Đề tài giải pháp tăng cường công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh lạng sơn

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thu ngân sách Nhà nước từ đất đai là một nguồn thu quan trọng của Ngân sách Nhà
nước, đặc biệt ở địa phương và đối với ngân sách địa phương. Với vị trí là một tỉnh
biên giới là đầu mối giao thương liên vùng, quốc tế và giao thông quan trọng của hành
lang kinh tế Lạng Sơn Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh và vành đai kinh tế vịnh Bắc
Bộ, Lạng Sơn nằm ở vị trí thuận lợi có nhiều điều kiện để phát triển những ưu thế
về đất đai để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Các khoản thu từ đất vừa là
nguồn thu cho tỉnh Lạng Sơn, vừa đảm bảo nguồn kinh phí thực hiện các dự án đầu
tư phát triển hạ tầng trên địa bàn tỉnh để hoàn thành các nhiệm vụ phát triển kinh tế xã
hội của địa phương.
Nguồn thu từ đất đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện nhiệm vụ thu ngân sách
nhà nước. Trong những năm gần đây, tỷ trọng các khoản thu liên quan đến đất đai
trong tổng thu khơng tăng, nhưng về số tuyệt đối thì đây là nguồn lực quan trọng
trong phát triển kinh tế tỉnh Lạng Sơn.
Việc quản lý các khoản thu liên quan đến đất đai có vai trị rất quan trọng,
khơng những góp phần tạo nguồn lực cho nhà nước, mà cịn tạo mơi trường
bình đẳng về nghĩa vụ, quyền lợi cho các tổ chức, cá nhân khai thác và sử
dụng đất đai.
Thực tế cho thấy, công tác quản lý các khoản thu liên quan đến đất đai tại các
tỉnh trên phạm vi cả nước nói chung và trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn nói riêng
vẫn cịn tình trạng nợ đọng, chậm nộp... Cơng tác phối hợp giữa các cơ quan
chức năng trong việc quản lý các khoản thu từ đất còn hạn chế, chưa đồng bộ
dẫn đến hiệu quả quản lý chưa cao.
Chính vì vậy, việc tìm ra các giải pháp trong cơng tác quản lý, đôn đốc thu
các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn là nhu cầu cấp thiết. Vì vậy,
tác giả chọn đề tài: “Giải pháp tăng cường công tác quản lý các khoản thu

1

từ đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn” được lựa chọn làm đề tài luận văn thạc
sỹ. Đề tài sẽ góp phần giải quyết những tồn tại, hạn chế, đồng thời đề xuất các
giải pháp hoàn thiện quản lý thu các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Lạng
Sơn.

2. Mục đ ch nghiên c u của đề tài
Đề tài nghiên cứu với mục đích đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường
quản lý hơn nữa các khoản thu từ đất của Cục Thuế tỉnh Lạng Sơn trong giai
đoạn từ năm 2020 - 2022.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên c u
a. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh
Lạng Sơn và các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng và thành quả của công tác
này.

b. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi nghiên cứu về không gian và nội dung: đề tài nghiên cứu công tác
quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn và được thực hiện
thông qua Cục Thuế tỉnh Lạng Sơn.
- Phạm vi nghiên cứu về thời gian: đề tài nghiên cứu số liệu giai đoạn từ năm
2013 đến năm 2018 để phân tích đánh giá. Cịn các giải pháp được đề xuất
cho giai đoạn 2020 - 2022.

4. Phương pháp nghiên c u
Trong quá trình thực hiện luận văn, để đạt được mục tiêu nghiên cứu, tác giả
đã sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu cụ thể là:
- Phương pháp thu thập thơng tin.
- Phương pháp phân tích tổng hợp.
- Phương pháp so sánh.

2


- Phương pháp tổng kết kinh nghiệm thực tiễn.
- Phương pháp chuyên gia.

5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
a. Ý nghĩa khoa học
Kết quả đề tài đã góp phần hệ thống hóa và cập nhật những cơ sở lý luận về
công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn cấp tỉnh. Kết quả nghiên
cứu của đề tài có giá trị nghiên cứu chuyên sâu về công tác quản lý nhà nước
đối với vấn đề tài chính đất đai.

b. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể được dùng làm tài liệu để ngành
Thuế Lạng Sơn tham khảo, vận dụng vào q trình cơng tác của ngành, góp
phần hồn thiện công tác quản lý các nguồn thu từ đất đai.
- Luận văn có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo cho cơng chức của ngành trong
q trình thực hiện nhiệm vụ quản lý các khoản thu từ đất đai.

.

ết quả ự kiến đạt được

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn trong công tác quản lý các khoản thu
từ đất.
- Phân tích, đánh giá thực trạng về công tác quản lý các khoản thu từ đất trên
địa bàn tỉnh Lạng Sơn trong 5 năm (từ năm 2013 đến năm 2018). Từ đó, chỉ
ra những kết quả đạt được, những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân.

- Đề xuất giải pháp tăng cường quản lý các khoản thu từ đất đai tại Cục Thuế
tỉnh Lạng Sơn trong giai đoạn 2020 -2022.

7. Nội dung của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phần danh mục các tài liệu tham khảo và kiến
nghị, luận văn gồm ba chương như sau:

3


Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác quản lý các khoản thu từ
đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.
Chương 2: Thực trạng công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh
Lạng Sơn.
Chương 3: Đề xuất giải pháp tăng cường công tác quản lý các khoản thu từ
đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.

4


CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC QUẢN
LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LẠNG SƠN
1.1. Cơ sở lý luận về công tác quản lý các khoản thu từ đất

1.1.1. Các khái niệm
1.1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của Thuế
*/ Khái niệm: Thuế là một phạm trù kinh tế tài chính mang tính khách quan, đồng
thời cũng là một phạm trù lịch sử, nó ra đời, tồn tại, phát triển cùng với sự ra đời,
tồn tại và phát triển của một nhà nước.
Trên góc độ người nộp thuế, thuế được coi là khoản đóng góp bắt buộc mà mỗi tổ

chức, cá nhân phải có nghĩa vụ đóng góp cho Nhà nước theo Luật định để đáp ứng
nhu cầu chi tiêu cho việc thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước.
*/ Đặc điểm: Thuế có năm đặc điểm phân biệt với các cơng cụ tài chính khác.
Thứ nhất, thuế là một khoản chuyển giao thu nhập của các tầng lớp trong xã hội
cho Nhà nước mang tính bắt buộc.
Thứ hai, việc chuyển giao thu nhập dưới hình thức thuế khơng mang tính hồn trả
trực tiếp.
Thứ ba, việc chuyển giao thu nhập dưới hình thức thuế được quy định bằng pháp
luật.
Thứ tư, các khoản chuyển giao thu nhập dưới hình thức thuế chịu sự ảnh hưởng của
các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội trong những thời kỳ nhất định.
Thứ năm, các khoản chuyển giao thu nhập dưới hình thức thuế chỉ được giới hạn
trong phạm vi biên giới quốc gia với quyền lực pháp lý của Nhà nước đối với con
người và tài sản.
*/ Vai trò:
Thứ nhất, Thuế là công cụ chủ yếu huy động tập trung nguồn lực cho Nhà nước.
“Thuế là nguồn thu chủ yếu của Ngân sách nhà nước”.
5


Thứ hai, Thuế là công cụ điều tiết vĩ mô nền kinh tế.
Thứ ba, Thuế góp phần điều hịa thu nhập và thực hiện công bằng xã hội trong
phân phối. [2].
1.1.1.2. Khái niệm, đặc điểm các nguồn thu từ đất đai
Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất
đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hố xã hội, an ninh quốc phịng.”
Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 2003 đã khẳng định lại một cách
nhất quán quan điểm của Đảng và Nhà nước, đất đai thuộc sở hữu toàn dân,

do Nhà nước thống nhất quản lý.
Khoản 1 Điều 10 Luật đất đai năm 2013 quy định các khoản thu tài chính từ
đất đai bao gồm:
a/ Tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất: là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất [7].
- Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất trong các trường hợp: giao đất có thu
tiền sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất từ đất Nhà nước giao không
thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;
chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất.
- Tiền sử dụng đất phải nộp NSNN được xác định theo cơng thức sau:
Tiền
dụng
phải

sử
đất =
nộp

Diện

Giá

tích đất x

đất

x

NSNN

Tỷ lệ % tiền

Tiền bồi thường,

sử dụng đất (nếu có)

hỗ trợ, tiền SDĐ
được miễn, giảm
(nếu có)

6


b/ Thu tiền thuê đất
Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước là một trong những khoản thu của Ngân sách
Nhà nước đối với người sử dụng đất áp dụng trong trường hợp được Nhà
nước cho thuê đất, thuê mặt nước. Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước
trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Tiền thuê đất, thuê mặt nước là số tiền người sử dụng đất phải trả khi được
Nhà nước cho thuê đất, thuê mặt nước trong một thời hạn nhất định.
- Đơn giá thuê đất một năm tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) trên giá đất và có
thể phân loại theo mục đích sử dụng đất thuê do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định. Căn cứ vào quy định chính sách về xác định đơn giá thuê đất do
Chính phủ và uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
là cơ quan có thẩm quyền quyết định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước của các
tổ chức, cá nhân thuê đất. [7].
- Tiền thuê đất phải nộp NSNN được tính theo cơng thức sau:

Tiền th
đất
nộp

Diện

phải = tích đất x
th

Đơn
giá
th

Tiền
-

bồi

thường, hỗ trợ đất, (nếu có)

thuê

được

miễn,giảm

(nếu có)

NSNN
c/ Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nơng nghiệp có nghĩa vụ nộp thuế
sử dụng đất nông nghiệp (gọi chung là hộ nộp thuế) gồm: Các hộ gia đình
nơng dân, hộ tư nhân và cá nhân; Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông
nghiệp thuộc quỹ đất dành cho nhu cầu cơng ích của xã; Các doanh nghiệp
nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản bao gồm nơng trường, lâm trường, xí
nghiệp, trạm trại và các doanh nghiệp khác, cơ quan Nhà nước, đơn vị sự
nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức xã hội và các đơn vị khác sử dụng
đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản.
- Căn cứ tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp là diện tích, hạng đất và định suất
thuế tính bằng kilơgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất. [6]
7

đất

Tiền


d/ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (trước đây là thuế nhà đất)
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) ra đời và có hiệu lực thi hành
từ 01/01/2012 thay thế thuế nhà đất trước đây. Việc ban hành Luật Thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp nhằm đảm bảo các mục tiêu tăng cường quản lý nhà
nước đối với đất đai, khuyến khích sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, hạn chế đầu
cơ, khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh; khắc phục hạn
chế của Pháp lệnh thuế nhà đất hiện hành, nâng cao tính pháp lý của Pháp luật
về thuế trên cơ sở bổ sung nhưng cái mới, kế thừa những cái còn phù hợp.
Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp rõ ràng, dễ thực hiện, dễ quản lý;
Tiếp cận thông lệ Quốc tế, tạo điều kiện cho hội nhập Quốc tế. Đồng thời,
động viên sự đóng góp của người sử dụng đất, nhất là những đối tượng sử
dụng đất vượt hạn mức quy định vào ngân sách nhà nước.
- Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp là diện tích đất tính thuế, giá

1m2 đất tính thuế và thuế suất. [9], [10].
đ/ Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Đối với cá nhân: Thực hiện theo quy định của thuế thu nhập cá nhân từ
chuyển nhượng bất động sản;
Đối với tổ chức: Thực hiện theo quy định của thuế thu nhập doanh nghiệp từ
chuyển nhượng bất động sản. Hai loại thuế này là thuế thu vào thu nhập của
người có quyền sử dụng đất và tài sản trên đất khi thực hiện chuyển quyền sử
dụng đất cho đối tượng khác.
- Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển
nhượng bất động sản và thuế suất.
e/ Lệ phí trước bạ nhà, đất
Lệ phí trước bạ là khoản Nhà nước thu của các chủ thể khi họ đăng ký quyền
sở hữu, quyền sử dụng các tài sản, trong đó có đất đai. Lệ phí trước bạ là mối
quan hệ giữa người đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản với cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền trong việc thực hiện các dịch vụ công.

8


- Căn cứ tính lệ phí trước bạ nhà, đất là giá tính lệ phí trước bạ và tỷ lệ (%) lệ
phí trước bạ.
f/ Các khoản thu từ đất đai là nguồn thu quan trọng cho ngân sách Nhà nước
Một nền tài chính lành mạnh phải dựa vào nguồn thu nội bộ từ nền kinh tế
quốc dân. Một ngân sách lành mạnh trước hết phải dựa vào nguồn thu ổn định
trong nước, trong đó thuế là nguồn thu chủ yếu trong hệ thống địn bẩy của cơ
chế mới. Nhờ có khoản đóng góp này, bộ máy nhà nước mới tồn tại và hoạt
động được. Ngay từ buổi sơ khai, thuế đã được sử dụng với mục tiêu quan
trọng là tập trung thu nhập vào tay Nhà nước. Lịch sử tồn tại và phát triển của
thuế qua các thời kỳ và ở các nước cũng cho thấy: tỷ trọng thu bằng thuế
thường chiếm phần lớn trong tổng thu nhập của ngân sách Nhà nước (NSNN).

Hiện nay, ở hầu hết các nước trên thế giới, sau khi thực hiện cải cách hệ
thống thuế, số thu bằng thuế, phí chiếm trên 90% tổng số thu NSNN.
Với cơ cấu kinh tế nhiều thành phần, hệ thống thuế mới được áp dụng thống nhất
giữa các thành phần kinh tế. Thuế phải bao quát được hầu hết các hoạt động sản
xuất kinh doanh, các nguồn thu nhập của các doanh nghiệp và dân cư để đảm bảo
yêu cầu huy động được nhiều vốn, thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao hơn
trong giai đoạn hiện tại và phát triển lâu dài, góp phần kiềm chế và đẩy lùi lạm phát,
ổn định kinh tế xã hội.
Các khoản thu thuế từ đất đai trong hệ thống thuế nói chung, là khoản thu bắt buộc
của Nhà nước đối với tổ chức hoặc cá nhân khi phát sinh những hoạt động liên
quan thuê đất, thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp… Thực tế
nguồn thu từ đất đai tăng cao qua các năm và ngày càng thể hiện vai trị quan trọng
của mình trong tổng số thu ngân sách Nhà nước.
Bên cạnh đó, nguồn thu từ đất đai sẽ góp cùng nguồn thu từ các sắc thuế khác vào
ngân sách nhà nước để có nguồn kinh phí cho các chính sách phát triển kinh tế xã
hội nói chung và cho việc cải tạo mơi trường sinh thái, nâng cao nhận thức xã hội
tại địa phương nói riêng.

9


1.1.2. Vai trò, đặc điểm quản lý các khoản thu từ đất đai của Nhà nước
1.1.2.1. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân để thống nhất quản lý toàn bộ đất
đai
Căn cứ vào Hiến pháp nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam
(XHCNVN) năm 1992, Luật Đất đai ban hành năm 2003, Luật Đất đai ban
hành năm 2013. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân để thống nhất quản
lý toàn bộ đất đai thông qua việc Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với
đất đai về các mặt: Mục đích sử dụng đất, hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng
đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng

đất. Đồng thời, Nhà nước cịn thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất
đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai. Nhà nước sẽ trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho th đất, công
nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định về
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. [7], [8].
Các quyền về đất đai là những quy ước xã hội được hỗ trợ bằng quyền lực của
Nhà nước hoặc của cộng đồng cho phép các cá nhân hoặc nhóm người địi hỏi
được hưởng lợi ích hoặc dịng thu nhập mà Nhà nước đồng ý bảo vệ thông
qua việc giao nhiệm vụ cho những người khác, những người có thể đáp ứng
hoặc can thiệp bằng một cách nào đó tới dịng lợi ích này. Nhà nước đóng vai
trị quan trọng thơng qua việc xác định các quyền về sở hữu tài sản, cách thức để
các quyền đó được thực thi và điều chỉnh khi các điền kiện kinh tế thay đổi. Hơn
nữa, các quyền sở hữu tài sản đối với đất đai không ở trạng thái tĩnh, mà phát triển
để đáp ứng những thay đổi của mơi trường kinh tế - xã hội.
Dưới góc nhìn kinh tế, quyền sở hữu tư nhân về đất đai chỉ còn mang ý nghĩa
thu lợi nhuận từ địa tô. Dù chấp nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai hay
khơng thì quản lý nhà nước về đất đai là một nhu cầu tất yếu để tạo nguồn thu
cho nhà nước và điều chỉnh mối quan hệ giữa chủ đất và người sử dụng đất.

[1]

10


1.1.2.2. Nhà nước là chủ sử dụng trực tiếp đối với bộ phận đất cơng
Tồn bộ đất đai thuộc sở hữu tồn dân được chia ra 2 bộ phận chính: bộ phận
đất công do Nhà nước nắm giữ để sử dụng vào các mục đích chính (bao gồm:
sơng, biển, rừng, núi, cơng trình cơng cộng, cơng sở, cơ sở quốc phòng - an
ninh, đất chưa khai thác); bộ phận còn lại được giao cho các tổ chức và cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài, có thể coi như “đất tư”. Giữa hai bộ phận đất

cơng và “đất tư” có thể chuyển dịch theo tình hình cụ thể để đáp ứng nhu cầu
của Nhà nước và của dân.
Với vai trò thứ nhất nêu trên, cơ quan chính quyền các cấp thực hiện chức
năng quản lý Nhà nước bằng chính sách và pháp luật thống nhất để đảm bảo
kỷ cương xã hội và lợi ích cơ bản lâu dài. Đó là việc: quy hoạch và kế hoạch,
thu thuế hoặc tiền sử dụng đất, giao và cho thuê đất, thu hồi hoặc tịch thu (do
giải toả cho mục đích chung, do vi phạm pháp luật), cấm sử dụng sai mục
đích, cấm xây dựng (một số loại cơng trình trên một số loại đất, đăng ký và
chứng nhận quyền sử dụng đất xử lý các tranh chấp về đất đai, quản lý thị
trường đất đai. Đó chính là quyền định đoạt (cao nhất) và hưởng lợi ích của
Nhà nước. Tuy nhiên ở vai trò thứ hai này, các cơ quan và đơn vị thuộc Nhà
nước cũng là “người” sử dụng đất, là đối tượng điều chỉnh của Luật (về quyền
và nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân sử dụng đất), bình đẳng với các đối tượng
khác trước pháp luật.
Là công cụ quan trọng của nhà nước góp phần thực hiện quản lý đất đai, quản
lý thị trường bất động sản. Thông qua thu các khoản thu liên quan đến đất đã
giúp Nhà nước nắm được hoạt động mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và có biện pháp quản lý thị trường bất động sản để từ đó thực hiện điều
tiết cơng bằng và quản lý của Nhà nước đối với đất đai. Tác động tích cực tới
sản xuất kinh doanh, thu hút vốn đầu tư: thông qua các ưu đãi về tiền sử dụng
đất và tiền thuê đất đã góp phần thu hút đầu tư trong và ngồi nước. Thực
hiện chính sách cơng bằng xã hội, chính sách miễn giảm thuế sử dụng đất
nông nghiệp do mất mùa, cho các hộ nghèo, vùng sâu, vùng xa; Miễn giảm

11


thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (trước đây là thuế nhà đất) cho hộ nghèo,
người có cơng với cách mạng.

1.1.3. Nội dung quản lý về các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn
1.1.3.1. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất
quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất.
a/ Các chủ thể quản lý đất đai:
- Các chủ thể quản lý đất đai là cơ quan nhà nước gồm:
+ Các cơ quan thay mặt Nhà nước thực hiện quyền quản lý nhà nước về đất đai ở địa
phương theo cấp hành chính, đó là Uỷ ban nhân dân các cấp và cơ quan chuyên môn
ngành quản lý đất đai ở các cấp.
+ Các cơ quan đứng ra đăng ký quyền quản lý đối với những diện tích đất chưa sử
dụng, đất cơng ở địa phương. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, Uỷ ban nhân dân
cấp xã có trách nhiệm đăng ký vào hồ sơ địa chính những diện tích đất chưa sử dụng
và những diện tích đất cơng cộng khơng thuộc một chủ sử dụng cụ thể nào như đất
giao thông, đất nghĩa địa...Các cơ quan này đều là đối tượng quản lý trong lĩnh vực đất
đai của các cơ quan cấp trên trực tiếp và chủ yếu theo nguyên tắc trực tuyến.
- Các chủ thể quản lý đất đai là các tổ chức như: Ban quản lý khu công
nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Những chủ thể này không trực tiếp
sử dụng đất mà được Nhà nước cho phép thay mặt Nhà nước thực hiện quyền
quản lý đất đai. Vì vậy, các tổ chức này được Nhà nước giao quyền thay mặt
Nhà nước cho thuê đất gắn liền với cơ sở hạ tầng trong khu công nghiệp, khu
công nghệ cao, khu kinh tế đó. Các ban quản lý này là các tổ chức và cũng trở
thành đối tượng quản lý của các cơ quan nhà nước trong lĩnh vực đất đai.
b/ Các chủ thể sử dụng đất đai:
Theo Luật Đất đai 2013, các chủ thể sử dụng đất đai gồm: Tổ chức; Cơ sở tôn
giáo; Cộng đồng dân cư; Hộ gia đình; Cá nhân; Tổ chức nước ngồi; Cá nhân
nước ngoài; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

12

c/ Một số quyền và nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất
- Người sử dụng đất có những quyền hạn :
+ Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
+ Được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình.
+ Được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền
được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
- Người sử dụng đất có những nghĩa vụ :
+ Sử dụng đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, bảo vệ các cơng trình
cơng cộng trong lịng đất và tuân theo các quy định của pháp luật.
+ Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật [7].
1.1.3.2. Các hình thức khai thác nguồn thu từ đất đai
a, Tiền sử dụng đất
Khoản 25, Điều 4, Luật Đất đai 2003 quy định: “Tiền sử dụng đất là số tiền
mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định”. Nói cách khác tiền sử
dụng đất là khoản tiền mà Nhà nước thu của người sử dụng đất khi được Nhà
nước cho phép sử dụng đất mà thuộc các trường hợp phải nộp tiền sử dụng
đất, tương đương với giá trị của quyền sử dụng đất mà Nhà nước quy định.
Tiền sử dụng đất được xác định trên các căn cứ: diện tích đất được giao, được
chuyển mục đich sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất; mục đích sử
dụng đất và giá đất thu tiền sử dụng đất. Giá đất được áp dụng theo bảng giá
đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và
công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Việc quản lý nguồn thu ngân sách
13

nhà nước (NSNN) từ tiền sử dụng đất được thực hiện thơng qua các chính
sách của Nhà nước, cụ thể là Chính sách thu tiền sử dụng đất: Căn cứ Luật đất
đai năm 2003, ngày 03/12/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị định số
198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất và Nghị định số 44/2008/NĐ-CP
ngày 09/4/2008 của CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của NĐ số
198/2004/NĐ-CP về thu tiền SDĐ, thay thế Nghị định số 38/2000/NĐ-CP
ngày 23/8/2000.
Để hướng dẫn việc thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai năm
2013, ngày 15/05/2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 45/2014/NĐ-CP
quy định về thu tiền sử dụng đất. Nghị định này có hiệu lực từ ngày
01/0 /2014 và chính thức thay thế Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày
03/2/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; Nghị định 44/2008/NĐ-CP
ngày 09/4/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 120/2010/NĐ-CP
ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất. [8].[11].
b, Tiền cho thuê đất, thuê mặt nước
Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước là một trong những khoản thu của NSNN đối với
người sử dụng đất áp dụng trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất, thuê mặt
nước. Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng
cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Tiền thuê đất, thuê mặt nước là số tiền người sử
dụng đất phải trả khi được Nhà nước cho thuê đất, thuê mặt nước (dưới đây gọi chung
là tiền thuê đất) trong một thời hạn nhất định.
Tổ chức, cá nhân thuộc diện phải nộp tiền thuê đất được chia ra 2 loại: bao gồm, diện
phải nộp tiền thuê đất hàng năm và diện được lựa chọn một trong 2 hình thức nộp
hàng năm hoặc nộp 1 lần cho cả thời gian thuê, trong đó: Nhà nước cho thuê đất, thu
tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; Nhà nước cho
thuê đất thu tiền thuê hàng năm hoặc thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê đối
với Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.

14


Theo Luật đất đai 2003, Chính sách thu tiền thuê đất được quy định tại Nghị
định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước; Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của
Chính Phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐCP của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
Ngày 15/05/2014, Căn cứ Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013, Chính Phủ ban hành
Nghị định số 4 /2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Theo đó,
những điểm thay đổi cơ bản về thu tiền tiền thuê đất, thuê mặt nước như sau:
Thứ nhất, đơn giá thuê đất hàng năm đã được điều chỉnh từ mức chung là 1,5% giá đất
xuống còn 1% giá đất, riêng đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ,
đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong
việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ
vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết
định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối đa
không quá 3%; đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện
kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất sử
dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích
đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo quy định của pháp luật, căn cứ vào
thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất
để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối thiểu khơng thấp hơn 0,5%. Theo đó,
UBND cấp tỉnh quy định mức tỷ lệ % cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương
ứng với từng mục đích sử dụng đất.
Thứ hai, đơn giản hóa việc xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất. Căn cứ
vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương,
Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và quy hoạch; hàng năm, Sở Tài
chính chủ trì xây dựng và trình UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá

đất theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng
đất.

15


Thứ ba, cải cách thủ tục hành chính trong xác định và điều chỉnh đơn giá thuê
đất. Cơ quan thuế căn cứ vào hồ sơ địa chính, giá đất tính thu tiền thuê đất,
mức tỷ lệ (%), hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện xác định đơn giá thuê đất và
thông báo số tiền thuê đất phải nộp cho người sử dụng đất khi nhà nước cho
thuê đất hoặc điều chỉnh đơn giá thuê đất khi hết chu kỳ ổn định 05 năm theo
quy định. Đối với đất xây dựng cơng trình ngầm, đất có mặt nước, Sở Tài
chính chủ trì xây dựng, trình UBND cấp tỉnh ban hành mức thu tiền thuê đối
với từng loại đất này, trên cơ sở đó cơ quan thuế thực hiện xác định đơn giá
và số tiền thuê đất phải nộp.
Thứ tư, tăng cường trách nhiệm, nghĩa vụ của các đối tượng được nhà nước
nhà nước cho thuê đất nhưng được miễn, giảm tiền th đất. Theo đó, nếu
trong q trình quản lý, sử dụng đất không đáp ứng các điều kiện để được
miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước có nguyên nhân từ phía người th
đất hoặc sử dụng đất khơng đúng mục đích đã được ghi tại quyết định cho
thuê đất, hợp đồng thuê đất nhưng không thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo
quy định của pháp luật đất đai thì phải thực hiện hồn trả ngân sách Nhà nước
số tiền thuê đất đã được miễn, giảm và tiền chậm nộp tính trên số tiền thuê đất
được miễn, giảm theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Thứ năm, theo quy định của Luật Đất đai, Nhà nước sẽ chủ động thu hồi đất theo quy
hoạch, thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để giao đất, cho
th đất thơng qua hình thức đấu giá hoặc không đấu giá. Quỹ phát triển đất sẽ ứng
vốn cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện và hoạt
động theo nguyên tắc bảo toàn vốn.
Thứ sáu, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người được nhà nước cho

thuê đất, tại Nghị định này đã cho phép đối với các dự án thuê đất, thuê mặt
nước trước ngày 01/ /2014 và đang trong thời gian ổn định đơn giá thuê đất
mà đơn giá thuê đất cao hơn đơn giá quy định tại Nghị định này thì được điều
chỉnh đơn giá theo Nghị định này kể từ ngày 01/01/2015. Đồng thời, cũng có
quy định xử lý đối với các trường hợp được nhà nước cho thuê đất trước ngày
01/01/200 mà có các nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất ghi tại Quyết

16


định cho thuê đất, Giấy chứng nhận đầu tư, Hợp đồng cho thuê đất theo
hướng đảm bảo cam kết của nhà nước và phù hợp với điều kiện thực tiễn.
Thứ bảy, thời gian nộp tiền thuê đất đối với thuê đất trả tiền hàng năm, thuê
đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đã được điều chỉnh, quy định phù
hợp với yêu cầu của thực tiễn và tạo điều kiện thuận lợi cho người thuê đất
thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
Thứ tám, xử lý dứt điểm một số vấn đề còn tồn tại như: trường hợp đang sử
dụng đất vào sản xuất kinh doanh nhưng chưa có quyết định cho thuê đất và
đang tạm nộp tiền thuê đất, hoặc đang tạm nộp tiền thuê đất do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền chưa duyệt giá đất tính thu tiền thuê đất theo quy định;
trường hợp công ty đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp được
nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm trước ngày 01/01/200 nhưng đã cho
thuê lại đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê….
c, Thuế sử dụng đất nơng nghiệp
Từ năm 2003, Quốc hội có Nghị quyết số 15/2003/QH11 ngày 1 / /2003 về
miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2003 đến 2010. Sau đó có
Nghị quyết 55/2010/QH12 ngày 24/11/2010 của Quốc hội về tiếp tục miễn,
giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết ngày 31/12/2020. Số thuế sử dụng
đất nông nghiệp phát sinh hàng năm giai đoạn này là 0.
d, Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Thuế nhà, đất được thực hiện từ những năm đầu thập kỷ 90 của thế kỷ XX.
Từ năm 1991 đến 1994 Pháp lệnh về thuế nhà, đất được ban hành, thay đổi và
bổ sung ba lần. Giai đoạn trước 01/01/2012, thuế nhà, đất được thực hiện theo
quy định của Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 31/ /1992 và pháp lệnh sửa đổi, bổ
sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 19/5/1994. Theo đó thuế
nhà, đất là thuế thu đối với nhà và đất ở, đất xây dựng cơng trình, được tính
dựa trên diện tích, hạng đất và giá thóc tại địa phương Quốc Hội nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII, kỳ họp thứ

ngày 1 / /2010 đã

thơng qua luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (PNN), có hiệu lực thi hành

17


từ ngày 01/01/2012. Đối tượng chịu thuế sử dụng đất PNN bao gồm: Đất ở tại
nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao
gồm: đất xây dựng khu công nghiệp, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản
xuất, kinh doanh, đất khai thác, chế biến khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây
dựng, làm đồ gốm và một số loại đất phi nơng nghiệp khác sử dụng vào mục
đích kinh doanh.
Theo luật này, căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế suất. Giá tính thuế đối
với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất.
Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5
năm. Thuế suất được quy định riêng đối với từng trường hợp cụ thể, biến
động từ 0,03% – 0,2%.
e, Thuế thu nhập cá nhân liên quan đến bất động sản
Theo Luật thuế thu nhập cá nhân 200 , luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật thế

thu nhập cá nhân năm 2012, luật sửa đổi bổ sung một số điều của các loại luật về thuế
2014: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản 59
(BĐS) được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần
chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan.
Luật thuế thu nhập cá nhân 200 và các luật sửa đổi bổ sung năm 2012, 2014
nêu rõ các trường hợp nhận chuyển nhượng trước ngày 01/01/2009, chỉ thu
một lần thuế thu nhập cá nhân của lần chuyển nhượng cuối cùng, các lần
chuyển nhượng trước đó khơng thực hiện truy thu thuế. Trường hợp chuyển
nhượng từ ngày 01/01/2009 trở về sau thì thực hiện theo Luật thuế thu nhập
cá nhân 200 .
f, Phí, lệ phí liên quan đến đất
Lệ phí trước bạ: là khoản tiền mà cơ quan thuế thu của người được Nhà nước
giao đất (gồm cả trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất khi được hợp thức
hoá quyền sử dụng đất) hoặc khi được phép nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Thông tư 34/2013/TT-BTC sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số

18


124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí
trước bạ, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/4/2013 quy định Nhà nước thu 0,5%
của giá trị quyền sử dụng đất và chỉ thu một lần khi xảy ra việc nhận chuyển
quyền sử dụng đất.
Lệ phí địa chính: là khoản tiền mà Nhà nước thu khi cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền thực hiện một trong các cơng việc về địa chính sau đây: cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (bao gồm cả cấp giấy hợp thức hoá quyền sử
dụng đất); chứng nhận đăng ký biến động về đất đai, bao gồm chứng nhận
thay đổi về chủ sử dụng đất, thay đổi về hình thể, diện tích thửa đất, thay đổi
về mục đích sử dụng đất; trích lục hồ sơ địa chính, gồm trích lục bản đồ hoặc
các văn bản cần thiết trong hồ sơ địa chính theo yêu cầu của người sử dụng

đất.
1.1.3.3 Các nội dung quản lý các khoản thu từ đất
a/ Lập kế hoạch
Để thực hiện quản lý và thu các khoản thu từ đất trên địa bàn, cơ quan quản lý
thuế phải thực hiện các cơng việc sau:
- Lập dự tốn thu:
+ Phân tích khả năng nguồn lực có thể huy động cho hoạt động quản lý thu
các khoản thu từ đất.
+ Phân tích biến động kinh tế xã hội, sự thay đổi các chính sách thuế liên
quan đến đất đai, tình hình hoạt động trên thực tế của các đối tượng nộp các
khoản thu từ đất tại địa phương.
+ Xác định khả năng thu thực tế của năm Ngân sách và những năm tiếp theo.
+ Phân tích hành vi tuân thủ thuế của các đối tượng nộp thuế trong những
năm qua.
- Kế hoạch thu: Để công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn được
hiệu quả, đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, Cục thuế cần xây
dựng kế hoạch thu. Rà soát, nắm chắc các đối tượng, nguồn thu trên địa bàn,

19


khai thác các nguồn thu còn tiềm năng, thực hiện tổng thể các giải pháp nhằm
thu đúng, thu đủ, thu kịp thời các khoản phát sinh vào ngân sách Nhà nước.
b/ Tổ chức thực hiện kế hoạch
- Thực hiện nội dung, chương trình kế hoạch, triển khai thực hiện, hướng dẫn hoặc
phối hợp với các phòng chức năng hướng dẫn người nộp thuế thực hiện chính sách
thu, các thủ tục hành chính liên quan đến các khoản thu từ thuế sử dụng đất nông
nghiệp, thuế nhà đất (thuế sử dụng đất phi nông nghiệp), thu tiền sử dụng đất, thu tiền
thuê đất, thu lệ phí trước bạ đất, kể cả tiền bán nhà thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn.
Cụ thể:

+ Tuyên truyền, hỗ trợ người nộp thuế
Tuyên truyền, hỗ trợ người nộp thuế là các hoạt động của cơ quan thuế nhằm
triển khai, phổ biến chính sách thuế mà ở đây là chính sách liên quan đến các
khoản thu từ đất, thông tin, hướng dẫn để đối tượng nộp thuế hiểu biết đầy đủ
các quy định về chính sách thuế liên quan đến đất đai và thủ tục hành chính
thuế.
Cơ quan thuế thực hiện tuyên truyền giáo dục pháp luật thuế liên quan đến
các khoản thu từ đất cho đối tượng nộp thuế và mọi tầng lớp dân cư trong xã
hội để làm cho các cấp các ngành và mọi người dân hiểu biết về các khoản
nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, thực hiện pháp luật thuế và lên án
những hành vi vi phạm pháp luật thuế, hỗ trợ cơ quan thuế trong quản lý các
khoản thu từ đất.
+ Quản lý đăng ký, kê khai nộp thuế
Quản lý đăng ký, kê khai nộp thuế của các khoản thu liên quan đến đất đai
bao gồm hoạt động quản lý tờ khai của người nộp thuế, từ đó làm cơ sở để
tính tốn và ra thơng báo để người nộp thuế thực hiện nghĩa vụ tài chính về
đất đai đối với ngân sách Nhà nước.
+ Tổ chức thực hiện thu thuế
Căn cứ trên thông tin đăng ký, kê khai của người sử dụng đất, cơ quan thuế tổ
chức thực hiện công tác thu các khoản từ đất bao gồm việc tính tốn, xác định
20


số tiền thuế phải nộp và ra thông báo đến người nộp thuế. Cơng việc này có
thể được cán bộ thuế làm và thông báo trực tiếp tới người nộp thuế, hoặc phối
hợp với các cơ quan, ban ngành liên quan tùy đặc thù của từng sắc thuế trong
các khoản thu từ đất.
+ Giám sát việc thực hiện chấp hành chính sách thuế đối với các khoản thu từ
đất đai của người sử dụng đất và thực hiện quyết toán thuế hàng năm.
- Ngoài ra, cán bộ quản lý phải thực hiện công tác kiểm tra các hồ sơ miễn,

giảm các khoản thu từ đất chuyển hoặc trình cấp có thẩm quyền xem xét,
quyết định theo quy định của pháp luật.
- Phối hợp với các bộ phận chức năng giải đáp các vướng mắc của người nộp
thuế liên quan đến các khoản thu từ đất.
- Thực hiện việc bảo quản và lưu trữ hồ sơ nghiệp vụ, tài liệu và các văn bản
pháp quy của Nhà nước thuộc lĩnh vực quản lý của bộ phận theo quy định.
c/ Kiểm tra, đánh giá, điều chỉnh việc thực hiện kế hoạch
- Theo dõi, tổng hợp, đánh giá, phân tích tình hình thực hiện dự toán thu các khoản thu
từ đất: từng quý, căn cứ số thu ngân sách của các khoản thu từ đất, so sánh với dự toán
được giao, so sánh với số phải thu trên sổ bộ lập đầu năm, đánh giá kết quả thu. Từ đó,
có kế hoạch đơn đốc thu (khơng hồn thành dự tốn của kỳ) hoặc giao tăng thu (trường
hợp đã hồn thành dự tốn).
- Tổng hợp số nợ các khoản thu từ đất, so sánh với số phải thu,đánh giá tỉ lệ nợ đọng,
xác định nguyên nhân, từ đó đề xuất các biện pháp quản lý, đôn đốc nợ, chống thất thu
các khoản thu từ đất. - Theo dõi công tác xác định nghĩa vụ tài chính đối với chuyển
quyền sử dụng nhà đất đã đúng chính sách, đúng thời gian quy định chưa. Điều chỉnh
kế hoạch cơng việc để đảm bảo hồn thành cơng việc đúng quy định.
- Tổng kết, đánh giá tình hình thực hiện chính sách thu các khoản thu từ đất,
quy trình nghiệp vụ, biện pháp quản lý các khoản thu từ đất; và đề xuất, kiến
nghị cấp có thẩm quyền xử lý các vướng mắc trong quá trình triển khai thực
hiện chính sách thu, quy trình nghiệp vụ, biện pháp quản lý các khoản thu từ
đất; nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý hiệu quả các khoản thu từ đất.
21


1.1.4. Các tiêu chí đánh giá cơng tác quản lý thu thuế từ đất đai tại Cục Thuế tỉnh
Lạng Sơn
Quản lý các khoản thu từ đất theo nghĩa rộng gồm các hoạt động về: hoạt
động xây dựng chính sách, ban hành pháp luật, hoạt động tổ chức hành thu,
xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.

Trên quan điểm cơ quan thuế, Quản lý các khoản thu từ đất là việc tổ chức
thực thi pháp luật về đất đai của nhà nước, là hoạt động tổ chức điều hành và
giám sát của cơ quan thuế nhằm đảm bảo người sử dụng đất chấp hành nộp
các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai vào ngân sách nhà nước theo quy định
của pháp luật.
Mục tiêu quản lý các khoản thu từ đất là bảo đảm thực hiện tốt nhất dự toán thu ngân
sách. Dự tốn thu ngân sách do chính những cơ quan sử dụng trực tiếp ngân sách Nhà
nước lập dự toán cụ thể là Ủy ban nhân dân các cấp, được lập cùng thời điểm lập dự
toán ngân sách Nhà nước và được thực hiện cùng thời gian của năm ngân sách.
Quản lý các khoản thu từ đất phải đảm bảo thi hành nghiêm pháp luật về đất đai và
phát huy được vai trị tích cực của nguồn thu từ đất. Yêu cầu quản lý nguồn thu từ đất
gồm các yêu cầu về thu đúng, thu đủ, thu kịp thời. Đúng theo nghĩa vụ tài chính về đất
đai của đối tượng sử dụng đất. Thu đủ số tiền phải nộp. Thu kịp thời theo đúng thời
điểm theo quy định của pháp luật về nghĩa vụ tài chính phải nộp.
Quản lý các khoản thu từ đất phải tạo thuận lợi cho cán bộ quản lý thu và
người nộp thuế, tối thiểu hóa chi phí hành thu. Tiết kiệm thời gian cho người
nộp thuế và thu thuế thông qua bộ máy quản lý hiệu quả. Bên cạnh đó cải
cách q trình thu nộp nghĩa vụ tài chính về đất đai. Quản lý các khoản thu từ
đất cũng phải gắn với việc thực hiện các mục tiêu kinh tế xã hội vĩ mô của
Nhà nước, phải gắn với thực tế và thực hiện các mục tiêu kinh tế, xã hội.
1.1.4.1. Kết quả thu ngân sách nhà nước
Đây là tiêu chí đầu tiên để đánh giá kết quả công tác quản lý các khoản thu từ đất.
Hàng năm, dựa trên kết quả xây dựng dự tốn thu của Phịng Tổng hợp nghiệp vụ
dự toán, Cục thuế giao dự toán thu cả năm đối với từng sắc thuế cho các Chi cục

22


thuế, trong đó có các khoản thu từ đất. Từ đó, Cục thuế cũng như Chi cục thuế
cũng lên kế hoạch, chỉ tiêu thu đối với từng quý, từng tháng. Chỉ tiêu về số thu ln

là tiêu chí đầu tiên để Chi cục thuế, Cục thuế đánh giá hiệu quả cơng tác quản lý
thuế nói chung và cơng tác quản lý các khoản thu từ đất nói riêng. Điều đó thể hiện
qua việc Chi cục thuế, Cục thuế luôn quan tâm sát sao tới số thu từng tuần, từng
tháng, thậm chí là từng ngày. Cục thuế ln có báo cáo đánh giá tỉ lệ số thu trên dự
toán pháp lệnh được giao, từ đó đánh giá hiệu quả quản lý từng sắc thuế từng
tháng, từng quý trong năm.
1.1.4.2. Tỷ lệ nợ đọng trên tổng thu ngân sách
Cùng với việc theo dõi kết quả thu ngân sách, công tác quản lý nợ cũng ln
là vấn đề nóng được quan tâm đối với ngành thuế, đặc biệt là thời gian gần
đây. Dựa trên sổ lập bộ thu đầu năm, kết quả thu để tính tốn được tỉ lệ nợ
đọng. Đây là tiêu chí thứ hai để đánh giá hiệu quả quản lý các khoản thu từ
đất. Các khoản thu từ đất có đặc điểm khác với khoản thu ngoài quốc doanh
là kỳ tính thuế của các khoản thu từ đất thường khơng tính theo tháng (tiền
thuê đất: một năm 2 kỳ, kỳ I hạn nộp tiền là 30/5, kỳ II hạn nộp tiền là 30/10;
tiền thuế sử dụng đất PNN một năm 1 kỳ, tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ:
thời hạn nộp tiền là 30 ngày kể từ ngày thơng báo). Vì vậy, tỉ lệ nợ phát sinh
thường chỉ được tính sau ngày 30/5, và 30/10. Sau thời điểm này, cơ quan
thuế sẽ tính tốn tỉ lệ nợ đọng, phân tích đánh giá nguyên nhân nợ đọng (lý do
khách quan, chủ quan), từ đó đánh giá hiệu quả quản lý các khoản thu từ đất
của từng đơn vị cũng như có giải pháp tăng cường cơng tác quản lý thu nợ,
đảm bảo hồn thành dự tốn thu ngân sách.
1.1.4.3. Số lượng vướng mắc và giải quyết vướng mắc cho NNT trong quá
trình quản lý (Thực hiện theo quy trình quản lý thuế: Tuyên truyền hỗ trợ
NNT; Kê khai và kế toán thuế; Kiểm tra, thanh tra thuế)
Để đánh giá hiệu quả công tác quản lý các khoản thu từ đất, không chỉ dựa
trên đánh giá số thu, tỉ lệ nợ đọng mà còn phải dựa trên những vướng mắc
trong quá trình quản lý. Trong quá trình quản lý, sẽ phát sinh những vướng
mắc. Những vướng mắc đó có thể là vướng mắc về chính sách (giá đất, đơn
23

giá thuê đất, …), có thể là vướng mắc phát sinh từ nguyên nhân chủ quan,
khách quan. Cán bộ quản lý phải là người nắm bắt, tổng hợp, đánh giá được
những vướng mắc đó từ nguyên nhân nào, cơ quan nào thuộc thẩm quyền giải
quyết. Từ đó có phương hướng giải quyết, không gây bức xúc cho người nộp
thuế. Nếu số lượng vướng mắc nhiều, liên tục mà không được giải quyết, điều
đó chứng tỏ cơng tác quản lý đang có vấn đề.
1.1.4.4. Số lượng đầu cơng việc hồn thành đúng thời hạn
Đối với công tác quản lý các khoản thu từ đất, một tiêu chí nữa để đánh giá
hiệu quả quản lý đó là số lượng đầu cơng việc mà cán bộ quản lý hoàn thành
đúng thời hạn. Đặc biệt là đối với nguồn thu từ lệ phí trước bạ nhà đất, việc
hoàn thành đúng thời hạn là tiêu chí quan trọng để đánh giá hiệu quả cơng
việc. Lệ phí trước bạ nhà đất là khoản tiền mà cơ quan thuế thu của người
được Nhà nước giao đất (gồm cả trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất khi
được hợp thức hoá quyền sử dụng đất) hoặc khi được phép nhận chuyển
quyền sử dụng nhà đất. Tuy nhiên, việc nhận, trả hồ sơ tính lệ phí trước bạ là
thơng qua văn phịng đăng ký đất đai, có quy định thời hạn cụ thể. Và thời
hạn này cũng được ghi trên giấy h n trả cho người dân đến nộp hồ sơ đăng ký
quyền sử dụng đất. Do vậy, nếu chậm trễ trong việc tính lệ phí trước bạ sẽ
gây bức xúc cho người dân do họ phải đi lại nhiều lần. Trong khi hồ sơ tính lệ
phí trước bạ lại rất đa dạng, nhiều vướng mắc, đòi hỏi nghiên cứu hồ sơ kỹ
càng
1.1.4.5. Kết quả tính thuế
Kết quả tính thuế cũng là một trong các yếu tố đánh giá hiệu quả quản lý. Bởi
kết quả tính thuế chính là căn cứ để cơ quan thuế ra thông báo thu tiền. Nếu
kết quả tính thuế sai gây bức xúc, mất thời gian cho người nộp thuế, thời gian
tính tốn sửa chữa, ra thông báo điều chỉnh, cũng như gây ảnh hưởng đến
nguồn thu ngân sách. Ngồi các tiêu chí trên, cịn có thể đánh giá cơng tác
quản lý các khoản thu từ đất dựa trên một số tiêu chí khác: năng lực, chun
mơn của cán bộ quản lý, chính sách pháp luật đã thực sự thống nhất, phù hợp

24


hay chưa, khả năng dự báo, đánh giá, tính tốn khai thác nguồn lực tài chính
từ đất đai có sát với thực tế không ….

1.1.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý thu thuế từ đất đai
Quản lý các khoản thu từ đất là một bộ phận của quản lý thuế nên nó mang
đầy đủ các đặc điểm của quản lý thuế. Đó là: Quản lý các khoản thu từ đất là
một công tác tổng hợp chứa đựng nhiều yếu tố khác nhau như yếu tố pháp
luật, yếu tố tổ chức, yếu tố tuyên truyền vận động. Trong quản lý các khoản
thu từ đất, chủ thể quản lý sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp khác nhau
như phương pháp kinh tế, hành chính, giáo dục, tuyên truyền. Trong đó
phương pháp hành chính được coi là phương pháp chủ yếu. Nếu xét ở tầm vĩ
mô, quản lý các khoản thu từ đất là cơng tác mang tính kỹ thuật nghiệp vụ
chặt chẽ. Ngoài ra, quản lý các khoản thu từ đất có những đặc điểm riêng có
bị chi phối bởi đặc điểm của quan hệ phát sinh trong quá trình quản lý thu và
nộp thuế của Nhà nước. Đó là: Các khoản thu từ đất gồm nhiều khoản thu
trong hệ thống thuế Nhà nước; Các khoản thu từ đất có phạm vi áp dụng rộng,
đối tượng tác động rất lớn, đa dạng. Thủ tục hành chính với các khoản thu từ đất
đai mang tính đặc thù cơ bản: Việc thu các khoản thu từ đất đai vừa được thực
hiện thông qua cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp và vừa trực tiếp với người nộp
thuế. Có nhiều khoản thu từ đất nên người nộp thuế đơi lúc cịn nhầm lẫn giữa
người chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng...
1.1.5.1. Yếu tố kinh tế
Kinh tế là tổng hợp các mối quan hệ kinh tế phát sinh trong quá trình tạo lập,
phân phối và sử dụng các nguồn lực tài chính của các chủ thể kinh tế - xã hội.
Yếu tố kinh tế rất quan trọng, cho phép thực hiện quyền bình đẳng giữa các
đối tượng sử dụng đất và kết hợp hài hồ giữa các lợi ích, do vậy, các đối

tượng sử dụng đất đều phải có trách nhiệm và nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà
nước. Sự vận hành của một xã hội nói chung, cũng như một chính sách thuế
nói riêng bao giờ cũng gắn liền với bối cảnh kinh tế nhất định. Bối cảnh kinh
tế đó được nhìn nhận thơng qua hàng loạt các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô như: tốc
độ tăng tưởng, chỉ số giá cả, tỷ giá ngoại tệ, chỉ số chứng khoán... Mỗi sự
25