Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam

LUẬN VĂN THẠC SĨ

ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA
PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự

NĂM 2021


MỤC LỤC
Danh mục từ viết tắt ...................................................................................................i
Tóm tắt .........................................................................................................................ii
Lời nói đầu ...................................................................................................................1
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI .........................................................................1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ...................................................................................2
3. TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI...............2
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................................................................6
5. PHẠM VI GIỚI HẠN ĐỀ TÀI ..............................................................................6
6. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ ĐỐI TƯỢNG KHẢO SÁT ...........................7
7. KẾT CẤU LUẬN VĂN...........................................................................................7
CHƯƠNG 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HIỆU LỰC VÀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU
LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............8
1.1. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT .................................................................................................................8
1.1.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............................8
1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................11
1.2. KHÁI QUÁT VỀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ......................................................12
1.2.1. Khái niệm về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...12
1.2.2. Khái niệm về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất .......................................................................................................................14
1.2.3. Ý nghĩa của việc xác định các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất .........................................................................................18
1.2.4. Nguyên tắc xác định các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất .......................................................................................................20


1.3. ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT ...........................................................................................................21
1.3.1. Điều kiện về chủ thể ..........................................................................................21
1.3.2. Điều kiện về ý chí ..............................................................................................27
1.3.3. Điều kiện về nội dung và mục đích ..................................................................33
1.3.4. Điều kiện về hình thức ......................................................................................36
Kết luận chương 1 .......................................................................................................40
CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ ĐIỀU KIỆN
CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
– KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP .................................................................................42
2.1. THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN ĐIỀU KIỆN VỀ CHỦ
THỂ - KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP ........................................................................42
2.2. THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN ĐIỀU KIỆN VỀ Ý
CHÍ – KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP ........................................................................58
2.3. THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN ĐIỀU KIỆN VỀ NỘI
DUNG VÀ MỤC ĐÍCH CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT – KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP ...........................................................67
2.4. THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN ĐIỀU KIỆN VỀ
HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT –
KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP ....................................................................................76

Kết luận chương 2 .......................................................................................................87
KẾT LUẬN ..................................................................................................................89
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................91


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS:

Bất động sản

BLDS:

Bộ luật Dân sự

CHXHCN:

Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa

HĐCNQSDĐ:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐTPTANDTC:

Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao

LĐĐ:

Luật Đất đai

LKDBĐS:

Luật Kinh doanh Bất động sản

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

TAND:

Toà án nhân dân

UBND:

Uỷ ban nhân dân

VKSND:

Viện Kiểm sát nhân dân


TÓM TẮT
Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ngày càng trở nên sôi động, đặc biệt là ở
những khu vực đang trong tiến trình đơ thị hố. Điều này làm cho các quan hệ pháp luật
phát sinh trở nên phức tạp, đặc biệt là quan hệ về HĐCNQSDĐ. Trong đó, vấn đề điều
kiện hiệu lực của HĐCNQSDĐ nhận được sự quan tâm khá lớn từ giới nghiên cứu lẫn

các cá nhân, tổ chức.
Luận văn đã khái quát và luận giải những vấn đề lý luận, quy định của pháp luật
thực định và thực tiễn vận hành của pháp luật hiện hành của Việt Nam, trong đó chủ yếu
là các quy định của BLDS năm 2015 để từ đó đưa ra cái nhìn mang tính tổng quát nhất
đối với hệ thống các quy phạm pháp luật điều chỉnh về điều kiện có hiệu lực của
HĐCNQSDĐ. Cụ thể là việc xác định các nội dung về khái niệm và đặc điểm
HĐCNQSDĐ, các vấn đề về hiệu lực và điều kiện hiệu lực của HĐCNQSDĐ, bao gồm
các điều kiện liên quan đến chủ thể, ý chí thể hiện của chủ thể, nội dung và mục đích
của HĐ, cũng như vấn đề liên quan đến điều kiện về hình thức của HĐCNQSDĐ.
Từ việc nhận diện và phân tích những bất cập, vướng mắc trong q trình vận
hành của pháp luật điều chỉnh về vấn đề này, tác giả đã đưa ra những kiến nghị nhất
định cho việc điều chỉnh, bổ sung các quy định có liên quan cũng như đưa ra những giải
pháp cụ thể để thực thi các quy định liên quan đến đối tượng nghiên cứu này. Cụ thể, đó
là những kiến nghị và giải pháp liên quan đến việc thực thi các quy định điều chỉnh về
chủ thể, ý chí của chủ thể tham gia quan hệ HĐCNQSDĐ; điều kiện về nội dung, mục
đích của HĐCNQSDĐ; điều kiện liên quan đến hình thức của HĐCNQSDĐ.
Các nội dung nghiên cứu này được thể hiện trong kết cấu của luận văn. Theo
đó, ngồi phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn
gồm có 02 chương:
Chương 1: Khái quát chung về hiệu lực và điều kiện có hiệu lực của HĐ chuyển
nhượng QSDĐ.
Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật Việt Nam về điều kiện có hiệu lực của
HĐ chuyển nhượng QSDĐ – Kiến nghị và giải pháp.


LỜI NĨI ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong giai đoạn hiện nay, q trình đơ thị hố ngày càng cao, điều này dẫn đến
nhu cầu sử dụng đất đai để xây dựng các cơng trình nhà ở ngày càng tăng nhanh, thị
trường BĐS ngày càng sôi động. Để thoả mãn các nhu cầu này, hoạt động chuyển

nhượng QSDĐ cũng ngày càng gia tăng để chuyển nhượng từ bên không có nhu cầu
sang bên có nhu cầu dựa trên cơ sở HĐCNQSDĐ.
BLDS năm 2015 lần đầu tiên đưa ra khái niệm “HĐ về QSDĐ” tại Điều 500 cũng
như bổ sung mới loại HĐ này vào nhóm các loại HĐ thơng dụng được quy định trong
BLDS, trong đó có HĐ chuyển QSDĐ nói chung. Với định nghĩa này, BLDS năm 2015
đã bao quát được các HĐ về QSDĐ, khắc phục được nhược điểm của BLDS năm 2005
là quy định theo kiểu liệt kê các loại HĐ chuyển QSDĐ với những nội dung trùng lặp,
dài dịng và khơng hiệu quả trong thực tiễn áp dụng1. Mặc dù LĐĐ đã được sửa đổi, bổ
sung qua nhiều thời kỳ, hiện hành là LĐĐ năm 2013 và BLDS năm 2015, LKDBĐS
năm 2014 có nhiều quy định tiến bộ nhằm đảm bảo cho việc thực hiện quyền chuyển
nhượng QSDĐ, tuy nhiên quy định của BLDS năm 2015, LĐĐ năm 2013, LKDBĐS
năm 2014 lại thiếu vắng các quy định cụ thể về “HĐCNQSDĐ”.
Trên thực tế, việc thiếu vắng nội dung pháp luật điều chỉnh về vấn đề này dẫn đến
q trình thực hiện vẫn cịn nhiều bất cập như làm cho người áp dụng luật bị nhầm lẫn
giữa HĐ chuyển nhượng với các HĐ chuyển QSDĐ khác, chưa làm rõ được đặc thù của
HĐ chuyển nhượng với HĐ chuyển đổi QSDĐ, việc ký kết và thực hiện HĐCNQSDĐ
cịn nhiều sai sót và rủi ro,… Cụ thể, theo báo cáo công tác của TAND tối cao về công
tác giải quyết các vụ việc dân sự trong năm 2019, các TAND đã xét xử sơ thẩm là
141850 vụ việc (tăng 1742 vụ việc so với năm 2018), TAND tối cao cho rằng “trong
các vụ việc dân sự đã xét xử theo thủ tục sơ thẩm chiếm tỷ lệ cao là các tranh chấp về
QSDĐ, tranh chấp HĐCNQSDĐ và chấp chấp đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn

1

Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học Những điểm mới của BLDS năm 2015, Nhà xuất bản Hồng Đức – Hội
Luật gia Việt Nam, TP. Hồ Chí Minh, tr.435.

1

chiếm”2.
Có thể thấy thực trạng tranh về HĐCNQSDĐ ở Việt Nam hiện nay đang không
ngừng gia tăng về số lượng lẫn tính chất phức tạp của các vụ việc, cụ thể số lượng các
vụ tranh chấp về HĐCNQSDĐ là tranh chấp chiếm tỷ lệ cao (10235 vụ) và tăng nhiều
qua các năm (tăng 766 vụ so với năm 20183). Do đó, để hạn chế và tạo hành lang pháp
lý đầy đủ cho việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai mà chủ yếu là tranh
chấp HĐCNQSDĐ, tác giả lựa chọn đề tài “Điều kiện có hiệu lực của HĐ chuyển
nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật Việt Nam” để làm Luận văn tốt nghiệp
chương trình cao học Luật của mình.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Mục tiêu chung:
Thông qua việc nghiên cứu đề tài, tác giả đi vào nghiên cứu các vấn đề lý luận và
thực tiễn vận hành của pháp luật Việt Nam, trong đó chủ yếu là các quy định của BLDS
năm 2015. Ngoài ra, tác giả còn dựa vào thực tế là những bản án tranh chấp tại TA có
liên quan đến điều kiện có hiệu lực của HĐCNQSDĐ, từ đó luận giải những bất cập của
pháp luật và đưa ra một số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh về
điều kiện có hiệu lực của HĐCNQSDĐ.
- Mục tiêu cụ thể:
(i). Hệ thống hoá các vấn đề về lý luận liên quan đến điều kiện có hiệu lực của
HĐCNQSDĐ;
(ii). Phân tích và luận giải nội dung pháp luật điều chỉnh về vấn đề điều kiện có
hiệu lực HĐCNQSDĐ; chỉ ra những bất cập cũng như xác định được nguyên nhân của
những bất cập của vấn đề này;
(iii). Trên cơ sở nền tảng lý luận và thực tiễn vận hành của các quy định có liên
quan, tác giải đưa ra một số kiến nghị và giải pháp để hoàn thiện khung pháp luật điều
chỉnh về điều kiện có hiệu lực của HĐCNQSDĐ.
3. TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI
Qua quá trình nghiên cứu, tác giả nhận thấy nhiều cơng trình nghiên cứu, luận án
2

TAND tối cao (2020), “Báo cáo Tổng kết công tác năm 2019 và nhiệm vụ trọng tâm cơng tác năm 2020 của các
Tồ án”, tr.4.
3
TAND tối cao (2019), “Báo cáo Tổng kết công tác năm 2018 và nhiệm vụ trọng tâm công tác năm 2019 của các
Toà án”, tr.4.

2


Tiến sĩ, luận văn Thạc sĩ, sách, tạp chí, báo in,… có nghiên cứu các nội dung liên quan
đến đề tài, cụ thể như:
“Giáo trình Luật Đất đai” của trường Đại học Luật Hà Nội, NXB. Công an nhân
dân (2013). Tài liệu đã phân tích, cũng như luận giải các các vấn đề dưới góc độ lý luận
của pháp luật về đất đai, trong đó có đề cập đến nội dung điều chỉnh về QSDĐ,
HĐCNQSDĐ … Đây là những nội dung có ý nghĩa về mặt lý luận rất lớn để tác giả đưa
vào luận văn.
Sách chuyên khảo có tựa đề: “Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và bình luận
án”, NXB. Chính trị quốc gia, năm 2010 của tác giả Đỗ Văn Đại đã đưa ra các ý kiến
và quan điểm dưới góc nhìn pháp lý để bình luận các bản án liên quan đến vấn đề hợp
đồng trong pháp luật Việt Nam. Từ đó, tác giả đưa ra hướng xử lý cũng như các giải
pháp để tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến vấn đề triển khai thực thi pháp luật HĐ,
trong đó có HĐCNQSDĐ. Các kết quả nghiên cứu này có ý nghĩa quan trọng cho việc
gợi mở để tác giả phát triển trong luận văn.
Sách chuyên khảo có tên gọi: “Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu – Pháp
luật và thực tiễn xét xử” NXB. Thông tin & truyền thông, năm 2011 của hai tác giả
Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng. Tài liệu đã tổng hợp các vấn đề lý luận, nội
dung pháp luật thưc định và thực tiễn vận hành các quy định có liên quan đến các giao
dịch về QSDĐ vơ hiệu, trong đó có vấn đề vơ hiệu của giao dịch về QSDĐ gắn với điều
kiện có hiệu lực của HĐ nói chung và HĐCNQSDĐ nói riêng. Kết quả nghiên cứu này
sẽ được kế thừa và phát triển trong luận văn.

Cuốn sách “Bình luận các hợp đồng thơng dụng trong luật dân sự Việt Nam”
NXB Trẻ Tp. Hồ Chí Minh năm 2001 của tác giả Nguyễn Ngọc Điện. Tác giả đã đưa ra
các ý kiến bình luận về các HĐ thông dụng trong luật dân sự Việt Nam trong đó có
HĐCNQSDĐ. Nhiều nội dung nghiên cứu và bình luận có ý nghĩa lớn cho tác giả sử
dụng để phát triển trong luận văn như vấn đề xác định thời điểm giao kết HĐ, thời điểm
HĐ có hiệu lực…
Luận án với nhan đề: “HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật
hiện hành của Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thuỳ Trang, bảo vệ tại Trường Đại học
Luật Hà Nội, năm 2017. Tài liệu đã phân tích và luận giải các vấn đề lý luận về
HĐCNQSDĐ ở, nghiên cứu thực trạng pháp luật Việt Nam điều chỉnh về hoạt động giải
3


quyết tranh chấp về HĐCNQSDĐ ở, từ đó đưa ra những kiến nghị và giải pháp nhằm
hoàn thiện các quy định có liên quan trong pháp luật Việt Nam. Những thơng tin và kết
quả từ cơng trình nghiên cứu này được tác giả kế thừa và phát triển trong luận văn của
mình.
Luận án tiến sĩ có tên gọi: “Hiệu lực của Hợp đồng theo quy định của pháp luật
Việt Nam” bảo vệ tại Trường Đại học Luật TP. HCM năm 2011 của tác giả Lê Minh
Hùng. Cơng trình đề cập đến các nội dung chuyên sâu về các vấn đề lý luận liên quan
đến hiệu lực, HĐ, các điều kiện có hiệu lực của HĐ, bao gồm các điều kiện mang tính
bắt buộc và các điều kiện khác theo quy định của pháp luật. Trên cơ sở phân tích và luận
giải những bất cập của pháp luật điều chỉnh về vấn đề này, tác giả đã đưa ra những kiến
nghị và giải pháp cụ thể cho việc sửa đổi, bổ sung và thực thi các quy định về thời điểm
phát sinh hiệu lực của HĐ, hiệu lực mang tính ràng buộc của HĐ, hiệu lực của HĐ khi
hồn cảnh có sự thay đổi,...Mặc dù các nội dung nghiên cứu trong luận án chỉ tập trung
vào các vấn đề chung nhất về hiệu lực và điều kiện có hiệu lực của HĐ nói chung, tuy
nhiên, các kết quả nghiên cứu này có ý nghĩa quan trọng, được tác giả kế thừa và phát
triển cho nội dung nghiên cứu chuyên sâu về điều kiện có hiệu lực của HĐCNQSDĐ
trong luận văn của mình.

Luận văn thạc sĩ có tên gọi: “HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Những vấn
đề lý luận và thực tiễn” của tác giả Nguyễn Hoài Nam, bảo vệ tại khoa Luật - ĐHQG
Hà Nội năm 2013. Luận văn đã phân tích, luận giải những vấn đề lý luận và thực trạng
của pháp luật về HĐCNQSDĐ theo pháp luật dân sự Việt Nam, trên cơ sở đó, tác giả
đưa ra những đề xuất liên quan đến phương hướng, giải pháp cụ thể cho việc hoàn thiện
pháp luật, cũng như cơ chế thực thi hiệu quả đối với pháp luật điều chỉnh về vấn đề này.
Các nội dung này được tác giả vận dụng và triển khai chi tiết, gắn với các vấn đề thực
tiễn tại TA mà tác giả tập hợp nghiên cứu.
Luận văn Thạc sĩ luật học “Điều kiện có hiệu lực của HĐ chuyển nhượng QSDĐ
theo quy định của pháp luật Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Hạnh bảo vệ tại trường
Đại học Luật TP. HCM năm 2014. Tác giả luận văn đã phân tích cơ sở lý luận và nội
dung pháp luật thực định của Việt Nam điều chỉnh về điều kiện có hiệu lực của
HĐCNQSDĐ, thực tiễn giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ khi có sự vi phạm các điều
kiện phát sinh hiệu lực của HĐ này, từ đó tác giả đưa ra những giải pháp hoàn thiện về
4


điều kiện có hiệu lực của HĐCNQSDĐ.
Bài viết “HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 bất cập và kiến nghị” của tác giả Tạ Thị Thuỳ Trang đăng tải trên Tạp chí Dân chủ &
Pháp luật năm 2020. Tác giả đưa ra khái niệm về HĐCNQSDĐ, chỉ ra những bất cập,
vướng mắc của pháp luật Việt Nam điều chỉnh đối với loại HĐ này, từ đó đưa ra được
một số kiến nghị và giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện nội dung của pháp luật về
HĐCNQSDĐ theo hướng gợi mở và bao quát.
Bài viết “HĐ về quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự năm 2015” trên Tạp chí
Luật học năm 2016. Tác giả đã phân tích và luận giải các quy định của pháp luật Việt
Nam liên quan đến khái niệm của HĐ về QSDĐ, nội dung và hình thức của HĐ này,…
Từ sự luận giải này, tác giả đưa ra một số kiến nghị và giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện
nội dung pháp luật điều chỉnh về chế định HĐ về QSDĐ. Một số nội dụng được đề xuất
trong bài viết có tính gợi mở cho tác giả để phát triển trong luận văn.
Có thể thấy, hiện nay có rất nhiều cơng trình nghiên cứu liên quan đến HĐ về

QSDĐ nói chung và HĐCNQSDĐ nói riêng, các vấn đề được nghiên cứu từ bao quát
đến chi tiết, cụ thể, khá đang dạng và hầu như đã đề cập đến hết các khía cạnh xoay
quanh vấn đề này, cả về mặt lý luận, thực trạng của pháp luật thực định, cũng như thực
tiễn thi hành và cả các vướng mắc gặp phải trên thực tế. Tuy nhiên, để tìm thấy một
cơng trình nghiên cứu riêng biệt và cụ thể về vấn đề điều kiện có hiệu lực của
HĐCNQSDĐ theo pháp luật hiện hành của nước ta hiện nay thì cịn hạn chế, dưới góc
độ khoa học pháp lý, những cơng trình nghiên cứu, bài viết với góc độ và cách tiếp cận
của các tác giả nêu trên là khác nhau nên không thể nào làm rõ tất cả các về vấn đề điều
kiện có hiệu lực của HĐ, mỗi tác giả nhà bình luận, nghiên cứu sinh chỉ đi sâu vào từng
vấn đề mà họ cần làm rõ mà không nghiên cứu tồn diện các vấn đề. Nói như vậy khơng
có nghĩa là họ khơng có khả năng làm rõ các vấn đề mà họ đi vào nghiên cứu các vấn
đề khác nên cách tiếp cận vấn đề là không giống nhau cũng như nguồn luật họ tiếp cận
ở từng thời kỳ là khác nhau, thời kỳ tiếp cận sau quy định của pháp luật ln có sự điều
chỉnh, bổ sung so với thời kỳ tiếp cận trước, đó là nguyên nhân dẫn đến các cơng trình
nghiên cứu có nhiều phương diện tiếp cận vấn đề khác nhau và không bao qt tất cả
của nhau.
Do đó, những phân tích nghiên cứu, cũng như những ý kiến đánh giá cá nhân của
5


các tác giả trong các cơng trình nghiên cứu nêu trên là tài liệu có ý nghĩa khoa học rất
lớn giúp cho tác giả có thêm các cơ sở khác nhau dưới góc độ các quan điểm liên quan
đến nội dung về lý luận, nội dung pháp luật thực định lẫn thực tiễn thực thi của pháp
luật về vấn đề nghiên cứu, làm nền tảng cho việc nghiên cứu luận văn.
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Các nội dung thể hiện trong luận văn được nghiên cứu và triển khai dựa trên cơ
sở khoa học liên quan đến phương pháp luận duy vật biện chứng - duy vật lịch sử của
Chủ nghĩa Mác - Lênin, dựa trên các quan điểm của Đảng, Nhà nước ta về cải cách pháp
luật và cải cách tư pháp liên quan đến vấn đến HĐ cũng như vấn đề lý luận và thực trạng
pháp luật điều chỉnh về điều kiện hiệu lực của HĐCNQSDĐ.

Các phương pháp cụ thể để hoàn thành luận văn như: tổng hợp, phân tích, thống
kê, so sánh cũng như sử dụng đồng thời với các phương pháp quy nạp, hệ thống hóa các
vấn đề cần nghiên cứu ở mức độ phù hợp để hồn thành đề tài. Theo đó:
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phương pháp này được sử dụng để tổng hợp,
phân tích nội dung pháp luật, thực tiễn áp dụng của các quy định này để từ đó luận giải
các vấn đề liên quan đến điều kiện hiệu lực của HĐCNQSDĐ. Phương pháp này được
sử dụng xuyên suốt trong các chương của luận văn.
- Phương pháp so sánh, lịch sử: phương pháp này được sử dụng để nghiên cứu
sự hình thành và phát triển của chế định về HĐCNQSDĐ và các điều kiện có hiệu lực
của HĐ này qua các thời kỳ nhằm tìm ra ưu điểm để có thể nghiên cứu, kiến nghị xác
thực hơn trong thực tiễn áp dụng pháp luật hiện nay. Phương pháp này được sử dụng
chủ yếu trong Chương 1 của Luận văn.
- Phương pháp thống kê: Phương pháp này được sử dụng chủ yếu tại Chương 2
của Luận văn để xử lý những số liệu thực tiễn từ những vụ việc liên quan đến điều kiện
có hiệu lực của HĐCNQSDĐ tại TA, phần nào làm cho luận văn thêm sinh động và có
giá trị thực tiễn hơn. Từ đó, đưa ra những kiến nghị, giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện
pháp luật điều chỉnh về vấn đề này.
5. PHẠM VI GIỚI HẠN ĐỀ TÀI
- Phạm vi nội dụng: Vấn đề hiệu lực HĐ là vấn đề mang tính nguyên lý chung
của HĐ và được điều chỉnh bằng các nội dung của pháp luật được quy định trong BLDS
lẫn các nguồn luật chuyên ngành. Tuy nhiên, trong phạm vi đề tài, tác giả chủ yếu nghiên
6


cứu và phân tích các vấn đề pháp lý có liên quan đến các điều kiện có hiệu lực của
HĐCNQSDĐ.
- Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực trạng pháp
luật và thực tiễn vận hành của các quy định trong pháp luật Việt Nam điều chỉnh về vấn
đề hiệu lực của HĐCNQSDĐ theo quy định của BLDS, LĐĐ, LKDBĐS,… và các văn
bản quy phạm pháp luật khác có liên quan cũng như nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp

luật bằng những vụ án tranh chấp tại TA trên cả nước nói chung.
- Phạm vi thời gian: Các nội dung được nghiên cứu theo pháp luật Việt Nam hiện
hành điều chỉnh về điều kiện có hiệu lực của HĐCNQSDĐ, trong đó chủ yếu là từ thời
điểm BLDS năm 2015 có hiệu lực. Các quy định trước đó, chủ yếu có tính đối chiếu,
tham khảo.
6. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ ĐỐI TƯỢNG KHẢO SÁT
Luận văn nghiên cứu các vấn đề về lý luận và các quy định của pháp luật thực
định điều chỉnh về điều kiện có hiệu lực của HĐCNQSDĐ theo qui định của pháp luật
Việt Nam và thực tiễn áp dụng các quy định này, trong đó chủ yếu là khai thác các quy
định chung của BLDS năm 2015 và các hướng dẫn, thực tiễn có liên quan đến nội dung
của pháp luật điều chỉnh về vấn đề này.
Đối tượng khảo sát của luận văn tập trung vào các tranh chấp HĐCNQSDĐ liên
quan đến điều kiện có hiệu lực của loại HĐ này tại TA Việt Nam.
7. KẾT CẤU LUẬN VĂN
Luận văn bao gồm Lời nói đầu, 02 chương, kết luận và danh mục tài liệu tham
khảo. Trong đó, nội dung của 02 chương được kết cấu như sau:
Chương 1: Khái quát chung về hiệu lực và điều kiện có hiệu lực của
HĐCNQSDĐ.
Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật Việt Nam về điều kiện có hiệu lực của
HĐCNQSDĐ – Kiến nghị và giải pháp.

7


CHƯƠNG 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HIỆU LỰC VÀ ĐIỀU KIỆN CÓ
HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT
1.1. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

BLDS năm 2015 không điều chỉnh trực tiếp về HĐCNQSDĐ mà chỉ có quy định
điều chỉnh chung cho tất cả các HĐ về QSDĐ. HĐCNQSDĐ về bản chất là một loại
HĐ về QSDĐ. BLDS năm 2005 trước đây từng có ghi nhận về khái niệm HĐCNQSDĐ
như sau: “HĐCNQSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng
QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển
nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về
đất đai”4. Tuy nhiên, khái niệm này đã được thay thế bằng khái niệm HĐ về QSDĐ nói
chung tại BLDS hiện hành.
Cụ thể, BLDS hiện hành ra đời đã khơng cịn quy định cụ thể từng loại HĐ về
QSDĐ như quy định về HĐ chuyển nhượng, HĐ chuyển đổi, HĐ tặng cho, HĐ thế
chấp,… thay vào đó là bổ sung quy định cho HĐ về QSDĐ nói chung, cụ thể “HĐ về
QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ hoặc thực hiện quyền
khác theo quy định của LĐĐ cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo HĐ
với người sử dụng đất”5.
Quy định này cho thấy, chuyển QSDĐ là việc người có QSDĐ thực hiện việc
chuyển QSDĐ đối với các phần đất thuộc QSDĐ của mình tương ứng với việc thực hiện
nghĩa vụ với Nhà nước, bao gồm các quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền
cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền tặng cho, quyền thế chấp và quyền góp vốn. Chuyển
nhượng QSDĐ là một trong các hình thức của chuyển QSDĐ nói chung. Chuyển nhượng
QSDĐ là sự dịch chuyển QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác, việc chuyển nhượng

4
5

Điều 697 BLDS năm 2005.
Điều 500 BLDS năm 2015.

8

QSDĐ này phải tuân thủ các quy định của pháp luật.
Để thực hiện việc chuyển nhượng, các bên phải giao kết HĐCNQSDĐ và phải
tuân theo những điều kiện nhất định, bao gồm các điều kiện liên quan đến chủ thể, nội
dung và mục đích của HĐ, hình thức của HĐ, cũng như các điều kiện khác có liên quan.
Đó là bước đầu tiên của thủ tục chuyển nhượng, giúp cho việc chuyển nhượng được
thực hiện một cách hợp pháp. Trên thực tế, việc chuyển QSDĐ bằng hình thức chuyển
nhượng là chủ yếu và phổ biến, biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển QSDĐ.
Theo một số tác giả, “sự ra đời và phát triển của khái niệm HĐCNQSDĐ luôn
gắn liền với nội dung về chế độ sở hữu của Nhà nước về đất đai”6. Vì vậy, mặc dù khái
niệm HĐCNQSDĐ ở nước ta không được quy định một cách cụ thể, nhưng có thể thấy
nó ln đặt ra trong mối quan hệ chặt chẽ với chế độ sở hữu tồn dân về đất đai. Trong
đó, Nhà nước với tư cách là đại diện của chủ sở hữu, đã hình thành khung pháp luật rất
chặt chẽ về việc thiết lập hoặc chấm dứt quan hệ HĐCNQSDĐ, thể hiện bằng những
yêu cầu nhất định, cụ thể:
Một là, chủ thể trong quan hệ HĐCNQSDĐ phải tuân thủ và đáp ứng những điều
kiện do pháp luật quy định.
Các điều kiện về chủ thể tham gia quan hệ HĐCNQSDĐ được đặt ra dựa trên tầm
quan trọng và tính chất đặc thù của loại HĐ này. Các điều kiện này được đặt ra nhằm
ràng buộc đối với chủ thể chuyển nhượng lẫn chủ thể nhận chuyển nhượng. Cụ thể, bên
chuyển nhượng sẽ chấm dứt quan hệ QSDĐ vì vậy phải tuân thủ những điều kiện nhất
định mới được chuyển nhượng. Ngược lại, để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả,
phù hợp với quy hoạch, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc khai thác không hết tiềm
năng của đất, Nhà nước sẽ đặt ra các quy định về điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng.
Hai là, đối với từng loại đất khác nhau thì quy định về điều kiện để được chuyển
nhượng QSDĐ là khác nhau.
Yêu cầu này được đặt ra xuất phát từ tầm quan trọng và lợi ích mang lại của từng
loại đất mà pháp luật quy định điều kiện để được chuyển nhượng QSDĐ đối với từng
loại đất có sự khác nhau. Theo đó, đối với từng loại đất khác nhau, để được chuyển

6

Nguyễn Thành Luân (2018), “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, Tạp chí Tồ án Nhân dân.
Nguồn: />(truy cập ngày 24/9/2021).

9


nhượng QSDĐ, phải đáp ứng các điều kiện cụ thể được quy định khi chuyển nhượng
QSDĐ đối với từng loại đất đó, ví dụ như:
Các cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế được “nhận chuyển nhượng QSDĐ
nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp khi có đủ
các điều kiện” quy định tại Điều 193 LĐĐ năm 2013.
Khoản 1, 2 Điều 194 LĐĐ năm 2013 đặt ra các điều kiện cho việc “chuyển
nhượng QSDĐ trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở” và “việc chuyển
nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
để chuyển nhượng hoặc cho thuê”.
Các cá nhân hoặc hộ gia đình được “Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông
nghiệp trong khu vực rừng phịng hộ” hay cá nhân, hộ gia đình là dân tộc thiểu số “sử
dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước” hay cá nhân, hộ
gia đình đang “sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi
sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó” thì
được chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện theo quy định cụ thể tại Điều 192 LĐĐ năm
2013.
Ba là, khi tiến hành chuyển nhượng QSDĐ Nhà nước cũng quy định về nghĩa vụ
tài chính mà các bên phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Người chuyển nhượng QSDĐ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến
thuế thu nhập cá nhân theo quy định nếu họ là cá nhân, hộ gia đình; nộp thuế thu doanh
nghiệp theo quy định đối với người chuyển nhượng là doanh nghiệp. Ngoài ra, khi thực
hiện chuyển nhượng cịn phải nộp các loại phí, lệ phí như lệ phí trước bạ, lệ phí địa

chính, phí cơng chứng chuyển nhượng QSDĐ, phí đo đạc địa chính, lệ phí đăng ký biến
động đất đai, lệ phí cấp đổi sổ mới,…
Như vậy, căn cứ khái niệm về HĐ, khái niệm về quyền sử dụng và QSDĐ, từ việc
xem xét khái niệm HĐ về chuyển QSDĐ nói chung và trên cơ sở những yêu cầu nhất
định của hoạt động chuyển nhượng QSDĐ, HĐCNQSDĐ có thể hiểu là sự thoả thuận
giữa các bên, nhằm chuyển dịch QSDĐ hợp pháp theo một trình tự, thủ tục và điều kiện
do pháp luật quy định, theo đó, bên có QSDĐ (được gọi là bên chuyển nhượng) có nghĩa
vụ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên được chuyển nhượng (được gọi là bên nhận
chuyển nhượng), bên nhận chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển
10


nhượng, các bên phải có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật về đất đai và các quy định khác có liên quan.
1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Dựa trên khái niệm đã được phân tích ở trên, cũng như từ bản chất của
HĐCNQSDĐ, có thể nhận thấy HĐCNQSDĐ có những đặc điểm như sau:
Một là, HĐCNQSDĐ là HĐ song vụ.
Theo đó, HĐCNQSDĐ là “HĐ mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối ứng với nhau”7.
Cụ thể, các bên trong HĐ này vừa có quyền và đồng thời vừa có nghĩa vụ đối với nhau,
quyền của bên này là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại. Các quyền và nghĩa vụ của từng
bên trong HĐ do các bên thoả thuận ngoại trừ các quyền và nghĩa vụ được quy định bởi
pháp luật, trong đó quan trọng nhất là bên chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao
QSDĐ và nhận khoảng giá trị tương ứng với giá trị của HĐCNQSDĐ, thơng thường là
tiền, bên nhận chuyển nhượng có quyền nhận QSDĐ và có nghĩa vụ trả tiền.
Tuy nhiên, vì có sự xuất hiện của Nhà nước vừa với vai trò của đại diện chủ sở
hữu, đồng thời là cơ quan quản lý hành chính về đất đai, nên tính chất song vụ trong
HĐCNQSDĐ có một số điểm khác biệt so với HĐ mua bán và HĐ khác về QSDĐ. Cụ
thể như: bên cạnh việc thực hiện quyền cũng như nghĩa vụ với bên kia, cịn có quyền
cũng như nghĩa vụ của mỗi bên đối với Nhà nước.

Hai là, đối tượng của HĐCNQSDĐ là QSDĐ của bên chuyển nhượng.
Hoạt động chuyển nhượng được xác định là một giao dịch dân sự mang tính vận
động, có sự dịch chuyển QSDĐ từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng.
Khi đó, đất và QSDĐ sẽ được bên chuyển nhượng giao cho bên nhận chuyển nhượng,
điều này làm chấm dứt QSDĐ của bên chuyển nhượng, đồng thời thiết lập QSDĐ cho
bên nhận chuyển nhượng. Điều này đồng nghĩa với việc quyền cũng như nghĩa vụ đã
được chuyển giao thông qua một HĐ dân sự.
Tuy nhiên, HĐCNQSDĐ không phải là HĐ mua bán đất đai bởi vì chế độ pháp
lí về đất đai mang tính đặc thù là vấn đề sở hữu tồn dân. Vì vậy, bản thân đất không
phải là đối tượng chuyển nhượng mà đối tượng chuyển nhượng là QSDĐ. Do đó, có thể
hiểu trong HĐCNQSDĐ, đối tượng của HĐ là QSDĐ của bên chuyển nhượng, đất vẫn

7

Khoản 1 Điều 402 BLDS năm 2015.

11


thuộc quyền sở hữu toàn dân, với đại diện chủ sở hữu là Nhà nước.
Ba là, HĐCNQSDĐ ở là HĐ có đền bù.
HĐ có đền bù là HĐ mà “trong đó một bên nhận được một lợi ích thì phải chuyển
cho bên kia một lợi ích khác tương ứng”8. Khoản đền bù đối với QSDĐ của bên chuyển
nhượng là khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng trả cho bên chuyển nhượng. Đối với
bên nhận chuyển nhượng QSDĐ, khoản đền bù mà bên này nhận được sẽ bao gồm cả
QSDĐ và mảnh đất gắn với QSDĐ đó.
Bốn là, HĐCNQSDĐ là HĐ trọng thức.
HĐ trọng thức là HĐ mà theo quy định của pháp luật thì “hiệu lực của HĐ phát
sinh từ thời điểm các bên đã thỏa thuận các nội dung chủ yếu của HĐ và sự thỏa thuận
này được thể hiện dưới một hình thức xác định, nếu pháp luật có quy định thì HĐ đó

phải được lập bằng hình thức theo quy định của pháp luật”9.
Đặc điểm này cho phép phân biệt HĐCNQSDĐ với HĐ mua bán, trao đổi tài sản
khác mà pháp luật không bắt buộc điều kiện về hình thức, thủ tục HĐ. Vi phạm các điều
kiện về hình thức, HĐCNQSDĐ sẽ vi phạm các điều kiện có hiệu lực của HĐ và thuộc
trường hợp vơ hiệu. Như vậy, HĐCNQSDĐ có thể coi là loại HĐ thuộc nhóm các điều
kiện khắt khe nhất trong số các HĐ dân sự theo quy định pháp luật hiện hành, bao gồm
các điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ, chủ thể, ý chí, nội dung và mục
đích của HĐ, hình thức, thủ tục HĐ,...
1.2. KHÁI QUÁT VỀ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1. Khái niệm về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
Ý chí của các bên khi xác lập một HĐ là nhằm hướng đến sự ràng buộc pháp lý
lẫn nhau, phân bổ quyền cũng như nghĩa vụ theo thoả thuận dựa trên điều kiện HĐ có
hiệu lực. Như vậy, hiệu lực của HĐ chính là sự thể hiện về sự tồn tại của quan hệ HĐ,
tức là HĐ có hiệu lực thì quyền cũng như nghĩa vụ của các bên quy định trong HĐ sẽ
8

Giáo trình “Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng”, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí
Minh, NXB Hồng Đức, tr.90.
9
Giáo trình “Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng”, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí
Minh, NXB Hồng Đức, tr.96.

12


được đảm bảo thực hiện bởi các bên và bởi pháp luật thơng qua cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. HĐ có hiệu lực sẽ có giá trị đối với các bên, các bên phải tuân thủ và thực

hiện HĐ một cách nghiêm túc, thiện trí và có được pháp luật tôn trọng và bảo vệ. Khi
HĐ vô hiệu do không đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật, quyền cũng
như nghĩa vụ pháp lý của các bên sẽ khơng phát sinh.
Một đối tượng nào đó được pháp luật điều chỉnh có hiệu lực có nghĩa là “có giá
trị về mặt pháp lý và cả về mặt thực tiễn, mang lại quyền cũng như nghĩa vụ cho chủ thể
pháp luật, thể hiện phạm vi tác động, điều chỉnh của đối tượng đó về chủ thể, nội dung,
khơng gian, thời gian,…”10 đối với các chủ thể. Ví dụ như hiệu lực của văn bản quy
phạm pháp luật được định nghĩa là tính bắt buộc thi hành của văn bản quy phạm pháp
luật trong một giai đoạn nhất định, trên một không gian nhất định và đối với những chủ
thể pháp luật nhất định (như cá nhân, cơ quan, tổ chức) hay hiệu lực của di chúc là giá
trị bắt buộc phải thi hành, tuân theo di chúc.
Về cơ bản, BLDS năm 2015 đã có quy định về thời điểm có hiệu lực của HĐ mà
chưa định nghĩa về hiệu lực của HĐ, theo đó, “HĐ được giao kết hợp pháp có hiệu lực
từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định
khác”11. Tuy nhiên, về vấn đề hiệu lực của HĐ cũng nhắc đến giá trị ràng buộc về quyền
đối với các bên tham gia giao kết như sau “từ thời điểm HĐ có hiệu lực, các bên phải
thực hiện quyền cũng như nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết”12.
Về mặt lý luận, việc làm rõ khái niệm hiệu lực HĐ đóng vai trị quan trọng, đóng
vai trị là cơ sở để tiếp cận các nội dung khác liên quan đến vấn đề xác định giá trị pháp
lý và giá trị thực thi của HĐ và việc nhận thức đó phải hình thành trên cơ sở bản chất
của HĐ. Vì vậy, trên cơ sở làm rõ bản chất của HĐ, có thể định nghĩa hiệu lực của HĐ
là giá trị pháp lý của HĐ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ
HĐ. Giá trị hiệu lực này sẽ ràng buộc các bên tham gia HĐ trong việc tuân thủ các nội
dung đã giao kết và nghiêm túc thực thi. Chỉ khi HĐ phát sinh hiệu lực, quyền cũng như
nghĩa vụ của các bên mới phát sinh. Ngoài ra, thời điểm khi HĐ phát sinh hiệu lực, cịn
có ý nghĩa trong việc phân loại HĐ, xác định được hiệu lực với người thứ ba hoặc xác
10

Xem thêm: Tạ Thị Thùy Trang (2021), “Hợp đồng chuyển nhượng quyến sử dụng đất”, Tạp chí Nghiên cứu Lập
pháp số 21 (421), tháng 11/2021.

11
12

Khoản 1 Điều 401 BLDS năm 2015.
Khoản 2 Điều 401 BLDS năm 2015.

13


định có sự vi phạm HĐ hay khơng,... Hiệu lực của HĐ còn là nội dung cốt lõi thể hiện
bản chất của HĐ.
HĐCNQSDĐ cũng có những yêu cầu nhất định để đảm bảo cho HĐ được pháp
luật công nhận trên cơ sở nội dung điều chỉnh pháp luật về đất đai và dân sự. Cụ thể,
theo BLDS năm 2015 thì hình thức của HĐCNQSDĐ phải bằng văn bản theo thể thức
phù hợp với quy định của BLDS, pháp luật về đất đai cũng như các quy định khác có
liên quan13 và việc chuyển nhượng QSDĐ “có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo
quy định của LĐĐ”14. Còn theo quy định của LĐĐ năm 2013 thì thời điểm đăng ký vào
Sổ địa chính sẽ là thời điểm việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực15,
HĐCNQSDĐ phải được công chứng tại “các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng
thực tại UBND cấp xã”16 và việc chuyển nhượng QSDĐ “phải đăng ký tại cơ quan đăng
ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”17 và các yêu cầu
khác theo quy định của pháp luật. Từ đó cho thấy việc đăng ký là hình thức bắt buộc
trong số những điều kiện liên quan đến hình thức của HĐCNQSDD dựa theo quy định
của LĐĐ và thời điểm đăng ký sẽ được xác định là thời điểm có hiệu lực của HĐ.
Khi đảm bảo được các yêu cầu đó sẽ thì HĐCNQSDĐ sẽ được đảm bảo thi hành,
ràng buộc các bên phải tuân theo các quyền cũng như nghĩa vụ hợp pháp được nêu trong
HĐ, điều đó thể hiện tính có hiệu lực của HĐCNQSDĐ. Việc xác định HĐ có hiệu lực
có ý nghĩa quan trọng, đó chính là thời điểm các bên chính thức bị ràng buộc vào những
gì mình đã thỏa thuận trong HĐ nhưng khơng trái với quy định của pháp luật và đạo đức

xã hội.
Vì vậy hiệu lực của HĐCNQSDĐ là giá trị pháp lý của HĐ làm phát sinh các
quyền cũng như nghĩa vụ của các bên trong HĐ, đồng thời làm phát sinh giá trị pháp lý
ràng buộc bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải tôn trọng và phải thi
hành nghiêm túc các quyền cũng như nghĩa vụ đó.
1.2.2. Khái niệm về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền

13

Điều 502 BLDS năm 2015.
Điều 503 BLDS năm 2015.
15
Khoản 7 Điều 95 LĐĐ năm 2013.
16
Khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013.
17
Khoản 3 Điều 188 LĐĐ năm 2013.
14

14


sử dụng đất
Ngun tắc tự do HĐ có vi trị quan trọng trong việc chi phối các vấn đề của
HDDCNQSDĐ, điều này hướng đến khả năng tạo lập quyền tự định đoạt, tự do thoả
thuận các vấn đề của HĐ. Tuy nhiên, quyền tự do này sẽ có những giới hạn nhất định
dựa trên một số yêu cầu tối thiểu bắt buộc các bên ký kết phải tuân theo. Chỉ những HĐ
hợp pháp mới làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của chủ thể tham gia ký kết HĐ.
Điều 116 BLDS năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự là HĐ hoặc hành vi pháp
lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Như vậy,

điều kiện có hiệu lực của HĐ dân sự chính là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được xác định tại Điều 117 BLDS năm 2015.
Cụ thể giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau:
Thứ nhất, chủ thể của HĐCNQSDĐ phải có năng lực chủ thể phù hợp với HĐ
được xác lập.
Chủ thể của quan hệ HĐCNQSDĐ không chỉ bao gồm hai nhóm chủ thể cơ bản,
thường xuyên của quan hệ pháp luật dân sự theo tinh thần của BLDS năm 2015 là cá
nhân và pháp nhân mà còn bao gồm các chủ thể khác như là hộ gia đình và tổ hợp tác.
Đối với cá nhân, HĐ được xác lập bởi cá nhân thì cá nhân đó phải thoả mãn điều kiện
về năng lực chủ thể theo quy định từ Điều 16 đến Điều 21 của BLDS năm 2015. Quy
định này xuất phát từ việc nếu có năng lực chủ thể, cá nhân đó mới có đầy đủ ý chí để
nhận thức được hành vi của mình, nhận thức được các nội dung mà mình xác lập, bao
gồm các vấn đề về quyền và nghĩa vụ phát sinh từ HĐ. Đối với pháp nhân, hộ gia đình,
tổ hợp tác chỉ tham gia ký kết các HĐ phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của mình, việc
giao kết HĐCNQSDĐ được thực hiện thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc
người đại diện theo uỷ quyền của pháp nhân và người đại diện theo uỷ quyền của tất cả
các thành viên của hộ gia đình và tổ hợp tác.
Thứ hai, HĐCNQSDĐ được giao kết dựa trên cơ sở tự nguyện của các chủ thể.
Bản chất của giao dịch dân sự nói chung và HĐ nói riêng là “sự thống nhất giữa
ý chí của các bên dựa trên cơ sở tự do ý chí và bày tỏ ý chí, nếu thiếu vắng một trong
hai yếu tố này hoặc các ý chí của các bên khơng đạt được sự thống nhất thì sự tự nguyện

15


cũng không thể đạt được”18. Sự tự nguyện của các bên trong HĐ là một trong các nguyên
tắc cơ bản của pháp luật dân sự được quy định cụ thể tại tại BLDS năm 2015, đó chính
là tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận19. Theo BLDS năm 2015, nếu HĐ xác lập khơng
có sự tự nguyện thì HĐ đó sẽ bị vô hiệu (trừ một số trường hợp pháp luật có quy định
khác)20 tức là khi vi phạm sự tự nguyện của chủ thể, đồng nghĩa với việc HĐ đã được

giao kết nhưng vi phạm quy định của pháp luật nên HĐ đó sẽ vơ hiệu và khơng làm phát
sinh hậu quả pháp lí.
Thứ ba, nội dung và mục đích của HĐ khơng vi phạm điều cấm của luật và không
trái đạo đức xã hội.
Các bên được quyền tự do giao kết HĐ, tự do thoả thuận các vấn đề có liên quan
nhưng phải tuân thủ theo những ràng buộc nhất định theo sự quản lý và điều tiết của xã
hội. Sự giới hạn này được đặt ra để đảm bảo nguyên tắc tự do nhưng phải trong khuôn
khổ. Nếu HĐ có mục đích và nội dung vượt ra ngồi giới hạn này thì HĐ sẽ vơ hiệu.
Giới hạn này trong pháp luật dân sự được thể hiện thông qua khái niệm “điều cấm của
luật và đạo đức xã hội”. Cụ thể, mục đích của HĐ là các lợi ích mà các chủ thể của
HĐCNQSDĐ mong muốn đạt được khi tham gia xác lập HĐ đó. Điều cấm của luật là
những quy định của luật không cho phép các chủ thể được thực hiện những hành vi nhất
định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa con người với con người
trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng. Những HĐ được xác lập
nhằm trốn tránh điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội là những HĐ có mục đích
và nội dung khơng phù hợp với các quy định của luật và được xác định là HĐ vô hiệu.
Thứ tư, hình thức của HĐ là điều kiện có hiệu lực của HĐ trong trường hợp luật
có quy định.
Các HĐ khác nhau sẽ được thể hiện thông qua những phương tiện cụ thể, được
gọi là hình thức của HĐ. Các phương tiện thể hiện này có thể được thực hiện thơng qua
các hình thức như “bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể”21. Các HĐ sẽ
bị ràng buộc điều kiện về hình thức theo quy định của pháp luật chứ không phải trong

18

Xem thêm: Trần Kiên & Nguyễn Khắc Thu (2019), “Khái niệm hợp đồng và những nguyên tắc cơ bản của hệ
thống pháp luật hợp đồng Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 2+3/2019.

19

Khoản 2 Điều 3 BLDS năm 2015.
Điểm b, khoản 1 Điều 117, Điều 122 BLDS năm 2015.
21
Khoản 1 Điều 119 BLDS năm 2015.
20

16


mọi trường hợp đều phải tuân thủ. Yêu cầu này sẽ được đặt ra đối với những HĐ đặc
biệt gắn với những mối quan hệ xã hội đặc thù hoặc gắn với những yếu tố đặc thù của
nhu cầu quản lý của nhà nước…Trong số đó, pháp luật yêu cầu về hình thức buộc các
chủ thể phải tuân thủ theo yêu cầu phải lập thành văn bản như HĐ về QSDĐ22 hoặc
trong trường hợp có yêu cầu cả vấn đề chứng nhận, chứng thực, đăng ký thì cũng phải
tuân thủ theo điều kiện ràng buộc đó23.
Từ các điều kiện do pháp luật quy định để HĐ có hiệu lực có thể đúc kết được
điều kiện có hiệu lực của HĐ là tổng hợp những yêu cầu pháp lý nhằm đảm bảo cho HĐ
được lập đúng bản chất đích thực của nó. Điều kiện có hiệu lực của HĐ với tính chất là
điều kiện để đảm bảo cho HĐ được lập một cách hợp pháp và có giá trị pháp lý. Việc
quy định các điều kiện có hiệu lực của HĐ chính là điều kiện đủ để HĐ có hiệu lực ràng
buộc các bên giao kết, là căn cứ để tuyên HĐ vơ hiệu hay khơng. Trong q trình đàm
phán, giao kết HĐ, các bên cần lưu ý đến điều kiện của HĐ có hiệu lực và các trường
hợp vơ hiệu của HĐ nhằm tránh các trường hợp đáng tiếc xảy ra trong quá trình hai bên
thực hiện HĐ.
HĐCNQSDĐ về bản chất là HĐ dân sự nên điều kiện có hiệu lực phải đáp ứng
được các quy định chung của HĐ dân sự được phân tích nêu trên về chủ thể, sự tự
nguyện, mục đích và nội dung, yêu cầu về hình thức nếu pháp luật có quy định.
HĐCNQSDĐ đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật bao gồm
vừa chịu sự điều chỉnh của BLDS về các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự,
đồng thời, còn phải đáp ứng các điều kiện quy định về chuyển nhượng QSDĐ trong

LĐĐ năm 2013.
Trong quá trình các bên tham gia ký kết HĐCNQSDĐ, để được pháp luật bảo vệ
quyền cũng như lợi ích hợp pháp thì trước tiên các bên phải tuân thủ theo đúng các quy
định của pháp luật. Hay nói khác hơn, tồn bộ nội dung và hình thức của HĐ cũng như
ý chí của các bên khi tham gia HĐ đều phải đáp ứng đúng theo quy định của pháp luật.
Do đó, có thể hiểu điều kiện có hiệu lực của HĐCNQSDĐ là những yêu cầu, tiêu chuẩn
pháp lý phải được tuân thủ khi xác lập, giao kết HĐ; khi và chỉ khi HĐ đạt được những
điều kiện cụ thể đó thì mới được pháp luật cơng nhận là HĐ hợp pháp. Các điều kiện

22
23

Khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015.
Khoản 2 điều 119 BLDS năm 2015.

17


này được xem là những yêu cầu, đòi hỏi đặt ra với các chủ thể xác lập HĐ để nhằm bảo
vệ quyền cũng như lợi ích của các bên chủ thể trong HĐ chuyển nhượng, bảo vệ lợi ích
của Nhà nước và cộng đồng.
1.2.3. Ý nghĩa của việc xác định các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Việc xác định các điều kiện để HĐCNQSDĐ có hiệu lực có vai trị quan trọng
đối với HĐ, giúp các bên đảm bảo được các yêu cầu để HĐ có hiệu lực, bảo vệ quyền
cũng như lợi ích hợp pháp của các bên, đảm bảo quyền lợi của Nhà nước và cộng đồng.
Thứ nhất, là cơ sở để các bên giao kết HĐ một cách tự nguyện, đúng luật.
Khi nắm được các điều kiện để HĐCNQSDĐ có hiệu lực, các bên thực hiện giao
kết trên tình tự nguyện và hiểu biết pháp luật. Trong BLDS năm 2015, khái niệm về HĐ
được xác định: “HĐ là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm

dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”24, theo đó HĐCNQSDĐ cũng “là sự thoả thuận giữa các
bên”25, với tinh thần tơn trọng ý chí của các bên chủ thể, pháp luật dân sự dành cho các
bên được hưởng nguyên tắc dự do thoả thuận trên cơ sở tự nguyện, tự mình xác lập hay
khơng xác lập các nội dung của HĐ dựa trên ý chí tự nguyện của chủ thể tham gia. Điều
này đồng nghĩa với việc họ sẽ chịu tác động, chi phối nào từ các chủ thể khác. HĐ sẽ bị
tun bố vơ hiệu khi khơng có sự tự nguyện của bất kỳ bên nào theo Điều 122 viện dẫn
đến điểm b khoản 1 Điều 117 BLDS năm 2015.
Tuy nhiên, việc thừa nhận quyền tự do thoả thuận khi xác lập HĐ không phải là
quyền tuyệt đối, không có giới hạn mà trong những trường hợp nhất định phải tuân thủ
những điều kiện mà pháp luật quy định, bắt buộc các bên khi giao kết phải đáp ứng được
các điều kiện do pháp luật quy định thì HĐ mới có hiệu lực. Ví dụ như về hình thức của
HĐ, theo đó các bên hồn tồn được quyền lựa chọn hình thức HĐ phù hợp với mong
muốn của mình mà không bị buộc phải thể hiện thoả thuận dưới một hình thức cố định
nào. Tuy nhiên, HĐCNQSDĐ phải được lập thành văn bản theo khoản 1 Điều 502 và
phải được công chứng hoặc chứng thực theo điểm a khoản 3 Điều 167 BLDS năm 2015.
Thứ hai, là cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo vệ quyền lợi của các chủ thể giao kết

24
25

Điều 385 BLDS năm 2015.
Điều 500 BLDS năm 2015.

18


HĐ.
Xác định các điều kiện có hiệu lực của HĐCNQSDĐ giúp cho việc giao kết HĐ
đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật và có hiệu lực, khi HĐ có hiệu lực làm phát
sinh quyền, nghĩa vụ theo HĐ do các bên đã thỏa thuận. “Bên chuyển nhượng có nghĩa

vụ cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về QSDĐ và chịu trách nhiệm về thơng tin do
mình cung cấp; chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ đủ diện tích, đúng
vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong HĐ; làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy
định của pháp luật về đất đai và giao GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng. Và có các quyền u cầu bên nhận chuyển
nhượng thanh tốn tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong HĐ; yêu cầu
bên nhận chuyển nhượng nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong HĐ; có quyền
hơng bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền”.
Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh tốn tiền cho bên chuyển nhượng
theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong HĐ; bảo đảm quyền của bên thứ ba đối
với đất chuyển nhượng và có các quyền yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin
đầy đủ, trung thực về QSDĐ chuyển nhượng; yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục
(trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp
GCNQSDĐ) và giao GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
yêu cầu bên chuyển nhượng giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa
thuận trong HĐ.
Một trong các bên có quyền u cầu bên cịn lại bồi thường thiệt hại do lỗi của
họ gây ra, bên cịn lại có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Bên cạnh
đó, các bên còn thực hiện các quyền cũng như nghĩa vụ khác trong HĐ do các bên thoả
thuận.26
Ngồi ra, q trình thực hiện HĐCNQSDĐ do một bên hoặc các bên không thực
hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ các cam kết, các thoả thuận, các thoả
thuận trong HĐ,… tất cả các biểu hiện của những sai phạm trên đều là nguyên nhân làm
phát sinh các mâu thuẫn và dẫn đến tranh chấp. Khi nảy sinh tranh chấp về
HĐCNQSDĐ, HĐ có hiệu lực do thoả mãn các điều kiện do pháp luật quy định sẽ là
một trong những căn cứ để các bên yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh
26

Điều 38, 39, 40, 41 LKDBĐS năm 2014.

19


chấp, bảo vệ quyền cũng như lợi ích hợp pháp của mình.
Kể từ khi BLDS năm 2015 có hiệu lực, việc áp dụng quy định tại Điều 129 của
Bộ luật này trong thực tiễn đã giải quyết được rất nhiều những vấn đề bất cập của BLDS
năm 2005 trong xử lý các HĐCNQSDĐ vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình
thức. Đối với những HĐ được giao kết và thực hiện sau ngày 01/01/2017 (ngày BLDS
năm 2015 có hiệu lực) thì những quy định của BLDS năm 2015 được áp dụng để làm
căn cứ giải quyết.
Thứ ba, có ý nghĩa trong việc đảm bảo quyền lợi của Nhà nước và của cộng đồng.
Tương tự như việc đảm bảo quyền lợi của các chủ thể giao kết HĐ, việc
HĐCNQSDĐ có hiệu lực khi đảm bảo các điều kiện do pháp luật quy định, các bên thực
hiện thủ tục chuyển giao đất và thanh toán tiền cho nhau làm phát sinh các nghĩa vụ đối
với Nhà nước.
Theo đó, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ “thực hiện
nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật”27 như nghĩa vụ khai nộp
thuế thu nhập cá nhân, nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính,… Việc thực hiện nghĩa vụ
tài chính của các bên sẽ đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; góp phần điều tiết
cung, cầu QSDĐ và bình ổn giá cả của thị trường QSDĐ; điều tiết thu nhập hợp lý nhằm
đảm bảo công bằng xã hội.
Thứ tư, Nhà nước sẽ dễ dàng quản lý hơn đối với hoạt động của các chủ thể trong
thị trường QSDĐ.
Việc xác định các điều kiện có hiệu lực của của HĐCNQSDĐ giúp cho Cơ quan
có thẩm quyền xác định được các chủ thể có đáp ứng được các điều kiện khi tham gia
ký ký kết HĐCNQSDĐ và chỉ khi đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định thì các
chủ thể đó mới được phép thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ theo HĐ.
Bên cạnh đó, việc xác định các điều kiện có hiệu lực của của HĐCNQSDĐ trong
thực tiễn sẽ giúp hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai, đảm bảo các quy định về
điều kiện có hiệu lực của HĐCNQSDĐ trong từng thời kỳ khác nhau.

1.2.4. Nguyên tắc xác định các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
Một là, quyền chuyển nhượng QSDĐ do pháp luật quy định được các bên thực
27

Khoản 5 Điều 39, khoản 4 Điều 41 LKDBĐS năm 2014.

20