Thực Trạng Và Biện Pháp Cải Tạo Các Khu Chung Cư Cũ Trên Địa Bàn Thành Phố Hà Nội 17384.Pdf

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU..................................................................................................1
CHƯƠNG 1......................................................................................................5
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ NHÀ CHUNG CƯ CŨ........................................5
1. Quan niệm và vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội..5
1.1. Quan niệm về nhà ở.....................................................................................................5
1.2. Vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội.................................................5

2. Khái niệm và vai trò của nhà chung cư.................................................8
2.1. Khái niệm.....................................................................................................................8
2.2. Vai trị nhà chung cư...................................................................................................9

3. Hồn cảnh ra đời của nhà chung cư ......................................................9
5. Nội dung cải tạo nhà chung cư cũ.........................................................13
6. Kinh nghiệm của các nước trên thế giới về cải tạo các khu chung cư
cũ.................................................................................................................19
CHƯƠNG 2....................................................................................................23
THỰC TRẠNG VÀ BIỆN PHÁP CẢI TẠO CÁC KHU CHUNG CƯ CŨ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI...................................................23
1. Các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội có ảnh hưởng
đến nhà chung cư cũ..................................................................................23
1.1. Đặc điểm tự nhiên.....................................................................................................23
1.1.1. Vị trí địa lý ........................................................................................................23
1.1.2. Đặc điểm địa hình..............................................................................................24
1.1.3. Khí hậu...............................................................................................................25
1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội..........................................................................................25

2. Thực trạng chung cư cũ và tình hình cải tạo nhà chung cư cũ trên
địa bàn thành phố Hà Nội ........................................................................27
2.1. Quá trình hình thành và phát triển khu chung cư tại thành phố Hà Nội giai đoạn
1954 – 1990......................................................................................................................28

2.1.1. Giai đoạn 1954 – 1964.......................................................................................28
2.1.2. Giai đoạn 1964 – 1975 ......................................................................................28
2.1.3. Giai đoạn 1975 – 1986.......................................................................................29
2.1.4. Giai đoạn 1986 – 1990.......................................................................................29
2.2. Đánh giá phân tích tình trạng ở và nhà ở tại các khu chung cư cũ trên địa bàn thành
phố Hà Nội........................................................................................................................30
2.2.1. Thực trạng nhà ở các loại tại các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà
Nội................................................................................................................................30
Website: Email : Tel : 0918.775.368


2.2.2. Tình trạng ở và mơ hình ở tại các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà
Nội................................................................................................................................33
2.2.3. Vấn đề giao thông và kỹ thuật hạ tầng cơ sở các khu chung cư cũ trên địa bàn
thành phố Hà Nội..........................................................................................................34
2.2.4. Vấn đề cảnh quan môi trường trong các khu chung cư cũ trên địa bàn thành
phố Hà Nội....................................................................................................................41

3. Thực trạng tổ chức quản lý nhà nước trong các khu chung cư cũ trên
địa bàn thành phố Hà Nội.........................................................................51
4. Đánh giá chung về kết quả cải tạo nhà chung cư cũ trên địa bàn
thành phố Hà Nội.......................................................................................52
5. Ưu nhược điểm.......................................................................................53
5.1. Ưu điểm, nguyên nhân..............................................................................................53
5.2. Nhược điểm, nguyên nhân........................................................................................54
5.2.1.Vướng mắc về qui hoạch:...................................................................................54
5.2.2. Vướng mắc về cơ chế chính sách......................................................................58
5.2.3. Giải pháp về vốn và tổ chức thực hiện..............................................................59
5.2.4. Về phương thức thực hiện:................................................................................60

CHƯƠNG 4....................................................................................................74
PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CẢI TẠO NHÀ CHUNG CƯ CŨ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI...................................................74
1. Phương hướng........................................................................................74
1.1. Mục tiêu và nhiệm vụ cho thời gian tới....................................................................74
1.2. Quan điểm, định hướng phát triển nhà chung cư cũ trong những năm tới..............75

2. Các giải pháp cơ bản để thực hiện các phương hướng và nhiệm vụ
trên..............................................................................................................78
2.1. Giải pháp về cơ chế chính sách:................................................................................78
2.1.1. Giải pháp thu hút các nhà đầu tư.......................................................................78
2.1.2. Giải pháp về quy hoạch, kiến trúc:....................................................................79
2.1.3. Giải pháp về đất đai............................................................................................80
2.1.4. Giải pháp về tài chính.........................................................................................80
2.1.5. Giải pháp về bồi thường, bố trí tạm cư và tái định cư.......................................81
2.2. Các giải pháp khác.....................................................................................................83

3. Một số kiến nghị.....................................................................................86
3.1. Đối với Bộ Xây dựng................................................................................................86
3.2. Đối với UBND thành phố.........................................................................................87

KẾT LUẬN....................................................................................................89
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................90

Website: Email : Tel : 0918.775.368


Website: Email : Tel : 0918.775.368

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
KCCC: Khu chung cư cũ
GPMB: Giải phóng mặt bằng
CCC: Chung cư cũ
HĐND: Hội đồng nhân dân
UBND: Uỷ ban nhân dân
CBCNVCNN: Cán bộ công nhân viên chức Nhà nước
XHCN: Xã hội chủ nghĩa
KTCQ: Kiến trúc cảnh quan
CHDC: Cộng hồ dân chủ
CNH-HĐH: Cơng nghiệp hố - hiện đại hoá

Website: Email : Tel : 0918.775.368


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1: Các chỉ tiêu kinh tế - xã hội trong giai đoạn 2006-2010...............27
Bảng 2: Cơ cấu đất trong một số khu tập thể.............................................36
Bảng 3: Cơ cấu các loại xe của người dân trong một số khu tập thể........39
Biểu 1: Cơ cấu các loại xe của người dân trong một số khu tập thể.........39
Bảng 4: Các chỉ tiêu xây dựng nhà B14......................................................62
Bảng 5: Các chỉ tiêu xây dựng nhà B4 Kim Liên.......................................63
Bảng 6: Diện tích kios tầng 1 nhà B14,B4 Kim Liên..................................65
Bảng 7: Các chỉ tiêu khu B14 Kim Liên cũ và mới....................................66
Bảng 8: Các chỉ tiêu khu B4 Kim Liên cũ và mới......................................66

Website: Email : Tel : 0918.775.368


Luận văn tốt nghiệp

1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở là vấn đề vô cùng quan trọng đối với tất cả mọi người dân,
không chỉ đối với những người có thu nhập cao mà quan trọng đối với cả
những người có thu nhập thấp, khơng chỉ quan trọng đối với người dân ở
thành thị mà còn quan trọng đối với cả người dân ở nông thôn, không chỉ
quan trọng ở hiện tại mà quan trọng cả trong quá khứ và tương lai, nó là vấn
đề của thời đại. Con người để sống và tồn tại ngoài nhu cầu về ăn, mặc thì
nhu cầu về nhà ở là khơng thể thiếu đối với tất cả mọi người. Chính vì vậy mà
ơng cha ta đã có câu: “Có an cư thì mới lạc nghiệp”.
Hà Nội là trung tâm kinh tế - văn hóa – chính trị của cả nước, thành
phố nơi đất chật người đơng, đất đai có hạn, khơng thể tăng thêm nhưng đối
nghịch với nó dân số lại tăng lên một cách nhanh chóng cả về mặt số lượng và
chất lượng nhất là sự gia tăng cơ học do q trình đơ thị hóa con người có xu
hướng chuyển từ nông thôn sang thành thị, do cơ chế chính sách của nhà nước
về việc mua nhà ở ở Hà Nội… Chính vì vậy mà nhu cầu về nhà ở ngày càng
tăng, số lượng nhà ở lại có hạn nên đã gây ra áp lực về nhà ở.
Hiện nay, các đơ thị Việt Nam có rất nhiều chung cư cũ (chung cư
được nhắc đến lần đầu tiên ở Luật Nhà ở 2005) mà trước đây ta gọi là các khu
tập thể được xây dựng từ trước những năm 90 của thế kỷ trước. Tình trạng
xuống cấp và hư hỏng nặng ở các khu chung cư đó ngày càng trầm trọng địi
hỏi phải có biện pháp cải tạo và xây dựng lại hợp lý nhất phù hợp với tình
hình thực tế ở nước ta.
Thủ đơ Hà Nội hiện có khoảng 23 khu chung cư cũ (4-5 tầng) với gần 1
triệu m2 diện tích sàn, 27.573 hộ dân, 137.361 nhân khẩu, trong đó có 200 nhà
lắp ghép tấm lớn với 434.332 m2 sàn, 15.720 hộ dân và hơn 10 khu chung cư

Họ và tên: Phạm Thị Thắm

Lớp: Địa chính 46


Luận văn tốt nghiệp

2

cũ thấp tầng (1-2 tầng) xây dựng xen kẽ trong các khu phố. Các khu chung cư
này chủ yếu được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước từ những
năm 60 – 70 – 80 Thế kỷ trước, phần còn lại được xây dựng từ nguồn vốn tự
có của các tổ chức kinh tế - xã hội hoặc được tiếp quản từ chế độ cũ sau khi
giải phóng Miền Nam (năm 1975). Do nhiều nguyên nhân khác nhau: Khách
quan là do thời gian đã làm cho các khu chung cư cũ ngày một xuống cấp
trầm trọng; chủ quan phải kể đến là việc buông lỏng quản lý, thiếu kinh phí
bảo trì, làm cho quỹ nhà ở này ở trong tình trạng bị xuống cấp nghiêm trọng.
Hầu hết các khu chung cư cũ đều xảy ra tình trạng “quá tải” và xuống cấp về
chất lượng, các căn hộ bị đục phá, cơi nới, xây dựng thêm bể nước, chuồng
cọp làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường, cảnh quan đơ thị. Đặc biệt
có những khu chung cư cũ đã bị lún, nứt và xuống cấp trầm trọng rất dễ bị sụp
đổ do tác động bởi biến cố thiên tai như động đất, gió bão… Khi đó sẽ trở
thành những thảm họa lớn khó lường trước.
Trước tình hình trên Nhà nước cùng thành phố đã có những biện pháp
để cải tạo, nâng cấp các khu chung cư cũ để đưa vào hoạt động, bổ sung quỹ
nhà ở của thành phố bằng cách tổ chức các buổi hội thảo, tham luận để đưa ra
giải pháp phù hợp nhất, kết hợp với đó là các văn bản (cơ chế chính sách) lần
lượt được ban hành:
Nghị quyết 07/2005/NQ-HĐND ngày 05/08/2005 của HĐND thành
phố về việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn

thành phố, coi đây là nhiệm vụ cần quan tâm đặc biệt ở giai đoạn 2006-2015.
Chỉ thị 75/2005/KH-UB của HĐND thành phố ngày 09/12/2005 giao
cho UBND thành phố xây dựng cơ chế đặc thù và chọn 1-2 khu để thực hiện
đầu tư xây dựng thí điểm.

Họ và tên: Phạm Thị Thắm

Lớp: Địa chính 46


Luận văn tốt nghiệp

3

Nghị quyết 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2007 của Thủ tướng Chính
phủ về “một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư
cũ bị hư hỏng, xuống cấp”.
Tuy nhiên cho đến nay đã đạt được một số thành tựu nhưng vẫn còn
một lượng lớn nhà chung cư đang ở trong tình trạng nguy hiểm cần được cải
tạo.
Từ thực tế của vấn đề đang là trung tâm chú ý của tất cả các cấp chính
quyền từ Trung ương tới địa phương mà em đã đi sâu nghiên cứu về “Thực
trạng và biện pháp cải tạo nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà
Nội” để từ đó cho chúng ta biết rõ hơn về hiện trạng nhà chung cư và tình
hình cải tạo nhà chung cư cũ để từ đó đề ra những giải pháp khắc phục trong
thời gian tới giúp người dân ổn định cuộc sống.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm sáng tỏ, tập hợp, hệ thống hoá về mặt lý thuyết, các quan điểm,
văn bản, chính sách, chế độ của nhà nước về nhà chung cư cũ.
- Đánh giá thực trạng và tình hình cải tạo các khu chung cư cũ ở Hà

Nội qua đó phân tích xem thực trạng đó có gì phù hợp, điều gì chưa phù hợp
để đưa ra những bình luận, phân tích.
- Đề xuất định hướng và giải pháp để cải tạo nhà chung cư cũ ở Hà

Nội.
3. Phạm vi nghiên cứu
Vấn đề nghiên cứu: Thực trạng và biện pháp cải tạo nhà chung cư cũ
Không gian nghiên cứu: tiến hành điều tra cơ bản khu chung cư thuộc
thành phố Hà Nội.
Thời gian nghiên cứu: trước năm 2007
Phương pháp nghiên cứu:

Họ và tên: Phạm Thị Thắm

Lớp: Địa chính 46


Luận văn tốt nghiệp

4

Thu thập các số liệu về nhà chung cư cũ thơng qua các nguồn tư liệu
sẵn có trên sách báo, tư liệu thu thập được ở nơi thực tập và các số liệu từ
thực tế.
Từ các số liệu thống kê thu thập được ta tiến hành phân tích và tổng
hợp những số liệu đặc trưng nhất để từ đó đánh giá và rút ra những nhận xét
chính xác về hiện trạng nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
4. Kết cấu nội dung của luận văn

Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo
gồm 4 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học về nhà chung cư cũ
Chương 2: Thực trạng nhà chung cư cũ và tình hình cải tạo các khu chung cư
cũ ở Hà Nội
Chương 3: Thực trạng cải tạo khu B Kim Liên
Chương 4: Phương hướng và giải pháp cải tạo và phát triển chung cư cũ

Họ và tên: Phạm Thị Thắm

Lớp: Địa chính 46


Luận văn tốt nghiệp

5

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ NHÀ CHUNG CƯ CŨ
1. Quan niệm và vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội
1.1. Quan niệm về nhà ở
Từ xa xưa, con người đã lấy hang động làm nơi cư trú để tránh thời tiết,
thiên nhiên khắc nghiệt như mưa, nắng, gió bão… và tự bảo vệ mình chống
lại các lồi thú dữ. Xã hội loài người đã trải qua các thời kỳ khác nhau, lối
sống từ du mục sang định canh định cư… cho đến nay, nhà ở ln gắn bó với
con người qua các thời đại phát triển. Dân tộc Việt Nam đã trải qua hàng ngàn
năm sống dưới mái nhà tranh mộc mạc, song ở đó đã kết tinh bao kinh
nghiệm quý báu trong cuộc đấu tranh để sinh tồn và phát triển.
“Sống mỗi người mỗi nhà, già mỗi người mỗi mơ”. Đó là lời nói đúc
kết của bao thế hệ. Nhà là nơi cư trú, nơi sinh ra của lớp người này kế tiếp lớp

người khác. Từ ngôi nhà ấy, con người gắn liền với quê hương, làng xóm, đỡ
đần nhau khi ốm đau, hoạn nạn, khi tối lửa, lúc tắt đèn.
Vấn đề nhà ở cho đến nay không chỉ cịn trong khơng gian cư trú đơn
thuần. Nhà ở là môi trường sống, môi trường lao động và sản xuất, mơi
trường văn hố giáo dục. Nhà ở là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình là tế bào
của sự phồn vinh và tiến bộ xã hội.
1.2. Vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội
Nhà ở luôn là vấn đề được đặc biệt quan tâm của xã hội, mọi thời kỳ
phát triển của nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi
Họ và tên: Phạm Thị Thắm

Lớp: Địa chính 46


Luận văn tốt nghiệp

6

tổ chức kinh tế và mỗi quốc gia. Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của
đời sống kinh tế xã hội.
Ơng cha ta có câu: “Có an cư mới lạc nghiệp” đã phản ánh tầm quan
trọng của nhà ở đối với cuộc sống con người. Nhà ở là nơi mà trong đó mỗi
gia đình, mỗi tế bào của xã hội sinh hoạt hằng ngày. Sau khoảng thời gian lao
động vất vả, các cá nhân trong gia đình trở về ngơi nhà quen thuộc, nơi có
những người thân gắn bó với cuộc sống của mình. Tại đó, q trình phục hồi
sức khoẻ của họ được diễn ra.
Do sự gắn bó mật thiết của con người với ngơi nhà của mình nên nhu
cầu về nhà ở ngày càng tăng theo thu nhập của họ. Dần dần nhà ở khơng chỉ
đơn thuần là nơi cư trú, nó cịn thể hiện cách sống, thẩm mỹ, vị trí của chủ
nhân ngôi nhà trong xã hội.

Cùng với nền kinh tế thị trường, cuộc sống của người dân đã có những
biến đổi rất lớn về chất. Khi mà nhu cầu về ăn, mặc đã tạm đủ, nhà ở đối với
mỗi gia đình càng trở nên quan trọng. Trước kia, mỗi gia đình chỉ có chỗ ở là
đủ thì ngày nay u cầu về nhà ở cao hơn, mỗi người lại muốn có phịng
riêng, căn hộ phải có đủ các phịng với chức năng khác nhau, nhà ở phải có
tiện nghi hiện đại… Chính vì vậy mà nhu cầu về nhà ở của con người ngày
càng tăng lên theo thời gian, theo sự phát triển của xã hội.
Đối với mỗi quốc gia, nhà ở khơng chỉ là tài sản lớn mà cịn thể hiện
trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc
tổng thể của quốc gia đó. Các chính sách về nhà ở có tác động mạnh mẽ đến
các lĩnh vực khác như phân bố dân cư, hệ thống tài chính.
Chính vì vậy, Chính phủ các nước luôn quan tâm đến sự phát triển nhà
ở thơng qua hệ thống pháp luật, các chính sách phát triển và các chương trình
phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân. Mở đầu tuyên ngôn
độc lập, Bác Hồ đã khẳng định: “Tất cả mọi người đều sinh ra có quyền bình
Họ và tên: Phạm Thị Thắm

Lớp: Địa chính 46


Luận văn tốt nghiệp

7

đẳng. Tạo hoá cho họ những quyền khơng ai có thể xâm phạm được; trong
những quyền ấy, có quyền được sống, quyền tự do và quyền mưu cầu hạnh
phúc”. Bản tuyên ngôn dân quyền của thế giới năm 1948 nêu rõ: “Mọi người
có quyền có một mức sống đủ đảm bảo sức khoẻ và hạnh phúc cho mình và
cho gia đình mình, đặc biệt là nhu cầu ăn, ở, mặc…”.
Toàn thế giới, mỗi người dân mỗi năm được tăng thêm 0,5 đến 1m 2 nhà

ở. Để đạt được thành tựu phát triển nhà ở, nâng cao phúc lợi cho nhân dân,
các nước đã dành một tỷ lệ đầu tư hàng năm nhìn chung là khoảng trên 10%
so với vốn đầu tư xây dựng cơ bản.
Nhà ở chính là nhu cầu lớn nhất, vừa là chất, vừa là tinh thần của nhân
dân. Nhiều năm qua, Đảng và Nhà nước ta đã đặc biệt quan tâm, bao cấp xây
dựng hàng chục triệu m2 nhà ở, từng bước khắc phục khó khăn về nhà ở cho
nhân dân. Đại hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IV năm 1976 đã vạch rõ:
“Nhà ở là vấn đề lớn nhất trong đời sống công nhân, nhân dân thành thị và
các khu vực có chiến tranh tàn phá. Xây dựng nhà ở là thực hiện một mục tiêu
quan trọng để cải thiện đời sồng vật chất và tinh thần của nhân dân, là nhiệm
vụ hàng đầu của Đảng và Nhà nước, là mục tiêu cao nhất của các kế hoạch
phát triển kinh tế”
Đến năm 1992 vấn đề nhà ở lại tiếp tục được khẳng định trong hiến
pháp nước CHXHCN Việt Nam. Điều 62 đã chỉ rõ: “Cơng dân có quyền có
nhà ở, Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp
đỡ tập thể và cơng nhân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm từng
bước thực hiện quyền đó. Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nước quản
lý phải công bằng và hợp lý”. Chủ tịch Hồ Chí Minh đã nhấn mạnh: “Trong
bốn điều quan trọng cho dân sinh, ở và đi lại cũng là hai vấn đề cần thiết như
ăn và mặc”.

Họ và tên: Phạm Thị Thắm

Lớp: Địa chính 46


Luận văn tốt nghiệp

8

2. Khái niệm và vai trò của nhà chung cư
2.1. Khái niệm
Khái niệm nhà chung cư được nhắc đến lần đầu tiên trong Luật Nhà ở
2005 (điều 70), trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể.
- Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ
thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà
chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu
chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban cơng, logia
gắn liền với căn hộ đó.
+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu
riêng theo quy định của pháp luật.
+ Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ,
phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng.
- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích nhà cịn lại của nhà chung cư ngồi phần diện tích
thuộc sở hữu riêng trên.
+ Khơng gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng
chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi
nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang
bộ, thang máy…
+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà
chung cư đó.
Cụm nhà chung cư: là khu nhà có từ hai nhà chung cư trở lên trong
cùng một địa điểm xây dựng của cùng một chủ đầu tư hoặc một khu nhà
chung cư được xây dựng trước đây.
Họ và tên: Phạm Thị Thắm

Lớp: Địa chính 46

Luận văn tốt nghiệp

9

2.2. Vai trò nhà chung cư
Các khu nhà chung cư là một bộ phận quan trọng trong quá trình phát
triển nhà ở trên phương diện quan điểm thiết kế, số lượng và công nghệ xây
dựng tại các đô thị Miền bắc Việt Nam sau năm 1954, trong thời kỳ xây dựng
Chủ nghĩa xã hội ở Miền Bắc và cả những năm sau khi thống nhất Đất
nước.Các khu nhà ở chung cư theo kiểu “tiểu khu nhà ở” xuất hiện tại nhiều
đô thị như Hà Nội, Vinh, Hải Phịng, Việt Trì…. Thời kỳ này, chúng được coi
là niềm tự hào của sự nghiệp xây dựng Chủ nghĩa xã hội, căn hộ chung cư là
niềm mơ ước, là tiêu chuẩn về tiện nghi ở cao của mọi người dân. Dưới tác
động những biến đổi mọi mặt của kinh tế xã hội, do yếu kém và bất cập về
quản lý, do khơng được xây dựng và hồn thiện đồng bộ, không được sửa
chữa, duy tu bảo dưỡng thường xuyên, các khu nhà ở chung cư xây dựng
trong giai đoạn này đang trở thành vấn đề thời sự được nhiều người dân đô thị
quan tâm do sự xuống cấp tổng thể về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ
thuật… trong một số trường hợp thiếu an tồn sử dụng, do khơng đáp ứng
được nhu cầu của cuộc sống hiện tại và luôn biến đổi đi lên.
Nhà chung cư là một bộ phận của nhà ở vì vậy nó có vai trị giống như
nhà ở. Ngồi ra nhà chung cư cịn có một số vai trị khác sau:
Nhà chung cư ngồi mục đích để ở và tạo khơng gian để con người
phục hồi sức khỏe nó cịn là nơi để mọi người có những mối quan hệ mật thiết
với nhau, thân thiện và gần gũi nhau hơn.
Tạo cho con người có ý thức xây dựng mơi trường sống chung và giữ
gìn của chung.
3. Hoàn cảnh ra đời của nhà chung cư

Các khu chung cư cũ của Hà Nội đều ra đời trong khoảng 3 thập kỷ từ
1960-1990, là một giai đoạn phát triển đặc thù trong lịch sử của Việt Nam: đó
là giai đoạn chúng ta đang áp dụng mơ hình kinh tế chính trị Xã hội chủ nghĩa
Họ và tên: Phạm Thị Thắm

Lớp: Địa chính 46


Luận văn tốt nghiệp

10

“chính thống” trên nền tảng một nước nông nghiệp lạc hậu trong và sau chiến
tranh. Bên cạnh những đặc trưng rất rõ nét của hệ thống cung ứng nhà ở kiểu
Xã hội chủ nghĩa nói chung, nhà ở Hà Nội giai đoạn trên còn bị chi phối bởi
điều kiện nền kinh tế có tiềm lực tài chính rất thấp, lại phải luôn đối mặt với
chiến tranh và chịu ảnh hưởng lớn của những hỗ trợ từ bên ngoài. Vào những
năm 1960, ngân sách phân bổ cho nhà ở và các phúc lợi khác chỉ chiếm
khoảng 2% ngân sách, trong đó nhà ở cịn khơng được ưu tiên bằng y tế, giáo
dục, trong khi ngân sách quốc phòng ngày càng tăng: từ 20% lên đến 60%
vào những năm trước giải phóng. Thêm nữa, do chiến tranh và nhu cầu sơ tán
nên thực sự là mặc dù miền Bắc đã có hồ bình từ 1954 nhưng nhà ở khơng
được ưu tiên phát triển. Tuy nhiên, do được nhiều sự giúp đỡ của các nước
XHCN khác lúc bấy giờ như Liên Xô, Triều Tiên, Trung Quốc..., nhiều khu
chung cư của Hà Nội là sản phẩm của lý luận quy hoạch, kiến trúc và kỹ thuật
xây dựng ngoại nhập, chưa qua điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện kinh tế,
xã hội của Việt Nam.
Bối cảnh ra đời này quyết định rất nhiều đặc trưng cả về hình thái
khơng gian, chất lượng môi trường sống, cơ chế cung ứng nhà ở cũng như các
vấn đề bất cập nảy sinh ở những khu chung cư cũ này trong đời sống đô thị

hiện nay.
Trước năm 1960 (bắt đầu thời kỳ miền Bắc thực hiện đường lối cơng
nghiệp hố XHCN) trong bối cảnh nền kinh tế vơ cùng khó khăn, Hà Nội có
một số cụm, nhóm nhà ở tập thể ít tầng lần đầu tiên được xây dựng theo giải
pháp quy hoạch tiểu khu. Hình thức của các ngơi nhà ở giai đoạn này đơn
giản chỉ là chỗ ở (cao từ 1-2 tầng) xếp thành dãy, hành lang bên, cầu thang
đầu nhà, vệ sinh bố trí cơng cộng cho từng cụm, nhóm. Khu Nguyễn Công
Trứ khang trang hơn, gồm những dãy nhà song song cao 4 tầng, mỗi tầng có

Họ và tên: Phạm Thị Thắm

Lớp: Địa chính 46


Luận văn tốt nghiệp

11

phòng riêng và nhà bếp, nhà tắm chung, đúng tinh thần tập thể - khởi đầu một
giai đoạn mới: Hà Nội xây dựng nhà ở nhiều tầng và các khu chung cư.
4. Sự cần thiết phải thực hiện cải tạo nhà chung cư cũ
Nhà ở là một nhu cầu không thể thiếu được trong sự tồn tại và phát
triển của xã hội. Tại các Thủ đô vấn đề nhà ở bao giờ cũng được đặt lên là
nhiệm vụ trung tâm hàng đầu, Thủ đô Hà Nội trong những năm trước đây
mặc dù kinh tế đất nước còn nghèo, nhưng Đảng, Nhà nước và Lãnh đạo
thành phố cũng đã có sự quan tâm rất lớn tới vấn đề nhà ở, hàng triệu m 2 nhà
ở đã được xây dựng thêm 20-30 năm trở lại đây góp phần giải quyết nhu cầu
nhà ở cho cán bộ, công nhân viên và nhân dân Hà Nội. Trải qua 20-30 năm sử
dụng, kết hợp với sự đầu tư nâng cấp cho nhà bị hạn hẹp, nhu cầu nhà ở ngày
một tăng lên nhanh chóng đã dẫn đến sự quá tải về mọi mặt trong các khu nhà

chung cư gây nên tình trạng xuống cấp về chất lượng nhà ở và môi trường
sống.
Tại các khu nhà ở tập thể như Lương Yên, Thuý Ái, Vân Hồ, Văn
Chương... hiện nay chất lượng nhà đã xuống cấp nghiêm trọng: mái đã hư
hỏng, dột nát, thậm chí có nguy cơ sập đổ. Tường bị nứt, mục bong rộp lớp
trát, gạch bị phân hoá dần, nền bị lún, thấp hơn so với ngoài đường, hệ thống
vệ sinh từng căn hộ khơng có mà hiện nay là do các hộ thuê nhà tự cơi nới cải
tạo, hệ thống hạ tầng kỹ thuật bị hư hỏng nặng thường gây tắc, úng, vệ sinh
môi trường bị ô nhiễm, đặc biệt là ơ nhiễm do nước thải. Đó là những ngun
nhân cơ bản gây ảnh hưởng đến sức khoẻ và đời sống của nhân dân.
Tại các chung cư cao tầng như: Kim Liên, Nguyễn Công Trứ... là các
khu nhà xây tay bằng gạch, hiện tại chất lượng nhà cũng đã bị xuống cấp,
tường bị bong rộp, mái bị thấm dột, mục nát, các khu vệ sinh sử dụng chung
2-4 hộ (hiện tại đã có một số nhà phân chia cho từng hộ), nền nhà bị lún thấp
hơn so với mặt đường, hệ thống hạ tầng bị hư hỏng, nước thải luôn bị ùn tắc,
Họ và tên: Phạm Thị Thắm

Lớp: Địa chính 46


Luận văn tốt nghiệp

12

ứ đọng gây ô nhiễm nặng cho nhân dân. Đối tượng ở đây phần lớn một hộ
một phòng, vài chục năm nhân khẩu tăng lên dẫn đến tự đục phá cơi nới ra
ngoài rất nguy hiểm, ảnh hưởng lớn đến kết cấu và chất lượng nhà.
Tại các khu nhà ở chung cư cao tầng lắp ghép, chất lượng nhà cũng
đang ngày càng xuống cấp, mái bị ngấm, thấm, nhất là các khu vệ sinh đã dẫn
đến ảnh hưởng tới chất lượng mối nối trong nhà, do nền đất bị lún kết hợp với

nhà bị lún, đã làm cho chất lượng nhà bị xuống cấp nhanh chóng, gây nên
tường bị nứt, các mối nối bị hỏng, nền nhà lún sâu so với mặt đất tự nhiên, hệ
thống hạ tầng bị hư hỏng gây ứ đọng chất thải làm ô nhiễm môi trường.
Các KCCC được xây dựng vào những năm 60-90 của thế kỷ trước.
Trong thời gian đó sự ra đời của các KCCC này rất hợp lý, phù hợp với nhu
cầu của đa số người dân, đáp ứng được nhu cầu ở, môi trường sống của họ lúc
bấy giờ. Ngày nay, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thì nhu
cầu của con người về chỗ ở và môi trường sống cũng phát triển theo; con
người không chỉ cần nơi để cư trú, che mưa, che nắng… mà nhu cầu được
sống ở trong một căn hộ có diện tích lớn, thống mát, đầy đủ tiện nghi cùng
với khơng gian bên ngồi khơng đơn giản chỉ có cây xanh, đường giao thơng,
khu vui chơi giải trí mà khơng gian đó phải thống đãng, đủ rộng, đầy đủ tiện
nghi và hiện đại… cùng với một hệ thống dịch vụ là yêu cầu tối thiểu không
thể thiếu.
Trước đây do bản chất nền kinh tế Việt Nam: Tự cung, tự cấp, những
nhu cầu thiết yếu đối với mỗi người, mỗi gia đình đều được nhà nước cung
cấp đầy đủ, chế độ bao cấp, tem phiếu… (đa số những người sống trong
KCCC đều là CBCNVCNN). Chính vì vậy khi xây dựng các KCC thời kỳ
trước họ không hề để ý đến nhu cầu về dịch vụ của người dân. Ở hầu hết các
KCCC đều không xuất hiện dịch vụ này mà ở một số nơi ngày nay xuất hiện
do những hộ gia đình, cá nhân (chủ yếu sống ở tầng 1) tự ý mở ra để đáp ứng
Họ và tên: Phạm Thị Thắm

Lớp: Địa chính 46


Luận văn tốt nghiệp

13

nhu cầu của người dân. Ngày nay nền kinh tế đã chuyển từ bao cấp sang nền
kinh tế thị trường thì nhu cầu về dịch vụ là khơng thể thiếu. Chính vì vậy các
khu chung cư đã trở nên lỗi thời, lạc hậu, khơng cịn phù hợp với xu thế phát
triển hiện đại nên cần có sự cải tạo, nâng cấp, sửa chữa, xây dựng lại là một
xu thế tất yếu không thể tránh khỏi.
Dân số sống trong KCCC ngày càng tăng do vậy nhu cầu về diện tích
và khơng gian sống ngày càng tăng, chính vì vậy mà nhu cầu cải tạo, sửa
chữa, xây dựng mới các KCCC là một nhu cầu cần thiết để đáp ứng nhu cầu
sống của người dân.
Các KCCC này thường ở những vị trí có sức sinh lợi cao, thường nằm
ở trung tâm thành phố mà được xây dựng từ 1-5 tầng vì vậy chưa khai thác
được hết giá trị đất đai (do vị trí tương đối tạo ra). Với vị trí, vai trị quan
trọng của đất đai như ngày nay thì đây quả là một sự lãng phí tiền của lớn của
nhà nước mà nó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của người dân. Để khỏi lãng
phí nguồn tài ngun vơ cùng q giá đó nhất là ngày nay khi giá trị của đất
đai ở đô thị lại rất lớn thì việc cải tạo các KCCC là rất thích hợp.
KCCC xây dựng chủ yếu từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước nên mang
tính chủ quan của Nhà nước mà không phản ánh đầy đủ nhu cầu của từng cá
nhân, cải tạo các KCCC sẽ đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân và có
sự tham gia của các nhà đầu tư kết hợp với nhà nước để cùng nhau thực hiện.
5. Nội dung cải tạo nhà chung cư cũ.
Cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội là một
trong những nội dung chính đã được đề cập trong chương trình số 12/Ctr-TU
về phát triển nhà ở tại Hà Nội giai đoạn 2000-2010; Nghị quyết 15/NQ-TW
của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế - xã hội Thủ đô cũng đã đặt ra yêu cầu
phải xử lý cân đối, hài hòa giữa cải tạo, chỉnh trang và xây dựng mới trong
phát triển đơ thị.
Họ và tên: Phạm Thị Thắm

Lớp: Địa chính 46

Luận văn tốt nghiệp

14

Trong giai đoạn từ 1990 đến nay, thành phố đã tiến hành cải tạo, xây dựng
lại các chung cư cũ theo các định hướng:
-

Sử dụng vốn ngân sách đầu tư cải tạo, chống lún một số nhà chung cư

theo phương thức ép cọc và gia cố các mối nối cho một số cơng trình tại các
khu chung cư ở Nghĩa Đô, Thành Công, Giảng Võ, Văn Chương, Quỳnh Mai.
-

Phá bỏ hẳn nhà chung cư cũ để xây dựng mới một số chung cư ở Kim

Liên, Giảng Võ, Thành Cơng.
Các hình thức cải tạo trên về cơ bản mới xử lý cục bộ từng cơng trình,
chưa cải thiện căn bản về điều kiện ở, hạ tầng kỹ thuật và xã hội và tiến hành
chậm chạp.
Trước thực trạng đó, ngày 05/08/2005 HĐND thành phố đã ban hành Nghị
quyết số 07/2005/NQ-HĐ về cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ,
xuống cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội. Nghị quyết HĐND khẳng định chủ
trương phải tiến hành cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn
và coi đây “là một nhiệm vụ cần quan tâm đặc biệt trong giai đoạn 20062015”. Nghị quyết HĐND xác định rõ mục tiêu của việc cải tạo, xây dựng lại
các khu chung cư cũ trên địa bàn để “cải thiện điều kiện ở của người dân”,
“góp phần chỉnh trang đô thị, sắp xếp lại dân cư, nâng cao hiệu quả sử dụng
đất, xây dựng mơ hình đơ thị theo hướng văn minh hiện đại”. Ba quan điểm

đã được nêu ra trong Nghị quyết 07 của HĐND là:
1.

Đây là cơng việc lớn, khó và liên quan trực tiếp đến cuộc sống của

một bộ phận lớn dân cư thành phố nên cần có sự chỉ đạo tập trung, tích cực,
cách làm bài bản, chắc chắn và có bước đi thích hợp. Ưu tiên thực hiện trước
các nhà nguy hiểm, các chung cư xuống cấp khơng cịn đảm bảo an tồn.
2.

Phải xác định đây là các dự án chỉnh trang đô thị và mang tính xã hội

cao; Việc tiến hành cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ phải phù hợp với
quy hoạch chung, gắn với việc bố trí sắp xếp lại dân cư trên địa bàn và xây
Họ và tên: Phạm Thị Thắm

Lớp: Địa chính 46


Luận văn tốt nghiệp

15

dựng các khu đô thị mới, không nhất thiết khép kín trong từng khu;… đồng
thời với việc cải tạo, xây dựng mới cần đổi mới mơ hình quản lý các khu
chung cư cho phù hợp với điều kiện hiện đại.
3.

Công việc này là trách nhiệm của thành phố, của các cấp chính

quyền và của người dân sống trong khu vực; khi thực hiện phải kết hợp hài
hòa lợi ích của xã hội, của nhà nước, của người dân và của nhà đầu tư, trong
đó lấy lợi ích của cộng đồng xã hội, của đa số dân cư làm chủ đạo.
Nghị quyết HĐND cũng đề ra 4 nguyên tắc cơ bản:
1.

Phải thực hiện trên cơ sở một đề án chung, theo quy hoạch được

duyệt của toàn khu, phương án thực hiện phải công bố công khai và phải được
ít nhất 2/3 dân cư sống trong khu đồng tình.
2.

Đây là dự án mang tính đặc thù, nhà nước và nhân dân cùng làm,

tiến hành theo phương thức xã hội hóa, ngân sách nhà nước chỉ hỗ trợ cơng
tác quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, đầu tư một số hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ
thuật thiết yếu.
3.

Việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ phải gắn với việc quy hoạch,

nâng cấp đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ở khu vực theo hướng
văn minh hiện đại, cơng trình và căn hộ phải đảm bảo chất lượng và phù hợp
với các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành; Phương án quy hoạch và bố trí, sắp
xếp dân cư phải đảm bảo nguyên tắc không hút dân vào khu vực nội thành,
khơng bố trí để ở tầng 1 các chung cư cao tầng mà dành cho nhu cầu cơng
cộng. Diện tích xây dựng nhà chủ yếu để phục vụ tái định cư tại chỗ. Các diện
tích nhà dôi dư ưu tiên dùng để tái định cư các hộ dân từ các dự án khác trong
khu vực nội thành. Dành diện tích cần thiết cho nhu cầu cơng cộng, xây dựng
trung tâm thương mại và văn phịng cho thuê…

Họ và tên: Phạm Thị Thắm

Lớp: Địa chính 46