hãy phân tích tác động giá trị đất đai tại khu vực đô thị khi nhà nước phát triển cơ sở hạ tầng đường giao thông

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

BÀI TẬP NHÓM
Kinh Tế Đất
Chủ đề: Phân tích tác động giá trị đất đai tại khu vực đô thị khi
nhà nước phát triển cơ sở hạ tầng đường giao thơng
Thành viên nhóm 5:

Giảng viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Thanh Lân

Hà Nội, tháng 10/2022


Đề bài: Dựa vào nguyên lý của lý thuyết địa tơ, hãy phân tích tác động giá trị đất
đai tại khu vực đô thị khi nhà nước phát triển cơ sở hạ tầng đường giao thơng. Lấy
ví dụ một dự án cụ thể tại đô thị (gợi ý tại Hà Nội). Qua đó rút ra các vấn đề về
chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng. Theo anh chị, thời gian tới sửa đổi bổ sung
Luật Đất Đai 2013 cần điều chỉnh quy định gì liên quan đến vấn đề này.

BÀI LÀM
I.

TÁC ĐỘNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI KHU VỰC ĐÔ THỊ KHI
NHÀ NƯỚC PHÁT TRIỂN CƠ SỞ HẠ TẦNG

Địa tơ tuyệt đối là địa tơ vốn có của đất đai, khơng phụ thuộc vào điều kiện
vị trí đất đai, trình độ của người sử dụng, mà tùy thuộc vào vai trò của đất đai trong
mỗi hoạt động kinh tế - xã hội. Theo đó, địa tơ tuyệt đối trong mỗi hoạt động kinh
tế - xã hội sẽ khác nhau và thay đổi khi Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử
dụng đất.

Địa tơ chênh lệch 1 là phần lợi nhuận thu được từ sử dụng đất do lợi thế tự
nhiên mang lại. Sự thay đổi các yếu tố làm thay đổi giá trị địa tô chênh lệch 1
thường do xã hội mang lại như: Cải tạo, xây dựng cơ sở hạ tầng, cải thiện các điều
kiện môi trường, phát triển các hoạt động kinh tế - xã hội. (Mn có biết địa tơ td
được phân phối cho ai?)Do vậy, về nguyên tắc, lợi ích mang lại từ địa tô chênh
lệch 1 phải được phân phối chung cho xã hội - mà Nhà nước là chủ đại diện. Việc
điều tiết và phân phối địa tô chênh lệch 1 sẽ tạo ra sự cơng bằng, bình đẳng về lợi
ích giữa những người sử dụng đất.
Địa tô chênh lệch 2 là lợi ích mang lại từ đất đai nhưng do người sử dụng
biết cách đầu tư sử dụng một cách hợp lý hơn tạo ra. Giá trị cao hơn đó chính là
phần địa tơ chênh lệch 2 mang lại. Theo đó, địa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc về người
tạo ra nó, là người sử dụng đất. Chính sách phân phối địa tơ chênh lệch 2 có vai trị
khuyến khích những người người sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả hơn. Như vậy,
giá trị của mỗi mảnh đất cao hay thấp cũng như giá cả mỗi mảnh đất trên thị trường
luôn luôn phụ thuộc và thay đổi theo sự thay đổi của cả các loại địa tô trên.


⇒ Tóm lại ngun tắc điều tiết địa tơ như sau: Lợi ích mang lại từ địa tơ chênh
lệch 1 phải thuộc về Nhà nước; chủ sở hữu thửa đất; và của tồn xã hội. Địa tơ
chênh lệch 2 sẽ thuộc về người tạo ra nó là người sử dụng đất.
Tựu chung lại, để có thể vận dụng nguyên lý về địa tơ vào phân tích thì mn
phải nhớ đó là" đất đai tự nó khơng tạo ra giá trị mà chính luồng thu nhập từ
đất mang lại giá trị cho đất đai"
Trong quá trình quản lý và sử dụng, con người tác động vào đất đai làm tăng
thêm giá trị cho đất đai. Sự tác động này từ 2 phía chủ thể: Nhà nước và người sử
dụng đất. Đất đai khi nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng giao thơng, nó sẽ có giá trị
kinh tế cao hơn rất nhiều lần khi ở dạng tài nguyên.
Cơ sở hình thành giá trị tăng thêm này là do việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng
giao thơng với mục đích nhằm sử dụng đất đai hiệu quả, mang lại lợi ích lớn nhất
trên cùng một mảnh đất. Từ đó khi có sự đầu tư nhất định vào mảnh đất thì cũng

chính là ngun nhân làm thay đổi địa tơ của đất. Các tác động diễn ra như sau:
Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông làm thay đổi hoạt động kinh tế diễn ra
trên mảnh đất nào đó. Từ đó làm thay đổi địa tơ tuyệt đối của mảnh đất. Đồng thời,
các thay đổi địa tô tuyệt đối cũng làm cho thay đổi địa tô chênh lệch I do có sự
thay đổi về cảnh quan, mơi trường xung quanh, ảnh hưởng đến vị trí tương đối của
bất động sản. Và từ hệ thống giao thống tức đã có địa tơ chênh lệch I thì người sử
dụng đất đầu tư sản xuất kinh doanh sẽ tạo ra địa tô chênh lệch II. Trong thực tế, sự
thay đổi các yếu tố kể trên sẽ luôn gây tác động lớn đến xu hướng tăng giá trị đất
tại khu vực quanh đó. Vì thế rất khó để phân tách rõ sự tác động lên từng loại địa
tơ vì giữa các loại địa tơ ln có sự giao thoa lẫn nhau. Sự gia tăng giá trị từ loại
địa tô này phải xuất phát từ điều kiện phải có của loại địa tơ kia và ngược lại. Theo
đó, việc thay đổi về địa tơ chính là nguồn gốc của sự gia tăng giá trị đất đai do đầu
tư cơ sở hạ tầng giao thông.


II. MINH HỌA CHO TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT KHI CÓ
CƠ SỞ HẠ TẦNG
A, Ví dụ:
Dự án đường Trường Chinh trước và sau khi thi công mở rộng. Tuyến giao
thông này kéo dài 2 km từ Ngã tư Sở đến Ngã tư Vọng (Hà Nội), được UBND
thành phố phê duyệt năm 2011 và khởi công năm 2013; tổng mức đầu tư 2.560 tỷ
đồng.
Năm 2016, giá đất dọc theo đường Trường Chinh mua với giá từ 60 – 70
triệu đồng/m2.
Sang tới năm 2017, giá đất tại khu vực này tiếp tục vọt lên trên 100 triệu
đồng/m2. Cho tới thời điểm hiện tại, khi đã gần hoàn thành đoạn đường này, giá
đất mặt đường tại khu vực này đã tăng lên 200 – 300 triệu đồng/m2. Trong khi đó,
giá đất trong ngõ cũng tăng lên ngưỡng 100 – 220 triệu đồng/m2.
=> Khi có sự đầu tư nhất định vào hệ thống giao thông sẽ làm thay đổi địa tô
của đất (hay ở đây chính là địa tơ chênh lệch I), Với ví dụ nêu trên Việc mở rộng

Tuyến đường Trường Trinh theo nhiều giai đoạn đã chuyển hóa địa tơ chênh lệch II
thành địa tô chênh lệch I, khi mỗi lần thu hồi đất là một lần phải tăng gia bồi
thường, khi mặt đường tốt hơn trước. Mức bồi thường tăng lên khi triển khai quy
hoạch không tập trung, dứt điểm không chỉ làm thất thốt địa tơ chênh lệch II, cịn
đầu tư gia tăng địa tơ chênh lệch I, và Chính nhà nước lại phải bồi thường theo
mức địa tô được tạo ra do chính nhà nước đầu tư. Thất thốt kép được tạo ra do
quá trình triển khai quy hoạch phát triển các cơ sở hạ tầng giao thông.


Chứng minh chênh lệch R1 và R2.

VT

Giá trước bồi thường

Giá sau bồi thường

Giá thị
trường

Giá thị
trường

Giá BGĐ

Giá BGĐ

Chênh lệch (lần)

1

83.600.000 40.000.00
0

234.000.000 46.200.00
0

VT2,
VT3,
VT4
lên
VT1

2

60.480.000 21.200.00
0

163.800.000 24.592.00
0

tăng
3.9 lần

3

40.830.000 17.200.00
0

112.000.000 19.952.00

0

tăng
5.7 lần

tăng
4.1 lần

4

35.200.000 15.200.00
0

98.200.000

tăng
6.7 lần

tăng
tăng
4.6 lần 3.2 lần

17.632.00
0

VT3,
VT4
lên
VT2

VT4
lên
VT3

Khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện mở rộng đường giao thông:
- Nhà nước thu hồi đất của gia đình ơng A ở VT1 (bị mất toàn bộ).
- VT2 lên VT1 mới giá trị của mảnh đất tăng 3.9 lần (giá thị trường sau khi
bồi thường)
- VT3 lên VT2 mới giá trị của mảnh đất tăng 4.1 lần
- VT4 lên VT3 mới giá trị của mảnh đất tăng 3.2 lần


=> Gia đình nhà ơng A bị mất tồn bộ địa tô chênh lệch I là lợi thế tự nhiên do ở
mặt tiền đường mang lại, cũng mất toàn bộ địa tô chênh lệch II là phần đất được gd
đầu tư xây dựng nhà ở trước đó.
Ngân sách nhà nước bị thất thốt, nhất là các cơng trình nhà nước đầu tư.
Đất của một số hộ dân được nâng lên VT mới; theo nguyên lý của địa tô, ai đầu tư
tạo ra địa tơ chênh lệch II, người đó sẽ được hưởng giá trị gia tăng đó. Tuy nhiên,
nguồn lực tài chính do nhà nước dùng vốn ngân sách để đầu tư nhưng nhà nước lại
để người dân hưởng lợi ( cụ thể là các hộ dân được nâng lên VT mới được hưởng
lợi mà khơng mất gì cả).
=> Nhà nước bồi thường theo mức địa tô được tạo ra do chính nhà nước đầu tư.
Thất thốt kép được tạo ra do quá trình triển khai quy hoạch phát triển cơ sở hạ
tầng giao thơng.
- Ơng B: bị mất một phần đất do thu hồi làm đường giao thông.
=> mất 1 phần R2 do thu hồi làm đường, tuy nhiên gđ ông B lại hưởng lợi thế tự
nhiên R1 là phần mặt đường do giải phóng mà có. Gia đình ông C ngay sau ông B,
phần đất của gia đình ông được hưởng 1 phần giá trị của việc đầu tư cơ sở hạ tầng
đường giao thơng. Gia đình ơng từ đất trong ngõ nâng lên là đất ở VT2 mới giá trị
của mảnh đất tăng lên 4,1 lần.

Giá trước bồi thường

Giá sau bồi thường

Vị
trí

Giá thị trường

Giá BGĐ

Giá thị trường

Giá BGĐ

1

83.600.000

40.000.00
0

234.000.000

46.200.000

2

60.480.000

21.200.00
0

163.800.000

24.592.000

3

40.830.000

17.200.00
0

112.000.000

19.952.000

4

35.200.000

15.200.00
0

98.200.000

17.632.000

Mặc dù Khoản 2, điều 19 của Luật Đất đai 2013 quy định về việc thu lại giá
trị đất đai tăng thêm không do chủ đầu tư/chủ sử dụng đất mang lại, nhưng chưa có
quy định nào về các hình thức hay phương thức thực hiện. Hiện cũng chưa có cơ
chế điều tiết, phân phối một cách hợp lý giá trị tăng lên từ đất khi Nhà nước đầu tư
phát triển cơ sở hạ tầng đường giao thông.

B, Giải pháp:
Nhà nước thực hiện “mơ hình biên chỉnh trang” hay “phương pháp giải tỏa
kép” là tiến hành giải tỏa thêm diện tích 2 bên phần đất dự kiến thu hồi để xây
dựng các cơng trình hạ tầng. Mơ hình này được áp dụng đối với cơng trình xây
dựng tuyến đường mới hay chỉnh trang mở rộng thêm con đường hiện hữu. Thay vì
giải tỏa đủ diện tích để làm đường, Nhà nước sẽ giải tỏa rộng ra diện tích hai bên
dọc theo trục mới hình thành, tạo ra một quỹ đất dự trữ, vì đây là khu vực có giá trị
đất tăng thêm cao nhất. Quy mơ phần diện tích thu hồi thêm sẽ căn cứ vào thực
trạng sử dụng đất ở khu vực thu hồi, tùy theo khả năng nguồn vốn, cũng như số
lượng hộ sẽ bị di dời. Phần diện tích 2 bên đường sẽ được chia lơ để thực hiện bán
đấu giá (hoặc giao đất có tiền sử dụng đất, cho thuê đất). Kiến trúc xây dựng ở biên
chỉnh trang sẽ khang trang, theo quy hoạch, hạn chế tình trạng nhà siêu mỏng, siêu
ngắn. Hạn chế của mơ hình rất khó áp dụng đối với các khu nội đô đông dân cư.
Bổ sung quy định về thuế điều tiết giá trị gia tăng do thay đổi các điều kiện
của đất đai: Để điều tiết giá trị tăng lên do thay đổi các điều kiện của đất đai, cần
áp dụng thu thuế sử dụng đất tăng theo sự gia tăng giá trị mảnh đất mà người sử
dụng đang chiếm giữ. Từ đó có thể điều tiết giá trị địa tô chênh lệch mang lại do
Nhà nước đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng. Phần thuế tăng lên hàng năm người sử
dụng đất chưa nộp được sẽ ghi nợ đến khi thực hiện mua bán giao dịch về đất sẽ
phải thanh toán. (Khi số dư nợ tiền thuế vượt quá 50% giá trị thửa đất thì Nhà nước
thu hồi đất theo quy định của Luật, thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.)
Những người khơng có khả năng khai thác có hiệu quả đất đai có giá trị cao,
ở những vị trí đắc địa, có khả năng sinh lợi cao buộc phải chuyển giao đất đai cho

người sử dụng đất có hiệu quả để có nguồn thu nộp thuế đất thông qua các phương
thức cho thuê đất hoặc bán cho người có khả năng sử dụng hiệu quả hơn. Đây
chính là biện pháp buộc người dân phải đưa đất đai vào sử dụng, tránh tình trạng
đầu cơ đất, chiếm giữ đất đai ở các vị trí có lợi thế. Đề xuất bổ sung thêm 01 điều
về điều tiết giá trị tăng (địa tô chênh lệch I) khi thay đổi các điều kiện của đất đai
do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, thay đổi quy hoạch hoặc phát triển các điều kiện


kinh tế xã hội mang lại làm giá trị mảnh đất tăng lên. Người sử dụng đất sẽ được
hưởng thu nhập nhiều hơn từ hoạt động sử dụng hoặc cho thuê đất, do vậy, phải
nộp thuế sử dụng đất nhiều hơn tương đương với phần GTGT từ đất.
Bổ sung quy định về thuế điều tiết giá trị gia tăng giữa giá mua và giá bán.
Đánh thuế luỹ tiến trên phần chênh lệch tăng lên giữa giá mua và giá bán đất tuỳ
theo độ dài khoảng thời gian giữa hai lần giao dịch: Thời gian giữa hai lần giao
dịch càng ngắn thì tỷ suất thuế điều tiết càng cao để điều tiết phần GTGT tập trung
cho ngân sách; Thời gian gữa hai lần giao dịch càng cách xa nhau, tỷ lệ thuế điều
tiết GTGT giữa hai lần giao dịch càng thấp, do người chiếm giữ đất phải nộp tiền
thuế theo giá trị mảnh đất trong thời gian chiếm giữ đất.
⇨ Tuy rằng chúng ta đã có điều kiện đủ là 3 giải pháp nêu trên nhưng hiện nay
nước ta vẫn thiếu điều kiện cần.
+ Ta đều biết chính sách giá đất thực hiện vai trò của giá cả là thước đo giá
trị đất đai, phản ánh giá trị gia tăng đất đai và là công cụ “dẫn truyền” trong điều
tiết phần giá trị đất gia tăng.
+ Trong thực tế, các quy định chính sách về quy định về phương pháp định
giá đất chưa phù hợp thực tiễn và chưa phản ánh đúng cơ chế hình thành giá đất
trên thị trường và vẫn tồn tại cơ chế 02 giá đất. Giá đất do Nhà nước quy định luôn
đi sau giá đất trên thị trường. Nhưng điều này sẽ được sửa đổi vào luật đất đai tới
bằng việc bỏ khung giá đất, điều này sẽ giúp giá đất do nhà nước quy định tiệm cận
gần hơn với giá đất thị trường.
Ngoài ra, chưa hình thành được hệ thống các dữ liệu và thơng tin về giá đất

chuyển nhượng trên thị trường để phục vụ cơng tác định giá; một số khu vực đã
hình thành bản đồ giá trị hoặc bước đầu xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất nhưng độ
tin cậy là khơng cao. Những vấn đề trên gây khó khăn trong việc định giá đất. Đây
là căn nguyên của các vấn đề hệ quả trong mối quan hệ giữa chủ thể về đất đai.
Thêm vào đó, việc áp dụng các phương pháp định giá đất mang lại sự chênh lệch
về kết quả khá lớn, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị gia tăng lớn (do được
hưởng lợi thế thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực đang đầu tư, phát triển cơ
sở hạ tầng). (đề xuất mọi giao dịch mua bán đều phải thực hiện qua ngân hàng, và
nghiên cứu công cụ thẩm định giá hàng loạt CAMA)
⇒ Khi đã có đủ các điều kiện thì việc điều tiết giá trị gia tăng tại khu vực đô
thị khi nhà nước phát triển cơ sở hạ tầng đường giao thông sẽ trở nên dễ dàng và
tránh được những tranh chấp, khiếu kiện về vấn đề đánh thuế khi điều tiết GTGT.


III. MỘT SỐ ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤT
Trên cơ sở phân tích một số chính sách điều tiết giá trị gia tăng từ đất trong
tại Việt Nam trong những năm qua, một số vấn đề cần tiếp tục quan tâm nghiên
cứu gồm:
Thứ nhất, chính sách giá đất liên tục được thay đổi và bổ sung. Tuy nhiên,
trong thực tế, các quy định chính sách về quy định về phương pháp định giá đất
chưa phù hợp thực tiễn và chưa phản ánh đúng cơ chế hình thành giá đất trên thị
trường và vẫn tồn tại cơ chế 02 giá đất. Trong đó, giá đất do Nhà nước quy định
thường thấp chỉ bằng 30% – 50% giá đất trên thị trường.
Ngoài ra, chưa hình thành được hệ thống các dữ liệu và thông tin về giá đất
chuyển nhượng trên thị trường để phục vụ công tác định giá; một số khu vực đã
hình thành bản đồ giá trị hoặc bước đầu xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất nhưng độ
tin cậy là khơng cao. Những vấn đề trên gây khó khăn trong việc định giá đất. Đây
là căn nguyên của các vấn đề hệ quả trong mối quan hệ giữa chủ thể về đất đai.
Thêm vào đó, việc áp dụng các phương pháp định giá đất mang lại sự chênh
lệch về kết quả khá lớn, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị gia tăng lớn (do

được hưởng lợi thế thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực đang đầu tư, phát
triển cơ sở hạ tầng).
Đây là hạn chế có ảnh hưởng trực tiếp đến q trình điều tiết lại phần giá trị
đất gia tăng. Có thể khẳng định, chính sách giá đất chưa thực hiện được vai trò của
giá cả là thước đo giá trị đất đai, phản ánh giá trị gia tăng đất đai và công cụ “dẫn
truyền” trong điều tiết phần giá trị đất gia tăng.
Thứ hai, chính sách thu tài chính đất đai: Chính sách thu tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bất động sản
đã thực hiện và phản ánh được vai trò trong điều tiết giá trị đất gia nhưng còn hạn
chế. Mức thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trong các trường hợp giao đất, cho
thuê đất còn thấp so với tiềm năng và giá trị đất đai.
Các khoản thu từ đất không ổn định, thiếu nhất quán, chưa thật sự đảm bảo
tính cơng bằng giữa các đối tượng nộp thuế. Vai trò điều tiết thu nhập của các tổ
chức, cá nhân trong xã hội của chính sách tài chính đất đai là chưa phát huy đúng
mức. Hiện tại, vấn đề quy định về đánh thuế bất động sản (thuế tài sản) là còn
khoảng trống và cần nghiên cứu hoàn thiện.


Thứ ba, các chính sách điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng trong quá trình
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực hiện thu hồi đất phục vụ quy hoạch, chuyển
mục đích sử dụng đất chưa đạt được hiệu quả, hiệu lực thực thi và tính cơng bằng
giữa người sử dụng đất trước khi thu hồi và sau khi thu hồi đất.
Mặc dù chính sách đã có nhiều sửa đổi, hoàn thiện, tăng mức bồi thường và
hỗ trợ có lợi cho hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi nhưng cơng tác bồi thường
giải phóng mặt bằng cũng còn nhiều vướng mắc, bất cập. Đây là nguyên nhân gây
ra phần lớn các vụ khiếu kiện đất đai trong thời gian qua.
Thứ tư, đối với các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông, cơ chế hợp đồng
xây dựng - chuyên gia (BT) được áp dụng linh hoạt trong thời gian qua đã bộc lộ
nhiều vấn đề bất cập, gây thất thoát cho ngân sách nhà nước và sử dụng lãng phí
quỹ đất.

Hiện nay, ở Việt Nam vẫn cịn thiếu các cơng cụ tạo vốn đồng thời đóng vai
trị điều tiết giá trị đất gia tăng (ví dụ: Cơng cụ tái điều chỉnh đất đai, tái hợp
thửa…). Đây là vấn đề đặt ra cần nghiên cứu và hoàn thiện trong thời gian tới để
tạo nguồn lực tài chính từ đất đai cho q trình phát triển, đầu tư cơ sở hạ tầng tại
các đô thị Việt Nam.