(Luận văn thạc sĩ) đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực các giao dịch về đất đai trên địa bàn quận đống đa, thành phố hà nội luận văn thạc sĩ quản lý đất đai 60 85 01 03

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Hà Lan Hƣơng

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC
CÔNG CHỨNG,CHỨNG THỰC CÁC GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA,THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – Năm 2013


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Hà Lan Hƣơng

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC
CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC CÁC GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS. Thái Thị Quỳnh Như

Hà Nội – Năm 2013


LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Hà Lan Hương

Formatted: English (United States)


LỜI CẢM ƠN

Trong suố t quá trin
̀ h ho ̣c tâ ̣p và hoàn thành luâ ̣n văn này , tôi đã nhâ ̣n đươ ̣c sự
hướng dẫn , giúp đỡ quý báu của các thầy cô , các anh chị, các em và các bạn. Với lòng
kính trọng và biết ơn sâu sắc tôi xi n đươ ̣c bày tỏ lới cảm ơn chân thành tới :
TS. Thái Thị Quỳnh Nhƣ, Tổng cục quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi
trường, người thầ y kính mế n đã hế t lòng giúp đỡ , dạy bảo, đô ̣ng viên và ta ̣o mo ̣i điề u
kiê ̣n thuâ ̣n lơ ̣i cho tôi trong suố t quá trình ho ̣c tâ ̣p và hoàn thành luâ ̣n văn tố t nghiê ̣p .
Xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo Bộ môn Địa Chính, khoa Địa Lý đã
chỉ dẫn, đóng góp nhiều ý kiến bổ ích trong q trình hồn thành luận văn.

Tơi cũng xin bày tỏ lòng cảm ơn đến các cán bộ trên Phòng Tài nguyên Môi
trường Quận Đống Đa đã giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu cho luận văn.
Các anh chị em đồng nghiệp công tác tại UBND các phường đã giúp đỡ tơi
trong q trình làm luận văn
Cuối cùng, tơi xin cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè đã thường xun động
viên, giúp đỡ để tơi hồn thành luận văn này.

Hà Nội, tháng 12 năm 2013
Tác giả luận văn

Hà Lan Hương


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................................................
LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................................................................
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................................................................
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ .........................................................................................................
MỞ ĐẦU ............................................................................................................................................................ 9
CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC KHI NGƢỜI SỬ
DỤNG ĐẤT THỰC HIỆN CÁC QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI............ 5
1.1Nghiên cứu cơ sở lý luận về công chứng, chứng thực. ......................................................................... 5
1.1.1.Khái niệm công chứng, chứng thực ............................................................................................. 8
1.1.2.Nguyên tắc, yêu cầu thực hiện công chứng, chứng thực. ........................................................... 9
1.1.2.1. Nguyên tắc: ........................................................................................................................... 9
1.1.2.2. Yêu cầu: ................................................................................................................................ 9
1.1.3.
Văn bản công chứng và giá trị pháp lý của văn bản công chứng. ................................ 14
1.2 Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất...............................................................................15
1.2.1 Khái niệm người sử dụng đất. .....................................................................................................15

1.2.2 Quyền chung người sử dụng đất. ................................................................................................16
1.2.3. Quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất .........................................18
1.3 Các quy định của pháp luật về công tác công chứng, chứng thực các giao dịch liên quan đến nhà ở
và quyền sử dụng đất. .................................................................................................................................19
1.3.1 Tổng quan về thủ tục hành chính liên quan đến đất đai ............................................................19
1.3.1.1. Tổng hợp các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành liên quan đến công chứng, chứng thực.
.......................................................................................................................................................... 19
1.3.1.2. Các nội dung cần công chứng, chứng thực theo quy định khi người sử dụng đât thực hiện
quyền theo quy định của pháp luật. .................................................................................................. 21
1.3.2 Thẩm quyền công chứng, chứng thực các hợp đồng giao dịch về bất động sản .......................22
1.3.3 Quy định của pháp luật về thủ tục cơng chứng các hợp đồng có liên quan đến quyền sử dụng
đất. .........................................................................................................................................................23
1.3.3.1. Thủ tục chung về công chứng hợp đồng, giao dịch ............................................................. 23
1.3.3.2.Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản, di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia
di sản, văn bản khai nhận di sản, văn bản từ chối nhận di sản, nhận lưu giữ di chúc ..................... 24
1.4. Nhận xét thực traṇ g viê ̣c công chứng, chứng thực khi người sử dụng đấ t thực hiê ̣n quyền theo quy
đinh
̣ của pháp luâṭ . .....................................................................................................................................28
1.4.1. Thực trạng tổ chức thực hiện việc công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện
quyền theo quy định pháp luật đất đai .................................................................................................28
1.4.1.1 Về công chứng ..................................................................................................................... 28
1.4.1.2. Về chứng thực ...................................................................................................................... 31
1.4.2. Thực trạng về áp dụng pháp luật về công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện
quyền theo quy định pháp luật đất đai .................................................................................................32
1.4.2.1. Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ................................ 32
1.4.2.2. Quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức trong nước .................... 34
CHƢƠNG II: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC CÁC GIAO
DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI................................. 36
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý đất đai trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
.....................................................................................................................................................................36

2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Đống Đa. .....................................................................36


2.1.2 Công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận Đống Đa. ...............................................................37
2.1.2.1. Sử dụng đất đai .................................................................................................................... 37
2.1.2.2. Quản lý đất đai. ................................................................................................................... 38
2.2 Đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện các quyền
theo quy định trên địa bàn quận Đống Đa ................................................................................................46
2.3 Phân tích những tồn tại và ngun nhân. ...........................................................................................51
2.3.1Tác động tích cực của cơng chứng, chứng thực đến đời sống nhân dân ...................................51
2.3.2 Những mặt tồn tại ........................................................................................................................52
2.3.2 Nguyên nhân ................................................................................................................................59
CHƢƠNG III: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CÔNG CHỨNG,
CHỨNG THỰC KHI THỰC HIỆN CÁC GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI ..................................................... 60
3.1 Về cơ chế chính sách. ...........................................................................................................................60
3.2 Về thủ tục hành chính liên quan đến đất đai. .....................................................................................62
3.3Đào tạo, bổi dưỡng trình độ chun mơn nghiệp vụ cho các công chứng viên ................................ 63
3.3 Một số giải pháp khác...........................................................................................................................64
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................................................................... 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................................................. 73
PHỤ LỤC ......................................................................................................................................................... 75


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

CBCNVC

Cán bộ công nhân viên chức

CMND

Chứng minh nhân dân

GCN

Giấy chứng nhận

QSĐ

Quyền sử dụng đất

QSHNO

Quyền sở hữu nhà ở

TNMT

Tài nguyên môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

VPCC

Văn phịng cơng chứng

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

Bảng 2.1. Bảng cơ cấu sử dụng đất quận Đống Đa
Bảng 2.2. Bảng tổng hợp kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân và tổ
chức trên địa bàn quận Đống Đa
Bảng 2.3: Bảng tổng hợp hồ sơ địa chính 21 phường trên địa bàn quận
Đống Đa
Bảng 2.4: Bảng tổng hợp số vụ khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc
quản lý và sử dụng đất đai
Bảng 2.5: Bảng tổng hợp các hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất tại
các văn phịng cơng chứng
Hình 2.1 Sơ đồ quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất


MỞ ĐẦU
Đất đai là tài sản quý giá, tài nguyên lớn nhất của mọi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, hàng hóa đặc biệt, là cơ sở hàng đầu của môi trường sống, là nơi phân
bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng và an ninh của mọi
quốc gia.
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước đại diện cho nhân dân
quản lý và trao quyền sử dụng đất cho nhân dân.
Hiện nay trong xu thế hội nhập với nền kinh tế thế giới, cả nước đang thực
hiện cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thì sự năng động của nền kinh tế nước
ta không chỉ dẫn đến sự bùng nổ về đơ thị mà cịn tác động mạnh mẽ đến các hoạt
động kinh tế xã hội. Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, thị trường giao
dịch bất động sản cũng phát triển theo, chủ yếu là giao dịch nhà và đất.
Theo quy định tại Điều 119 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10
năm 2004 về thi hành Luật Đất đai, khi người sử dụng đất thực hiện các quyền các

quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng
nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường,
thị trấn. Tại Điều 2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP Ngày 27 tháng 01 năm 2006 của
Chính phủ sửa đổi khoản 1 Điều 119 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định Hợp
đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của cơng chứng nhà nước
hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc xác nhận của Ban
quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao. Các quy định trên nhằm
bảo đảm sự chặt chẽ trong hoạt động quản lý đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận
lợi cho người sử dụng đất trong quá trình thực hiện các quyền của mình theo quy
định của pháp luật.
Tuy nhiên, thực tiễn thực hiện các quy định này còn nhiều vướng mắc, bất
cập, gây khó khăn cho việc quản lý các biến động về đất đai, tồn tại những kẽ hở
dẫn đến các vi phạm pháp luật, gây nên tình trạng tranh chấp, khiếu kiện phức tạp,


cụ thể như sau:
1. Hiện nay, theo quy định cơ quan công chứng thực hiện chứng thực cả về
nội dung và hình thức. Để cơng chứng về nội dung, do không quản lý hồ sơ địa
chính nên cơ quan công chứng thường phải liên hệ với Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất xác nhận tính pháp lý của giấy tờ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản. Việc làm này dẫn đến việc mất nhiều thời gian cho cả người dân và cơ quan
đăng ký, trùng lặp công việc với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (thực chất là
công chứng chứng thực lại nội dung mà Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã
làm); hơn nữa, khi làm thủ tục đăng ký biến động, Văn phòng đăng ký phải kiểm tra
hồ sơ để xác định chính xác điều kiện giao dịch thì mới chỉnh lý biến động được.
Thực tế một số nơi, tổ chức công chứng chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận (giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) mà người có nhu cầu cơng
chứng nộp để thực hiện công chứng, cách làm này đã dẫn đến một số trường hợp
công chứng sai do giả mạo giấy tờ không phát hiện được.
2. Mục đích của việc công chứng là giúp cho bên nhận chuyển quyền hoặc
nhận thế chấp kiểm tra tính hợp pháp của giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất. Trên thực tế có nhiều trường hợp, nhất là trường hợp
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất bên nhận quyền và bên chuyển quyền đã hiểu rõ
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản của bên chuyển quyền là hợp pháp thì
người nhận quyền sở hữu tài sản đó có thể khơng cần việc kiểm tra, chứng thực của
cơ quan công chứng.
3. Pháp luật về nhà ở (Điều 64 của Nghị định số 71/2010/ NĐ-CP) quy định
thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày hợp đồng giao dịch được
cơng chứng. Quy định này dẫn đến tình trạng nhiều trường hợp người dân sau khi
công chứng hợp đồng đã không đến Văn phòng đăng ký để đăng ký biến động, dẫn
đến Nhà nước khơng quản lý được tình hình sử dụng đất do không cập nhật được
thay đổi, đồng thời gây thất thốt ngân sách do khơng thu được thuế thu nhập cá
nhân và lệ phí trước bạ về nhà, đất

2


4. Thực trạng việc chứng nhận, chứng thực các hợp đồng, giấy tờ có liên quan
khi người sử dụng đất thực hiện các quyền mà không căn cứ hệ thống các hồ sơ, tài
liệu quản lý đất đai (đặc biệt là việc chứng nhận của các cơ quan và tổ chức cơng
chứng) chỉ mang tính hình thức, chưa bảo đảm yếu tố nội dung nên chưa bảo đảm
tính chặt chẽ về mặt pháp luật trong hoạt động công chứng; chưa gắn với nghĩa vụ
của người sử dụng đất là phải thực hiện đăng ký biến động về đất đai tại cơ quan
quản lý. Tình trạng này một mặt làm cho việc quản lý nhà nước về các biến động đất
đai không được thực hiện đầy đủ; mặt khác dễ làm nảy sinh các vi phạm cố ý hoặc

không cố ý của người sử dụng đất khi thực hiện các quyền theo quy định của pháp
luật.
Xuất phát từ những lý do này, tôi đã chọn thực hiện đề tài “Đánh giá thực
trạng công tác công chứng, chứng thực các giao dịch về đất đai trên địa bàn quận
Đống Đa, thành phố Hà Nội”.

Mục tiêu nghiên cứu.
- Làm rõ cơ sở khoa học của hoạt động công chứng, chứng thực khi người sử
dụng đất thực hiện các quyền theo pháp luật đất đai.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các quy định
của pháp luật đất đai liên quan đến việc chứng nhận, chứng thực các hợp đồng, các
giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật hiện
hành, bảo đảm thực hiện quản lý biến động đất đai được chặt chẽ, hạn chế các vi
phạm pháp luật, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, hạn chế
các tranh chấp, khiếu nại phát sinh từ các hoạt động công chứng, chứng thực.
Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu các quy định của pháp luật có liên quan đến việc cơng chứng,
chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất.
- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng về công chứng, chứng thực tại địa bàn
nghiên cứu.

3


- Đề xuất hướng hồn thiện quy định về cơng chứng, chứng thực khi người
sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật đất đai.
Phƣơng pháp nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu: sử dụng để thu thập thông
tin, tư liệu về hoạt động giao dịch nhà ở, quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản.

- Phương pháp tổng hợp và phân tích: để đánh giá, làm rõ thực trạng công tác
công chứng, chứng thực về giao dịch liên quan đến nhà ở, quyền sử dụng đất. Đề
xuất một số giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn, góp phần hồn
thiện việc đơn giản hóa thủ tục hành chính trong đăng ký đất.

4


CHƢƠNG I
TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC KHI
NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT THỰC HIỆN CÁC QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA
PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI
1.1

Nghiên cứu cơ sở lý luận về công chứng, chứng thực.
a. Tổ chức công chứng ở nước ta tuy ra đời muộn, nhưng đã được hình thành

trong mơi trường rất thuận lợi là sự phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng

Formatted: Indent: First line: 0"
Formatted: Font: Bold, Italic

xã hội chủ nghĩa ở nước ta. Nền kinh tế thị trường vừa là đối tượng phục vụ vừa là
điều kiện phát triển của thiết chế cơng chứng.
Tuy nhiên, trong q trình phát triển, cơng chứng nước ta cũng bộc lộ những
hạn chế, bất cập về mặt tổ chức và hoạt động làm ảnh hưởng đến các hoạt động giao
lưu dân sự, kinh tế xã hội, hạn chế sự phát triển của nền kinh tế thị trường cũng như
sự hội nhập của nền kinh tế thế giới, hạn chế hiệu quả quản lý của nhà nước (Trần
Thất, Dương Đình Thành, Phan Thị Thủy, Nguyễn Văn Vẻ, Đỗ Đức Hiển, Chuyên
đề công chứng, chứng thực) . Cụ thể như sau:

- Một là, trong nhận thức về lý luận cũng như trong quy định của pháp luật cịn
có sự lẫn lộn giữa hoạt động cơng chứng của Phịng cơng chứng với hoạt động
chứng thực của cơ quan hành chính cơng quyền.
- Hai là, về mơ hình tổ chức công chứng của nước ta, hiện nay được tổ chức
theo mơ hình cơng chứng nhà nước: Phịng cơng chứng là cơ quan nhà nước, do nhà
nước thành lập, công chứng viên là công chứng nhà nước, hoạt động của Phịng
cơng chứng do ngân sách Nhà nước bao cấp. Mơ hình này chỉ cịn tồn tại ở những
nước xã hội chủ nghĩa cũ. Hiện nay các nước như Nga, Trung Quốc, Ba Lan,
Bungaria, … đều đã và đang chuyển sang mơ hình cơng chứng Latine. Đặc điểm của
hệ cơng chứng này là: công chứng viên là người được nhà nước (Bộ Tư pháp) bổ
nhiệm nhưng không phải là công chức nhà nước, không hưởng lương từ ngân sách
nhà nước, văn phịng cơng chứng là những “thực thể dân sự”, khơng phải là những
“thực thể hành chính”.
- Ba là, về giá trị pháp lý của văn bản công chứng: Đây là vấn đề rất quan trọng
quyết định lý do tồn tại của thiết chế công chứng trong đời sống xã hội. Nghị định
số 75/2000/NĐ-CP quy định “Văn bản công chứng, văn bản chứng thực có giá trị

5

Formatted: Font: Bold, Italic, English
(United States)


chứng cứ, trừ trường hợp thực hiện không đúng thẩm quyền hoặc không tuân theo
quy định tại Nghị định này hoặc bị tịa án tun bố là vơ hiệu. Hợp đồng đã được
cơng chứng, chứng thực có giá trị thi hành đối với các bên giao kết; trong trường
hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện nghĩa vụ của mình, thì bên kia có u cầu cơ
quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật”. Tuy nhiên
trên thực tế, quy định này của Nghị định số 75/2000/NĐ-CP chưa được các cơ quan,
tổ chức và cá nhân nhận thức đúng đắn và đầy đủ. Mặt khác, quy định nói trên chỉ ở

cấp nghị định nền thường bị các văn bản quy phạm pháp luật khác có hiệu lực pháp
lý cao hơn bỏ qua, do đó nhiều trường hợp gây thiệt hại cho các bên trong hợp đồng,
giao dịch.
Vì vậy, việc hồn thiện thể chế về cơng chứng thông qua việc ban hành Luật
công chứng, một văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực pháp lý cao, điều chỉnh
mơ ̣t cách tồn diệnvà đồng bộ lĩnh vực công chứng là mô ̣t nhu cầu cần thiết. Ngày
29/11/2006, tại kỳ họp thứ 10, Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
đã thơng qua Luật cơng chứng. Luật cơng chứng có hiệu lực thi hành từ ngày
1/7/2007.
Điểm mới của Luật công chứng so với các nghị định trước đây của Chính phủ
chỉ quy định các vấn đề về công chứng, không quy định các vấn đề về chứng thực.
Bởi công chứng và chứng thực là 2 loại hoạt động khác nhau về tính chất của hành
vi cũng như đối tượng.
- Công chứng là hoạt động mang tính chất dịch vụ cơng. Đối tượng của hoạt
động công chứng là các hợp đồng, giao dịch dân về dân sự, kinh tế, thương mại
- Trong khi đó, hoạt động chứng thực là hành vi mang tính chất hành chính của
các cơ quan hành chính cơng quyền. Đối tượng của hoạt động chứng thực là các
giấy tờ, tài liệu.
Việc tách biệt công chứng và chứng thực như vậy vừa là đáp ứng u cầu cải
cách hành chính (khơng lẫn lộn chức năng của cơ quan hành chính công quyền với
chức năng của tổ chức sự nghiệp, dịch vụ); đồng thời cũng là điều kiện để chuyển tổ
chức công chứng sang chế độ dịch vụ công.

6


b. Sau khi Quốc hội thông qua Luật Công chứng, tách hoạt động cơng chứng
với chứng thực thì Chính phủ ban hành Nghị định số 79/2007/NĐ-CP về cấp bản
sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký. Từ đó đến nay,
trên cơ sở Nghị định 79, công tác quản lý và thực hiện chứng thực ở nước ta đã từng

bước đi vào nề nếp. Với mạng lưới cơ quan chứng thực gồm trên 700 Phịng Tư
pháp (thuộc UBND cấp huyện), hơn 11 nghìn UBND cấp xã và gần 200 Cơ quan đại
diện Việt Nam ở nước ngồi, đã thực sự giải tỏa được tình trạng ách tắc trong công
tác chứng thực so với thời kỳ trước đây, đáp ứng nhu cầu chứng thực ngày càng cao
của người dân ở trong nước và nước ngoài.
Tuy nhiên, sau 5 năm thực thi Nghị định 79, công tác chứng thực cũng bộc lộ
nhiều hạn chế, bất cập như quy định pháp luật về hoạt động chứng thực phân tán
trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật ở nhiều cấp độ và tản mát ở nhiều lĩnh vực
khác nhau; việc phân định thẩm quyền chứng thực giữa UBND cấp huyện với
UBND cấp xã chưa thật sự hợp lý; nhiều cơ quan, tổ chức chưa thực hiện nghiêm
túc quy định về tiếp nhận bản sao không cần chứng thực; chưa có quy định để quản
lý đội ngũ người dịch tổ chức hành nghề dịch thuật; đội ngũ cán bộ làm công tác
chứng thực chưa được bố trí, đào tạo đầy đủ, ổn định.
Đại diện Vụ Hành chính tư pháp – đơn vị được giao chủ trì soạn thảo Dự án
Luật Chứng thực – đã nêu dự kiến một số định hướng xây dựng Luật này. Cụ thể, về
khái niệm chứng thực, sẽ làm rõ và so sánh với các khái niệm chứng thực, chứng
nhận và công chứng. Về phạm vi, đang đề xuất 2 phương án là ngoài các hành vi
chứng thực theo pháp luật hiện hành thì cần đưa một số việc mà cơ quan nhà nước
vẫn thực hiện “xác nhận” theo yêu cầu của người dân như xác nhận hồ sơ vay vốn,
sơ yếu lý lịch, lời khai sự kiện, kê khai thu nhập, có mặt tại nơi cư trú... vào đối
tượng điều chỉnh của Luật Chứng thực; nghiên cứu mối quan hệ giữa pháp luật về
chứng thực và pháp luật chứng thực chữ ký số, chứng thực lưu trữ. Phương án 2 là
quy định cụ thể những hành vi được coi là chứng thực, những trường hợp nào cần
chứng thực, những hành vi không được Luật quy định thì khơng được gọi là chứng
thực và trình tự, thủ tục của từng loại việc. Ngoài ra, Luật cũng sẽ quy định về mô

7


hình quản lý và thẩm quyền thực hiện chứng thực, về người thực hiện chứng thực ở

UBND cấp xã, về các trường hợp chứng thực không hợp lệ…
1.1.1. Khái niệm công chứng, chứng thực
* Điều 2 của Luật công chứng định nghĩa công chứng như sau:
Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp
của hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản mà
theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu
cầu công chứng.
Như vậy, trong định nghĩa nêu trên về công chứng cần lưu ý các điểm sau đây:
Một là, công chứng là hành vi của công chứng viên. Điều này phân biệt với
chứng thực là hành vi của người đại diện của cơ quan hành chính công quyền.
Hai là, tính xác thực của hợp đồng, giao dịch khác được công chứng viên xác
nhận. Tính xác thực của các tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch khác là vô
cùng quan trọng nhằm bảo đảm cho chúng có giá trị chứng cứ. Trong pháp luật về tố
tụng, khi nói đến chứng cứ thì bao giờ cũng đề cao tính xác thực của các sự kiện,
tình tiết có thực, khách quan được coi là chứng cứ. Sở dĩ pháp luật coi văn bản cơng
chứng có giá trị chứng cứ cũng là do tính xác thực của các tình tiết, sự kiện có trong
văn bản đó đã được cơng chứng viên xác nhận. Tính xác thực này được công chứng
viên kiểm chứng và xác nhận ngay khi nó xảy ra trong thực tế, trong số đó có những
tình tiết, sự kiện chỉ xảy ra một lần, không để lại hình dạng, dấu vết về sau (ví dụ: sự
tự nguyện của các bên khi ký kết hợp đồng) và do đó, nếu khơng có cơng chứng viên
xác nhận thì về sau rất dễ xảy ra tranh chấp mà Toà án không thể xác minh được.
Ba là, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác được công chứng viên xác
nhận. Đây là điểm khác biệt giữa trường phái công chứng nội dung (công chứng hệ
Latine) và trường phái công chứng hình thức (cơng chứng hệ Anglosason). Trong
cơng chứng hệ Latine thì các hợp đồng, giao dịch hợp pháp mới được công chứng
viên xác nhận, những hợp đồng, giao dịch bất hợp pháp thì bị từ chối cơng chứng.
Đặc điểm này của cơng chứng hệ Latine quy định chức năng phịng ngừa các tranh
chấp trong hợp đồng, giao dịch khác của công chứng.
* Chứng thực được hiểu là: Chứng thực là việc cơ quan nhà nước có thẩm
quyền căn cứ vào bản chính để chứng thực bản sao là đúng với bản chính hoặc

8


chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản là chữ ký của người đã yêu cầu chứng
thực.
Như vậy, công chứng là hành vi của cơng chứng viên, cịn chứng thực là hành
vi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: Trưởng, Phó phịng Tư pháp, Chủ
tịch, Phó chủ tịch UBND, viên chức lãnh sự, viên chức ngoại giao của cơ quan đại
diện Việt Nam ở nước ngoài (Điều 5 Nghị định 79/2007/NĐ-CP).
1.1.2. Nguyên tắc, yêu cầu thực hiện công chứng, chứng thực.
1.1.2.1. Nguyên tắc:
Theo quy định tại Điều 6 của Nghị định số 75/200/NĐ-CP ngày 08/12/2000
của Chính phủ về cơng chứng, chứng thực thì ngun tắc của việc thực hiện công
chứng, chứng thực như sau:
- Việc công chứng, chứng thực phải tuân theo các quy định của pháp luật
công chứng, chứng thực và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.
Khi thực hiện cơng chứng, chứng thực, người thực hiện công chứng, chứng
thực phải khách quan, trung thực và phải chịu trách nhiệm về việc cơng chứng,
chứng thực của mình; trong trường hợp biết hoặc phải biết việc công chứng, chứng
thực hoặc nội dung công chứng, chứng thực là trái pháp luật, đạo đức xã hội, thì
khơng được thực hiện cơng chứng, chứng thực.
Người thực hiện cơng chứng, chứng thực phải giữ bí mật về nội dung công
chứng, chứng thực và những thông tin có liên quan đến việc cơng chứng, chứng
thực, trừ một số trường hợp quy định của Chính phủ.
1.1.2.2. Yêu cầu:
* Yêu cầu công chứng, chứng thực đúng thẩm quyền cho phép
a) Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cơng chứng, chứng thực ở trong nước bao
gồm: Phịng Cơng chứng; Ủy ban nhân dân cấp huyện; Ủy ban nhân dân cấp xã.
Trong đó, UBND xã, phường, thị trấn có quyền:

- Chứng thực di chúc.
- Chứng thực văn bản từ chối nhận di sản.
- Chứng thực văn bản phân chia tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất.

9


- Chứng thực văn bản nhận tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất.
- Chứng thực ủy quyền:
+ Chứng thực văn bản (hợp đồng) ủy quyền về quyền sử dụng đất, quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất (không phải là nhà ở) mà bên có quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước.
+ Chứng thực Giấy ủy quyền nộp hồ sơ và nhận thay Giấy chứng nhận của
người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
+ Chứng thực văn bản ủy quyền thực hiện việc khiếu nại.
- Chứng thực hợp đồng, giao dịch về bất động sản (không phải là nhà ở) mà
bên có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước:
+ Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân.
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (không phải là nhà ở).
+ Hợp đồng mua bán tài sản tài sản gắn liền với đất (không phải là nhà ở).
+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất (không phải là nhà ở); hợp đồng tặng cho tài sản gắn liền
với đất (không phải là nhà ở).
+ Hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất (không phải nhà ở); hợp đồng thuê tài sản gắn

liền với đất (không phải nhà ở).
+ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất (không phải nhà ở); hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với
đất (không phải nhà ở).
+. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất; hợp đồng góp vốn bằng quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (không phải nhà ở); hợp đồng góp vốn bằng
tài sản gắn liền với đất (khơng phải nhà ở).
+ Hợp đồng, giao dịch khác theo quy định pháp luật.

10


b) Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cơng chứng ở ngoài nước là Cơ quan đại
diệnNgoại giao, Cơ quan Lãnh sự của Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước
ngoài (sau đây gọi là Cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngồi).
* Người thực hiện cơng chứng, chứng thực
Người thực hiện công chứng, chứng thực bao gồm: Cơng chứng viên của
Phịng Cơng chứng; Người được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã giao thực hiện
việc chứng thực theo quy định
Tại Ủy ban nhân dân, người thực hiện chứng thực là Chủ tịch, Phó Chủ tịch Ủy
ban nhân dân xã, phường, thị trấn được giao thực hiện việc chứng thực.
Khi chứng thực, người thực hiện chứng thực phải đảm bảo một số nguyên tắc
cơ bản sau:
- Thực hiện việc chứng thực theo đúng thẩm quyền.
- Từ chối chứng thực trong các trường hợp sau:
+ Biết hoặc phải biết yêu cầu chứng thực hoặc nội dung chứng thực là trái pháp
luật, đạo đức xã hội.
+ Việc chứng thực liên quan đến tài sản, lợi ích của bản thân mình hoặc những
người thân thích (vợ, chồng; cha, mẹ đẻ; cha, mẹ vợ hoặc cha, mẹ chồng; cha, mẹ
nuôi; con đẻ, con nuôi, con dâu, con rể; ông, bà nội; ông, bà ngoại; anh chị em ruột,

anh chị em vợ hoặc chồng; anh chị em nuôi; cháu là con của con trai, con gái, con
nuôi).
+ Việc không thuộc thẩm quyền chứng thực của cơ quan mình.
+ Có văn bản yêu cầu tạm dừng việc chứng thực của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền.
+ Việc liên quan đến yêu cầu chứng thực đang có tranh chấp.
+ Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp từ chối chứng thực, người thực hiện chứng thực phải giải
thích rõ lý do cho người yêu cầu chứng thực. Nếu việc chứng thực khơng thuộc
thẩm quyền của cơ quan mình thì hướng dẫn họ đến cơ quan khác có thẩm quyền.
- Yêu cầu người chứng thực xuất trình đủ các giấy tờ cần thiết cho việc thực
hiện chứng thực. Tiếp nhận, kiểm tra các giấy tờ do người yêu cầu chứng thực xuất
trình.

11


- Cung cấp phiếu hẹn khi hồ sơ đầy đủ (đối với trường hợp không giải quyết hồ
sơ trong ngày). Hướng dẫn cho người yêu cầu chứng thực về thủ tục, thành phần hồ
sơ và ghi phiếu yêu cầu bổ sung hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ.
- Giải thích rõ ràng, khách quan, chính xác cho người có yêu cầu chứng thực
các quyền và nghĩa vụ của họ liên quan đến văn bản, giấy tờ yêu cầu chứng thực.
- Phải thật sự trung thực, khách quan, chính xác, chịu trách nhiệm trước pháp
luật về việc chứng thực.
- Giữ bí mật về nội dung chứng thực và những thơng tin có liên quan đến việc
chứng thực, trừ trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu bằng văn bản.
- Đề nghị cơ quan Nhà nước, tổ chức có liên quan cung cấp thơng tin cần thiết
cho việc thực hiện chứng thực; yêu cầu cơ quan chuyên môn giám định hoặc tư vấn
khi thấy cần thiết.
- Lập biên bản tạm giữ giấy tờ, văn bản có dấu hiệu giả mạo; Ra quyết định

xử phạt vi phạm hành chính theo thẩm quyền hoặc chuyển cơ quan có thẩm quyền
xử phạt theo quy định tại Nghị định 76/2006/NĐ-CP ngày 02 tháng 08 năm 2006
của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tư pháp.
* Yêu cầ u đố i với người yêu cầ u công chứng, chứng thực:
Người yêu cầ u công chứng , chứng thực phải xuấ t trình đủ các giấ y tờ cầ n
thiế t liên quan đến việc công chứng , chứng thực và phải chiụ trách nhiê ̣m về tin
́ h
hơ ̣p pháp của giấ y tờ đó ; trong trường hơ ̣p yêu cầ u công chứng , chứng thực hơ ̣p
đồ ng, giao dich
̣ thì yêu cầ u công chứng , chứng thực còn phải đảm bảo sự trung thực
của mình trong việc giao kết hợp đồng, xác lập giao dịch, không đươ ̣c lừa dớ i.
- Người u cầu chứng thực có thể là cá nhân, tổ chức của Việt Nam, nước
ngoài:
+ Nếu là cá nhân, thì phải có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định
của pháp luật.
+ Nếu là tổ chức, thì người yêu cầu chứng thực phải là người đại diện theo
pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền của tổ chức đó.
- Người yêu cầu chứng thực có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm
quyền chứng thực thực hiện yêu cầu chứng thực hợp pháp của mình; trong trường
hợp bị từ chối, thì có quyền khiếu nại theo quy định.

12


- Người yêu cầu chứng thực phải xuất trình đủ các giấy tờ cần thiết liên quan
đến việc chứng thực và phải chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của giấy tờ đó. Khi
nộp bản sao thì người u cầu cơng chứng phải xuất trình bản chính để đối chiếu.
Trong trường hợp yêu cầu chứng thực hợp đồng, giao dịch, thì người u cầu chứng
thực cịn phải bảo đảm sự trung thực của mình trong việc giao kết hợp đồng, xác lập
giao dịch, không được lừa dối.

- Người yêu cầu chứng thực có thể tự soạn thảo hợp đồng (Nội dung và hình
thức của hợp đồng phải phù hợp với quy định của pháp luật) hoặc đề nghị người
thực hiện chứng thực soạn thảo hợp đồng.
* Yêu cầ u đố i với người làm chứng
Người làm chứng phải có đủ các điều kiện sau đây:
a)Từ đủ 18 tuổi trở lên, không phải là người bị mất hoặc hạn chế năng lực
hành vi dân sự;
b)Khơng có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ về tài sản liên quan đến việc công
chứng,chứng thực.
Trong trường hợp pháp luật quy định việc chứng thực phải có người làm chứng
hoặc trong trường hợp pháp luật khơng quy định phải có người làm chứng nhưng
người yêu cầu chứng thực không đọc, không nghe, không ký hoặc không điểm chỉ
được, thì phải có người làm chứng.
Người làm chứng do người yêu cầu chứng thực chỉ định; nếu họ khơng chỉ
định được hoặc trong trường hợp khẩn cấp, thì người thực hiện chứng thực chỉ định
người làm chứng.
Người làm chứng phải có đủ các điều kiện sau:
- Từ đủ 18 tuổi trở lên, không phải là người bị mất hoặc hạn chế năng lực hành
vi dân sự.
- Khơng có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ về tài sản liên quan đến việc chứng
thực.
* Yêu cầu sử dụng chữ viết và ngôn ngữ:
- Chữ viết và ngôn ngữ sử dụng trong hoạt động chứng thực tại Ủy ban nhân
dân xã, phường, thị trấn là tiếng Việt.

13


- Chữ viết trong văn bản chứng thực đối với hợp đồng, giao dịch phải dễ đọc,
được thể hiện bằng loại mực bền trên giấy có chất lượng, bảo đảm lưu trữ lâu dài.

Chữ viết có thể là chữ viết tay, đánh máy hoặc đánh bằng máy vi tính; không được
viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu, không được viết xen dịng, viết đè dịng, khơng được
để trống, trừ xuống dịng. Trong trường hợp có sửa chữa hoặc viết thêm, thì người
thực hiện chứng thực ghi bên lề, ký và đóng dấu vào chỗ sửa hoặc viết thêm đó.
* Yêu cầu lưu trữ hồ sơ:
Cơ quan thực hiện công chứng, chứng thực phải ghi sổ và lưu trữ hồ sơ theo
quy định của pháp luật.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của văn bản công chứng.
Khái niệm văn bản công chứng được quy định lần đầu tiên tại Thông tư số
858/QLTP ngày 15-10-1987 của Bộ Tư pháp hướng dẫn thực hiện các việc làm công
chứng và tiếp tục được quy định tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác về tổ
chức và hoạt động công chứng của nước ta như Nghị định số 45/HĐBT ngày 27-021991, Nghị định số 31/CP ngày 18-5-1996, Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 0812-2000 và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thực hiện các Nghị định này.
Cùng với sự hoàn thiện và phát triển của chế định công chứng qua các thời kỳ,
khái niệm văn bản công chứng được quy định ngày một rõ nét, đầy đủ và phù hợp
hơn. Nếu như tại Điều 14 của Nghị định số 75/2000/NĐ-CP quy định “văn bản công
chứng là những hợp đồng, giao dịch, bản sao giấy tờ, chữ ký cá nhân trong các giấy
tờ phục vụ cho các giao dịch được Phịng cơng chứng chứng nhận” thì tại Điều 4 của
Luật cơng chứng, văn bản cơng chứng được quy định như sau:
“Hợp đồng, giao dịch bằng văn bản đã được công chứng theo quy định của
Luật này gọi là văn bản công chứng.
Văn bản công chứng bao gồm các nội dung sau đây:
- Hợp đồng, giao dịch;
- Lời chứng của công chứng viên.
Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được cơng chứng viên ký và có
đóng dấu của tổ chức hành nghề cơng chứng.”

14


Khẳng định giá trị pháp lý của văn bản công chứng có ý nghĩa quan trọng quyết

định sự tồn tại của thể chế công chứng trong đời sống xã hội. Điều 6 của Luật công
chứng quy định:
“1. Văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong
trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền
u cầu toà án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham
gia hợp đồng, giao dịch có thoả thuận khác.
2. Văn bản cơng chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn
bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tồ án tun bố là vơ
hiệu”.
1.2 Quyền và nghĩa vụ chung của ngƣời sử dụng đất.
1.2.1 NKhái niệm người sử dụng đất.
Người sử dụng đất được quy định tại Điều 9, Luật Đất đai 2003 (sửa đổi và bổ
sung năm 2009) bao gồm:
- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã
hội – nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế xã hội, tổ chức sự nghiệp công,
đơn vị vũ trang nhân dân và tổ chức khác theo quy định của chính phủ được nhà
nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, tổ chức kinh tế nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc
công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa
bàn thơn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc và các địa điểm dân cư tương tự có cùng
phong tục tập quán hoặc có chung dịng họ được Nhà nước giao đất hoặc công nhận
quyền sử dụng đất;
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường
đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở của tôn giáo
được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất;
- Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại

15


giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức Liên hợp
quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính
phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư hoạt động văn hóa, hoạt
động khoa học thường xuyên hoặc sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt
Nam giao đất, cho thuê đất, dược mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư
được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
1.2.2 Quyền chung người sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 105 Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009)
quy định người sử dụng đất có các quyền chung sau:
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất;
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
3. Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp;
4. Được nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp;
5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình;
6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Thực tế, trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam, từ Luật Đất đai
đầu tiên-năm 1987, đến Luật Đất đai hiện hành-năm 2003, nhà nước đã san sẻ quyền
sở hữu về đất đai của mình cho người sử dụng đất tiếp cận đến quyền sở hữu: Từ
chỗ không công nhận quyền được dịch chuyển quyền sử dụng về đất đai của người

sử dụng đất (Luật Đất đai năm 1987), đến chỗ công nhận 5 quyền (Luật Đất đai năm
1993) và rồi 9 quyền (Luật Đất đai năm 2003). Theo đó, người sử dụng đất được
thực hiện các quyền: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử

16


dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 106,Luật đất đai
2003).
Theo pháp luật đất đai hiện hành, các quyền dân sự của người sử dụng đất
được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất được quy định như sau (Đặng
Hùng Võ, Nguyễn Đức Khả, 2007):
1. Hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng
nghiệp nhằm khuyến khích "dồn điền, đổi thửa" tạo thửa đất lớn trong sản xuất nơng
nghiệp.
2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp có quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho đối tượng được pháp luật cho phép nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất mà được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì
có quyền cho th quyền sử dụng đất.
4. Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thì có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật về dân sự.
5. Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân mà được quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thì có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân
khác hoặc tặng cho Nhà nước.
6. Người sử dụng đất mà được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có
quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức không phải là tổ chức kinh tế trong nước,

không phải là nhà đầu tư. Các tổ chức không phải là tổ chức kinh tế trong nước,
không phải là nhà đầu tư được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì
khơng được hưởng các quyền dân sự đối với quyền sử dụng đất, trường hợp này có
các quyền và nghĩa vụ như sau:
1. Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức sự nghiệp công của Nhà nước, đơn vị vũ trang nhân
dân, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để sử dụng phải sử dụng đúng mục
đích và không được thực hiện các quyền dân sự đối với quyền sử dụng đất.

17