông nghiệp khác”.
– Nhóm đất phi nông nghiệp gồm các loại:
+ “Đất ở tại nông thôn”.
+ “Đất ở tại đô thị”.
+ “Đất thương mại, dịch vụ”.
Xem thêm: Mục đích sử dụng đất được ghi trong Sổ đỏ thế nào?
Lưu ý:
– Thửa đất có nhiều mục đích sử dụng thì phải ghi đầy đủ các mục đích đó;
nếu có nhiều mục đích mà trong đó đã xác đ ịnh mục đích chính, mục đích phụ
thì tiếp sau mục đích chính phải ghi “(là chính)”.

– Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà một phần diện tích được cơng nhận
là đất ở và phần cịn lại được cơng nhận sử dụng vào mục đích thuộc nhóm
đất nơng nghiệp thì lần lượt ghi “Đất ở” và diện tích được cơng nhận là đất ở
kèm theo, tiếp theo ghi lần lượt từng mục đích sử dụng đất cụ thể thuộc nhóm
đất nơng nghiệp và diện tích kèm theo.
Hình thức sử dụng của mảnh đất
Hình thức sử dụng đất là thông tin rất quan trọng khi nhận chuyển nhượng;

thông thường hình thức sử dụng đất đối thửa đất của hộ gia đình, cá nhân là
sử dụng riêng (riêng c ủa hộ gia đình, cá nhân đó), nhưng trong m ột số trường
hợp có một phần diện tích là sử dụng chung.
Khoản 5 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT -BTNMT quy định về hình thức sử dụng
đất như sau:
– Tồn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của 01 người sử dụng đất
(01 cá nhân hoặc 01 hộ gia đình, hai vợ chồng,…) thì hình thức sử dụng đất
là “Sử dụng riêng”.
– Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người
thì hình thức sử dụng đất được ghi là “Sử dụng chung”.
– Trường hợp
nhận nhỏ hơn
sử dụng riêng
sử dụng, diện
đích sử dụng,

thửa đất ở trong đó có vườn, ao mà diện tích đất ở được cơng
diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng là sử dụng chung,
với từng loại đất thì lần lượt ghi “Sử dụng riêng” và mục đích
tích đất sử dụng riêng kèm theo; ghi “Sử dụng chung” và mục
diện tích đất sử dụng chung kèm theo.

Ví dụ: “Sử dụng riêng: Đất ở 120m2, đất trồng cây hàng năm 300m2; S ử dụng
chung: Đất ở 50m2, đất trồng cây lâu năm năm 200m2”.
Ngoài ra, khi xem Giấy chứng nhận người mua cũng biết được vị trí thửa đất,
có nằm trong hành lang ch ỉ giới an tồn giao thơng ho ặc cơng trình cơng
cộng khác hay không, xem đư ợc khoảng lùi xây dựng (nếu có),…
Nguồn gốc khu nhà đất chuẩn bị mua bán.
Nguồn gốc đất có thể là do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, không thu
tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền một lần, trả tiền hằng năm hoặc do Nhà

nước công nhận quyền sử dụng đất...
Nguồn gốc của đất có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất,
đặc biệt là khi Nhà nước thu hồi đất. Chẳng hạn, đất thuê và có trả tiền thuê

hàng năm sẽ không được Nhà nước bồi thường về đất khi bị thu hồi. Vì vậy,
khi kiểm tra sổ đỏ, cần nên hỏi rõ về nguồn gốc của đất để đảm bảo quyền lợi
của mình.

KINH NGHIỆM MUA NHÀ ĐẤT (BĐS) TRÁNH LỪA ĐẢO VÀ SINH LỢI
CAO
Xem xét vấn đề pháp lý
Mua bán nhà hiện nay tồn tại 3 loại giấy tờ: giấy tay, sổ đỏ hay sổ hồng. Mua
nhà chỉ có giấy tay giá bao giờ cũng rẻ hơn nhưng độ rủi ro rất cao, nhiều
trường hợp mất trắng. Mua nhà sổ đỏ hay sổ hồng dù đắt tiền hơn nhưng bạn
có thể yên tâm ngủ ngon. Nhà có đầy đủ giấy tờ được pháp luật công nhận
sau này cũng dễ bán hơn.
- Sổ đỏ là tên gọi của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp cho người sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất (theo
khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai 2003)
- Sổ hồng là tên gọi của Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất ở được cấp cho chủ sở hữu theo quy định:
+ Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu
căn hộ trong nhà chung cư thì c ấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
+ Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Nhất thiết phải kiểm tra quy hoạch và không mua nhà ở khu quy hoạch
treo
Việc kiểm tra quy hoạch có thể khiến bạn mất thêm thời gian nhưng nhất định

phải làm. Bạn cũng đừng ham rẻ mà mua nhà vướng quy hoạch treo, sau này
muốn bán không ai dám mua.
Để thực hiện các quy hoạch đã duyệt, người ta cụ thể hoá bằng các dự án,
tiểu dự án. Khi các dự án đã được giao đất mà triển khai chậm tiến độ hoặc
khơng triển khai thì các dự án đó được gọi là "dự án treo".
Nhà đất nằm trong quy hoạch treo không đư ợc xây dựng mới, không được sửa
chữa và cải tạo, phải giữ nguyên hiện trạng nên người mua nhà rất khổ sở.
Địa chỉ các cơ quan chức năng để bạn hỏi thông tin về đất - nhà

Muốn kiểm tra quy hoạch đất, bạn phải đến Phòng Tài nguyên môi trư ờng ở
quận/huyện nơi bất động sản toạ lạc. Để kiểm tra tầng cao, mật độ xây dựng,
khoảng lùi, hệ số sử dụng đất, bạn cần đến Phòng Quản lý đô thị ở
quận/huyện nơi bất động sản tọa lạc. Bạn nên nhớ, hỏi đúng việc ở đúng chỗ
là rất quan trọng.
Lưu ý vấn đề tường khi mua nhà
Khi mua nhà, bạn cần lưu ý "tường riêng", "tư ờng chung" và "tường mượn".
Tường riêng là tốt nhất, bạn có thể xây sửa lại nhà dễ dàng. Trường hợp mua
nhà tường chung với nhà liền kề, nếu bạn xây lại nhà trước, bạn sẽ mất một
khoảng đất rộng bằng 1/2 độ rộng của bức tường chung đó, 5 cm dọc theo bức
tường. Nếu mua phải nhà tường mượn, khi nhà kế bên xây, bạn cũng phải xây
theo vì bức tường mượn đó hoàn toàn không ph ải của bạn.
Lưu ý vấn đề hàng xóm
Ngồi việc lối sống của hàng xóm có thể ảnh hưởng đến cuộc sống của bạn,
thì bạn nên nhớ, nhà khó mua nhất là nhà hàng xóm sát vách. Bán nhà cho
hàng xóm sát vách và ngư ời thân cũng dễ bị thiệt nhất vì thường bị ép giá. Vì
thế duy trì quan h ệ tốt với hàng xóm là rất quan trọng.
Tìm nguồn thơng tin mua bán nhà t ừ những người xung quanh
Nguồn thông tin mua bán nhà t ốt nhất không phải là trên báo, cũng không
phải từ internet, mà từ các mối quan hệ xung quanh mình. Hãy luôn cư x ử

đúng mực và tử tế với mọi người, may mắn sẽ đến với bạn.
Các quan niệm về nhà đất có thể thay đổi theo thời gian
Nhìn chung mọi người vẫn thích đất nở hậu khi mua nhà, nhà n ở hậu sau này
bán lại cũng dễ hơn. Tuy nhiên, gi ờ đây, đất có mặt tiền rộng mới có giá trị
nhất. Cùng một khu vực, cùng một diện tích, nhưng đất có mặt tiền rộng và
độ sâu ngắn sẽ có giá trị hơn đất có mặt tiền hẹp và độ sâu dài.
So sánh là cách đ ịnh giá nhà dễ nhất
Bạn chưa biết giá ngơi nhà mình mu ốn mua. Nếu nhà kế bên cùng diện tích,
cùng cấu trúc giá 5 tỷ thì chắc chắn ngơi nhà bạn muốn mua giá sẽ dao động
xung quanh 5 tỷ.
Ở thử trước khi mua
Nếu bạn đang muốn mua một căn chung cư cao cấp mà còn phân vân, lư ỡng
lự, hãy thuê để ở thử 3-6 tháng. Khi ở thuê, thấy thích căn hộ đó, bạn hãy đặt
mua cũng chưa muộn. Nếu không thích căn h ộ đó, bạn vẫn còn nhiều cơ hội
và lựa chọn khác.
BÍ KÍP MUA NHÀ, Đ ẤT VỚI TỪNG LOẠI HÌNH KHÁC NHAU

Trước khi mua nhà, đất với mục đích để ở hoặc kinh doanh, bạn cần chuẩn bị
cho mình một vài bí kíp để giao dịch mua bán diễn ra thuận lợi hơn. Đối với
một sản phẩm nhà hay đất, nếu người mua tự tìm hiểu và tiến tới giao dịch,
thì nên thận trọng trong các vấn đề tổng hợp dưới đây.
Đất thổ cư
Yếu tố đầu tiên cần xem xét là đất có nằm trong diện quy hoạch hay giải toả
khơng. Kế đến là xem địa thế cụ thể của đất nhằm tránh tình trạng trên giấy
tờ thì một dáng đất nhưng ra thực địa thì lại méo mó, mất chỗ này, hụt chỗ
kia.

Các điểm chính như mục đích sử dụng đất (thổ cư hay thổ canh), thời hạn sử
dụng đất (nếu vị trí này bỏ trống thì thời hạn sử dụng khơng hạn chế; cịn nếu

có số năm cụ thể, ví dụ 20 năm, trường hợp này đất thuộc đất mượn của Nhà
nước, sau 20 năm Nhà nư ớc có quyền lấy lại), nếu đất nằm trong diện giải
toả, quy hoạch thì không được đền bù hoặc đền bù rất thấp. Bạn cần phải đọc
kỹ, nếu không hiểu, bạn cần hỏi lại cán bộ địa chính.

Về thủ tục mua-bán đất, bên mua phải được sự chấp thuận của người bán và
cơ quan địa phương có thẩm quyền. Sau đó, hai bên mua-bán đến phòng đăng
ký nhà đất cấp quận (huyện) mua hồ sơ làm thủ tục mua bán. Kế đến là đặt
cọc giữ chỗ (tiền cọc tuỳ thuộc yêu cầu của bên mua, không nên quá 10% giá
trị hợp đồng), Sau cùng, m ời cán bộ địa chính xã (phư ờng) vào đo đạc thực
địa. Khi bên mua đã nhận được giấy xác nhận quyền sở hữu và sử dụng đất
mới tiến hành thanh tốn hết số tiền cịn lại.

Cả hai bên mua-bán phải cùng đến văn phòng công chứng để công chứng hợp
đồng mua bán hợp pháp. Khi đi nh ớ mang theo giấy tờ gốc gồm chứng minh
thư, sổ hộ khẩu, sổ đỏ, giấy đăng ký kết hôn (nếu có). Lưu ý, mức thuế phải
đóng khi có yêu cầu như phí trư ớc bạ là 0,5%, thuế thu nhập cá nhân là 2%.

Một mẹo nhỏ dành cho bạn là nên tới Sở Tài nguyên & Môi trư ờng xin trích
lục phần đất muốn mua nếu miếng đất đã đạt yêu cầu. Hơn nữa, bản thân bạn
nên tự lo khâu giấy tờ, không nên qua cò nhà đ ất hay bất cứ bên trung gian
nào nếu bạn không thật sự tin tưởng. Nếu khâu này gây khó khăn cho b ạn, có
thể tham khảo thêm ý kiến luật sư để hỗ trợ tốt nhất cho mình.
Nhà phố

Bạn phải xem bản vẽ nhà đất. Nếu không biết xem, bạn có thể hỏi kiến trúc
sư hoặc chuyên viên trong lĩnh v ực xây dựng dân dụng, rồi photo một bộ giấy
tờ của ngơi nhà.

Sau đó, bạn đến phịng quản lý đô thị để kiểm tra lại hiện trạng nhà cũng như
quy hoạch trên bản vẽ. Các điểm cần lưu ý gồm nhà đã từng sửa chữa hay
chưa, kiến trúc có thay đ ổi hay khơng, nếu có, phải kèm theo giấy phép xây
dựng hợp lệ; nhà có nằm trong khu quy ho ạch, mốc lộ giới (với thông tin này,
bạn nên đến UBND phường để xác minh); tư ờng nhà là tư ờng chung hay
tường riêng; hệ thống đồng hồ điện, nước chung hay riêng; ho ặc nhà có nằm
trong khu xây dựng giới hạn chiều cao…

Nhà trong hẻm
Đối với loại hình bất động sản này, bạn cần xác định lối vào nhà là chung hay
riêng (nếu chung, khi mua nhà ph ải có hợp đồng cụ thể về lối đi chung, hoặc
tách đất làm lối đi riêng). Bạn cần xác định cốt san nền của khu đất trong
hẻm, tìm hiểu mức độ ngập, tìm hiểu nguồn gốc và tính pháp lý c ủa căn nhà
(nhà được xây dựng trước khi Luật Đất đai 2013 ban hành, gi ấy tờ nhà đất là
giấy tay hay sổ hồng…).

Nếu lộ giới hẻm đang nhỏ (từ 3,5m trở xuống), có khả năng hẻm phải được
chỉnh trang và quy hoạch lại. Trường hợp hẻm chưa được chỉnh trang mà nằm
trong quy hoạch treo, chủ nhà sẽ không được sửa chữa, cơi nới, thay đổi hiện
trạng đang có của nhà mình.

Mua đất để xây mới
Bạn cần tìm hiểu đất đã chuyển mục đích sử dụng chưa, đó là đất thổ cư hay
đất nông nghiệp. Nếu là đất thừa kế, là tài sản chung của nhiều người thì
trước khi đặt cọc, tất cả người đồng thừa kế phải ký vào biên b ản đồng thuận
bán đất. Trường hợp người bán đã có gia đình, t ất cả thành viên trong gia
đình phải ký tên gồm vợ, chồng và con cái trên 18 tuổi.

Ngoài ra, bạn cần đến UBND xã (phư ờng) xác minh thông tin lô đ ất nằm
trong diện quy hoạch hay tranh chấp. Trước khi đặt cọc, bạn nên làm hợp

đồng đề nghị chủ sở hữu chỉ định ranh giới rõ ràng với các khu đất liền kề,
tránh tình huống nảy sinh tranh chấp về sau.

Nếu mua một phần đất trong khu đất lớn mà do một người đứng tên sở hữu,
bạn cần lưu ý về quy định giới hạn diện tích tối thiểu khi tách thửa với đất ở
và đất nông nghiệp trên địa bàn sở tại, đồng thời tìm hiểu cả về chi phí tách
thửa, chẳng hạn như chi phí này do bên mua hay bên bán ch ịu trách nhiệm.
Nhà chung cư
Khi xem nhà mẫu hoặc nhận sự tư vấn từ đơn vị phát triển dự án, bạn nên hỏi
rõ mặt tiền nhà (thường là xác định theo hướng ban công) nằm ở hướng nào.

Nếu chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ, tìm hiểu mức phạt (bồi thường) đối
với chủ đầu tư. Ngoài ra, bạn cũng nên tham kh ảo thêm mức phạt cho người
mua trong trường hợp người mua thanh toán ch ậm tiến độ.

Trước khi nộp tiền đặt cọc, cần đọc kỹ và hiểu rõ toàn bộ các điều khoản chi
tiết trong hợp đồng để tránh trường hợp khiếu kiện hay tranh chấp sau này
(tiền đặt cọc chỉ có ý nghĩa như một sự cam kết hứa bán, chỉ đến khi hai bên
ký kết hợp đồng mua bán căn hộ, lúc này tính pháp lý m ới được cơng nhận).

Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư bổ sung phụ lục hợp đồng, trong đó liệt kê chi
tiết thiết kế, thi công và các điều khoản cam kết bồi thường nếu xảy ra thay
đổi sau khi bàn giao nhà hoàn thi ện.
Những thông tin mà ngư ời mua cần nắm rõ khi trước khi thực hiện ký kết hợp
đồng mua bán gồm diện tích sở hữu chung và riêng (thơng tin này s ẽ có trong
hợp đồng mua bán), mức thu phí (phí quản lí, phí bảo trì…), chế độ bảo
dưỡng tịa nhà, cơng tác phịng cháy ch ữa cháy, mức thu các loại phí sinh
hoạt (bảo vệ - an ninh, thang máy, phí đổ rác, điện, nước), thời gian đóng mở
cổng ra vào, hệ thống cửa thoát hiểm…

Cuối cùng, bạn cần xác minh về vấn đề sổ hồng với chủ đầu tư. Hiện nay, có
rất nhiều dự án sau khi xây dựng xong, bàn giao hoàn thi ện căn hộ nhưng đến
vài năm sau đó vẫn khơng có sổ hồng cho cư dân.
Mua nhà cũ
Tìm hiểu cặn kẽ lịch sử và nguồn gốc ngôi nhà

Nếu chọn mua nhà cũ xa l ạ nào đó, thì dù có phù h ợp với nhu cầu của gia
đình, bạn cũng đừng hấp tấp mà mua ngay. Bởi rất có thể ngôi nhà này trư ớc

đây đã xảy ra những vấn đề gây bất lợi, ảnh hưởng tới cuộc sống lâu dài của
gia đình bạn sau này.
Khi tìm mua nhà cũ, bư ớc đầu tiên tìm hiểu thơng tin của ngôi nhà đó từ
nhiều nguồn khác nhau.
Bạn có thể dị hỏi hàng xóm xung quanh, ho ặc từ người mơi giới nhà đất hay
thậm chí là tìm kiếm trên internet.
Bạn cần lưu ý thông tin trong s ổ đỏ ngôi nhà. Nếu là nhà 2 tầng trở lên,
nhưng trong sổ đỏ chỉ đề cập đến đất, thì có nghĩa đây là nhà xây không
phép.
Nếu bị Nhà nước thu hồi thì bạn sẽ chỉ được đền bù phần đất. Trường hợp
này, bạn có thể thỏa thuận với người bán giảm giá bán xuống.
Nếu diện tích thực của ngôi nhà là 50m2, nhưng trong sổ đỏ ghi 40m2, tức là
chủ nhà cũ lấn chiếm 10m2. Hãy thương lư ợng để chỉ trả tiền cho 40m2 như
trong sổ.
Đối với mua nhà cũ cấp 4, diện tích nhỏ hơn 30m2, bạn nhớ yêu cầu chủ nhà
xin giấy phép xây dựng và giao hẹn chỉ đặt cọc tiền sau khi hoàn thành việc
này. Đây là cách giúp bạn đảm bảo không gặp rủi ro khi mua đ ất trong vùng
quy hoạch - là khu vực cấm xây nhà ở kiên cố.
Đánh giá vị trí của ngơi nhà

Dù mua nhà cũ hay nhà m ới thì vị trí của căn nhà luôn là yếu tố quan trọng
hàng đầu. Vị trí quyết định đến tính tiện dụng, giá cả và môi trường sống
xung quanh.
Các tiêu chí để đánh giá một căn nhà có vị trí tốt thông thường gồm: giao
thơng thuận lợi, gần nhiều tiện ích và dịch vụ thiết yếu (chợ, trường học,
trung tâm mua sắm, bệnh viện, công viên…)
Chú ý hướng nhà
Ngồi nguồn gốc và vị trí ra, khi mua nhà cũ, b ạn cũng nên quan tâm đến
hướng của căn nhà. Bởi theo phong thủy và quan niệm của ông bà xưa, thì
hướng nhà tác động trực tiếp đến đường tài lộc và sức khỏe của gia đình.
Thông thường, hướng nhà được xác định dựa trên tuổi của gia chủ - người trụ
cột gia đình. Gia ch ủ tuổi gì thì hợp với hướng đó. Hoặc bạn có thể xem xét
hướng nhà theo cách c ủa các chuyên gia phong th ủy: Hướng Tây Nam là
hướng của trời, Tây Bắc là hướng của mẹ.
Theo đó, hướng Tây Nam không nên có y ếu tố lửa (lị sưởi, bếp ga…), bởi
dương khí ở hướng này rất mạnh, cộng thêm lửa sẽ đem đến nhiều bất hạnh
cho gia đình.

TẤT tần tật KIẾN THỨC, KINH NGHIỆM QUAN TRỌNG MUA bán NHÀ đất (bđs)

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về