Phân tích mã chứng khoán SJS, phân tích vĩ môn và phân tích ngành

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP,HỒ CHÍ MINH
KHOA NGÂN HÀNG
LỚP NH7-K34

Phần 1

Danh sách nhóm lớp NH7 – K34
1. Phạm Thị Hương Huế
STT : 11
2. Phạm Thị Ngọc Lan
STT : 15
3. Nguyễn Thùy Liên (NT) STT : 16
4. Nguyễn Thị Thái Ngân
STT : 21
5. Nguyễn Viết Trường Sơn STT : 30
6. Nguyễn Thị Xuân Yến
STT : 45
7. Lê Thị Yên
STT : 46


Mục lục
* Giới thiệu về mã chứng khoán SJS...............................................................................
1. Phân tích kinh tế vĩ mơ......................................................................................................
1.1. Thực trạng nền kinh tế vĩ mô của nước ta hiện nay .................................................
1.2. Dự báo ......................................................................................................................
2. Phân tích ngành.................................................................................................................
2.1. Tác động của các yếu tố vĩ mô đến ngành................................................................
2.1.1. Lãi suất..........................................................................................................
2.1.2. Lạm phát .......................................................................................................
2.1.3. Vốn đầu tư nước ngoài..................................................................................

2.2. Mối quan hệ của ngành với chu kỳ kinh doanh .......................................................
2.3. Chu kỳ ngành............................................................................................................
2.4. Mơ hình 5 nhân tố (5-Forces) ...................................................................................
2.4.1. Áp lực cạnh tranh tiềm tàng..........................................................................
2.4.2. Nhà cung cấp.................................................................................................
2.4.3. Những người mua..........................................................................................
2.4.4. Sản phẩm thay thế.........................................................................................
2.4.5. Áp lực cạnh tranh trong nội bô ngành...........................................................
2.4.6. Tác động của luật pháp..................................................................................
* Kết luận.........................................................................................................................

2


* Giới thiệu về mã chứng khốn SJS _ Cơng ty SUDICO
− Tên Tiếng Việt : CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU
CÔNG NGHIỆP SÔNG ĐÀ
− Tên Tiếng Anh : Song Da Urban & Industrial Zone Investment and Development
−
−
−
−
−

Joint-Stock Company
Tên viết tắt : SUDICO
Địa chỉ : Tầng 1+2, tịa nhà CT1 – KĐT Mỹ Đình – Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội
Điện thoại : 04-37684505
Fax : 04-7684029
Email :

Website :
Công ty SUDICO được thành lập theo quyết định số 846/QĐ-BXD ngày 8 tháng 7
năm 2003 của Bộ trưởng Bộ xây dựng về việc chuyển đổi Công ty phát triển Đô thị và
Khu công nghiệp Sông Đà là doanh nghiệp nhà nước thuộc Tổng công ty Sông Đà
thành Công ty Cổ phần và hoạt động theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Công

ty Cổ phần số 0103002731 ngày 8/8/2003
− Trong quá trình hoạt động , cơng ty đã có 6 lần thay đổi giấy chứng nhận đăng ký kinh
doanh về vốn điều lệ, thay đổi trụ sở hoạt động và người đại diện theo pháp luật. Vốn
điều lệ theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh thay đổi lần thứ 6 ngày 14/12/2009
là 1.000.000.000.000 (Một nghìn tỷ đồng chẵn)
− Mệnh giá cổ phần : 10.000 đồng / cổ phần
− Ngành nghề kinh doanh chính :
 Tư vấn, đầu tư, lập và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, khu
đô thị và khu công nghiệp;
 Kinh doanh khai thác các dịch vụ về nhà ở, khu đô thị và khu cơng nghiệp;
 Thi cơng xây lắp các cơng trình dân dụng và khu công nghiệp;
 Tư vấn thiết kế kỹ thuật, quy hoạch chi tiết khu đô thị và khu cơng nghiệp;
 Tư vấn thiết kế cơng trình dân dụng, công nghiệp;
 Sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng, thiết bị nội thất;
 Kinh doanh bất động sản và các dịch vụ khác;
 Kinh doanh xuất nhập khẩu thiết bị máy móc;
 Khai thác, chế biến khống sản;
 Đầu tư sản xuất và kinh doanh điện thương phẩm;
 Đầu tư tài chính;
3


 Nhận uỷ thác đầu tư của các tổ chức và cá nhân.
− Ngày niêm yết : 11/5/2006

− Ngày chính thức giao dịch : 6/7/2006
− Ngày 25/9/2006, công ty đã nộp đơn đăng ký nhãn hiệu thương mại với Cục Sở Hữu
Trí Tuệ, và ngày 4/12/2006, cơng ty đã nhận được thơng báo số 54295/NH1 của Cục
Sở Hữu Trí Tuệ về việc chấp nhận của SUDICO là đơn hợp lệ. Theo hồ sơ đăng ký,

Logo và nhãn hiệu mà công ty sử dụng sau khi được công nhận là :
− Theo dữ liệu từ trang www.cophieu68.com và www.vndirect.com.vn, mã chứng khốn
của cơng ty SJS được xếp vào nhóm ngành BẤT ĐỘNG SẢN

(Nguồn : www.cophieu68.com)

4


(Nguồn : VNDirect.com.vn)

1. Phân tích kinh tế vĩ mơ
1.1. Thực trạng nền kinh tế vĩ mô của nước ta hiện nay
1.1.1. Tăng trưởng kinh tế
Năm 2010, kinh tế của Việt Nam có sự phục hồi nhanh chóng sau tác động của khủng
hoảng kinh tế tồn cầu. Hình 1 cho thấy có cải thiện tốc độ tăng GDP theo các quý trong
năm 2010. Tốc độ tăng GDP quý I đạt 5,83%, quý II là 6,4%, quý III tăng lên 7,14% và
qúy IV 7,34%. Uớc tính GDP cả năm 2010 đạt 6,78%, cao hơn nhiệm vụ kế hoạch (6,5%).
Trong bối cảnh kinh tế thế giới vẫn phục hồi chậm chạp và trong nước gặp phải nhiều khó
khăn, kinh tế VN đạt được tốc độ tăng trưởng tương đối cao như trên là một thành công

5


Các chỉ số tăng trưởng cho các ngành cũng thể hiện một xu hướng phục hồi rõ rệt,tất cả

các lĩnh vực đều đạt tốc độ tăng trưởng cao hơn so với cùng kỳ năm trước. Giá trị gia tăng
ngành công nghiệp & xây dựng đạt cao I trong các ngành kinh tế cấp 1, tăng 7,7%; tiếp
đến là dịch vụ tăng 7,52%; khu vực nông, lâm và thủy sản tăng năm nay tăng 2,78%
Bước vào năm 2011, tình hình trong nước và quốc tế đã xuất hiện những khó khăn,
thách thức mới. Kinh tế thế giới có những diễn biến phức tạp: Tăng trưởng kinh tế chậm
lại; giá lương thực, thực phẩm, dầu thô và nguyên vật liệu cơ bản trên thị trường quốc tế
tiếp tục tăng cao; thị trường chứng khốn sụt giảm mạnh; nợ cơng châu Âu lan rộng; kinh
tế Nhật Bản trì trệ sau thảm hoạ kép; lạm phát toàn cầu và các nước trong khu vực tăng
cao; bất ổn chính trị ở Trung Đơng, châu Phi, tình hình căng thẳng ở Biển Đơng tăng lên.
Trong nước, nền kinh tế tiếp tục phải đối mặt với những khó khăn, thách thức lớn hơn so
với dự báo cuối năm 2010. Tăng trưởng kinh tế (GDP) có xu hướng chậm lại
Tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) 6 tháng đầu năm 2011 ước đạt 5,57%, mặc dù thấp
hơn tốc độ tăng 6 tháng đầu năm 2010 và thấp hơn chỉ tiêu cả năm 2011 đã được Quốc hội
thông qua nhưng đây là một nỗ lực rất lớn của cả nước trong bối cảnh cịn nhiều khó khăn.
Các ngành kinh tế công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ, du lịch tiếp tục đà tăng trưởng ;
trong đó sản xuất công nghiệp đạt tốc độ tăng trưởng cao hơn chỉ tiêu kế hoạch năm 2011;
tổng mức bán lẻ hàng hoá và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng khoảng 22,6% so với cùng
kỳ năm 2010.
1.1.2. Đầu tư
Kinh tế phục hồi là một nguyên nhân quan trọng trong việc thúc đẩy đầu tư phát triển.
Nguồn vốn đầu tư toàn xã hội năm 2010 đã đạt được những kết quả tích cực. Ước tính
6


tổng đầu tư toàn xã hội năm 2010 đạt 800 nghìn tỷ đồng, tăng 12,9% so với năm 2009 và
bằng 41% GDP. Trong đó, nguồn vốn đầu tư của tư nhân và của dân cư dẫn đầu bằng
31,2% vốn đầu tư toàn xã hội, nguồn vốn đầu tư nhà nước (gồm đầu tư từ ngân sách nhà
nước, nguồn trái phiếu Chính phủ, nguồn tín dụng đầu tư theo kế hoạch nhà nước và nguồn
đầu tư của các doanh nghiệp nhà nước) bằng 22,5%, tăng 4,7% so với năm 2009. Những
kết quả này cho thấy các nguồn lực trong nước được huy động tích cực hơn.

Về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), cả nước thu hút được hơn 833 dự án mới
với tổng số vốn đăng ký đạt trên 13,3 tỷ USD, bằng 60% so với cùng kỳ năm 2009, trong
đó vốn FDI thực hiện năm 2010 là 11 tỷ USD, tăng 11% so với năm 2009. Mặc dù vốn
FDI đăng ký có thấp hơn nhiều so với năm 2009 nhưng tỷ lệ vốn thực hiện trên vốn đăng
ký lại cao hơn nhiều. Đây có thể được coi là điểm sáng trong thu hút FDI năm 2010. Điều
này cũng cho thấy sự cam kết lâu dài các nhà đầu tư nước ngoài ở thị trường Việt Nam.
Sáu tháng đầu năm 2011, cả nước có 313 dự án FDI mới được cấp giấy chứng nhận
đầu tư với tổng vốn đăng ký 3,52 tỷ USD, bằng 42,7% so cùng kỳ năm 2010. Có 101 lượt
dự án FDI đăng ký tăng vốn đầu tư với tổng vốn đăng ký tăng thêm là 1,16 tỷ USD, tăng
49,5% so cùng kỳ năm 2010. Tính chung cả cấp mới và tăng vốn, trong năm tháng đầu
năm, các nhà đầu tư nước ngoài đã đăng ký đầu tư vào Việt Nam 4,68 tỷ USD, bằng 51,9%
so cùng kỳ năm 2010. Lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu về thu hút FDI với
151 dự án đầu tư đăng ký mới, tổng số vốn cấp mới và tăng thêm là 2,73 tỷ USD, chiếm
58,4% tổng vốn đầu tư đăng ký từ đầu năm đến nay.
Đầu tư phát triển toàn xã hội tiếp tục được duy trì, nhất là đầu tư cho giảm nghèo, nơng
nghiệp, nơng dân, nông thôn. Ước 6 tháng đầu năm 2011, tổng vốn đầu tư phát triển đạt
409,7 nghìn tỷ đồng, bằng 38,3% GDP. Đây là kết quả của sự nỗ lực, cố gắng lớn trong bối
cảnh diễn biến tình hình kinh tế vĩ mô thế giới và trong nước không thuận.
1.1.3. Lạm phát và giá cả
Năm 2010 lạm phát có những diễn biến phức tạp. Từ đầu năm đến cuối tháng 8 chỉ số
giá tiêu dùng diễn biến theo chiều hướng ổn định ở mức tương đối thấp, trừ hai tháng đầu
năm CPI ở mức cao do ảnh hưởng bởi những tháng Tết. Tuy nhiên, lạm phát đã thực sự trở
thành mối lo ngại từ tháng 9 khi CPI tăng bắt đầu xu hướng tăng cao. Đến hết tháng 12, chỉ

7


số giá tiêu dùng đã tăng tới gần 12% (11,75%) và mục tiêu kiềm chế lạm phát cả năm dưới
8% mà Quốc hội đề ra đã không thực hiện được.

Diễn biến giá tiêu dùng trong năm 2010. Số liệu: Tổng cục Thống kê
Tính chung trong cả năm 2010, giáo dục là nhóm tăng giá mạnh nhất trong rổ hàng hóa
tính CPI (gần 20%). Tiếp đó là hàng ăn (16,18%) và nhà ở - vật liệu xây dựng (15,74%).
Bưu chính viễn thơng là nhóm duy nhất giảm giá với mức giảm gần 6% trong năm 2010.
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 6.2011
tăng 1,09% so với tháng 5, nâng tổng mức lạm phát nửa đầu năm 2011 lên 13,29%
Đây được xem là mức tăng CPI thấp nhất trong 6 tháng đầu năm 2011. Tuy nhiên, nếu
so bình quân cùng kỳ CPI 6 tháng đầu năm 2010, chỉ số này đã tăng đến 16,03% và tăng
đến 20,82% so với tháng 6.2010.
Trong nhóm rổ hàng hóa để tính CPI, có đến 10/11 nhóm tăng nhẹ từ 0,25-1,79%, trừ
nhóm bưu chính viễn thơng giảm 0,01%.
Tăng giá mạnh nhất trong rổ hàng hóa tính CPI của tháng 6 là nhóm hàng ăn và dịch vụ
ăn uống với mức tăng 1,79%. Trong nhóm hàng nói trên, các mặt hàng thực phẩm đạt mức
tăng cao nhất 2,47%, xếp kế tiếp là các loại ăn uống ngoài gia đình với mức tăng 1,16%.
Các nhóm cịn lại như: thiết bị và đồ dùng gia đình, may mặc, vật liệu xây dựng, giáo dục,
giao thơng có mức tăng dao động từ 0,33 đến 0,86%.
1.1.4. Lãi suất

8


Năm 2010, lãi suất ngân hàng thị trường tiền tệ chứng kiến cuộc đua lãi suất công khai
và lãi suất đã được đẩy lên cao kỷ lục,vào những tháng cuối năm lãi suất huy động tiền gửi
ở mức 14-16%, Lãi suất cho vay ở mức 19-20%.Cuộc chiến lãi suất đã gây khơng ít trở
ngại cho sản xuất kinh doanh của các doan nghiệp.Sau sự cố Techcombank với mức lãi
suất huy động đến 18%,NHNN đã quy định mức trần lãi suất huy động không được vượt
quá 14% bao gồm cả các khoản khuyến mãi.Tuy nhiên đây chỉ là biện pháp can thiệp hành
chính và khơng chắc các ngân hàng tn thủ nghiệm ngặt quy định này
Trong 6 tháng đầu năm 2011, thị trường tiền tệ có nhiều biến động. Bên cạnh lãi suất
huy động thì lãi suất cho vay cũng diễn biến phức tạp. Mức trần theo qui định của NHNN

là 14% /năm đối với VNĐ nhưng các nhà băng vẫn “đi đêm” huy động với mức trượt từ +2- +-5% để đảm bảo thanh khoản. Lãi suất cao nhất 6 tháng đầu năm 2010 là 9.11%, trong
khi đó cao nhất năm 2011 so với cùng kỳ là 13,34%. Lãi suất cao năm 2011 tập trung vào
khu vực ngắn hạn, gửi qua đêm, gửi tuần, gửi không kỳ hạn. Dưới đây là lãi suất huy động
đồng nội tệ của Việt Nam và các quốc gia khác trong 6 tháng đầu năm 2011.
NHNN đã 4 lần nâng lãi suất tái cấp vốn từ 9 lên đến 14%/ năm, 3 lần nâng lãi suất tái
chiết khấu từ 7% lên 13%/năm trong 6 tháng đầu năm 2011, 7 lần điều chỉnh lãi suất thị
trường mở OMO từ 10% hồi đầu năm lên khoảng 15% trong 5 tháng nhằm rút bớt lượng
tiền trong lưu thông.

9


Hàng loạt động thái trên và các ngân hàng cải thiện thanh khoản cùng với sự hạ nhiệt
của CPI đã giúp cho lãi suất trong đầu tháng 7 giảm xuống. Tuy nhiên theo các chuyên gia
kinh tế thì trong bối cảnh từ nay đến cuối năm lãi suất huy động khó có thể giảm sâu
1.1.5. Tỷ giá hối đối
Trong nhiều năm trở lại đây, Ngân hàng nhà nước (NHNN) kiên trì chính sách ổn định
đồng tiền Việt Nam so với đồng đô la Mỹ. Diễn biến tỷ giá trong năm 2010 là khá phức
tạp. Mặc dù NHNN đã điều chỉnh nâng tỷ giá liên ngân hàng hai lần vào tháng 2 và tháng
10, khoảng cách giữa tỷ giá chính thức và tỷ giá trên thị trường tự do luôn ở mức cao. Tỷ
giá chính thức có thời điểm thấp hơn tỷ giá trên thị trường tự do tới 10%. Đến cuối tháng
11 năm 2010, tỷ giá trên thị trường tự do đã đạt mức 21.500 đồng/USD.
Sau các hành động quyết liệt của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), áp lực tỷ giá hối đoái
đã giảm mạnh sau giai đoạn căng thẳng 2 tháng đầu năm 2011. Cụ thể, tỷ giá thị trường tự
do sau khi lập đỉnh 22.500 VND/USD vào ngày 21/2 đã liên tục giảm và xoay quanh tỷ giá
chính thức với mức chênh lệch rất nhỏ (± 0,5%).
Những ngày cuối tháng 6/2011,diễn biến trên thị trường ngoại tệ càng phức tạp. Mặc dù
tỷ giá chính thức thấp, nhưng tỷ giá thực mua và thực bán tại các NHTM ở mức kịch trần,
cao nhất trong gần hai tháng qua.
Cụ thể, giá USD bán ra của Vietcombank là 20.800 VND/USD, mức cao nhất kể từ

ngày 22/4/2011 (thời điểm bắt đầu có sự sụt giảm mạnh); mức giá mua vào cũng đã lên tới
20.700 VND/USD.
Tại các NHTM khác, giá USD mua vào - bán ra phổ biến là 20.700 - 20.800 VND/USD.
Đây cũng là lần đầu tiên sau khoảng một tháng qua, tỷ giá của các NHTM cao hơn tỷ giá
bình quân liên ngân hàng.
Trong khi đó, tỷ giá USD/VND liên ngân hàng do NHNN công bố tiếp tục đứng yên ở mức
20.618 VND/USD; tỷ giá của Sở giao dịch NHNN cũng đứng yên ở 20.600 VND/USD
mua vào và 20.824 VND/USD giá bán ra,sau đó tỷ giá lại giảm trở lại vào ngày 21/6.Tuy
nhiên, theo các chuyên gia ngân hàng, tỷ giá hối đối ổn định hiện nay khơng mang tính
bền vững và có nhiều nguy cơ bùng phát căng thẳng vào cuối năm
1.1.6. Cán cân thanh toán
Nếu như năm 2009, cán cân thanh toán tổng thể thâm hụt 8,8 tỷ USD, thì năm 2010 đã
có sự cải thiện đáng kể. Phần thâm hụt cán cân tài khoản vãng lai năm 2010 trên thực tế có
10


thể được bù đắp hoàn toàn bởi thặng dư trong cán cân tài khoản vốn. Tuy nhiên, cán cân
thanh toán tổng thể năm 2010 thâm hụt 3,07 tỉ đô la, trong đó lỗi và sai sót 4,36 tỉ đơ la,
được các tổ chức tài chính đánh giá chủ yếu do nhập lậu vàng dẫn đến việc khơng kiểm
sốt được dịng tiền qua các kênh chính thức.
NHNN dự báo cán cân thanh tốn tổng thể năm 2011 có khả năng thặng dư từ 2,5 tỉ đô
la đến 4,5 tỉ đô la, do cán cân thương mại đã bớt thâm hụt, dự trữ ngoại hối tăng lên và giá
trị của đồng Việt Nam được củng cố.
Theo NHNN, các tín hiệu đáng chú ý dẫn đến nhận định này là thời gian qua cán cân
thương mại được cải thiện đáng kể, từ chỗ nhập siêu khoảng 16% xuất khẩu nay chỉ còn
trên 10%. Xuất khẩu, dịch vụ, du lịch, kiều hối tăng mạnh và tiếp tục duy trì chiều hướng
tăng trong những tháng cuối năm
1.2. Dự báo
 Kinh tế thế giới
Theo dự báo của các tổ chức tài chính uy tín trên thế giới cơng bố trong q 2 năm 2011

thì tình hình kinh tế thế giới đã bị đánh giá xấu đi so với dự báo của các tổ chức này hồi
đầu năm. Cụ thể thì quỹ tiền tệ thế giới (IMF) đầu năm đã dự báo nền kinh tế thế giới sẽ
tăng trưởng 4,3% trong năm nay nhưng đến tháng 8 thì IMF đã hạ tỉ lệ này xuống cịn
4,2%. Tương tự ngân hàng thế giới (WB) cũng đã hạ dự báo tăng trưởng kinh tế thế giới từ
3,3% xuống 3,2% trong năm nay do nguyên nhân của thảm họa kép xảy ra ở Nhật Bản và
bất ổn chính trị ở Trung Đông. Nền kinh tế thế giới năm 2011 gặp nhiều khó khăn và sẽ
tiếp tục đối mặt với nhiều rủi ro về lạm phát, thất nghiệp, khủng hoảng nợ cơng cũng như
bất ổn chính trị trong những tháng cuối năm.
- Lạm phát: đây vẫn là mối quan ngại nhiều nhất của thế giới, nguyên nhân chủ yếu
-

do giá dầu mỏ leo thang đẩy theo giá lương thực gia tăng.
Tăng trưởng kinh tế: Những bất ổn tài chính tại Mỹ, tăng trưởng chậm lại tại Trung
Quốc và Ấn Độ, khủng hoảng nợ công tại châu Âu, kinh tế chững lại tại Nhật Bản
và bất ổn chính trị tại Trung Đơng-Bắc Phi... sẽ tiếp tục đe dọa đà phục hồi của nền
kinh tế toàn cầu. Tuy nhiên theo dự báo của IMF và WB thì tốc độ tăng trưởng của
kinh tế thế giới năm 2012 vẫn sẽ tăng cao hơn so với năm 2011 (WB dự báo tăng
3,6%).
11


-

Vốn FDI: Triển vọng dịng vốn FDI tồn cầu theo đà hồi phục của kinh tế thế giới
tiếp tục được cải thiện đáng kể trong năm 2012. Theo WB, giá trị tính theo USD
của dịng vốn FDI vào các nước đang phát triển dự báo tăng đến năm 2012 sẽ đạt
604 tỉ USD, gần bằng mức cao trước khủng hoảng tài chính (615 tỉ USD năm

2008).
 Kinh tế Việt Nam

- Tăng trưởng kinh tế: Theo dự báo của ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) thì tăng
-

trưởng Việt Nam sẽ đạt 6,1% năm 2010 và đạt 6,7% trong năm 2012.
Lạm phát: Giá điện, năng lượng tăng, giá hàng hóa tồn cầu tăng do nhu cầu tăng từ
sự hồi phục của kinh tế thế giới và các cú sốc cung do những điều kiện thời tiết khó
lường, hơn thế nữa áp lực lên tiền đồng và chính sách bảo hộ của các nước… sẽ có
thể khiến lạm phát tăng trong ngắn hạn. Do đó sau khi mức lạm phát trong 8 tháng
đầu năm lên mức 15,68% - vượt ngưỡng thấp (15%) trong mục tiêu kiềm chế lạm
phát năm nay của Chính phủ - Bộ Kế hoạch và Đầu tư dự báo lạm phát cả năm 2011
sẽ vào khoảng 17% -18%. Lạm phát năm nay khó giảm xuống do tác động từ việc
tăng giá điện lên 15,3% và tăng giá xăng dầu lên khoảng 30% trong tháng 3. Nhưng

-

theo dự báo của ADB thì trong năm 2012 lạm phát sẽ giảm xuống mức 6,8%.
Tỷ giá hối đoái: Việc nâng tỷ lệ dự trữ bắt buộc USD và hạn chế trần lãi suất huy
động USD đã mang lại sự ổn định nhất định cho tiền đồng Việt Nam. Tuy nhiên,
đây chỉ là sự ổn định tạm thời, Economist dự báo tiền đồng sẽ hạ 4,3% trong giai

-

đoạn từ năm 2011 đến năm 2015.
Vốn FDI: Sự hồi phục của dịng vốn FDI tồn cầu sẽ là yếu tố tác động tích cực tới
dịng vốn FDI vào Việt Nam. Theo đó dịng vốn FDI đổ vào Việt Nam sẽ tăng lên
mức 8,3 tỉ USD trong năm nay và 8,5 tỉ USD năm 2012. Trong đó sẽ có một lượng

vốn FDI tăng thêm đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
Tuy nhiên việc thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, tăng lãi suất liên ngân hàng nhằm
kiềm chế lạm phát trong năm 2011 cũng gây khó khăn nhất định cho các doanh nghiệp.

Trong năm 2012 mục tiêu kiềm chế lạm phát vẫn được Chính phủ đặt lên hàng đầu do đó
chính sách tiền tệ chặt chẽ sẽ tiếp tục được thực hiện có thể ảnh hưởng làm gia tăng lãi suất
gây tác động tiêu cực đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

2. Phân tích ngành
12


2.1. Tác động của các yếu tố vĩ mô đến ngành
2.1.1. Lãi suất
Hiện nay, lãi suất cơ bản ở các ngân hàng tại Việt Nam là 9%, tiền gửi ngắn hạn vào
khoảng 14% / năm, lãi suất cho vay cao nhất là khoảng 19%/ năm. Tuy nhiên, các ngân
hàng làm mọi cách để lãi suất thực lên rất cao, tiền gửi thì lên khoảng 18%, có ngân hàng
lên tới 19%, cho vay thì lên tới 22%.
Lãi suất ở Việt Nam hiện tại cao hơn nhiều so với các nước trên thế giới, như ở Mỹ lãi suất
cơ bản chỉ 0%- 0,25%, Trung Quốc lãi suất cho vay hiện nay là 6,56% / năm, Thái Lan lãi
suất cơ bản 3,5% / năm ….
- Lãi suất cao làm giảm dòng tiền đầu tư vào thị trường bất động sản
Lãi suất ngân hàng cao thì các nhà đầu tư sẽ đem tiền gửi vào ngân hàng để kiếm lợi
nhuận, ngân hàng cũng là nơi trú ẩn an toàn của các nhà đầu tư. Mặt khác, lãi suất cao
như hiện nay thì những khách hàng mượn tiền để mua nhà sẽ khơng có khả năng trả nợ.
Hiện thị trường có đến 60-70% dự án bị đình trệ, rơi vào trạng thái chờ hoặc kéo giãn
tiến độ, lãi suất lại cao. Điều này làm cho việc tiêu thụ sản phẩm bị ách tắc, dòng vốn
của doanh nghiệp bị đình trệ, khả năng các doanh nghiệp bất động sản thoái vốn là rất
lớn.
Dấu hiêu rõ nhất là trong những ngày qua, lãi suất cho vay có phần hạ nhiệt, Ngân hàng
Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) hôm 5-9, và ngày 12-9, Ngân hàng Nông nghiệp
và Phát triển Nông thôn Việt Nam công bố hạ lãi suất cho vay xuống 17-19%, một
trong các tín hiệu lạc quan từ chính sách vĩ mơ đã ngay lập tức làm cho thị trường nhà
đất dần hồi sinh, theo một số sàn giao dịch BĐS, lượng giao dịch thành công đã tăng

20% ở một số phân khúc so với tháng trước.
Từ đầu quý 2/2011, do thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất trong đó có bất
động sản, lãi suất cho vay đối với lĩnh vực này lên tới 26%/năm, trong khi lãi suất huy
động đối với các khoản tiền lớn đạt 18-19%/năm. Nếu như CPI khơng nhanh chóng hạ
nhiệt, khả năng tăng dự trữ bắt buộc của NHNN sẽ là rất lớn. Khi đó, lĩnh vực bất động
sản sẽ chịu ảnh hưởng sâu rộng hơn.
- Lãi suất tác động tới lạm phát, lạm phát tác động tới bất động sản
Lãi suất cao có khả năng tạo ra lạm phát chi phí đẩy. Trong các doanh nghiệp nguồn
vốn chủ yếu là từ việc đi vay, nên khi lãi suất tăng cao chi phí sản xuất sẽ tăng theo,

13


thiếu hàng hóa dẫn tới giá thành sản phẩm tăng → tác động, tạo lạm phát và lạm phát
ảnh hưởng của lạm phát tới bất động sản đã được trình bày ở phần sau.
2.1.2. Vốn đầu tư nước ngoài
Thị trường bất động sản Việt Nam được hầu hết các chuyên gia nhận định là một thị
trường tiềm năng để phát triển.Sau một thời gian dài đóng băng kể từ năm 2008 đến
nay,thị trường này này đang chờ một làn gió mới để bừng tỉnh và có khả năng hứa hẹn
nhiều bất ngờ mới
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, ở các nước phát triển, nếu đầu tư
vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1USD sẽ thúc đẩy các ngành có liên quan của nền kinh tế phát
triển từ 1,5-2 USD, nếu xây dựng 1m2 nhà ở cần từ 17-25 công lao động, chưa kể lao động
sản xuất các loại vật liệu xây dựng. Rồi mỗi một khối nhà chung cư khi đưa vào sử dụng sẽ
tạo thêm trung bình 10 chỗ làm việc mới cho cơng tác quản lý vận hành… (theo nguồn
www.dantri.com.vn )
Điều đó cho thấy những biến động của thị trường BĐS đóng vai trị khá quan trọng và
sẽ tác động lên nhiều thị trường khác.Đặc biệt đối với thị trường tài chính tiền tệ,có quan
hệ tương hỗ khá mạnh đối với thị trường này
Nhìn lại lịch sử dòng vốn FDI đổ vào thị trường Việt Nam trong thời gian qua

Theo con số thống kê của Quỹ đầu tư VinaCapital từ năm 2000 – 2010, tổng vốn FDI
đăng ký vào Việt Nam là 170 tỷ USD, vốn giải ngân được 61 tỷ USD, với tổng số dự án
10.591 dự án. FDI vào bất động sản luôn là lĩnh vực quan trọng và chiếm tỷ lệ lớn trong
14


một vài năm gần đây, đứng thứ 2 sau ngành công nghiệp chế biến chiếm khoảng 25% tổng
vốn FDI.
Theo thống kê,đỉnh điểm vốn FDI vào lĩnh vực BĐS(vào năm 2008) lên tới 23,6 tỷ
USD. Năm 2010, BĐS cũng trở thành lĩnh vực thu hút nhiều vốn FDI nhất với giá trị 6,84
tỷ USD.Nhưng theo báo cáo của Cục đầu tư nước ngồi (Bộ KHĐT), 6 tháng đầu năm
2011, dịng vốn FDI vào BĐS đã suy giảm mạnh và chỉ còn 305 triệu USD. Đây là mức
thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Dấu hiệu suy giảm FDI đã gây lo ngại về triển vọng kinh
tế của Việt nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng vì hiện nay, kinh tế Việt
Nam vẫn đang phụ thuộc khá nhiều vào luồng vốn đầu tư từ bên ngoài khi tỷ lệ tiết kiệm
nội địa luôn thấp hơn đầu tư trong nhiều năm
Thời gian qua, chúng ta đã chứng kiến sự phụ thuộc lớn của thị trường BĐS vào những
động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Việc huy động vốn cho thị trường BĐS đang tồn
tại những bất cập, đó là lãi suất cho vay ở nước ta vào loại cao nhất thế giới hiện nay. Một
khía cạnh khác cũng đang phản ánh những tác động khi thị trường BĐS bị siết chặt tín
dụng. Một trong những kênh huy động vốn được các doanh nghiệp BĐS trông chờ là cổ
phiếu thì hiện thị trường này đang phải chịu tác động trực tiếp của nhiều chính sách vĩ mơ.
Nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không ổn định, lạm phát ln đứng trước nguy cơ vượt
ngưỡng cho phép thì khó có thể tạo dựng được một thị trường BĐS phát triển bền vững.
Mặc dù được đánh giá có nhiều tiềm năng trong lĩnh vực bất động sản nhưng các nhà đầu
tư ngoại vẫn đang rất thận trọng đầu tư và ở thời điểm hiện tại thì các nhà đầu tư ngoại mới
chỉ dừng lại ở mức thăm dò và để ý
2.1.3. Lạm phát :
Lạm phát tăng cao sẽ tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến lĩnh vực Bất động sản

• Lạm phát làm tăng chi phí đầu vào
Tính tới thời điểm này, chỉ số giá tiêu dùng CPI tháng 8 tăng 0,93% so với tháng trước
và tăng 15,68% so với tháng 12/2010.
Các số liệu được công bố trước đó cũng chỉ ra rằng CPI của Việt Nam hiện đang dẫn
đầu châu Á, khiến nguồn vốn vào thị trường cũng bị hạn chế.
Giá xăng dầu và điện tăng (giá xăng dầu tăng 61,8%, sắt thép tăng 29,8%) sẽ tác động
trực tiếp đến các mặt hàng thiết yếu của nền kinh tế và tác động trực tiếp đến các chi phí
15


đầu vào của các dự án bất động sản, đặc biệt là nguyên vật liệu xây dựng phải nhập khẩu
từ nước ngồi.
Nếu giá cả đầu vào cịn tiếp tục tăng lên nữa (dự kiến tăng 15% trong năm 2011) thì chủ
đầu tư chắc chắn sẽ lỗ, mà giá bán bất động sản vẫn giữ nguyên thì may mắn lắm mới có
thể hịa vốn. Với những nhà thầu trọn gói bắt buộc phải khéo thu vén và có những kế hoạch
cụ thể thì mới hy vọng vượt qua được khó khăn và có lãi trong các dự án đầu tư.
• Lạm phát làm chậm tiến độ các dự án bất động sản và vì vậy làm giảm lượng cung
bất động sản ra thị trường
Khi giá vật tư chênh lệch lên khoảng 10% thì bắt buộc nhà thầu và chủ đầu tư phải đàm
phán lại với một đơn giá thi công mới, thời gian đàm phán kéo dài có thể dẫn đến chậm
tiến độ của dự án. Khi đầu tư sản phẩm nhà trung bình, chủ đầu tư hy vọng có thể lãi từ 15
- 20% nhưng với tình hình vật liệu tăng đến 10% như hiện nay thì nhà đầu tư sẽ chỉ còn lãi
khoảng 10% (bởi hàng bán còn chậm và không bán được với giá cao nên không thể tăng
giá bán).
• Lạm phát làm lượng vốn đổ vào thị trường giảm sút, mà một trong những đặc trưng
cơ bản của thị trường bất động sản là cần vốn lớn
Lạm phát tăng cao gây áp lực buộc Nhà nước phải thực hiện chính sách tín dụng thắt
chặt (giảm hạn mức tín dụng, tăng dự trữ bắt buộc, tăng lãi suất cơ bản và lãi suất chiết
khấu…) khiến các nhà đầu tư bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, hoặc chịu lãi
suất vay cao hơn. Đầu tư vào bất động sản sẽ giảm. Điều này thể hiện rõ khi hiện nay chỉ

số giá tiêu dùng tháng 7 đã tăng 1,17% so với tháng trước và tăng 14,61% so với tháng 12
năm ngoái, tăng 22,16% so với cùng kỳ 2010. Với những diễn biến giá cả mới nhất này
cho thấy sức ép lạm phát vẫn còn gia tăng, những dấu hiệu chiều hướng giá cả vẫn chưa
được xác định. Để kiểm kiềm chế lạm phát hơn nữa, và tránh rủi ro thanh khoản cho các
ngân hàng thương mại, Ngân hàng nhà nước đã kiểm sốt tín dụng đối với bất động sản,
Ngân hàng Nhà nước vẫn đang kiểm soát các khoản cho vay với lĩnh vực “phi sản xuất” ở
mức 22% trong tháng 6 và dự kiến giảm xuống 16% trong cuối năm".

16


Lạm phát tăng, các ngân hàng thương mại buộc phải tăng lãi suất huy động vốn, khiến
việc gửi tiền vào ngân hàng hấp dẫn hơn, thúc đẩy dòng tiền đi vào các ngân hàng, làm
giảm tổng lượng tiền đầu tư vào thị trường bất động sản.
Hơn nữa, trong điều kiện lạm phát tăng cao, người dân có xu hướng đầu tư vào vàng và
ngoại tệ để bảo toàn vốn đầu tư, và điều này cũng khiến thu hẹp dòng đầu tư trên thị
trường bất động sản.Nếu thị trường vàng, ngoại tệ, chứng khốn lên xuống thất thường, rủi
ro lớn thì dòng vốn sẽ dồn vào bất động sản, nơi được coi là kênh đầu tư an toàn. Nhưng
giao dịch trên thị trường vẫn tiếp tục trầm lắng do tín dụng bị thắt chặt và tâm lí kì vọng
giá nhà đất tiếp tục sụt giảm nên người mua cũng không mặn mà với thị trường mà vẫn
chờ đợi giá nhà xuống thấp hơn.
• Trên thế giới
Thị trường bất động sản của hai nền kinh tế lớn nhất thế giới là Mỹ và Trung Quốc chưa
có dấu hiệu tích cực và đang ảnh hưởng tiêu cực đến hệ thống ngân hàng. Tại Mỹ, thị
trường nhà đất chưa phục hồi, giá nhà đất đã giảm tháng thứ 6 liên tiếp và chỉ cao hơn 1%
so với mức đáy trong thời kỳ suy thoái tồi tệ nhất năm 2009, khiến cho hơn 800 ngân hàng
nước này tiếp tục lâm vào tình trạng khó khăn. Còn tại Trung Quốc, kế hoạch làm dịu cơn
sốt giá nhà đất của Chính phủ nước này chưa có kết quả (giá bất động sản tăng bình quân
hơn 6%/tháng) trong khi giá trị các khoản vay dành cho bất động sản trong hai năm qua đã
lên tới 2,7 nghìn tỷ USD.

2.2. Mối quan hệ của ngành với chu kỳ kinh doanh
Đầu tư xây dựng – bất động sản là ngành có tính chu kỳ, nghĩa là ngành có biến động
cùng chiều với ngành kinh tế.
- Năm 2011 : Thị trường Bất Động Sản đóng băng
Kinh tế thế giới và Việt Nam đang bước vào thời kỳ khó khăn nghiêm trọng, khủng
hoang tài chính và kinh tế đang diễn ra. Cùng lúc thị trường vàng đang lên cơn sốt
khiến các nhà đầu tư tập trung vào mảng này. Bất động sản Việt nam cũng rơi vào tình
trạng đóng băng. Mặt khác, chính sách kiềm chế lạm phát của chính phủ cũng làm cho
ngành bất động sản thiếu vốn, gây khó khăn trong vệc đầu tư và mở rộng. Hiện tượng
đầu cơ, găm hàng theo tâm lý đám đông đã tác động lớn đến thị trường, đẩy thị trường
17


hoạt động khơng ổn định và méo mó, làm tình trạn bong bong bất động sản càng lúc
càng lớn
Dự báo cuối năm 2011, Theo các chuyên gia bất động sản, tình trạng thiếu vốn của
cả nền kinh tế do chính phủ kiềm chế lạm phát vẫn sẽ tiếp tục, đang là nguyên nhân
chính dẫn đến việc thị trường bất động sản tiếp tục khó khởi sắc trong những tháng
cuối năm 2011. Việc siết chặt tín dụng việc đương nhiên phải làm trong bối cảnh lạm
phát tăng cao, các chỉ số tiêu dùng tăng mạnh. Nguồn vốn cho thị trường bất động sản
đang bị siết lại dẫn đến nguy cơ các ngành nghề liên quan đến bất động sản cũng bị ảnh
hưởng.Thị trường BĐS cả nước trong những tháng tới đây thậm chí cịn bi quan hơn so
với những gi đang diễn ra.
- Dự báo năm 2012 :
Xu hướng phát triển kinh tế thế giới trong 10 năm trở lại đây cho thấy: Giai đoạn
phục hồi sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008 – 2009 kéo dài hơn dự đốn. Nhiều yếu
tố rủi ro còn tiềm ẩn khiến nền kinh tế thế giới mặc dù tăng trưởng cao hơn mức kỳ
vọng trong năm 2010 nhưng dự báo tốc độ tăng trưởng sẽ chỉ phục hồi trở lại vào năm
2012.

(Nguồn : IMF)
Theo đó, ta thấy Cuộc khủng hoảng tài chính bắt đầu từ nửa cuối năm 2008 kéo dài
sang năm 2009 lan rộng trên toàn thế giới đã khiến GDP toàn cầu năm 2009 giảm 5.826
tỷ USD so với năm 2008 (đây là lần đầu tiên GDP toàn cầu tăng trưởng âm trong vòng
20 năm trở lại đây), kéo tốc độ phát triển trung bình của tồn giai đoạn đi xuống, từ
4,04%/năm cho giai đoạn 2001 đến 2007, xuống còn 3,2% cho cả giai đoạn 2001-2010.
Trong năm 2010, ước tính kinh tế thế giới đã bước đầu phục hồi với tốc độ tăng trưởng
18


là 4,8% tuy nhiên tốc độ tăng trưởng này được dự báo sẽ giảm xuống 4,2% trong năm
2011 và tăng trở lại vào năm 2012 (IMF).
Theo dự đoán của nhiều nhà chuyên gia, nền kinh tế Việt Nam dự báo trong năm
2012 cũng sẽ dễn biến ổn định và tăng nhẹ, làm tiền đề để ngành bất động sản sẽ ấm
dần lên.

Nền kinh tế Việt Nam sẽ ổn định vào quý 4/2011 khi lạm phát giảm, chính sách tiền
tệ sẽ được nới lỏng, kinh tế tăng trưởng khả quan hơn thì đầu tư bất động sản được xem
là có hiệu quả cao hơn và ít rủi ro hơn so với các thị trường khác như vàng, chứng
khoán…, Dự kiến, đầu quý I/2012, sức tiêu thụ của thị trường sẽ tốt hơn. Tuy nhiên, thị
trường sẽ không quá náo nhiệt mà chỉ được cải thiện dần trong những năm tới, dự báo
một kỳ tăng trưởng mới khi nền kinh tế thực sự hồi phục.
Tuy nhiên, vẫn có một số chuyên gia khác lại cho rằng nền kinh tế vẫn sẽ tiếp tục
khơng kiềm chế nổi lạm phát, chính sách tiền tệ vẫn thắt chặt, nguồn cung vốn cho nền
kinh tế bị hạn chế, ngành bất động sản tiếp tục đóng băng và ảm đạm. các dự án bị đình
trệ, các doanh nghiệp gặp khó khăn trầm trọng, kéo dài, có thể dẫn đến phá sản.Điều đó
tùy thuộc vào góc nhìn và đánh giá của từng nhà kinh tế.
2.3. Chu kỳ ngành
2.3.1. Doanh thu và lợi nhuận
19

Thị trường bất động sản khó khăn, tín dụng bị thắt chặt, lạm phát và lãi suất cao, khiến thị
trường bất động sản đóng băng nên các doanh nghiệp trong lĩnh vực này buộc phải hạ mục
tiêu kế hoạch sản xuất kinh doanh năm 2011. Dẫn tới theo đó,trong 6 tháng đầu năm, hầu
hết các công ty bất động sản có kết quả kinh doanh đều tăng trưởng âm so với cùng kỳ,
một số doanh nghiệp còn lỗ trong kỳ này.
a. Tình hình một hoạt động và xu hướng hạ mục tiêu kế hoạch sản xuất của một số
doanh nghiệp bds trong năm 2011
Các chỉ tiêu đạt được CTCP tập đồn Hà Đơ(HDG)

CTCP Xây lắp và địa ốc

6 tháng đầu 2011

Vũng Tàu (VRC)

Doanh thu

hơn 116 tỷ đồng, so với cùng kỳ giảm gần 47 tỷ đồng, bằng 16% kế

Lợi nhuận sau thuế

71%,
hoạch năm 2011
đạt hơn 27,5 tỷ đồng, giảm 81% so 15,4 tỷ đồng và hoàn thành

với 6 tháng đầu năm 2010
19% kế hoạch lợi nhuận
Điều chỉnh giảm kế công ty đã điều chỉnh kế hoạch doanh điều chỉnh giảm kế hoạch

hoạch

thu năm 2011 từ 1200 tỷ đồng xuống kinh doanh năm 2011 còn
730 tỷ đồng, giảm 39% so với trước doanh thu đạt 153 tỷ đồng,
đó. Đồng thời, lợi nhuận sau thuế lợi nhuận sau thuế đạt trên
cũng được điều chỉnh giảm xuống 33,7 tỷ đồng, giảm lần lượt
136 tỷ đồng, giảm 159 tỷ đồng (tương 46% và 59%

đương giảm 54%).
Ngoài ra,CTCP đầu tư và xây dựng HUD3 (HU3) cịn thơng qua điều chỉnh giảm chỉ tiêu
tổng giá trị sản xuất kinh doanh tư 1.163 tỷ đồng xuống 755 tỷ đồng, vốn đầu tư chỉ còn
221 tỷ đồng, giảm 64% so với chỉ tiêu đầu năm. Theo đó, doanh thu giảm 275 tỷ đồng
( 20%) xuống còn 725 tỷ đồng. Lợi nhuận trước thuế giảm 30% so với kế hoạch cũ và mục
tiêu đạt 70 tỷ đồng
CTCP phát triển nhà Bà Rịa Vũng Tàu (HDC) cũng điều chỉnh giảm một số chỉ tiêu như
tổng giá trị sản lượng điều chỉnh đạt 650 tỷ đồng, thay vì 750 tỷ đồng như kế hoạch cũ,
giảm 13%.
b. Nhiều doanh nghiệp giảm lợi nhuận mạnh
Công ty Cổ phần (CTCP) Đầu tư địa ốc Khang An (KAC) thông báo kết quả kinh doanh
quý 1/2011 với lợi nhuận sau thuế đạt 508,9 triệu đồng, giảm đến 95% so với cùng kỳ năm
trước.
20


Đây không phải là trường hợp cá biệt, CTCP Vạn Phát Hưng (VPH) cũng báo cáo quý
1/2011 đạt doanh thu tương đương quý 1/2010 nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 2,8 tỉ
đồng, giảm 86%.
Danh sách các công ty bất động sản có lợi nhuận giảm mạnh cịn khá dài như CTCP đầu tư
Căn nhà Mơ ước (DRH), CTCP địa ốc Sài Gịn Thương tín (SCR),…
-> Thị trường bất động sản vẫn đang tiếp tục trong trạng thái “ngủ đông” khiến nhiều

doanh nghiệp bị sụt giảm mạnh về doanh thu và lợi nhuận.
2.3.2. Chi phí
Chi phí đầu vào tăng do lạm phát cao, Doanh nghiệp bds lại thiếu vốn do các chính sách
vĩ mơ khơng mang tinh hỗ trợ cho ngành này. Ngoài ra, đặc điểm riêng của ngành BĐS
thường có chỉ tiêu hàng tồn kho lớn vì chủ yếu là chi phí sản phẩm xây dựng dở dang,
trong đó bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất, chi phí thiết kế xây dựng.Trong điều kiện
thị trường kém thanh khoản hiện nay thì hầu hết các doanh nghiệp bất động sản chọn cách
bán đến đâu xây đến đó được hầu hết các công ty bds lựa chọn để giảm bớt chi phí và
khơng bị động về nguồn vốn
2.3.3. Rủi ro
Thị trường bất động sản năm 2011 đang chứa đựng quá nhiều rủi ro khi nguồn cung
nhiều,thiếu vốn, sức cầu hạn chế và thanh khoản chậm.
2.3.4. Mức độ cạnh tranh
Mức độ cạnh tranh trong ngành cao vì ở thời điểm hiện tai,nguồn cung nhiều hơn cầu
nên các doanh nghiệp ra sức níu kéo khách hàng về phía mình với nhiều hình thức đa dạng
khác nhau
Cơng ty Vạn Phát Hưng đang áp dụng chính sách giảm giá 2% cho khách hàng mua căn
hộ B1 tại dự án La Casa theo hình thức nhóm mua như các website bán hàng theo hình
thức mua chung mới xuất hiện tại Việt Nam.
Từ giữa tháng 6, Cơng ty Phát Đạt đã đưa ra chương trình thanh toán cho khách hàng
mua căn hộ EverRich 2 lên đến 48 tháng với số tiền thanh toán từ tháng thứ 2 trở đi chỉ
khoảng 40 triệu đồng. Việc này nhằm làm giảm gánh nặng thanh toán cho khách hàng so
với trước đây.
Tuy nhiên, tâm lý nhiều nhà đầu tư hiện nay vẫn chờ giá BĐS giảm tiếp mới mua
vào,do đó lại càng gây khó khăn nhiều hơn cho các doanh nghiệp này đặc biệt là khả năng
21


luân chuyển nguồn vốn bị hạn chế trong điều kiện nguồn vốn đầu vào tiếp cận với bất
động sản lại hết sức hạn chế bởi các chính sách tiền tệ,vĩ mô

-> Tuy rằng tất cả những yếu tố trên, không hỗ trợ tốt cho những doanh nghiệp bất động
sản với doanh thu và lợi nhuận thấp, mức độ cạnh tranh cao, nhưng bất động sản được các
nhà chuyên gia kỳ vọng tỷ lệ lợi nhuận 30 - 40% trên vốn sau 2 - 3 năm nữa nên có thể
thấy, bất động sản vẫn cịn có khả năng phát triển -> ngành bất động sản đang ở giai đoạn
chuyển giao từ 3 sang 4.
2.4. Mơ hình 5 nhân tố (5-Forces) (trong file dàn bài mơ hình 5-force)
2.4.1. Áp lực cạnh tranh tiềm tàng
• Tính kinh tế theo quy mơ:
Đối với cơng ty bất động sản, thì khi xây dựng, thực hiện dự án càng lớn thì càng
-

tiết kiệm được nhiều chi phí như:
Mua nguyên vật liệu và phụ tùng ( xi măng, sắt thép, gạch…) với khối lượng lớn

-

nhờ thì sẽ được hưởng chiết khấu cao hơn.
Hiệu quả của công suất lớn đối với nhiều loại thiết bị đầu tư ( các loại máy móc sử
dụng trong lúc thi cơng ( máy trộn nguyên vật liệu, ròng rọc, dàn giáo…) cả chi phí

-

khởi động và vận hành máy móc đều giảm khi thực hiện với quy mơ lớn.
Hiệu quả tài chính : cơng ty lớn có điều kiện huy động vốn với điều kiện thuận lợi
(lãi suất, chi phí đi vay thấp hơn, có khả năng thỏa thuận với ngân hàng và được sự

-

giúp đỡ của nhà nước)
Hiệu quả marketing thu được từ việc sử dụng phương tiện quảng cáo đại chúng vì

-

khi quy mơ tăng lên cao thì chi phí dành cho marketing phân bổ cũng sẽ giảm xuống
Mật độ sử dụng lực lượng nhân công ( kiến trúc sư, thợ xây….) lớn hơn, do đó tiết
kiệm chi phí th nhân công do công việc của công ty nhiều nên sẽ tránh được thực
trạng là vẫn phải trả lương cho nhân viên nhưng nhân viên khơng có việc làm.
→ Quy mơ càng lớn thì tính kinh tế và hiệu quả kinh doanh của công ty trong lĩnh
vực bất động sản càng cao.

• Tính khác biệt của sản phẩm cơng ty so với công ty khác
Trên cơ sở điều tra, khảo sát thị trường và tìm hiểu nhu cầu khách hàng thì mỗi
cơng ty sẽ tiến hành nghiên cứu, phát triển những mơ hình thiết kế phù hợp với đặc
trưng của từng khu đô thị, từng nhu cầu từng thị phần. Mỗi dự án khu đô thị khác

22


nhau sẽ hướng đến những đối tượng khách hàng mục tiêu khác nhau. Vì vậy kiến
trúc của các căn hộ, biệt thự, mỗi khu đô thị sẽ mang những dáng vẻ khác biệt.
→ Mỗi công ty bất động sản khác nhau sẽ có các đội ngũ kiến trúc sư trong nước
cũng như hợp tác với nước ngoài là khác nhau. Cho nên, sản phẩm của các công ty
khác nhau tạo ra là hoàn toàn khác nhau, về ý tưởng kiến trúc,sản phẩm nội thất, giá
thành….
• Lợi thế nhờ phí tổn tuyệt đối
- Lợi thế về việc thực hiện chuẩn chất lượng: bất cứ sản phẩm nào thì đều được
khách hàng chú ý tới chất lượng hàng đầu. Vì vậy, cơng ty nào có tiêu chuẩn chất
lượng rõ ràng, phù hợp với tiêu chuẩn trong nước và tiêu chuẩn quốc tế sẽ được
-

khách hàng tin cậy sử dụng hơn.
Lợi thế do kiểm sốt được các yếu đầu vào.
Chi phí của nguồn đầu vào của công ty bất động sản chủ yếu là tiền đền bù, hỗ
trợ giải phóng mặt bằng cho người dân, giá trị các hợp đồng ký kết với nhà thầu,
với đối tác về tư vấn và thi công các cơng trình xây dựng trong dự án. Các khoản
tiền đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng được xác định dựa trên khung giá đất theo
quy định của Uỷ ban nhân dân địa phương nơi có các dự án, tuỳ theo từng khu vực
của mỗi dự án đầu tư mà chi phí đền bù là khác nhau. Nhìn chung chi phí đền bù
khá ổn định và khơng có ảnh hưởng đến các khoản đầu tư.
Chi phí xây dựng chịu nhiều ảnh hưởng bởi sự biến động giá cả vật liệu xây
dựng như sắt, thép, đá, ximăng, cát, sỏi... Khi giá cả vật liệu xây dựng tăng đột
biến sẽ tác động đến giá các yếu tố đầu vào của Công ty, đẩy chi phí lên cao đối với
những hợp đồng thi cơng dài hạn đã ký, điều này có thể gây ảnh hưởng đến lợi
nhuận của Công ty. Tuy nhiên, để hạn chế ảnh hưởng này, các công ty bất động
sản có thể phát triển mạng lưới các đối tác cung ứng truyền thống. Đồng thời, chủ
động trong việc xác định sớm thời điểm phát sinh nhu cầu nguyên vật liệu để xây
dựng dự tốn khối lượng cơng trình chính xác; dự phòng các khoản phát sinh (bao
gồm cả giá) để đảm bảo hiệu quả của dự án đầu tư.
→ Đối với cơng ty bất động sản thì vật liệu xây dựng và tiêu chuẩn chất lượng là
rất quan trọng. Khi công ty luôn biết chắc được nguyên vật liệu mình lấy ở đâu, giá
cả như thế nào, khi tăng giá sẽ được báo trước thì lượng vốn lưu động của họ sẽ ổn

23


định, khơng sợ bất ngờ thiếu vốn vì giá ngun vật liệu tăng hoặc khơng có nguồn
cung ngun vật liệu khi cần.
• Vốn lưu động
Lượng vốn lưu động = tài sản ngắn hạn – nợ ngắn hạn = Các khoản phải thu ngắn
hạn (mã 130)+ Hàng tồn kho (mã 140) + Tài sản ngắn hạn khác (mã 150) – (Nợ ngắn

hạn (mã 310) - Vay và nợ ngắn hạn (mã 311)
- Công ty SUDICO – JSJ, vốn thị trường 3,170 tỷ VND
Lượng vốn lưu động của công ty SUDICO năm 2010 = 31,303,880,193.
- Vốn lưu động của một số công ty cùng ngành, tương đồng điều kiện vốn.
+ Công ty cổ phần Cường Quốc Gia Lai - QCQ , vốn thị trường 2,977 tỷ VND
Lượng vốn lưu động năm 2010 của công ty = 2,249,628,444,305.
+ Công ty Phát triển hạ tầng kỹ thuật – IJC, vốn thị trường 2,742 tỷ VND.
Lượng vốn lưu động của công ty năm 2010 = 2,047,281,117,204
+ Công ty phát triển bất động sản Phát Đạt – PDR, vốn thị trường 3,268 tỷ VND
Lượng vốn lưu động của công ty năm 2010 = 2,849,124,113,843.
Vốn lưu động trung bình ngành = (31,303,880,193 + 2,249,628,444,305 +
2,047,281,117,204 + 2,047,281,117,204) /5 = 1,275,000,000,000.
→ Dựa vào các số liệu trên, nhóm định lượng, đối với cơng ty bất động sản thì vốn
lưu động trên 2000 tỷ VND là cao. Sở dĩ, vốn lưu động của công ty SUDICO trong
năm 2010 thấp hơn các công ty khác là do các dự án mà cơng ty đầu tư thì năm 2010 là
thời gian chủ yếu để hồn cơng.
• Thương hiệu
Ta có số liệu chỉ tiêu
Theo thông tin lấy từ tài liệu về công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu
cơng nghiệp Sơng Đà của cơng ty chứng khốn Thăng Long cơng bố ( số hiệu tài
liệu JSJ-10/2010.VN.pdf-TLS) thì chi phí bán hàng của các cơng ty bất động sản
chủ yếu là chi phí quảng cáo và chi phí khuyến mại, nên nhóm sử dụng chi phí
-

Marketing là chi phí bán hàng.
Công ty STUDICO trong 5 năm như sau: đơn vị tính 1.000.000đ

Năm
Doanh thu
thuần

Chi phí
Marketing

2006

2007

2008

2009

2010

336,109

708,107

314,149

1,114,884

1,016,750

510

935

1,247

737

3,410
24


Kết

quả

chỉ tiêu

-

0.15173649

0.132042191

0.39694539

0.066105532

0.33538234

%
%
9%
%
6%
Ta thấy chi phí bán hàng của cơng ty trong 5 năm luôn giữ ổn định ở mức nhỏ
khoảng 0.3% Doanh thu.

Các cơng ty trong ngành và có điều kiện vốn tương đương
+ Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai – QCQ

Năm
Doanh

2007
thu

thuần
Chi

phí

tiêu

2009

2010

13,269

72,132

328,440

717,281

612

2,261

2,449

14,929

4.612254%

Marketing
Kết quả chỉ

2008

3.134531%

0.745646%

2.081332%

+ Cơng ty Phát triển hạ tầng kỹ thuật – IJC
Năm
Doanh
thu
thuần
Chi

2007

2008

2009

2010

50,999

223,254

234,388

350,500

11,538

17,547

32,314

5.168104%

7.486305%

phí

Marketing
Kết quả chỉ
tiêu

3,828
7.50603%

9.219401%

+ Cơng ty phát triển bất động sản Phát Đạt – PDR
Năm
Doanh thu
thuần
Chi phí
Marketing
Kết quả
chỉ tiêu

2008

2009

2010

36,067

491,940

1,573,906

2,196

5,958

28,693

6.088668%

1.211123%

1.823044%

25