LV ThS luật học_Giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án cấp sơ thẩm từ thực tiễn Tòa án nhân dân huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định

MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Theo tính tốn của các chuyên gia kinh tế, "1/2 của cải ở các nước phát
triển là đất đai và tài sản gắn liền với đất, tại các nước đang phát triển con số này
chiếm tới 3/4" [12, tr. 86]. Đất đai và tài sản gắn liền với đất thường có giá trị lớn,
đây khơng chỉ là tài sản, hàng hóa tham gia thị trường bất động sản mà cịn có thể
tham gia thị trường vốn, trở thành nguồn vốn lớn sử dụng vào các hoạt động đầu tư,
hợp tác kinh doanh. Nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, trong khi quỹ đất lại được
giới hạn trong diện tích tương đối ổn định. Vì vậy, chỉ một kẽ hở của pháp luật, sự
mâu thuẫn nhỏ trong quá trình sử dụng đất, sự hời hợt trong quá trình quản lý, sơ hở
trong việc thiết lập các đảm bảo pháp lý trong giao dịch, hợp đồng… về quyền sử
dụng đất (QSDĐ) là có thể phát sinh tranh chấp.
Hiện nay, Tranh chấp đất đai diễn ra phổ biến, đa dạng và có chiều hướng
gia tăng, nhiều vụ việc kéo dài rất phức tạp. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, phạm
vi, tính chất, mức độ của mỗi vụ việc có khác nhau nhưng nhìn chung đều để lại cho
xã hội nhiều ảnh hưởng. Tranh chấp đất đai ảnh hưởng đến tình cảm, tâm lý, lợi ích
của xã hội và ảnh hưởng khơng nhỏ đến tình hình an ninh, trật tự của địa phương,
ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai cũng như khai thác các lợi ích
từ đất.
Giải quyết tranh chấp đất đai là một yêu cầu tất yếu của đời sống dân sự và
cũng là yêu cầu của quản lý nhà nước về đất đai. Thông qua giải quyết tranh chấp
đất đai tại Tịa án nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất,
tăng cường quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm trật tự an ninh và phát triển kinh tế.
Trong những năm qua, công tác giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án tồn
tại nhiều bất cập. Tiến độ giải quyết các vụ án liên quan đến đất đai thường chậm,
nhiều sai sót dẫn đến án bị hủy, sửa nghiêm trọng; nhiều vụ án phải xử đi xử lại
nhiều lần gây tốn kém cho các đương sự và Nhà nước, gây ảnh hưởng không tốt đến

1

việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhân dân cũng như làm giảm uy tín của
các cơ quan tiến hành tố tụng. Trước thực tiễn trên, đòi hỏi chúng ta phải không
ngừng nghiên cứu đẩy nhanh tiến độ giải quyết tranh chấp đất đai và việc đầu tiên là
nghiên cứu hồn thiện pháp luật.
Qua q trình khảo sát thực tế tại huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định, tác giả
chọn đề tài: "Giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án cấp sơ thẩm từ thực tiễn
Tòa án nhân dân huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định" làm đề tài nghiên cứu cho luận
văn của mình. Thơng qua việc nghiên cứu đề tài tác giả hy vọng kết quả của việc
nghiên cứu sẽ góp phần hồn thiện hơn pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại
Tòa án nhân dân (TAND).
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Những năm qua, tranh chấp đất đai ln là vấn đề nóng bỏng, được dư luận
xã hội quan tâm. Đề tài quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án được nhiều người
quan tâm nghiên cứu. Qua tham khảo đã có các cơng trình nghiên cứu nổi bật như:
Châu Huế (2003), Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết của Tòa án, Luận
văn thạc sĩ Luật học, Khoa luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; Phạm Thị Lan Hương
(2009), Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai 2003, Luận văn thạc sĩ Luật
học, Viện Nhà nước và pháp luật; Nguyễn Văn Luật (2001), Cơ sở lý luận và thực
tiễn nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại
Tòa án nhân dân, Đề tài khoa học cấp bộ, Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC);
Tưởng Duy Lượng, Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia,
Hà Nội, năm 2009; Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng
đất bằng Tòa án tại Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật
Thành phố Hồ Chí Minh; Trần Văn Hà (2007), Giải quyết tranh chấp đất đai bằng
con đường Tòa án, Luận văn thạc sĩ Luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật; Mai Thị
Tú Oanh (2008), Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường tòa án qua thực
tiễn tại thành phố Đà Nẵng, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Thành
phố Hồ Chí Minh; Dương Thái Sơn (2016), Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất

2

đai thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân huyện
Yên Châu tỉnh Sơn La, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Đại học Mở Hà Nội; Sòi
Ngọc Cương (2016), Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ
thực tiễn giải quyết tại Tòa án tỉnh Sơn La, Luận văn thạc sĩ Luật học, Viện Đại học
Mở Hà Nội; Phạm Thành Hưng (2016), Khởi kiện và thụ lý vụ án tranh chấp đất
đai theo Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Luận văn thạc sĩ Luật học, Viện Đại học
Mở Hà Nội; Mai Thị Tú Oanh (2013), Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp
đất đai bằng tòa án ở nước ta, Luận án tiến sĩ Luật học, Học viện Khoa học Xã hội
Việt Nam...
Cùng nhiều bài viết có liên quan như: Nguyễn Quang Tuyến (2004), Về
thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án, Tạp chí TAND, số 14, tr. 11-13;
Lưu Quốc Thái (2006), Hồn thiện các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp
đất đai, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 86, tr. 42-45; Đặng Thị Phượng (2014),
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án theo Luật Đất đai năm 2013,
Tạp chí TAND, số 6, tr. 11-16; Phạm Văn Võ, Đỗ Thành Cơng (2013), Một số ý
kiến góp ý đối với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Tạp chí Khoa học pháp lý, Trường
Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh…
Đây khơng phải là một đề tài mới. Các nhà nghiên cứu đã đề cập nhiều vấn
đề, đưa ra nhiều luận điểm khác nhau đồng thời nêu lên được một số hạn chế, bất cập.
Tuy nhiên, đất đai là một vấn đề phức tạp, nhạy cảm, những nghiên cứu trước có
một số luận điểm khơng cịn phù hợp với tình hình mới, nhiều vấn đề cần được nghiên
cứu, trao đổi thêm. Vì vậy, cần thiết phải tiếp tục nghiên cứu để tìm ra những quan
điểm khoa học, làm sáng tỏ vấn đề liên quan đến quy định giải quyết tranh chấp tại
TAND nhằm hoàn thiện pháp luật, đảm bảo tính thống nhất của pháp luật.
3. Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu:
Làm sáng tỏ những quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về quy định
tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai; nghiên cứu, đánh giá thực tiễn

3


giải quyết tranh chấp đất đai tại huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định. Tác giả sẽ cố gắng
phân tích, đánh giá nhằm phát hiện những điểm chưa phù hợp và những bất cập
trong việc giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND. Từ đó, đưa ra những đề xuất,
kiến nghị và giải pháp góp phần hồn thiện quy định pháp luật.
Đối tượng nghiên cứu:
Tập trung làm rõ nội hàm khái niệm tranh chấp đất đai và giải quyết tranh
chấp đất đai; Những quy định về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án và thực
tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định.
Giới hạn phạm vi nghiên cứu:
Đề tài nghiên cứu những quan điểm khoa học pháp lý, quy định của Luật
Đất đai, Bộ luật Dân sự (BLDS); Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) về tranh chấp
đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm. Thông qua nghiên cứu
thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định tác
giả đưa ra các đề xuất, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật.
Chúng tơi khơng có tham vọng xây dựng được một khung pháp lý hoàn
chỉnh về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND. Trên cơ sở
kết quả nghiên cứu sẵn có, trong khả năng nhận thức của mình, tác giả phân tích,
đánh giá một cách có hệ thống nhằm làm sáng tỏ vấn đề nghiên cứu.
Cơ sở pháp lý chủ yếu cho nghiên cứu là quy định về tranh chấp đất đai,
giải quyết tranh chấp đất đai được quy định trong Luật Đất đai, BLTTDS, BLDS và
các văn bản hướng dẫn thi hành.
4. Phương pháp nghiên cứu
Sử dụng chủ nghĩa duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác Lênin; dựa trên đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai; trên cơ sở
xem xét toàn diện các quan hệ xã hội liên quan đến tranh chấp đất đai.
Sử dụng các phương pháp hệ thống hố, phân tích, so sánh, quy nạp làm
phương pháp nghiên cứu.

Phương pháp nghiên cứu chủ yếu là phương pháp định tính, trên cơ sở
nghiên cứu có sẵn, quy định pháp luật có liên quan tác giả tiến hành phân tích,

4


đánh giá, so sánh, quy nạp một cách có hệ thống, từ đó rút ra những kết luận có tính
khoa học.
Tác giả sẽ xem xét, đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành theo 4
tiêu chí: tính minh bạch, tính thống nhất, tính hợp lý, tính khả thi.
Ngồi ra, đề tài còn sử dụng phương pháp định lượng trong một số đánh giá
từ thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đến giải quyết tranh chấp QSDĐ của
ngành Toà án để đánh giá thực trạng vấn đề đang nghiên cứu.
5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Đóng góp khoa học của luận văn là nghiên cứu một cách có hệ thống những
quy định của pháp luật về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại
TAND. Căn cứ trên những quy định của pháp luật, nêu lên những bất cập, vướng
mắc, thiếu sót để hồn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai.
Luận văn là tài liệu có giá trị tham khảo cho các nhà hoạch định chính sách,
tài liệu tham khảo cho tổ chức, cá nhân nghiên cứu về vấn đề giải quyết tranh chấp
đất đai hoặc các vấn đề liên quan.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn
gồm 03 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận và tranh chấp đất đai và giải quyết tranh
chấp đất đai tại Toà án nhân dân.
Chương 2: Quy định của pháp luật hiện hành về giải quyết tranh chấp đất đai.
Chương 3: Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân
huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định và kiến nghị.

5


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN
1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại tranh chấp đất đai
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
"Trước Hiến pháp 1980, nước ta tồn tại nhiều hình thức sở hữu đối với đất
đai như sở hữu Nhà nước, sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể" [56, tr. 189]. Nếu như
Hiến pháp 1959 ghi nhận sở hữu riêng là quyền cơ bản của cơng dân thì ở Hiến
pháp 1980 nó khơng cịn được thừa nhận. Từ những năm 80 của thế kỷ XX, chúng
ta xây dựng xã hội chủ nghĩa trên phạm vi cả nước dựa trên nền tảng cơng hữu hố
tư liệu sản xuất mà chủ yếu là đất đai. Vì vậy, Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý.
Kế thừa Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992 quy định: Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo
đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá
nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ,
khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển QSDĐ được Nhà nước giao
theo quy định của pháp luật.
Sự ra đời của Hiến pháp 2013, quy định trên tiếp tục được khẳng định rõ: "Đất
đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài
nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản cơng
thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước làm chủ sở hữu thống nhất quản lý" [39, Điều 53].
Việc quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc sở hữu toàn dân được thực hiện trong
phạm vi và theo trình tự do pháp luật quy định. Theo đó, Nhà nước có đầy đủ các
quyền năng của chủ sở hữu gồm quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và QSDĐ. Tuy
nhiên, trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng toàn bộ đất mà giao một phần
diện tích đất của mình cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức khác sử dụng cùng với

6


việc quy định cho họ các quyền và những nghĩa vụ bắt buộc họ phải thực hiện trong
quá trình sử dụng đất. Tương tự, Luật Đất đai 2013 cũng có quy định: "Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất theo quy định của luật này" [39, Điều 4].
BLDS 2015 cũng quy định: "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,
nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà
nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý" [41, Điều 197].
"Quyền sở hữu đất đai được xem như quyền nguyên thuỷ, quyền sử dụng
là bộ phận của quyền sở hữu" [17, tr. 11]. Chủ sở hữu có thể thực hiện QSDĐ
hoặc chuyển quyền cho chủ thể khác. QSDĐ của người sử dụng đất trong trường
hợp này là quyền quản lý, khai thác và hưởng các lợi ích do việc khai thác tài sản
đem lại. Người sử dụng có thể tác động trực tiếp vào tài sản của mình bằng hành
vi của mình hoặc thơng qua hành vi của người khác để hưởng các lợi ích do tài sản
tạo ra. Đối với đất đai, người sử dụng đất khai thác trong quá trình sản xuất, kinh
doanh để đem lại các giá trị kinh tế cho mình. Khi khơng cịn nhu cầu sử dụng
hoặc cần nhu cầu sản xuất, kinh doanh, Nhà nước cho phép người sử dụng đất
định đoạt quyền của mình như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho,… bằng QSDĐ. Người sử dụng đất có quyền
quản lý diện tích đất được Nhà nước giao, cho thuê,… Việc quản lý đất đai thông
qua hành vi thực tế hoặc kiểm soát hành vi của chủ thể khác. Mục đích của quản
lý đất đai nhằm ngăn chặn các hành vi xâm phạm đất đai và các hành vi vi phạm
khác. Trong việc khai thác, sử dụng đất đai, người sử dụng đất quản lý để khai
thác công dụng của từng loại đất theo quy định của từng loại đất theo quy định của
pháp luật. Khi người sử dụng đất khơng cịn nhu cầu sử dụng, Nhà nước cho phép
định đoạt QSDĐ của mình bằng các phương thức khác nhau. Vậy, QSDĐ là quyền

quản lý, khai thác công dụng của đất, kinh doanh và các nhu cầu khác của cá nhân,
tổ chức.

7


Thuật ngữ "quyền sử dụng đất" đã xuất hiện đầu tiên trong Luật Đất đai
năm 1987, giai đoạn này QSDĐ chưa phải là một khái niệm pháp lý hoàn chỉnh nên
cũng chưa phải là đối tượng của pháp luật dân sự. Đến năm 1993, khi Luật Đất đai
mới được ban hành thay thế Luật Đất đai 1987 thì về cơ bản QSDĐ đã trở thành
một khái niệm pháp lý trong pháp luật đất đai và sự kiện này được bổ sung, hồn
thiện hơn trong BLDS 1995. Tuy nhiên, do tính chất đặc thù của QSDĐ nên QSDĐ
là một phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau và hiện
nay, QSDĐ được hiểu dưới nhiều góc độ và khía cạnh khác nhau.
Quan điểm thứ nhất: "Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất
thực hiện việc khai thác những thuộc tính có ích từ đất" [25, tr. 11]. Theo cách hiểu
này thì QSDĐ là quyền năng hạn chế của người sử dụng đất và người sử dụng đất
chỉ được thực hiện những hành vi đối với QSDĐ của mình trong một số trường hợp
pháp luật cho phép và điều này có nghĩa QSDĐ được lưu thơng dân sự mà khơng
phải là đất vì đất là sở hữu của toàn dân và khi thực hiện các quyền nêu trên, người
sử dụng đất phải tuân thủ các trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật.
Quan điểm thứ hai: "Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản" [40, Điều 105].
Dưới góc độ lý luận, xét về bản chất thì QSDĐ là một loại quyền tài sản bởi QSDĐ
gắn liền với chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự là hộ gia đình, cá nhân và gắn liền
với loại tài sản đặc biệt là Luật Đất đai. Tuy nhiên, QSDĐ có giá trị pháp lý khác
với quyền sử dụng tài sản thông dụng khác là QSDĐ bao gồm một số quyền khác
như: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại,
quyền thế chấp, quyền tặng cho, quyền góp vốn… Người sử dụng đất thực hiện các
quyền nói trên thơng qua hợp đồng dân sự được quy định cụ thể trong BLDS và
pháp luật về đất đai. Hiện trong Dự thảo BLDS sửa đổi cũng đang thừa nhận quan

điểm này.
Quan điểm thứ ba: "Quyền sử dụng đất là tài sản của người sử dụng đất" [61, tr. 9].
Quan điểm này xuất phát từ Điều 118 - BLDS 1995 "Quyền sử dụng đất hợp pháp
của hộ gia đình cũng là tài sản chung của hộ", từ điều này suy luận ra nếu QSDĐ

8


hợp pháp của cá nhân là tài sản của cá nhân, QSDĐ của hợp tác xã là tài sản của hợp
tác xã… Song, đây là tài sản có những đặc điểm riêng không được ghi nhận ở bất kỳ
tài sản nào khác trong luật Việt Nam. Hay theo giải thích của một chuyên gia khác:
Theo Điều 163 và Điều 181 Bộ luật Dân sự, tài sản bao gồm vật,
tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Các quyền tài sản là quyền giá
trị được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả
Quyền sở hữu trí tuệ. Bên cạnh đó, Điều 322 về quyền tài sản dùng để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự quy định: Quyền sử dụng đất được
dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Như vậy, bản thân Quyền sử
dụng đất là một tài sản [7].
Về cơ bản tác giả thống nhất với cách hiểu về QSDĐ như sau: "Quyền sử
dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu về đất đai của Nhà nước, QSDĐ là
quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các
hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác" [25, tr. 11]. Quá trình
hình thành, vận động và phát triển của QSDĐ vừa diễn ra một cách tất yếu, khách
quan, vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất
đai mà Nhà nước là người đại diện.
Từ khái niệm trên có thể thấy chế định QSDĐ có các đặc điểm sau:
Đất đai là nguồn của cải thiết yếu cho đời sống, là cơ sở cho sự tồn tại của
xã hội loài người. QSDĐ là một loại tài sản, vì vậy khi nghiên cứu đất đai với tính
cách tài sản - một khái niệm pháp lý thì khơng thể nào qn tính cách này của nó.
Ngồi việc xem đất đai là một loại tài sản đặc biệt, người ta còn xem đất đai là một

bộ phận quan trọng cấu thành nên lãnh thổ quốc gia có chủ quyền. Đặc biệt là ở đất
nước ta, một đất nước trải qua hàng nghìn năm lịch sử với những cuộc chiến tranh
khốc liệt, kéo dài đầy hy sinh, gian khổ để bảo vệ từng tấc đất thiêng liêng của Tổ
quốc và tiến hành xây dựng chủ nghĩa xã hội, nên hơn ai hết chúng ta hiểu rõ và hết
sức chú trọng đến vai trò là yếu tố cấu thành nên chủ quyền quốc gia là đất đai. Vì
vậy, ở Nhà nước ta ngay từ đầu đã xác định đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước

9


đại diện làm chủ sở hữu, còn các chủ thể khác khi tham gia các giao dịch liên quan
đến đất đai chỉ nhằm xác lập cho mình QSDĐ.
Như vậy, đất đai là tài sản đặc biệt, vì nó chỉ có một chủ sở hữu duy nhất
nên quyền của người có QSDĐ khơng rộng như người có quyền sở hữu hay quyền
sử dụng đối với một tài sản thông thường mà cần tuân thủ những quy định bắt buộc
sau đây (đây cũng là điểm chuyên biệt của QSDĐ):
- Người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, ranh giới của thửa đất
đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lịng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các
cơng trình cơng cộng trong lịng đất và tn theo quy định của pháp luật;
- Người sử dụng đất phải đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ các thủ tục khi
chuyển QSDĐ theo đúng quy định của pháp luật;
- Người sử dụng đất phải thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;
- Người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật;
- Người sử dụng đất phải tuân thủ các quy định về bảo vệ mơi trường,
khơng làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
- Người sử dụng đất phải tuân theo quy định của pháp luật về tìm thấy vật
trong lịng đất;
- Người sử dụng đất phải giao lại đất cho Nhà nước khi có quyết định thu
hồi hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù, là quyền tài sản gắn
liền với đất đai. Đất đai là một tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý
và thực hiện quyền của chủ sở hữu tài sản. Việc khai thác, sử dụng đất đai thông
qua các hoạt động trực tiếp. Nhưng Nhà nước là tổ chức quyền lực, đại diện cho
toàn dân không thể trực tiếp thực hiện hành vi sử dụng, khai thác nguồn tài nguyên
quý giá này, cho nên Nhà nước trao quyền sử dụng cho chủ thể khác (cá nhân, hộ
gia đình, tổ chức kinh tế,…) sử dụng hiệu quả, khơng bị bỏ hoang, khơng ở tình
trạng vơ chủ. Người sử dụng đất có quyền khai thác đất đai phục vụ nhu cầu của

10


mình, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo quản, bồi bổ cho đất màu mỡ, không được
gây thiệt hại hoặc tự ý thay đổi mục đích sử dụng của loại đất được giao, cho thuê.
Nghiên cứu QSDĐ có một ý nghĩa quan trọng:
Quyền sử dụng đất với ý nghĩa là một quyền phái sinh trên cơ sở
quyền sở hữu đại diện của Nhà nước về đất đai cho phép chúng ta nhận
định được mức độ can thiệp và sự chi phối của Nhà nước với vai trò là
chủ sở hữu đại diện trong quan hệ tranh chấp đất đai và tính đặc thù
trong việc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh
chấp đất đai bằng Tồ án nói riêng [23, tr. 34].
1.1.2. Khái niệm tranh chấp đất đai
Xã hội ngày càng phát triển thì khơng thể tránh khỏi việc xuất hiện các mối
quan hệ xung đột, mâu thuẫn phát sinh trong cuộc sống hàng ngày của người dân,
nó trở nên nhiều và phức tạp hơn trong tất cả các lĩnh vực như: dân sự, hành chính,
hơn nhân và gia đình… Nước ta là một nước nơng nghiệp, đất đai có một ví trí rất
quan trọng, gắn liền với đời sống kinh tế của mỗi người, vì vậy mà trong đời sống
con người không thể tránh được tranh chấp, tranh chấp đất đai phổ biến trong đời
sống xã hội như là một tất yếu.
Tranh chấp nói chung được hiểu là sự tranh giành nhau một cách giằng co

cái khơng rõ thuộc về bên nào; đó là đấu tranh giằng co khi có ý kiến bất đồng,
thường là trong vấn đề quyền lợi giữa hai bên [51, tr. 1653].
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai được định nghĩa
như sau "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất
giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai" [39, Điều 3]. Tranh chấp đất đai là
một hiện tượng thường xuyên xảy ra trong đời sống xã hội, nhất là trong thời điểm
quản lý đất đai còn nhiều bất cập như hiện nay. "Trong khoa học pháp lý cũng như
trong pháp luật thực định còn tồn tại hai khái niệm đó là "tranh chấp đất đai" và
"tranh chấp quyền sử dụng đất", việc sử dụng hai thuật ngữ này là không đồng nhất
với nhau. Trong khi Luật Đất đai sử dụng thuật ngữ "tranh chấp đất đai" thì tại

11


Khoản 7 Điều 25 BLTTDS 2004 sửa đổi, bổ sung năm 2011 lại sử dụng thuật ngữ
"tranh chấp quyền sử dụng đất" [39, tr. 9]. Hiện nay, Khoản 7 Điều 26 BLTTDS
2015 đã sửa đổi cho thống nhất với quy định của pháp luật đất đai. Vậy, "tranh chấp
đất đai" và "tranh chấp quyền sử dụng đất" có gì khác nhau?
Về mặt pháp lý, thuật ngữ "tranh chấp đất đai" được quy định tại khoản 24
Điều 3 Luật Đất đai 2013 đã nói lên được đối tượng tranh chấp đó chính là quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quan hệ đất đai. Nghiên cứu nội hàm khái
niệm này ta thấy rằng quy định như vậy là tương đối rộng. Bởi, quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất trong quan hệ đất đai thực tế là rất nhiều và các chủ thể tham
gia quan hệ đất đai bao gồm nhà nước và người sử dụng đất.
Theo Luật Đất đai 2013, ta có thể liệt kê người sử dụng đất có
các quyền là:
- Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải

tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp
về đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp
của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
- Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ
Pháp luật cũng quy định người sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:

12


- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lịng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các cơng trình cơng
cộng trong lịng đất và tn theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp vốn
bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lịng đất.
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử
dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Căn cứ vào quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp
đất đai bao gồm tất cả các tranh chấp phát sinh từ quyền và nghĩa vụ của người sử

dụng đất nêu trên.
Hiểu theo nghĩa rộng đó là biểu hiệu của những mâu thuẫn, bất
đồng trong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
đối với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và
sử dụng đất đai. Theo nghĩa hẹp, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh
giữa các chủ thể trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai [52, tr. 245].
Hiện nay, có nhiều cách hiểu tranh chấp đất đai khác nhau. Phổ biến nhất có
hai cách hiểu như sau: thứ nhất, tranh chấp đất đai là tranh chấp về QSDĐ; thứ hai,
tranh chấp đất đai bao gồm cả tranh chấp về QSDĐ lẫn các tranh chấp liên quan đến
QSDĐ. Vậy, nên hiểu tranh chấp đất đai thế nào cho đúng? Vì làm rõ khái niệm
tranh chấp đất đai có thể giúp xác định chính xác đối tượng tranh chấp trong tranh
chấp đất đai, góp phần áp dụng pháp luật một cách chính xác và thống nhất, góp

13


phần hoàn thiện pháp luật đất đai, tránh được trường hợp quy định của luật này
chồng chéo lên quy định của luật kia.
Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC của
TANDTC, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục địa chính hướng dẫn thẩm
quyền giải quyết các tranh chấp đất đai đưa ra các loại tranh chấp liên quan đến đất
đai bao gồm 03 loại: Tranh chấp ai là người có QSDĐ; tranh chấp hợp đồng chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, thừa kế QSDĐ, thế chấp hoặc
bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất.
Theo điểm b Khoản 3 Điều 8 Nghị quyết 05/2015/NQ-HĐTP ngày 3/12/2012
của Hội đồng Thẩm phán TANDTC ta xác định tranh chấp liên quan đến đất đai
bao gồm: tranh chấp về giao dịch liên quan đến QSDĐ, tranh chấp về thừa kế
QSDĐ, chia tài sản chung của vợ chồng là QSDĐ,…
Theo tác giả Trần Anh Tuấn, tranh chấp về QSDĐ sẽ bao gồm 02 loại:
Tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất (thực chất

là tranh chấp quyền sử dụng đất hay cụ thể hơn là kiện đòi đất đang bị
người khác chiếm giữ, tranh chấp mốc giới); tranh chấp hợp đồng
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và
thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; tranh
chấp thừa kế quyền sử dụng đất [57, tr. 53].
Hiện nay, Toà án nhân ở nước ta vẫn chưa thống kê các tranh chấp liên
quan đến QSDĐ vào mục tranh chấp đất đai nói chung. BLTTDS xác định tranh
chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án, giải quyết theo thủ tục tố tụng
dân sự nên đây là những tranh chấp dân sự. Vì vậy theo tơi, tranh chấp đất đai là
bao gồm tranh chấp QSDĐ và tất cả các tranh chấp liên quan đến QSDĐ thì phù
hợp hơn. Như vậy, có thể hiểu: Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay
xung đột về mặt lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể sử dụng đất trong
quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
1.1.3. Đặc điểm của tranh chấp đất đai

14


Về chủ thể: Quan hệ pháp luật đất đai là quan hệ phát sinh trong quá trình
con người chiếm hữu, quản lý và sử dụng đất. Quan hệ pháp luật đất đai trước hết là
quan hệ giữa chủ sở hữu đối với các chủ thể sử dụng đất diễn ra trong quá trình
quản lý, phân phối và phân phối lại đất đai nhằm bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu
đối với đất đai và quan hệ giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau trong quá trình
chiếm hữu, sử dụng đất.
Tranh chấp đất đai mà một phần của mối quan hệ pháp luật đất đai, chủ thể
trong mối quan hệ tranh chấp đất đai phải là người sử dụng đất (người được nhà
nước giao đất cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển nhượng QSDĐ) hoặc
các chủ thể khác có quyền và nghĩa vụ liên quan đến thửa đất. Chủ thể sử dụng đất
là người đang thực tế chiếm hữu đất đai do Nhà nước giao, cho thuê, cho phép nhận
QSDĐ hoặc được Nhà nước công nhận QSDĐ. Các chủ thể sử dụng đất này gồm

các tổ chức trong nước; cá nhân, hộ gia đình trong nước; cộng đồng dân cư, cơ sở
tơn giáo; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao; Người Việt Nam định cư ở
nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam (Điều 5 Luật Đất đai
năm 2013). Quan hệ tranh chấp đất đai là quan hệ mang tính dân sự, đó là quan hệ
khơng mang tính quyền lực Nhà nước, nghĩa là giữa các bên sử dụng đất có địa vị
pháp lý bình đẳng với nhau về quyền và nghĩa vụ. Trường hợp tranh chấp không
phát sinh giữa những chủ thể này với nhau liên quan đến thửa đất thì đó là quan hệ
tranh chấp khác. Ví dụ: tranh chấp phát sinh giữa người sử dụng đất với cơ quan có
thẩm quyền trong việc giao đất, cho thuê đất, cơng nhận QSDĐ, thu hồi đất thì đó là
tranh chấp về khiếu kiện hành chính.
Khách thể: Khách thể trong quan hệ tranh chấp đất đai là quyền sử dụng, tài
sản gắn liền với đất hoặc cả hai. Vì trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời thì ở nước ta
có ba hình thức sở hữu về đất đai đó là sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu cá
nhân nên đối tượng của tranh chấp chính là quyền sở hữu đất đai. Kể từ Hiến pháp năm
1980 chỉ cơng nhận một hình thức sở hữu duy nhất đối với tồn bộ đất đai đó là sở hữu
toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nên đối tượng tranh chấp đất đai

15


không phải là quyền sở hữu mà là QSDĐ. "Dưới góc độ pháp lý thì đối tượng của tranh
chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc
nhiều bên trong quan hệ đất đai; dưới góc độ kinh tế thì đối tượng của tranh chấp
đất đai là tranh chấp, mâu thuẫn về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể trong quá trình
quản lý và sử dụng đất đai" [58, tr. 2] nên không thể có tranh chấp quyền sở hữu đất
đai. QSDĐ là loại tài sản đặc biệt vì pháp luật đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước sẽ trao lại
QSDĐ cho người sử dụng đất thơng qua các hình thức do pháp luật quy định. Đồng
thời QSDĐ cũng là tài sản (quyền tài sản) theo quy định của BLDS, QSDĐ có thể
là đối tượng tham gia các giao dịch dân sự.

Nội dung: Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất trong qua trình quản lý và sử dụng đất đai được xác định là các tranh
chấp về việc xác định ai là người có QSDĐ, tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát
sinh trong quá trình sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất...
1.1.4. Phân loại tranh chấp đất đai
Trong thực tế việc tranh chấp liên quan đến đất đai có rất nhiều dạng, trong
nhiều quan hệ khác nhau. Việc phân loại tranh chấp đất đai có ý nghĩa quan trọng,
nó giúp cơ quan có thẩm quyền xác định quan hệ tranh chấp cần giải quyết, cơ quan
có thẩm quyền giải quyết cũng như áp dụng pháp luật đúng đắn. Tuỳ vào việc lựa
chọn tiêu chí mà có nhiều cách để phân loại tranh chấp đất đai khác nhau.
Điều 203 Luật Đất đai 2013 phân chia các dạng tranh chấp đất đai thành ba
nhóm: tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc khơng có một
trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật, tranh chấp đất đai khơng có
Giấy chứng nhận hoặc khơng có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100
của Luật và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.
Căn cứ vào quan hệ pháp luật của tranh chấp đất đai có thể phân chia tranh
chấp đất đai thành các loại sau:

16


Một là, tranh chấp ai là người có QSDĐ. Đây là tranh chấp đất đai phổ
biến. Nội dung là tranh chấp giữa các bên về quyền quản lý, quyền sử dụng một
diện tích đất đai nào đó hoặc một phần trong diện tích đó. Cơ quan nhà nước có
thẩm quyền có trách nhiệm xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với
đất tranh chấp.
Hai là, tranh chấp về hợp đồng chuyển QSDĐ. Đây là loại tranh chấp phát
sinh trong quá trình thực hiện các giao dịch về QSDĐ như: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ. Loại tranh chấp này phát sinh khi
bên chuyển nhượng chưa có đủ điều kiện chuyển nhượng theo luật định; các bên

không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nội dung giao kết; hợp đồng không
tuân thủ hình thức luật định. Đây là loại tranh chấp phổ biến, có số lượng nhiều và
ngày càng tăng.
Ba là, tranh chấp về thừa kế QSDĐ. Loại tranh chấp này phát sinh khi
người chết có QSDĐ nhưng khơng để lại di chúc hoặc di chúc không hợp pháp, các
đồng thừa kế không tự thoả thuận được với nhau.
Bốn là, tranh chấp do lấn, chiếm đất. Đây cũng là một loại tranh chấp đất
đai phổ biến, tranh chấp này thông thường do các bên không tự thoả thuận được với
nhau hoặc do một bên tự ý thay đổi ranh giới trong quá trình sử dụng, cũng có thể là do
sai sót từ phía cơ quan nhà nước trong q trình đo đạc, cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
Năm là, tranh chấp đòi lại QSDĐ. Loại tranh chấp này phát sinh do người
sử dụng đất đã cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ... nhưng không chịu trả hoặc do Nhà
nước đã chia, cấp cho người khác nên họ khởi kiện đòi lại.
Sáu là, tranh chấp QSDĐ khi vợ chồng ly hơn. QSDĐ hình thành trong thời
kỳ hôn nhân hoặc tự nguyện nhập chung làm tài sản chung của vợ chồng. Khi ly
hôn vợ chồng khơng tự thoả thuận được với nhau nên có tranh chấp.
Bảy là, tranh chấp về việc cản trở thực hiện QSDĐ. Đây là tranh chấp ít gặp
hơn trong thực tế khi một người khơng có giấy tờ về QSDĐ cản trở việc sử dụng đất
hợp pháp của người khác.

17


1.2. Nguyên nhân tranh chấp đất đai
1.2.1. Nguyên nhân khách quan
Tranh chấp đất đai phát sinh nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến nhiều mặt của
đời sống xã hội như: Sản xuất trì trệ, ảnh hưởng đến các mối quan hệ trong cộng
đồng dân cư, gây ra sự mất ổn định chính trị, trật tự an tồn xã hội. Tranh chấp đất
đai kéo dài nếu không được giải quyết dứt điểm dễ biến thành điểm nóng, bị kẻ xấu
lợi dụng, làm giảm niềm tin của nhân dân đối với Nhà nước. Để giải quyết dứt điểm

các tranh chấp đất đai chúng ta phải nghiên cứu nguyên nhân của nó để có hướng
khắc phục phù hợp.
Từ thực trạng tranh chấp đất đai, có thể rút ra các nguyên nhân chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, tranh chấp đất đai là một hiện tượng tất yếu của nền kinh tế thị
trường. Khi đất nước chuyển sang nền kinh tế thị trường cùng với sự thay đổi về cơ
chế quản lý đất đai làm cho đất đai ngày càng có giá trị. Đất đai trở thành tài sản có
giá trị lớn có thể mang ra giao dịch và tham gia thị trường vốn. Các giao dịch về
QSDĐ tăng cao làm phát sinh các tranh chấp liên quan. Khi nhà đất có giá trị tác
động đến tâm lý của nhiều người dẫn đến tình trạng tranh chấp đòi lai nhà đất đã
bán, cho thuê, cho mượn, tặng cho hoặc giao cho người khác sử dụng. Đặc biệt phải
kể đến là việc tranh chấp các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở các giai đoạn trước
đây mà không lập thành văn bản hợp lệ. Có thể thấy, tranh chấp đất đai là một điều
tất yếu phù hợp với quy luật phát triển của xã hội.
Thứ hai, tranh chấp đất đai ở nước ta có nguồn gốc sâu xa do lịch sử để lại.
Sau Dách mạng tháng 8 năm 1945, Chính phủ tiến hành cải cách ruộng đất, xố bỏ
chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân, phong kiến, thiết lập chế độ sở hữu ruộng
đất cho người nông dân. Nếu như Hiến pháp 1959 ghi nhận sở hữu riêng là quyền
cơ bản của cơng dân thì ở Hiến pháp 1980, nó khơng cịn được thừa nhận. Hiến
pháp quy định cá nhân, hộ gia đình khơng có quyền sở hữu về đất đai nhưng có
quyền sử dụng khai thác đất đai, có quyền chuyển nhượng tài sản trên đất. Thời kỳ
này, Nhà nước giao đất cho hợp tác xã và các tập đoàn sản xuất, cho nên cá nhân,

18


hộ gia đình khơng có đất để canh tác. Việc thay đổi chế độ sở hữu về đất đai đã
khiến cho các tranh chấp liên quan đến trưng dụng, trưng thu, thu hồi đất xảy ra.
Trước cuộc khủng hoảng mà nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp đem
lại, năm 1986, Nước ta bắt đầu công cuộc đổi mới. Luật Đất đai 1987 ra đời quy
định về việc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và ghi nhận có hệ

thống quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Nhà nước giao đất, ghi nhận và bảo
hộ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ để khai thác cơng năng và hưởng
hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Nghị quyết 10-TW ngày 05/4/1988 của Bộ Chính trị về
đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp. Quyền lợi của người dân đã được gắn với từng
mảnh đất được giao. Vì vậy, tình trạng đòi lại đất tăng nhanh về số lượng.
Hiện nay, tình trạng các tranh chấp về việc địi lại đất đã sử dụng trước
ngày 15/10/1993 (đất gốc) mang tính phức tạp, gay gắt và kéo dài nhiều năm. Theo
quy định của pháp luật, Nhà nước khơng thừa nhận việc địi lại đất đã được giao
theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong q trình thực hiện
chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hịa, Chính phủ Cách
mạng lâm thời Cộng hồ miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam (Khoản 5, Điều 26 của Luật Đất đai năm 2013). Tuy nhiên bên
cạnh đó cịn nhiều trường hợp tranh chấp đòi lại QSDĐ vẫn phải xem xét giải quyết.
1.2.2. Nguyên nhân chủ quan
Xuất phát từ việc pháp luật về đất đai thường xuyên thay đổi, sự yếu kém
trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai, trình độ chun mơn của cán bộ địa
chính, và các tiêu cực trong xã hội dẫn đến quá trình quản lý đất đai có nhiều sai sót.
Sự yếu kém trong quá trình quản lý nhà nước xuất phát từ việc quản lý
không tập trung, phân cấp cho nhiều cơ quan quản lý dẫn đến việc quản lý đất đai
thiếu chặt chẽ, chồng chéo tạo tiền đề cho tranh chấp xảy ra. Tuy theo thời gian
quan công tác quản lý nhà nước về đất đai có nhiều cải thiện nhưng nhìn chung cịn
chậm và có nhiều thiếu sót. Tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ cịn chậm, hồ sơ
địa chính chưa hoàn chỉnh, chưa đồng bộ, thiếu căn cứ pháp lý đặc biệt là ở các tỉnh
miền núi; quy hoạch sử dụng đất đai chưa đồng bộ, thiếu nhất quán, nhiều trường

19


hợp quy hoạch treo, quy hoạch không hiệu quả; một số văn bản về đất đai chưa rõ
ràng dẫn đến cách hiểu khác nhau, chủ trương sai lầm ở một số địa phương, của một

số cán bộ thi hành công vụ.
Gần đây, chủ trương của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính nhưng
việc thực hiện cịn chậm trễ, sự quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều yếu kém.
Việc cấp đất tuỳ tiện, nới lỏng kiểm tra là một trong những nguyên nhân làm tranh
chấp đất đai nảy sinh, không chỉ các tranh chấp cá nhân với nhau mà phát triển
thành tranh chấp giữa một bộ phận không nhỏ các cộng đồng dân cư với nhau.
Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai chưa được tốt, chưa phổ
biến sâu rộng trong nhân dân. Việc chuyển QSDĐ trái với pháp luật đất đai xảy ra
nhiều, nhất là việc chuyển QSDĐ đối với đất khơng có giấy tờ QSDĐ diễn ra
phổ biến...
1.3. Khái niệm và nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án
nhân dân
1.3.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân
Để giải quyết các mối quan hệ xung đột, bất hồ đó có nhiều cách thức khác
nhau, hoặc các bên tự mình thoả thuận bàn bạc để đi đến thống nhất, nhờ bên thứ ba
làm trung tâm hoà giải hoặc đưa các tranh chấp cho cơ quan tài phán có thẩm quyền
giải quyết. Trong các quan hệ tranh chấp dân sự thì tranh chấp đất đai thường phức
tạp, tỉ lệ hoà giải thành tại cấp cơ sở kém và khơng có tính cưỡng. Giải quyết tranh
chấp đất đai bằng con đường Tồ án là biện pháp có tính cưỡng chế và tính khả thi
cao nhất.
Xuất phát từ tính đặc trưng của chế độ sở hữu đối với đất đai, mối quan hệ
đất đai có liên quan đến lợi ích của nhiều người kể cả cơ quan quản lý nhà nước đối
với đất đai, việc giải quyết tranh chấp đất đai thường tác động đến lợi ích của các
chủ thể sử dụng đất và ảnh hưởng đến cả xã hội. Nên giải quyết tranh chấp đất đai
là hoạt động của cơ quan có thẩm quyền áp dụng các quy định của pháp luật để giải
quyết các tranh chấp giữa các chủ thể phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Về

20