Hoàn thiện công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại việt nam

NGƠ HỒI NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

BỘ TÀI CHÍNH

--------------------

NGƠ HỒI NAM

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

HỒN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI
CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

Hà Nội - 2022

Hà Nội – 2022


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

BỘ TÀI CHÍNH

--------------------

NGƠ HỒI NAM

HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI
CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

Chuyên ngành:Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 9.34.02.01

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học:
1. TS NGUYỄN MINH HOÀNG
2. TS TRẦN TIẾN HƯNG

Hà Nội – 2022


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan rằng luận án này do cá nhân tơi tự thực hiện sau q trình
nghiên cứu, khảo sát và phân tích số liệu. Nội dung và kết quả nghiên cứu của
luận án này chưa từng được cơng bố bởi bất kì người nào khác.
Nghiên cứu sinh


ii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.......................................................................................................i

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT....................................................v
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU..........................................................................vii
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ..............................................................ix
DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC..................................................................................x
PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI
SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI.......................................................................................................13
1.1 Tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại............13
1.1.1 Khái niệm tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng
thương mại.......................................................................................................13
1.1.2 Phân loại tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng
thương mại.......................................................................................................16
1.1.3 Đặc điểm của tài sản thế chấp.................................................................17
1.2 Công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của ngân hàng
thươngmại................................................................................................................17
1.2.1 Giá trị và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản thế chấp.................17
1.2.2 Nội dung công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại
Việt Nam..........................................................................................................23
1.2.3 Các chỉ tiêu đánh giá mức độ hoàn thiện công tác định giá tài sản thế
chấp trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại..............................36
1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt
động tín dụng của các ngân hàng thương mại.....................................................39
1.3.1 Các yếu tố chủ quan................................................................................39
1.3.2 Các yếu tố khách quan............................................................................42


iii

1.4 Kinh nghiệm về định giá tài sản thế chấp trong hoạt

động tín dụng trên thế giới...................................................................44
1.4.1 Kinh nghiệm về định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của
một số nước phát triển trên thế giới.................................................................44
1.4.2 Bài học cho định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các
ngân hàng thương mại ở Việt Nam..................................................................47
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.......................................................................................50
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP
TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
VIỆT NAM..............................................................................................................51
2.1 Khái quát về ngân hàng thương mại Việt Nam...............................................51
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của hệ thống Ngân hàng thương mại
Việt Nam..........................................................................................................51
2.1.2 Quy mô vốn điều lệ, chi nhánh và sở giao dịch của hệ thống ngân hàng
thương mại Việt Nam.......................................................................................53
2.2 Thực trạng công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tíndụng tại
một số ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua.......................................57
2.2.1 Thực trạng về hoạt động cho vay có thế chấp bằng tài sản.....................57
2.2.2 Thực trạng các nội dung công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân
hàng thương mại Việt Nam..............................................................................59
2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá tài sản thế chấp tại các ngân
hàng thương mại tại Việt Nam............................................................................129
2.3.1 Giả thuyết và mơ hình nghiên cứu........................................................129
2.3.2 Phương pháp nghiên cứu.......................................................................132
2.3.3 Phương pháp chọn mẫu.........................................................................136
2.3.4 Kiểm định độ tin cậy của thang đo........................................................137
2.3.5 Phân tích nhân tố khám phá (EFA).......................................................143
2.3.6 Phân tích tương quan.............................................................................147
2.3.7 Kiểm định mơ hình lý thuyết và giả thuyết nghiên cứu........................149

iv

2.4 Đánh giá kết quả công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín
dụng của các ngân hàng thương mại Việt Nam.................................................154
2.4.1 Những kết quả đạt được........................................................................154
2.4.2 Hạn chế..................................................................................................159
2.3.3 Nguyên nhân.........................................................................................161
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2.....................................................................................167
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI VIỆT NAM................................................................................169
3.1 Định hướng hoàn thiện định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng
tại các ngân hàng thương mại Việt Nam............................................................169
3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại
Việt Nam........................................................................................................169
3.1.2 Mục tiêu và quan điểm hoàn thiện định giá tài sản thế chấp trong hoạt
động tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam.................................175
3.1.2.1 Mục tiêu.....................................................................................................175
3.1.2.2 Quan điểm..................................................................................................176
3.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín
dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian tới.............................178
3.2.1. Nhóm giải pháp chính..........................................................................178
3.2.2 Nhóm giải pháp bổ trợ...........................................................................186
3.3 Một số kiến nghị..............................................................................................195
3.3.1 Kiến nghị đối với Chính phủ.................................................................195
3.3.2 Kiến nghị đối với ngân hàng Nhà nước................................................198
3.3.3 Kiến nghị đối với các cơ quan liên quan khác......................................201
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3.....................................................................................203
KẾT LUẬN............................................................................................................204
DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH ĐÃ ĐƯỢC CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


v

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

CLCL

Chất lượng cịn lại

CNTT

Cơng nghệ thơng tin

CPI

Consumer Price Index (Chỉ số giá tiêu dùng)

DN

Doanh nghiệp

ES

Số dư thanh toán hối đoái

EU

European Union (Liên minh Châu Âu)

GDP

Gross Domestic Product (Tổng sản phẩm quốc nội)

LNST

Lợi nhuận sau thuế

NCC

Nhà cung cấp

NĐT

Nhà đầu tư

NHNN

Ngân hàng nhà nước

NHTM

Ngân hàng thương mại

NHTW

Ngân hàng Trung ương

NHVN

Ngân hàng Việt Nam

No và PTNT

Nông nghiệp và phát triển nông thôn

NSNN

Ngân sách nhà nước

NVV

Nhỏ và vừa

OMO

Các nghiệp vụ thị trường mở

RMBS

Residential Mortgage backed securities (Chứng
khốn được đảm bảo bằng thế chấp nhà ở)

SF

Chương trình cho vay cố định

SXKD

Sản xuất kinh doanh

TCTC

Tổ chức tài chính

TCTD

Tổ chức tín dụng

TĐG

Thẩm định giá

TMCP

Thương mại cổ phần

TMDV

Thương mại dịch vụ

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

vi

TS

Tài sản

TSBĐ

Tài sản bảo đảm

TSSS

Tài sản so sánh

TSTĐ

Tài sản thẩm định

TTCK

Thị trường chứng khốn

TW

Trung ương

UBND

Ủy ban nhân dân

VCBS

Cơng ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng TMCP
Ngoại thương Việt Nam

VN

Việt Nam


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Bảng 2.1. Các Ngân hàng thương mại nhà nước tính đến 31/12/2020.....................53
Bảng 2.2. Các ngân hàng thương mại cổ phần tính đến 31/12/2020........................55
Bảng 2.3. Các ngân hàng 100% vốn nước ngồi tính đến 31/12/2020.....................56
Bảng 2.4. Các ngân hàng liên doanh tính đến 31/12/2020.......................................57
Bảng 2.5 Kết quả khảo sát, thu thập và xử lý thông tin...........................................65
Bảng 2.6 Bảng điều chỉnh các tiêu chí giữa TSTĐ và TSSS....................................66
Bảng 2.7 Bảng tính tốn tỷ lệ CLCL........................................................................70
Bảng 2.8 Kết quả khảo sát, thu thập và xử lý thông tin............................................76
Bảng 2.9 Bảng điều chỉnh các tiêu chí giống nhau và khác TSTĐ và các TSS......78
Bảng 2.10 Bảng thông số tương quan giữa tài sản thẩm định và tài sản so sánh.....88
Bảng 2.11. Thông số tương quan giữa tài sản thẩm định và tài sản so sánh............91
Bảng 2.12 Kết quả thẩm định giá..............................................................................94
Bảng 2.13. Tình hình kinh doanh Agribank 2019....................................................95
Bảng 2.14 Xây dựng và mã hóa thang đo...............................................................134
Bảng 2.15 Kết quả kiểm định của thang đo “Quan điểm của ngân hàng”..............137
Bảng 2.16 Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo “Cách thức và

quy trình”...............................................................................................138
Bảng 2.17 Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo “Hệ thống
thông tin định giá”.................................................................................139
Bảng 2.18 Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo “Phương pháp
định giá”................................................................................................140
Bảng 2.19 Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo “Đội ngũ
nhân lực”...............................................................................................141
Bảng 2.20 Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo “Phương tiện
hữu hình”...............................................................................................142
Bảng 2.21 Kết quả kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo “Công tác
định giá”................................................................................................143


viii

Bảng 2.22 Kết quả phân tích nhân tố khám phá (EFA) các biến độc lập...............144
Bảng 2.23 Ma trận xoay biến độc lập.....................................................................145
Bảng 2.24 Kết quả phân tích nhân tố khám phá (EFA) biến phụ thuộc.................146
Bảng 2.25 Ma trận xoay biến phụ thuộc.................................................................147
Bảng 2.26 Đặt tên đại diện trung bình các nhân tố.................................................147
Bảng 2.276 Ma trận tương quan Pearson................................................................148
Bảng 2.28 Tóm tắt mơ hình hồi quy.......................................................................151
Bảng 2.29 Kiểm định tính phù hợp của mơ hình hồi quy tuyến tính đa biến.........151
Bảng 2.30 Kết quả hồi quy.....................................................................................152
Bảng 2.31 Kết quả kiểm định giả thuyết nghiên cứu..............................................153

Biểu đồ 2.1. Hệ thống NHTM Việt Nam giai đoạn 2011-2020..............................52


ix

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ
Hình 1.1: Qui trình định giá tài sản thế chấp............................................................27
Hình 2.1 Tăng trưởng huy động vốn Agribank giai đoạn 2016-2020......................97
Hình 2.2 Cho vay khách hàng giai đoạn 2016-2020.................................................99
Hình 2.3 Báo cáo kết quả hoạt động huy động vốn TPBank 2016 - 2020..............102
Hình 2.4 Huy động vốn BIDV 2016-2020..............................................................107
Hình 2.5 Tín dụng BIDV 2016-2020......................................................................108
Hình 2.6 Mơ hình nghiên cứu đề xuất....................................................................130
Hình 2.7 Đồ thị phân tán giữa giá trị dự đoán và phần dư hồi quy.........................149
Hình 2.8 Đồ thị P – P plot của phần dư – đã chuẩn hóa.........................................150
Hình 2.9 Đồ thị Histogram của phần dư – đã chuẩn hóa........................................150


x

DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC
Phụ lục 1

Dàn bài phỏng vấn chuyên sâu

Phụ lục 2

Bảng câu hỏi khảo sát


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của luận án

Định giá tài sản thế chấp là một trong những nghiệp vụ quan trọng trong hoạt
động tín dụng của ngân hàng thương mại (NHTM). Một mặt, trên giác độ ngân
hàng việc định giá giúp cho ngân hàng xác định được mức cho vay hợp lý trên cơ sở
tính tốn và dự báo được các rủi ro có thể xảy ra, đồng thời tăng tính cạnh tranh của
các ngân hàng thương mại trong việc tạo lập uy tín và thu hút khách hàng trong lĩnh
vực cho vay, nâng cao chất lượng hoạt động cho vay nói riêng và hoạt động tín
dụng nói chung của các Ngân hàng thương mại. Trên giác độ là khách hàng, việc
xác định chính xác và hợp lý giá trị tài sản thế chấp sẽ thúc đẩy quá trình chuyển
hóa vốn trong sản xuất kinh doanh, đồng thời tạo niềm tin cho khách hàng vào chất
lượng hoạt động của các NHTM, thực sự coi ngân hàng như là “bà đỡ” khi khách
hàng có nhu cầu về vốn. Mặt khác, đứng trên phương diện quản lý Nhà nước, việc
định giá tài sản thế chấp giúp các cơ quan quản lý Nhà nước, đặc biệt là Ngân hàng
Nhà nước quản lý và đánh giá chất lượng hoạt động tín dụng, và xác định được mức
độ rủi ro, để từ đó có các chính sách hợp lý trong quản lý và điều hành hoạt động tín
dụng của các NHTM và có những định hướng đúng đắn trong việc phát triển thị
trường tài chính tiền tệ.
Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, các chủ thể kinh tế cần vốn để sản xuất
kinh doanh, chủ yếu nguồn vốn này đến từ các tổ chưc tín dụng, ngân hàng. Việc
cho vay là hoạt động tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, vì vậy, quản trị rủi ro mà trong đó có
cơng tac thẩm định giá tài sản thế chấp có tầm quan trọng lớn tới hoạt động của các
ngân hàng.
Để có thể ước tính được giá trị của tài sản, công tác thẩm định nội bộ là một
mắt xích rất quan trọng. Tài sản thế chấp của Ngân hàng chủ yếu là bất động sản,
máy móc thiệt bị, xe ơ tơ. Việc thẩm định giá chính xác giá trị tài sản thế chấp sẽ là
giúp Ngân hàng quyết định cấp tín dụng chuẩn xác hơn.Tài sản thế chấp có vai trị
rất lớn trong quyết định cấp tín dụng của các ngân hàng Việt Nam hiện nay không


2

chỉ vì đó là chỗ dựa tin cậy trong việc đưa ra quyết định cấp tín dụng mà hơn thế
nữa, tài sản thế chấp cịn có tác dụng trong việc ngăn ngừa sự xuất hiện tâm lý ỷ lại
của người đi vay, điều này rất có ý nghĩa trong việc hạn chế rủi ro cho ngân hàng.
Đối với các ngân hàng, khi đánh giá đúng giá trị tài sản thế chấp, mà phần lớn là các
bất động sản, sẽ giúp cho ngân hàng có những quyết định đúng đắn khi cho vay,
đồng thời dự phòng trước rủi ro trong trường hợp phải xử lý tài sản để thu hồi nợ.
Nhận biết được tầm quan trọng của hoạt động định giá tài sản đối với hoạt động tín
dụng nói riêng cũng như hoạt động ngân hàng nói chung, trong những năm vừa qua
các Ngân hàng thương mại ở nước ta đều rất chú trọng hoàn thiện hoạt động định
giá tài sản thế chấp của mình.
Thực tế hiện nay các ngân hàng thương mại Việt Nam vẫn đang trong q
trình hồn thiện hơn công tác định giá tài sản thế chấp. Thúc đẩy được việc hồn
thiện cơng tác định giá sẽ góp phần định giá tài sản chính xác, sát với giá trị thực
của tài sản, đảm bảo lợi ích giữa các bên sẽ thúc đẩy các giao dịch xử lý nợ, gán nợ,
mua bán, được diễn ra thuận lợi hơn và góp phần giải tỏa nguồn vốn tín dụng đang
bị đóng băng, tái tạo vốn cung cấp cho nền kinh tế.
Để nhằm khắc phục những hạn chế trên, tạo điều kiện cho việc phát triển
hoạt động tín dụng, giảm rủi ro cho các ngân hàng thương mại, tác giả đã lựa chọn
đề tài: “Hồn thiện cơng tácđịnh giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng
tại các ngân hàng thương mại Việt Nam” làm nội dung nghiên cứu của luận án.
2. Mục tiêu nghiên cứu của luận án
2.1 Mục tiêu nghiên cứu chung
Nghiên cứu được thực hiện nhằm phân tích và đánh giá thực trạng tình hình
định giá tài sản thế chấp tại một số ngân hàng thương mại tại Việt Nam. Từ đó nêu
ra những thành tự đạt được, những hạn chế tồn tại. Trên cơ sở đó đề xuất một số
giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt
động tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại thời giantới.
2.2 Mục tiêu nghiên cứu cụ thể
Trên cơ sở mục tiêu nghiên cứu chung thì đề tài xác định các mục tiêu cụ thể
như sau:

3

- Nghiên cứu cơ sở lý luận về công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt
động tín dụng của Ngân hàng thương mại
- Nghiên cứu kinh nghiệm công tác định giá tài sản ở các nước để từ đó
rút ra bài học về định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các
NHTM Việt Nam
- Phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt
động tín dụng của một số ngân hàng thương mại hiện nay, từ đó rút ra những kết
quả đạt được, những hạn chế và nguyên nhân.
- Đề xuất định hướng và hệ thống giải pháp nhằm hồn thiện và nâng cao
chất lượng cơng tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của hệ thống
ngân hàng thương mại thời gian tới.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng: Công tác định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của
các Ngân hàng thương mại Việt Nam.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Về không gian: Nghiên cứuthực trạng định giá tài sản thế chấp trong hoạt
động tín dụng tại một số ngân hàng thương mại Việt Nam.
+ Về thời gian: Thực trạng tập trung là giai đoạn 2016 – 2020 và dự báo, tầm
nhìn là giai đoạn 2021 – 2025.
4. Phương pháp nghiên cứu
4.1 Phương pháp nghiên cứu định tính
Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng như phương pháp thống kê,
tổng hợp, so sánh, khảo cứu tài liệu, nghiên cứu tình huống và sự kiện, phương
pháp chuyên gia trong dự báo nhu cầu tín dụng và hoạt động định giá tài sản thế
chấp, các phương pháp nghiên cứu ứng dụng khác trong điều tra khảo sát thu
thập thông tin.

Sử dụng phương pháp khảo cứu để khai thác nguồn thông tin thứ cấp, dựa
trên cơ sở kế thừa các nghiên cứu đã có về định giá tài sản nói chung, định giá tài
sản thế chấp nói riêng và các tài liệu khác có liên quan. Nguồn thơng tin có thể thu


4

thập từ các cơ quan quản lý của nhà nước, ngân hàng Nhà nước, các Ngân hàng
thương mại, các báo, tạp chí chuyên ngành và các nguồn tin từ Internet...
Phương pháp điều tra, khảo sát: Định giá tài sản thế chấp là một hoạt động
mang tính chất nghiệp vụ, tùy từng điều kiện, tính chất và qui mơ hoạt động của
từng ngân hàng mà mỗi ngân hàng có một cách thức tổ chức riêng, do đó sẽ áp dụng
các phương pháp và qui trình định giá riêng cho phù hợp. Để đạt được kết quả nghiên
cứu, luận án đã tiến hành khảo sát thực tế về định giá tài sản thế chấp của một số
NHTM chủ yếu mang tính chất đại diện như Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển
nông thôn (đại diện cho hệ thống ngân hàng thương mại nhà nước); BIDV (đại diện
cho hệ thống NHTM cổ phần có qui mơ hoạt động lớn) và TPBank (đại diện cho các
NHTM cổ phần quy mô vừa và nhỏ). Phỏng vấn cán bộ lãnh đạo Ngân hàng Nhà
nước và một số NHTM về các qui định liên quan đến định giá tài sản thế chấp cũng
như cách thức tổ chức và các phương pháp định giá đang được áp dụng.
4.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng
Phương pháp nghiên cứu định lượng nhằm đo lường các biến số và mối quan
hệ giữa các biến số trong mơ hình nghiên cứu đã đề xuất các yếu tố ảnh hưởng đến
hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm. Với dữ liệu thu thập được, nghiên cứu
định lượng góp phần làm rõ mục tiêu nghiên cứu của luận án.
Nghiên cứu định lượng được thực hiện thơng qua q trình khảo sát bằng
Bảng câu hỏi chính thức. Đối tượng khảo sát là các cán bộ làm việc trong khối thẩm
định tín dụng tại các ngân hàng Thương mại tại Việt Nam. Một số đặc điểm chung
được đề cập bao gồm: Giới tính, độ tuổi, thâm niên cơng tác, học vấn, vị trí cơng
tác, cơ quan đang công tác.Thang đo sử dụng: Tất cả các câu hỏi sử dụng thang đo 5

thành phần của Likert; đối với biến phụ thuộc là Công tác định giá tài sản thế
chấp: Từ 1 - Hồn tồn khơng đồng ý, 2- không đồng ý, 3 –đồng ý, 4 – đồng ý
nhiều, 5 – đồng ý hoàn toàn; đối với biến độc lập là các nhân tố ảnh hưởng đến
công tác định giá tài sản thế chấp: Từ 1 - Hồn tồn khơng ảnh hưởng, 2- khơng
ảnh hưởng, 3 –ảnh hưởng, 4 – ảnh hưởng mạnh, 5 – ảnh hưởng rất mạnh. Dữ liệu
được thu thập thông qua hai cách: Gửi trực tiếp, gửi qua email và thông qua công cụ
google form.


5

Xử lý dữ liệu
Dữ liệu thu được từ phiếu khảo sát, sau khi được làm sạch, được nhập vào
phần mềm chuyên dụng SPSS22 để xử lý, dữ liệu sẽ được kiểm tra, mã hóa…, sau
đó tiến hành các bước phân tích như: (i) Thống kê mơ tả (mơ tả các thuộc tính của
nhóm mẫu nghiên cứu theo tần suất, theo diễn giải lượng hóa); (ii) đánh giá độ tin
cậy các thang đo: độ tin cậy của thang đo được đánh giá qua hệ số Cronbach Alpha,
qua đó các biến khơng phù hợp sẽ bị loại nếu hệ số tương quan biến tổng nhỏ hơn
(< 0,3) và thang đo được chấp nhận khi hệ số Cronbach Alpha đạt yêu cầu (> 0,6);
(iii) phân tích nhân tố khám phá (EFA) (được sử dụng để kiểm định sự hội tụ của
các biến, các biến có hệ số tương quan giữa biến và các nhân tố (factor loading) nhỏ
hơn 0.5 sẽ bị loại bỏ, phương pháp phân tích Principal components với phép quay
varimax sẽ được thực hiện và điểm dừng khi trích các yếu tố có Eigenvalue lớn hơn
1); (iv) phân tích tương quan Pearson: (được sử dụng để kiểm định mối tương quan
tuyến tính giữa các biến trong mơ hình - giữa biến phụ thuộc với từng biến độc lập,
giữa các biến độc lập với nhau, hệ số này được tính tốn để lượng hóa mức độ chặt
chẽ trong mối liên hệ tuyến tính giữa các biến định lượng – càng gần về 1 thì càng
tương quan chặt chẽ với nhau); (v) phân tích hồi quy tuyến tính bội (sau khi kết luận
các biến có mối liên hệ tuyến tính thì có thể mơ hình hóa mối quan hệ nhân quả của
các biến này bằng mơ hình hồi quy tuyến tính, phương trình hồi quy).

5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
Hình thành cơ sở lý luận về định giá tài sản thế chấp. Phân biệt giữa định giá
tài sản thế chấp với định giá tài sản cho các mục đích khác từ đó đặt ra các yêu cầu
và nguyên tắc cơ bản cho việc định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của
các Ngân hàng thương mại.
Xây dựng qui trình và các phương pháp định giá phù hợp áp dụng từng loại
hình ngân hàng, trong đó đi sâu vào 2 loại hình ngân hàng, đó là ngân hàng thương
mại Nhà nước và ngân hàng thương mại cổ phần, góp phần hồn thiện hơn cơng tác
định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại
Việt Nam.


6

Những kết quả nghiên cứu của luận án góp phần vào việc xây dựng nền tảng
cho việc phát triển một thị trường tài chính ở Việt Nam.
6. Tổng quan nghiên cứu của luận án
a/ Nghiên cứu nước ngoài
Trên thế giới đã có một số cơng trình nghiên cứu liên quan đến định giá bất
động sản cho các mục đích khác nhau:
Đề tài “Uớc lượng giá trị đất đai” của Ted Gwartney và Arden Delaware
(1999) là một ví dụ. Trong đó các tác giả đã nghiên cứu và đưa ra một số nguyên
tắc, cũng như phương pháp xác định giá trị của đất đai.
Nghiên cứu của Catherine Nind (Australia -2002) về “Hệ thống quản lý môi
trường và đánh giá giá trị đất đai” của Australia, trong đó chủ yếu đề cập đến việc
đánh giá các giá trị của đất đai có tính đến các yếu tố mơi trường. Catheirine tập
trung vào nghiên cứu các phương pháp nhằm xác định giá trị nguồn tài nguyên đất
đai, để xác định và phân bổ nguồn tài nguyên đất đai hợp lý, trên cơ sở đảm bảo
yếu tố môi trường.
Với việc nghiên cứu các giao dịch của thị trường BĐS trong khoảng thời

gian từ 1994-2000, Aluko và Bioye Tajudeen trong nghiên cứu của mình về ảnh
hưởng của giá BĐS thế chấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở
Nigeria đã đưa ra kết luận rằng giá trị BĐS trên thị trường là một cơ sở căn bản cho
việc ước lượng giá trị BĐS thế chấp.
Các tác giả đã áp dụng mô hình hồi qui đa biến để ước lượng giá trị thị
trường của BĐS. Giá trị này sẽ thiết lập nên mức giới hạn tối đa mà các tổ chức tín
dụng không được vượt quá nhằm tránh rủi ro cho hoạt động cho vay. Tuy nhiên
trong nghiên cứu này các tác giả cũng chỉ ra rằng, mức giá này là một chỉ số giá cho
chúng ta thấy được mức độ rủi ro trước khi khoản vay được thực hiện nhưng nó
khơng có gì đảm bảo rằng mức giá đó sẽ được duy trì trong tương lai. Các tác giả
cũng đưa ra kết luận rằng mức giá cho vay thế chấp phụ thuộc rất nhiều vào sự phát
triển của thị trường BĐS tại thời điểm định giá và quan điểm về giá trị của định giá
viên. Bởi vậy giá trị định giá chỉ mang tính chất thời điểm. Những biến động ngồi
thời điểm định giá đều ảnh hưởng đến giá trị định giá BĐS.


7

Kwong Chaw, Wailai (2002) đã nghiên cứu các phương pháp định giá bất
động sản để làm tài sản thế chấp vay vốn trong các ngân hàng và tổ chức tín dụng
của Trung Quốc. Đề tài này chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu các phương pháp áp
dụng trong định giá thế chấp, trong đó Kwong và Wai đã đi sâu vào nghiên cứu 2
phương pháp cơ bản đó là phương pháp chi phí và thu nhập để nhằm xác định giá trị
của BĐS thế chấp. Theo ông giá trị của BĐS được tính bằng thu nhập (lợi ích thu
được từ việc sử dụng bất động sản) và các chi phí cấu thành nên nó. Đề tài này mới
chỉ dừng lại ở phương pháp định giá, chứ chưa đi sâu vào nghiên cứu qui trình cũng
như cơng tác tổ chức định giá bất động sản thế chấp.
Stephan Luck và cộng sự (2019) đã thực hiện nghiên cứu về công tác định giá
tài sản thế chấp trong việc cấp tín dụng của ngân hàng. Nghiên cứu xác định giá trị
của tài sản thế chấp bằng cách so sánh chênh lệch giá cho các khoản vay của cùng

một ngân hàng, cho cùng một người đi vay, tại cùng ngày khởi tạo, nhưng được hỗ
trợ bởi các loại tài sản thế chấp khác nhau. Cầm cố tài sản thế chấp làm giảm chi phí
vay trung bình 23 điểm cơ bản. Ảnh hưởng của các loại tài sản thế chấp khác nhau,
trong đó chứng khốn thị trường là có giá trị nhất, bất động sản, các khoản phải thu
và hàng tồn kho có giá trị cao hơn tài sản cố định và tài sản cầm cố.
Ngoài ra một số tài liệu tham khảo về định giá tài sản có thể kể đến:
- Aluko, Bioye Tajudeen (2000), Impact of real estate mortgage valuation in
Nigeria, Journal of Social Economics Review Volume: 3; page 32- 35.
- Elli Pagourtzi, Vassilis Assimakopoulos, Thomas Hatzichristos, Nick French,
Real estate appraisal: a review of valuation methods,Journal of Property
Investment&Finance,Year:2003, Volume:21,Issue:4,Page:383–401.
- Catherine Nind (2002); Enviromental management system and Land
valuation, Journal of Economics Review Volume 2, page20-23.
- Song Shi, Martin Young, Bob Hargreaves (2009) “Issues in measuringa
monthly house price index in New Zealand”, Journal of Housing Economics2009
Nhìn chung các nghiên cứu này được thực hiện trong điều kiện thông tin
khá đầy đủ và được áp dụng trong điều kiện hệ thống pháp luật khá chặt chẽ và


8

hoàn thiện. Tuy nhiên, các nghiên cứu này chủ yếu tập trung vào định giá bất động
sản chứ chưa có nhiều nghiên cứu về động sản.
b/ Nghiên cứu trong nước
Ở Việt nam, cũng có một số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá đất đai
và các bất động sản:
Dự án hợp tác giữa Việt nam và Thụy Điển do Bộ Tài ngun Mơi trường
chủ trì liên quan đến vấn đề quản lý đất đai đã đề cập đến việc định giá đất có tác
động của yếu tố vị trí và mơi trường. Các yếu tố kinh tế được đưa ra nhưng chưa có
kết luận cụ thể về các điều kiện áp dụng tại Việt nam.

Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Khả năng áp dụng một số phương pháp
xác định giá trị quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường quyền sử
dụng đất ở Việt nam” của TS Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã phân
tích các phương pháp định giá và khả năng áp dụng ở Việt nam.
Ứng dụng phương pháp lý thuyết vị thế - chất lượng trong định giá BĐS, các
tác giả Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành và Trần Hữu Phê đã
nghiên cứu và xây dựng mơ hình định giá BĐS với một hàm phi tuyến tính. Kết quả
nghiên cứu ban đầu của các tác giả thông qua việc nghiên cứu trên địa bàn thành
phố Hồ chí Minh đã khẳng định được rằng giá trị của BĐS phụ thuộc chủ yếu vào 2
nhóm yếu tố cơ bản là chất lượng (diện tích và kết cấu xây dựng) và vị thế (khoảng
cách và vị trí mặt tiền) của BĐS với mức độ tin cậy 79,8%. Mặc dù số liệu chỉ được
điều tra ở thành phố Hồ chí Minh, khơng mang tính phổ biến nhưng đây có thể là
một định hướng mới cho việc ứng dụng phương pháp này vào định giá BĐS trên thị
trường hoặc áp dụng cho định giá trong hoạt động cho vay các ngânhàng
Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam. Thực
trạng và giải pháp” của TS Lưu Văn Nghiêm đã khái quát hóa được những nét cơ
bản trong cơng tác định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng ở Việt Nam.
Tuy nhiên đề tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng cơng ty theo
mơ hình 90 -91 trong quá trình định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau
cổ phần hóa. Bởi vậy bên cạnh việc định giá các BĐS của doanh nghiệp cổ phần