(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá chính sách chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê Tình huống ở Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh

-i-

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan luận văn này hồn tồn do tơi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử
dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu
biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học Kinh
tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Ngơ Minh Triết

năm 2013


- ii -

LỜI CẢM ƠN

Đầu tiên, tôi chân thành cảm ơn Thầy Huỳnh Thế Du. Thầy đã hướng dẫn tận tình và ln
động viên tơi trong q trình thực hiện luận văn. Tôi cũng gửi lời cảm ơn đến các bạn cùng
nhóm là Phương, Huynh, Phước, Điệt vì sự chia sẻ và động viên của các bạn. Ngồi ra, tơi
cũng nhận được nhiều hỗ trợ từ anh Tùng, Hiền và những người bạn cùng lớp. Cuối cùng,
cảm ơn Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright cũng như các thầy cô đã hướng dẫn tôi
trong hai năm học vừa qua.

- iii -

BẢNG DANH MỤC VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Tên tiếng Anh

Tên tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CBRE

Công ty CB Richard Ellis Việt Nam

CSH

Chủ sở hữu

NHF

National Housing Fund

Quỹ nhà ở quốc gia
Thành phố Hồ Chí Minh

TP.HCM
UN-HABITAT

The United Nations Human
Settlements Programme

Tổ chức về định cư con người thế
giới UN-HABITAT

UNDP

United Nations Development
Programme

Chương trình phát triển Liên hiệp
quốc

VAT

Value Added Tax

Giá trị gia tăng

WACC

Weighted Average Cost Of Capital

Chi phí vốn bình qn trọng số

WTO

World Trade Organization

Tổ chức thương mại thế giới


- iv -

TÓM TẮT
Đầu tháng 4 năm 2013, Bộ Xây dựng đã đề xuất chính sách chuyển đổi căn hộ thương mại
sang cho thuê nhằm giải quyết lượng nhà tồn đọng và tăng cung cho thị trường nhà cho
thuê vốn chưa đáp ứng nhu cầu. Có hai câu hỏi được đặt ra: (1) Ai có thể thuê những căn
hộ được chuyển từ căn hộ thương mại sang cho thuê? (2) Ai được, ai mất khi chính sách
được thực thi? Để trả lời hai câu hỏi trên, nghiên cứu sử dụng khung phân tích cung cầu
của kinh tế học với một dự án cụ thể ở Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM).
Kết quả nghiên cứu cho thấy mức giá cho thuê tối thiểu để nhà đầu tư chấp nhận tham gia
thị trường căn hộ cho thuê là 126 ngàn đồng/m2/tháng khi khơng có trợ cấp và 52 ngàn
đồng khi có trợ cấp của nhà nước. Khả năng chi trả cho nhà ở của hộ gia đình ở TP.HCM
ứng với 5 mức thu nhập là từ 1,1 triệu đến 7,1 triệu đồng/tháng. Với diện tích căn hộ tối
thiểu là 45m2, giá thuê phù hợp với người dân là từ 24 ngàn đến 158 ngàn đồng/m2/tháng.
Ngay cả khi có trợ cấp thì chỉ có các hộ gia đình ở hai nhóm thu nhập cao nhất mới có khả
năng trả giá thuê nhà. Điều này cho thấy, những người có thu nhập trung bình và thấp sẽ
khơng được hưởng lợi từ chính sách này.
Trong các đối tượng liên quan, nhà nước phải trợ cấp tiền sử dụng đất và cấp tín dụng ưu
đãi để thực hiện chính sách với giá trị là 9,2 triệu đồng/m2(trợ cấp trong thời gian xây dựng
là 4,8 triệu và 4,4 triệu đồng/m2 trong thời gian cho thuê). Chủ đầu tư dự án cũng được
hưởng lợi từ chính sách. Hiện tại, chủ đầu tư đang phải chấp nhận chịu lỗ để giảm giá bán
căn hộ nhưng khi chính sách được thực thi, nhờ trợ cấp của nhà nước mà họ có thể giảm
giá trong khi vẫn đảm bảo suất sinh lợi mong muốn. Tóm lại, chính sách trợ cấp để chuyển
căn hộ thương mại sang cho thuê có thể không hiệu quả và chỉ phục vụ cho người giàu.
Mục tiêu hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập trung bình, thấp chưa đạt được.
Từ kết quả trên, nghiên cứu đưa ra ba khuyến nghị. Thứ nhất, chính sách cần được đánh

giá thêm trước khi áp dụng. Nhà nước có thể lựa chọn để thị trường tự điều chỉnh và các
doanh nghiệp phải giảm giá nhà để phù hợp hơn với thu nhập của người dân. Thứ hai, do
chi phí đất và lãi vay tác động lớn đến giá bán căn hộ, nhà nước cần giảm hai chi phí này
để giảm giá nhà đang quá cao hiện nay. Cuối cùng, nhà nước nên phát triển thị trường nhà
cho thuê với nhiều mức diện tích để phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng của cả những
người thu nhập trung bình và thấp.


-v-

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN...................................................................................................................... ii
BẢNG DANH MỤC VIẾT TẮT....................................................................................... iii
TÓM TẮT........................................................................................................................... iv
MỤC LỤC ........................................................................................................................... v
DANH MỤC BẢNG......................................................................................................... viii
DANH MỤC HÌNH ........................................................................................................... ix
DANH MỤC PHỤ LỤC ..................................................................................................... x
CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU ................................................................................................ 1
1.1 Bối cảnh nghiên cứu, lý do chọn nghiên cứu............................................................... 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................................... 1
1.3 Câu hỏi nghiên cứu ...................................................................................................... 2
1.4 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu ................................................................................ 2
1.4.1 Địa điểm nghiên cứu ........................................................................................... 2
1.4.2 Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 2
1.5 Cấu trúc luận văn ......................................................................................................... 2
CHƯƠNG 2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................................................. 4
2.1 Khung phân tích cung – cầu ........................................................................................ 4

2.2 Khung phân tích lợi ích – chi phí................................................................................. 5
2.2.1 Chi phí của dự án ................................................................................................ 5
2.2.2 Thời gian cho thuê .............................................................................................. 6
2.2.3 Suất chiết khấu .................................................................................................... 6
2.3 Tính giá cung (giá cho thuê) ........................................................................................ 7
2.4 Tính giá cầu (giá thuê của người dân) ......................................................................... 8


- vi -

CHƯƠNG 3. KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ NHÀ CHO THUÊ.............. 10
3.1 Nhà ở đô thị - sở hữu hay đi thuê .............................................................................. 10
3.1.1 Sở hữu nhà ........................................................................................................ 10
3.1.2 Thuê nhà ........................................................................................................... 10
3.2 Nhà cho thuê .............................................................................................................. 11
3.2.1 Khái niệm về nhà thuê ...................................................................................... 11
3.2.2 Ưu điểm và nhược điểm của nhà cho thuê ....................................................... 11
3.2.3 Nguồn cung nhà cho thuê ................................................................................. 12
3.2.4 Kinh nghiệm phát triển nhà cho thuê trên thế giới ........................................... 13
3.3 Thị trường nhà ở Việt Nam........................................................................................ 14
3.3.1 Khái quát sự phát triển thị trường nhà ở Việt Nam .......................................... 15
3.3.2 Nhà ở tại TP.HCM ............................................................................................ 16
3.3.3 Nhà cho thuê ở TP.HCM .................................................................................. 17
CHƯƠNG 4. XÁC ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ TỐI THIỂU – TRƯỜNG HỢP
DỰ ÁN CHUNG CƯ Ở QUẬN 2, TP.HCM ................................................................... 20
4.1 Giới thiệu dự án ......................................................................................................... 20
4.2 Kết quả tính tốn ........................................................................................................ 20
4.2.1 Giá th khi khơng có sự can thiệp của nhà nước ............................................ 20
4.2.2 Giá thuê khi nhà nước can thiệp ....................................................................... 22
4.3 Phân tích rủi ro........................................................................................................... 24

4.3.1 Biến dự báo và biến rủi ro ................................................................................ 25
4.3.2 Phân tích mơ phỏng Monte Carlo với Crystal Ball .......................................... 27
CHƯƠNG 5. PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG CHI TRẢ CỦA NGƯỜI DÂN ................... 28
5.1 Tổng quan về TP.HCM – dân cư – nhà ở - thu nhập ................................................. 28
5.1.1 Dân cư ............................................................................................................... 29


- vii -

5.1.2 Thu nhập của người dân ................................................................................... 29
5.2 Mức giá thuê theo thu nhập bình quân của người dân ở tại TP.HCM ....................... 30
5.2.1 Thu nhập của người dân và mức chi tiêu cho nhà ở ......................................... 30
5.2.2 Diện tích căn hộ ................................................................................................ 31
5.2.3 Khả năng chi trả tính theo một m2 diện tích ..................................................... 31
CHƯƠNG 6. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU – KIẾN NGHỊ .............................................. 33
6.1 So sánh giá cho thuê (giá cung) và giá thuê (giá cầu) ............................................... 33
6.2 Tính giá trị trợ cấp của nhà nước ............................................................................... 34
6.2.1 Phương pháp tính .............................................................................................. 34
6.2.2 Trợ cấp trong thời gian xây dựng ..................................................................... 34
6.2.3 Trợ cấp trong quá trình cho thuê....................................................................... 34
6.2.4 Tổng giá trị trợ cấp ........................................................................................... 35
6.3 Kết luận ...................................................................................................................... 35
6.4 Đề xuất ....................................................................................................................... 36
6.5 Hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu sau này ............................................. 37
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................ 38
PHỤ LỤC........................................................................................................................... 41


- viii -

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3-1 Tỷ lệ sở hữu và thuê nhà ở các quốc gia và đô thị ......................................... 11
Bảng 4-1 Giá bán của dự án (giá danh nghĩa 2009) ........................................................ 21
Bảng 4-2 Chi phí vốn của dự án ..................................................................................... 21
Bảng 4-3 Giá 1m2 căn hộ ............................................................................................... 22
Bảng 4-4 Giá th khi khơng có sự can thiệp của nhà nước .......................................... 22
Bảng 4-5 Chi phí vốn của dự án ..................................................................................... 23
Bảng 4-6 Giá bán căn hộ ................................................................................................ 24
Bảng 4-7 Mức giá thuê khi được nhà nước hỗ trợ ......................................................... 24
Bảng 4-8 Phân tích độ nhạy với chi phí xây dựng ......................................................... 25
Bảng 4-9 Phân tích độ nhạy với lãi vay ......................................................................... 25
Bảng 4-10 Phân tích độ nhạy với thời gian cho thuê ..................................................... 26
Bảng 4-11 Phân tích độ nhạy với giá đất ....................................................................... 26
Bảng 4-12 Phân tích độ nhạy với chi phí vốn chủ sở hữu (CSH) .................................. 26
Bảng 4-13 Phân tích độ nhạy với cơng suất cho thuê .................................................... 27
Bảng 4-14 Dạng phân phối của biến mô phỏng ............................................................. 27
Bảng 4-15 Kết quả mô phỏng giá thuê tối thiểu ............................................................. 27
Bảng 5-1 Thu nhập bình quân một nhân khẩu một tháng .............................................. 30
Bảng 5-2 Mức chi tiêu cho nhà ở cho từng nhóm thu nhập .......................................... 31
Bảng 5-3 Mức chi tiêu cho nhà ở cho từng nhóm thu nhập theo diện tích căn hộ ......... 32
Bảng 6-1 Giá trị trợ cấp của nhà nước trong thời gian xây dựng ................................... 34
Bảng 6-2 Giá trị trợ cấp của nhà nước trong thời gian cho thuê .................................... 34
Bảng 6-3 Giá trị trợ cấp của nhà nước ............................................................................ 35


- ix -

DANH MỤC HÌNH
Hình 2-1 Đồ thị cung – cầu nhà cho thuê ........................................................................ 5
Hình 3-1 Các hình thức sở hữu nhà ở TP.HCM .............................................................. 17

Hình 3-2 Tỷ lệ người th nhà phân theo nhóm thu nhập............................................... 19
Hình 5-1 Dân số TP.HCM............................................................................................... 29
Hình 6-1 Đồ thị cung cầu theo diện tích căn hộ .............................................................. 33


-x-

DANH MỤC PHỤ LỤC
Phụ lục 1. Sơ đồ tính giá cho thuê ................................................................................... 41
Phụ lục 2. Vốn FDI đăng ký vào bất động sản ................................................................ 42
Phụ lục 3. Biểu đồ giá thuê căn hộ .................................................................................. 42
Phụ lục 4. Giá thuê theo m2 ............................................................................................ 43
Phụ lục 5. Diện tích xây dựng phân theo mục đích sử dụng .......................................... 43
Phụ lục 6. Chi phí đầu tư theo tiến độ theo kế hoạch (chưa VAT) ................................ 44
Phụ lục 7. Chi phí đầu tư theo tiến độ thực tế (chưa VAT) ........................................... 45
Phụ lục 8. Chi phí đầu tư (VAT) .................................................................................... 46
Phụ lục 9. Chi phí đầu tư giá danh nghĩa theo tiến độ thực tế ....................................... 46
Phụ lục 10. Giá đất và giá thuê đất khi được hỗ trợ ........................................................ 47
Phụ lục 11. Giá trị trợ cấp của nhà nước ......................................................................... 47
Phụ lục 12. Thu nhập bình qn chia theo nhóm thu nhập ............................................. 47
Phụ lục 13. Chênh lệch thu nhập giữa nhóm 5 và nhóm 1 .............................................. 48
Phụ lục 14. Tỷ lệ hộ theo diện tích nhà ở bình qn đầu người ...................................... 48
Phụ lục 15. Kết quả chạy mô phỏng khi nhà nước can thiệp. ......................................... 49
Phụ lục 16. Kết quả chạy mơ phỏng khi khơng có can thiệp .......................................... 49


-1-

CHƯƠNG 1.
GIỚI THIỆU

1.1 Bối cảnh nghiên cứu, lý do chọn nghiên cứu
Sau giai đoạn bùng nổ vào cuối năm 2006 khi Việt Nam gia nhập WTO, thị trường bất
động sản rơi vào tình trạng suy giảm, thậm chí là “đóng băng” từ 2010 đến nay. Các dự án
thiếu vốn không thể hồn tất, người dân khơng nhận được nhà, nợ xấu của ngân hàng cũng
tăng cao (Bộ Xây dựng, 2013 trích trong Q.Nguyễn, 2013). Ngày 07 tháng 01 năm 2013,
Chính phủ đã có Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó
khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường và giải quyết nợ xấu mà trong đó, một
trọng tâm là tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Hai giải pháp cơ bản đã được
đưa ra. Giải pháp thứ nhất là bơm nguồn tiền lãi suất thấp vào thị trường, tạo cú hích giúp
thị trường vượt qua giai đoạn khó khăn về vốn. Cụ thể là gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho
vay bất động sản để hỗ trợ cả phía cung (doanh nghiệp vay để hồn thành dự án) và phía
cầu (người dân vay để mua, thuê nhà) (Xuân Tuyến, 2013). Giải pháp thứ hai là tập trung
vào thị trường nhà ở giá rẻ có diện tích nhỏ hơn 70 m2 và giá bán thấp hơn 15 triệu
đồng/m2 cho người thu nhập thấp mua hoặc thuê (Bộ Xây Dựng, 2013; Chính phủ, 2013).
Triển khai cụ thể các chính sách được nêu trong Nghị quyết 02, đầu tháng 4 năm 2013, Bộ
Xây dựng đã đề xuất chính sách thí điểm chuyển đổi căn hộ thương mại sang cho thuê.
Chính sách này vừa nhằm giải quyết lượng nhà tồn đọng vừa tăng cung cho thị trường nhà
cho thuê vốn chưa đáp ứng được nhu cầu hiện nay (Batdongsan.com, 2013). Tuy nhiên,
một số người am hiểu cho rằng chính sách này khó khả thi. Giáo sư Đặng Hùng Võ dự
đốn chính sách này khó đi vào thực tế do thời gian thu hồi vốn dài, không hấp dẫn nhà
đầu tư (Ngọc Mai, 2013). Ơng Nguyễn Văn Đực, giám đốc Cơng ty Địa ốc Đất Lành cũng
cho rằng nếu khơng có chính sách gì đặc biệt, các căn hộ chuyển đổi này sẽ khơng thể cạnh
tranh về giá với những phịng cho th diện tích nhỏ hiện nay (Đình Dũng, 2013).
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
Với bối cảnh trên, nghiên cứu được thực hiện nhằm đánh giá chính sách có thực sự hỗ trợ
cho người nghèo hay chỉ một hình thức nhằm giúp đỡ cho các chủ dự án đang gặp khó
khăn.


-2-

1.3 Câu hỏi nghiên cứu
Từ bối cảnh trên, nghiên cứu đặt ra hai câu hỏi.
Thứ nhất, ai có thể thuê những căn hộ được chuyển từ các dự án nhà ở thương mại sang
cho thuê?
Thứ hai, ai được ai mất nếu chính sách này được ban hành và thực thi?
1.4 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu
1.4.1 Địa điểm nghiên cứu
Vì giới hạn về nguồn lực và khả năng tiếp cận với các số liệu, nghiên cứu chỉ tập trung cho
địa bàn TP.HCM, đô thị dẫn đầu Việt Nam về sự phát triển của thị trường nhà ở cũng như
số lượng người lao động.
1.4.2 Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu đánh giá trường hợp chuyển đổi hoàn toàn một dự án từ căn hộ để bán sang
cho thuê với giả định dự án chưa được bán cho người dân. Dự án được chọn để xác định
giá cho thuê (giá cung) là dự án chung cư thuộc địa bàn quận 2, TP.HCM với quy mô gần
400 căn hộ, tổng mức đầu tư trên 400 tỷ đồng. Dự án được khởi công năm 2010 nhưng
hiện chưa hồn thành vì thiếu vốn. Giá bán công bố năm 2010 từ 13,8 đến 15,8 triệu
đồng/m2, giá hiện tại từ 13,5 đến 14,8 triệu/m2 (bao gồm VAT). Giá giảm do thị trường
chung gặp khó khăn, chủ đầu tư buộc phải giảm lợi nhuận, thậm chí chịu lỗ để bán. Mức
giá này phù hợp với yêu cầu của Nghị quyết 02/NQ-CP (thấp hơn 15 triệu đồng/m2 ).
1.5 Cấu trúc luận văn
Luận văn gồm sáu chương. Chương thứ nhất giới thiệu bối cảnh nghiên cứu, mục tiêu
nghiên cứu, các câu hỏi nghiên cứu, phạm vi và đối tượng nghiên cứu.
Chương hai trình bày chi tiết về phương pháp nghiên cứu, trong đó nêu rõ khung phân tích,
các nguồn số liệu được sử dụng.
Chương ba có ba phần. Phần thứ nhất thảo luận về hai hình thức của sở hữu nhà hay đi
thuê, ưu và nhược điểm của từng hình thức. Phần thứ hai giới thiệu thị trường nhà cho thuê
trên thế giới, các chính sách đã được áp dụng để thị trường phát triển và đáp ứng nhu cầu

-3-

của người thu nhập thấp ở các đô thị. Phần thứ ba nêu lên thực tế về nhà cho thuê ở Việt
Nam và TP.HCM.
Chương bốn tính tốn mức giá th tối thiểu mà nhà đầu tư yêu cầu để đảm bảo lợi nhuận
khi chung cư thương mại được chuyển sang cho th. Giá th được tính tốn trong hai
trường hợp, có và khơng có chính sách can thiệp của nhà nước để làm cơ cho các phân tích
tiếp theo.
Chương năm xác định mức giá tối đa người dân có thể chi trả đối với căn hộ cho thuê. Khả
năng chi trả được tính dựa vào mức thu nhập bình qn của người dân TP.HCM và dữ liệu
về hộ gia đình.
Chương sáu trình bày những kết quả mà nghiên cứu đã phát hiện. Bằng cách so sánh giá
cung và giá cầu trước và sau khi can thiệp, nghiên cứu xác định nhóm đối tượng nào được
hưởng lợi từ chính sách. Giá trị trợ cấp đối với dự án cũng được trình bày ở chương này.
Phần cuối chương trình bày các hạn chế của nghiên cứu cũng như hướng nghiên cứu tiếp
theo.


-4-

CHƯƠNG 2.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu đánh giá chính sách thí điểm chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê trong
trường hợp dự án cụ thể. Nếu chính sách được thực thi cho trường hợp dự án trong nghiên
cứu Với chi phí đầu tư thực tế của dự án, giả định tồn bộ các căn hộ khơng để bán mà
chuyển sang cho th thì giá cho th liệu có phù hợp với người thu nhập trung bình, thấp
khơng? Nghiên cứu sử dụng khung phân tích cung cầu của kinh tế học để đánh giá chính
sách thí điểm chuyển dự án căn hộ thương mại trên thị trường thành các căn hộ cho thuê.
Dựa trên so sánh giá cung, giá cầu, nghiên cứu chỉ ra những đối tượng (theo từng mức thu
nhập) có khả năng thuê những căn hộ này. Giá tối thiểu mà bên cung yêu cầu được xác

định dựa trên số liệu của một dự án thực tế ở Quận 2, TP.HCM. Giá tối đa mà bên cầu có
thể chi trả được tính dựa vào thu nhập bình qn đầu người trên địa bàn TP.HCM. Tiếp
theo, nghiên cứu tính toán giá trị trợ cấp của nhà nước, giá cho thuê của doanh nghiệp và
giá thuê của người dân trong trường hợp có và khơng có chính sách để chỉ ra ai được, ai
mất khi chính sách được thực thi.
2.1 Khung phân tích cung – cầu
Nhằm mục tiêu đánh giá tính khả thi của chính sách chuyển nhà ở thương mại sang cho
thuê, nghiên cứu sử dụng khung phân tích cung – cầu của kinh tế học. Giá thị trường là
phần giao giữa giá cung và giá cầu. So sánh giá cung và giá cầu cho biết ai là người có thể
tham gia vào thị trường nhà thuê cũng như người hưởng lợi từ chính sách hỗ trợ này
(Pindyck và Rubinfeld, 2000), chi tiết xem Hình 2-1.
Ban đầu, đường cung là đường (S). Khi nhà nước can thiệp bằng hỗ trợ về tín dụng, đất…
đường cung sẽ dịch chuyển về bên phải tạo đường cung (S’).
Giá cầu, mức giá mà người tiêu dùng có thể chi trả, được xác định dựa trên thu nhập của
người lao động. Có 5 đường cầu ứng với 5 nhóm thu nhập (mỗi nhóm chiếm 20% dân số).
Đường (D5) nằm ngồi cùng ứng với nhóm thu nhập cao nhất (nhóm 5). Đường (D1) nằm
trong cùng ứng với nhóm thu nhập thấp nhất (nhóm 1). Cộng các đường cầu từ (D1) đến
(D5) theo phương ngang ta được đường cầu tổng hợp (D).


-5-

Hình 2-1 Đồ thị cung – cầu nhà cho thuê

Khi khơng có sự can thiệp của nhà nước, thị trường đạt trạng thái cân bằng tại điểm 0 với
mức giá P0 và khối lượng Q0. Giả định khi đó chỉ một số hộ gia đình thuộc nhóm thu nhập
cao mới có thể thuê được nhà. Sau khi nhà nước can thiệp, thị trường đạt cân bằng ở điểm
0’ với mức giá P’ thấp hơn P0 và khối lượng Q’ lớn hơn Q0. Khi giá giảm, nhiều người tiếp
cận được với thị trường hơn, trong đó có những người ở mức thu nhập thấp hơn. So sánh
giá cung và giá cầu của các nhóm thu nhập sẽ cho thấy đối tượng nào có khả năng tiếp cận

và hưởng lợi từ chính sách.
2.2 Khung phân tích lợi ích – chi phí
Để xác định giá cho thuê mà nhà đầu tư yêu cầu, nghiên cứu sử dụng khung phân tích lợi
ích và chi phí của kiến thức thẩm định dự án cho số liệu đầu tư của một dự án thực tế trên
địa bàn TP.HCM (Arnold và Harberger, 1995; Ngân hàng Thế giới, 2002). Giá bán một m2
căn hộ được tính dựa vào chi phí đầu tư theo tiến độ và quy về thời điểm hoàn thành dự án.
Giá thuê được xác định bằng cách chiết khấu giá bán với thời gian cho thuê dự kiến và suất
sinh lợi của dự án.
2.2.1 Chi phí của dự án
Chi phí của dự án ngồi chi phí đầu tư ban đầu cịn có chi phí hoạt động trong thời gian


-6-

cho thuê.1 Chi phí ban đầu gồm chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, các chi phí
liên quan đến xây dựng theo quy định, chi phí lãi vay… được lấy từ hồ sơ dự án. Các chi
phí này được điều chỉnh với tác động của lạm phát trong thời gian xây dựng, sau đó quy về
thời điểm hoàn thành dự án để xác định giá trị trong tương lai, cũng là giá bán sau khi dự
án hồn thành.
Do hiện nay chưa có nhiều dự án đầu tư cho thuê căn hộ với quy mô lớn nên khó ước tính
các chi phí hoạt động một cách tin cậy. Để đơn giản, nghiên cứu bỏ qua chi phí này, xem
như tiền cho thuê chỉ bù đắp cho chi phí đầu tư ban đầu. Như vậy, tiền thuê tính được sẽ
thấp hơn mức yêu cầu thực tế. Giả định này giúp việc so sánh giá cung và giá cầu ở phần
sau càng có ý nghĩa, vì nếu người tiêu dùng không thể chi trả cho mức giá thuê thấp thì
càng khơng thể đáp ứng được giá thực tế.
2.2.2 Thời gian cho thuê
Thời gian dự án chung cư thương mại được cấp phép là 50 năm, nhưng đối với dự án cho
thuê, thời gian hoạt động phải thấp hơn do (1) chất lượng nhà sẽ xuống cấp nhanh hơn vì
người th sẽ ít giữ gìn căn hộ hơn; (2) chung cư càng cũ, chi phí sửa chữa, bảo trì càng
tăng trong khi giá cho thuê lại giảm. Thời gian cho th q dài sẽ khơng mang lại lợi ích

cho nhà đầu tư. Nghiên cứu chọn thời gian cho thuê là 30 năm, đủ dài để khai thác mà
không cần phải bỏ ra quá nhiều chi phí để sửa chữa.
2.2.3 Suất chiết khấu
Suất chiết khấu của dự án là WACC (chi phí vốn bình qn trọng số của dự án). Dự án có
hai nguồn huy động vốn là vốn chủ sở hữu và vốn vay.

Nguồn: Arnold và Harberger, 1995; Ngân hàng Thế giới, 2002.
Trong đó:
-

1

WACC: suất chiết khấu của dự án, chi phí vốn bình qn trọng số (%)

Chi phí hoạt động có thể bao gồm chi phí bảo trì, sửa chữa, chi phí quản lý chung cư, chi phí quản lý hoạt
động cho thuê, chi phí quảng cáo…


-7-

-

Re: chi phí vốn chủ sở hữu (%)

-

RD: chi phí vốn vay (%)

-

VE: Vốn chủ sở hữu

-

VD: Vốn vay

Chi phí vốn chủ sở hữu thể hiện suất sinh lợi yêu cầu của chủ đầu tư đối với dự án. Nghiên
cứu sử dụng chi phí vốn là suất sinh lợi yêu cầu chung của ngành BĐS. Chi phí vốn chủ sở
hữu được tính tốn gián tiếp dựa vào thị trường Mỹ theo cơng thức:
Re = E(re)US + RPc + RPE
Trong đó:
- E(re)US: chi phí vốn kỳ vọng của cơng ty hoạt động trong ngành BĐS ở Mỹ.
- RPc: Mức bù rủi ro quốc gia
- RPE: Mức bù rủi ro ngoại hối.
2.3 Tính giá cung (giá cho thuê)
Bỏ qua chi phí hoạt động, giá cho thuê được tính bằng cách chiết khấu giá bán với thời
gian cho thuê.2 Một số thông tin dùng để tính giá cho thuê (thời gian cho thuê của dự án,
cơng suất cho th phịng…) được chọn theo hướng có lợi nhất cho dự án để giá thuê là
thấp nhất. Sơ đồ tính giá th được trình bày trong phụ lục 1.
Giá bán 1 m2 xây dựng: giá bán của cả dự án là tổng chi phí đầu tư được quy về thời điểm
hoàn thành với suất chiết khấu là suất sinh lợi của dự án. Giá này được phân đều cho tổng
diện tích xây dựng (gồm tầng hầm, khu thương mại và khu căn hộ) để tính giá bán cho 1
m2 xây dựng. Mặc dù chi phí xây dựng cho các khu khác nhau, nhưng để đơn giản, nghiên
cứu xem như là bằng nhau.
Giá bán 1 m2 căn hộ (diện tích sử dụng): Trong xây dựng căn hộ chung cư, ngồi diện
tích sử dụng thực tế để bán, cơng trình phải dành ra một phần diện tích cho không gian
chung như hành lang, cầu thang… Tỷ lệ giữa diện tích sử dụng và diện tích xây dựng khu
vực căn hộ thương mại là 81,2% (Công ty Tư vấn, 2009). Giá bán cho một m2 xây dựng

2

Thay vì bán nhà với giá thành và nhận tiền một lần, dự án cho thuê và nhận tiền hàng kỳ. Tiền thuê sẽ bằng
giá bán cộng với lãi suất chủ đầu tư yêu cầu.


-8-

được chia cho hệ số diện tích sử dụng để thu được giá bán cho 1 m2 căn hộ.
Giá cho thuê: Để tính giá cho thuê, nghiên cứu xem như căn hộ được bán với giá ở trên
nhưng thu tiền trong nhiều kỳ. Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, giá thuê sẽ được điều chỉnh
tối đa 7% mỗi năm. Giá thuê tính bằng cách chiết khấu giá bán căn hộ với thời gian cho
thuê, suất chiết khấu là suất sinh lợi của dự án.3 Cơng thức tính giá cho thuê:

Trong đó:
- T: giá thuê hàng năm (triệu đồng)
- V0: giá bán căn hộ (triệu đồng)
- i: suất sinh lợi của dự án (%)
- r: tốc độ tăng giá thuê hàng năm (%)
- n: thời gian cho thuê (năm)
Ngoài ra, vì cơng suất cho th sẽ khơng thể đạt 100%, nên giá cho thuê phải được điều
chỉnh với hệ số cơng suất cho th. Giá cho th được tính trong hai trường hợp có và
khơng có sự hỗ trợ của nhà nước. Nghiên cứu cũng sử dụng phân tích độ nhạy để tính tốn
giá th trong các trường hợp giả định khác nhau về chi phí đất, lãi vay, thời gian cho thuê,
chi phí xây dựng…
2.4 Tính giá cầu (giá thuê của người dân)
Số tiền người dân có thể chi trả cho nhà ở hàng tháng được tính dựa trên mức thu nhập
trung bình của hộ dân nhân với tỷ lệ chi tiêu hợp lý cho nhà ở. Đây cũng là giá thuê đối với
căn hộ. Ứng với các mức diện tích căn hộ, giá thuê cho mỗi m2 được xác định để so sánh
với mức giá cung ở phần trước.
Tỷ lệ chi tiêu cho nhà ở theo mức thu nhập: Theo số liệu ở Mỹ, người dân chi tiêu

khoảng 30% thu nhập cho nhà ở (Khadduri & Burnett, 2003). Các nhà hoạch định chính
sách cũng dùng tỷ lệ này để xem xét việc trợ cấp cho người dân. Nghiên cứu sử dụng tỷ lệ
30% thu nhập để tính tốn mức chi tiêu cho nhà ở cho từng nhóm thu nhập.

3

Giá trị hiện tại của dòng tiền thuê với suất chiết khấu là suất sinh lợi của dự án sẽ bằng với giá bán.


-9-

Chương 2 đã trình bày khung phân tích của nghiên cứu. Thứ nhất là dùng khung phân tích
lợi ích – chi phí để tính giá cho thuê cần thiết của chủ dự án dựa vào chi phí đầu tư. Sau đó
sử dụng khung phân tích cung – cầu để xác định nhóm thu nhập nào có thể trả mức giá chủ
đầu tư yêu cầu. Các chương tiếp theo sẽ trình bày kết quả chi tiết dựa trên khung phân tích
này.


- 10 -

CHƯƠNG 3.
KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ NHÀ CHO THUÊ
Chương này trình bày khái quát về thị trường nhà ở, trong đó chú trọng nhà cho thuê dành
cho người thu nhập thấp ở đô thị, gồm ba phần. Phần thứ nhất thảo luận về hai hình thức sở
hữu nhà và đi thuê, ưu và nhược điểm của từng hình thức. Phần thứ hai giới thiệu thị
trường nhà cho thuê trên thế giới, các chính sách đã được áp dụng để nhà cho thuê đáp ứng
nhu cầu của người thu nhập thấp ở các đô thị. Phần thứ ba nêu lên thực tế về nhà cho thuê
ở Việt Nam và TP.HCM.
3.1 Nhà ở đô thị - sở hữu hay đi thuê
Các đô thị ngày càng phát triển, dân cư tập trung ngày càng đông khiến nhu cầu về nhà ở

càng trở nên bức thiết. Do giá nhà luôn rất cao nên sở hữu một ngôi nhà là không dễ dàng
đối với đa số người lao động. Để giải quyết vấn đề này, chính phủ các nước nhìn chung
thường có hai giải pháp là hỗ trợ người dân sở hữu nhà hoặc thuê nhà.
3.1.1 Sở hữu nhà
Sở hữu nhà được cả người dân và chính phủ yêu thích hơn. Với người dân, sở hữu nhà là
khoản đầu tư an toàn, mang lại cảm giác ổn định và tự hào cho chủ nhân. Chính phủ
thường khuyến khích sở hữu nhà vì cho rằng điều này thúc đẩy sự phát triển kinh tế cũng
như tăng cường sự ổn định về chính trị và xã hội. Biện pháp thường được sử dụng là đẩy
mạnh phát triển các khu dân cư mới ở đô thị, đầu tư cơ ở hạ tầng như đường giao thơng,
điện, nước và hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà (UN-HABITAT, 2005).
3.1.2 Thuê nhà
Trong suy nghĩ của nhiều người, nhà thuê thường gắn liền với điều kiện sống kém với
những căn phịng chật chội, khơng vệ sinh, kém an toàn. Nhà thuê cũng kém ổn định khi
chủ nhà có thể dễ dàng ngừng cho thuê. Dù vậy, nhà thuê luôn là một bộ phận quan trọng
của nhà ở đơ thị. Nó cung cấp chỗ ở cho cả người giàu và người nghèo. Nhà thuê là bước
đệm cho những người chưa đủ khả năng sở hữu nhà, cần chỗ ở tạm thời trong thời gian
dành dụm hoặc những người khơng muốn sở hữu nhà do quan ngại về chính sách.
Với tốc độ gia tăng của dân số đô thị, nhất là dân nhập cư, tỉ lệ người ở nhà thuê tại các đô