(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ba Vì, TP. Hà Nội giai đoạn 2017 2019

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

NGUYỄN PHƯƠNG THÁI

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BA VÌ,
TP. HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2017 - 2019

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ NGÀNH: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. HOÀNG XUÂN PHƯƠNG

Hà Nội, 2020


i

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng

dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cảm ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 20 tháng 10 năm 2020
Người cam đoan

Nguyễn Phương Thái


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Hoàng
Xuân Phương, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình hướng dẫn, dành
nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và
thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành Viện Quản lý đất đai, Trường Đại học
Lâm nghiệp đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn
thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, cơng chức, viên chức Ủy
ban nhân dân huyện Ba Vì, phịng Tài ngun Mơi trường huyện Ba Vì, Văn phịng
đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh Ba Vì, Chi cục Thống kê huyện Ba Vì, Ủy ban nhân
dân và cán bộ địa chính của các xã, thị trấn thuộc huyện Ba Vì đã giúp đỡ và tạo điều
kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tơi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành
luận văn.

Hà Nội, ngày 20 tháng 10 năm 2020
Học viên

Nguyễn Phương Thái


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................... vii
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN .................................................................................... viii
ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................................1
Chương 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .. 3
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ..........................................3
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ...........3
1.1.2. Quyền sở hữu đất đai ở một số nước trên thế giới .....................................7
1.1.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ...........................15
1.2. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại Việt Nam.............................................17
1.2.1. Quyền sở hữu về đất đai tại Việt Nam .....................................................17
1.2.2. Quyền sử dụng đất tại Việt Nam ..............................................................19
1.2.3. Khái quát các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến việc thực
hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam .................................................................26
1.2.4. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam ...............................30
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU .........................................................................................................39
2.1. Đối tượng nghiên cứu .....................................................................................39

2.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................39
2.2.1. Phạm vi không gian ..................................................................................39
2.2.2. Phạm vi thời gian .....................................................................................39
2.3. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................39
2.3.1. Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Ba Vì,
thành phố Hà Nội ...............................................................................................39
2.3.2. Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội ....39


iv

2.3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 - 2019 .......39
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất huyện
Ba Vì, thành phố Hà Nội ....................................................................................39
2.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................40
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp, tài liệu .........................40
2.4.2. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu sâu ...........................................40
2.4.3. Phương pháp điều tra phỏng vấn .............................................................40
2.4.4. Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu .......................41
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................................42
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Ba Vì ........................42
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................42
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ............................................................................47
3.2. Đánh giá thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn huyện ba vì ........................52
3.2.1. Xác định địa giới hành chính ...................................................................53
3.2.2. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính ..........54
3.2.3. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất ..........54
3.2.4. Công tác đăng ký QSDĐ, quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy CNQSDĐ .54
3.2.5. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ..........................................................54

3.3. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ba Vì giai
đoạn 2017 - 2019 ...................................................................................................55
3.3.1. Đánh giá việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ ......................................56
3.3.2. Đánh giá việc thực hiện cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ............................59
3.3.3. Đánh giá việc thực hiện tặng, cho quyền sử dụng đất .............................63
3.3.4. Đánh giá việc thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất ................................66
3.3.5. Đánh giá việc thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất .....................69
3.3.6. Đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng
đất .......................................................................................................................73
3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Ba Vì ....................................................................................................77


v

3.4.1. Giải pháp về chính sách ...........................................................................77
3.4.2. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật ....................................78
3.4.3. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất ..79
3.4.4. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất..............................79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................81
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................83
PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Mơi trường

CN-XD

Cơng nghiệp - Xây dựng

CNH, HĐH

Cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa

CT-TTg

Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

KTXH

Kinh tế xã hội

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

NXB

Nhà xuất bản

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

SDĐ

Sử dụng đất

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TTLT

Thông tư liên tịch

UBND

Ủy ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng diện tích, dân số huyện Ba Vì năm 2019 ................................48
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Ba Vì năm 2019 .......................................52
Bảng 3.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019....................................................................55
Bảng 3.4. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019 ..57
Bảng 3.5. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 03 xã, thị trấn điều
tra ...............................................................................................................................58
Bảng 3.6. Tình hình cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại huyện Ba Vì giai đoạn 2017 2019 ...........................................................................................................................59
Bảng 3.7. Tình hình cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại 03 xã/thị trấn điều tra ...........61
Bảng 3.8. Tình hình tặng, cho QSDĐ tại huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019.........63
Bảng 3.9. Tình hình tặng, cho QSDĐ tại 03 xã, thị trấn ...........................................65
Bảng 3.10. Tình hình thừa kế QSDĐ tại huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019 .........67
Bảng 3.11.Tình hình thừa kế QSDĐ tại 03 xã, thị trấn giai đoạn 2017 - 2019 ........68
Bảng 3.12.Tình hình thế chấp QSDĐ tại huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019 .........70
Bảng 3.13. Tình hình thế chấp QSDĐ tại 03 xã, thị trấn điều tra giai đoạn 2017 2019 ...........................................................................................................................71
Bảng 3.14. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện QSDĐ tại các cơ
quan nhà nước ...........................................................................................................75


viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên đề tài luận văn: “Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Ba Vì, TP. Hà Nội giai đoạn 2017 - 2019”.
Tác giả:

Nguyễn Phương Thái

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai - Trường Đại học Lâm nghiệp

Giảng viên hướng dẫn:

TS. Hoàng Xuân Phương

1. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Ba
Vì, TP. Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực
hiện thuận lợi, đầy đủ, hợp pháp các quyền theo quy định của pháp luật.
2. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp điều tra, thu
thập tài liệu, số liệu thứ cấp; Phương pháp chọn điểm nghiên cứu; Phương pháp
điều tra số liệu sơ cấp; Phương pháp xử lý, tổng hợp và phân tích số liệu.
Trong đó: Thu thập số liệu thứ cấp được thu thập tại UBND huyện Ba Vì; Số
liệu sơ cấp thu thập bằng việc điều tra 300 hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị trấn
Tây Đằng, xã Đông Quang, xã Yên Bài thuộc huyện Ba Vì.
3. Kết quả nghiên cứu chính
- Luận văn đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Ba Vì,
TP. Hà Nội: Ba Vì là huyện nằm ở phía Tây Bắc của Hà Nội, cách trung tâm thủ đô

Hà Nội khoảng 60 km ảnh hưởng nhiều tới việc đi lại, phát triển kinh tế và thực
hiện quyền của người sử dụng đất.
- Luận văn đánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Ba Vì: Tổng
diện tích tự nhiên tồn huyện là 42.300,5 ha, trong đó: Diện tích đất nơng nghiệp là
29.108,4 ha, diện tích đất phi nơng nghiệp là 13.166,2 ha, cịn lại 26,2 ha là diện
tích đất chưa sử dụng, đã cơ bản hoàn thành việc cấp GCN lần đầu tạo điều kiện
thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện quyền của mình.


ix

- Luận văn đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019, bao gồm: quyền chuyển nhượng, quyền thuê và
cho thuê, quyền tặng cho, quyền thừa kế, quyền thế chấp QSDĐ qua số liệu thứ cấp
và quá trình điều tra sơ cấp 300 hộ dân trên địa bàn 03 xã, thị trấn là Tây Đằng,
Đông Quang và Yên Bài. Từ đó thấy được: Số liệu thứ cấp được tổng hợp tại cơ
quan nhà nước chưa phản ánh đúng tình hình thực hiện QSDĐ thực tế của huyện Ba
Vì. Tình trạng người dân thực hiện quyền SDĐ khơng làm thủ tục theo qui định của
pháp luật vẫn còn xảy ra (7/300 hộ, chiếm 2,33% tổng số hộ điều tra) do tâm lý e
ngại về chính sách, TTHC phiền hà, về giá, về phí... và một phần để né tránh thực
hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước khi thực hiện QSDĐ gây thất thóat ngân sách
nhà nước và khó khăn cho công tác quản lý đất đai.
- Luận văn tìm ra những vướng mắc, tồn tại trong việc thực hiện quyền của
người sử dụng đất trên địa bàn huyện Ba Vì. Từ đó, đưa ra 04 giải pháp để khắc
phục, bao gồm: Giải pháp về cơ chế chính sách; Giải pháp về tuyên truyền, phổ biến
pháp luật; Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các QSDĐ; Giải pháp
về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất.
4. Kết luận
Từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực và những văn bản hướng dẫn thi
hành luật ra đời đã tạo hành lang pháp lý quan trọng giúp việc thực hiện quyền của

người sử dụng đất trên địa bàn huyện ngày càng chặt chẽ, dần đi vào nề nếp và hiệu
quả hơn. Tỷ lệ người dân thực hiện QSDĐ giai đoạn 2017 - 2019 đến đăng ký làm
thủ tục tại cơ quan nhà nước có xu hướng tăng dần, TTHC diễn ra đơn giản, nhanh
gọn và đúng quy định. Đây là một trong những kết quả tích cực mà huyện Ba Vì đã
đạt được trong cơng tác quản lý đất đai. Tuy nhiên, tình trạng thực hiện QSDĐ
mang tính tự phát, khơng khai báo vẫn còn xảy ra ở tất cả các xã, thị trấn do tâm lý
e ngại về chính sách, TTHC phiền hà, về giá, về phí... gây khó khăn cho cơng tác
quản lý đất đai.
Vì vậy, để khắc phục những tồn tại, hạn chế cần thiết phải tích cực thực hiện
đồng bộ các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và khuyến khích
người dân thực hiện quyền SDĐ đúng và đầy đủ theo quy định pháp luật.


1

ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá, là tài sản lớn và quan trọng nhất
của mỗi quốc gia. Đất là nơi cư trú, môi trường sống, tham gia vào mọi quá trình
sản xuất, đáp ứng những nhu cầu thiết yếu của con người... Đối với mỗi quốc gia,
đất đai là tài sản lớn nhất và quan trọng nhất. Ở Việt Nam hiện nay, cơng cuộc cơng
nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước đã và đang đặt ra yêu cầu đối với công tác quản
lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là việc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các
mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp và đa dạng, địi hỏi
phải có sự giải quyết kịp thời nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, đến
nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn tồn tại

nhiều bất cập cần được giải quyết như: Các quy định pháp luật của cơ quan quản lý
Nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất;
Người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất nhưng khơng làm thủ tục theo
quy định vì những lý do khác nhau; Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu
hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng
cộng và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước ban hành hàng năm
còn nhiều bất cập, gây bức xúc cho người dân... Đồng thời, do ý thức và hiểu biết
pháp luật đất đai của các đối tượng sử dụng đất còn hạn chế, việc thực hiện các
quyền được pháp luật quy định đối với hộ gia đình, cá nhân cịn chưa phát huy tối
đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu
về mặt kinh tế - xã hội, đặc biệt là khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và
lạm dụng quyền sử dụng đất.
Ba Vì là huyện tận cùng phía Tây Bắc của Hà Nội, cách trung tâm thủ đô Hà
Nội khoảng 60 km.Với tổng diện tích tự nhiên là 42.300,5 ha chiếm 12,65% diện
tích tự nhiên của thành phố. Đơn vị hành chính của huyện gồm 30 xã, 1 thị trấn,
trong đó có 7 xã thuộc vùng cao với tổng diện tích tự nhiên 19.843,1 ha chiếm


2

46,91% diện tích tự nhiên của tồn huyện, có vị trí thuận lợi cho việc phát triển và
giao lưu kinh tế - văn hóa - xã hội. Trong những năm gần đây, huyện Ba Vì có tốc
độ đơ thị hóa nhanh dẫn đến giá đất trên thị trường tăng cao và diễn biến phức tạp,
vì vậy việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn diễn ra khó lường và tồn
tại nhiều bất cập. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất phục vụ cho yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu
hướng ngày càng gia tăng. Số liệu thống kê lượng hồ sơ người sử dụng đất đã thực
hiện đăng ký biến động đất đai qua cơ quan nhà nước trên địa bàn huyện Ba Vì
chưa phản ánh đúng thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất hiện nay. Để có cái
nhìn chính xác và mang tính thực tế về quyền của người sử dụng đất, cần trả lời câu

hỏi: thực trạng thực hiện quyền của người sử dụng đất hiện nay như thế nào? Người
dân và cơ quan quản lý nhà nước đã thực hiện đúng theo quy định của pháp luật trong
quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất chưa? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để
giải quyết những tồn tại như thế nào? Việc giải đáp đầy đủ và chính xác các câu hỏi
này nhằm đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tiếp theo.
Xuất phát từ những lý do trên, cần thiết phải thực hiện đề tài: “Đánh giá tình
hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Ba Vì, TP. Hà Nội giai
đoạn 2017 - 2019”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá được tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của người sử
dụng đất trên địa bàn huyện Ba Vì, TP. Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp phù hợp nhằm khuyến khích người sử dụng đất
thực hiện đầy đủ, hợp pháp các quyền theo quy định của pháp luật.
3. Phạm vi nghiên cứu
3.1. Phạm vi không gian
Đề tài nghiên cứu trên phạm vi khơng gian tồn huyện Ba Vì, TP. Hà Nội
bao gồm 31 đơn vị hành chính cấp xã.
3.2. Phạm vi thời gian
Đề tài đánh giá việc thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân tại huyện Ba Vì giai đoạn 2017 - 2019.


3

Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm về quyền sở hữu
Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ

thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân
phối các thành quả vật chất. Theo Điều 164, của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở
hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ
sở hữu theo quy định của pháp luật…” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005). Đối
tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các
chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng...).
Quyền sở hữu là quyền được pháp luật ghi nhận và bảo vệ đối với một chủ
thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt, trong đó: Quyền chiếm hữu là
quyền được pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với bất động sản; quyền sử
dụng là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc tính hữu ích tự nhiên của
bất động sản và sử dụng lợi ích của nó; lợi ích có thể là thu nhập, phát triển, thu
hoạch và các hình thức khác; quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong
việc quyết định số phận pháp lý của bất động sản. Các hình thức sở hữu về đất đai
bao gồm:
- Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là nhà nước);
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng);
- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân) (Nguyễn Đình Bồng và cộng
sự, 2014).
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “sở hữu đất đai” (Điều
4), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữuvề đất đai” (Điều 13). Với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất
quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng
theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng


4

như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó
là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
1.1.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất

Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về
đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Thông qua Nhà nước cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi
nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử
dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng
(Quốc hội nước CHXHCNVN, 1993).
Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh
tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung
là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước cịn cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước
giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” (Quốc hội
nước CHXHCNVN, 2005).
Như vậy, “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của
các nhà luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân
và khơng thể phân chia thì là thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình?
Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu
của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính tồn dân,
khơng mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái
niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật,
giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hịa được các lợi ích của quốc gia,
Nhà nước và mỗi người dân.
Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện
các quyền: “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất”.


5

1.1.1.3. Khái niệm về người sử dụng đất
Có nhiều quan điểm khác nhau về người sử dụng đất. Nhưng nhìn chung,
khoa học pháp lý Việt Nam quan niệm về người sử dụng đất dưới một số quan điểm
cơ bản sau đây:
Quan điểm thứ nhất cho rằng: “Chủ thể sử dụng đất là những tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) được Nhà nước thông qua các cơ
quan có thẩm quyền cho phép sử dụng đất. Thống nhất với quan điểm này, có ý
kiến nhìn nhận người sử dụng đất ở mức độ cụ thể hơn: "Người sử dụng đất là tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng.
Người sử dụng đất bao gồm: Các tổ chức trong nước, các tổ chức nước ngoài, hộ
gia đình và cá nhân". Quan điểm này cũng nhận được sự ủng hộ của một số nhà
nghiên cứu luật học của Việt Nam. Cụ thể: "Người sử dụng đất là tổ chức (tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội), hộ
gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng".
Quan điểm thứ hai cho rằng: "Người sử dụng đất là người được Nhà nước
giao đất hoặc cho thuê đất, là người trực tiếp thực hiện ý đồ sử dụng đất của Nhà
nước nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất phục vụ cho việc phát triển kinh
tế. Người sử dụng đất có thể là tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân”.
Như vậy, trong khoa học pháp lý nước ta mặc dù có một số quan niệm về
người sử dụng đất nhưng nhìn chung các quan niệm này đều thống nhất với nhau ở
căn cứ xác định một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là người sử dụng đất. Đó là, họ
phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay cho phép nhận chuyển quyền sử
dụng đất; công nhận quyển sử dụng đất là họp pháp. Những quan điểm này đểu dựa
trên cơ sở lý luận và thực tiễn: Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tuy nhiên, cần phải hiểu khái niệm
người sử dụng đất được đề cập ở đây không chỉ là người được Nhà nước giao đất
hoặc cho thuê đất để trực tiếp sử dụng (trực tiếp khai thác các thuộc tính có ích của
đất) mà cịn bao gồm cả những người được giao đất, cho thuê đất... song khơng trực
tiếp khai thác, sử dụng đất mà đóng vai trị là người tổ chức q trình sử dụng đất,
như: bỏ vốn, công nghệ đầu tư vào đất đai, thuê người lao động... trực tiếp sử dụng

6

đất. Có hiểu như vậy về người sử dụng đất thì mới phù hợp thực tiễn sử dụng đất
trong điều kiện kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay.
Từ những phân tích trên đây, có thể đưa ra một khái niệm về người sử dụng
đất như sau: Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép
nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; có quyền và
nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất.
Tại Điều 5, Luật Đất đai 2013 quy định về người sử dụng đất cụ thể như sau:
“Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ
chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập
và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng
địa bàn thơn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có
cùng phong tục, tập qn hoặc có chung dịng họ;
4. Cơ sở tơn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,
niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn
giáo và cơ sở khác của tơn giáo;
5. Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về

quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu
tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư
nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư”.


7

1.1.2. Quyền sở hữu đất đai ở một số nước trên thế giới
1.1.2.1. Ở một số nước phát triển
Đại đa số các nước trên thế giới đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân
về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế thị trường tuy
có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu
sản xuất khác.
* Cộng hòa Liên bang Đức
Đối với Cộng hòa Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết
với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lý
bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của cơng dân được quy
định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà khơng tách rời, nhà đất được mua - bán
theo nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hòa Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất
và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa
vụ sử dụng khơng đi ngược với lợi ích của tồn xã hội. Khái niệm về sở hữu đất và
nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với
quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng
cơng trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp
đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm. Quyền thừa kế xây dựng
được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần
- áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một tịa nhà thì được quyền

sở hữu căn hộ và một phần đất trong khn viên tịa nhà. Phần đất này được quy
định theo tỷ lệ phần trăm của tồn bộ diện tích đất, mặc dù khơng chỉ rõ ở vị trí cụ
thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí khơng gian của căn hộ trong tòa
nhà (Trần Tú Cương, 2012).
* Thụy Điển
Pháp luật đất đai quy định đất đai cơ bản là sở hữu tư nhân về đất đai và nền
kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều
lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là


8

một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp
luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai... đều được luật hóa. Dưới
đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai: Tòa án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng
đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vịng 3 tháng sau khi
mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Tòa án sẽ xem xét, đối
chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở
hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ
lưu tại tòa án, bản gốc được trả lại cho người mua. Tòa án cũng xem xét các hạn chế
về chuyển nhượng của bên bán.
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp
đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển
nhượng đều được đăng ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).

- Thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật
về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai
phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì
thế chấp đó sẽ được đăng ký và tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận
đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng
cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký. (2) Văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), tịa
án khơng kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp
chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem
xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu
bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải


9

cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Đó là trình
tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều
do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba
văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất
động sản) và một đơn gửi tòa án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài
liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến tòa án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế
chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân
hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của tịa án mới chuyển tiền cho người đi
vay. Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
sẽ được trả lại cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi
phạm. Khi khơng được thanh tốn theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin
tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực
hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản
sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế

chấp. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá
(Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên
giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất được
hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình. Chủ đất có thể bán tài sản và được
hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho
chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất
cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã
hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi
thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
* Ơxtrâylia
Ơxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm.
Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của
Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước
là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước
chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khốn thời gian sau 1/1/1875).


10

Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và
tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà
và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng khơng và độ sâu được
quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật). Tồn
bộ khống sản có trong lịng đất như: Bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá,
dầu mỏ, phốt phát... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu
Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và
phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất. Quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ơxtrâylia
thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, khơng bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có
quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà

khơng có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các cơng trình
cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai, 1902) nhưng chủ
sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và
phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí
trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000).
1.1.2.2. Ở một số nước trong khu vực
* Trung Quốc
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở
Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với
đất thuộc khu vực nơng thơn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là đối tượng quản lý của
chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở
Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa
nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988,
QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp”
và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng
cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước
không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp
này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.