Báo cáo " Về việc xây dựng luật đăng kí bất động sản " pptx

nghiên cứu - trao đổi
24 tạp chí luật học số 6/2008




ThS. Nguyễn Thị Nga *
t ai, nh , cỏc cụng trỡnh kin trỳc
v cỏc ti sn gn lin vi t ai l
nhng bt ng sn cú giỏ tr ln, cú vai trũ
quan trng trong vic duy trỡ v m bo
cuc sng, cng nh s phỏt trin i vi
i sng ca mi con ngi. Bi vy, ngi
dõn mong mun c Nh nc cụng nhn
quyn s hu, quyn s dng hp phỏp bt
ng sn nhm to c s phỏp lớ m bo
quyn v li ớch hp phỏp cho h trong trong
quỏ trỡnh s dng ti sn, cng l iu kin
tin cho ngi cú ti sn hp phỏp trong
vic thit lp cỏc quan h ti sn vi Nh
nc cng nh i vi cỏc ch th khỏc. Vỡ
vy, ch trng ca Nh nc trong vic xõy
dng Lut ng kớ bt ng sn d kin s
c Quc hi xem xột v thụng qua vo
thỏng 10/2009 l nhm ỏp ng nhu cu v
nguyn vng trờn ca cỏc t chc, cỏ nhõn
cú quyn s dng t v cỏc ti sn trờn t.
Trong thi gian qua, B t phỏp vi s ch
trỡ ca Cc ng kớ giao dch bo m quc

gia, cựng s phi hp ca cỏc chuyờn gia
Nht Bn v ụng o cỏc chuyờn gia Vit
Nam thuc cỏc lnh vc ti nguyờn v mụi
trng, xõy dng, ngõn hng ó t chc
nhiu cuc hi tho ly ý kin úng gúp cho
vic xõy dng D tho Lut ng kớ bt
ng sn. gúp phn m bo ỳng l
trỡnh xõy dng v thụng qua Lut ny, quan
trng hn l m bo cho Lut ng kớ
bt ng sn cú ni dung phự hp, phn ỏnh
ỳng nhng nhu cu khỏch quan ca i
sng xó hi, vi quan im cỏ nhõn tụi, xin
c nờu mt vi ý kin v mt s ni dung
cú liờn quan n vic xõy dng Lut ng kớ
bt ng sn c th nh sau:
- Th nht, cn phi xỏc nh mc ớch
ca hot ng ng kớ bt ng sn mt cỏch
rừ rng v chớnh xỏc, lm c s cho vic xỏc
nh ni dung ca Lut ng kớ bt ng sn.
Trong nhiu ý kin c a ra tho
lun ti cỏc cuc hi tho bn v mc ớch
ca hot ng ng kớ bt ng sn thỡ hin
cng ang cũn nhiu ý kin cha ng nht
vi nhau. Cú ý kin cho rng mc ớch ca
vic ng kớ bt ng sn ch nờn dng
phm vi cụng khai v minh bch hoỏ thụng
tin v bt ng sn, cũn vic xỏc lp quyn
hay m bo cỏc giao dch bt ng sn s
thuc phm vi iu chnh ca cỏc lut
chuyờn ngnh nh: Lut t ai, Lut nh ,

Lut kinh doanh bt ng sn, Lut bo v
v phỏt trin rng, Lut ng kớ giao dch
bo m. Song cú quan im khỏc li cho
rng ng kớ bt ng sn phi nhm hng
ti c ba mc tiờu: Cụng khai thụng tin, xỏc
lp quyn s hu bt ng sn cho ngi
ng kớ v m bo cỏc quyn v li ớch hp
phỏp cho ngi cú quyn s hu bt ng
sn trong cỏc giao dch bt ng sn. Theo


* Ging viờn Khoa phỏp lut kinh t
Trng i hc Lut H Ni


nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 6/2008 25

gi ý ca ụng Ishnada - Lut s, chuyờn gia
phỏp lớ ca c quan hp tỏc quc t Nht
Bn (JICA) trong vic hp tỏc vi B t
phỏp v xõy dng Lut ng kớ bt ng sn
ó a ra mc tiờu ca ng kớ bt ng sn
Nht Bn Vit Nam cú th cõn nhc v
quyt nh. Theo ụng thỡ Nht Bn vic
ng kớ bt ng sn l hng ti vic cụng
khai hoỏ thụng tin v bt ng sn v cú giỏ
tr i khỏng i vi ngi th ba.
Theo quan im cỏ nhõn tụi thỡ Lut
ng kớ bt ng sn phi m bo hng ti

bao gm c ba mc ớch nờu trờn: Cụng khai
thụng tin, xỏc lp quyn v m bo trong
giao dch dõn s v bt ng sn. Quan im
ny da trờn mt s lớ do sau õy:
Mt l, xut phỏt t thc t ng kớ bt
ng sn hin nay. Cú th núi hot ng
ng kớ bt ng sn Vit Nam l chu
trỡnh din ra vi nhiu cụng on khỏc
nhau, t vic ng kớ, kờ khai ban u i
vi bt ng sn, cho n vic kờ khai cỏc
bin ng i vi bt ng sn trong quỏ
trỡnh khai thỏc, s dng v hon chnh ca
quỏ trỡnh ny l hot ng cp giy chng
nhn quyn s hu hoc quyn s dng i
vi bt ng sn. Hot ng ng kớ bt
ng sn cú th l quỏ trỡnh din ra mt
cỏch liờn tc v thi gian nhng cng cú th
b ngt quóng thnh nhng khong thi gian
khỏc nhau, cỏch xa nhau. Theo ú thỡ mc
cụng khai thụng tin, vic xem xột tớnh
hp phỏp ca ngi cú quyn s hu hoc
s dng bt ng sn v vic bo m cỏc
quyn cho h trong cỏc giao dch dõn s i
vi bt ng sn s ph thuc vo tớnh cht
liờn tc hay t on v thi gian ca
vic ng kớ. Chng hn, i vi hot ng
ng kớ quyn s dng t, nu vic ng kớ
c tin hnh liờn tc t khi kờ khai thụng
tin cho n khi cp giy chng nhn quyn
s dng t thỡ c s phỏp lớ xỏc lp

quyn s dng hp phỏp cho ngi s dng
t l giy chng nhn quyn s dng t.
Cng theo ú, giy chng nhn quyn s
dng t l c s, l cn c Nh nc
bo h cỏc quyn v li ớch hp phỏp trong
trng hp ngi khỏc xõm hi hoc cú
tranh chp, khiu kin xy ra. Giy chng
nhn quyn s dng t cng l mt trong
nhng iu kin, c s xỏc lp giao dch
quyn s dng t hp phỏp. Tuy nhiờn,
nu quy trỡnh ng kớ quyn s dng t
khụng c tin hnh mt cỏch liờn tc,
gia thi gian cỏn b ng kớ cú thm
quyn xỏc nhn thụng tin v vo s ng kớ
ti c quan nh nc cú thm quyn v thi
gian cp giy chng nhn quyn s dng
t khụng c thc hin ni tip vi nhau
thỡ vic xỏc lp quyn s dng t cho ch
th li c xỏc nh trờn c s h s ng
kớ c lu gi ti vn phũng ng kớ
quyn s dng t. Cng theo ú, thi im
cú hnh vi ng kớ quyn s dng t ca
ch th v c ghi nhn trong s gc v
ng kớ cng s l c s xỏc nhn tớnh
hp phỏp, hp l v quyn s dng khi cú
tranh chp v t ai.
Nh vy, thc tin ng kớ quyn s
dng t thc t nờu trờn trong thi gian
qua cho thy dự quy trỡnh ng kớ c
tin hnh mt cỏch liờn tc hay khụng thỡ

hnh vi kờ khai ng kớ quyn s dng t
khụng ch n gin l vic xỏc nhn hay


nghiên cứu - trao đổi
26 tạp chí luật học số 6/2008

cụng khai hoỏ thụng tin m chỳng u l
cn c trc tip hay giỏn tip xỏc lp
quyn, bo v quyn, cng nh m bo
cho cỏc giao dch quyn s dng t c
thc hin trờn thc t.
Hai l, nhỡn nhn di gúc tõm lớ ca
ngi i ng kớ bt ng sn cho thy mc
ớch c biu hin trc tip v rừ nột ca
i a s ngi i ng kớ l nhm xỏc lp
quyn ca h i vi bt ng sn v Nh
nc bo h quyn v li ớch hp phỏp trong
quỏ trỡnh khai thỏc v s dng bt ng sn.
Nu ch xột ti mc ớch ng kớ nhm
cụng khai hoỏ thụng tin hay cú giỏ tr i
khỏng i vi ngi th ba thỡ s khụng phỏt
huy tỏc dng, khụng kớch thớch c tớnh t
giỏc v hiu qu ca hot ng ng kớ trong
trng hp ngi cú bt ng sn mun gi
bớ mt i vi cỏc ti sn ca mỡnh, ti sn
ú h cú th d liu trc c khụng cú
nguy c xy ra nhng tranh chp, khiu kin
nờn cng khụng cn thit cú s bo h t
phớa Nh nc hoc ngi cú quyn s hu

bt ng sn khụng cú nhu cu giao dch i
vi bt ng sn ú.
Ba l, mc ớch ca hot ng ng kớ
bt ng sn cng c m rng phm vi, nú
khụng ch th hin vai trũ ca Nh nc
trong vic to ra kh nng bo h cỏc quyn
v li ớch hp phỏp, s m bo an ton cho
ngi cú quyn s hu bt ng sn ngy
cng rng ln m cũn giỳp cho Nh nc
thng kờ v kim soỏt nh t, cỏc bt ng
sn khỏc c thun li v d dng hn.
Thụng qua ú, cng l nhm hng ti th
trng bt ng sn minh bch v cụng khai
hoỏ trong tng lai.
Th hai, cn xỏc nh rừ cỏch thc ng
kớ bt ng sn mt cỏch thng nht.
S , s hng, s xanh hay s trng ó
v ang tn ti trờn thc t hin nay c coi
l sn phm hon ho cho quy trỡnh ng
kớ nhm xỏc lp quyn s hu bt ng sn
cho ch th. Bn cht v ý ngha phỏp lớ ca
cỏc loi giy t nờu trờn suy cho n cựng
cng u nhm mc ớch l ghi nhn quyn
s dng hay quyn s hu hp phỏp i vi
ti sn bt ng sn c th thuc v ch th
no ú. Tuy nhiờn, nu dng li vic xỏc
nh giỏ tr phỏp lớ ca cỏc loi giy t ny
thỡ khụng cú gỡ phi bn cói nhiu song cõu
chuyn tr nờn phc tp, khú khn v vng
mc hn khi trin khai cỏc th tc cp cỏc

loi giy t ú trờn thc t. iu ny c
bt u t s mõu thun trong cỏch thc cp
giy chng nhn quyn s dng t v
quyn s hu nh theo quy nh ca phỏp
lut hin hnh. C th l Lut t ai nm
2003 quy nh thng nht cp mt giy l
Giy chng nhn quyn s dng t theo
mu chung thng nht trong phm vi c
nc cho c nh v t; trng hp cú nh
v cỏc ti sn trờn t thỡ ngi c cp
giy chng nhn quyn s dng t tin
hnh ng kớ quyn s hu bt ng sn.
Trong khi ú, Lut nh li cho phộp trng
hp ngi cú nh cú nhu cu cp giy
chng nhn quyn s hu nh thỡ vn c
Nh nc cp riờng.
(1)
Quy nh ny gõy
nhiu tranh lun v lỳng tỳng cho vic trin
khai cp giy chng nhn quyn s dng t
v quyn s hu nh trờn thc t. Mt
khỏc bit c bn na l Lut t ai quy nh
iu kin cp giy chng nhn quyn s


nghiªn cøu - trao ®æi
t¹p chÝ luËt häc sè 6/2008 27

dụng đất bắt buộc đối với mọi đối tượng;
trong khi đó, Luật nhà ở lại quy định việc

cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
dựa vào ý chí tự nguyện và sự lựa chọn của
người có nhà ở. Thêm nữa, trong Luật đất
đai năm 2003 quy định việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất do uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh và cấp huyện đảm nhiệm, trong khi
đó việc cấp phép xây dựng và giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở lại do sở xây dựng
thực hiện. Tuy nhiên, hai đạo luật này lại
không hề quy định về sự phối hợp giữa hai
cơ quan trong việc tổ chức thực hiện. Vì vậy,
thực tế triển khai hoạt động này trong thời
gian qua đã gặp nhiều khó khăn, vướng mắc
làm cho các cơ quan chức năng và các địa
phương triển khai hoạt động này không
thống nhất. Có địa phương thực hiện cấp sổ
cho đất riêng, cấp sổ cho nhà riêng song có
địa phương chỉ cấp một sổ - “Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất” cho cả đất và nhà,
có địa phương thì hoạt động cấp giấy trong
tình trạng “nửa vời”, “vừa làm, vừa chờ” các
hướng dẫn mới của Nhà nước. Đó cũng là lí
do tại sao hoạt động cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trong
thời gian qua đã không thể thực hiện theo
đúng tiến độ đã đề ra. Bên cạnh đó, chính sự
khác nhau giữa hai đạo luật đã dẫn đến hậu
quả thực tế là trên một thửa đất có nhà có thể
tồn tại hai loại giấy chứng nhận (giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận

quyền sở hữu nhà ở). Đây là điều gây nhiều
phiền hà và phức tạp, tốn nhiều thời gian và
công sức hơn cho người dân khi thực hiện
việc đăng kí quyền sở hữu và quyền sử dụng
đối với nhà đất của mình.
Từ thực tế nêu trên, cần thống nhất cấp
một giấy chứng nhận quyền sở hữu và
quyền sử dụng cho tất cả các bất động sản
theo cách thức mà Luật đất đai năm 2003 đã
quy định là hợp lí. Bởi vì về nguyên tắc,
nhà ở, các công trình xây dựng, rừng cây,
các tài sản khác chỉ thực sự có ý nghĩa và
giá trị đích thực khi nó gắn liền với đất đai.
Đất đai, dẫu có biến động thường xuyên về
mục đích, về diện tích, về chủ thể và thậm
chí cả hiện trạng sử dụng cũng như sự biến
dạng về hình thể của đất thì vẫn còn cái
không thể thay đổi, không thể biến động đó
là “tính cố định về vị trí”, “tính không thể
di dời”- thuộc tính cố hữu của đất đai - tiêu
chí bản chất nhất để phân biệt sự khác nhau
giữa bất động sản và động sản. Ngay cả các
tài sản là nhà cửa, vật kiến trúc và các công
trình khác khi được định nghĩa là các bất
động sản thì điều kiện bắt buộc là tài sản đó
phải gắn liền với đất, tồn tại trên đất. Đất
đai trong mọi trường hợp đóng vai trò là tài
sản trung tâm, quan trọng, yếu tố đầu tiên
làm cơ sở nền tảng để các tài sản khác tồn
tại, gắn liền và theo đó được xác định là bất

động sản. Vì vậy, khi đăng kí bất động sản,
không thể tách rời giữa đất đai với các tài
sản đã có được thân phận và giá trị đích
thực nhờ có đất đai; ngay cả khi tài sản trên
đất đó có bị thay đổi, bị mất đi hoặc tài sản
đó chưa có tại thời điểm đăng kí mà nó mới
được phác thảo trong tương lai thì tài sản đó
cũng phải được xác định trên nền của cái tài
sản mà nó đã có trước, nó đã hoặc sẽ làm
nền cho các bất động sản gắn liền tồn tại, đó
chính là đất đai. Vì vậy, việc đăng kí bất
động sản nhằm xác lập quyền, công khai


nghiên cứu - trao đổi
28 tạp chí luật học số 6/2008

hoỏ thụng tin v hng ti vic bo h cỏc
quyn v li ớch trong quỏ trỡnh thc hin
cỏc giao dch dõn s v bt ng sn u
phi thc hin ng thi v thng nht c
ng kớ t v cỏc ti sn trờn t. Hay núi
khỏc i, cỏc nh lm lut trong quỏ trỡnh
xõy dng Lut ng kớ bt ng sn cn
phi xut phỏt t vn mang tớnh nguyờn
tc l gn cỏi vn bin lờn trờn cỏi bt
bin khi xỏc lp quyn s hu bt ng sn
l t ai v cỏc ti sn trờn t.
- Th ba, cn phi a cỏc hot ng
ng kớ bt ng sn quy v mt mi m

bo tớnh thng nht, ng b v hot ng cú
hiu qu.
Hot ng ng kớ bt ng sn hin nay
ang c trao cho nhiu c quan khỏc nhau
nh: ng kớ quyn s dng t do vn
phũng ng kớ quyn s dng t trc thuc
phũng ti nguyờn v mụi trng cp huyn
hoc s ti nguyờn v mụi trng cp tnh
thc hin; ng kớ quyn s hu nh, cỏc
cụng trỡnh xõy dng do phũng xõy dng cp
huyn hoc s xõy dng cp tnh m trỏch;
ng kớ quyn s hu i vi rng cõy do c
quan bo v rng cp huyn v cp tnh thc
hinS phõn nh cho nhiu c quan cú
thm quyn thc hin hot ng ng kớ bt
ng sn cn c vo tng loi bt ng sn
khỏc nhau s to ra s tn mn, thiu tớnh tp
trung, thng nht v tớnh ng b, kộo theo
ú cng s khụng m bo tớnh khoa hc
trong quỏ trỡnh thc hin hot ng ng kớ.
Mt khỏc, trờn thc t, cng s cú nhng ti
sn c to ra trờn t, gn lin vi t v
c xỏc nh l bt ng sn thỡ phỏp lut
li khụng quy nh c th c quan no cú
chc nng thc hin vic ng kớ i vi bt
ng sn ú. Quan im cỏ nhõn tụi cho rng
iu c bn l chỳng ta xỏc nh c ni
hm ca vn l ng kớ nhng ti sn
no? Mc ớch ca vic ng kớ l gỡ? Cũn
vic giao cho c quan no thc hin hot

ng ng kớ ch l biu hin cỏch thc tin
hnh ca quỏ trỡnh ng kớ m thụi.
Trong quỏ trỡnh tng hp kt qu kho
sỏt thc trng t chc v hot ng ng kớ
bt ng sn do Cc ng kớ giao dch bo
m thuc B t phỏp tin hnh cng ó
ra ba phng ỏn cú th c xem xột thnh
lp nhm mc ớch kin ton i vi c quan
ng kớ bt ng sn l: 1) Xõy dng c
quan ng kớ cp giy chng nhn quyn s
dng t theo ngnh dc t trung ng n
a phng bao gm: Cc - chi cc - vn
phũng ng kớ, khụng ph thuc vo u ban
nhõn dõn cựng cp, thm quyn ca cỏc vn
phũng ng kớ ny s c xỏc nh theo a
ht; 2) Xõy dng h thng c quan duy nht
ti a phng do u ban nhõn dõn cp tnh
qun lớ v t chc v hot ng (phũng ng
kớ thuc tnh, vn phũng ng kớ thuc
phũng ng kớ), cỏc vn phũng ng kớ ny
s c phõn nh thm quyn theo a ht
m khụng ph thuc vo cp huyn; 3) Xõy
dng h thng c quan ng kớ bt ng sn
tp trung theo hai cp (cp tnh v cp
huyn, tu theo loi ch th cú quyn s
hu) ti a phng do u ban nhõn dõn
cựng cp qun lớ. Mụ hỡnh ny tng t nh
h thng vn phũng ng kớ quyn s dng
hin nay nhng b sung thờm thm quyn
ng kớ i vi bt ng sn khỏc ngoi

quyn s dng t.


nghiên cứu - trao đổi
tạp chí luật học số 6/2008 29

Vi cỏc phng ỏn nờu trờn, tụi cho
rng xõy dng v kin ton h thng c
quan ng kớ bt ng sn theo phng ỏn
ba l hp lớ hn c nhm m bo s thun
li, d dng v quỏ trỡnh ng kớ c thc
hin thng nht, tp trung. Mt khỏc cng l
nhm m bo cho s kim soỏt v theo dừi
sỏt sao hn quỏ trỡnh ng kớ i vi tt c
cỏc bt ng sn. S d trao cho h thng
vn phũng ng kớ quyn s dng t cp
tnh v cp huyn ng thi m rng phm
vi thm quyn v i tng bt ng sn
c ng kớ nh ó cp trờn s hp lớ
hn bi vỡ, trong cỏc bt ng sn c lit
kờ theo quy nh ca B lut dõn s (iu
174)
(2)
thỡ t ai l bt ng sn c lit
kờ u tiờn, úng vai trũ quan trng trong
h thng cỏc bt ng sn; cỏc ti sn khỏc
ch cú th c xỏc nh l bt ng sn khi
ti sn ú c tn ti gn lin vi t. Vỡ
vy, ch cú ch th cú ti sn l t ai hp
phỏp thỡ mi cú quyn quyt nh cỏc ti

sn khỏc cú c phộp hỡnh thnh v tn ti
trờn t ai hay khụng, theo ú khi ch th
ng kớ bt ng sn nhm xỏc lp quyn s
hu thỡ t ai phi c thc hin ng kớ
trc so vi cỏc ti sn hỡnh thnh sau ú.
Do vy, trao cho vn phũng ng kớ quyn
s dng t thc hin chc nng ny l quy
trỡnh phự hp vi trỡnh t hỡnh thnh ca
cỏc bt ng sn. Mt khỏc, trao cho vn
phũng ng kớ quyn s dng t thc hin
chc nng ng kớ cỏc bt ng sn s phỏt
huy c nhiu li th ca c quan ny.
Khng nh nh vy bi l, hin nay trờn
a bn 64 tnh, thnh trong c nc u ó
cú vn phũng ng kớ quyn s dng t
trc thuc cp tnh, mt s cỏc a
phng cng ó thnh lp vn phũng ng
kớ quyn s dng t trc thuc cp huyn.
H thng c quan ny ó v ang c kin
ton mt cỏch nhanh chúng trc yờu cu
ca ci cỏch th tc hnh chớnh núi chung
trong qun lớ v s dng t ai v yờu cu
ca vic y nhanh tin cp giy chng
nhn quyn s dng t núi riờng. Tuy
nhiờn, phự hp vi chc nng v phm
vi ca ng kớ bt ng sn (khụng ch l
ng kớ quyn s dng t) m bao gm c
cỏc ti sn trờn t, gn lin vi t thỡ nờn
i tờn gi ca c quan ny thnh vn
phũng ng kớ bt ng sn.

- Th t, cn phi tiờu chun hoỏ i ng
cỏn b ng kớ bt ng sn.
Vi nh hng ng kớ bt ng sn
khụng ch nhm mc ớch duy nht l cụng
khai hoỏ thụng tin i vi bt ng sn m
cũn hng ti vic xỏc lp quyn cng nh
bo h cỏc quyn cho ngi cú quyn s hu
bt ng sn trong cỏc giao dch bt ng
sn, nờn vic kờ khai cỏc thụng tin v bt
ng sn phi m bo tớnh chớnh xỏc, thụng
tin phi c kim tra, xỏc minh mt cỏch c
th, rừ rng. Vỡ vy, s cn thit phi quy
nh rừ trỏch nhim ca cỏc cỏn b thc hin
chc nng ng kớ bt ng sn. Theo ú,
cỏn b ng kớ bt ng sn khi xỏc lp
quyn s hu bt ng sn cho ch th no
ú thỡ vic xỏc nh thụng tin khụng ch cn
c vo vic kờ khai thụng tin do ngi thc
hin vic kờ khai, ng kớ cung cp (nh
cỏch lm ca Nht Bn hin nay) m cn
thit phi xem xột c th cỏc giy t v bt
ng sn, ngun gc ca bt ng sn ú


nghiªn cøu - trao ®æi
30 t¹p chÝ luËt häc sè 6/2008

trên thực tế như thế nào, tình trạng pháp lí
của bất động sản đó hiện tại ra sao Trên
cơ sở kết hợp các thông tin kê khai của

người có nhu cầu đăng kí, với những thông
tin, số liệu do cán bộ đăng kí điều tra, thu
thập và xác minh thì mới đủ cơ sở cho việc
xác lập quyền sở hữu bất động sản cho
người đăng kí. Quy định này sẽ phòng tránh
được tình trạng kê khai không trung thực,
dẫn đến việc xác lập quyền không chính xác
sẽ là nguy cơ xảy ra các tranh chấp, khiếu
kiện và lúc đó việc giải quyết hậu quả sẽ vô
cùng phức tạp và khó khăn. Bài học cho
công tác kê khai, đo đạc làm cơ sở cho việc
xác lập quyền sử dụng đất theo bản đồ 299
được thực hiện ồ ạt trong thời gian trước
đây cũng đáng để chúng ta nhìn nhận lại.
Theo đó, việc xác lập quyền và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ dựa trên
cơ sở người đứng tên kê khai, đăng kí mà
không xem xét tới nguồn gốc lịch sử và tình
trạng pháp lí của mảnh đất trong thời gian từ
năm 1989 đến năm 1994 là việc làm hết sức
chủ quan và “cẩu thả” của phần lớn cán bộ
địa chính ở địa phương. Kéo theo là hậu quả
của hàng loạt giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất sai đối tượng, là nguyên nhân của
rất nhiều các tranh chấp đất đai nảy sinh
trong thời gian qua.
- Thứ năm, mẫu giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài
sản khác cần phải thiết kế nhiều trang phụ
lục hơn với nội dung ghi nhận trên giấy tờ

đó cụ thể và đầy đủ hơn.
Để đảm bảo cho việc cập nhật đầy đủ
không chỉ các thông tin ban đầu đối với tài
sản khi đăng kí mà còn đảm bảo cho quá
trình “dài hơi” hơn trong trường hợp người
có quyền sở hữu bất động sản có nhu cầu
đăng kí biến động. Trong thực tế sử dụng bất
động sản, sự biến động về kích thước, về
hình dạng, về mục đích và về chủ thể đối với
bất động sản xảy ra thường xuyên và phổ
biến. Vì vậy, nội hàm của Luật đăng kí bất
động sản không chỉ nhằm xác định việc đăng
kí ban đầu cho bất động sản mà còn bao gồm
cả đăng kí biến động. Đăng kí biến động
cũng là cơ sở pháp lí hữu hiệu để xác lập
quyền sở hữu đích thực cho người có quyền
sở hữu bất động sản, thông qua đó cũng
nhằm để kiểm soát và theo dõi sự biến động
về bất động sản trong thực tế.
Thực tế cho thấy mẫu giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở đang lưu hành hiện nay mới
chỉ cho chúng ta xác định được vị trí, ranh
giới, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng
và chủ thể hiện đang có quyền sở hữu đối
với tài sản đó. Nếu so sánh với các bằng
khoán điền thổ thời kì Pháp thuộc tôi cho
rằng chúng được thiết kế khoa học hơn,
chứa đựng nhiều thông tin hơn, dễ dàng
quản lí và sử dụng hơn. Thực tế ở Hà Nội

cho đến năm 1954 chỉ sử dụng duy nhất
một loại giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà đất do Pháp cấp là bằng khoán điền thổ
trong đó ghi nhận cả quyền sở hữu đất,
quyền sở hữu nhà và ghi nhận trực tiếp trên
bằng khoán đó tất cả việc mua bán, chuyển
dịch, đăng kí thế chấp đối với nhà đất.

(Xem tiếp trang 67)

(1).Xem: Điều 48 Luật đất đai năm 2003 và Điều 9
Luật nhà ở năm 2005.
(2).Xem: Khoản 1 Điều 174 BLDS năm 2005.