KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI: Đánh giá công tác định giá bất động sản tại Công ty trách nhiệm hữu hạn quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ
KHOA TÀI NGUYÊN ĐẤT VÀ MƠI TRƯỜNG NƠNG NGHIỆP

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:

Đánh giá công tác định giá bất động sản tại Công ty trách nhiệm
hữu hạn quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng thương mại cổ
phần Quân Đội chi nhánh Đà Nẵng
Sinh viên thực hiện: Hồ Văn Thành
Lớp: Quản lý thị trường bất động sản 45
Địa điểm TT: MB AMC - MB chi nhánh Đà Nẵng
Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Hoàng Khánh Linh

Huế 6/2015

1


NỘI DUNG BÁO CÁO

Đặt vấn đề

1
2
3

4

Đối tượng, phạm vi, nội dung, phương pháp nghiên cứu
Kết quả nghiên cứu

Kết luận và kiến nghị

2


1. ĐẶT VẤN ĐỀ

Đánh giá công tác định giá bất động sản tại công ty MB AMC –
Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội chi nhánh Đà Nẵng3


1.1. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI

Nghiên cứu đánh giá cơng tác định giá bất động sản tại công
ty MB AMC
Thấy được những thuận lợi và bất cập còn tồn tại trong công
tác định giá bất động sản tại công ty
Đề xuất các giải pháp phù hợp nhằm hoàn thiện và nâng cao
hiệu quả công tác định giá bất động sản tại công ty MB AMC
4


2. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Các loại
BĐS được
định giá tại
công ty MB
AMC và các
yếu tố ảnh
hưởng đến

giá trị BĐS

Quy định,
chính sách
định giá bất
động sản tại
công ty MB
AMC

5


2.1. PHẠM VI NGHIÊN CỨU

* Phạm vi không gian:
- TP Đà Nẵng:
- Diện tích tự nhiên:
1.283,4 km2.
* Phạm vi thời gian:
- Thời gian nghiên cứu:
05/01/2015 - 08/05/2015.
- Thời gian thu thập số
liệu: từ năm 2013 - 2014.

Hình 1. Sơ đồ vị trí hành chính
thành phố Đà Nẵng
6


2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.
Tình hình hoạt động của cơng ty
Quy trình, chính sách định giá tại cơng ty
Cơng tác định giá BĐS tại công ty
MB AMC
Định hướng nâng cao chất lượng công
tác thẩm định giá BĐS tại công ty MB
AMC
Đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện trong cơng tác
định giá bất động sản tại công ty MB AMC.
7


2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Điều tra, thu thập số liệu
1
Xử lý, phân tích, tổng
hợp số liệu

2

PHƯƠNG
PHÁP

5

Phương pháp kế thừa

3

Khảo sát, phỏng vấn

8


3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

9


3.1. Khái quát về Công ty MB AMC chi nhánh Đà Nẵng
- Là công ty quản lý nợ và khai thác tài sản trực thuộc tổng Công ty
MB AMC và Ngân hàng TMCP Quân đội.
- Nhiệm vụ thu hồi và hạn chế tối đa các khoản nợ xấu của khu vực
miền Trung và Tây Nguyên.
- Chức nẵng: Xử lý nợ, định giá tài sản, dự án đầu tư, kho quản chấp,
khai thác tài sản.

Hình 2. ảnh trụ sở và văn phòng làm việc của
MB AMC

10


3.2. Quy trình tác nghiệp và định giá BĐS tại cơng ty MB
AMC
B1:
BPHT: Tiếp nhận hồ sơ khách hàng
từ MB
1

B5:
CVĐG:Hồn thành báo cáo
định giá/PGĐ kí duyệt/Ra
chứng thư

2

5

Quy
trình
3

B4:
CVĐG: Tiến hành khảo sát HTTS
thu thập thơng tin BĐS SS

4

B2:
TP/PP ĐG: Kiểm tra
tính pháp lý và điều
kiện hồ sơ

B3:
CVĐG: Liên lạc, hẹn khách
11
hàng thời gian KSTS

3.3. Kết quả hoạt động định giá bất động sản của cơng ty MB AMC

Bảng 3.1. Tình hình hoạt động định giá của phòng định giá tài sản MB
AMC chi nhánh Đà Nẵng năm 2013 và năm 2014
Năm

2013

Tổng giá trị tài sản Phí thẩm định giá
(đồng)
(đồng)

Qúy

Số lượng chứng thư

I

102

346.553.947.510

154.314.000

II

176

339.094.347.950

275.380.850

III

183

337.515.538.150

266.487.000

IV

338

629.020.184.650

470.350.000

Tổng 2013

799

1.652.184.018.260

1.166.531.850

I

203

540.839.227.250

330.257.000

II

426

628.600.530.000

497.419.500

III

341

596.121.088.500

442.244.100

IV

374

628.334.129.900

456.804.650

2014

Tổng 2014

1344

2.393.894.975.650

1.726.725.250

12


Bảng 3.2. Kết quả hoạt động định giá của phòng định giá tài sản MB
AMC chi nhánh Đà Nẵng năm 2013 và năm 2014

Năm

Phí thẩm định giá
khách hàng cịn nợ
(đồng)

Qúy

Số lượng
chứng thư

Doanh thu

I

102

142.654.000

11.660.000

II

176

254.400.000

20.980.850

III

183

219.986.000

46.501.000

IV

338

419.553.000

50.797.000

779

1.036.593.000

129.938.850

I

203

315.379.500

2.382.500

II

426

416.912.000

77.042.500

III

341

412.414.600

20.779.000

IV

374

337.775.650

110.881.500

1.344

1.482.481.750

211.085.500

(đồng)

2013

Tổng 2013

2014

Tổng 2014

13


450,000,000

400,000,000

350,000,000
300,000,000
250,000,000

Năm 2013

200,000,000

Năm 2014

150,000,000
100,000,000

50,000,000
0
Qúy I

-

-

Qúy II

Năm 2013:Biểu
Phí TĐG
hàng
nợ ở doanh
đồkhách
3.2. so
sánh

QIII/2013 là 46.501.000 đồng tăng gấp 2 lần
2014
so với QII/2013 chỉ với 20.980.850 đồng.
Năm 2014 : SLCT QII là 426 chứng thư
giảm xuồng còn 341 chứng thư ở QIII/2014

Qúy III

Qúy IV

- Năm
2013:
thu năm
2013
vàSLCT
nămQIV là 338 chứng
-

thư tăng gần gấp 2 so với QIII/2013
với 183 chứng thư.
Năm 2014: Phí TĐG khách hàng nợ ở
QIV/2014 là 110.881.000 đồng tăng
gấp 5 lần so với QIII/2014 chỉ với
14
20.779.000 đồng.


3.4. Dẫn chứng cụ thể về quy trình thẩm định giá BĐS tại công ty MB AMC
- Ngày 03/04/2015 Công ty MB AMC nhận được hồ sơ của khách hàng là công ty cổ
phần kỹ thuật và công nghệ Thái Hưng Thịnh từ phía Ngân hàng MB cung cấp.

- Thời điểm thẩm định giá ngày 06/04/2015
* Cách thức tiến hành định giá như sau :

- Bước 1. Khảo sát hiện trạng BĐS và xác minh thông tin BĐS cần định giá
Đặc điểm BĐS thẩm định (BĐS TĐ)
Đất ở
Diện tích đất thực tế: 148.3 m2

Diện tích trên GCN : 148.3 m2

Nhà ở
Loại cơng trình: Nhà ở dân
sinh

Chiều rộng : 8.24

Diện tích đất XD: 108.4 m2

Chiều dài : 17.05

Diện tích sàn XD: 289.2 m2

Hướng : Tây Bắc

Số tầng xây dựng: 2 + lửng

Hình dạng thửa đất: Tương đối Năm XD: 2000
vng vức
Số năm đã sử dụng: 12
Số mặt tiếp giáp : 1.0

Năm sử dụng tối đa : 30

Cấp cơng trình: Cấp 4

Hình 3. ảnh BĐS cần thẩm định giá
15


- Bước 2. Thu thập thông tin về các bất động sản so sánh (BĐS SS)
NỘI DUNG

BĐS SS 1

BĐS SS 2

BĐS SS 3

Địa chỉ

Nhà 3 tầng số 70 Thanh Hải, Đà
Nẵng.

Nhà cấp 4 đường Thanh Thủy,
Đà Nẵng.

Nhà cấp 4 đường Thanh
Thủy, Đà Nẵng.

Vị trí tương đối

Cùng khu vực TSTĐ, Cách TSTĐ
khoảng 50m.

Cùng khu vực TSTĐ, Cách
TSTĐ khoảng 100m.

Cùng khu vực TSTĐ,
Cách TSTĐ khoảng
100m.

4
17
76
Nở hậu
1
Thanh Hải

6.8
19.5
132.6
Nở hậu
1
Thanh Thủy

4.5
18
81
Vuông vức
1

Thanh Thủy

5.5
Đất ở
Trung bình
76
220.0
3.000.000
660.000.000

7.5
Đất ở
Trung bình
100
100.0
1.500.000
150.000.000

7.5
Đất ở
Trung bình
80
80.0
2.000.000
160.000.000

Giá Rao bán (đồng)

Rao bán
2.300.000.000

Rao bán
2.900.000.000

Rao bán
2.150.000.000

Giá ước tính/ Giá Giao dịch (đồng)

2.185.000.000

2.842.000.000

1.935.000.000

Đơn Giá QSDĐ (đồng/m2)

20.065.789

20.301.659

21.913.580

Thời điểm

11/2014
0905797808

11/2014
0914894477

11/2014
0905819091

Mặt tiền (m)
Đất
Chiều sâu (m)
Diện tích (m2)
Hình dạng
Số mặt tiền tiếp giáp
Đường tiếp giáp
Lộ giới giao thơng (m)
Mục đích sử dụng
Lợi thế kinh doanh
Diện tích xây dựng(m2)
Tổng diện tích sử dụng (m2)
Đơn giá CTXD (đồng/m2)
Giá trị CTXD trên đất
Tình trạng giao dịch

Thông tin liên hệ

16


- Bước 3. Xác định giá trị đất và công trình BĐS thẩm định
+ Xác định giá đất BĐS cần thẩm định giá
YẾU TỐ ĐIỀU CHỈNH
Mặt tiền (m)
Kích thước

Chiều sâu (m)
Tỷ lệ (%)

BĐS TĐ
8.24
17.05
100%

BĐS SS 1
4
17
93%

BĐS SS 2
6.8
19.5
95%

BĐS SS 3
4.5
18
94%

Thông số (m2)

148.3

76

132.6

81

Tỷ lệ (%)
Thơng số
Tỷ lệ (%)

100%
Trung bình
100%

110%
Trung bình
100%

101%
Trung bình
100%

110%
Trung bình
100%

Thơng số

Tương đối vng vức

Nở hậu

Nở hậu

Vng vức

100%
5.5
100%

107%
5.5
100%
- 8.11%
-1.626.550

107%
7.5
110%
-11.36%
-2.306.249

104%
7.5
110%
-15.64%
-3.428.378

Mức giá chỉ dẫn về BĐSTĐ (đồng/m2)

18.439.240

17.995.410

18.485.202

Số lần điều chỉnh

3

4

4

Diện tích
Lợi thế KD
Hình dạng

Tỷ lệ (%)
Thơng số
Lộ giới giao thơng (m)
Tỷ lệ (%)
Tổng tỷ lệ điều chỉnh (%)
Mức giá điều chỉnh (đồng/m2)

Mức giá thị trường (đồng/m2 đất ở)
Tỷ lệ giá trị định giá/giá trị thị trường
(%)

Mức giá cho mục đích thế chấp

18.000.000

Tỷ lệ điều chỉnh =
100%

Tỷ lệ BĐS TĐ – Tỷ lệ BĐS SS
Tỷ lệ BĐS SS
17

18.000.000


Như vậy BĐS TĐ với diện tích 148.3 m2 sẽ có giá là
18.000.000 * 148.3 = 2.669.400.000 (đồng)
+ Xác định giá trị cơng trình xây dựng
Tỷ lệ CLSD CL

(PP khấu hao)

60.0%

Tỷ lệ CLSD CL bình qn

55.0%

Giá trị cơng trình (đồng)

Tỷ lệ CLSD CL
(PP kỹ thuật)

50.0%

Đơn giá xây dựng (đồng/m2) 2.500.000
397.650.000

- Giá trị cơng trình sẽ được tính = Tỷ lệ CLSD CL bình quân * Đơn giá xây
dựng (đồng/m2) * Diện tích sàn XD (m2)
Ta có : Giá trị cơng trình = 55% * 2.500.000 * 289.2 = 397.650.000 (đồng)
* Như vậy, sau khi xác định được giá trị thửa đất và cơng trình xây dựng ta có
được tổng giá trị BĐS cần thẩm định là
397.650.000 + 2.669.400.000 = 3.067.000.000 (đồng)
18


- Bước 4. Hoàn thiện báo cáo định giá
Báo cáo định giá hồn chỉnh được trình lên phụ trách phịng định
giá xem xét. Nếu khơng có gì cần chỉnh sửa thì báo cáo được
trình lên phó giám đốc chi nhánh kí duyệt.
- Bước 5. Ra chứng thư
Ra chứng thư thẩm định giá, báo và gửi kết quả cho khách
hàng.
Lưu trữ hồ sơ.

19


3.5. Kết quả khảo sát, phỏng vấn khách hàng sử dụng dịch vụ định giá tại
công ty MB AMC
Nội dung câu hỏi
Đối với BĐS nội thành được định giá ‘lần 1” thì thời
hồn thành chứng thư là “48h00” và BĐS ngoại
thành “60h00” như vậy Anh/chị cảm thấy thời gian

hoàn thành chứng thư là
Đối với BĐS nội thành được định giá ‘lần 2” (tái
1) Về thời gian
hồn thành chứng thẩm) thì thời gian hoàn thành chứng thư là “36h00”
và BĐS ngoại thành “48h00” như vậy Anh/chị cảm
thư
thấy thời gian hoàn thành chứng thư là

2) Về quy trình
làm việc và các
bước tiếp nhận

Khi tiến hành thực hiện khảo sát hiện trạng tài sản
cho khách hàng, Anh/chị cảm thấy chuyên viên định
giá làm việc

Anh/chị thường gặp khó khăn trong bước

Chỉ tiêu đánh giá

Số phiếu

Tỷ lệ
PĐT

Nhanh

37

92,5%

Chậm

0

0%

Bình thường

3

7,5%

Nhanh

37

92,5%

Chậm

0

0%

Bình thường

3

7,5%

Chuyên nghiệp

35

87,5%

Thiếu chuyên nghiệp,
chưa kiểm tra kỹ hiện
trạng BĐS

5

12,5%

Bình thường

0

0%

Tiếp nhận hồ sơ

24

60%

Hỗ trợ khách hàng

9

22,5%

Khơng gặp khó khăn

7

17,5% 20


Tỷ lệ PĐT đánh giá thời
gian hoàn thành chứng
thư lần 1 và lần 2

Tỷ lệ PĐT đánh giá
nghiệp vụ khảo sát hiện
trạng tài sản
12,5% 0%

0%
7,5%

Nhanh
Chậm
92,5%

Bình
thường

87,5%

Chuyên
nghiệp

Thiếu
chuyên
nghiệp
Bình
thường

Biểu đồ 3.2. Tỷ lệ PĐT đánh giá thời gian hoàn thành chứng thư lần 1, lần 2 và Tỷ lệ PĐT đánh giá
nghiệp vụ khảo sát hiện trạng tài sản
* Ý kiến khách hàng Phạm Văn Quang lí do gặp phải khó khăn trong bước tiếp nhận hồ sơ là:
“Đối với những khách hàng muốn vay vốn tại Ngân hàng MB thông qua việc thế chấp BĐS, thì hồ sơ của khách
hàng trước khi được MB AMC thẩm định phải trãi qua bước trung gian là hồ sơ phải nộp tại Ngân hàng MB sau
đó cán bộ MB mới chuyển hồ sơ sang MB AMC để tiến hành định giá. Như vậy, làm tốn thời gian chờ đợi của
khách hàng trong khi khách hàng rất cần vay vốn gấp và đôi khi cán bộ MB vì một số lí do nào đó lại khơng
chuyển đủ hồ sơ của khách hàng đã cung cấp đầy đủ như đã yêu cầu cho phía MB AMC khiến khách hàng phải
mất thời gian bổ sung hồ sơ hoặc chờ cán bộ MB tìm kiếm lại hồ sơ của khách hàng bổ sung cho phía MB AMC” .

* Khách hàng Lương Hữu Anh gặp phải khó khăn trong bước hỗ trợ khách hàng với lí do như sau:
“Khi khách hàng xin số điện thoại của chuyên viên định giá đến khảo sát hiện trạng tài sản, thì chun viên khơng
muốn cung cấp hoặc chỉ cho số điện thoại của bộ phận hỗ trợ công ty, điều này khiến cho mong muốn được liên21
lạc, làm việc trực tiếp với chuyên viên định giá của khách hàng gặp khó khăn”.


3.6. Kết quả khảo sát, phỏng vấn chuyên viên định giá tại công ty MB AMC.
Nội dung câu hỏi

Chỉ tiêu

Số phiếu

Tỷ lệ PĐT

1) Trong quá trình thực hiện thẩm định giá cho
khách hàng Anh/chị thường hay mắc phải những lỗi

Lỗi nhập dữ liệu
Không xảy ra lỗi
Lỗi mô tả thông tin
Lỗi hình ảnh

0
1
2
7

0%
10%
20%
70%

Qúa nhiều hồ sơ khơng đảm chất lượng và kịp thời báo
giá

9

90%

Bình thường,đủ thời gan hồn thành tốt cơng việc

1

10%

Ít hồ sơ

0

0%

Khơng được gặp trực tiếp chủ sở hữu tài sản

2

20%

Đo đạc hiện trạng BĐS

3

30%

Chụp ảnh hiện trạng BĐS

5

50%

Khơng,
Có

1
9

10%
90%

2) Theo Anh/chị 1ngày 1 chuyên viên định giá được
phân giao từ 3 đến 5 hồ sơ/ngày như vậy Anh/chị
cảm thấy

3) Những khó khăn trong bước khảo sát hiện trạng
BĐS Anh/chị thường hay gặp phải là
4) Anh/chị đã có lần nào thẩm định giá phi thị
trường cho khách hàng chưa

Xảy ra lỗi trong q trình tính tốn dẫn đến báo giá không

0
0%
* Chuyên viên định giá Trần Trọng Kha cho biết lí do thường gặp phải
khó khăn
chính xác
Nếu chọn "Có " xin vui lịng
khi
chụp ảnh hiện trạng BĐS trong q trình khảo sát hiện trạng tài sản để dẫn
trả lời tiếp : Lí do
Anh/chị

Anh/chị
mối quan
với thẩm
khách hàng
0
0%
lỗi hình ảnh trong
qcó
trình
thực hệ
hiện
định giá là.
thẩm định giá phiđến
thị trường
là

Chịu áp lực, chi phối từ cấp trên

1

10%

“Khách hàng thường gây khó khăn hoặc khơng hợp tác, tạo điều kiện thuận
Chịu áp lực chi phối từ khách hàng và MB
9
lợi để chuyên viên
định giá tiến hành chụp ảnh hiện trạng BĐS. Họ
có tâm90%
lí lo
Đi điều tra, tìm hiểu thu thập thực tế trên địa bàn

2
20%
sợ hàng xóm hay những người xung quanh dèm pha khi biết mình thế
5) Trong quá trình thẩm định giá, các BĐSngại,
được eđưa
vào so sánh với BĐS cần thẩm định giá,chấp
đượcBĐS để vay vốn NgânThơng
cị đất khó khăn này làm cho3 chun 30%
hàng.quaChính
viên22
Anh/chị thu thập thơng tin thơng qua
định giá thường mắc
phảiqualỗicác
hình
Thơng
trangảnh”.
web mua bán BĐS
5
50%


Tỷ lệ PĐT đánh giá công
tác phân giao hồ sơ
10% 0%
Qúa nhiều
hồ sơ
Bình
thường
90%

Ít hồ sơ

Biểu đồ 3.3. Tỷ lệ PĐT đánh giá công tác phân giao hồ sơ và Tỷ lệ PĐT đánh giá
công tác thu thập thông tin BĐS SS
* Theo chuyên viên định giá Trương Văn Thiên lí do anh đã từng thực hiện định giá phi thị trường vì chịu áp lực từ
phía khách hàng và MB là.
“Nếu như chuyên viên định giá đưa ra mức giá BĐS được khách hàng sử dụng để thế chấp vay vốn tại Ngân hàng
MB quá thấp hoặc không làm khách hàng hài lòng về mức giá đã báo cáo hay thậm chí khơng hỗ trợ tăng mức giá
BĐS thẩm định như mong muốn của khách hàng. Thông thường khách hàng sẽ gây sức ép lên chuyên viên định giá,
bằng cách đe dọa hủy hồ sơ không vay vốn tại Ngân hàng MB nữa mà chuyển sang vay tại các Ngân hàng khác. Áp
lực sẽ gia tăng, khi các cán bộ của phịng kinh doanh MB thấy khách muốn hủy khơng vay vốn tại Ngân hàng nữa,
họ sẽ quay sang tác động lên các chuyên viên định giá bằng nhiều cách khác nhau với mục đích mong muốn chuyên
viên định giá hỗ trợ nâng giá BĐS đã thẩm định lên để khách hàng có thể vay vốn tại Ngân hàng MB cũng như
nhằm giữ chân khách hàng”.
23


3.7. Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản tại cơng ty MB AMC

Quy trình, chính sách

Đánh giá cao từ khách hàng

Kết quả thẩm định giá

Tiến độ công việc

24

Cơ sở
vật chất
kỹ thuật

Thời
gian

Phương
pháp
TĐG

Những tồn tại
hạn chế

Mẫu thuận
Lợi ích

Văn bản
pháp luật

Chuyên
Viên
Định giá
25