(Luận văn thạc sĩ) Điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản do đầu tư cơ sở hạ tầng Kinh nghiệm quốc tế và gợi ý áp dụng cho thành phố Hồ Chí Minh qua tình huống dự án đường Phạm Văn Đồng

1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT

HỒ HẢI ONG

ĐIỀU CHUYỂN GI TR T NG TH
O ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦNG:

CỦ

ẤT ĐỘNG SẢN

INH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ

GỢI Ý ÁP DỤNG CHO THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH QUA TÌNH
HUỐNG DỰ N ĐƯỜNG PHẠ

V N ĐỒNG

Chun ngành: Chính sách cơng
Mã số: 60340402

LUẬN V N THẠC SỸ CHÍNH SÁCH CÔNG

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS HU NH THẾ DU

TP. HỒ CHÍ MINH – N

2016


i

LỜI C

ĐO N

Tơi cam đoan luận văn này hồn tồn do tơi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số
liệu đƣợc sử dụng trong luận văn đều đƣợc dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong
phạm vi hiểu biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của trƣờng
Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.

Tác giả luận văn

HỒ HẢI ONG


ii

LỜI CẢ
Tôi xin chân thành cảm ơn thầy

ƠN

u nh Thế

u đã trực tiếp hƣớng dẫn tôi ngay từ

những ngày đầu thực hiện đề tài, tận tình truyền đạt kiến thức, định hƣớng, đƣa ra những ý
kiến quý báu cho việc hoàn thành bản luận văn này. Cám ơn anh
ạn u nh

gọc Chƣơng M

guyễn

à am 09 và

7 của Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright

T

đã

h trợ tích cực về thơng tin và tƣ vấn k thuật cho luận văn của tôi. Tôi c ng ch n thành
cảm ơn công ty Cushman Wakefield đã h trợ tận tình về thơng tin thị trƣờng nhà đất
Thành phố ồ Chí Minh.
gồi ra, xin chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô, các anh chị trợ giảng của

T đã

rất nhiệt t m truyền đạt và chia s kiến thức, tầm nhìn khoa học và đ c iệt cám ơn các anh
chị trong lớp MPP7, những ngƣời đã đồng hành c ng tôi trong 2 năm đầy ý ngh a tại
FETP.
Hồ Hả

n

iii

T

TẮT

Cơ chế điều chuyển giá trị gia tăng từ đất do đầu tƣ cơ sở hạ tầng giao thông

VC đã

đƣợc áp dụng rộng rãi trên thế giới. Các nƣớc đi sau kế thừa và phát triển các biến thể của
các hình thức VC c ng nhƣ kết hợp các biện pháp điều chuyển khác nhau cho phù hợp
với thực trạng của từng địa phƣơng.
Cơ chế này đƣợc chứng minh phát huy hiệu quả cao và tạo ra nguồn vốn bền vững cho đầu
tƣ phát triển hạ tầng đô thị nhƣng đòi hỏi cao về năng lực quy hoạch, xác định phạm vi và
mức độ ảnh hƣởng của dự án lên bất động sản để từ đó lựa chọn các cơng cụ điều chuyển
phù hợp. Ngồi ra, chính quyền địa phƣơng c ng đƣợc đòi hỏi cao về sự minh bạch trong
quá trình định giá, đấu giá đất và thực thi các biện pháp LVC. Trách nhiệm giải trình cao
của chính quyền địa phƣơng, đ c biệt tránh việc lạm dụng nguồn thu từ LVC tài trợ cho
các khoản chi thuờng xuyên, kết hợp với truyền thông hiệu quả sẽ thúc đẩy sự thành công
khi áp dụng LVC.
Nhu cầu và nhiệm vụ cấp bách về đầu tƣ phát triển hạ tầng để duy trì tốc độ phát triển kinh
tế và giảm áp lực giao thơng đơ thị đã thúc đẩy chính quyền địa phƣơng một số tỉnh thành
ở Việt Nam tiếp cận và áp dụng các hình thức VC, trong đó chủ yếu là hình thức khai
thác qu đất trong các hợp đồng “đổi đất lấy hạ tầng” để kêu gọi tƣ nh n tham gia đầu tƣ
cơ sở hạ tầng. Các hình thức điều chuyển giá trị dƣới hình thức thuế, phí, khoản đóng góp
của ngƣời đƣợc hƣởng ngoại tác tiêu cực chƣa đƣợc áp dụng nhiều mà lý do chính đƣợc
đƣa ra là chƣa có cơ chế về phân cấp ngân sách cho chính quyền địa phƣơng.

Trong việc áp dụng LVC, trong nhiều trƣờng hợp chính quyền địa phƣơng chỉ vận dụng
hình thức chứ chƣa đi s u vào ản chất của cơng cụ VC. Điển hình là việc sử dụng qu
đất để thanh toán cho nhà đầu tƣ tƣ nh n đa phần là các khu đất không trực tiếp có đƣợc
ngoại tác từ dự án để tăng giá trị.
Luận văn nghiên cứu trƣờng hợp dự án đƣờng Phạm Văn Đồng cho thấy khi áp dụng hình
thức LVC theo các thông lệ quốc tế về phạm vi và mức độ điều chuyển giá trị cho thấy
biện pháp này tạo đƣợc nguồn thu đóng góp đáng kể vào tổng mức đầu tƣ của dự án.
Hạn chế lớn nhất của luận văn là việc không thể thu thập đƣợc dữ liệu về thị trƣờng nhà
đất của TP.HCM ở thời điểm trƣớc khi có dự án trƣớc khi có thơng tin về dự án tƣơng ứng


iv

với thời điểm trƣớc năm 2007 để đƣa vào mô hình dự áo tác động của dự án. Mức độ tác
động về giá đƣợc tham khảo từ nguồn công ty bất động sản uy tín để thay thế.
Luận văn góp phần tạo thêm một cơ sở thực nhiệm ủng hộ áp dụng LVC tại T . CM để
tạo nguồn vốn cho đầu tƣ hạ tầng. Bên cạnh đó, tác giả c ng hình dung thách thức chủ yếu
đối với tính khả thi của việc đƣa VC vào áp dụng là sự chống đối của nhóm lợi ích liên
quan đến bất động sản và việc chƣa có cơ chế phân cấp ng n sách cao hơn cho T . CM.


v

MỤC ỤC
LỜI CAM ĐOA ................................................................................................................... i
LỜI CẢM Ơ ........................................................................................................................ ii
T M TẮT ............................................................................................................................. iii
MỤC ỤC ............................................................................................................................. v
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ................................................................ vii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ ................................................................................... viii

C ƢƠ G 1. GIỚI THIỆU .................................................................................................... 1
1.1

Vấn đề chính sách ................................................................................................... 1

1.2

Mục tiêu và phạm vi nghiên cứu ............................................................................. 2

1.3

Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................................. 2

1.4

hƣơng pháp nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.5

Nguồn thông tin và dữ liệu...................................................................................... 3

1.6

Cấu trúc dự kiến của luận văn ................................................................................. 3

C ƢƠ G 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHUNG PHÂN TÍCH .......................................... 4
2.1

Cơ sở lý thuyết của điều chuyển giá trị tăng thêm từ đất do đầu tƣ hạ tầng ........... 4

2.2

Xác định tác động của cơ sở hạ tầng giao thông lên giá trị đất ............................... 6

2.3

Mức độ điều chuyển giá trị ..................................................................................... 8

2.4

Các công cụ điều chuyển giá trị tăng thêm của đất ................................................. 8

2.5

h n loại ............................................................................................................... 10

2.6

Những rủi ro và giới hạn ....................................................................................... 11

C ƢƠ G 3. KI
G IỆM QUỐC TẾ VỀ ĐIỀU C UYỂ GI T GIA T G
CỦA ẤT Đ G SẢ ĐỂ ĐẦU TƢ
TẦ G V T ỰC TIỄN T I VIỆT NAM .... 13
3.1

Kinh nghiệm quốc tế ............................................................................................. 13

3.1.1

Thuế cải thiện................................................................................................. 13

3.1.2

hí tác động ................................................................................................... 14

3.1.3

Khoản nộp đ c biệt/ đóng góp của chủ đất .................................................... 15

3.1.4

Bán quyền phát triển ...................................................................................... 15

3.1.5

Kết hợp nhiều công cụ trong một giải pháp tài chính .................................... 15

3.1.6

Phạm vi tác động............................................................................................ 17

3.2

Thực tiễn tại Việt Nam .......................................................................................... 18


vi

3.3

Các hình thức áp dụng tại T . CM ...................................................................... 20

3.3.1

Khai thác nguồn thu một lần từ đất ................................................................ 20

3.3.2

Đóng góp của ngƣời d n ................................................................................ 23

3.3.3

Kết luận .......................................................................................................... 24

C ƢƠ G 4. XÂY Ự G MƠ Ì
ĐIỀU CHUYỂN GIÁ TR ĐẤT T G T ÊM O
ĐẦU TƢ CƠ SỞ H TẦNG CHO DỰ
ĐƢỜNG PH M V
ĐỒNG ..................... 26
4.1

Giới thiệu dự án..................................................................................................... 26

4.2

Mơ hình hồi quy .................................................................................................... 27

4.3

Ƣớc tính số thu từ việc áp dụng thuế cải thiện ...................................................... 28

4.3.1

Cơ sở thuế ...................................................................................................... 29

4.3.2

T lệ điều chuyển ........................................................................................... 30

4.3.3

Số thu ƣớc tính ............................................................................................... 30

4.4

ự kiến iện pháp điều chuyển giá trị .................................................................. 31

C ƢƠ G 5. KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH ....................................................... 34
T I IỆU T AM K ẢO ................................................................................................... 37
PHỤ LỤC ............................................................................................................................ 39
PHỤ LỤC 1: guồn vốn cho đầu tƣ hạ tầng tại T . CM giai đoạn 2011-2015 ................ 39
Ụ ỤC 2: Một số dự án tiêu iểu tại M có áp dụng hình thức điều chuyển giá trị tăng
thêm của đất ......................................................................................................................... 47
Ụ ỤC 3: ạng mục và sơ đồ tuyến đƣờng Phạm Văn Đồng T n Sơn hất – Bình Lợi
– Vành đai ngồi ................................................................................................................. 62
Ụ ỤC 4: Số liệu và mơ hình hồi quy ƣớc lƣợng hedonic về giá đất trên tuyến đƣờng
Phạm Văn Đồng ................................................................................................................... 64
Ụ ỤC 5: Tính tốn số thu từ việc điều chuyển giá trị tăng thêm áp dụng cho dự án
đƣờng phạm văn đồng ......................................................................................................... 68

PHỤ LỤC 6: Đánh giá sơ ộ tính khả thi khi của việc triển khai áp dụng LVC................. 76


vii

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
BOT

Hợp đồng Xây dựng – Vận hành- Chuyển giao (Build – Operate – Transfer)

BRT

Tuyến trung chuyển hành khách công suất lớn bằng xe buýt (Bus Rapid
Transfer)

BOO

Hợp đồng Xây dựng – Sở hữu – Vận hành (Build – Own – Operate)

BT

Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (Build – Transfer)

BTO

Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao – Vận hành (Build – Transfer –
Operate)

LVC

Điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản do đầu tƣ cơ sở hạ tầng
(Land Value Capture)

PPP

Hình thức đầu tƣ đối tác cơng tƣ

R+P

Hình thức LVC kết hợp dự án đƣờng giao thông và dự án bất động sản
(Road + Property)

TOD

Phát triển đô thị theo định hƣớng tuyến vận chuyển trung chuyển cơng suất
lớn (Transit- Oriented Development)

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh


viii

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ
ình 1: 4 ƣớc của cơ chế điều chuyển giá trị ...................................................................... 5
Hình 2: Ngoại tác tích của đầu tƣ cơ sở hạ tầng đối vối ngƣời sở hữu bất động sản gần đó . 6
Hình 3: Giá bất động sản trong phạm vi đi ộ tiếp cận đến hạ tầng giao thơng .................... 7
Hình 4: Giá bất động sản trong phạm vi tác động của dự án cơ sở hạ tầng – trƣờng hợp
hàm tuyến tính .......................................................................................................... 8

Hình 5: Tổng hợp các cơng cụ LVC và cách phân loại ....................................................... 10
Hình 6: Hiện trạng sử dụng đất tuyến đƣờng Phạm Văn Đồng năm 2014 .......................... 29
Hình 7: Chênh lệnh giá bất động sản khu vực đƣờng Phạm Văn Đồng trƣớc và sau khi có
dự án ....................................................................................................................... 30
Hình 8: Ma trận kết quả tính tốn t trọng số thu áp dụng LVC/ tổng mức đầu tƣ ............. 30


1

CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU
1.1 Vấn ề

n

Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là địa phƣơng phát triển nhất cả nƣớc nhƣng c ng
chịu nhiều áp lực về hạ tầng, đ c biệt là hạ tầng đô thị đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội do là trung t m của v ng kinh tế trọng điểm phía

am về kinh tế tập trung nhiều

khu công nghiệp, các hải cảng lớn, trung t m dịch vụ văn phịng, tài chính, dịch vụ, hậu
cần

, và xã hội hệ thống các cơ sở đào tạo quốc gia, ệnh viện tuyến đầu

đi k m với

áp lực tăng d n số cơ học.
Tổng nhu cầu vốn đầu tƣ công giai đoạn 2016-2020 của TP.HCM1 là 216 nghìn t đồng.
Trong trƣờng hợp ngành thuế hồn thành tốt nhất nhiệm vụ đóng góp ng n sách và t lệ
điều tiết số thu cho ng n sách T . CM đƣợc duy trì ở mức 23% nhƣ hiện nay thì tổng

nguồn vốn c n đối từ ngân sách TP.HCM cho kế hoạch đầu tƣ công giai đoạn 2016-2020
là khoảng 130 nghìn t đồng và nhƣ vậy, cịn thiếu 85 nghìn t đồng tƣơng đƣơng 40% .
Để huy động vốn cho đầu tƣ phát triển, T . CM đã đẩy mạnh các hình thức đầu tƣ hợp tác
cơng tƣ

trong đó chủ yếu là hình thức OT Đầu tƣ – Vận hành – Chuyển giao) và

T Đầu tƣ- Chuyển giao). Tuy nhiên, trong khi khả năng mở rộng các hình thức này g p
nhiều thách thức do (1) rào cản pháp lý, (2) nguồn vốn ngân sách và qu đất sách ngày
càng cạn kiệt, (3) khơng có hình thức thu phí phù hợp cho các dự án trong nội thành thì
hiệu quả của những hình thức này c ng g y nhiều tranh cãi. Điển hình, hình thức BOT
đƣợc cho là vẫn đ t n ng áp lực lên ng n sách nhà nƣớc do chủ đầu tƣ thƣờng

lại vào

những ƣu đãi, cam kết h trợ của nhà nƣớc dẫn đến thiếu trách nhiệm trong thực hiện dự
án Đ Thiên Anh Tuấn, 2015). Đối với hình thức BT, sáng kiến đổi đất lấy hạ tầng c ng
mất dần tác dụng do qu đất sạch ngày càng thu hẹp.
hƣ vậy, T . CM đang có nhu cầu cấp ách đối với sáng kiến huy động vốn cho đầu tƣ
các dự án công để bổ sung cho nguồn vốn từ c n đối ngân sách.
Nghiên cứu kinh nghiệm đầu tƣ hạ tầng đô thị từ các nƣớc trên thế giới cho thấy biện pháp
điều chuyển giá trị tăng thêm từ đất do đầu tƣ hạ tầng (Land value capture - LVC) là hình
thức bổ sung vốn cho đầu tƣ hạ tầng đơ thị mang lại nhiều lợi ích trong dài hạn.
1

Báo cáo của U
T . CM trình Đ
sử dụng vốn ngân sách

ismail - [2010]

T . CM về danh mục cơng trình, dự án đầu tƣ công trung hạn


2

Vì vậy, luận văn sẽ tập trung xem x t khả năng đóng góp của hình thức điều chuyển giá trị
tăng thêm từ đất do đầu tƣ hạ tầng vào nguồn vốn cho đầu tƣ hạ tầng tại TP.HCM.
ụ

1.2

v

v n

n

ghiên cứu không nhằm đƣa ra kiến nghị áp dụng iện pháp VC vì VC đã đƣợc chứng
minh nếu đƣợc vận dụng tốt sẽ là nguồn ổ sung vốn ền vững cho đầu tƣ cho hạ tầng.
Trong phạm vi luận văn qua ph n tích tình huống đầu tƣ đƣờng Phạm Văn Đồng đoạn qua
quận Bình Thạnh, tác giả ƣớc tính sơ ộ t trọng đóng góp của việc áp dụng các công cụ
điều chuyển giá trị tăng thêm của đất đai dọc tuyến đƣờng này vào tổng mức đầu tƣ của dự
án để tăng cƣờng cơ sở lý thuyết cho việc xem x t áp dụng các iện pháp VC nhằm huy
động vốn cho đầu tƣ hạ tầng tại T . CM.
1.3

Câu hỏi nghiên c u

uận văn quan t m trả lời hai c u hỏi dƣới đ y:

Thứ nhất, đ c điểm những iện pháp

VC đã đƣợc áp dụng ở Việt Nam nói chung,

TP.HCM nói riêng?
Thứ hai, đối với dự án đƣờng Phạm Văn Đồng ở TPHCM nếu áp dụng VC với các tiêu
chí theo thơng lệ quốc tế thì có thể đóng góp ao nhiêu cho nguồn vốn đầu tƣ chính tuyến
đƣờng này
1.4

P

n

n

n

Luận văn sẽ tổng hợp kinh nghiệm của các nƣớc trong các nghiên cứu trƣớc đ y về việc áp
dụng LVC để đầu tƣ cho hạ tầng và đánh giá những cách thức vận dụng biện pháp này đã
áp dụng tại Việt Nam.
Ngoài ra, tác giả dựa trên những thông tin về thị trƣờng bất động sản tại TP.HCM và
những giả định từ kinh nghiệm áp dụng các biện pháp LVC tổng hợp ở phần trên để tính
tốn sơ ộ giá trị thu đƣợc trong trƣờng hợp áp dụng LVC đối với vùng chịu tác động trực
tiếp từ dự án đƣờng Phạm Văn Đồng.
Trong tính tốn này, mức thuế/phí điều chuyển giá trị sẽ đƣợc áp dụng theo kinh nghiệm
quốc tế. Đối với cơ sở thuế để áp dụng mức thuế/ phí điều chuyển này – giá thị trƣờng của
bất động sản tại khu vực dự án trƣớc khi có dự án, do khơng thể thu thập đƣợc thông tin về
thị trƣờng bất động sản tại khu vực dự án trƣớc khi có thơng tin về dự án nên luận văn sẽ
xác định mức giá thị trƣờng sau khi có dự án ằng mơ hình ƣớc lƣợng

ismail - [2010]

edonic và mức


3

tăng giá trong khu vực khi do có dự án tham khảo từ các nguồn tin cậy để tính ngƣợc lại
giá thị trƣờng trƣớc khi có dự án.
1.5

Nguồn thơng tin và dữ liệu

uận văn sử dụng các nghiên cứu trƣớc đó trên thế giới về VC ằng tiếng Anh; tại Việt
am, nguồn thơng tin vể VC cịn nhiều hạn chế, chủ yếu từ tác giả u nh Thế u, giảng
viên FETP.
Thông tin về dự án đƣờng hạm Văn Đồng đƣợc tổng hợp từ nhiều nguồn công khai và từ
Sở

uy hoạch Kiến trúc, Sở Kế hoạch Đầu tƣ T . CM.

ữ liệu về ất động sản đƣợc thu

thập từ we site atdongsan.com và nguồn rao v t trên áo Tuổi tr trong giai đoạn 20152016.
Thơng tin về tình hình ất động sản tại T . CM đƣợc tham khảo từ nguồn các nh n viên
và công ty ất động sản hoạt động trên địa àn T . CM.
1.6

Cấu trúc dự kiến của luận văn

Luận văn gồm 5 chƣơng. Sau chƣơng 1 về tổng quan, chƣơng 2 trình ày cơ sở lý thuyết
và khung phân tích của LVC
Trong Chƣơng 3 luận văn tổng hợp kinh nghiệm quốc tế về VC. Chƣơng 4 của luận văn
tổng hợp những hình thức vận dụng VC tại Việt

am, điển hình là T . CM và nghiên

cứu trƣờng hợp đầu tƣ mở rộng đƣờng hạm Văn Đồng tại TP.HCM với n lực ƣớc lƣợng
số thu đóng góp vào tổng mức đầu tƣ khi áp dụng VC theo các thông lệ áp dụng ở các
nƣớc.
Chƣơng 5 là phần kết luận và kiến nghị.

ismail - [2010]


4

CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHUNG PHÂN TÍCH
2.1

C

ở

yế

ủ

ề

yển

ăn

ấ

ầ

ần

Theo Peterson (2009), c ng với quá trình cải thiện hạ tầng này, thành phố càng thu hút
thêm nhiều ngƣời đến sinh sống và thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế khiến cho giá đất đai và
ất động sản tăng lên.

ăng lực của chính quyền các thành phố trong việc tài trợ cho các

nhu cầu đầu tƣ hạ tầng đô thị sẽ phụ thuộc phần lớn vào khả năng của chính quyền trong
việc điều chuyển một phần trong những lợi ích này sang ổ sung nguồn vốn cho đầu tƣ hạ
tầng.
Tăng cƣờng khả năng tiếp cận accessi ility và lợi thế kinh tế productivity là những
ngoại tác kinh tế chính do việc đầu tƣ hạ tầng giao thơng đƣợc vốn hóa vào giá trị ất động
sản ở gần dự án. Trong đó, khả năng tiếp cận là điểu kiện di chuyển đến những nguồn lực
về kinh tế và tham gia các hoạt động xã hội. ợi thế kinh tế trừu tƣợng và thiếu trực quan
hơn, dựa trên quan điểm về lợi thế kinh tế do sự tập trung agglomeration . Theo đó, việc
đầu tƣ hạ tầng giao thông theo dạng TO

định hƣớng tuyến tập trung sẽ làm tăng mật độ

các hoạt động kinh tế và xã hội dẫn đến lợi thế của địa phƣơng trong việc phát triển và làm

tăng giá ất động sản (Suzuki, Murakami, Hong, & Tamayose, 2015). Sử dụng cơ chế điều
chuyển giá trị để tài trợ cho hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông mới ho c đã có thể hiện mối
liên hệ giữa lợi ích của đầu tƣ hạ tầng và chi phí để có đƣợc nó (Council Metropolitan
Planning, 2012).
Điều chuyển giá trị là một iện pháp huy động vốn cho đầu tƣ phát triển hạ tầng đô thị dựa
vào 2 công cụ của khu vực công là quy định pháp lý và đầu tƣ công. Cơ chế điều chuyển
giá trị ao gồm 4 ƣớc. ƣớc thứ nhất tạo ra giá trị : khu vực công ằng đầu tƣ công và
những quy định pháp lý khuyến khích khu vực tƣ nh n tham gia đầu tƣ các dự án công làm
tăng chất lƣợng cuộc sống và làm tăng giá trị đất trong khu vực. ƣớc thứ hai tiền tệ hóa
giá trị giá trị đất tăng thêm sẽ đƣợc tiền tệ hóa khi chủ đất án đất với giá cao hơn giá trị
an đầu và thu đƣợc khoảng lợi nhuận chênh lệch. ƣớc thứ a điều chuyển giá trị : chính
quyền địa phƣơng và những ngƣời có liên quan thống nhất trƣớc việc chia s khoảng lợi
nhuận chênh lệch này ằng một một thỏa thuận về cơ chế áp dụng dƣới hình thức thuế, phí,
các khoảng chuyển giao đất hay đóng góp ằng hiện vật.

ƣớc thứ tƣ tái ph n phối giá

trị : số thu đƣợc từ các iện pháp điều chuyển đã áp dụng đƣợc d ng để đầu tƣ cho các dự

ismail - [2010]


5

án hạ tầng nhƣ d ng để thanh toán ngh a vụ nợ của chính dự án đó hay đầu tƣ cho các
chƣơng trình, dự án khác Institute, n.d. .
Hìn 1: 4 b ớc củ
Lợi ích ròng của khu vực tư

ế

ều chuyển giá tr

(3) Điều chuyển giá trị
(từ phía khu vực công)

Tăng nguồn thu/tài sản
của khu vực công

BRTTổng lợi ích của khu vực tư
(3) Điều chuyển giá trị (tư nhân)
(4) Tái phân phối giá trị
Tài sản với giá trị thực tăng lên sau
khi có dự án đầu tư

(2) Hiện thực hóa giá trị

Tư nhân đứng ra
tái đầu tư

Khu vực công
đứng ra tái đầu
tư

Tài sản có tiềm năng tăng giá trị
sau khi có dự án đầu tư

(1) Tạo ra giá trị
Tài sản có giá trị sử dụng thấp

guồn: uxley, 2009
Nguyên tắc của việc sử dụng các cơng cụ tài chính có cơ sở từ đất để đầu tƣ cho hạ tầng là
lợi ích của các dự án hạ tầng đƣợc vốn hóa vào giá trị đất. Nếu bất kể phần giá trị tăng
thêm nào từ đất có thể đƣợc nội hóa trong “v ng lợi ích” thì iện pháp điều tiết phần giá trị
tăng thêm của đất do đầu tƣ hạ tầng tạo ra (LVC) vẫn là một biện pháp hữu hiệu về m t
kinh tế để tài trợ cho các dự án đầu tƣ hạ tầng. Ở chiều ngƣợc lại x t trên quan điểm thị
trƣờng) việc đánh thuế ho c phí tác động/phát triển trực tiếp lên các tài sản có giá trị tăng
thêm tính theo giá thị trƣờng để tài trợ cho các dự án mới ln có hiệu quả kinh tế cao hơn
một cơ chế tài trợ cho phát triển hạ tầng từ nguồn thu chung (Peterson, 2009).

ismail - [2010]


6

ầ

Hình 2: Ngo i tác tích củ
Chi phí/
Lợi ích

ở h tần

ối vố n

ời sở hữu bấ

ộng sản gần ó

MSB=MPB+MEB

MSC
MPB

E*

Ngoại tác tích cực mà dự án
mang lại cho sự phát triển
kinh tế xã hội chung
Lợi ích từ việc giá bđs
tăng do gần vị trí dự án
mà chủ bđs được hưởng

Số lượng

Q*

guồn: tác giả mơ phịng từ mơ hình ph n tích ngoại tác tích cực
Việc đầu tƣ cơ sở hạ tầng giao thơng đem lại lợi ích trực tiếp cho chủ ất động sản gần dự
án thể hiện ằng diện tích dƣới đƣờng M
kinh tế xã hội chung M

và phần ngoại tác tích cực với sự phát triển

là phần phía trên M

và dƣới MS .

hƣ vậy, đáng lẽ khu

vực công chỉ cần chi trả một phần chi phí tƣơng ứng với ngoại tác cho xã hội; chủ ất động

sản phải đóng góp một phần kinh phí tối đa ằng lợi ích trực tiếp mà họ đƣợc hƣởng.
X

2.2

n

ộn

ủ

ở

ần

n

n

ấ

Theo (Salon & Researcher, 2014), có nhiều phƣơng pháp xác dịnh tác động của cơ sở hạ
tầng giao thông lên giá trị đất đai. Đúc rút từ kinh nghiệm thực tiễn, mơ hình ph n tích tác
động ao gồm các iến thiên theo thời gian mức giá trƣớc và sau khi có dự án cải tạo hạ
tầng và các iến thiên điển hình các loại tài sản gần hệ thống giao thông công cộng giá
ao nhiêu ho c cả 2 loại iến. ầu hết các đánh giá tác động dựa trên những mơ hình án
thực tiễn ao gồm:
-

Mơ hình trƣớc và sau khi có dự án và mơ hình kiểm sốt tác động và khác biệt

trong khu vực;

-

Mơ hình hồi quy Hedonic với các biến thiên điển hình;

ismail - [2010]


7

-

Mơ hình hồi quy Hedonic với giả định mức độ tác động của các yếu tố là không
đổi, chỉ thay đổi mơ hình về giá;

-

Mơ hình so sánh khuynh hƣớng tác động (Propensity Score Matching);

-

Mơ hình hồi quy theo khơng gian (Spartial Dependence).

Theo Salon & Researcher (2014), tổng hợp từ 57 nghiên cứu quan trọng ở ắc M và Ch u
Âu vì tác động của các tuyến xe lửa đến ất động sản cho thấy trong phạm vi án kính
d m 400m đến các ga giá ất động sản thƣơng mại cao hơn 16.4% và nhà ở cao hơn
4,2%.
Theo tổng hợp các nghiên cứu của Salon & Shewmake (2011) về tác động của hệ thống
giao thông đến giá ất động sản ở các nƣớc đang phát triển khu vực Đông chỉ ra rằng

nhìn chung khoảng cách đến các ga tàu tăng 10% thì giá ất động sản giảm khoảng
1%.Các nghiên cứu đều thống nhất rằng mức độ tác động là rất khác nhau ở các nơi khác
nhau.
Theo Salon & Shewmake (2011), trong trƣờng hợp hệ thống giao thông làm tăng giá đồng
ộ đất đai trong phạm vi tiếp cận ằng đi ộ thì ta có hình dƣới với giá ất động sản trong
phạm vi đi ộ đến tiện ích giao thơng có giá cao hơn.
Hình 3: Giá bấ

ộng sản trong ph

v

bộ tiếp cận ến h tầng giao thông

BRT

Giá trị đất tại vị trí có
điểm tiếp cận giao
thông công cộng

Giá trị tăng thêm
do hệ thống giao
thông công cộng

Giá trị đất tại vị trí
không có điểm tiếp
cận giao thông công

Khu vực
không có

điểm tiếp cận

ismail - [2010]

Khoảng
cách đi bộ

Khoảng
cách đi bộ

Khu vực
không có
điểm tiếp cận


8

Theo mơ hình của Alonso-Muth về giao thơng cơng cộng thì giá của ất động sản tính từ
trung t m tiện ích giao thơng cơng cộng sẽ giảm dần cho đến khi khơng cịn khả năng tiếp
cận. ếu hàm giá ất động sản là hàm tuyến tính thì ta có hình minh họa giá cho ất động
sản dƣới đ y.
Hình 4: Giá bấ

ộng sản trong ph
v
ộng của dự n
hợp hàm tuyến tính

ở h tầng –

ờng

Giá trị đất
Giá trị tăng thêm do
hệ thống giao thông
công cộng

Giá trị đất tại vị trí
không có điểm tiếp
cận giao thông công
cộng

2.3

ộ

ề

yển

Theo Peterson (2009), đối với hình thức thuế cải thiện, các nƣớc thƣờng áp dụng thuế suất
để điều chuyển 30%-60% của phần giá trị tăng thêm của tài sản do tác động từ dự án hạ
tầng giao thông.
2.4

Các công cụ

ều chuyển giá tr ăn

ủ

ất

Theo Peterson (2009), khai thác giá trị từ đất để tài trợ cho đầu tƣ hạ tầng đã trở thành một
công cụ tài chính quan trọng cho đầu tƣ phát triển hạ tầng đô thị, đ c iệt ở những thành
phố đang có tốc độ phát triển nhanh. Khơng chỉ góp phần tạo ra nguồn tài trợ cho dự án,
khai thác giá trị từ đất cịn có nhiều lợi ích.
ợi ích của giải pháp tài chính này là tạo ra đƣợc nguồn thu có trƣớc để chủ động giải ng n
an đầu cho dự án hay làm nguồn đối ứng cho các khoản vay, do đó sẽ giảm ớt phụ thuộc
vào các công cụ nợ c ng nhƣ rủi ro tài tài khóa do các cơng cụ nợ g y ra. Một vài công cụ

ismail - [2010]


9

của giải pháp tài chính này nhƣ đóng góp của chủ cơng trình, án đất cơng

tạo ra dịng

tiền cho dự án trƣớc khi dự án đƣợc triển khai đầu tƣ. Một số công cụ khác liên quan đến
các khoản vay khi triển khai đầu tƣ mà ngh a vụ nợ của khoản vay này đƣợc hoàn trả từ
một phần giá trị tăng thêm của đất. Điển hình là trƣờng hợp phát hành trái phiếu chính
quyền địa phƣơng hay trái phiếu cơng trình để huy động nguồn lực cho đầu tƣ dự án, sau
đó ngh a vụ thanh tốn các trái phiếu này đƣợc đảm bảo bằng nguồn thu từ các biện pháp
nhƣ thuế cải thiện, hợp tác khai thác m t bằng trong khuôn viên thực hiện dự án

Ở

những nƣớc đang phát triển, trong điều kiện khó có thể huy động đƣợc nguồn tín dụng dài

hạn quy mơ lớn cho các dự án hạ tầng đơ thị, thì tính chất có trƣớc của giải pháp khai thác
giá trị từ đất các nguồn thu từ phí là dạng nguồn thu có sau đem lại nhiều lựa chọn hơn
cho các quyết định về đầu tƣ hạ tầng đô thị.
Theo Peterson (2009), Toronto (2015), Council Metropolitan Planning (2012) và (Salon &
Shewmake, (2011) dƣới đ y là mô tả về các công cụ cơ ản và thứ tự đƣợc xếp theo tính
khả thi trên thực tế áp dụng tại các dự án trên thế giới.
Nghĩa vụ đóng góp của chủ cơng trình: chủ bất động sản trong khu vực chịu tác động tích
cực từ dự án đóng góp cho nguồn vốn đầu tƣ cơ sở hạ tầng dƣới hình thức tiền ho c hiện
vật đất

.

Bán hoặc cho thuê đất công: án đất công để tạo nguồn vốn cho đầu tƣ cơ sở hạ tầng.
Hợp tác đầu tư theo hình thức đối tác cơng – tư (PPP): đối tác tƣ nh n đầu tƣ cơ sở hạ
tầng để đối lấy thanh toán bằng qu đất cơng.
Thuế cải thiện: chính quyền địa phƣơng đánh thuế để điều chuyển một phần giá trị đất tăng
thêm do tác động của các dự án hạ tầng.
Phí tác động: chủ cơng trình trả chi phí cho việc mở rộng hệ thống hạ tầng để duy trì sự
tăng trƣởng tƣơng ứng với áp lực lên hệ thống cơ sở hạ tầng do cơng trình của mình tạo ra.
Mua, bán phần diện tích tăng thêm: chính quyền mua thu hồi đất kề ên khu vực dự án
hạ tầng và án lại diện tích này với giá cao hơn sau khi dự án làm tăng giá trị đất.
gồi ra cịn có các hình thức nhƣ:
Tax Increment Financing: một khu vực nhất định đƣợc khoanh vùng trong suốt thời gian
triển khai dự án, khu vực này đƣợc áp dụng một cơ sở thuế (tax base) cố định trên cơ sở

ismail - [2010]


10

tình trạng khu vực trƣớc khi có dự án. Thuế bất động sản tại khu vực này vẫn khơng có gì
thay đổi (tiếp tục thực hiện nhƣ c

nhƣng áp dụng thêm mức thuế đánh vào phần giá trị

tăng thêm của bất động sản tax increment do đầu tƣ cơ sở hạ tầng mới.
Land Value Tax (Thuế giá trị đất): một mức thuế tăng thêm chỉ đánh vào giá trị của đất chứ
khơng đánh vào giá trị các tài sản hình thành trên đất.
Eco District (Chính quyền bền vững): một khu vực hành chính ho c vùng lân cận có sự
cam kết rộng rãi thúc đẩy sự bền vững trong phạm vi cả vùng lân cân. Chính quyền bền
vững cam kết thực thi những mục tiêu phát triển bền vững đầy tham vọng để làm cơ sở cho
hoạt động đầu tƣ c ng nhƣ hành động của toàn cộng đồng c ng nhƣ là tiêu chí đánh giá
theo thời gian.
2.5

P

n

Phân chia theo Peterson thì có 3 hình thức chính là đóng góp của chủ cơng trình (developer
exactions , điều chuyển giá trị (value capture) và quản lý qu đất (land asset management).
Ho c đơn giản nhất là phân chia thành 2 hình thức cơ ản nhƣ đã để cập gồm hình thức thu
phí ho c thuế đóng 1 lần và hình thức thuế, phí đóng hằng năm.
Ngồi ra Hu nh Thế Du và Alex Ngô (2010) và Hu nh Thế Du (2016) phân chia thành 2
hình thức cơ ản là nhóm cơng cụ có thu hồi đất và nhóm cơng khơng thu hồi đất.
Bán quyền phát triển là việc chính quyền buộc chủ đầu tƣ cơng trình phải đóng thêm
khoản tiền cho m i m2 diện tích mà chủ cơng trình muốn xây dựng thêm ngồi quy hoạch.
Hình 5: Tổng hợp các cơng cụ LVC và cách phân lo i
Có thu hồi đất

[Thu hàng năm]

Quản lý
quỹ đất

Không thu hồi đất

Thành lập liên doanh/
Thuế cải thiện
Phát triển chung
Cho thuế đất cơng
hí tác động
ho c không gian
Bán quyền phát triển
thƣơng mại
Mua bán diện tích
tăng thêm
Bán đất cơng
Hợp tác
đổi đất
lấy hạ tầng)
Khoản nộp đ c biệt/ đóng góp của chủ đất
Chính quyền bền vững

ismail - [2010]

Điều chuyển giá trị

[Thu một lần]

Hỗn hợp


11

Luận văn tập trung vào các công cụ điều chuyển giá trị của đất tăng lên cho đầu tƣ hạ tầng
hơn là các giải pháp về quản lý và sử dụng qu đất công do hầu nhƣ những iện pháp điều
chuyển chƣa đƣợc thực hiện tại Việt

am. Các giải pháp về điều chuyển giá trị đề cập

trong luận văn này đƣợc hiểu ao gồm thuế cải thiện, phí tác động, án quyền phát triển,
khoản nộp đ c iệt/ đóng góp của chủ đất và cơng cụ chính quyền ền vững mang tính
chất là một giải pháp h n hợp trong đó có áp dụng cơ chế điều chuyển giá trị .
2.6

Những rủi ro và giới h n

hững hạn chế của khu vực cơng và đ c điểm kinh tế chính trị học trong liên kết cơng tƣ
hình thành các rủi ro và hạn chế của cơ chế điều chuyển giá trị gia tăng từ đất nhƣ sau:
Biến động của thị trường nhà đất có thể dẫn đến sai lệch trong xác định giá trị thực của
đất đai nếu giá được tham chiếu vào thời điểm thị trường đang có bong bóng nhà đất. Biến
động giá nhà đất ở các nƣớc đang phát triển tác động bởi cả yếu tố trong nƣớc và tác động
của tình hình kinh tế thế giới, dịng vốn từ bên ngồi. Kinh nghiệm thực tế để khắc phục
rủi ro này là phải xác định đƣợc rõ ràng mức giá giao dịch đất đai trƣớc khi có thông tin về
dự án hạ tầng đƣợc đầu tƣ để tránh tình trạng giá cả bị thổi phồng do có thông tin dự án.
m dụng c ng cụ hai thác giá trị đất để tài trợ cho chi tiêu hoang phí Đ y khơng phải là
cơng cụ tài chính để tạo nguồn thu cho chi tiêu cuối cùng mà là nguồn thu cho đầu tƣ cơ sở
hạ tầng phục vụ cho tăng trƣởng kinh tế. Khả năng huy động vốn từ công cụ này phụ thuộc
vào chất lƣợng của quy hoạch cho phát triển cơ sở hạ tầng công cộng c ng nhƣ đ y là một

cơng cụ chính sách tốt hay khơng tốt phụ thuộc vào hồn cảnh cụ thể của từng địa phƣơng.
Cơng cụ này có thể bị chính quyền địa phƣơng lạm dụng để thu hồi đất mà không đền bù
xứng đáng và sử dụng nguồn thu từ án đất để chi tiêu hoang phí.
Những rủi ro này có xác suất cao sẽ xảy ra ở Việt Nam. Những rủi ro này đa phần xuất
phát từ rủi ro đạo đức và năng lực hạn chế của khu vực công trong việc xây dựng và quản
lý quy hoạch, quản lý và sử dụng tài sản công. Những trở ngại là phổ biến trong khu vực
công và trong phạm vi của luận văn không thể giải quyết đƣợc. Tuy nhiên, trong q trình
phân tích các biện pháp điều chuyển giá trị cụ thể, tác giả cố gắng chỉ ra mức độ ảnh
hƣởng của những khiếm khuyết chung này lên hiệu quả chính sách và cách thức mà kinh
nghiệm thực tế đã chỉ ra có thể góp phần hạn chế tác động tiêu cực.

ismail - [2010]