ĐÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH CHUYỂN CĂN HỘ THƯƠNG MẠI SANG CHO THUÊ TÌNH HUỐNG Ở QUẬN 2, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- i -

LIăCAMăOAN
Tôi xin cam đoan lun vn này hoàn toàn do tôi thc hin. Các đon trích dn và s liu s
dng trong lun vn đu đc dn ngun và có đ chính xác cao nht trong phm vi hiu
bit ca tôi. Lun vn này không nht thit phn ánh quan đim ca Trng i hc Kinh
t thành ph H Chí Minh hay Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright.

Thành ph H Chí Minh, ngày tháng nm 2013
Tác gi lun vn



Ngô Minh Trit

- ii -

LI CM N

u tiên, tôi chân thành cm n Thy Hunh Th Du. Thy đư hng dn tn tình và luôn
đng viên tôi trong quá trình thc hin lun vn. Tôi cng gi li cm n đn các bn cùng
nhóm là Phng, Huynh, Phc, it vì s chia s và đng viên ca các bn. Ngoài ra, tôi
cng nhn đc nhiu h tr t anh Tùng, Hin và nhng ngi bn cùng lp. Cui cùng,
cm n Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright cng nh các thy cô đư hng dn tôi
trong hai nm hc va qua.

- iii -

BNG DANH MC VIT TT
T vit tt
Tên ting Anh

Tên ting Vit
BS

Bt đng sn
CBRE

Công ty CB Richard Ellis Vit Nam
CSH

Ch s hu
NHF
National Housing Fund
Qu nhà  quc gia
TP.HCM

Thành ph H Chí Minh
UN-HABITAT
The United Nations Human
Settlements Programme
T chc v đnh c con ngi th
gii UN-HABITAT
UNDP
United Nations Development
Programme
Chng trình phát trin Liên hip
quc
VAT
Value Added Tax
Giá tr gia tng
WACC

Weighted Average Cost Of Capital

Chi phí vn bình quân trng s
WTO
World Trade Organization
T chc thng mi th gii


- iv -

TÓM TT
u tháng 4 nm 2013, B Xây dng đư đ xut chính sách chuyn đi cn h thng mi
sang cho thuê nhm gii quyt lng nhà tn đng và tng cung cho th trng nhà cho
thuê vn cha đáp ng nhu cu. Có hai câu hi đc đt ra: (1) Ai có th thuê nhng cn
h đc chuyn t cn h thng mi sang cho thuê? (2) Ai đc, ai mt khi chính sách
đc thc thi?  tr li hai câu hi trên, nghiên cu s dng khung phân tích cung cu
ca kinh t hc vi mt d án c th  Qun 2, Thành ph H Chí Minh (TP.HCM).
Kt qu nghiên cu cho thy mc giá cho thuê ti thiu đ nhà đu t chp nhn tham gia
th trng cn h cho thuê là 126 ngàn đng/m
2
/tháng khi không có tr cp và 52 ngàn
đng khi có tr cp ca nhà nc. Kh nng chi tr cho nhà  ca h gia đình  TP.HCM
ng vi 5 mc thu nhp là t 1,1 triu đn 7,1 triu đng/tháng. Vi din tích cn h ti
thiu là 45m
2
, giá thuê phù hp vi ngi dân là t 24 ngàn đn 158 ngàn đng/m
2
/tháng.
Ngay c khi có tr cp thì ch có các h gia đình  hai nhóm thu nhp cao nht mi có kh
nng tr giá thuê nhà. iu này cho thy, nhng ngi có thu nhp trung bình và thp s

không đc hng li t chính sách này.
Trong các đi tng liên quan, nhà nc phi tr cp tin s dng đt và cp tín dng u
đưi đ thc hin chính sách vi giá tr là 9,2 triu đng/m
2
(tr cp trong thi gian xây dng
là 4,8 triu và 4,4 triu đng/m
2
trong thi gian cho thuê). Ch đu t d án cng đc
hng li t chính sách. Hin ti, ch đu t đang phi chp nhn chu l đ gim giá bán
cn h nhng khi chính sách đc thc thi, nh tr cp ca nhà nc mà h có th gim
giá trong khi vn đm bo sut sinh li mong mun. Tóm li, chính sách tr cp đ chuyn
cn h thng mi sang cho thuê có th không hiu qu và ch phc v cho ngi giàu.
Mc tiêu h tr nhà  cho ngi thu nhp trung bình, thp cha đt đc.
T kt qu trên, nghiên cu đa ra ba khuyn ngh. Th nht, chính sách cn đc đánh
giá thêm trc khi áp dng. Nhà nc có th la chn đ th trng t điu chnh và các
doanh nghip phi gim giá nhà đ phù hp hn vi thu nhp ca ngi dân. Th hai, do
chi phí đt và lưi vay tác đng ln đn giá bán cn h, nhà nc cn gim hai chi phí này
đ gim giá nhà đang quá cao hin nay. Cui cùng, nhà nc nên phát trin th trng nhà
cho thuê vi nhiu mc din tích đ phù hp vi nhu cu cng nh kh nng ca c nhng
ngi thu nhp trung bình và thp.
- v -

MC LC

LIăCAMăOAN i
LI CMăN ii
BNG DANH MC VIT TT iii
TÓM TT iv
MC LC v
DANH MC BNG viii

DANH MC HÌNH ix
DANH MC PH LC x
CHNGă1. GII THIU 1
1.1 Bi cnh nghiên cu, lý do chn nghiên cu 1
1.2 Mc tiêu nghiên cu 1
1.3 Câu hi nghiên cu 2
1.4 Phm vi và đi tng nghiên cu 2
1.4.1 a đim nghiên cu 2
1.4.2 i tng nghiên cu 2
1.5 Cu trúc lun vn 2
CHNGă2.ăPHNGăPHÁPăNGHIểNăCU 4
2.1 Khung phân tích cung – cu 4
2.2 Khung phân tích li ích – chi phí 5
2.2.1 Chi phí ca d án 5
2.2.2 Thi gian cho thuê 6
2.2.3 Sut chit khu 6
2.3 Tính giá cung (giá cho thuê) 7
2.4 Tính giá cu (giá thuê ca ngi dân) 8
- vi -

CHNGă3.ăKHÁIăQUÁTăTH TRNG NHÀ  VÀ NHÀ CHO THUÊ 10
3.1 Nhà  đô th - s hu hay đi thuê 10
3.1.1 S hu nhà 10
3.1.2 Thuê nhà 10
3.2 Nhà cho thuê 11
3.2.1 Khái nim v nhà thuê 11
3.2.2 u đim và nhc đim ca nhà cho thuê 11
3.2.3 Ngun cung nhà cho thuê 12
3.2.4 Kinh nghim phát trin nhà cho thuê trên th gii 13
3.3 Th trng nhà  Vit Nam 14

3.3.1 Khái quát s phát trin th trng nhà  Vit Nam 15
3.3.2 Nhà  ti TP.HCM 16
3.3.3 Nhà cho thuê  TP.HCM 17
CHNGă4.ăXÁCăNH GIÁ CHO THUÊ TI THIU ậ TRNG HP
D ÁNăCHUNGăCă QUN 2, TP.HCM 20
4.1 Gii thiu d án 20
4.2 Kt qu tính toán 20
4.2.1 Giá thuê khi không có s can thip ca nhà nc 20
4.2.2 Giá thuê khi nhà nc can thip 22
4.3 Phân tích ri ro 24
4.3.1 Bin d báo và bin ri ro 25
4.3.2 Phân tích mô phng Monte Carlo vi Crystal Ball 27
CHNGă5.ăPHỂNăTệCHăKH NNGăCHIăTR CAăNGI DÂN 28
5.1 Tng quan v TP.HCM – dân c – nhà  - thu nhp 28
5.1.1 Dân c 29
- vii -

5.1.2 Thu nhp ca ngi dân 29
5.2 Mc giá thuê theo thu nhp bình quân ca ngi dân  ti TP.HCM 30
5.2.1 Thu nhp ca ngi dân và mc chi tiêu cho nhà  30
5.2.2 Din tích cn h 31
5.2.3 Kh nng chi tr tính theo mt m
2
din tích 31
CHNGă6.ăKT QU NGHIÊN CU ậ KIN NGH 33
6.1 So sánh giá cho thuê (giá cung) và giá thuê (giá cu) 33
6.2 Tính giá tr tr cp ca nhà nc 34
6.2.1 Phng pháp tính 34
6.2.2 Tr cp trong thi gian xây dng 34
6.2.3 Tr cp trong quá trình cho thuê 34

6.2.4 Tng giá tr tr cp 35
6.3 Kt lun 35
6.4  xut 36
6.5 Hn ch ca nghiên cu và hng nghiên cu sau này 37
TÀI LIU THAM KHO 38
PH LC 41



- viii -

DANH MC BNG
Bng 3-1 T l s hu và thuê nhà  các quc gia và đô th 11
Bng 4-1 Giá bán ca d án (giá danh ngha 2009) 21
Bng 4-2 Chi phí vn ca d án 21
Bng 4-3 Giá 1m
2
cn h 22
Bng 4-4 Giá thuê khi không có s can thip ca nhà nc 22
Bng 4-5 Chi phí vn ca d án 23
Bng 4-6 Giá bán cn h 24
Bng 4-7 Mc giá thuê khi đc nhà nc h tr 24
Bng 4-8 Phân tích đ nhy vi chi phí xây dng 25
Bng 4-9 Phân tích đ nhy vi lãi vay 25
Bng 4-10 Phân tích đ nhy vi thi gian cho thuê 26
Bng 4-11 Phân tích đ nhy vi giá đt 26
Bng 4-12 Phân tích đ nhy vi chi phí vn ch s hu (CSH) 26
Bng 4-13 Phân tích đ nhy vi công sut cho thuê 27
Bng 4-14 Dng phân phi ca bin mô phng 27
Bng 4-15 Kt qu mô phng giá thuê ti thiu 27

Bng 5-1 Thu nhp bình quân mt nhân khu mt tháng 30
Bng 5-2 Mc chi tiêu cho nhà  cho tng nhóm thu nhp 31
Bng 5-3 Mc chi tiêu cho nhà  cho tng nhóm thu nhp theo din tích cn h 32
Bng 6-1 Giá tr tr cp ca nhà nc trong thi gian xây dng 34
Bng 6-2 Giá tr tr cp ca nhà nc trong thi gian cho thuê 34
Bng 6-3 Giá tr tr cp ca nhà nc 35


- ix -


DANH MC HÌNH
Hình 2-1  th cung – cu nhà cho thuê 5
Hình 3-1 Các hình thc s hu nhà  TP.HCM 17
Hình 3-2 T l ngi thuê nhà phân theo nhóm thu nhp 19
Hình 5-1 Dân s TP.HCM 29
Hình 6-1  th cung cu theo din tích cn h 33


- x -

DANH MC PH LC
Ph lc 1. S đ tính giá cho thuê 41
Ph lc 2. Vn FDI đng kỦ vào bt đng sn 42
Ph lc 3. Biu đ giá thuê cn h 42
Ph lc 4. Giá thuê theo m
2
43
Ph lc 5. Din tích xây dng phân theo mc đích s dng 43
Ph lc 6. Chi phí đu t theo tin đ theo k hoch (cha VAT) 44

Ph lc 7. Chi phí đu t theo tin đ thc t (cha VAT) 45
Ph lc 8. Chi phí đu t (VAT) 46
Ph lc 9. Chi phí đu t giá danh ngha theo tin đ thc t 46
Ph lc 10. Giá đt và giá thuê đt khi đc h tr 47
Ph lc 11. Giá tr tr cp ca nhà nc 47
Ph lc 12. Thu nhp bình quân chia theo nhóm thu nhp 47
Ph lc 13. Chênh lch thu nhp gia nhóm 5 và nhóm 1 48
Ph lc 14. T l h theo din tích nhà  bình quân đu ngi 48
Ph lc 15. Kt qu chy mô phng khi nhà nc can thip. 49
Ph lc 16. Kt qu chy mô phng khi không có can thip 49
- 1 -

CHNGă1.
GII THIU
1.1 Bi cnh nghiên cu, lý do chn nghiên cu
Sau giai đon bùng n vào cui nm 2006 khi Vit Nam gia nhp WTO, th trng bt
đng sn ri vào tình trng suy gim, thm chí là “đóng bng” t 2010 đn nay. Các d án
thiu vn không th hoàn tt, ngi dân không nhn đc nhà, n xu ca ngân hàng cng
tng cao (B Xây dng, 2013 trích trong Q.Nguyn, 2013). Ngày 07 tháng 01 nm 2013,
Chính ph đư có Ngh quyt s 02/NQ-CP ca Chính ph v mt s gii pháp tháo g khó
khn cho sn xut kinh doanh, h tr th trng và gii quyt n xu mà trong đó, mt
trng tâm là tháo g khó khn cho th trng bt đng sn. Hai gii pháp c bn đư đc
đa ra. Gii pháp th nht là bm ngun tin lãi sut thp vào th trng, to cú hích giúp
th trng vt qua giai đon khó khn v vn. C th là gói tín dng 30.000 t đng cho
vay bt đng sn đ h tr c phía cung (doanh nghip vay đ hoàn thành d án) và phía
cu (ngi dân vay đ mua, thuê nhà) (Xuân Tuyn, 2013). Gii pháp th hai là tp trung
vào th trng nhà  giá r có din tích nh hn 70 m
2
và giá bán thp hn 15 triu
đng/m

2
cho ngi thu nhp thp mua hoc thuê (B Xây Dng, 2013; Chính ph, 2013).
Trin khai c th các chính sách đc nêu trong Ngh quyt 02, đu tháng 4 nm 2013, B
Xây dng đư đ xut chính sách thí đim chuyn đi cn h thng mi sang cho thuê.
Chính sách này va nhm gii quyt lng nhà tn đng va tng cung cho th trng nhà
cho thuê vn cha đáp ng đc nhu cu hin nay (Batdongsan.com, 2013). Tuy nhiên,
mt s ngi am hiu cho rng chính sách này khó kh thi. Giáo s ng Hùng Võ d
đoán chính sách này khó đi vào thc t do thi gian thu hi vn dài, không hp dn nhà
đu t (Ngc Mai, 2013). Ông Nguyn Vn c, giám đc Công ty a c t Lành cng
cho rng nu không có chính sách gì đc bit, các cn h chuyn đi này s không th cnh
tranh v giá vi nhng phòng cho thuê din tích nh hin nay (ình Dng, 2013).
1.2 Mc tiêu nghiên cu
Vi bi cnh trên, nghiên cu đc thc hin nhm đánh giá chính sách có thc s h tr
cho ngi nghèo hay ch mt hình thc nhm giúp đ cho các ch d án đang gp khó
khn.
- 2 -

1.3 Câu hi nghiên cu
T bi cnh trên, nghiên cu đt ra hai câu hi.
Th nht, ai có th thuê nhng cn h đc chuyn t các d án nhà  thng mi sang
cho thuê?
Th hai, ai đc ai mt nu chính sách này đc ban hành và thc thi?
1.4 PhmăviăvƠăđi tng nghiên cu
1.4.1 aăđim nghiên cu
Vì gii hn v ngun lc và kh nng tip cn vi các s liu, nghiên cu ch tp trung cho
đa bàn TP.HCM, đô th dn đu Vit Nam v s phát trin ca th trng nhà  cng nh
s lng ngi lao đng.
1.4.2 iătng nghiên cu
Nghiên cu đánh giá trng hp chuyn đi hoàn toàn mt d án t cn h đ bán sang
cho thuê vi gi đnh d án cha đc bán cho ngi dân. D án đc chn đ xác đnh

giá cho thuê (giá cung) là d án chung c thuc đa bàn qun 2, TP.HCM vi quy mô gn
400 cn h, tng mc đu t trên 400 t đng. D án đc khi công nm 2010 nhng
hin cha hoàn thành vì thiu vn. Giá bán công b nm 2010 t 13,8 đn 15,8 triu
đng/m
2
, giá hin ti t 13,5 đn 14,8 triu/m
2
(bao gm VAT). Giá gim do th trng
chung gp khó khn, ch đu t buc phi gim li nhun, thm chí chu l đ bán. Mc
giá này phù hp vi yêu cu ca Ngh quyt 02/NQ-CP (thp hn 15 triu đng/m
2
).
1.5 Cu trúc lunăvn
Lun vn gm sáu chng. Chng th nht gii thiu bi cnh nghiên cu, mc tiêu
nghiên cu, các câu hi nghiên cu, phm vi và đi tng nghiên cu.
Chng hai trình bày chi tit v phng pháp nghiên cu, trong đó nêu rõ khung phân tích,
các ngun s liu đc s dng.
Chng ba có ba phn. Phn th nht tho lun v hai hình thc ca s hu nhà hay đi
thuê, u và nhc đim ca tng hình thc. Phn th hai gii thiu th trng nhà cho thuê
trên th gii, các chính sách đư đc áp dng đ th trng phát trin và đáp ng nhu cu
- 3 -

ca ngi thu nhp thp  các đô th. Phn th ba nêu lên thc t v nhà cho thuê  Vit
Nam và TP.HCM.
Chng bn tính toán mc giá thuê ti thiu mà nhà đu t yêu cu đ đm bo li nhun
khi chung c thng mi đc chuyn sang cho thuê. Giá thuê đc tính toán trong hai
trng hp, có và không có chính sách can thip ca nhà nc đ làm c cho các phân tích
tip theo.
Chng nm xác đnh mc giá ti đa ngi dân có th chi tr đi vi cn h cho thuê. Kh
nng chi tr đc tính da vào mc thu nhp bình quân ca ngi dân TP.HCM và d liu

v h gia đình.
Chng sáu trình bày nhng kt qu mà nghiên cu đư phát hin. Bng cách so sánh giá
cung và giá cu trc và sau khi can thip, nghiên cu xác đnh nhóm đi tng nào đc
hng li t chính sách. Giá tr tr cp đi vi d án cng đc trình bày  chng này.
Phn cui chng trình bày các hn ch ca nghiên cu cng nh hng nghiên cu tip
theo.

- 4 -

CHNGă2.
PHNGăPHÁPăNGHIểNăCU
Nghiên cu đánh giá chính sách thí đim chuyn cn h thng mi sang cho thuê trong
trng hp d án c th. Nu chính sách đc thc thi cho trng hp d án trong nghiên
cu Vi chi phí đu t thc t ca d án, gi đnh toàn b các cn h không đ bán mà
chuyn sang cho thuê thì giá cho thuê liu có phù hp vi ngi thu nhp trung bình, thp
không? Nghiên cu s dng khung phân tích cung cu ca kinh t hc đ đánh giá chính
sách thí đim chuyn d án cn h thng mi trên th trng thành các cn h cho thuê.
Da trên so sánh giá cung, giá cu, nghiên cu ch ra nhng đi tng (theo tng mc thu
nhp) có kh nng thuê nhng cn h này. Giá ti thiu mà bên cung yêu cu đc xác
đnh da trên s liu ca mt d án thc t  Qun 2, TP.HCM. Giá ti đa mà bên cu có
th chi tr đc tính da vào thu nhp bình quân đu ngi trên đa bàn TP.HCM. Tip
theo, nghiên cu tính toán giá tr tr cp ca nhà nc, giá cho thuê ca doanh nghip và
giá thuê ca ngi dân trong trng hp có và không có chính sách đ ch ra ai đc, ai
mt khi chính sách đc thc thi.
2.1 Khung phân tích cung ậ cu
Nhm mc tiêu đánh giá tính kh thi ca chính sách chuyn nhà  thng mi sang cho
thuê, nghiên cu s dng khung phân tích cung – cu ca kinh t hc. Giá th trng là
phn giao gia giá cung và giá cu. So sánh giá cung và giá cu cho bit ai là ngi có th
tham gia vào th trng nhà thuê cng nh ngi hng li t chính sách h tr này
(Pindyck và Rubinfeld, 2000), chi tit xem Hình 2-1.

Ban đu, đng cung là đng (S). Khi nhà nc can thip bng h tr v tín dng, đtầ
đng cung s dch chuyn v bên phi to đng cung (S’).
Giá cu, mc giá mà ngi tiêu dùng có th chi tr, đc xác đnh da trên thu nhp ca
ngi lao đng. Có 5 đng cu ng vi 5 nhóm thu nhp (mi nhóm chim 20% dân s).
ng (D
5
) nm ngoài cùng ng vi nhóm thu nhp cao nht (nhóm 5). ng (D
1
) nm
trong cùng ng vi nhóm thu nhp thp nht (nhóm 1). Cng các đng cu t (D
1
) đn
(D
5
) theo phng ngang ta đc đng cu tng hp (D).

- 5 -

Hình 2-1  th cung – cu nhà cho thuê

Khi không có s can thip ca nhà nc, th trng đt trng thái cân bng ti đim 0 vi
mc giá P
0
và khi lng Q
0
. Gi đnh khi đó ch mt s h gia đình thuc nhóm thu nhp
cao mi có th thuê đc nhà. Sau khi nhà nc can thip, th trng đt cân bng  đim
0’ vi mc giá P’ thp hn P
0
và khi lng Q’ ln hn Q

0
. Khi giá gim, nhiu ngi tip
cn đc vi th trng hn, trong đó có nhng ngi  mc thu nhp thp hn. So sánh
giá cung và giá cu ca các nhóm thu nhp s cho thy đi tng nào có kh nng tip cn
và hng li t chính sách.
2.2 Khung phân tích li ích ậ chi phí
 xác đnh giá cho thuê mà nhà đu t yêu cu, nghiên cu s dng khung phân tích li
ích và chi phí ca kin thc thm đnh d án cho s liu đu t ca mt d án thc t trên
đa bàn TP.HCM (Arnold và Harberger, 1995; Ngân hàng Th gii, 2002). Giá bán mt m
2

cn h đc tính da vào chi phí đu t theo tin đ và quy v thi đim hoàn thành d án.
Giá thuê đc xác đnh bng cách chit khu giá bán vi thi gian cho thuê d kin và sut
sinh li ca d án.
2.2.1 Chi phí ca d án
Chi phí ca d án ngoài chi phí đu t ban đu còn có chi phí hot đng trong thi gian
- 6 -

cho thuê.
1
Chi phí ban đu gm chi phí đt, chi phí xây dng, chi phí thit b, các chi phí
liên quan đn xây dng theo quy đnh, chi phí lãi vayầ đc ly t h s d án. Các chi
phí này đc điu chnh vi tác đng ca lm phát trong thi gian xây dng, sau đó quy v
thi đim hoàn thành d án đ xác đnh giá tr trong tng lai, cng là giá bán sau khi d
án hoàn thành.
Do hin nay cha có nhiu d án đu t cho thuê cn h vi quy mô ln nên khó c tính
các chi phí hot đng mt cách tin cy.  đn gin, nghiên cu b qua chi phí này, xem
nh tin cho thuê ch bù đp cho chi phí đu t ban đu. Nh vy, tin thuê tính đc s
thp hn mc yêu cu thc t. Gi đnh này giúp vic so sánh giá cung và giá cu  phn
sau càng có Ủ ngha, vì nu ngi tiêu dùng không th chi tr cho mc giá thuê thp thì

càng không th đáp ng đc giá thc t.
2.2.2 Thi gian cho thuê
Thi gian d án chung c thng mi đc cp phép là 50 nm, nhng đi vi d án cho
thuê, thi gian hot đng phi thp hn do (1) cht lng nhà s xung cp nhanh hn vì
ngi thuê s ít gi gìn cn h hn; (2) chung c càng c, chi phí sa cha, bo trì càng
tng trong khi giá cho thuê li gim. Thi gian cho thuê quá dài s không mang li li ích
cho nhà đu t. Nghiên cu chn thi gian cho thuê là 30 nm, đ dài đ khai thác mà
không cn phi b ra quá nhiu chi phí đ sa cha.
2.2.3 Sut chit khu
Sut chit khu ca d án là WACC (chi phí vn bình quân trng s ca d án). D án có
hai ngun huy đng vn là vn ch s hu và vn vay.
   

  

 




  


Ngun: Arnold và Harberger, 1995; Ngân hàng Th gii, 2002.
Trong đó:
- WACC: sut chit khu ca d án, chi phí vn bình quân trng s (%)


1
Chi phí hot đng có th bao gm chi phí bo trì, sa cha, chi phí qun lỦ chung c, chi phí qun lý hot

đng cho thuê, chi phí qung cáoầ
- 7 -

- Re: chi phí vn ch s hu (%)
- R
D
: chi phí vn vay (%)
- V
E
: Vn ch s hu
- V
D
: Vn vay
Chi phí vn ch s hu th hin sut sinh li yêu cu ca ch đu t đi vi d án. Nghiên
cu s dng chi phí vn là sut sinh li yêu cu chung ca ngành BS. Chi phí vn ch s
hu đc tính toán gián tip da vào th trng M theo công thc:
Re = E(re)
US
+ RP
c
+ RP
E
Trong đó:
- E(re)
US
: chi phí vn k vng ca công ty hot đng trong ngành BS  M.
- RP
c
: Mc bù ri ro quc gia
- RP

E
: Mc bù ri ro ngoi hi.
2.3 Tính giá cung (giá cho thuê)
B qua chi phí hot đng, giá cho thuê đc tính bng cách chit khu giá bán vi thi
gian cho thuê.
2
Mt s thông tin dùng đ tính giá cho thuê (thi gian cho thuê ca d án,
công sut cho thuê phòngầ) đc chn theo hng có li nht cho d án đ giá thuê là
thp nht. S đ tính giá thuê đc trình bày trong ph lc 1.
Giá bán 1 m
2
xây dng: giá bán ca c d án là tng chi phí đu t đc quy v thi đim
hoàn thành vi sut chit khu là sut sinh li ca d án. Giá này đc phân đu cho tng
din tích xây dng (gm tng hm, khu thng mi và khu cn h) đ tính giá bán cho 1
m
2
xây dng. Mc dù chi phí xây dng cho các khu khác nhau, nhng đ đn gin, nghiên
cu xem nh là bng nhau.
Giá bán 1 m
2
cnăh (din tích s dng): Trong xây dng cn h chung c, ngoài din
tích s dng thc t đ bán, công trình phi dành ra mt phn din tích cho không gian
chung nh hành lang, cu thangầ T l gia din tích s dng và din tích xây dng khu
vc cn h thng mi là 81,2% (Công ty T vn, 2009). Giá bán cho mt m
2
xây dng


2
Thay vì bán nhà vi giá thành và nhn tin mt ln, d án cho thuê và nhn tin hàng k. Tin thuê s bng

giá bán cng vi lãi sut ch đu t yêu cu.
- 8 -

đc chia cho h s din tích s dng đ thu đc giá bán cho 1 m
2
cn h.
Giá cho thuê:  tính giá cho thuê, nghiên cu xem nh cn h đc bán vi giá  trên
nhng thu tin trong nhiu k. Theo đ xut ca B Xây dng, giá thuê s đc điu chnh
ti đa 7% mi nm. Giá thuê tính bng cách chit khu giá bán cn h vi thi gian cho
thuê, sut chit khu là sut sinh li ca d án.
3
Công thc tính giá cho thuê:
  


    

  

   


Trong đó:
- T: giá thuê hàng nm (triu đng)
- V
0
: giá bán cn h (triu đng)
- i: sut sinh li ca d án (%)
- r: tc đ tng giá thuê hàng nm (%)
- n: thi gian cho thuê (nm)

Ngoài ra, vì công sut cho thuê s không th đt 100%, nên giá cho thuê phi đc điu
chnh vi h s công sut cho thuê. Giá cho thuê đc tính trong hai trng hp có và
không có s h tr ca nhà nc. Nghiên cu cng s dng phân tích đ nhy đ tính toán
giá thuê trong các trng hp gi đnh khác nhau v chi phí đt, lãi vay, thi gian cho thuê,
chi phí xây dngầ
2.4 Tính giá cu (giá thuê caăngi dân)
S tin ngi dân có th chi tr cho nhà  hàng tháng đc tính da trên mc thu nhp
trung bình ca h dân nhân vi t l chi tiêu hp lý cho nhà . ây cng là giá thuê đi vi
cn h. ng vi các mc din tích cn h, giá thuê cho mi m
2
đc xác đnh đ so sánh
vi mc giá cung  phn trc.
T l chi tiêu cho nhà  theo mc thu nhp: Theo s liu  M, ngi dân chi tiêu
khong 30% thu nhp cho nhà  (Khadduri & Burnett, 2003). Các nhà hoch đnh chính
sách cng dùng t l này đ xem xét vic tr cp cho ngi dân. Nghiên cu s dng t l
30% thu nhp đ tính toán mc chi tiêu cho nhà  cho tng nhóm thu nhp.


3
Giá tr hin ti ca dòng tin thuê vi sut chit khu là sut sinh li ca d án s bng vi giá bán.
- 9 -

Chng 2 đư trình bày khung phân tích ca nghiên cu. Th nht là dùng khung phân tích
li ích – chi phí đ tính giá cho thuê cn thit ca ch d án da vào chi phí đu t. Sau đó
s dng khung phân tích cung – cu đ xác đnh nhóm thu nhp nào có th tr mc giá ch
đu t yêu cu. Các chng tip theo s trình bày kt qu chi tit da trên khung phân tích
này.

- 10 -

CHNGă3.
KHÁI QUÁT TH TRNG NHÀ  VÀ NHÀ CHO THUÊ
Chng này trình bày khái quát v th trng nhà , trong đó chú trng nhà cho thuê dành
cho ngi thu nhp thp  đô th, gm ba phn. Phn th nht tho lun v hai hình thc s
hu nhà và đi thuê, u và nhc đim ca tng hình thc. Phn th hai gii thiu th
trng nhà cho thuê trên th gii, các chính sách đư đc áp dng đ nhà cho thuê đáp ng
nhu cu ca ngi thu nhp thp  các đô th. Phn th ba nêu lên thc t v nhà cho thuê
 Vit Nam và TP.HCM.
3.1 Nhà  đôăth - s huăhayăđiăthuê
Các đô th ngày càng phát trin, dân c tp trung ngày càng đông khin nhu cu v nhà 
càng tr nên bc thit. Do giá nhà luôn rt cao nên s hu mt ngôi nhà là không d dàng
đi vi đa s ngi lao đng.  gii quyt vn đ này, chính ph các nc nhìn chung
thng có hai gii pháp là h tr ngi dân s hu nhà hoc thuê nhà.
3.1.1 S hu nhà
S hu nhà đc c ngi dân và chính ph yêu thích hn. Vi ngi dân, s hu nhà là
khon đu t an toàn, mang li cm giác n đnh và t hào cho ch nhân. Chính ph
thng khuyn khích s hu nhà vì cho rng điu này thúc đy s phát trin kinh t cng
nh tng cng s n đnh v chính tr và xã hi. Bin pháp thng đc s dng là đy
mnh phát trin các khu dân c mi  đô th, đu t c  h tng nh đng giao thông,
đin, nc và h tr tín dng cho ngi mua nhà (UN-HABITAT, 2005).
3.1.2 Thuê nhà
Trong suy ngh ca nhiu ngi, nhà thuê thng gn lin vi điu kin sng kém vi
nhng cn phòng cht chi, không v sinh, kém an toàn. Nhà thuê cng kém n đnh khi
ch nhà có th d dàng ngng cho thuê. Dù vy, nhà thuê luôn là mt b phn quan trng
ca nhà  đô th. Nó cung cp ch  cho c ngi giàu và ngi nghèo. Nhà thuê là bc
đm cho nhng ngi cha đ kh nng s hu nhà, cn ch  tm thi trong thi gian
dành dm hoc nhng ngi không mun s hu nhà do quan ngi v chính sách.
Vi tc đ gia tng ca dân s đô th, nht là dân nhp c, t l ngi  nhà thuê ti các đô

- 11 -

th ngày càng tng nhanh. Nc phát trin thng có t l ngi thuê nhà trung bình cao
hn nc đang phát trin, tuy nhiên t l thuê nhà  các đô th ln li không chênh lch
nhiu gia hai nhóm nc (xem Bng 3-1). Nhìn chung, gn mt na dân s đô th trên th
gii  nhà thuê. iu này cho thy, xu hng thuê nhà là tt yu và ngày càng tng theo s
phát trin ca các quc gia, th hin rõ nht  các đô th ln. Quan nim coi trng hình
thc s hu nhà ca chính ph và ngi dân cn đc đánh giá li.
Bng 3-1 T l s hu và thuê nhà  các quc gia và đô th
Quc gia
S hu nhà
(%)
Thuê nhà
(%)
Thành ph
S hu nhà
(%)
Thuê nhà
(%)
c
40
60
Berlin
11
89
Hà Lan
53
47
Rotterdam
26

49
M
66
34
New York
45
55
Anh
69
31
London
58
41
Colombia
54
31
Bogota
46
43
Brazil
74
25
Sao Paulo
70
20
Nam Phi
77
22
Johannesburg
55

42
Chi Lê
73
20
Santiago
73
21
Bolivia
60
18
La Paz
55
23
Thái Lan
87
13
Bangkok
54
41
Mê xi cô
81
11
Mexico City
76
16
Ngun: UN-HABITTA, 2003.
4

3.2 Nhà cho thuê
3.2.1 Khái nim v nhà thuê

Nhà cho thuê là nhng cn nhà riêng l, dưy nhà hay cn h chung c đc cho thuê thay
vì đ . Nhà cho thuê có th do t nhân hoc nhà nc xây dng và qun lý, có th đc
chính ph tr cp hoc không (UN-HABITAT, 2005).
3.2.2 uăđim vƠănhcăđim ca nhà cho thuê
Th trng nhà cho thuê đư phát trin mnh  hu ht các nc trên th gii và tr thành
mt xu hng không th thay đi  các đô th. Mt trong nhng lý do chính ngi dân đi


4
S liu trong bng có th cng li không đ 100% do còn các hình thc s hu khác nh  cùng cha mầ
- 12 -

thuê nhà là vì cha đ kh nng tài chính đ s hu nhà. Ngoài ra, thuê nhà còn có nhiu
u đim nh tính c đng cao, có nhiu la chn v mc giá, cung cp ch  tm thi vi
chi phí thp và cho phép ngi dân dành dm đc nhiu hn.
So vi vic s hu, ngi đi thuê nhà d dàng di chuyn hn khi tìm đc ch  mi thun
tin cho công vic, hay có điu kin giáo dc, y t, an ninhầ tt hn. iu này đc bit có
Ủ ngha đi vi ngi nghèo. Tái đnh c cho ngi nghèo  v trí không thun li có th
cn tr kh nng tip cn vic làm, khin t l tht nghip cao hn (UN HABITAT, 2004).
Trong khi ch s hu nhà luôn b ràng buc bi nhng chi phí c đnh thì ngi đi thuê có
đc s linh hot v tài chính khi đc la chn nhà vi nhiu mc giá khác nhau. Ngi
thuê có th d dàng điu chnh mc chi tiêu cho nhà  đ tng chi tiêu cho các mc đích
khác nh y t, giáo dcầ khi cn thit. Khi khó khn, ngi thuê nhà có th tìm ch  vi
mc giá thp hn và ngi li, tìm ch  tt hn khi thu nhp tng.
Vic s hu nhà là không d dàng ngay c đi vi lao đng có chuyên môn do giá nhà
thng rt cao  các đô th. i vi phn đông nhng ngi tr, nhà thuê đáp ng nhu cu
ch  trc mt và là bc đm đ tích lu thu nhp trc khi s hu đc nhà. Nhà thuê
cng mang li c hi tích lu tin cho các mc đích khác nh gi tin v quê cho gia đình,
đu t cho vic hc hành, y tầ (Cohen, Wardrip, & Williams, 2010).
Mc dù nhà cho thuê có nhiu u đim đi vi ngi dân, nhng vi nhà đu t, nó cn

vn đu t ln trong khi thi gian thu hi vn kéo dài. Vì vy, nhà nc cn h tr đ th
trng phát trin và to ra các sn phm phù hp vi phn ln ngi dân.
3.2.3 Ngun cung nhà cho thuê
Nhà cho thuê có th đc cung cp chính thc hoc phi chính thc. Ngun cung chính
thc do t nhân hoc nhà nc xây dng dng hay mua li đ cho thuê. Chúng thng
nm  nhng khu đt có s hu hp pháp, có cht lng nhà và các dch v khác nh đin,
ncầ tng đi tt. Ngc li, nhà cho thuê không chính thc do ngi dân t xây dng
 nhng khu đt t chim đóng hay khu  chut, có cht lng kém hn.  các nc đang
phát trin, nhà cho thuê phi chính có th giúp đáp ng nhu cu đa dng ca mi tng lp
lao đng, k c nhng ngi nghèo nht. Tuy nhiên, nó cng mang li nhiu thách thc
nh cht lng nhà thp, điu kin sng không đm bo. Vic can thip ca nhà nc đi
vi th trng nhà cho thuê phi chính thc cn cn trng đ đm bo gia tng cht lng
- 13 -

nhng vn không nh hng đn kh nng thuê ca ngi nghèo (O’Neill, 2008).
3.2.4 Kinh nghim phát trin nhà cho thuê trên th gii
 gii quyt nhu cu thuê nhà ngày càng tng cao  các đô th, chính ph các nc đư có
nhiu chính sách khác nhau. i vi phía cung, khó khn ca th trng là đòi hi mc đu
t ln nhng thi gian thu hi vn lâu. Nhà nc có th to ngun cung bng cách trc
tip xây dng ri cho ngi dân thuê hoc h tr v lãi sut, thuầ đ khuyn khích khi
t nhân tham gia. Kinh nghim các nc cho thy khu vc t nhân có vai trò quan trng đ
giúp gia tng ngun cung nhà. Tuy nhiên, s can thip sâu ca nhà nc khi quy đnh v
giá trn hay din tích s to ra nhng cn tr nht đnh (UN-HABITAT, 2005).
V phía cu, vi mi nhóm đi tng thuê nhà khác nhau, nhà nc cn có nhng phân
khúc nhà vi din tích, mc đ tin nghi cng nh phng thc h tr phù hp. Các chính
sách h tr phía cu nh h tr giá thuê tuy có th giúp ngi nghèo tip cn đc nhà 
nhng đòi hi chi phí ln và phc tp trong qun lý, d ny sinh tiêu cc (Trn Th Thái
Hà, 2012).
V phía nhà nc, chính sách khuyn khích ngi dân s hu nhà bng cách h tr lãi
sut, gim thu thu nhp có th tác đng xu đn th trng nhà cho thuê và làm gia tng

khong cách giàu nghèo  đô th. Ngc li, xây dng h thng lut pháp cht ch rõ ràng
v quyn s hu nhà, quyn ca ngi thuê nhà và ngi cho thuêầ s to điu kin đ th
trng phát trin (Nations và Settlements, 2003).
3.2.4.1 Chính sách nhà cho thuê  M
 M, hn 50% ngi nghèo thuê nhà đ  và hn 13 triu h gia đình có khó khn v nhà
. Chi phí thuê nhà chim 35,6% ngân sách h gia đình.  h tr ngi dân, chính ph
cung cp phiu tr tin thuê nhà cho các h thu nhp thp, giúp h đ kh nng thuê nhng
ngôi nhà đm bo cht lng ti thiu. Ngi nghèo s nhn đc khon chênh lch gia
giá thuê nhà tiêu chun và 30% thu nhp ca mình. Chính ph cng có các chng trình h
tr cho các đi tng khác nh ngi khuyt tt, ngi giàầ  khuyn khích nhà đu t,
chính ph gim thu đi vi hot đng đu t đu t xây dng mi hoc ci to nhà cho
thuê vi giá thpầ Tính t nm 1950, các chng trình này đư cung cp nhà  cho hn 4,3
triu h gia đình (Khadduri & Burnett, 2003).
- 14 -

3.2.4.2 Chính sách nhà cho thuê  Châu Âu
 châu Âu, ba chính sách ln v nhà  là s hu nhà, nhà  xã hi và tr cp tin thuê.
Tuy nhiên, t trng nhà cho thuê gim xung thp do chính ph khuyn khích ngi dân
s hu nhà và chính sách kim soát giá thuê (Trn Th Thái Hà, 2012).
 Ba Lan, ngi thuê nhà đc chia ra ba nhóm là nhóm thu nhp trung bình, thp và rt
thp. H thng nhà cho thuê s đc xây dng phù hp vi tng nhóm. Ngi có thu nhp
trung bình có kh nng tr tin thuê nhà cng nh các chi phí s dng cn h, tin qu sa
cha nhà và tín dng xây dng nhà . Nhng cn h cho thuê s đc Nhà nc xây dng
và ngi thuê s thành lp hp tác xư đ qun lỦ khu nhà. Nhóm ngi có thu nhp thp
không th tr tin thuê s đc  trong các cn h chung c ít tin nghi hn và đc h tr
tin thuê. Nhóm ngi có thu nhp rt thp, ngi vô gia c đc cp cn h chung c,
ch  ti các c s bo tr xã hi hoc nhà tr. Ngoài ra, chính ph cng hoàn thin lut v
quyn s hu nhà  và lut v hp tác xã nhà  giúp đm bo quyn li ca ngi đi thuê.
Chính sách nhà  do Chính ph Ba Lan thc hin đư gii quyt đc nhu cu v nhà  ca
ngi dân, làm gia tng s lng nhà cho thuê và xây dng đc mng li Hip hi xây

dng nhà  công cng (Haloe, 1993 trích trong Nguyn Anh Khoa, 2008).
3.2.4.3 Chính sách nhà cho thuê  Hàn Quc
 Hàn Quc, chính sách phát trin nhà cho thuê đư đc quan tâm t nhng nm 1960.
Các chung c vi quy mô ln đc xây dng đ cho thuê. Ban đu, ch các tp đoàn xây
dng ca nhà nc tham gia. n nhng nm 70, chính ph ban hành lut xúc tin xây
dng nhà , huy đng c khi t nhân vào hot đng cung cp nhà cho thuê, giúp s lng
nhà cho thuê đt mc 2 triu cn. Qu nhà  quc gia (NHF) tài tr cho các d án nhà cho
thuê. Có nm loi nhà cho thuê chia theo thi gian t 5 đn 50 nm và thuê vnh vin.
Chính ph khuyn khích các công ty t nhân tham gia bng cách cho vay và u đưi thu.
Tuy nhiên, qu nhà quá nh và thiên v ngi thu nhp cao nên không th ci thin điu
kin nhà  cho ngi thu nhp thp (Trn Th Thái Hà, 2012).
3.3 Th trng nhà  Vit Nam
Tng t các nc khác trên th gii, nhà  ti Vit Nam cng phát trin theo hai hình
thc là s hu nhà và đi thuê nhà. Tuy nhiên, th trng nghiêng hn v phía nhà đ bán
- 15 -

trong khi nhà cho thuê cha đc s quan tâm ca nhà nc và doanh nghip.
3.3.1 Khái quát s phát trin th trng nhà  Vit Nam
Ti Vit Nam, t nhng nm 1990 đn nay th trng nhà  đư có nhng bc phát trin
nhanh chóng mc dù vn còn nhiu khim khuyt. Có th khái quát lch s th trng nhà 
Vit Nam qua hai giai đon (inh Vn Ân, 2011).
Giaiăđon nhngănmă1990: Các giao dch th trng là nh l, mang tính t phát  phân
khúc nhà  có sn và đt th c. Nguyên nhân là do nhà nc cha tha nhn th trng
đt đai, nên các giao dch phi hot đng phi chính thc. n nm 1993, Lut t đai ra
đi cho phép giao đt n đnh lâu dài cho ngi s dng, quyn s dng đt đc coi là
hàng hoá, có th chuyn nhng, cho thuê, th chpầ iu này đư to điu kin cho th
trng nhà  hình thành và phát trin. Tuy nhiên s phát trin quá nhanh đư kéo theo cn
st đt vào nm 1993 – 1995. Khi đó, giá đt b đy lên cao không do nhu cu tng nhanh
mà do đu c ch giá tng và tâm lỦ s tin mt giá.
T nmă2000ăđn nay: u nhng nm 2000, Nhà nc ban hành nhiu vn bn lut nh

Lut Nhà , Lut u t nm 2005, Lut Kinh doanh bt đng sn nm 2006 to hành
lang pháp lỦ cho th trng nhà . Nh đó, th trng tp trung hn vi vai trò quan trng
ca các ch đu t, các công ty xây dng. Cùng vi s gia tng ngun vn FDI đ vào Vit
Nam, th trng đư gia tng v quy mô và s lng d án. Nm 2008, có khong 148.000
t đng chy vào th trng nhà , trong đó vn FDI chim t l trên 50% (inh Vn Ân,
2011). Ngân hàng có vai trò quan trng khi va cung cp vn tín dng cho c hai phía
cung và cu, va trc tip tham gia vào th trng thông qua các công ty con. T trng tín
dng cho BS trong thi gian này dao đng t 9,1 đn 14,6% tng tín dng, mc tng
trng có nm đt 40% ( Th Kim Ho, 2012).
Sau hn 20 nm phát trin, có th thy hin tng bong bóng BS đư hình thành, th hin
qua s cách bit quá ln gia mt bng giá nhà đt và thu nhp ca 80% ngi dân. Tc đ
tng giá nhà đt cao gp 3 ln tc đ tng GDP bình quân trên đu ngi ( Th Kim
Ho, 2012).