Phân tích các đặc điểm vị trí cố định, tính đa dạng và đa dụng của đất đai

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
-----🙞🙞🙞🙞🙞-----

HỌC PHẦN: KINH TẾ TÀI NGUYÊN ĐẤT 1
Chủ đề 2: Phân tích các đặc điểm vị trí cố định, tính đa dạng và
đa dụng của đất đai? Rút ra ý nghĩa kinh tế đặt ra từ mỗi đặc điểm
đó? Liên hệ thực tế trong đầu tư sử dụng, quản lý đất đai & phát
triển BĐS.
Thành viên nhóm:


Hà Nội, 09/2022
1. Đặc điểm
1.1. Vị trí cố định.
● Vị trí tự nhiên (Vị trí địa lý): Là vị trí của mảnh đất được xác định về mặt tọa độ
(kinh và vĩ độ) được thể hiện trong hồ sơ địa chính, GCNQSDD. Có chức năng
quản lý về thơng tin đất đai, định danh thửa đất.
=> Ý nghĩa kinh tế:
+ Mang tính định danh theo quy định của pháp luật, theo quy tắc quản lý nhà
nước. (Tính kỹ thuật)
+ Quản lý theo đơn vị hành chính cấp cơ sở (xã, phường)
+ Thể hiện trên hệ thống GCN, hồ sơ kỹ thuật thửa đất: Trang thứ 3 trong
GCNQSDD

(Hình thành thơng qua q trình đo đạc)


Xác định ranh giới thửa đất trên thực địa, phản ánh tọa độ (chiều dài cạnh…)
● Vị trí tương đối: Mỗi mảnh đất được sử dụng như thế nào, khả năng mang lại
lợi ích và giá trị của mảnh đất đó ra sao khơng chỉ phụ thuộc vào bản chất thuần

túy của tịa nhà đó mà phần lớn do sự phát triển của các yếu tố kinh tế, xã hội,
môi trường xung quanh vị trí nơi mảnh đất hay BĐS đó tọa lạc mang lại. Những
yếu tố mơi trường xung quanh đó đã tạo lập nên cho mỗi mảnh đất một vị trí
nhất định, giá trị và lợi ích của chúng gắn liền với từng vị trí cụ thể hay yếu tố
sẽ quyết định không chỉ xác định bởi thước đo địa lý thông thường mà được
được đánh giá bởi:
+ Khả năng tiếp cận của mảnh đất:
+ Khoảng cách đến các trung tâm phát triển, các điểm dịch vụ công cộng
như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục…
=> Yếu tố vị thế của đất đai
=> Tạo lên sức sinh lời - giá trị của đất đai


● Vậy

ý

nghĩa:

Vị trí tự nhiên cố định thay đổi khi liên quan tới các phép đo, cơ sở toàn học
liên quan đến yếu tố về mặt kỹ thuật mà cơ quan quản lý nhà nước thực hiện.
=> Thay đổi không có ý nghĩa nhiều
-

Vị trí tương đối thường xun thay đổi, xu hướng thay đổi liên tục theo các hoạt
động KT-XH.

-

Giá trị kinh tế, sức sinh lời của đất đai phụ thuộc phần lớn vào vị trí tương đối

=> Vị trí ln thay đổi và có giá trị khác nhau.
Vị trí tương đối thay đổi khi mà khoảng cách đến các trung tâm thay đổi và khả
năng tiếp cận thay đổi. Các yếu tố làm thay đổi 2 yếu tố trên sẽ tác động đến vị
trí tương đối. Do vậy, khi đầu tư kinh doanh hoặc định giá BĐS phải dự tính
trước các thay đổi này. Đồng thời, đầu tư các cơng trình BĐS phải đi đơi với
việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến trung tâm bằng
cách phát triển cơ sở hạ tầng kĩ thuật, KT-XH để đưa BĐS tiếp cận gần trung
tâm hoặc kéo trung tâm về gần nới BĐS tọa lạc.

● Vấn đề đặt ra:
-

Định giá đất đai quan tâm đến vị trí tương đối và lợi thế của đất đai.

-

Định giá: Nguyên tắc dự báo sự thay đổi vị trí trung tâm mà đất đai tọa lạc (2
yếu tố, thời gian)

-

Quản lý đất đai: Thực hiện điều tiết lợi ích của đất đai thơng qua tác động thay
đổi vị trí tương đối đất đai. Xác định các yếu tố làm thay đổi, yếu tố do nguồn
hoặc nguyên nhân nào gây nên. Từ đó xác định được những cơng cụ điều tiết
phù hợp: Thuế BĐS, thuế đất đai.

-

Các vị trí tương đối của đất đai thay đổi trong điều kiện khoảng cách thay đổi
do vị trí trung tâm do nhà nước xây dựng các TTTM, hoạt động KT-XH =>

Thuế, phí điều tiết. Nhưng nếu các TTTM do doanh nghiệp đầu tư sẽ có các khả
năng tiếp cận khác.


1.2. Tính đa dạng và Tính đa dụng của đất đai.
Đặc điểm

Tính đa dạng

Tính đa dụng

Khái niệm, - Có nhiều loại đất, do:
biểu hiện
+ Tính chất, kết cấu, vị trí của đất
đai: do tự nhiên, tính chất lý hóa
của tài nguyên đất ở mỗi địa bàn là
khác nhau.
+ Tính dị biệt của BĐS.
+ Phong phú về chủng loại sinh
vật có trong đất. -> sự đa dạng về
môi trường, sinh thái đất đai.

- Sử dụng đất vào nhiều mục đích khác

Ý nghĩa
kinh tế

+ Đối với đất đai sử dụng vào mục

- Ví dụ: mục đích sử dụng đất nơng

đích nơng nghiệp thì tính đa dạng

nghiệp ngồi canh tác đất trồng lúa cịn

phong phú của đất đai do khả năng

có thể ni tơm,..; ngồi ni tơm cịn

thích nghi của các loại cây quyết

hình thành mơ hình phát triển sinh thái,

định và đất tốt hay xấu xét trong

du lịch,...

từng loại đất để làm gì, đất tốt cho

=> Cùng mục đích sử dụng đất

mục đích này nhưng lại khơng tốt

nhưng cơng dụng khác nhau, nên có

cho mục đích khác.

thể phát triển thành nhiều mơ hình

+ Sau khi đất đai được đưa vào vận

sản xuất kinh doanh.

chuyển sản xuất thì phát triển hình

- Ví dụ: Cùng 1 loại đất đất sẽ sử dụng

thành thành các cơng trình BĐS ->

vào nhiều mục đích, phát triển các

nhau.
- Trong cùng mục đích sử dụng nhưng
cơng dụng khác nhau.

có nhiều loại hình BĐS do các thiết cơng trình bất động sản như: condotel,

Vấn đề đặt
ra

kế khác nhau.

officetel, shophouse - các bất động sản

=> Giá trị đất đai/ BĐS ngoài lao

lai.

động kết tinh cịn do tính dị biệt

=> Khuyến khích cho mục đích SDĐ

tạo ra -> Dị biệt tạo nên sự khác

các loại hình thị trường đất đai/ BĐS

biệt -> Giá trị gia tăng.

phát triển.

Đầu tư kinh doanh phải chú ý khai

- Lập quy hoạch, phân bổ sử dụng đất

thác tính đa dạng: đặc điểm, sản

phù hợp:

phẩm. -> điều tiết giá trị đất: thuế
SDĐ, thế giá trị gia tăng đất.

+ Ưu tiên đất đai cho phát triển sản
xuất nông nghiệp để vừa đảm bảo an


ninh lương thực quốc gia, vừa thỏa
mãn nhu cầu nông sản phẩm cho toàn
xã hội và đáp ứng nhu cầu về nguyên
liệu cho công nghiệp.
+ Phải cân đối quỹ đất thích hợp cho

nhiệm vụ cơng nghiệp hóa hiện đại hóa
đất nước.
- Vì mục đích sử dụng đất các BĐS đó
là đa cơng năng: để ở, văn phịng, lưu
trú, kinh doanh. -> cần có quy định
pháp luật cho các mục đích sử dụng đất
đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư.

2. Liên hệ thực tế
● Lĩnh vực quản lý BĐS:
Trong tiến trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa, tỉnh Hưng n coi phát triển hạ
tầng gắn liền với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội là nhiệm vụ trọng tâm. Theo đó,
Hưng Yên đã xác định cần tận dụng tối đa lợi thế vị trí cửa ngõ Thủ đơ Hà Nội, tiếp
tục cải thiện mơi trường đầu tư, hịa nhập hơn nữa với tốc độ phát triển của Thủ đơ nói
riêng và vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ nói chung. Một dự án tiêu biểu là Ecopark,
đây là khu đô thị sinh thái lớn quy mô gần 500 ha, dự án tọa lạc tại các xã Xuân Quan,
Cửu Cao và Phụng Công thuộc huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên. Hưng Yên đã phối
hợp với thành phố Hà Nội cụ thể hóa bằng quyết tâm triển khai việc kết nối, đồng bộ
hạ tầng giữa Hưng Yên và thủ đô Hà Nội, thông qua dự án tuyến đường Giao thông
liên tỉnh Hà Nội – Hưng Yên. Đây là một dự án trọng điểm, đồng thời phù hợp với yêu
cầu kết nối hạ tầng giữa thủ đô Hà Nội với các tỉnh ngoại vi theo định hướng quy
hoạch vùng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050.
Năm 2006, Thanh tra Chính phủ tiến hành thanh tra tồn diện Ecopark. Dự án phải
dừng tất cả các hoạt động trong hơn 6 tháng để chấp hành công tác thanh tra. Đây là
một sự kiện khá đặc biệt trong lịch sử hình thành Ecopark. sau đó dự án đã được


Thanh tra Chính phủ khẳng định là phù hợp với quy hoạch phát triển vùng kinh tế
trọng điểm Bắc Bộ, phù hợp với Quy hoạch vùng Thủ đô, phù hợp với Quy hoạch tổng
thể của tỉnh Hưng Yên và huyện Văn Giang. Dự án ra đời sẽ tạo điều kiện để đẩy

nhanh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa tỉnh Hưng n nói riêng và cả nước nói chung.
- Vị trí: Nằm ở phía Đơng Nam thành phố Hà Nội, trên quy mơ gần 500 ha, Ecopark
có một vị trí lý tưởng. Được thiên nhiên ưu đãi bao quanh bởi sông Hồng và sông
Đuống, trải dài bên bờ sông Bắc Hưng Hải, tạo ra hồ điều hịa với diện tích 100 ha,
góp phần tạo nên mơi trường và khơng khí trong lành đặc trưng của Khu đô thị. Đây là
điểm đặc biệt của dự án mà hầu như chỉ thấy ở các nước phát triển. Với Ecopark, con
sông Bắc Hưng Hải chảy qua là một ưu thế nổi bật, không chỉ tạo ra bầu khơng khí
trong lành mát mẻ, tạo vẻ đẹp cho cảnh quan thiên nhiên, mà còn là cơ sở để Ecopark
xây dựng những cơng trình điểm nhấn như cầu Bắc Hưng Hải, những điểm du lịch bên
sông, các biệt thự sở hữu khơng gian mở.
- Tính đa dạng: Sản phẩm của Ecopark đa dạng với đầy đủ các loại hình: đất nền, biệt
thự, nhà phố, shophouse, căn hộ chung cư, khách sạn, văn phịng,… Mỗi loại hình tùy
theo vị trí trong khu đơ thị sẽ có diện tích và thiết kế khác nhau. Dự án bao gồm: đất ở;
đất thương mại, du lịch và dịch vụ; đất giao thơng đơ thị; đất cây xanh mặt nước; đất
cơng trình cơng cộng.
- Tính đa dụng: The Island là sản phẩm biệt thự đảo tại vị trí đắc địa trung tâm khu đơ
thị xanh Ecopark. The Island có quy mơ hơn 60,4 ha, trong đó có 30 ha diện tích mặt
nước và tọa lạc tại khu phía Tây của Ecopark. Tại đây phát triển các khu biệt thự đảo
cao cấp trên quần đảo giữa hồ và các khu chung cư như: biệt thự đảo, biệt thự
shophouse, chung cư với các công viên thể thao, khách sạn, trường học…
● Lĩnh vực đầu tư, phát triển BĐS:
Các nhà đầu tư đã khai thác rất nhiều giá trị từ “vị trí cố định của đất đai”, biến
nó trở thành bàn đạp để phát biển những BĐS của mình, cũng như mang lại nguồn thu
lớn về mặt kinh tế cho doanh nghiệp.
Ví dụ như Boutique shophouse Star Avenue được tọa lạc ở vị trí trung tâm kết
nối của NovaWorld Phan Thiết, đang mang lại tiềm năng khai thác kinh doanh rất lớn.
Với vị trí tâm điểm kết nối của Siêu thành phố biển, boutique shophouse Star Avenue


được thiết kế để trở thành trung tâm mua sắm, thương mại và dịch vụ quốc tế, hội tụ

các thương hiệu đình đám, nổi tiếng. Nơi đây hứa hẹn sẽ đón hàng triệu lượt khách
mỗi năm và là nơi “check in” mà giới thượng lưu khó lịng bỏ qua.
- Tính đa dụng: Vị trí của khu shophouse kết nối thuận tiện với tất cả các tiện ích tại
NovaWorld Phan Thiet như cụm khách sạn và khu vui chơi giải trí cao cấp F.E.C
(Family Entertainment Center), cụm sân golf PGA độc quyền 36 hố, công viên biển
Miami Bikini Beach, trung tâm thể thao đa năng Sport Complex hay tổ hợp công viên
giải trí theo chủ đề Nova Dreams Adventure World quy mô 25 ha. Đây cũng là điểm
nhấn giúp boutique shophouse Star Avenue có thể đón hàng triệu lượt khách mỗi năm,
định hình nên tuyến phố thương mại tập trung nhiều thương hiệu thời trang, mỹ phẩm,
phụ

kiện

nổi

tiếng.

- Tính đa dạng: Ngồi việc đầu tư quy hoạch nhằm đảm bảo chuỗi shophouse tiếp cận
nguồn khách tiềm năng với lưu lượng ổn định, nhà phát triển dự án Novaland còn chú
trọng thiết kế đa dạng loại hình, diện tích với các mức giá khác nhau. Nhà đầu tư sẽ có
nhiều lựa chọn phù hợp khả năng tài chính cũng như mục đích sử dụng.
=> Chính vì sự
nổi bật trong “vị trí tọa
lạc” của mình, BĐS này
đã nhận được nhiều ưu
thế về đầu tư và phát
triển hơn những BĐS
khác nằm ngồi vị trí
này.

ĐÁNH GIÁ THÀNH VIÊN NHÓM
Họ tên

Đánh giá thực hiện

Nguyễn Phương Anh

100%

Nguyễn Thị Trà My

100%

Trần Hồng Ngọc

100%

Ngô Thảo Nguyên

100%

Vũ Mai Phương

100%