(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (806.75 KB, 87 trang )
CAO ĐĂNG HẢI
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
CAO ĐĂNG HẢI
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN A LƯỚI,
TỈNH THỪA THIÊN HUẾ
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
HUẾ - 2018
HUẾ - 2018
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
CAO ĐĂNG HẢI
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN A LƯỚI,
TỈNH THỪA THIÊN HUẾ
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
Mã số: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. TRẦN THANH ĐỨC
HUẾ - 2018
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan, luận văn này là kết quả nghiên cứu của tác giả dưới sự
hướng dẫn khoa học của giáo viên hướng dẫn.
- Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực
và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn và thơng tin trích
dẫn trong luận văn điều được chỉ rõ nguồn gốc.
Huế, ngày … tháng … năm 2018
Tác giả luận văn
Cao Đăng Hải
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii
LỜI CẢM ƠN
Qua 2 năm học chương trình cao học và qua 2 năm cơng tác tại Văn phịng
Đăng ký Đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế - Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện
A Lưới, với vốn kiến thức ít ỏi của mình, nhưng được sự quan tâm, giúp đỡ và dạy bảo
của PGS.TS. Trần Thanh Đức, luận văn đã hồn thành.
Trong q trình thực hiện luận văn này, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ
nhiệt tình, nhiều ý kiến đóng góp q báu và sự tạo điều kiện của các thầy cô, bạn bè
và đồng nghiệp.
Trước tiên tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới Thầy PGS. TS. Trần Thanh
Đức - Phó Hiệu trưởng trường Đại học Nông Lâm Huế. Tôi cũng gửi lời biết ơn sâu
sắc tới các Thầy Cô trong khoa Tài Ngun đất và Mơi trường Nơng Nghiệp, Phịng
Đào tạo và tồn thể cán bộ, cơng chức, viên chức của trường Đại học Nông Lâm Huế.
Đại học Huế đã giảng dạy, hướng dẫn và giúp đỡ tơi trong q trình học tập và thực
hiện luận văn.
Xin cảm ơn các đồng chí lãnh đạo Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện A
Lưới, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế - Chi nhánh Văn phòng đăng
ký đất đai huyện A Lưới đã tạo điều kiện cho tơi có thời gian học tập, nghiên cứu và
giúp đỡ cung cấp các tài liệu, số liệu để tơi hồn thành luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn.
Huế, ngày … tháng … năm 2018
Tác giả luận văn
Cao Đăng Hải
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii
TĨM TẮT
Đề tài “Đánh giá thực trạng cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện A
Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế” được thực hiện nhằm đánh giá những kết quả đã đạt
được và nêu rõ những tồn tại trong quá trình thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quvền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình cá nhân tại huyện A Lưới, tỉnh
Thừa Thiên Huế; Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục những mặt cịn tồn tại
trong cơng tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực
hiện, đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp điều tra, thu
thập số liệu, phương pháp tổng hợp và phân tích các số liệu, tài liệu.
Kết quả nghiên cứu của đề tài cho thấy diện tích tự nhiên toàn huyện A Lưới là
122.521,21 ha dân số trung bình năm 2017 là 49.682 người, tồn huyện có 20 xã, thị
trấn. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện A Lưới sát nhập vào Văn phòng
đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế theo Quyết định số 481/QĐ-UBND ngày
14/3/2016 vì vậy cơng tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận ngày càng được hồn thiện về
quy trình cũng như căn cứ pháp lý để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cơng tác đăng ký đất đai: trên tồn huyện, hầu hết người dân đã sinh sống ổn
định từ lâu nên đại bộ phận quỹ đất sử dụng và khai thác trên địa bàn đều được đăng
ký kê khai. Tổng số thửa đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo hệ thống bản đồ
đăng ký là 53.824 thửa đất với tổng diện tích là 21.182,80 ha. Tính đến thời điểm cuối
tháng 12 năm 2017, 51.512 thửa đất đã được thẩm tra xử lý xem xét và đã có quyết
định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là (với 44.503 giấy chứng nhận) / 53.824
thửa đất đã được kê khai đăng ký đạt 95,0 %; 2.312 thửa đất cịn lại khơng đủ điều
kiện cấp giấy chứng nhận thuộc các dạng hồ sơ như: không đủ điều kiện cấp giấy
chứng nhận theo quy định, không đúng nguồn gốc, hồ sơ đất đang tranh chấp, đo bao,
trùng đất Lâm nghiệp đã được cấp giấy.
Công tác cấp GCNQSDĐ lần đầu: Nhìn chung trong thời gian qua tiến độ và
khối lượng giải quyết hồ sơ cấp GCNQSDĐ lần đầu được tăng lên rõ nét, tính đến
ngày 31 tháng 12 năm 2017 tổng lũy kế cấp GCNQSDĐ lần đầu của các hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn tồn huyện là 1.598,26/1.846,8 ha đạt tỷ lệ 86,0%. Trong đó: Đất
ở nơng thơn đã cấp 7.707 GCN/1.660,05 ha; đất ở đô thị đã cấp 1.826 GCN/186,80 ha.
Kết quả điều tra, phỏng vấn hộ cho thấy, có 8,1% số người được điều tra cho rằng
thời gian giải quyết hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ chậm so với phiếu yêu cầu trả kết quả.
Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, đã đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu
quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện A Lưới trong thời gian tới.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
MỤC LỤC ..................................................................................................................iv
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................. vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU ..................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH .................................................................................ix
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ ......................................................................................................... 1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU..................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu chung .....................................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ............................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học ..................................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn...................................................................................................2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................................3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................... 3
1.1.1. Khái niệm .......................................................................................................... 3
1.1.2. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai .......................................................... 7
1.1.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản
khác gắn liền với đất ....................................................................................................9
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................................... 10
1.2.1. Tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận tại Việt Nam ......................... 10
1.2.2. Các văn bản pháp luật liên quan đến đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận ..... 11
1.3. CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ............... 13
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................... 15
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................... 15
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 15
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 15
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 15
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 15
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu .................................................. 15
2.3.2. Phương pháp tổng hợp phân tích tài liệu, số liệu .............................................. 17
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 18
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI HUYỆN A LƯỚI ...................... 18
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 18
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 20
3.1.3. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế............................................................ 20
3.1.4. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn ................................. 22
3.1.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng .................................................................. 23
3.1.6. Đánh giá chung về điều kiện, kinh tế - xã hội ................................................... 25
3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN A
LƯỚI ......................................................................................................................... 26
3.2.1. Thực trạng một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai có liên quan đến cơng
tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.............................................................................. 26
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ..................................................................................... 29
3.2.3. Phân tích, đánh giá biến động sử dụng đất giai đoạn 2014-2017 ...................... 36
3.2.4. Đánh giá chung về tình hình sử dụng và tính hợp lý của việc sử dụng đất trên
địa bàn huyện A Lưới. ............................................................................................... 49
3.3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN LẦN ĐẦU CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN A LƯỚI GIAI
ĐOẠN 2014 – 2017 ................................................................................................... 50
3.3.1. Quy trình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu tại huyện A Lưới.................. 50
3.3.2. Kết quả công tác đăng ký đất đai tại huyện A Lưới .......................................... 57
3.3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất lần đầu tại huyện A Lưới .......................................................... 60
3.3.4. Đánh giá kết quả đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận tại huyện A Lưới. ...... 63
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi
3.3.5. Kết quả tổng hợp phiếu điều tra tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận
tại huyện A Lưới........................................................................................................ 65
3.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VÀ GIẢI QUYẾT
NHỮNG KHÓ KHĂN VƯỚNG MẮC TRONG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TRONG THỜI GIAN TỚI .......................................... 67
3.4.1. Những khó khăn, vướng mắc làm cho tiến độ và chất lượng cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ............................................................................................. 67
3.4.2. Những nguyên nhân tồn tại .............................................................................. 68
3.4.3. Đề xuất một số giải pháp .................................................................................. 70
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 71
1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 71
2. KIẾN NGHỊ........................................................................................................... 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 74
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 75
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Thứ tự
Chữ viết tắt
Chữ viết đầy đủ
1
BTNMT
Bộ Tài ngun Mơi trường
2
CP
Chính phủ
3
CT
Chỉ thị
4
CSDL
Cơ sở dữ liệu
5
GCN
Giấy chứng nhận
6
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
7
QĐ
Quyết định
8
TT
Thông tư
9
UBND
Ủy ban nhân dân
10
CNVPĐKĐĐ
Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1. Tổng hợp kết quả đo đạc thành lập bản đồ địa chính tại huyện A Lưới ....27
Bảng 3.2. Tổng diện tích tự nhiên huyện A Lưới ...................................................... 30
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng một số loại đất nông nghiệp năm 2017 của huyện A
Lưới........................................................................................................................... 31
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng một số loại đất phi nơng nghiệp năm 2017 của huyện A
Lưới........................................................................................................................... 32
Bảng 3.5. Tình hình biến động sử dụng đất huyện A Lưới giai đoạn 2014-2017 ......37
Bảng 3.6. Kết quả kê khai đăng ký đất đai trên địa bàn huyện A Lưới ..................... 57
Bảng 3.7. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình,
cá nhân tại huyện A Lưới .......................................................................................... 60
Bảng 3.8. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ cấp GCNQSDĐ tại huyện A Lưới .......66
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính của huyện A Lưới........................................................... 18
Hình 3.2. Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất huyện A Lưới ............................................... 29
Hình 3.3. Quy trình đăng ký đất đai đồng loạt trên địa bàn huyện A Lưới .................. 50
Hình 3.4. Quy trình cấp giấy chứng nhận đồng loạt trên địa bàn huyện A Lưới ......... 52
Hình 3.5. Quy trình cấp giấy chứng nhận dạng đơn lẻ trên địa bàn huyện A Lưới ...... 55
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1
MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội
lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh
và quốc phịng; có ý nghĩa kinh tế - xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ
tổ quốc. Đất đai cịn là loại tài ngun khơng tái tạo và thuộc loại tài nguyên có nguồn
cung cố định.
Sử dụng đất đai một cách khoa học, hợp lý là nhiệm vụ mang tính cấp bách và
lâu dài của nước ta, đây là vấn đề liên quan đến toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Đất đai
chỉ thực sự phát huy vai trị vốn có của mình dưới sự quản lý chặt chẽ, thống nhất, phù
hợp của Nhà nước.
Quản lý đất đai là một trong những nhiệm vụ quan trọng ở nước ta nhằm đảm
bảo sử dụng đất đai có hiệu quả, đúng mục đích, đúng chủ sử dụng. Luật đất đai năm
2013 ra đời đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
theo quy định của Luật đất đai. Bên cạnh đó, tại Điều 22, Luật đất đai năm 2013 đã
quy định 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, trong đó nội dung đăng ký đất đai,
lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một nội dung quan trọng và được thực hiện
trên phạm vi cả nước, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất và là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai. Trong thực tế, công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ở mỗi địa phương có những thuận lợi và hạn chế khác nhau.
Huyện A Lưới là một huyện miền núi nằm ở phía Tây tỉnh Thừa Thiên Huế.
Trong những năm qua cùng với sự phát triển của tỉnh nhà, trên địa bàn huyện cũng có
nhiều đổi thay, nhiều dự án đã, đang và sẽ triển khai tạo áp lực không nhỏ cho tài nguyên
đất và công tác quản lý đất đai ở địa phương. Do đó, Nhà nước cần phải tăng cường
công tác quản lý đối với đất đai hơn. Để thực hiện tốt công việc này thì trước hết cần
phải có cơ sở để quản lý. Chính vì vậy mà trong thời gian vừa qua việc đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được sự quan tâm của các cơ quan có
thẩm quyền nhằm tạo ra một hệ thống hồ sơ hồn chỉnh về đất đai phục vụ cho cơng
tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Kế hoạch số 09/KH-UBND ngày 17 tháng 01 năm 2013 của UBND tỉnh Thừa
Thiên Huế; Chỉ thị số 15/CT-UBND ngày 03 tháng 9 năm 2013 của Huyện ủy A Lưới
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2
về việc tăng cường lãnh đạo của Đảng đối với cơng tác cấp Giấy chứng nhận. Tuy
nhiên, trong q trình triển khai thì cơng tác cấp giấy chứng nhận cịn gặp rất nhiều
khó khăn cần giải quyết.
Xuất phát từ thực tế đó tơi đã chọn đề tài "Đánh giá thực trạng công tác đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế"
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
2.1. Mục tiêu chung
Nắm được thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
tại huyện A Lưới, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho công tác
này.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được kết quả thực hiện công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân tại huyện A Lưới.
- Đề xuất được một số giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại trong tác đăng
ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện A Lưới.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Đề tài góp phần hồn thiện cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý nội dung cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho các hộ gia đình, cá nhân.
- Phân tích, đánh giá và tìm ra những tồn tại chính trong việc cấp Giấy chứng
nhận để có các giải pháp phù hợp với tình hình của địa phương.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Với kết quả đề tài là bước mở đầu cho việc đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ
hành chính đúng hẹn, phục vụ tốt cho người dân và nâng cao hiệu quả công tác quản
lý nhà nước về đất đai ở địa bàn huyện A Lưới.
- Phân tích, đánh giá và tìm ra những tồn tại chính trong việc cấp Giấy chứng
nhận để có các giải pháp phù hợp với tình hình của địa phương.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Khái niệm
1.1.1.1. Quyền sử dụng đất
Đất đai là một tài sản, hơn thế nữa nó là tài sản đặc biệt quý giá và quan trọng.
Vì vậy chế độ sở hữu và sử dụng đất đai thực sự rất quan trọng trong sự phát triển của
đời sống con người. Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu
toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và
có quyền sử dụng. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đề ra
các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp CHXHCN Việt Nam
năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84) và tiếp tục phát triển trong Hiến
pháp 2013 (Điều 53, 54), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật Đất đai năm 1998, 2001, Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 quy định về
quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của
Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm, các công tác quản lý đất đai
và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy
định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo
quy định của Luật này” [8]. Như vậy, quyền sử dụng đất trở thành đối tượng của giao
dịch - là một loại tài sản. Những quy định trên đã dẫn đến hai cách hiểu không thống
nhất: Điều 54 Hiến pháp quy định người sử dụng đất có quyền “chuyển nhượng”
quyền sử dụng đất, thực hiện quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật, còn Điều 167
Luật Đất đai quy định cụ thể người sử dụng đất có quyền “chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất” [8]. Cách hiểu thứ nhất là, theo quy định của Điều 54 Hiến pháp năm 2013
thì quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm quyền thực hiện tất cả các giao
dịch nhằm mục đích chuyển dịch quyền sử dụng đất cho chủ thể khác. Với cách hiểu
này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm thế chấp quyền sử dụng đất.
Cách hiểu thứ hai, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì chuyển nhượng chỉ là
một loại giao dịch về quyền sử dụng đất trong số các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất được coi là một loại tài sản nên quyền sử dụng đất phải có giá trị.
Giá trị của quyền sử dụng đất được xác định theo giá đất. Như vậy, quyền sử dụng đất
và đất là hai loại tài sản không thể tách rời. Vì vậy, quyền sử dụng đất được coi là một
loại bất động sản [8].
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4
Trên cơ sở Nhà nước giao đất cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia
đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư có pháp lý cao nhất thể hiện
quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người sử
dụng đất. Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng
thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất,
tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do Nhà nước đặt ra. Ngược lại, Nhà
nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất [8].
1.1.1.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Trên thế giới đã và đang tốn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau như
nhà ở sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu Nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở Việt
Nam, nếu như với đât đai chúng ta quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữu của Nhà
ở thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hóa các hình thái sở hữu nhà ở.
Hiếp pháp năm 1992 của nước ta khẳng định việc đảm bảo quyền có nhà ở của cơng
dân, bảo vệ quyền sở hữu nhà ở, động viên và khuyến khích các tổ chức, mọi cá nhân
duy trì và phát triển quỹ nhà ở.
Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, bao gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng vốn Ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn
ngân sách Nhà nước.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy
định của pháp luật.
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền đóng
góp của cá nhân tập thể theo thỏa thuận hoặc theo một hợp đồng mua nhà trả góp
nhưng chưa trả hết tiền.
Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực
tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng.
+ Nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, kinh tế, xác hội, gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp.
Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự lập thông qua xây dựng, mua
bán hoặc do nhận thừa kế bởi các hình thức hợp pháp khác.
Nhà nước ta cơng nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo
hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu. Nhà nước công nhận quyền sở hữu
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5
nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu. Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở là chứng thư có tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở
hữu hợp pháp của chủ sở hưu về nhà ở và là căn cứ pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở
và Nhà nước.
Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên
Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nước đóng vai trị là cơ
quan quản lý tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà có quyền lợi đồng thời phải thực hiện
nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước.
Để thể chế hóa đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước về nhà ở, đồng
thời tạo lập căn cứ pháp lý vững chắc cho công tác quản lý Nhà nước về nhà ở hiện
nay, Nhà nước ta đã ban hành một hệ thống văn bản pháp luật và các quy định về quản
lý xây dựng nhà ở từ trung ương đến địa phương, phải kể đến là:
Pháp lệnh về nhà ở ngày 26/3/1991.
Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất đô thị.
Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở.
Quyết định số 374/TTg ngày 5/7/1994 của Thủ tướng Chính phủ về việc thành
lập Ban chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và đất ở.
Pháp lệnh về thuế nhà, đất ngày 31/7/1992.
Nghị định số 33/CP ngày 5/2/1993 về việc chuyển quản lý nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước sang phương thức kinh doanh.
Hệ thống văn bản pháp luật về nhà ở đã và đang thực hiện bước đầu đưa công
tác quản lý nhà ở vào nề nếp. Đồng thời với những chính sách cởi mở đã giúp cho quá
trình phát triển nhà ở nước ta diễn ra một cách mạnh mẽ, đáp ứng cho nhu cầu ở ngày
một gia tăng cũng như nhu cầu dùng nhà để kinh doanh phát triển kinh tế. Tuy nhiên
thực tế hiện nay là nhà ở nước ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị, đang phát triển một cách
ồ ạt, không theo quy hoạch, xây dựng nhà ở trái phép, quy mô manh mún làm phá vỡ
cảnh quan kiến trúc đơ thị. Việc quản lý nhà ở cịn bị buông lỏng khiến cho việc cơi
nới xây dựng trái phép, tranh chấp nhà cửa diễn ra thường xuyên. Sự phát triển các
quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện nay chưa theo kịp
để điều chỉnh. Thực tế này đòi hỏi Nhà nước ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt
chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban hành và đưa vào thực hiện những văn bản
pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà ở vừa đặt ra,
vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển nhưng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ
quỹ nhà ở.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6
1.1.1.3. Đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần
đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một
thửa đất vào hồ sơ địa chính [2].
Đăng ký quyền sử dụng đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai, là điều kiệm đảm bảo quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ được sử dụng hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả.
Đăng ký quyền sử dụng đất có tính kế thừa, có quan hệ hữu cơ với các nhiệm
vụ quản lý Nhà nước về đất đai theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai năm 2013,
các thông tin đăng kí đất đai phải thống nhất với các tài liệu có liên quan. Hồn thiện
tốt nhiệm vụ đăng kí đất đai là cơ sở cần thiết cho việc thành lập hệ thống thông tin
đất đai.
Khi quan hệ đất đai ngày càng được mở rộng và phức tạp như hiện nay thì việc
đăng kí quyền sử dụng đất nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một cơ
chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo các lợi ích là rất cần
thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định.
Ngược lại nếu khơng có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế- xã hội
đất nước.
Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng việc đăng ký quyền sử dụng đất
mà Nhà nước thực hiện từ xưa đến nay là hợp lý và phù hợp với thực tiễn. Hệ thống
văn bản pháp luật đã bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều
chỉnh các mối quan hệ đất đai phức tạp. Tuy nhiên với xu hướng phát triển như hiện
nay, công tác quản lý và sử dụng đất đai cịn nhiều khó khăn địi hỏi Nhà nước phải
nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai
mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản khơng cịn phù
hợp, hồn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là cơ sở pháp lý vững chắc nhất đảm
bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu
quả, đem lại lợi ích lớn nhất.
1.1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất [8].
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [8].
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi
loại đất do Bộ Tài ngun và Mơi trường phát hành.
Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản
theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là một nội
dung công việc vô cùng quan trọng và cấp thiết hiện nay trong công tác quản lý Nhà
nước về đất đai và nhà ở. Đặc biệt với đất ở và nhà ở đơ thị hiện nay việc hồn thành
việc cấp giấy chứng nhận là công việc cấp bách do nhu cầu phát triển của các đơ thị,
nhằm ổn định tình hình sử dụng đất, giải quyết các tranh chấp đất đai. Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở giúp cho người sử dụng đất, sở hữu
nhà ở yên tâm sử dụng nhà đất, thực hiện các quyền về nhà đất một cách dễ dàng,
thuận tiện, đúng pháp luật cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước.
1.1.2. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được quy định cụ thể tại Điều 22 Luật
Đất đai năm 2013, gồm 15 nội dung:
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định
của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý
và sử dụng đất đai.
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
- Dựa trên quy định trên thì người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ quyền sở
hữu, sử dụng hợp pháp đối với quyền sử dụng đất của mình. Các biện pháp bảo đảm
của Nhà nước với người sử dụng đất bao gồm:
1. Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử
dụng đất.
2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
3. Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế
- xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.
4. Có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối khơng có đất sản xuất do q trình chuyển đổi
cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế được đào tạo nghề, chuyển đổi nghề
và tìm kiếm việc làm.
5. Nhà nước khơng thừa nhận việc địi lại đất đã được giao theo quy định của
Nhà nước cho người khác sử dụng trong q trình thực hiện chính sách đất đai của
Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hịa miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Trách nhiệm quản lý Nhà nước về đất đai được quy định cụ thể tại Điều 23
Luật Đất đai năm 2013
+ Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trọng phạm vi cả nước.
+ Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc
thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
+ Bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của
mình có trách nhiệm giúp Chính phủ trong quản lý nhà nước về đất đai.
+ Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa
phương theo thẩm quyền quy định tại Luật này.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9
1.1.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài
sản khác gắn liền với đất
Điều 98 luật đất đai 2013 quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
phải tuân thủ theo các điều kiện của luật định, gồm những điều kiện cụ thể sau:
- Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải cấp theo từng thửa đất:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng
nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, xã, thị trấn mà có u cầu thì được cấp
một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất chung cho các thửa đất đó.
- Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp có
nhiều người chung quyền sử dụng
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có
chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có
yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ
nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp đất cấp
cho vợ và chồng
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
