Mua nhà chung cư và 5 điều quan trọng cần biết pptx

Mua nhà chung cư và 5 điều
quan trọng cần biết

Sản phẩm nhà chung cư là sự kết tinh giữa các yếu tố kỹ thuật, kiến
trúc công trình và chất lượng dịch vụ – quản lý của mỗi khu chung
cư.
Tính độc lập và riêng biệt về sở hữu được kết nối hoàn hảo trong một
không gian chung của toà nhà, những công trình tiện ích có trong cơ cấu
sản phẩm nhà chung cư đã tạo ra những giá trị riêng biệt của nhà chung
cư. Chính vì vậy, nhà ở chung cư ngày càng gắn bó chặt chẽ với đời
sống cộng đồng dân cư đô thị và trở thành nhu cầu phổ biến đối với
người tiêu dùng.

Khu đô thị Đặng Xá dành cho người thu nhập thấp

Tuy nhiên, trên thị trường có nhiều dự án đầu tư phát triển nhà ở, mỗi
công trình có những đặc điểm và yếu tố tiện - bất tiện khác nhau. Để có
thể lựa chọn được căn hộ chung cư phù hợp với nhu cầu sử dụng và đảm
bảo đúng với giá trị đầu tư, người tiêu dùng cần biết những điều kiện để
lựa chọn sau đây :

Một là: VỊ TRÍ ĐỊA ĐIỂM

Vị trí dự án luôn là điều kiện quan trọng nhất để người tiêu dùng quyết
định lựa chọn điểm đến của mình vì các yếu tố cần quan tâm như sau :

1- Về khoảng cách

Khoảng cách từ địa điểm dự án đến khu trung tâm đô thị được người tiêu
dùng lựa chọn nơi ở của mình, khoảng cách này được xác định theo thời
gian di chuyển bằng phương tiện xe máy hoặc ôtô.Thông thường, các dự

án có khoảng cách di chuyển đến trung tâm từ dưới 10-15 phút có sức
hút mạnh hơn những dự án khác. Tuy nhiên, yếu tố khoảng cách không
phải là yếu tố quyết định, bởi có những dự án ở xa trung tâm, nhưng có
nhiều tiện ích nổi trội và giá cả hợp lý vẫn có thể là sự lựa chọn của
người mua .

2- Về địa lý và phong thuỷ

Những yếu tố địa lý thuận lợi, có phong thuỷ tốt sẽ làm gia tăng giá trị
của dự án. Người ta thường lựa chọn những vùng đất cao để làm nhà,
những nơi có địa thế “ tiền thủy, hậu sơn ” hoặc gần sông, gần hồ là
vùng đất lý tưởng để an cư. Trong điều kiện hiện nay, công tác phát triển
đô thị phải làm theo qui hoạch, nên việc khai thác các yếu tố tự nhiên rất
hạn chế. Do vậy, để lựa chọn được các địa điểm có địa thế và phong
thuỷ tốt càng trở nên hiếm hoi, nếu có được sẽ là điều may mắn đối với
người tiêu dùng .

3- Về cảch quan môi trường

Khi căn hộ của bạn ở xa trung tâm, bạn có thể tự khắc phục bằng cách
sử dụng phương tiện cơ giới hoặc sắp xếp thời gian hợp lý. Nhưng khi
bạn sinh sống tại nơi có môi trường kém như : bị ô nhiễm bởi tiếng ồn,
rác thải, bởi mật độ dân cư quá dày và sự quá tải của hệ thống kỹ thuật
hạ tầng thì bạn sẽ không thể tự mình cải thiện được những yếu tố này .

Người ta lựa chọn địa điểm có cảnh quan môi trường tốt từ các yếu tố có
sẵn trong tự nhiên và từ kết quả đầu tư của các dự án. Người tiêu dùng
có thể dễ dàng nhận biết nơi mình lựa chọn có cảnh quan xung quanh
đẹp hay không đẹp , môi trường sống ở đây tốt hay không tốt. Đó là yếu
tố mang lại giá trị lâu dài cần được sự cân nhắc lựa chọn của người tiêu

dùng .

4- Về mối liên hệ với xung quanh

Một dự án nhà ở có ưu thế khi nó có mối quan hệ tương tác với xung
quanh. Các công trình xung quanh dự án nhà ở như: công trình văn hoá,
thể thao, thương mại, trường học, công viên, nhà hàng… có tác dụng tạo
nên giá trị cho khu nhà ở. Chính vì vậy, khi lựa chọn căn hộ chung cư,
người tiêu dùng cần xem xét xung quanh khu nhà ở này càng nhiều công
trình có mối quan hệ tương tác với khu nhà ở thì càng có nhiều lợi thế và
giá trị .

5- Về hệ thống kỹ thuật hạ tầng bên ngoài

Hạ tầng kỹ thuật bên ngoài dự án cần chú ý bao gồm: đường giao thông,
công trình cấp thoát nước và hệ thống điện. Các công trình kỹ thuật hạ
tầng bên ngoài dự án đã được đầu tư đồng bộ, đang được sử dụng tốt và
có nhiều yếu tố thuận lợi sẽ là điểm ưu tiên số1 khi lựa chọn căn hộ.

Hai là: TIỆN ÍCH CỦA KHU CHUNG CƯ

Giá trị khác biệt của khu chung cư với các loại nhà ở khác là ở chỗ có
các tiện ích công cộng trong khu nhà ở. Ngày nay, nhu cầu tiện ích của
nhà ở chung cư được người tiêu dùng đặc biệt quan tâm, cấp độ tiện ích
của khu chung cư khẳng định tiêu chuẩn chất lượng và đẳng cấp của khu
chung cư đó. Mỗi dự án phát triển nhà ở được đầu tư các công trình tiện
ích khác nhau và cấp độ tiện ích trong các khu nhà ở cũng khác nhau do
những giới hạn về tổng mức đầu tư, quy mô công trình và giá thành tiêu
thụ. Giá trị tiện ích của một khu chung cư được thể hiện qua các yếu tố
sau :

1- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật

Trong một khu chung cư, hệ thống hạ tầng kỹ thuật bao gồm: đường, hè,
sân vườn, cấp thoát nước , điện chiếu sáng …phải được đầu tư đồng bộ
và hoàn chỉnh. Đây là yêu cầu tối thiểu đối với một khu nhà ở, chất
lượng và quy mô của các công trình này chính là điều kiện để người tiêu
dùng lựa chọn .

2- Nhà để xe

Tùy theo từng loại nhà chung cư (chung cư thu nhập thấp, chung cư
thương mại, chung cư cao cấp) có quy mô nhà để xe và chế độ dịch vụ
trông giữ xe khác nhau. Những quy định của chủ đầu tư về tiêu chuẩn
gửi xe và phí dịch vụ trông giữ xe phải được công bố trước khi ký kết
Hợp đồng mua bán căn hộ.

3- Hệ thống an toàn và an ninh

Khi mua căn hộ chung cư, người mua cần yêu cầu chủ dầu tư công bố rõ
về hệ thống thiết bị phòng chống cháy- nổ, các điểm báo động khi có sự
cố mất an toàn. Ngoài các thiết bị phòng chống cháy- nổ và máy phát
điện dự phòng, tuỳ theo cấp độ đầu tư của các khu chung cư, trong hệ
thống an toàn còn trang bị thêm hệ thống quan sát an ninh, hệ thống
kiểm soát ra vào khu chung cư.

4- Các công trình tiện ích công cộng

Một khu nhà chung cư, nếu không có các tiện ích công cộng thì xem như
không được xếp hạng trong dòng sản phẩm nhà chung cư. Nhà chung cư

cao cấp thường được đầu tư nhiều các công trình tiện ích như : nhà sinh
hoạt cộng đồng , nhà tập thể thao, bể bơi, sân chơi trẻ em, công viên và
các công trình tiện ích phục vụ nhu cầu sinh hoạt văn hoá- thể thao khác.
Đối với nhà chung cư thương mại thông thường thì số lượng các công
trình tiện ích ít hơn. Nhà chung cư dành cho người thu nhập thấp thì chỉ
có thể có những tiện ích cơ bản. Riêng các chung cư mi ni, việc đầu tư
công trình tiện ích hầu như rất khó thực hiện do hạn chế về mặt bằng và
mức đầu tư .

Mặc dù vậy, trên thị trường hiện đã xuất hiện những khu chung cư dành
cho người thu nhập thấp có nhiều tiện ích công cộng, nhưng giá bán bình
quân chỉ 8,5 triệu đồng/m2 như khu chung cư Bắc Sơn của Cty CP Xây
dựng và Phát triển đầu tư Hải Phòng tại quận Kiến An – Tp. Hải Phòng
và Khu chung cư Đăng Xá - Hà Nội của Cty Đầu tư phát triển hạ tầng
Viglacera với giá bán bình quân là 10 triệu đồng/m2 . Đây là những dự
án tiêu biểu, có thể lấy đó làm hình mẫu để người tiêu dùng lựa chọn khi
có nhu cầu mua nhà thu nhập thấp.

5- Các công trình dịch vụ

Trong các khu chung cư lớn thường được tổ chức các công trình dịch vụ
phục vụ nhu cầu đời sống sinh hoạt của cộng đồng dân cư , những công
trình dịch vụ thường có như : dịch vụ ăn uống , mua sắm , vui chơi giải
trí và các dịch vụ kinh doanh doanh khác. Hoạt động của các dịch vụ tạo
thêm tính tiện ích cho người sử dụng chung cư.

Ba là: TIÊU CHUẨN CĂN HỘ

Yếu tố đầu tiên mà mọi người quan tâm khi lựa chọn mua căn hộ chung
cư thường là giá cả. Trên thị trường có rất nhiều mức giá khác nhau,

thông thường đơn giá trung bình từ 10- 20triệu đồng/m2, những loại căn
hộ có giá trên 20triệu đồng/m2 thuộc dòng sản phẩm cao cấp. Giá cả của
sản phẩm căn hộ chung cư không chỉ được cấu thành bởi đơn giá bao
nhiêu tiền một mét vuông và diện tích rộng của căn hộ, mà còn phải
được xem xét đến các yếu tố tiện ích của căn hộ này như :

1- Cơ cấu tổ chức không gian của căn hộ có mấy phòng ngủ, mấy phòng
vệ sinh, có cửa sổ và ban công không ?

2- Hệ thống kỹ thuật trong căn hộ có bố trí đầy đủ và hợp lý không? Các
thiết bị sử dụng trong căn hộ có những gì? Các điểm chờ để đấu nối các
thiết bị khác có đầy đủ không?

3- Tiện ích bên ngoài căn hộ như hành lang rộng hay hẹp? Cầu thang bộ
và thang máy có thuận tiện cho người sử dụng không? Căn hộ có hòm
thư báo riêng không?

Chất lượng và tính hợp lý của các yếu tố này là điều kiện so sánh để
người mua lựa chọn căn hộ của mình . Ngoài các yếu tố trên, khi lựa
chọn căn hộ chung cư người tiêu dùng thường có nhu cầu lựa chọn
hướng căn hộ theo phong thuỷ gia trạch. Do đặc điểm nhà chung cư
thuộc loại nhà đa sở hữu, việc xem hướng nhà được giới hạn trong phạm
vi sở hữu độc lập, nghĩa là trong phạm vi căn hộ của mình. Khi đó,
hướng nhà được xác định là hướng cửa ra vào của căn hộ, chứ không
phải là hướng ban công hay mặt thoáng của căn hộ này và càng không
phải là hướng cổng của cả tòa nhà.

Bốn là: HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ

Trong thực tế, nội dung của Hợp đồng mua bán căn hộ do bên bán xác

lập, các qui định trong hợp đồng mặc dù đảm bảo tuân thủ theo pháp
luật, nhưng thường là nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi của bên bán. Để
tránh những rủi ro, người mua cần phải xem xét kỹ lưỡng nội dung hợp
đồng hoặc nhờ tư vấn pháp lý hỗ trợ trước khi ký kết hợp đồng. Do tính
chất đặc thù của sản phẩm căn hộ chung cư nên hàng hóa được giao dịch
mua bán ở đây không chỉ có căn hộ, mà còn có các sản phẩm dịch vụ
khác kèm theo. Người tiêu dùng cần quan tâm đến một số nội dung cơ
bản trong hợp đồng mua bán căn hộ của mình như sau:

1- Các căn cứ pháp lý

Trong phần đầu của Hợp đồng mua bán thường được nêu các căn cứ
pháp lý để hai bên mua-bán dựa vào đó mà ký kết. Về nguyên tắc,
những căn cứ này là những văn bản pháp luật đã được công bố và còn
hiệu lực thi hành. Những căn cứ được nêu trong hợp đồng nhưng chưa
được công bố công khai, người mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp
đầy đủ thông tin về những văn bản này

2- Giá cả và điều kiện thanh toán

Đối với những dự án đã được đầu tư xây dựng xong toàn bộ, việc xác
định giá và điều kiện thanh toán rất thuận lợi, bởi sản phẩm đã hoàn
thành, người mua dễ dàng nhận biết giá trị sản phẩm để quyết định.
Riêng đối với những dự án đang xây dựng, trong Hợp đồng mua bán cần
phải có điều khoản cam kết về chất lượng hoàn thiện công trình và phụ
lục hợp đồng mô tả mức độ hoàn thiện của căn hộ. Đồng thời, những qui
định về thời điểm thanh toán phải được gắn liền với tiến độ và kết quả
xây dựng công trình.

3- Về quyền lợi và nghĩa vụ

Trong hợp đồng mua bán phải có điều khoản qui định cụ thể về quyền
lợi và nghĩa vụ của bên mua và bên bán. Trong đó, đặc biệt chú ý đến
các qui định về quyền lợi và nghĩa vụ của bên mua, xem như đây là điều
kiện để bên mua quyết định sự lựa chọn của mình. Đối với căn hộ chung
cư , ngoài quyền sở hữu được qui định theo pháp luật, những nội dung
liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu căn hộ cần được xác
định rõ trong hợp đồng gồm các quyền sau: được sử dụng chỗ để xe và
mức phí phải trả; được sử dụng những tiện ích công cộng trong khu
chung cư và mức phí phải trả; được lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ về
điện thoại, truyền hình, internet; được yêu cầu bảo hành, bảo trì công
trình; được tự thay đổi, sửa chữa hoàn thiện căn hộ và các quyền khác
(nếu có).

Năm là: PHÍ QUẢN LÝ

Phí quản lý là khoản chi phí cho các hoạt động quản lý, vận hành nhà
chung cư. Hiện nay, trên thị trường nhà chung cư có nhiều mức phí quản
lý khác nhau tùy thuộc vào quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại
chung cư, từng loại căn hộ. Trong khi đó, mức phí quản lý có mối quan
hệ gắn kết với giá bán căn hộ và các qui định về quản lý và sử dụng các
khu chung cư này. Chính vì vậy, trước khi quyết định mua căn hộ, người
mua nên quan tâm đến các nội dung sau:

1- Quy định về quản lý và sử dụng khu chung cư

Bản Quy định về quản lý và sử dụng khu chung cư do chủ đầu tư xác lập
theo các quy định chung của Nhà nước và theo yêu cầu quản lý của từng
loại chung cư. Nội dung của bản quy định này liên quan trực tiếp đến
quyền lợi và nghĩa vụ của người mua. Vậy nên , người mua cần phải yêu

cầu bên bán cung cấp văn bản Quy định về quản lý và sử dụng khu
chung cư trước khi ký kết hợp đồng để có đầy đủ thông tin và làm cơ sở
quyết định việc mua căn hộ .

2- Mức phí quản lý

Thông thường mức phí quản lý tỷ lệ thuận với giá bán căn hộ, với căn hộ
cao cấp thường có mức phí quản lý cao hơn nhiều so với căn hộ bình
dân cho cùng một loại diện tích. Chính vì vậy, với những căn hộ giá thấp
nhưng lại có mức phí quản lý cao cần được xem xét kỹ lưỡng về mức độ
hợp lý của mức phí này. Người tiêu dùng cần phải biết trước mức phí
quản lý khi mua căn hộ, nếu không sẽ rơi vào tình trạng mua được nhà
giá rẻ, nhưng khi về ở mới thấy đắt. Đối với bên bán cũng cần phải công
bố mức phí quản lý khi chào bán căn hộ, có như vậy mới đảm bảo tính
minh bạch trong giao dịch mua và bán.

3- Đơn vị quản lý

Thông thường, đơn vị quản lý của các khu chung cư là Ban quản lý.
Chất lượng quản lý của Ban quản lý là yếu tố liên quan trực tiếp đến
mức phí quản lý mà người mua phải chi trả. Do vậy, khi mua và sử dụng
căn hộ, người tiêu dùng không thể bỏ qua việc đánh giá trình độ, năng
lực cũng như uy tín của đơn vị quản lý. Chọn một đơn vị quản lý chuyên
nghiệp là yếu tố cơ bản đầu tiên để đảm bảo chất lượng quản lý. Đối với
một đơn vị quản lý chuyên nghiệp phải có đầy đủ cơ cấu tổ chức bộ máy
quản lý và đơn vị này phải công bố công khai các thông tin về đơn vị
mình .

Giá trị chất lượng của một khu chung cư gắn liền với giá trị chất lượng
quản lý của đơn vị quản lý và đó cũng chính là một trong những tiêu chí

quan trọng để người tiêu dùng quyết định lựa chọn mua căn hộ chung
cư./.