Bất ổn thị trường bất động sản TP.HCM và chiến lược giải cứu thị trường (Đề tài NCKH)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC SƯ PHẠM KỸ THUẬT
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BÁO CÁO TĨM TẮT

ĐỀ TÀI KH&CN CẤP TRƯỜNG

BẤT ỔN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
VÀ CHIẾN LƯỢC GIẢI CỨU THỊ TRƯỜNG
Mã số: T2013-152

Chủ nhiệm đề tài: ThS. Lê Thị Hồng Thư

TP. HCM, 12/2013


TRƯỜNG ĐẠI HỌC SƯ PHẠM KỸ THUẬT
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ

BÁO CÁO TÓM TẮT

ĐỀ TÀI KH&CN CẤP TRƯỜNG

BẤT ỔN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
VÀ CHIẾN LƯỢC GIẢI CỨU THỊ TRƯỜNG
Mã số: T2013-152

Chủ nhiệm đề tài: ThS. Lê Thị Hồng Thư

TP. HCM, 12/2013


DANH SÁCH THÀNH VIÊN THAM GIA
1. TS.Nguyễn Quốc Khánh
2. ThS. Phan Minh Tuấn
ĐƠN VỊ PHỐI HỢP
1. Tập đoàn bất động sản Hồng Qn
2. Cơng ty Bất động sản Đất Xanh


MỤC LỤC
Chương 1. Lời mở đầu
1.1. Tổng quan về tình hình nghiên cứu
1.2. Tính cấp thiết
1.3. Mục đích nghiên cứu
1.4. Đối tượng nghiên cứu
1.5. Cách tiếp cận
1.6. Phạm vi nghiên cứu
1.7. Nội dung nghiên cứu
Chương 2. Giới thiệu tổng quan về thị trường bất động sản ở Việt Nam và
TP.HCM
2.1. Thị trường bất động sản Việt Nam
2.1.1. Hệ thống văn bản pháp luật điều tiết
2.1.2. Thực trạng thị trường bất động sản
2.1.2.1. Thực trạng phát triển đô thị
2.1.2.2. Thực trạng phát triển thị trường
2.1.2.3. Thực trạng sàn giao dịch bất động sản
2.1.3. Thực trạng tồn kho bất động sản
2.1.4. Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam

2.2. Thị trường bất động sản TP.HCM
2.2.1. Thực trạng thị trường bất động sản TP.HCM
2.2.1.1. Những dấu hiệu phát triển
2.2.1.2. Những thành quả đạt được
2.2.1.3. Những mặt còn tồn tại
2.2.2. Triển vọng thị trường bất động sản TP.HCM
2.3. Phân tích thị trường bất động sản
2.3.1. Đánh giá chung thị trường bất động sản Việt Nam
2.3.2. Những bất cập trên thị trường bất động sản
2.3.2.1. Yếu kém của cơ quan quản lý nhà nước
2.3.2.2. Sai sót trong tài chính cơng
2.3.2.3. Khủng hoảng ngân hàng
2.3.2.4. Thu nhập người dân ngày càng giảm
2.3.2.5. Nợ xấu gia tăng
2.3.2.6. Nghị định phạt cho tồn tại
2.3.2.7. Cách tính diện tích chung cư trái với Bộ Luật Dân sự
2.3.3. Phân tích mơi trường kinh doanh trên thị trường bất động sản
2.3.3.1. Khó khăn


2.3.3.2. Thuận lợi
2.3.3.3. Cơ hội
2.3.3.4. Thách thức
Kết luận chương 2.
Chương 3. Kinh nghiệm một số nước trên thế giới
3.1. Bài học từ khủng hoảng tài chính Mỹ
3.1.1. Bài học từ đặc điểm và tác động của khủng hoảng tài chính Mỹ…
3.1.2. Giải pháp của nước Mỹ
3.1.2.1. Quy mô và mức độ nghiêm trọng
3.1.2.2. Nguyên nhân

3.1.2.3. Giải pháp
3.1.3. Đến những bài học và đối sách cần có cho Việt Nam
3.2. Bài học tình huống vực dậy bất động sản từ Thái Lan 1997
3.2.1. Kinh nghiệm xử lý nợ xấu của Thái Lan
3.2.2. Việt Nam đang đi theo hướng nào?
3.3. Kinh nghiệm xử lý “bong bóng” bất động sản của Nhật Bản
3.3.1. Quy mơ và tính nghiêm trọng
3.3.2. Ngun nhân
3.3.3. Giải pháp của chính phủ Nhật
3.3.4. Bài học cho Việt Nam
Kết luận chương 3.
Chương 4. Giải pháp và kiến nghị
4.1. Cơ sở định hướng
4.1.1. Chủ trương chung của Chính phủ
4.1.1.1. Đối với cả nước
4.1.1.2. Đối với TP.HCM
4.1.2. Mục tiêu của ngành xây dựng
4.1.3. Định hướng chiến lược phát triển đô thị TP.HCM
4.1.4. Quan điểm định hướng cho các giải pháp
4.2. Giải pháp cứu nguy thị trường bất động sản
4.2.1. Giải pháp chung
4.2.1.1. Giải pháp chung đối với toàn nền kinh tế
4.2.1.2. Giải pháp chung đối với TP.HCM
4.2.2. Giải pháp kỹ thuật: Nâng cao chất lượng doanh nghiệp kinh doanh, môi giới
bất động sản
4.2.2.1. Tổ chức tốt công tác thu thập thông tin
4.2.2.2. Xác định rõ đối tượng và các bên tham gia thương vụ.
4.2.2.3. Hoàn thiện hồ sơ, thời hạn và quy trình thực hiện thương vụ mơi giới
4.2.2.4. Đẩy mạnh marketing bất động sản bằng nhiều chiến lược đa dạng

4.2.2.5. Nâng cao kỹ năng giao tiếp và đàm phán trong giao dịch
4.2.2.6. Kiện toàn tổ chức và quản lý văn phịng mơi giới
4.3. Kiến nghị
4.3.1. Sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2006
4.3.2. Sớm trình Quốc hội Luật Môi trường
4.3.3. Sửa đổi Luật Nhà ở
4.3.4. Một số kiến nghị khác
Kết luận chương 4
Phần Kết luận chung
Tài liệu tham khảo


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết có hàng tồn kho lớn nhất
Bảng 3.1. Kinh phí của chương trình giải cứu tài sản xấu của Mỹ
DANH MỤC BIỂU
Hình 2.1. So sánh sự phát triển sau 30 năm của Hàn Quốc với Việt Nam
Hình 3.1. Chu kỳ khủng hoảng và suy thối thị trường BĐS
Hình 3.2. Q trình dẫn đến khủng hoảng và suy thối thị trường BĐS
Hình 3.3. Quá trình vực dậy thị trường BĐS
Hình 3.4. Chu trình mua, bán nợ xấu của VAMC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DN: doanh nghiệp
BĐS: Bất động sản
NOXH: Nhà ở xã hội
NOTM: Nhà ở thương mại
TP: Thành phố
NQ: Nghị quyết
NĐ: Nghị định

TT: Thông tư
DA: Dự án
BXD: Bộ xây dựng
GDP: (Gross Domestic Product) Tổng sản phẩm quốc nội
TĐC: tái định cư
SDĐ: Sử dụng đất
GCN: Giấy chứng nhận
FDI: (Foreign direct investment) Đầu tư trực tiếp nước ngoài
TPP: (Transfer pacific ) Hiệp định đối tác thương mại xuyên thái bình dương
TCTD: Tổ chức tín dụng
VAMC: Cơng ty mua bán nợ Việt Nam
GPMB: Giải phóng mặt bằng
DNNN: Doanh nghiệp Nhà nước


THÔNG TIN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Khủng hoảng trên thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và TP.HCM nói
riêng khơng phải là một hiện tượng đặc biệt. Mặc dầu chính phủ và các doanh nghiệp đã
có rất nhiều nổ lực trong việc tháo gỡ nhưng cũng thẳng thắng để thấy rằng còn rất
nhiều vấn đề. Bằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống với các phương pháp khoa
học, trên cơ sở nguồn thông tin đa dạng, đặc biệt tổng hợp ý kiến của nhiều chuyên gia,
cũng như quan điểm, thông tin từ các nhà quản lý. Đề tài đã đạt được một số kết quả
sau:
- Nhận dạng, đánh giá toàn diện thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam và
TP.HCM, qua đó đã chỉ ra được các điểm bất cập, khó khăn, thuận lợi, cơ hội và những
thách thức đặt nền móng cho mục tiêu cần giải quyết.
- Nghiên cứu kinh nghiệm các nước trên cơ sở chọn lọc, đề tài đã rút ra nhiều bài
học kinh nghiệm có giá trị cao có thể vận dụng nhằm đáp ứng yêu cầu cứu nguy cho thị
trường bất động sản Việt Nam một cách thích hợp.

- Đặt nền móng cơ sở định hướng, dựa trên chủ trương của chính phủ, chính quyền
TP.HCM, nhiệm vụ trọng tâm của ngành xây dựng và một số quan điểm định hướng chủ
đạo hướng thị trường phát triển theo quy luật, đề tài đã đưa ra 2 nhóm giải pháp giải
quyết mang tầm vĩ mơ và vi mơ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản
TP.HCM, đồng thời cũng đề xuất hàng loạt kiến nghị với quốc hội trong việc sửa đổi
các bộ luật có liên quan như luật đất đai,luật môi trường, luật nhà ở, luật kinh doanh bất
động sản, và kiến nghị với chính phủ và chính quyền UBND TP.HCM một loạt các
chính sách thích hợp.


Chương 1. LỜI MỞ ĐẦU

Cùng với thị trường tài chính, sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản
thường sẽ tạo ra hệ số nhân cho sự phát triển của các thị trường lao động, vật tư, hàng
hóa, công nghệ,.., tạo công ăn việc làm và làm gia tăng thu nhập của nền kinh tế, cải
thiện đời sống người lao động. Tuy nhiên thị trường bất động sản tất yếu cũng phải tuân
theo quy luật cung cầu và quy luật giá trị và các quy luật khác của nền kinh tế thị
trường. Trong thời gian qua, sự phát triển q nóng, cùng với yếu kém trong cơng tác
quản lý, hệ thống luật lệ cùng với khủng hoảng nợ xấu trong ngành ngân hàng xảy ra
cùng lúc với khủng hoảng tài chính tiền tệ thế giới đã đẩy thị trường bất động sản Việt
Nam vào thế bế tắc. Trong lúc các thị trường bất động sản trên thế giới hồi phục, tại
Việt Nam thị trường bất động sản vẫn cịn nằm dài trong giấc ngủ đơng, kéo theo một số
lượng lớn vốn đắt đỏ của nền kinh tế bị chôn vùi, khiến nền kinh tế phát triển hết sức trì
trệ, nguy cơ lạm phát vẫn rình rập, hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đối
mặt với nguy cơ vỡ nợ. Tìm giải pháp cứu nguy cho thị trường bất động sản Việt Nam
nói chung, đặc biệt đối với thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng có ý nghĩa vô
cùng lớn không chỉ về mặt lý luận mà cả về mặt thực tiễn cho nền kinh tế nói chung.
1.1. Tổng quan về tình hình nghiên cứu về thị trường bất động sản
1.1.1. Ngồi nước
Đã có nhiều nghiên cứu về cuộc khủng hoảng tài chính tại Thái Lan, Mỹ, Nhật

Bản,.. bắt nguồn từ các dấu hiệu bất ổn hay tình trạng “bong bóng” trên thị trường bất
động sản. Đây có thể xem là những bài học kinh nghiệm cần nghiên cứu cho Việt Nam
để tránh những sai lầm tương tự.
- Bài học từ khủng hoảng tài chính Mỹ; TS. Nguyễn Minh Phong & TS. Lê Tự
Minh;
- Vực dậy bất động sản: Bài học tình huống – Thái Lan 1997 - BCFF.
- Kinh nghiệm xử lý “bong bóng” bất động sản của Mỹ và Nhật Bản;
1.1.2. Trong nước
- Các thách thức đối với thị trường bất động sản Việt Nam – TS.Alan Phan;
- Giá là yếu tố cốt lõi – TS.Alan Phan;
1.2. Tính cấp thiết
Ở Việt Nam hiện nay đây là chủ đề đang được rất nhiều giới quan tâm và viết về
nó, có thể kể đến như:
- Bình ổn thị trường bất động sản – học gì từ thế giới;
- Thị trường bất động sản – Nhìn bài học từ Thái Lan (TS. Sử Ngọc Khương –
Công ty đầu tư Savills Việt Nam)
1.3. Mục tiêu đề tài


Đưa ra một số kiến nghị nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam và
TP.HCM thốt khỏi tình trạng đóng băng hiện nay
1.4. Cách tiếp cận
Đề tài tiếp cận chủ yếu dựa vào nguồn dữ liệu thứ cấp, các thơng tin định tính và
định lượng. Trên cơ sở tổng kết các ý kiến của nhiều chuyên gia, các nhà quản lý điều
hành kinh doanh, các cơ quan quản lý nhà nước, kết hợp với nghiên cứu kinh nghiệm
một số nước, đề tài mong muốn có những đóng góp nhất định cho sự hồi phục của thị
trường.
1.5. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu dựa vào phương pháp định tính, phương pháp bàn giấy (desk
research), phương pháp phân tích lợi ích – chi phí,…

1.6. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: thị trường bất động sản Việt Nam, trọng điểm là TP.HCM.
- Phạm vi nghiên cứu đề tài nghiên cứu dựa vào các số liệu về thực trạng bất động
sản trên thị trường TP.HCM và Việt Nam trong các năm qua.
1.7. Nội dung nghiên cứu
Đề tài bố cục theo dạng 4 chương, gồm:
Chương 1. Lời mở đầu;
Chương 2. Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam và TP.HCM;
Chương 3. Kinh nghiệm một số nước trên thế giới;
Chương 4. Giải pháp và kiến nghị.


Chương 2.
GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VÀ TP.HCM.
2.1. Thị trường bất động sản Việt Nam
2.1.1. Hệ thống văn bản pháp luật điều tiết
Thị trường bất động sản Việt Nam được Đảng, Nhà nước và quốc hội rất quan tâm.
Hệ thống pháp luật, chính sách liên quan đến quản lý bất động sản, xây dựng, đất đai,…
đã và đang ngày càng hồn thiện, đóng góp khơng nhỏ cho những tín hiệu phục hồi nhất
định gần đây. Cụ thể:
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006
- Nghị định 64 về cấp phép xây dựng, lặp lại trật tự trong xây dựng.
- Nghị định 188/2013/NÐ-CP, về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NOXH).
- Nghị quyết số 02/NQ-CP, về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn;
- Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030.
- Nghị định 11/2013/NÐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị;
- Nghị định 15/2013/NÐ-CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng,
- Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BÐS (sửa đổi), Luật Thuế thu
nhập DN, Luật Thuế VAT...

- Các quy định về công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương
lai; thủ tục thực hiện, công chứng hợp đồng; đăng ký, xử lý tài sản bảo đảm;
- Thông tư số 07/2013/TT-BXD hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay
vốn hỗ trợ nhà ở và Thông tư số 11/2013/TT-NHNN quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở.
- Thông tư số 02/2013/TT-BXD hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự
án nhà ở thương mại (NOTM), dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi NOTM
- Thông tư 18/2013/TT-BXD, mở rộng thêm đối tượng được vay vốn từ gói 30.000
2.1.2. Thực trạng thị trường bất động sản
2.1.2.1. Thực trạng phát triển đô thị tại Việt Nam
- Việt Nam là nước đang có q trình đơ thị hóa nhanh. Tỷ lệ đơ thị hóa cao. tăng
từ 24,2% năm 2000 lên mức 32% năm 2012. Dân đô thị cũng tăng tương ứng từ 18,7
triệu người lên mức 30 triệu người vào năm 2012. Dự báo, đến năm 2015, Việt Nam sẽ
có khoảng 870 đơ thị với số dân là 35 triệu người, năm 2025 là 1.000 đô thị, 52 triệu dân
và đạt tỷ lệ đơ thị hóa tương đương mức 50%.
- Cả nước hiện có 13 quy hoạch xây dựng vùng liên tỉnh; 60/63 tỉnh, thành phố quy
hoạch xây dựng vùng tỉnh; 14/15 khu kinh tế ven biển, 10/28 khu kinh tế cửa khẩu đã
phê duyệt quy hoạch chung. Tỷ lệ phủ kín quy hoạch chung đơ thị đạt 100%; quy hoạch
phân khu đạt khoảng 70% (tăng 10% so với năm 2012); quy hoạch chi tiết đạt khoảng
30% (tăng 5%); quy hoạch xây dựng nông thôn đạt 83,5% (tăng 11,2%).


Nhìn chung, sự phát triển các đơ thị đã có những đóng góp chủ yếu vào GDP quốc
gia khi chiếm khoảng 70% tổng GDP. Tuy nhiên, trong quá trình phát triển, hệ thống đô
thị tại Việt Nam bộc lộ nhiều bất cập
2.1.2.2. Thực trạng phát triển thị trường
- So với năm 1999, hiện nay diện tích nhà ở cả nước đã tăng gấp 2 lần (từ hơn 709
triệu m2 lên khoảng 1,6 tỷ m2. Hiện cả nước có khoảng 4.000 dự án nhà ở, khu đô thị
mới đã và đang được triển khai xây dựng với diện tích hơn 90.100ha.
- Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản cũng tăng cao. Tính đến
hết năm 2011, đã có 303 dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngồi.

- Cả nước có 1.012 sàn giao dịch BĐS được thành lập, trong đó Hà Nội có 469 sàn,
TP. Hồ Chí Minh có 397 sàn với tổng số người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới,
định giá BĐS lên tới hơn 35.000.
- Hiện có 124 dự án NOXH với số vốn 30.672 tỷ đồng, quy mô xây dựng khoảng
78.700 căn hộ, 4.015 dự án nhà ở và khu đơ thị mới với tổng diện tích đất xây dựng là
36.076 ha;
- Hiện có 57 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với
quy mô xây dựng khoảng 34.837 căn, tổng mức đầu tư khoảng 20.567 tỉ đồng; có 62 dự
án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ với số lượng căn hộ ban đầu là 31.999, điều chỉnh
thành 40.500 (tăng 8.501 căn).
2.1.2.3. Thực trạng giao dịch trên thị trường
- Giá BĐS giảm sâu về mức tương đối phù hợp với đại đa số người dân.
- Số lượng mua bán giao dịch BĐS thành công tăng lên,
- Dư nợ BĐS tăng trở lại.
- Nộp thuế trước bạ và thuế thu nhập cá nhân về BĐS đều tăng qua từng quý.
- Giá trị BĐS tồn kho đã bắt đầu giảm dần,
2.1.3. Thực trạng tồn kho bất động sản
- Theo Diễn đàn BĐS, lượng tồn kho của 2 đầu thị trường Hà Nội và Tp.HCM là
70.000 căn hộ (140.000 tỷ đồng).
- Theo CBRE, tồn kho ở Tp.HCM 18.000 căn, còn Savills Việt Nam là 14.500 căn
- Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, Hà Nội tồn kho trên 100.000 căn hộ, Tp.HCM tồn
kho hơn 47.000 căn (tổng cộng là 147.000 căn).
- Theo Bộ Xây dựng, tồn kho cả nước 108.773 tỷ đồng. Tại Hà Nội, tổng số tồn
kho là 9.651 căn hộ, nhà ở, tương đương 17.060 tỷ đồng. Tại Tp.HCM, tổng giá trị tồn
kho khoảng 26.698 tỷ đồng, lượng căn hộ tồn kho đã giảm 1.877 căn hộ chung cư so,
với thời điểm tháng 12/2012.
- Nhiều doanh nghiệp BĐS đã rệu rã, hiện đang cầm cự từng ngày, nhiều nhà đầu
tư cả nội lẫn ngoại đã rút khỏi thị trường bất động sản,
2.1.4. Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam

- Cơ cấu hàng hóa sẽ thiên về các căn hộ có quy mơ nhỏ và trung bình, nhà ở xã
hội và nhà ở thương mại, các dự án tại khu vực ngoại ơ.
- Các nhà đầu cơ lướt sóng sẽ dần rút khỏi thị trường,
- Nhiều nhà cung cấp sản phẩm giá rẻ sẽ xuất hiện.
- Phân khúc văn phòng sẽ gia nhập thị trường, với số lượng lớn.
2.2. Thị trường bất động sản TP.HCM
2.2.1. Thực trạng thị trường bất động sản TP.HCM
2.2.1.1. Những dấu hiệu phát triển của thị trường
- Phát triển trên 51.879 triệu m2 sàn nhà ở.
- Chấp thuận đầu tư 25 dự án NOXH, quy mơ gần 22 nghìn căn hộ, tổng diện tích
đất 83,7 ha để xây dựng khoảng 21.750 căn nhà ở xã hội.
- Cho phép điều chỉnh cơ cấu diện tích các căn hộ NOTM cho phù hợp nhu cầu.
- Phê duyệt gần 300 đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 lập mới
- Chuyển 360 căn nhà ở thương mại sang 360 căn nhà ở xã hội.
2.2.1.2. Những thành quả đạt được
- Thị trường BĐS đã có nhiều chuyển biến, 464 sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp,
13.162 giao dịch BĐS được thực hiện qua sàn với tổng giá trị khoảng 27.357 tỷ đồng.
- 179.000 hộ dân được cấp giấy tờ nhà, đất trong năm 2013.
- Cấp giấy chủ quyền nhà đất với các trường hợp mua bán nhà bằng giấy viết tay, .
- Có 9.400 giao dịch thì q II, III, IV đạt 6.300 giao dịch tăng gấp đôi.
2.2.1.3. Những mặt cịn tồn tại
- Cịn khoảng 130.000 trường hợp khơng đủ điều kiện cấp GCN.
- Tồn kho nhà tái định cư (TĐC) cao.
- Tồn kho 12.447 căn hộ chung cư với tổng giá trị khoảng 22.200 tỷ đồng.
- Tồn kho căn hộ chung cư và thấp tầng: 7.830 căn chung cư, 0,26 triệu m2 đất
nền, trị giá khoảng 17.480 tỷ đồng.
- 100 doanh nghiệp (DN) BĐS nợ tiền sử dụng đất (SDĐ) hàng ngàn tỉ đồng.
- Rà soát hồ sơ của 158 tổ chức đã được giao, cho thuê đất
- Hiện có 479 sàn giao dịch bất động sản (BĐS), một nửa ngưng hoạt động.

- Phạt vi phạm hành chính đối với 6 chủ đầu tư và 4 sàn giao dịch BĐS
2.2.2. Triển vọng thị trường bất động sản TP.HCM
- Nguồn cung NOXH mới cho thị trường đang tăng.
- Giá bán từ 11,8 triệu đồng/m2 đến 12,9 triệu đồng/m2.
- Mở bán 560 căn hộ, giá hoàn thiện từ 11,5 -12,5 triệu đồng/m2.
2.3. Phân tích thị trường bất động sản
2.3.1. Đánh giá chung thị trường bất động sản Việt Nam
Trong vòng khoảng 10 năm (2001-2010), Việt Nam đã hình thành bong bóng BĐS
quá lớn, đặc biệt là trong những năm 2006-2010. Giá bất động sản đã tăng gấp mười lần,
thậm chí có nơi tăng tới cả 100 lần, trong khi GDP bình quân đầu người chỉ tăng 2,9%,


khiến giá nhà ở hiện nay đã cao hơn 25 lần thu nhập bình qn đầu người, tăng gấp đơi
so với năm 2001.
- Thị trường BĐS thường bị mất giá thì nhanh nhưng lại mất thời gian rất lâu để
hồi phục.
- Xu hướng giảm giá BĐS sẽ còn tiếp diễn nhưng ở mức độ ít hơn, chậm hơn do
các chủ đầu tư cần phải gia tăng cầu BĐS để giảm dư cung và thu hồi vốn.
2.3.2. Những bất cập trên thị trường bất động sản
2.3.2.1. Yếu kém của cơ quan quản lý nhà nước
- Chi phí giấy tờ thủ tục, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí san lấp làm hạ
tầng và cuối cùng là đóng thuế.
- Vấn đề về quản lý vốn đầu tư, vốn huy động từ khách hàng của chủ đầu tư, quy
định bắt buộc các BĐS đủ điều kiện mới được giao dịch.
- Tiền sử dụng và các chi phí liên quan tới việc tạo lập quyền sử dụng đất (chi phí
di dời, đền bù, giải phóng mặt bằng...) vẫn chịu thuế VAT.
- Những khó khăn về quan điểm xác định mức thuế phải nộp.
- Phương thức góp vốn trong đầu tư xây dựng chưa có chính sách pháp lý rõ ràng .
- Quy định vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng mức đầu tư mâu thuẫn với quy định
vốn pháp định cho các doanh nghiệp đang hoạt động.

- Thời gian chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở rất lâu.
- Quy định về thời hạn sở hữu nhà ở đối với người nước ngồi vơ lý.
- Việc cho phép người mua nhà được thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương
lai để vay vốn mâu thuẫn với quy định, nhà ở xã hội không được chuyển nhượng.
- Triển khai Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, vẫn còn hơn 10 vấn đề lớn tồn tại,
- Thiếu các định chế tài chính phi ngân hàng như quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác
- Luật Nhà ở và Luật Xây dựng có cách tính diện tích khác nhau.
- Luật Kinh doanh BĐS quá dễ dãi, dẫn đến tình trạng “bát nháo”
- Quản lý hiện nay quan điểm tư duy rời rạc, chưa đồng bộ, chưa theo thị trường
- Phát triển đô thị kiểu phong trào, đầu tư dàn trải, thiếu kiểm sốt…
- Số lượng, cơ cấu sản phẩm đều có giá trị cao, diện tích lớn, khơng phù hợp
- Chưa xác định rõ mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch khác, .
- Thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực nhà ở rườm rà,
- Cơ chế phối hợp giữa các bộ ngành để đưa ra một chính sách mới cịn q rườm
- Quy định chưa rõ ràng, đặc biệt giá cả bất động sản chưa được xác định hợp lý.
- Cơ chế chưa thoáng, thực tế doanh nghiệp “cần cơ chế hơn là cần tiền”,
- Vấn đề tính tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 là một ví dụ.
2.3.2.2. Sai sót trong tài chính công
Thời gian qua, Việt Nam đã đẩy mạnh chi tiêu cơng thơng qua chính sách tài khóa.
Kết quả thâm hụt ngân sách tăng gấp đơi, nợ nước ngồi tăng từ 32% lên tới khoảng
42% GDP. Tiêu biểu là sự tăng cường vốn đầu tư vào các dự án bất động sản và cơ sở


hạ tầng với lý do thiếu chính đáng, lại thường được tiến hành khá chậm chạp khiến chi
phí tăng cao và giảm lợi ích kinh tế. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng tỏ ra thiếu trách
nhiệm, thiếu cân nhắc khi đổ tiền vào các dự án. Ngồi ra cịn rất nhiều tai tiếng về sử
dụng vốn tại các doanh nghiệp nhà nước.
2.3.2.3. Khủng hoảng ngân hàng
Nợ xấu ngân hàng đã lên con số khó lường, trong khi dư nợ tín dụng hiện đang
chiếm gấp 1,5 lần GDP, quản trị ngân hàng yếu kém và thiếu minh bạch, tình trạng sở

hữu chéo là phổ biến.
2.3.2.4. Thu nhập người dân tăng chậm
Tụt hậu so với hàn Quốc, và so với Thái Lan, khoảng cách thụt lùi không những
không giảm mà ngày càng có xu hướng nới rộng ra. Bên cạnh đó lạm phát khiến đời
sống thực của người dân giảm, trong khi giá BĐS gia tăng liên tục.
2.3.2.5. Nợ xấu gia tăng
Theo NHNN, nợ xấu bất động sản hiện chiếm khoảng 180 nghìn tỷ, tương đương
với 6,5% tồn hệ thống. Theo báo cáo của Đại học Kinh tế Quốc dân nợ xấu có thể lên
tới 300 nghìn tỷ đồng. Tỷ lệ nợ xấu bất động sản cũng không quá cao so với mức nợ xấu
của ngành, nhưng các tài sản thế chấp của người đi vay lại chủ yếu là bất động sản.
2.3.2.6. Nghị định phạt cho tồn tại
Nghị định số 121/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính hành vi xây
dựng sai phép đang “bao che” cho việc xây dựng. Việc phá dỡ cơng trình vi phạm trong
trường hợp này rất khó khăn và gây lãng phí tiền, tài sản của người dân.
2.3.2.7. Cách tính diện tích chung cư trái với Bộ Luật Dân sự
Việc Bộ xây dựng cho bán sở hữu chung khiến người mua nhà phải trả nhiều
khoản tiền “oan”. Cục Kiểm tra văn bản khẳng định Bộ Xây dựng đã hướng dẫn diện
tích sàn căn hộ mua bán theo tim tường (khơng phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung)
tại Thông tư số 16 và Công văn số 124 của Bộ Xây dựng là chưa phù hợp với Điều 70
Luật Nhà ở và Điều 49 Nghị định số 71 của Chính phủ.
2.3.3. Phân tích mơi trường kinh doanh trên thị trường bất động sản
2.3.3.1. Khó khăn
- Tình trạng cung không phù hợp với cầu từ những năm trước.
- Giải ngân gói hỗ trợ 30.000 tỷ vẫn cịn triển khai khá chậm,
- Ngân hàng triển khai việc cho vay còn quá thận trọng, dẫn đến chậm trễ.
- Vướng mắc liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai đối với nhà ở xã hội,
- Nguồn vốn cho thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục bị suy giảm.
- Các doanh nghiệp BĐS rất khó tiếp cận và vay vốn ngân hàng.
- Suy giảm của dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS.

- Thủ tục hành chính về tính, nộp nghĩa vụ tài chính cịn rườm rà, phức tạp,
2.3.3.2. Thuận lợi


- Mức lãi suất hiện nay được xem là phù hợp.
- Việc ban hành Nghị định 15 từ tháng 4.2013 thực hiện trên 46/63 tỉnh, thành phố
đã cắt giảm được 2.305 tỉ đồng trên tổng số vốn dự toán 27.443 tỉ đồng.
- Sản xuất công nghiệp tháng 12 tăng 7% so với cùng kỳ năm trước.
- Nguồn vốn từ các nhà đầu tư Trung Quốc vào các dự án khu nghỉ dưỡng tăng.
- Vốn FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản xếp thứ 3.
- Nhiều thay đổi thể chế căn bản trong đầu tư xây dựng.
- Các yếu tố tích cực hỗ trợ thị trường bất động sản đã lộ diện.
- Năm 2013 dòng tiền cũng đã đổ mạnh vào thị trường tài chính.
- Doanh nghiệp đang lên kế hoạch chuẩn bị hàng “giá rẻ” để công bố ra thị trường,
- Thanh khoản gia tăng và xu hướng giảm giá đã chững lại.
- Những dự án có chất lượng tốt, hoàn thiện, giao nhà đúng tiến độ dù giá cả cao
hơn một chút hiện đang giao dịch thành công nhiều hơn.
2.3.3.3. Cơ hội
- Luật Đất đai mới vừa thơng qua có thể mở ra cơ hội giải quyết được những bế tắc
liên quan đến tiền sử dụng đất.
- Lãi suất đang giảm dần về mức khá hợp lý, góp phần hỗ trợ người mua nhà.
- Ngồi ra kênh đầu tư đôla vàng và USD không ổn định
- Việc đàm phán ký kết Hiệp định TPP,
- Dự thảo mới về quyền sở hữu của người nước ngoài đối với bất động sản,
- Cho phép các chủ đầu tư dự án được phân lô bán.
- Xu hướng hợp tác mua lại các dự án đang diễn ra mạnh mẽ;
- Điểm sáng có thể sẽ tiếp tục lóe lên ở phân khúc căn hộ bình dân.
- Một chu trình kinh tế, một vòng quay mới đã đang sẵn sàng.
- Tổng diện tích văn phịng th mới tăng xấp xỉ 15%
- Thị trường đầu tư sẽ tiếp tục có những dấu hiệu phát triển tích cực.

2.3.3.4. Thách thức
- Việc cịn tồn đọng một lượng nợ xấu
- Giá bán không phù hợp túi tiền người mua. Giá nhà đất hiện quá cao.
- Thách thức. ngành ngân hàng cần tái cấu trúc và giảm nợ xấu cũng như bắt đầu
tăng mức cho vay. Nền kinh tế cần duy trì sự ổn định và tăng trưởng vững chắc với tỷ lệ
lạm phát và lãi suất thấp cũng như tỷ giá hối đoái giữa đồng Việt Nam và đơ la Mỹ.
- Chính phủ cần nới lỏng luật hơn để thu hút nhiều hơn các nhà đầu tư nước ngồi.
Kết luận chương 2.
Nhìn chung, năm 2013, thị trường bất động sản đã có nhiều chuyển biến tích cực.
Đặc biệt, giá nhà ở đã giảm mạnh, Nhà nước đã triển khai nhiều giải pháp tháo gỡ khó
khăn. Các địa phương và chủ đầu tư đã có những thay đổi tích cực. Kết quả đã kéo theo
cuộc cạnh tranh mới về giá nhà ở theo hướng có lợi cho người dân.


Chương 3.
KINH NGHIỆM MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) của Việt Nam “đóng băng” như hiện
nay, việc nghiên cứu kinh nghiệm xử lý khủng hoảng bất động sản của các quốc gia trên
thế giới, qua đó rút ra bài học cho Việt Nam là rất cần thiết, để học hỏi và củng cố niềm
tin của chủ đầu tư, cơ quan nhà nước đối với người tiêu dùng.
3.1. Bài học từ khủng hoảng tài chính Mỹ
3.1.1. Bài học từ đặc điểm và tác động của khủng hoảng tài chính Mỹ…
- Các ngân hàng thương mại đã cho vay đầu tư bất động sản khá cao,
- Đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam ít rủi ro hơn ở Mỹ vì độ an toàn về cung-cầu
trong triển vọng trung và dài hạn là rất lớn;
- Kinh doanh bất động sản ở Việt Nam chủ yếu là “mua đứt – bán đoạn”,
- Các nhà đầu tư bất động sản ở Việt Nam thường là các doanh nghiệp hoặc tổ
chức độc quyền quan hệ, còn tồn tại chính sách “2 giá”.
Tác động tiêu cực của cuộc khủng hoảng tài chính của Mỹ đến Việt Nam:

- Thứ nhất, cuộc khủng hoảng sẽ làm giảm sút nguồn thu ngoại tệ do khả năng suy
giảm xuất khẩu.
- Thứ hai, cuộc khủng hoảng có thể làm giảm sút nguồn kiều hối từ Mỹ và cả từ
các nước khác có chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi cuộc khủng hoảng.
- Thứ ba, có khả năng dịng FDI đăng ký và thực hiện ở Việt Nam trong thời gian
tới sẽ ít hơn dự liệu và so với xu thế năm 2008.
- Thứ tư, cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ cũng gây ra tác động đến thị trường
chứng khoán (TTCK) Việt Nam về tâm lý, về nguồn vốn tham gia thị trường…
3.1.2. Giải pháp của nước Mỹ
3.1.2.1. Quy mô và mức độ nghiêm trọng
Thị trường đã có dấu hiệu chững lại. Năm 2006, trong khi giá nhà, đất tại nhiều
nước tăng cao thì thị trường BĐS ở Mỹ lại khá trầm lắng. Số nhà mới xây giảm, giá nhà
và số lượng giao dịch trên thị trường tiếp tục giảm, nhiều căn nhà ở Mỹ bị ngân hàng
siết nợ do các gia đình khơng đủ khả năng trả nợ tiền vay mua nhà.
3.1.2.2. Nguyên nhân
- “bong bóng” BĐS ở Mỹ bị “vỡ” do giá BĐS giảm đột ngột, làm cho những người
nắm giữ, đầu cơ BĐS bị giảm lợi nhuận và phải đối mặt với các khoản nợ ngân hàng.
- Cho vay thế chấp nhà đất dưới chuẩn, trở thành loại hình kinh doanh đầy lợi
nhuận không chỉ với ngân hàng cho vay mà còn với cả dân đầu cơ địa ốc ở Mỹ.
- Các nhà đầu tư vay tiền từ các ngân hàng và đầu tư ồ ạt vào nhà đất với hy vọng
bán đi kiếm lời.
3.1.2.3. Giải pháp


Để xử lý khủng hoảng BĐS, Chính phủ Mỹ đã có những chính sách hỗ trợ như
tung ra các gói kích thích kinh tế và chính sách tiền tệ.
- Thứ nhất, gói kích thích kinh tế.
- Thứ hai, chính sách nới lỏng tiền tệ.
3.1.3. Đến những bài học và đối sách cần có cho Việt Nam
Mặc dù cuộc khủng hoảng chưa kết thúc và cần thời gian để kiểm định, nhưng có

thể rút ra 3 bài học lớn từ cuộc khủng hoảng tài chính của Mỹ hiện nay:
- Thứ nhất, khơng có ngoại lệ và miễn dịch phá sản cho bất kỳ đại gia nào
- Thứ hai, vai trò của công tác thông tin, dự báo và giám sát, cảnh báo an tồn,
- Thứ ba, nhà nước có vai trị không thể thiếu được và ngày càng to lớn
3.2. Bài học tình huống vực dậy bất động sản từ Thái Lan 1997
3.2.1. Kinh nghiệm xử lý nợ xấu của Thái Lan
Năm 1997, thị trường bất động sản Thái Lan bước vào giai đoạn khó khăn trong
bối cảnh khủng hoảng tài chính Châu Á. Các TCTD tại Thái Lan khi đó gặp phải vấn đề
về kiểm sốt tín dụng, tỷ giá thả nổi,… dẫn đến BĐS tăng nóng và suy thối.
Từ đó, nợ xấu tại hệ thống ngân hàng bắt đầu gia tăng, vốn thực của các ngân hàng
bị suy giảm. Các ngân hàng bắt đầu thắt chặt tín dụng dẫn đến thị trường bất động sản
đóng băng, dự án khơng thể triển khai do thiếu vốn,… Lòng tin của người mua trên thị
trường bất động sản Thái Lan cũng vì thế mà suy giảm nghiêm trọng. Thị trường Thái
Lan suy thoái. Vào năm 2001, nợ xấu tại Thái Lan lên tới 47,7% trong tổng nợ.
3.2.2. Việt Nam đang đi theo hướng nào?
Tháng 5/2013, Chính phủ đã ban hành Nghị định thành lập Công ty quản lý tài sản
Quốc gia (VAMC), có hiệu lực vào tháng 7/2013. Những bước đi cũng như giải pháp
của Việt Nam về cơ bản gần như giống với Thái Lan trong công cuộc xử lý nợ xấu vào
những năm 1997, tuy nhiên, trong cách thức thực hiện có nhiều điểm khác nhau.
- AMC của Thái Lan khi đó cũng mua lại các khoản nợ xấu từ các TCTD, nhưng
hoạt động dựa trên nguyên tắc chia sẻ lời – lỗ giữa AMC và các TCTD bán nợ.
- Việt Nam cũng bơm các gói tín dụng ra thị trường nhưng các ngân hàng không
hào hứng bán nợ xấu cho VAMC vì khoản trích lập 20%.
- Nợ xấu hiện nay chưa hấp dẫn nhà đầu tư theo giá trị sổ sách vì giá thực tế đã
xuống 30-40%. Thị trường sẽ không hồi phục nếu nợ xấu chưa được xử lý tại mức giá
đủ thấp.
3.3. Kinh nghiệm xử lý “bong bóng” bất động sản của Nhật Bản
3.3.1. Quy mơ và tính nghiêm trọng
Tại Nhật Bản, “bong bóng” BĐS đã từng “vỡ” vào năm 1991. Sau đó, sang năm
1997 - 1998, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính châu Á, thị trường BĐS lại

đi xuống. Xu hướng giảm giá nhà đất trên thị trường ngày càng lan rộng. Giá nhà đất và
lượng giao dịch giảm cùng với các khoản nợ ngân hàng đã khiến hoạt động kinh doanh


của các cơng ty BĐS gặp nhiều khó khăn, nhiều cơng ty phải tiến hành tái cấu trúc và
thậm chí phải tuyên bố phá sản.
3.3.2. Nguyên nhân
- Một là, sự sụt giảm của giá chứng khốn. Kéo theo đó là giá BĐS cũng giảm.
- Hai là, chính sách cho vay lỏng lẻo của ngân hàng.
3.3.3. Giải pháp của chính phủ Nhật
Chính phủ nước này đã đưa ra chính sách hỗ trợ, nhằm kích thích tạo thanh khoản
cho thị trường, đưa ra mức lãi suất ngân hàng ở mức dưới 1%, Bộ Tài chính ban hành
sắc lệnh tăng thuế tiêu dùng từ 3% lên 5% và giảm 20% thuế thu nhập cá nhân, yêu cầu
công ty quản lý nợ mua lại các khoản nợ xấu liên quan đến BĐS. Chính phủ đã đánh giá
chặt chẽ tài sản của các ngân hàng lớn nhằm giảm đáng kể nợ xấu. Do đó, cạnh tranh
cho vay cũng đã tăng lên, đặc biệt là trong khu vực đơ thị. Kết quả là chi phí cho vay
nhà ở đã giảm, tạo tính thanh khoản cho thị trường nhà đất.
Tuy nhiên, Chính phủ vẫn chưa tháo gỡ được khó khăn cho các doanh nghiệp làm
ăn thua lỗ. nền kinh tếla5i rơi vào tình trạng giảm phát, cùng với đó là vấn đề nợ cơng
khiến cơng cuộc phục hồi kinh tế càng trở nên khó khăn hơn.
3.3.4. Bài học cho Việt Nam
- Củng cố niềm tin của chủ đầu tư, cơ quan nhà nước đối với người tiêu dùng.
- Phải đi từ nguyên nhân của vấn đề BĐS để tìm ra giải pháp hiệu quả.
- Cơng khai minh bạch các gói cứu trợ của Chính phủ.
Kết luận chương 3.
Nhìn chung, cũng giống với những giải pháp tháo gỡ của chính phủ các nước như
Mỹ, Thái Lan, Nhật Bản, chính phủ Việt Nam và các doanh nghiệp đều đã có rất nhiều
nỗ lực trong việc tháo gỡ khó khăn để vực dậy thị trường BĐS. Tuy nhiên do đặc thù
mỗi nước khác nhau, sự hồi phục thị trường Việt Nam hiện nay vẫn còn quá chậm chạp,
gây thiệt hại rất lớn ảnh hưởng đến sự phát triển chung của nền kinh tế. Nghiên cứu kinh

nghiệm của các nước và rút ra một số bài học kinh nghiệm sẽ là cơ sở để kỳ vọng thị
trường bất động sản Việt Nam sẽ vượt qua được khủng hoảng để đi lên bền vừng hơn,
chuyên nghiệp hơn trong những năm tới.
Chương 4.
GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ
4.1. Cơ sở định hướng
4.1.1. Chủ trương chung của Chính phủ
4.1.1.1. Đối với cả nước
Để tháo gỡ khó khăn, chính phủ chú ý rất nhiều đến việc hồn thiện hệ thống pháp
luật, chính sách và cấu trúc thị trường gắn với chiến lược phát triển hệ thống đô thị trong


trung và dài hạn, vừa đáp ứng yêu cầu trước mắt và yêu cầu lâu dài. Cụ thể trong thời
gian đến chính phủ đã đưa ra một số chủ trương cơ bản để định hướng như sau:
- “Điều chỉnh định hướng phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030 tầm nhìn đến
năm 2050” và “Chương trình phát triển đơ thị quốc gia giai đoạn 2012-2020”.
- Tiếp tục tập trung gỡ khó cho thị trường BĐS gắn với thực hiện chiến lược phát
triển nhà ở quốc gia mà trọng tâm là phát triển nhà ở xã hội;
- Rà soát các rào cản để tích cực triển khai gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng.
- Đặt mục tiêu kỳ vọng khởi sắc từ phân khúc nhà ở xã hội,
- Dự kiến, sẽ ra mắt Ngân hàng tiết kiệm nhà vào năm 2014,
- Thực hiện chính sách xây dựng hướng tới người dân
- Tiếp tục rà soát, phân loại, điều chỉnh cơ cấu các dự án phát triển nhà ở,
- Chú ý việc phân chia quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận trong các dự án
xây dựng nhà chung cư.
- Thành lập và quản lý quỹ đầu tư,
- Hướng dẫn về thế chấp, giải chấp tài sản, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc giải
quyết các tranh chấp cũng như xử lý nợ xấu liên quan đến BĐS.
- Sửa đổi luật về công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai;
- Đẩy nhanh cơng tác chuẩn bị đầu tư, phê duyệt các dự án nhà ở xã hội,

- Chấp thuận cho các dự án nhà ở thương mại diện tích dưới 70m2,
4.1.1.2. Đối với TP.HCM
Chủ trương chung là:
- Trước mắt cần nhanh chóng đổi mới tồn diện công tác quản lý quy hoạch,
- Huy động mọi nguồn lực đầu tư cho quy hoạch, khuyến khích ý tưởng phát triển
đô thị bền vững vào hệ thống nghiên cứu chiến lược.
- Hạn chế và quản lý tốt đà tăng dân số quá nhanh, nhất là tăng dân số cơ học
- Chú trọng nâng cao tính minh bạch, đẩy nhanh q trình giải quyết nợ xấu và đơn
giản hóa khâu GPMB.
- Tăng cường công tác kiểm tra việc chấp hành các quy định về đầu tư, phát triển
nhà ở, kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch trên địa bàn.
- Thực hiện nghiêm túc các quy định về công bố, công khai quy hoạch đã được phê
duyệt, đặc biệt là quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch sử dụng đất,
- Tăng cường quản lý hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài trong lĩnh vực bất
động sản.
- Cho phép các tổ chức tín dụng cơ cấu lại nợ, đánh giá tình hình tài chính của từng
doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản để tạo điều kiện tiếp tục vay triển khai dự án,
- Chấn chỉnh công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích, định giá và sử dụng
đất, quyết tâm tạo chuyển biến rõ rệt về quản lý và sử dụng đất.
4.1.2. Mục tiêu của ngành xây dựng
Ngành xây dựng sẽ tập trung vào 12 nhiệm vụ trọng tâm sau


1. Tiếp tục tục tập trung hoàn thiện các cơ chế, chính sách
2. Tiếp tục đổi mới, nâng cao chất lượng cơng tác quy hoạch, rà sốt điều chỉnh.
3. Tiếp tục triển khai thực hiện Nghị định 15/2013/NĐ-CP,
4. Tích cực triển khai thực hiện Nghị định số 11/2013/NĐ-CP,
5. Tiếp tục đẩy mạnh thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia;
6. Tập trung thực hiện các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản
7. Tăng cường quản lý vật liệu xây dựng theo quy hoạch,

8. Xây dựng đề án tái cơ cấu doanh nghiệp ngành xây dựng;
9. Tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục hành chính,
10. Tổ chức thực hiện có hiệu quả Quy hoạch phát triển nguồn nhân lực
11. 2020, tầm nhìn 2030, gắn kết chặt chẽ các hoạt động khoa học và công nghệ
12. Tăng cường thanh tra, kiểm tra chuyên ngành
4.1.3. Định hướng chiến lược phát triển đô thị TP.HCM
Theo Chương trình Phát triển đơ thị quốc gia giai đoạn 2012-2020, năm 2020, tỷ lệ
đơ thị hóa tồn quốc đạt 45%, chất lượng đô thị dần từng bước theo các tiêu chuẩn, đáp
ứng yêu cầu phát triển và hội nhập quốc tế. Trên cơ sở đó, Thủ tướng Chính phủ vừa
phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội TP.HCM đến năm 2020, tầm
nhìn đến năm 2025. Theo đó, về nội dung khơng gian phát triển đơ thị TP.HCM được
chia thành 6 phân vùng phát triển như:
- Vùng phát triển đô thị;
- Vùng phát triển công nghiệp;
- Vùng sinh thái, du lịch;
- Vùng nông nghiệp kết hợp vành đai sinh thái.
- Vùng bảo tồn thiên nhiên.
Và 4 phân khu chức năng:
- Khu nội thành hiện hữu;
- Khu nội thành phát triển;
- Các thị trấn, khu dân cư nông thôn và khu đô thị mới tại địa bàn ngoại thành;
- Các khu - cụm công nghiệp tập trung
Cùng 5 hệ thống các trung tâm:
- Trung tâm tổng hợp chính
- Trung tâm cấp thành phố phía Đơng;
- Trung tâm cấp thành phố phía Nam;
- Trung tâm cấp thành phố phía Bắc;
-Trung tâm cấp thành phố phía Tây.
4.1.4. Quan điểm định hướng cho các giải pháp
- Thiết lập một thị trường bất động sản bền vững khơng có sự can thiệp của chính

sách, tuân thủ theo đúng pháp luật, đảm bảo cạnh tranh bình đẳng giữa doanh nghiệp
của tất cả các thành phần.


- Điều chỉnh việc quản lý phát triển đô thị bằng một luật riêng,
- Việc sửa đổi chính sách nên theo hướng cắt giảm, không được làm tăng thêm thủ
tục chính.
- Đối với khâu giải phóng mặt bằng, chú trọng hơn nữa đến sự minh bạch, đẩy
nhanh việc giải quyết nợ xấu và đơn giản hóa.
- Đối với đối tượng người nước ngồi được mua nhà khơng hạn chế, khơng có một
rào cản nào, mà thay vào đó nếu có chỉ nên hạn chế số lượng.
- Chấp nhận loại bỏ những nhà đầu tư yếu kém, xem những thách thức hiện nay
như một cơ hội để thị trường sàng lọc và chỉ giữ lại những nhà đầu tư có đủ năng lực.
- Về vai trò của Nhà nước, chỉ nên tập trung vào điều tiết bằng chính sách vĩ mơ,
bằng cơ chế để hỗ trợ thị trường, chứ không nên cứu tất cả các nhà đầu tư.
- Tăng cường chấn chỉnh chất lượng kinh doanh, mạnh dạn loại bỏ các sàn giao
dịch bất động sản yếu kém, siết chặt quản lý chính các sàn giao dịch BĐS. Tăng các sản
phẩm tại các sàn đạt “chuẩn” và có uy tín trên thị trường.
4.2. Giải pháp cứu nguy thị trường bất động sản
4.2.1. Giải pháp chung
4.2.1.1. Giải pháp chung đối với toàn nền kinh tế
Yêu cầu và cách thức đối phó với khủng hoảng tài chính của mỗi nước có khác
nhau, tùy thuộc vào mức độ liên quan trực tiếp và gián tiếp tới cuộc khủng hoảng từ mỗi
doanh nghiệp… Tuy nhiên, đều có một số vấn đề chung như sau
1- Về nguyên tắc quản lý chung:
- Một là, cần rà roát lại các dự án và hoạt động đầu tư – kinh doanh của đơn vị,
- Hai là, thực hiện đa dạng hóa các hoạt động kinh doanh và thị trường,
- Ba là, thường xuyên theo dõi thị trường, cập nhật thông tin, học hỏi kinh nghiệm,
- Bốn là, tiếp tục cải thiện năng lực và sự lành mạnh tài chính, chất lượng bộ máy
2- Một số điểm cần lưu ý

Về triển vọng trung hạn, để góp phần giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn và
nâng cao chất lượng phát triển nền kinh tế Việt Nam, cần chú ý một số điểm sau đây:
* Về mặt tài chính:
- Giảm phí, chi phí trung gian và chi phí khơng chính thức.
- Thắt chặt hơn nữa đầu tư công,
- Phát triển một thị trường vốn đa dạng hơn và có tính thị trường thực chất hơn,
* Về mặt tiền tệ
- Cơ chế quản lý tỷ giá VND phải mềm hơn, trả đồng tiền về đúng giá trị thực.
- Điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, đặc biệt cần giảm chi phí trung gian của
khu vực ngân hàng để tăng tính chia sẻ trách nhiệm xã hội đối với doanh nghiệp.
* Về cạnh tranh, quản lý thị trường và các vấn đề khác:
- Thông tin cần đa dạng hơn, nhiều chiều,
- Khu vực doanh nghiệp cần được tăng cường tái cấu trúc theo hướng đa sở hữu,


- Tự do hóa và phát triển cạnh tranh thị trường,
- Tăng phạt hành chính những vi phạm về giá cả, chống đầu cơ và lũng đoạn,
- Thực hiện nghiêm việc đấu thầu thực chất các dự án,
- Trong vấn đề kiểm soát thị trường, chú ý đến liều lượng, thời lượng, chính sách
- Chống tham nhũng, sử dụng người tài, xây dựng và thống nhất một hệ giá trị
chuẩn quốc gia, cả về chính trị, kinh tế, xã hội,
4.2.1.2. Giải pháp chung đối với TP.HCM
Thành phố cần tiếp tục tập trung triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị
trường bất động sản. Trong đó, đặc biệt tìm các biện pháp để giải phóng hàng tồn kho,
tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.
- Khuyến khích doanh nghiệp đầu tư phát triển những dự án đáp ứng nhu cầu, khả
năng tài chính của người mua.
- Rà sốt lại năng lực tài chính, chất lượng kinh doanh của các công ty kinh doanh
môi giới bất động sản.
- Xếp loại thương hiệu doanh nghiệp, trên cơ sở đánh giá lòng tin của khách hàng.

- Khuyến khích việc hiện thực hóa dịng sản phẩm căn hộ 8X với tiêu chí diện tích
nhỏ, giá phù hợp.
- Chấm dứt hiện tượng các nhà đầu tư nước ngoài đăng ký vốn lớn nhưng mang
vào ít.
- Quy định lại tỷ lệ phân bố chi phí đối với một dự án BĐS, các chi phí thủ tục, đền
bù giải phóng và san lấp hạ tầng cho hợp lý
Điều kiện thực thi
- Còn tùy vào nhiều yếu tố. lãi suất ngân hàng tiếp tục giảm, chính sách cởi mở,
thanh khoản thị trường tốt hơn,...
- Nhà đầu tư chun nghiệp có thế mạnh về tài chính và hạn chế nguồn vốn vay,
chọn phân khúc phù hợp với nhu cầu, mức giá phù hợp và cơ chế thanh toán linh hoạt.
- Việc tuyên truyền pháp luật phải có chương trình kế hoạch
4.2.2. Giải pháp kỹ thuật: Nâng cao chất lượng doanh nghiệp kinh doanh, môi
giới bất động sản
4.2.2.1. Tổ chức tốt công tác thu thập thông tin
1- Thu thập thông tin về nguồn cung bất động sản
Phân loại nguồn cung bất động sản ra nhiều dạng như: bán; cho thuê, cho thuê lại;
Đầu tư liên doanh liên kết; Khai hoang, khai phá: bán đất chưa sử dụng thành sử dụng
được. Mở rộng các thông tin nguồn cung bất động sản có thể thu thập như:
- Kinh tế kỹ thuật: Vị trí: mơi trường xung quanh; Loại, kích thước, hình thể, ..
- Pháp lý: Giấy tờ xác nhận quyền năng đối với bất động sản: sổ đỏ, sổ hồng. ..
- Xã hội, lịch sử: Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng ..
- Nguồn thông tin và phương pháp thu thập: Tìm hiểu từ chủ sở hữu: ….
2- Thu thập thông tin về nguồn cầu bất động sản


+ Xác định Đối tượng cầu bất động sản
Phân loại cầu bất động sản, biết mục tiêu của khách hàng nhằm đáp ứng nhu cầu
tốt hơn. Tùy theo đối tượng cầu bất động sản chú ý:
- Đối với người mua: nhằm để tiêu dùng: nhà ở, sản xuất nhà xưởng, …

- Đối với người thuê: nhằm Mở văn phòng, chi nhánh, phịng giao dịch. …
- Đối với tín dụng, thế chấp và bảo hiểm: cầu gián tiếp ..
+ Đa dạng hóa phương pháp thu thập thơng tin về cầu bất động sản
- Chủ động: tìm kiếm qua các phương tiện thơng tin đại chúng; …
- Thụ động: Đón tại văn phòng. Phụ thuộc quảng cáo.
- Thời gian đầu: chủ động, sau - thụ động.
4.2.2.2. Xác định rõ đối tượng và các bên tham gia thương vụ
1- Xác định đối tượng của thương vụ
a. Đối với người cung: cần xác định lý do nguyện vọng của họ; …
- Người cho thuê: chú ý mục tiêu đầu tư; Sinh lợi…
- Người bán: Tự nguyện; Bị ép buộc.
b. Đối với người cầu
- Người mua: Quan tâm đến đặc tính của bất động sản…
- Người thuê: Cụ thể chính xác ngay ban đầu; Rất nhanh gọn…
2- Xác định các bên tham gia thương vụ
- Cần phân loại khách hàng, để phục vụ tốt hơn, …
- Xác định các bên tham gia: Thông tin cá nhân, tổ chức …
4.2.2.3. Hoàn thiện hồ sơ, thời hạn và quy trình thực hiện thương vụ
1- Lập hồ sơ thương vụ môi giới: chú ý thông tin cá nhân….
2- Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới bất động sản
Bước 1: Tìm thơng tin chung gồm: Thông tin mua, bán, cho thuê …
Bước 2: Xử lý thông tin gồm: Xác định được giá của chủ sở hữu muốn bán: …
Bước 3: Giao dịch với khách hàng gồm: Thoả thuận với chủ sở hữu …
Bước 4: Kết thúc thương vụ gồm: Giao nhận bất động sản…
4.2.2.4. Đẩy mạnh marketing bằng chiến lược đa dạng
1- Chiến lược sản phẩm và dịch vụ: Đa dạng hoá hàng hoá; Khác biệt hoá…
2- Chiến lược giá cả bất động sản: Lựa chọn chính sách giá và định giá. …
3- Chiến lược phân phối: Thiết kế và lựa chọn kênh phân phối….
4- Yểm trợ bán hàng: quảng cáo, chào hàng, triển lãm, tuyên truyền, …
4.2.2.5. Nâng cao kỹ năng giao tiếp và đàm phán trong giao dịch

1- Nâng cao kỹ năng giao tiếp kinh doanh
Khai thác các phương tịên giao tiếp:
- Sử dụng phương tiện phi ngơn ngữ, chú ý: giọng nói. Nụ cười, khuôn mặt, ..
- Sử dụng phương tiện ngôn ngữ: chú ý lời nói. Ngơn ngữ.
Trong giao tiếp cần chú ý kết hợp cả chức năng ngôn ngữ và phi ngôn ngữ.


2- Nâng cao kỹ năng đàm phán trong kinh doanh
Có nhiều kiểu đàm phán.
+ Dựa trên Kết quả của đàm phán: Thắng – thua, Thua – thua, Thắng - thắng..
+ Theo phong cách và mơ hình. Kiểu “ mặc cả lập trường”:
- Đàm phán kiểu mềm: Tránh xung đột, dễ dàng nhượng bộ, coi trọng quan hệ, …
- Đàm phán kiểu nguyên tắc: …
- Quá trình đàm phán: cần chuẩn bị
về ngơn ngữ, thơng tin về hàng hố dịch vụ giao dịch….
Về năng lực đàm phán: Tổ chức đoàn đàm phán: thành phần, cơ cấu…
Về thời gian và địa điểm đàm phán. Cần chú ý đến “điểm chết” …
Thiết lập mục tiêu đàm phán…
Đánh giá lại đối tác và điểm mạnh điểm yếu. Lập phương án kinh doanh và xác
định chiến lược đàm phán và đàm phán thử.
4.2.2.6. Kiện toàn tổ chức và quản lý văn phịng mơi giới
1- Kiện tồn tổ chức văn phịng mơi giới.
Chọn vị trí văn phịng mơi giới: Trang bị cho văn phịng…
Chọn nhân viên có năng lực …
2- Quản trị văn phịng mơi giới.
- Lập kế hoạch hoạt động: cần chú ý xem xét: Số lượng thương vụ cần để đạt …
3- Chú ý đánh giá hiệu quản trị kinh doanh.
Sử dụng các chỉ tiêu hiệu quả trong kinh doanh như:
- Lợi nhuận/tổng doanh thu: Mức độ lợi nhuận so với khách hàng từng giai đoạn để
có biện pháp phù hợp.

- Lợi nhuận/ lao động: cho phép ngừơi quản lý đánh giá năng suất lao động của các
nhân viên giữa các thời kỳ trong năm hoặc so sánh với cùng kỳ trước.
- Lợi nhuận/ mỗi giao dịch: Tìm quy mơ giao dịch, Tìm kiếm các giao dịch lớn và
bố trí giao nhiệm vụ cho từng nhân viên phù hợp với năng lực của từng nhân viên.
4.3. Kiến nghị
4.3.1. Sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2006
Xoay quanh những vấn đề chính như trách nhiệm, quyền lợi của chủ đầu tư dự án
và khách hàng cũng như những thay đổi trong cách hoạt động của sàn giao dịch bất
động sản.
1- Đối với chủ đầu tư cần lưu ý
- Điều 7 cần ràng buộc việc chủ đầu tư huy động tiền ứng trước của khách hàng khi
bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai, thống nhất với pháp luật …
- Điều 19 cần ràng buộc và nâng cao trách nhiệm của các chủ đầu tư trong triển
khai dự án bất động sản, khắc phục tình trạng chủ dự án triển khai chậm, bỏ dự án ..
- Điều 27 Yêu cầu chủ đầu tư phải mua bảo hiểm/ ký quỹ đối với tiền mua, tiền
th, tiền th mua nhà, cơng trình xây dựng ứng trước của khách hàng …