(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (881.81 KB, 106 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
NGUYỄN TRỌNG BAN
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA
NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
)
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 8850103
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ
Hà Nội, 2019
i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của tôi. Các kết quả
nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất kỳ
cơng trình nào khác. Mọi sự giúp đỡ đã được cảm ơn và các thơng tin trích
dẫn đã được nêu rõ nguồn gốc.
Nếu nội dung nghiên cứu của tơi trùng lặp với bất kỳ cơng trình nghiên
cứu nào đã cơng bố, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận
đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.
Hà Nội, ngày
tháng
năm 2019
Học viên
Nguyễn Trọng Ban
ii
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai
trường Đại học Lâm Nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình
giảng dậy, hướng dẫn tơi trong suốt q trình học tập và nghiên cứu tại
trường.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và lời biết ơn sâu sắc tới cô
giáo – PGS.TS.Hồ Thị Lam Trà là người đã trực tiếp giúp đỡ và chỉ bảo tận
tình cho tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Thạch Thất, Văn
phòng đăng ký đất đai Hà Nội, Chi nhánh huyện Thạch Thất, Phịng Tài
ngun và Mơi trường huyện Thạch Thất, Uỷ ban nhân dân các xã và cán bộ
địa chính các xã trên địa bàn huyện Thạch Thất đã giúp đỡ tận tình, tạo điều
kiện để tơi hồn thành khóa học.
Tơi cũng xin gửi lời cảm ơn tới người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã
tạo điều kiện giúp đỡ và động viên tơi trong q trình học tập, nghiên cứu
để hoàn thành luận văn này.
Với quỹ thời gian có hạn và kinh nghiệm chưa nhiều nên đề tài luận
văn khơng tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp ý kiến của
các thầy cơ và các bạn để đề tài luận văn của tơi được hồn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn !
Hà Nội, ngày
tháng
năm 2019
Học viên
Nguyễn Trọng Ban
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................... iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
Chƣơng 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................ 5
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ..................................................... 5
1.1.1. Quyền sở hữu........................................................................................ 5
1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai ....................................................................... 7
1.1.3. Quyền sử dụng đất đai.......................................................................... 9
1.2. Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất ......... 13
1.2.1. Thực hiện quyền sở hữu và sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 13
1.2.2. Thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam ......................................... 19
Chƣơng 2 NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............... 38
2.1. Địa điểm nghiên cứu.......................................................................... 38
2.2. Thời gian nghiên cứu ......................................................................... 38
2.3. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................... 38
2.4. Nội dung nghiên cứu ......................................................................... 38
2.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thạch Thất........................ 38
2.4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất...... 38
2.4.3. Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại
huyện Thạch Thất ................................................................................................. 38
2.4.4. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
tại huyện Thạch Thất ............................................................................................ 39
iv
2.4.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền
của người sử dụng đất tại huyện Thạch Thất........................................................ 39
2.5. Phương pháp nghiên cứu .................................................................. 39
2.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp................................... 39
2.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................... 39
2.5.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ............................................ 39
2.5.4. Phương pháp phân tích và so sánh..................................................... 40
Chƣơng 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................... 41
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thạch Thất ....................... 41
3.1.1 Điều kiện tự nhiên................................................................................ 41
3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................... 45
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Thạch Thất ......................... 51
3.2.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai................................................ 51
3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất ........................................................................ 58
3.2.3. Nhận xét chung về tình hình quản lý và sử dụng đất .......................... 62
3.3. Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn huyện Thạch Thất .................................................................................. 64
3.3.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Thạch Thất .......................................................................................... 64
3.3.2. Kết quả việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ................... 68
3.3.3. Kết quả việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ................. 72
3.3.4. Kết quả việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ................. 76
3.4. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện
Thạch Thất ................................................................................................... 79
3.4.1. Về thủ tục hành chính khi thực hiện quyền của người sử dụng đất..... 79
3.4.2. Về thời gian thực hiện thủ tục hành chính khi thực hiện quyền của
người sử dụng đất ................................................................................................. 81
v
3.3.3. Về các văn bản hướng dẫn thực hiện quyền của người sử dụng đất... 82
3.4.4. Về các loại phí, lệ phí, thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện quyền của
người sử dụng đất ................................................................................................. 84
3.4.5. Về thái độ của cán bộ khi thực hiện quyền của người sử dụng đất..... 84
3.4.6. Mức độ hài lòng khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ...... 86
3.5. Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thạch Thất ......................................................................................... 87
3.5.1. Những điểm tích cực........................................................................... 87
3.5.2. Những mặt tồn tại ............................................................................... 88
3.5.3. Nguyên nhân của tồn tại ..................................................................... 88
3.6. Đề xuất một số giải pháp về việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Thạch Thất .................................................................................. 89
3.6.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ..................................................... 89
3.6.2. Giải pháp về đội ngũ cán bộ công chức, viên chức và cơ sở vật chất. 90
3.6.3. Giải pháp tăng cường công tác lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính, đẩy
nhanh cơng tác cấp giấy chứng nhận. .................................................................. 91
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 95
vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Cụm từ đƣợc viết tắt
CNTT
Công nghệ thông tin
CN-TTCN
Công nghiệp- Tiểu thủ công nghiệp
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai
GPMB
Giải phóng mặt bằng
GCN
Giấy chứng nhận
HĐND
Hội đồng nhân dân
KHKT
Khoa học kỹ thuật
KT
Kinh tế
NTM
Nông thôn mới
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
QSDĐĐ
Quyền sử dụng đất đai
TDTT
Thể dục thể thao
TM- DV
Thương mại- Dịch vụ
TN&MT
Tài nguyên và Môi trường
TƯ
Trung ương
UBND
Ủy ban nhân dân
vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Thang đo, hệ số và chỉ số đánh giá của người dân khi thực hiện
quyền của người SDĐ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thạch
Thất ………………………………………………………………………….40
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Thạch Thất năm 2018 …………....58
Bảng 3.2: Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất giai đoạn 2016 –
2018 ………………………………………………………………………....64
Bảng 3.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Thạch Thất…………………………………………………...…. 65
Bảng 3.4. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2016
- 2018 trên địa bàn huyện Thạch Thất ………………………………………69
Bảng 3.5. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2016
– 2018 trên địa bàn huyện Thạch Thất ……………………………………...73
Bảng 3.6. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất …………….76
Bảng 3.7. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về thủ tục hành chính khi
thực hiện quyền của người sử dụng đất ……………………………………..79
Bảng 3.8. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về thời gian thực hiện
quyền của người sử dụng đất ………………………………………………..82
Bảng 3.9. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về các văn bản hướng
dẫn thực hiện quyền của người sử dụng đất ………………………………...83
Bảng 3.10. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về các loại phí, lệ phí
khi thực hiện quyền của người sử dụng đất …………………………………84
Bảng 3.11. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về thái độ của cán bộ
khi thực hiện quyền của người sử dụng đất ………………………………....85
Bảng 3.12. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về mức độ hài lòng khi
thực hiện quyền của người sử dụng đất ……………………………………..86
viii
DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1: Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
huyện Thạch Thất giai đoạn 2016 - 2018 ……………………………….…..66
Hình 3.2 Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Thạch
Thất giai đoạn 2016 – 2018 …………………………………………………71
Hình 3.3 Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện
Thạch Thất giai đoạn 2016 – 2018 ………………………………………….75
Hình 3.4: Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại huyện
Thạch Thất giai đoạn 2016 - 2018 …………………………………………..78
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Việt Nam đang trong thời kì đẩy mạnh thực hiện cơng nghiệp hóa hiện đại hóa (CNH-HĐH), hội nhập kinh tế quốc tế, sự gia tăng dân số và tốc
độ cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa nhanh đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày
càng tăng, gây nên sức ép cho đất đai, các vấn đề liên quan đến đất đai ngày
càng phức tạp vì vậy đất đai ln được quan tâm và chú trọng hàng đầu.
Tại kỳ họp thứ 6, ngày 28 tháng 11 năm 2013, Quốc hội khóa XIII đã
thơng qua Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Đây là sự
kiện chính trị - pháp lý đặc biệt quan trọng, đánh dấu một bước tiến mới trong
lịch sử lập hiến của nước ta. Bản Hiến pháp vừa được Quốc hội khóa XIII
thơng qua tạo cơ sở chính trị - pháp lý vững chắc cho cơng cuộc đổi mới toàn
diện đất nước trong thời kỳ mới. Đây là bản Hiến pháp vừa kế thừa được các
giá trị to lớn của các bản Hiến pháp năm 1946, năm 1959, năm 1980 và năm
1992, vừa thể chế hóa các quan điểm, phương hướng, nội dung phát triển đã
được khẳng định trong trong Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá
độ lên chủ nghĩa xã hội. Về quản lý và sử dụng đất đai, Hiến pháp năm 2013
quy định: Đất đai là lãnh thổ thiêng liêng của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ
yếu, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước. Vì vậy, quan điểm nhất quán
của Đảng, Nhà nước và Nhân dân ta đã được xác định từ năm 1980 đến nay là
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý.
Cụ thể hóa các quy định của Hiến Pháp, hệ thống pháp luật đất đai ở nước
ta khơng ngừng hồn thiện, trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nhà
nước đã giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài
với 3 hình thức: giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất;
Quyền của người sử dụng đã từng bước mở rộng từ 5 quyền: Chuyển đổi,
2
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm
1993) đến 9 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Luật đất đai
năm 2003) và 8 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Luật Đất đai năm
2013). Quyền sử dụng đất được xác định đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất
an tâm đầu tư vào đất đai, đẩy mạnh sản xuất, góp phần đẩy mạnh thực hiện
CNH-HĐH đất nước.
Tuy nhiên, các quy định pháp luật về thủ tục hành chính liên quan đến
thực hiện các quyền sử dụng đất, trình độ cán bộ, cơng chức, cơ sở vất chất kỹ
thuật của cơ quan quản lý Nhà nước liên quan đến việc thực hiện các quyền
sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập: Giấy chứng nhận là điều kiện cần thiết cho
hoạt động của thị trường QSDĐ, nhưng việc cấp giấy chứng nhận cịn phức
tạp, khiến người dân khơngthực hiện; Công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, trụ sở
cơ quan, trường học, bệnh viện,... cịn nhiều bất cập, giải phóng mặt bằng
chậm chễ, cản trở tiến độ đầu tư của các công trình,... mà nguyên nhân chủ
yếu là giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn giá thị trường.
Về phía người sử dụng đất trình độ nhận thức, ý thức chấp hành pháp
luật đất đai cũng có những hạn chế nhất định như: Chuyển nhượng QSDĐ và
chuyển mục đích sử dụng đất tự phát, không thông qua các cơ quan quản lý
Nhà nước về đất đai dẫn đến thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn tiếp
diễn; mặt khác tâm lý của nông dân, mặc dù không trực tiếp sản xuất nông
nghiệp nhưng vẫn giữ lại đất, không muốn thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Huyện Thạch Thất nằm ở phía Tây Bắc thành phố Hà Nội, là vùng bán
sơn địa với lợi thế về địa lý, điều kiện tự nhiên đã và đang có nhiều thuận lợi
3
phát triển kinh tế - xã hội. Huyện có mạng lưới giao thông đường bộ thuận
lợi. Hiện nay, trên địa bàn huyện Thạch Thất đã và đang hình thành một số
khu đô thị, khu nhà ở cao cấp như: Khu cơng nghệ cao Hịa Lạc, khu đơ thị
sinh thái Xanh Villas... Có quốc lộ 21, một phần quốc lộ 32 và đại lộ Thăng
Long đi qua..
Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ đất cho nhu cầu phát triển
các khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung mạnh mẽ đang diễn ra trên địa
bàn huyện. Nhu cầu về đất đai cho việc phát triển kinh tế - xã hội ngày càng
tăng, tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền sử dụng đất nhưng
khai báo không đầy đủ, chưa tuân thủ đúng quy định của pháp luật tại huyện
Thạch Thất vẫn còn diễn ra. Xuất phát từ tình hình trên, chúng tơi tiến hành
thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở trên
địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội nhằm tìm ra những tồn tại trong
quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ các
quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
3. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi thời gian: Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội trong giai đoạn từ
năm 2016 – 2018.
- Phạm vi nội dung nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu tình hình
thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Thạch Thất cụ thể là:
+
Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+
Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất;
4
+
Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất;
+
Tình hình thế chấp bằng quyền sử dụng đất;
4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn
4.1. Những đóng góp mới
Đánh giá được các tồn tại, hạn chế việc thực thi một số quyền của
người sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà
Nội và đề xuất một số giải pháp nâng cao ý thức của người dân về thực thi các
quyền của người sử dụng đất theo đúng pháp luật. Đánh giá được quyền của
người sử dụng đất là hộ gia đình, các nhân trên địa bàn huyện Thạch Thất,
đồng thời xác định được những vấn đề tồn tại, hạn chế trong việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất. Trên cơ sở đó, đề xuất được các giải pháp
khắc phục những mặt hạn chế, tồn tại và nâng cao hiệu quả thực hiện các
quyền này trong thời gian tới.
4.2. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần bổ sung cơ sở khoa học về các quyền của
người sử dụng đất theo Luật đất đai, phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế xã
hội nông thôn Việt Nam.
4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Đưa ra được các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình, cải cách thủ tục
hành chính trong tổ chức thực hiện các các quyền của người sử dụng đất ở
huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội đảm bảo vừa quản lý tốt tài nguyên đất
đai vừa tạo điều kiện cho người dân thực hiện tốt nghĩa vụ, quyền lợi của
người sử dụng đất.
5
Chƣơng 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu được hình thành từ rất sớm, chế độ chiếm hữu tư nhân về đất
đai, tài nguyên xuất hiện. Quyền sở hữu được hiểu dưới góc độ là mức độ xử
sự (quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện các hành
vi nhất định (như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí của
mình (nghĩa chủ quan). Dưới góc độ này, quyền sở hữu được coi là một trong
những quyền năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có được đối với tài sản
(bên cạnh các quyền khác đối với tài sản như: quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề, quyền và lợi ích cá nhân…).
Điều 158 Bộ Luật dân sự (2015) quy định: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của luật”.
Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vơ cùng quan trọng trong đời sống kinh
tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề vật
chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp
luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và
định đoạt tài sản. Mức độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng thực hiện của
họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất,
kinh doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm
sự phát triển của nền kinh tế.
Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật,
Bộ luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và
quyền sở hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ
pháp luật dân sự. Vì thế, quyền sở hữu còn là tiền đề, là xuất phát điểm cho
6
tính hợp pháp của các quan hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành
vi dân sự và giao dịch dân sự là nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền
sở hữu của các chủ thể. Tại điều 158 Bộ Luật dân sự quy định: “Quyền sở
hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của
chủ sở hữu theo quy định của luật”. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ
thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt
tài sản”.
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật
thì người khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà
vắng chủ).[6]
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người khơng phải là chủ sở hữu
cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền
sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân. [6]
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu
thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
đổi, tặng cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng
cịn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu. [6]
Theo một nghĩa hẹp Quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp
luật cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định
7
đoạt trong những điều kiện nhất định. Như vậy quyền sở hữu chính là quyền
năng dân sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ
sở nội dung quy định của quy phạm pháp luật khách quan.
1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt. Nó đặc biệt ở
chỗ, có một phần quyền sở hữu do nhà nước đại diện và do pháp luật định
đoạt. Tại Điều 4 Luật Đất đai (2013) [16] quy định: “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến
pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp
tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp (1992)
khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất,
nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của
Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo
quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992).[17] Luật Đất đai 2013 cũng
đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai
của Hiến pháp.
Luật Đất đai (2013) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai:
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng
mục đích sử dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi
trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất
xung quanh.
Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân khơng thể tự
mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Việc quy định
“đất đai thuộc sở hữu tồn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai
8
nước ta. Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn
bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày
nay; “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý”. Như vậy nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho
Nhà nước, Nhà nước với tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai.
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại diện
chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất
đai” (Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22). Với tư cách
là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất
quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử
dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của
chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai
thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới
hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những
khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng
khơng phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục
đích, dưới các hình thức giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho
th đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao
cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể.
QSDĐĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa
khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử
dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu
từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát
triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời
đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính
mình đầu tư mang lại.[6]
9
Về QSDĐĐ: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài
nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện
quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế cịn nhiều thành phần,
Nhà nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng tồn bộ đất đai mà phải tổ
chức cho tồn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào
mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử
dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐĐ của
Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất,
trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.[6]
Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (sau đây gọi tắt là GCN).
Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ,
thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp
vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương
thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật.[6]
1.1.3. Quyền sử dụng đất đai
Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không
thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thế là một, đó là tồn dân, nhưng mỗi người
người sử dụng đất khơng phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó,
khơng phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người sử dụng đất
(các tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thơng qua Nhà nước - cơ quan
đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi
nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “QSDĐ"
và “người sử dụng đất", hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng. Theo
Điều 1 Luật Đất đai 1993 : “Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị
10
vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ
chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước cịn cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà
nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”.
QSDĐ: Là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của cac nhà luật pháp
Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân và khơng thể
phân chia thì là thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để
người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu
cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính
tồn dân, khơng mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của
Nhà nước? Khái niệm “QSDĐ" của “người sử dụng đất’ chính là sự sáng tạo
pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hịa được các lợi ích
của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.[10]
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCN, quyền được pháp
luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền
khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư
trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng
loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể
hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và
được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất.[10]
Theo điều 167 Luật đất đai năm (2013) quy định người sử dụng đất là cá
nhân hộ gia đình có các quyền: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ”. Đây không
phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở
hữu thì khơng khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất.
Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng
11
ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi
ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước
thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp
Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ
“đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003, 2013). Như vậy,
trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền
chiếm hữu và sử dụng tương đối tồn diện, cịn quyền định đoạt tuy có hạn chế
trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét
trên góc độ pháp lý, cịn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Các
quyền cụ thể của người sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 gồm:
- Quyền chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường
hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất
(nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản)
cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh
tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối
đất đai cơng bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có
đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng
nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là khơng có mục đích
thương mại.
- Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi
chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác,
chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện
quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này,
người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng
với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm
tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai
