Quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ nghiên cứu trường hợp thành phố hà nội TT

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NỘI VỤ

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

THIỀU THỊ THU HƯƠNG

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI TÁI THIẾT
KHU CHUNG CƯ CŨ - NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành
Mã số

: Quản lý công
: 9 34 04 03

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN LÝ CÔNG

HÀ NỘI, 2021


Cơng trình được hồn thành tại
Học viện Hành chính Quốc gia

Người hướng dẫn khoa học :
1. PGS.TS. Nguyễn Thị Phượng
2. TS. Lê Thị Bích Thuận

Phản biện 1:..........................................................................................................

Phản biện 2:..........................................................................................................
Phản biện 3:...........................................................................................................

Luận án sẽ được bảo vệ trước hội đồng đánh giá cấp Học viện
Địa điểm: Phòng họp -Học viện Hành chính Quốc gia, 77 Nguyễn Chí Thanh,
Đống Đa, Hà Nội
Thời gian: ....giờ

tháng

năm 2021

Có thể tìm hiểu luận án tại:
Thư viện Quốc gia Việt Nam
Thư viện Học viện Hành chính Quốc gia


PHẦN MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Tái thiết đơ thị là hoạt động mang tính tất yếu diễn ra ở mọi quốc gia trên thế
giới khi các khu vực lõi của đô thị bị suy giảm chức năng, xuống cấp khơng cịn khả
năng phục hồi hoặc sự cải tạo phục hồi khơng đảm bảo tính hiệu quả.
Các khu chung cư cũ trong đô thị Việt Nam được xây dựng theo các giai đoạn
1960 - 1970, 1970 - 1980 và đầu những năm 1990, tập trung chủ yếu ở các đơ thị lớn
như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phịng, Vinh, Cần Thơ, Thanh
Hố, Việt Trì... Hà Nội chiếm số lượng lớn nhất có khoảng 1579 chung cư cũ. Được
thiết kế và xây dựng trong thời kỳ bao cấp do đó tiêu chuẩn kỹ thuật, tổ chức khơng
gian và và chức năng cơng trình lạc hậu không đảm bảo tiêu chuẩn nhà ở theo quy định
hiện tại. Bên cạnh đó, công tác quản lý nhà nước đối với các khu chung cư cũ không
chặt chẽ dẫn đến quy hoạch, cảnh quan, hình thức kiến trúc cơng trình bị biến dạng do

đó tình trạng xuống cấp hiện nay của các khu chung cư cũ rất nghiêm trọng, tác động
tiêu cực đến đời sống của người dân cũng như sự phát triển chung của đơ thị.
Chính phủ đã đã đưa nhiệm vụ cải tạo, tái thiết khu chung cư cũ như một chiến
lược trọng tâm trong phát triển đô thị, tuy nhiên chỉ mới tái thiết một số toà nhà chung
cư đơn lẻ. Việc tái thiết khu chung cư cũ rất phức tạp bởi các xung đột, mâu thuẫn lợi
ích giữa các bên liên quan. Để giải quyết vấn đề này cần có sự quản lý chuẩn xác và
chặt chẽ của Nhà nước từ định hướng quy hoạch đến huy động sự tham gia của các
doanh nghiệp, giám sát triển khai thực hiện, đảm bảo quyền tham gia của người
dân…Hiện tại tất cả các khâu đều đang có vướng mắc chưa tìm được biện pháp tháo
gỡ. Đặc biệt vì thiếu cơ sở lý luận, chưa có phương thức và quy trình thực hiện phù
hợp nên các dự án rất chậm chễ. Vì vậy đề tài “Quản lý Nhà nước đối với tái thiết
khu chung cư cũ - Nghiên cứu trường hợp thành phố Hà Nội” là cần thiết để hệ
thống hóa cơ sở lý luận cho công tác quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư
cũ thành một khu ở mới đảm bảo có chất lượng sống tốt cho cư dân, hướng tới sự
phát triển bền vững và thúc đẩy sự phát triển chung của tồn đơ thị.

1


2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của luận án là đánh giá thực trạng hoạt động quản lý
nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ. Tìm ra các “rào cản” của quản lý nhà
nước. Từ đó đề xuất các quan điểm, giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước đối với
tái thiết khu chung cư cũ tại Hà Nội.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu trên, đề tài cần thực hiện các nhiệm vụ: Một là, Tổng
quan các cơng trình trong nước và trên thế giới có liên quan tới đề tài nghiên cứu để
làm rõ các “khoảng trống” trong quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ,
xác định những vấn đề luận án cần giải quyết. Hai là, Rà soát, tổng hợp và phân

tích các văn bản pháp luật liên quan. Ba là, Xây dựng cơ sở lý luận và thực tiễn cho
quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ. Trong đó làm rõ nội hàm của khái
niệm “Tái thiết khu chung cư cũ”; Vai trò, nội dung cũng như các yếu tố tác động đến
quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ. Bốn là, Nghiên cứu các tình huống
điển hình để từ đó phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động quản lý nhà nước đối tái
thiết khu chung cư cũ. Năm là, Tổng hợp, phân tích, xử lý kết quả, đánh giá và đề xuất
các giải pháp, kiến nghị.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.Đối tượng nghiên cứu của đề tài
Đối tượng nghiên cứu của đề tài luận án là hoạt động QLNN đối với việc tái
thiết khu chung cư cũ trong đô thị.
3.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
-Phạm vi về không gian: Lấy thành phố Hà Nội là địa bàn khảo sát nghiên cứu.
-Phạm vi về thời gian: Sau năm 2005, khi luật Nhà ở được ban hành và các
hoạt động tái thiết khu chung cư cũ chính thức được pháp lý hóa.
4. Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu
4.1.Câu hỏi nghiên cứu
1. Mục tiêu phát triển bền vững được thực hiện như thế nào trong quản lý tái
thiết khu chung cư cũ tại đô thị Việt Nam?
2


2. Những “rào cản” của quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ?
3. Cần có các giải pháp gì để hồn thiện quản lý nhà nước đối với tái thiết khu
chung cư cũ?
4.2.Giả thuyết nghiên cứu
- Việc tái thiết các khu chung cư cũ đang thực hiện theo từng nhà riêng lẻ, chưa
đảm bảo tính tổng thể và mục tiêu phát triển bền vững.
- “Rào cản” của quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ là: hệ
thống văn bản pháp luật, cơ chế chính sách chưa thu hút được nhà đầu tư tham gia;

Chưa có đơn vị chuyên trách quản lý tái thiết khu chung cư cũ; Quy hoạch tái thiết
khu chung cư cũ chưa đảm bảo số lượng và chất lượng; Xung đột lợi ích giữa chủ đầu
tư và cộng đồng dân cư chưa được điều tiết hợp lý. Nếu những hạn chế này được
điều chỉnh hợp lý sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ và chất lượng tái thiết khu chung cư cũ.
- Công tác quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ nếu được hoàn
thiện từ việc lập quy hoạch, kế hoạch đến tổ chức bộ máy quản lý, điều tiết xung
đột giữa các chủ thể để cùng hợp tác bình đẳng, cơng bằng, cân bằng đa lợi ích thì
q trình tái thiết sẽ đạt được mục tiêu xác định.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp nghiên cứu/khảo cứu tài liệu; Phương pháp điều tra xã hội học;
Phương pháp chuyên gia; Phương pháp phỏng vấn; Thu thập và xử lý số liệu khảo
sát; Ý nghĩa khoa học của đề tài.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Ý nghĩa về lý luận: Luận án đã xây dựng được cơ sở lý thuyết cho quản lý
tái thiết khu chung cư cũ: Làm rõ bản chất tái thiết KCCC; Tiêu chí tái thiết KCCC
theo hướng phát triển bền vững; Xác định rõ nội dung quản lý nhà nước đối với tái
thiết KCCC; Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước đối với tái thiết KCCC.
Luận án đã phân tích rõ thực trạng QLNN đối với tái thiết KCCC hiện nay và đề
xuất các giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước đối với tái thiết KCCC tại các đô thị.
Ý nghĩa về thực tiễn: Kết quả của luận án có thể giúp các nhà quản lý hoạch
định chủ trương, xây dựng kế hoạch tái thiết khu chung cư cũ và hoàn thiện quản lý
nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ theo hướng phát triển bền vững.
3


7. Cấu trúc của luận án
Ngoài phần mở đầu và kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, luận
án gồm 4 chương:
Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án
Chương 2: Cơ sở khoa học của quản lý nhà nước đối với tái thiết chung cư cũ

Chương 3: Thực trạng quản lý nhà nước đối với tái thiết chung cư cũ - Nghiên cứu
trường hợp thành phố Hà Nội
Chương 4: Quan điểm và giải pháp về QLNN đối với tái thiết chung cư cũ trong đơ thị
CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN
ĐẾN ĐỀ TÀI ḶN ÁN
1.1.Các cơng trình nghiên cứu trong và ngồi nước có liên quan đến đề tài
Luận án tổng quan theo 2 nhóm, cơng trình nghiên cứu về tái thiết đô thị và
khu chung cư trong đơ thị và nhóm cơng trình nghiên cứu về quản lý nhà nước đối
với tái thiết đô thị và khu chung cư cũ trong đô thị.
1.2. Vấn đề luận án cần giải quyết
Trên cơ sở những “khoảng trống” của các nghiên cứu trước, luận án sẽ tiếp tục
nghiên cứu các vấn đề sau: Làm rõ khái niệm tái thiết KCCC theo góc độ rộng; Làm
rõ mục tiêu phát triển bền vững trong tái thiết khu chung cư cũ; Xây dựng cơ sở lý
luận và thực tiễn cho hoạt động quản lý nhà nước đối với tái thiết KCCC; Phân tích
những khó khăn, vướng mắc trong quy trình quản lý nhà nước đối với tái thiết
KCCC; Đưa ra giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước đối với tái thiết KCCC.
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI
TÁI THIẾT KHU CHUNG CƯ CŨ
2.1. Khu chung cư và tái thiết khu chung cư cũ
2.1.1. Khu chung cư cũ
Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Chủ sở hữu có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và đồng sở hữu phần sở hữu chung của tòa
chung cư.
4


Khu chung cư là khu có từ 02 khối (block) nhà chung cư trở lên được xây
dựng trên một khu đất theo quy hoạch.
Khu chung cư cũ là các khu chung cư có một trong hai điều kiện sau hoặc có

cả hai điều kiện:
+ Về thời gian sử dụng : Được thiết kế và xây dựng tại các đô thị với thời gian
đã lâu, đã hết niên hạn sử dụng theo tiêu chuẩn xây dựng của quốc gia (theo tiêu
chuẩn niên hạn sử dụng cơng trình cấp 2 là 50 năm).
+ Về giá trị sử dụng: Khu chung cư không cịn đảm bảo về giá trị sử dụng trên
các khía cạnh: Thiết kế kiến trúc quy hoạch, kết cấu công trình, tiêu chuẩn hạ tầng
kỹ thuật, tiện nghi sử dụng và môi trường sống.
*Phân loại khu chung cư cũ
- Các khu chung cư cũ có diện tích lớn hơn 20ha: Được thiết kế quy hoạch theo
mơ hình đơn vị ở.
- Các khu chung cư có diện tích nhỏ 20ha:là những nhà chung cư riêng lẻ tập
hợp lại một khu theo mơ hình nhóm nhà ở.
* Đặc điểm của các khu chung cư cũ trong đô thị Việt Nam
Đặc điểm kinh tế - xã hội: Xây dựng trong thời kỳ chiến tranh và nền kinh tế bao cấp.
Đặc điểm về vị trí: Nằm ở trong lõi trung tâm của đơ thị, trong quận nội thành
cũ, đó là khu vực hạn chế phát triển nghiệm ngặt.
Đặc điểm về quy hoạch, kiến trúc: Về cơ bản khu chung cư cũ có thể chia thành 02
loại, một là các khu chung cư có quy mô lớn, xây dựng trên một khu đất rộng, có cơ cấu
khá hồn chỉnh theo mơ hình “Đơn vị ở” hay cịn gọi là mơ hình “Tiểu khu nhà ở”; Hai
là các các khu chung cư có quy mô nhỏ hơn, chỉ bao gồm một vài đơn nguyên nhà.
Đặc điểm về sở hữu bao gồm: Sở hữu nhà nước và Sở hữu của các tổ chức ( các
cơ quan, xí nghiệp..). Sau năm 1991 đa phần căn hộ chuyển sang sở hữu tư nhân.
Đặc điểm về dân cư: Phức tạp và đa dạng về độ tuổi, nghề nghiệp, nhưng có
một điểm chung là thu nhập của họ ở mức trung bình thấp và thấp.
Đặc điểm về quản lý: Nhà chung cư được Nhà nước giao cho cơ quan quản lý
nhà của địa phương quản lý.
2.1.2. Tái thiết khu chung cư cũ
Tái thiết đô thị không phải chỉ là việc phá bỏ những cơng trình cũ khơng cịn
khả năng khơi phục giá trị sử dụng và xây dựng cơng trình mới mà còn là sự cải thiện
5

tổng thể về các chức năng đô thị, điều tiết lợi ích kinh tế và xã hội giữa bên liên quan,
giữa khu vực tái thiết và tổng thể đô thị để nâng cao chất lượng sống cho cư dân.
Tái thiết khu chung cư cũ là quá trình phá bỏ các nhà chung cư khơng cịn
khả năng khơi phục giá trị, cải thiện tổng thể và thay đổi chức năng của khu nhà,
điều tiết lợi ích giữa các bên liên quan, giữa khu nhà tái thiết với tổng thể đô thị
nhằm tạo ra mơi trường có chất lượng sống tốt.
2.1.3. Tái thiết khu chung cư cũ theo hướng phát triển bền vững
Phát triển bền vững là phát triển “bình đẳng và cân đối, có nghĩa là để duy trì
phát triển mãi mãi, cần cân bằng lợi ích của các nhóm người trong cùng một thế hệ,
và thực hiện điều này đồng thời trên cả ba lĩnh vực quan trong có mối quan hệ qua
lại với nhau: kinh tế, xã hội và môi trường”
Áp dụng phát triển bền vững trong tái thiết đơ thị: Tái thiết đơ thị khơng chỉ là
q trình khơi phục các giá trị vật thể, mà cịn là q trình cải thiện tồn diện khu
vực được tái thiết trên 03 khía cạnh kinh tế - xã hội - mơi trường.
Xây dựng bộ tiêu chí đánh giá tái thiết khu chung cư cũ theo hướng phát triển
bền vững cho đô thị Việt Nam. Tại Việt nam chưa xây dựng bộ tiêu chí đánh giá phát
triển bền vững cho các dự án tái thiết khu ở trong đô thị. Trên cơ sở phân tích quan
điểm của các tác giả quốc tế, nghiên cứu sinh có đồng quan điểm với cách nhìn nhận
về tái thiết khu chung cư theo mục tiêu phát triển bền vững của Lesley Hemphill. Tác
giả luận án chọn lọc, tiếp thu, kế thừa, vận dụng phù hợp với điều kiện thực tế và xây
dựng tiêu chí đánh giá tái thiết KCCC theo mục tiêu PTBV như sau:
Bảng 2.1. Xây dựng bộ tiêu chí đánh giá tái thiết khu chung cư cũ theo mục tiêu
phát triển bền vững
TT
Nhóm tiêu chí
Các tiêu chí cụ thể
Kinh tế
Khai thác tối đa giá trị của khu -Tích hợp các mục tiêu sử dụng đất (Đất

1. vực tái thiết để đem lại hiệu quả ở, đất thương mại, vui chơi giải trí)
kinh tế
- Gia tăng giá trị nhà ở
2. Đáp ứng lợi ích kinh tế cho - Giá nhà trong khả năng chi trả của
người dân
người dân

6


3.

- Đảm bảo lợi nhuận hợp lý cho nhà đầu
Đáp ứng lợi nhuận cho nhà đầu tư, thu hồi vốn nhanh.
tư
- Có không gian dịch vụ tạo nguồn thu
đảm bảo bù đắp chi phí.

Xã hội
4. Đảm bảo chất lượng cơng trình -Mức độ phù hợp theo tiêu chuẩn
sau xây dựng lại
5. Đảm bảo tiến độ thực hiện dự án -Thời gian thực hiện dự án
tái thiết theo kế hoạch phê duyệt
6.
- Mạng lưới đường giao thông không bị
Cơ sở hạ tầng kỹ thuật đầy đủ, và quá tải, kết nối thuận tiện
bền vững
- Đảm bảo cung cấp nước sạch
- Đảm bảo chiếu sáng cơng cộng
7. Dịch vụ tiện ích và các cơ sở - Khả năng tiếp cận các dịch vụ văn hóa,

phúc lợi xã hội trong khu vực phù giáo dục, y tế,thương mại, vui chơi, giải
hợp
trí của cư dân
Duy trì các mối quan hệ cộng
8. đồng của khu ở
- Quan hệ láng giềng gắn kết
9. Cải thiện an ninh khu vực
-Tình hình an ninh trong khu chung cư
tốt hơn sau cải tạo
10. Bảo tồn giá trị đặc trưng của khu - Gìn giữ cảnh quan thiên nhiên, cơng
vực
trình có tính lịch sử
11. Thúc đẩy sự tham gia và hợp tác - Lấy ý kiến cộng đồng cư dân theo các
của cộng đồng
quy trình của dự án
12. Quy trình tái thiết KCCC diễn ra - Các thông tin về chủ đầu tư, về quy hoạch,
công khai,minh bạch
về mức bồi thường…đảm bảo cơng khai và
minh bạch
13 Sự hài lịng của người dân
Ít xảy ra xung đột và tranh chấp lợi ích
Môi trường
Cải thiện điều kiện vệ sinh và môi -Xử lý chất thải không gây ô nhiễm môi
14. trường của khu dân cư
trường
15. Thiết kế quy hoạch, kiến trúc của
khu chung cư theo hướng hiện đại -Thiết kế và xây dựng cơng trình xanh
và xanh
16. Sử dụng năng lượng tiết kiệm, -Đảm bảo lợi nhuận hợp lý cho nhà đầu
hiệu quả

tư, thu hồi vốn nhanh.
-Có không gian dịch vụ tạo nguồn thu
đảm bảo bù đắp chi phí.
7


Nguồn: Nghiên cứu của tác giả,2019
2.2. Lý luận về quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ
2.2.1. Khái niệm quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ
Khái niệm quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ như sau: “QLNN
đối với tái thiết khu chung cư cũ là việc cơ quan nhà nước hữu trách sử dụng bộ
máy, cán bộ, cơng cụ của mình để thực hiện nhiệm vụ quản lý hoạt động tái thiết
khu chung cư cũ nhằm tạo lập khu chung cư mới có chất lượng tốt hơn, góp phần
phát triển đơ thị văn minh, hiện đại và bền vững”
Chủ thể của QLNN đối với KCCC là các cơ quan trong hệ thống hành pháp ở
cấp Trung Ương và địa phương, gồm Chính phủ và cơ quan chun mơn tham mưu
cho Chính phủ; UBND các cấp và các cơ quan chuyên môn của UBND quản lý.
Đối tượng của QLNN đối với tái thiết KCCC chính là các khu chung cư cũ và
các tổ chức, cá nhân có hoạt động liên quan đến quá trình tái thiết KCCC
Mục tiêu của QLNN đối với tái thiết KCCC là đảm bảo hoạt động tái thiết
KCCC được thực hiện đúng theo định hướng, theo pháp luật, tuân thủ quy hoạch, kế
hoạch và đạt mục tiêu đề ra. Đảm bảo chất lượng của các khu chung cư cũ sau khi
đã thực hiện tái thiết có tính thẩm mỹ cao, cải thiện bộ mặt mỹ quan đô thị và thúc
đẩy đô thị phát triển; Bảo vệ lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia vào quá trình
tái thiết KCCC.
2.2.2. Nội dung quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ
(1) Ban hành hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và cơ chế, chính sách quản
lý tái thiết khu chung cư cũ
(2) Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước và phát triển đội ngũ cán bộ công chức
quản lý tái thiết khu chung cư cũ

(3) Quản lý tổ chức thực hiện tái thiết khu chung cư cũ:Tổ chức khảo sát và kiểm
định chất lượng nhà chung cư; Xây dựng và chỉ đạo thực hiện kế hoạch tái thiết khu
chung cư cũ; Tổ chức lập và phê duyệt quy hoạch tái thiết khu chung cư cũ ; Lựa chọn
chủ đầu tư thực hiện dự án tái thiết khu chung cư cũ; Quản lý bồi thường, tạm cư và
tái định cư; Quản lý xung đột lợi ích giữa nhà đầu tư và cộng đồng dân cư.
(4) Thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm.

8


2.2.3. Các yếu tố tác động đến quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ
- Yếu tố kinh tế - xã hội
- Xu thế phát triển đô thị bền vững của thế giới
- Năng lực và sự sẵn sàng tham gia của nhà đầu tư
- Sự hợp tác của cộng đồng dân cư
- Thể chế của Nhà nước
- Năng lực, trình độ quản lý của cán bộ, công chức
- Năng lực thu hút nguồn vốn
2.3. Kinh nghiệm thế giới
Luận án nghiên cứu kinh nghiệm quản lý tái thiết KCCC của Hong Kong, Hàn
Quốc, Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc trên phương diện thức tố chức thực hiện, mơ
hình tổ chức bộ máy, cơ chế chính sách điều tiết lợi ích 3 bên. Qua đó rút ra một số bài
học cho Việt Nam, muốn thành cơng cần có khung thể chế và chiến lược quy hoạch
tổng thể về tái thiết đô thị rất đầy đủ và chặt chẽ; Chính quyền có sự hỗ trợ mạnh; Chú
trọng sự tham gia của cư dân trong lập quy hoạch; Phương thức thực hiện phù hợp;
Định giá thị trường linh hoạt.
2.4. Kết luận chương 2
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI TÁI THIẾT
KHU CHUNG CƯ CŨ- NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP THÀNH PHỐ HÀ NỘI
3.1. Tình hình tái thiết khu chung cư cũ tại Hà Nội

3.1.1. Khái quát chung về khu chung cư cũ tại Hà Nội
Trên địa bàn thành phố Hà Nội có tổng số 1.579 chung cư cũ, phân thành 2 nhóm
là chung cư tập trung theo khu (76 khu với 1.273 chung cư) và nhà chung cư riêng lẻ
(306 chung cư). Các khu chung cư cũ được phân loại theo giai đoạn xây dựng từ 1960 1970, 1970 - 1980 và 1980 - 1990.
Các KCCC có thực trạng chung là: Đã hết niên hạn sử dụng (đã quá 50 năm);
Thiết kế quy hoạch, kiến trúc theo tiêu chuẩn cũ nên đã lạc hậu; Diện tích các căn
hộ chung cư từ 30-50m2/căn, cá biệt có nhỏ hơn 30m2; Hệ thống hạ tầng kỹ thuật
đã bị hư hỏng và quá tải; Hình thức thẩm mỹ kiến trúc bị thay đổi xấu xí và nhếch
9


nhác do người dân cơi nới trái phép. Quy hoạch tổng thể tồn khu bị biến dạng vì
quy mơ dân số đã tăng 2- 2,5 lần so với thiết kế ban đầu; Tỷ lệ “dân mới” cao; Quản
lý yếu kém do không có đơn vị nào chịu trách nhiệm. Hiện nay các KCCC xuống
cấp trầm trọng, có nguy cơ sập đổ vì vậy cần thiết phải cải tạo, tái thiết để đảm bảo
an tồn và mơi trường sống cho người dân.
3.1.2. Thực trạng tái thiết khu chung cư cũ tại Hà Nội
-Về số lượng: Tính đến 2019, trong 76KCCC của Hà Nội, chỉ có 04KCCC
được thực hiện cải tạo, tái thiết là khu tập thể Kim Liên, Nguyễn Công Trứ và tiếp
nối là Giảng Võ, Thành Công. Mỗi khu chỉ mới tái thiết được 01-04 nhà chung cư.
Tổng số mới có 09 nhà chung cư được xây dựng mới lại
-Về chất lượng: Luận án khảo sát tại 04KCCC đã thực hiện tái thiết, đánh giá
chất lượng trên 3 khía cạnh kinh tế, xã hội và môi trường trên cơ sở bộ tiêu chí đề
xuất tại mục 2.1.3. chương 2.
Trên khía cạnh kinh tế, người dân đánh giá tốt, chi phí phù hợp với khả năng chi
trả của gia đình, cao nhất là khu Kim Liên có 82,7% người dân đánh giá phù hợp,
thấp nhất là khu Nguyễn Cơng Trứ có 73,8%. Trên khía cạnh xã hội, người dân trong
04KCCC đều khá hài lòng với chất lượng chung cư họ được quay về tái định cư trên
mọi phương diện như diện tích căn hộ, dịch vụ tiện ích, quản lý tịa nhà, an ninh…
Mức độ hợp lý của căn hộ được đánh giá cao với mức điểm trung bình là 4,1/5. Trên

khía cạnh mơi trường, người dân đánh giá ở mức trung bình.
Kết quả phân tích cho thấy chất lượng chung sư sau khi tái thiết về cơ bản đã
cải thiện được không gian sống cho người dân. tiêu chuẩn nâng cao, cải thiện thẩm
mỹ kiến trúc. Tuy nhiên chủ đầu tư mới chỉ quan tâm tới chất lượng căn hộ và những
tiện ích của bản thân tịa nhà, cịn các thành tố khác cần có để tạo nên một khu ở bền
vững chưa được quan tâm. Số lượng các chung cư cũ được thực hiện tái thiết quá
nhỏ so với nhu cầu, 04/76 khu đã được triển khai thực hiện, mà trong đó mỗi khu
cũng mới tái thiết 1-3 tòa chung cư.
- Về tiến độ: Tiến độ tái thiết KCCC của TP Hà Nội đang rất chậm và khó khăn.
Tất cả các dự án tái thiết chung cư tại 04KCCC đều bị kéo dài thời gian so với kế
hoạch dự kiến.
3.3. Thực trạng quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ tại Hà Nội
10


3.2.1. Thực trạng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật
3.2.1.1. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Trung Ương
Quy định về tái thiết KCCC đã đưa vào Luật Nhà ở, Luật Thủ đô. Nghị quyết
34/2007/NQ-CP và Nghị định 101/2015/NĐ-CP (thay thế nghị quyết 34/2007/NQCP) là văn bản có tác động lớn nhất đến hoạt động tái thiết KCCC về chủ trương và
thực hiện tái thiết KCCC đồng bộ theo dự án, áp dụng phương thức xã hội hóa.
Văn bản pháp luật của Trung Ương đã tạo nên khung pháp lý khá đầy đủ cho việc
thực hiện tái thiết KCCC. Tuy nhiên khi áp dụng vào thực tế cịn nhiều quy định khơng
hợp lý nên khơng thực hiện được do có độ “vênh” với thực tiễn, chưa theo kịp vấn đề
nảy sinh trong thực tế, thiếu quy định hướng dẫn nên không có căn cứ giải quyết vấn đề.
3.3.1.2. Hệ thống văn bản pháp luật của thành phố Hà Nội
Hà Nội có Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND ngày 5/8/2005 về xây dựng mới
các chung cư cũ; Quyết định số 48/2008/QĐ-UBND ngày 28/7/2008 về Quy chế cải
tạo, xây dựng lại các KCCC. Nhưng hiện nay Hà Nội là đô thị đang “bế tắc”và yếu
kém nhất trong cả nước về quản lý cải tạo chung cư cũ vì đặc thù của địa phương, dân
số đông, nhu cầu nhà ở lớn trong khi bị khống chế về chỉ tiêu đất đai, cơ sở hạ tầng

và phát triển không gian. Các văn bản của Hà Nội chưa có tính đột phá để giải quyết
vấn đề của đô thị loại đặc biệt mà chủ yếu là cụ thể hóa văn bản của Trung Ương.
3.2.2.Thực trạng cơ chế, chính sách tái thiết khu chung cư cũ
- Cơ chế, chính sách hỗ trợ đối với nhà đầu tư: về đất đai, huy động vốn đầu tư
- Cơ chế, chính sách đối với cộng đồng dân cư: khuyến khích người dân góp vốn;
hỗ trợ vốn cho cư dân; bồi thường, tái định cư.
Mặc dù đã có nhiều đổi mới, chỉnh sửa liên tục nhưng nhìn chung các cơ chế, chính
sách chưa áp dụng hiệu quả trên thực tế, chưa thu hút được nhà đầu tư có tiềm lực.
3.2.3. Thực trạng bộ máy quản lý nhà nước và đội ngũ cán bộ công chức quản lý
tái thiết khu chung cư cũ
3.2.3.1.Thực trạng tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về tái thiết khu chung cư cũ
Bộ máy QLNN về tái thiết KCCC nằm trong bộ máy QLNN về nhà ở, không
tách rời về nhân sự, gồm 2 cấp:Trung ương và địa phương.
Sơ đồ tổ chức bộ máy QLNN về tái thiết khu chung cư cũ
`
11


Bộ máy quản lý hiện nay có tính chun mơn hóa thấp, đang là hịa trộn cùng
bộ máy QLNN về nhà ở. Khơng có cán bộ quản lý chun trách. Thực hiện QLNN
về tái thiết KCCC tập trung chủ yếu tại UBND thành phố do cơ quan chuyên môn
giúp UBND TP quản lý là Sở Xây dựng. Chưa có phân cấp QLNN xuống cấp Quận,
phường. Hoạt động tái thiết liên quan đến nhiều chuyên môn do nhiều cơ quan phụ
trách nên công việc bị cắt khúc. Liên hệ và chắp nối công việc là nhiệm vụ của chủ
đầu tư nên thường kéo dài, làm ảnh hưởng tới tính hiệu quả của dự án.
3.2.3.2.Thực trạng đội ngũ cán bộ, công chức
Về số lượng: Đội ngũ cán bộ công chức làm quản lý tái thiết KCCC hiện nay
chính là đội ngũ CBCC đang làm việc tại hệ thống cơ quan quản lý về nhà ở từ cấp
Trung Ương đến cấp địa phương, lực lượng rất mỏng.
Về chất lượng: Cán bộ công chức quản lý nhà ở đều có trình độ chun mơn

đào tạo phù hợp với lĩnh vực chuyên môn, tuy nhiên năng lực đảm nhận cơng việc
vẫn cịn hạn chế do độ rộng của cơng việc. Vì làm việc kiêm nhiệm, mức độ chun
mơn hóa thấp chính vì vậy khó phát huy được năng lực và kinh nghiệm.
3.2.4. Thực trạng quản lý tổ chức thực hiện tái thiết khu chung cư cũ
3.2.4.1.Tổ chức khảo sát và kiểm định chất lượng khu chung cư
Công tác kiểm định, phân loại chất lượng nhà chung cư theo các nhóm A,B,C,D
rất khó khăn và chậm trễ. Đến 12/2019 Hà Nội kiểm định được 340/1516 nhà chung
12


cư cũ. Nguyên nhân là do tính kỹ thuật phức tạp, cần thời gian dài nhưng hạn chế về
kinh phí.
3.2.4.2. Xây dựng kế hoạch tái thiết khu chung cư cũ
Cho đến nay kế hoạch cải tạo, tái thiết KCCC của thành phố Hà Nội chưa được
ban hành.Theo nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định việc lập kế hoạch phải căn cứ
vào kết quả kiểm định chất lượng nhà chung cư và quy hoạch xây dựng chi tiết các
khu chung cư cũ 1/500 đã phê duyệt mà trên thực tế thì cả 2 việc này đều chưa thể
hoàn thành do số lượng chung cư quá lớn và kinh phí hạn hẹp.
3.2.4.3. Thực trạng quản lý lập và phê duyệt quy hoạch tái thiết khu chung cư cũ
Công tác lập quy hoạch tái thiết KCCC chậm trễ, đa phần các khu chưa có quy
hoạch được duyệt (chỉ có 1/76 khu có quy hoạch được duyệt). Tính đến 2019, khu
Nguyễn Cơng Trứ là khu duy nhất của Hà Nội có đã có quy hoạch chi tiết theo toàn khu
đã được phê duyệt. Để khắc phục sự chậm trễ này Nhà nước thực hiện xã hội hóa lập
quy hoạch, năm 2019 Nhà nước đã huy động 19 nhà đầu tư tự bỏ kinh phí lập Quy
hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho 28 khu chung cư cũ (trên tổng số 76 khu) tại Hà Nội.
Vướng mắc lớn nhất hiện nay là các chỉ tiêu quy hoạch do nhà đầu tư đề xuất
không phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch của thành phố. Để đảm bảo hiệu quả đầu
tư của dự án, các nhà đầu tư đề xuất theo hướng tăng chiều cao cơng trình, tăng quy
mô dân số so với hiện trạng, điều đó sẽ gây áp lực lớn đối với hệ thống hạ tầng kỹ
thuật, xã hội của khu vực và thành phố, sẽ là vi phạm quy chế quản lý quy hoạch kiến

trúc cơng trình cao tầng trong khu vực nội đơ lịch sử thành phố
Việc lấy ý kiến cộng đồng cư dân trong quá trình lập quy hoạch chưa thực chất.
Người dân là bên nắm giữ quyền sở hữu tài sản, theo quy định tại Luật Quy hoạch
thì họ có quyền tham gia đóng góp ý kiến vào quá trình lập quy hoạch. Tuy nhiên
kết quả khảo sát cho thấy khi quy hoạch đang trong giai đoạn lập thì người dân
khơng được biết thơng tin. Họ chỉ được thơng báo góp ý kiến và tiếp cận thông tin
quy hoạch rộng rãi khi quy hoạch được niêm yết công khai.

3.2.4.4. Thực trạng phương thức lựa chọn chủ đầu tư

13


Tại 04 KCCC khảo sát có 02 loại hình chủ đầu tư: Nhà nước là chủ đầu tư,
chính quyền đơ thị trực tiếp đầu tư cải tạo bằng nguồn vốn ngân sách (Hà Nội thí
điểm duy nhất nhà B14 Kim Liên) và doanh nghiệp là chủ đầu tư (UBND thành phố
Hà Nội lựa chọn theo hình thức chỉ định). Phương thức được lựa chọn theo hình thức
chỉ định trong các dự án trước đây đã làm cho các chủ sở hữu căn hộ thiếu tin tưởng
về tính cơng khai, minh bạch của dự án. Người dân cho rằng Nhà nước đem lại cơ
hội kiếm lời cho doanh nghiệp nên không đồng thuận về các mức bồi thường với
chủ đầu tư.
Kể từ Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 101/NĐ-CP/2015 có quy định cư dân được
lựa chọn chủ đầu tư thông qua Hội nghị nhà chung cư (có ít nhất 70% tổng số chủ sở
hữu căn hộ nhà chung cư đó tham dự). Các chủ sở hữu lựa chọn đề xuất doanh nghiệp
làm chủ đầu tư, sau khi có kết quả lựa chọn, Sở Xây dựng sẽ thẩm định và UBND thành
phố quyết định phê duyệt. Trên thực tế chưa có khu nào thực hiện thành công theo
quy định này do quy trình bị chồng chéo.
3.2.4.5. Thực trạng quản lý bồi thường, tạm cư và giải phóng mặt bằng
Tại 04 KCCC khảo sát, chủ đầu tư phải bồi thường cho gần như 100% nhu
cầu tái định cư tại chỗ của người dân đang sóng trong các KCCC. Mức bồi thường

được tính theo quy định của thành phố bao gồm : Sm = Sc x K+ Smt
Trong đó: Sm - diện tích căn hộ mới người dân được tái định cư; Sc - diện tích
căn hộ cũ (khơng phải trả tiền); Smt - diện tích được mua thêm (Phải trả tiền); K ≥1:
Hệ số bồi thường (Dựa trên các điều kiện như số nhân khẩu, vị trí căn hộ...)
Thực trạng q trình thực hiện tái thiết bị vướng mắc lớn nhất ở khâu thỏa thuận
bồi thường giữa nhà đầu tư và cư dân (tại 04 KCCC khảo sát) bởi một số lý do như sau:
- Quy định về hệ số bồi thường K chưa rõ ràng.
- Chưa có quy định về phần diện tích tăng thêm sau khi được bồi thường theo
quy định mà các chủ sở hữu phải thanh toán cho chủ đầu tư.
- Chưa có quy định về mức bồi thường cho các trường hợp đặc biệt như đối
với các chủ sở hữu căn hộ tại tầng 1, phần diện tích xây dựng cơi nới tự phát.
- Khả năng chi trả của các hộ dân
-Thiếu quỹ nhà ở tạm cư
3.2.4.6. Thực trạng quản lý xung đột lợi ích giữa nhà đầu tư và cộng đồng dân cư
14


Bản chất của tái thiết đơ thị là q trình tái phân bổ lại lợi ích cho các nhóm xã
hội.Nếu lợi ích giữa hai bên khơng hài hịa, sẽ nảy sinh những xung đột làm cản trở
quá trình tái thiết KCCC. Để có thể điều tiết xung đột giữa NĐT và CĐCD, Nhà
nước cần hiểu rõ nguyên nhân dẫn đến xung đột đó.
Xung đột giữa nhà đầu tư và cộng đồng dân cư chủ yếu trên 02 phương diện
lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội. Lợi ích kinh tế được cho là mối quan tâm hàng đầu
của cư dân cũng như nhà đầu tư, hai bên đang có xung đột về mức bồi thường và
chưa thể thống nhất. Người dân địi hỏi mức bồi thường cao vì họ tính tốn rằng
ngồi giá trị căn hộ họ phải được bồi thường thêm về giá trị về nơi chốn, thay đổi
thói quen sinh hoạt, về các dịch vụ sinh kế mà họ bị tước mất, sự kỳ vọng vào giá trị
gia tăng của bất động sản. Trong khi đó Nhà đầu tư cho rằng người dân đang đòi hỏi
quá nhiều và nhiều khi vô lý. Bên cạnh đó, nhu cầu về dịch vụ tiện ích xã hội là điều
mà người dân mong muốn bên cạnh lợi ích kinh tế nhưng chưa được nhà đầu tư ưu

tiên đáp ứng. Các nhà đầu tư phải cân nhắc xem có cân bằng được tài chính hay khơng?
Các phân tích trên cho thấy rằng nguyên nhân dẫn đến xung đột là do có sự khác
biệt về cách nhìn nhận vấn đề giữa các bên; Sự thiếu niềm tin giữa các bên mà chưa
có quy định pháp lý điều chỉnh của nhà nước.
Nhà nước hiện chưa có biện pháp phù hợp để điều tiết xung đột giữa nhà đầu tư
và cộng đồng cư dân, vì thế đã dẫn đến nhiều hậu quả xấu cho dự án tái thiết KCCC
như bị ách tắc hoặc chậm tiến độ.
3.2.5. Thực trạng công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm
Thanh tra về tái thiết KCCC bao gồm những công việc sau:Thanh tra việc thực
hiện các quy định pháp luật về quy hoạch, kiến trúc; Thanh tra việc thực hiện các quy
định pháp luật về hoạt động đầu tư xây dựng; Thanh tra việc thực hiện các quy định
pháp luật về quản lý, sử dụng các cơng trình hạ tầng kỹ thuật; Thanh tra việc thực
hiện các quy định pháp luật về công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo, phòng chống
tham nhũng theo thẩm quyền. Cơ quan thanh tra xây dựng về tái thiết KCCC bao
gồm Thanh tra Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng.
Công tác thanh tra, kiểm tra dự án tái thiết khu chung cư cũ
-Về số lượng: Số lượng các cuộc kiểm tra, thanh tra chuyên ngành nhiều, trong
năm 2019 , đã thực hiện kiểm tra 100% cơng trình xây dựng trên địa bàn thành phố.
15


-Về chất lượng: Kết quả thanh tra chưa thật sự chất lượng. Các hoạt động thanh
chưa tiến hành thanh tra toàn diện các đối tượng thanh tra và các lĩnh vực thanh tra,
mà mới tập trung vào một số đối tượng như chủ đầu tư, đơn vị thầu, đơn vị thi công.
Các lĩnh vực thanh tra chủ yếu: Chấp hành pháp luật trong lập quy hoạch xây dựng;
Công tác đầu tư xây dựng, trật tự xây dựng; Năng lực thực tế của các đơn vị thi công,
tư vấn giám sát và các quy định về an toàn lao động tại cơng trình đang thi cơng.
Cơng tác khắc phục hậu quả sau xử phạt hành chính của cơ quan thanh tra xây dựng
còn rất hạn chế, phạt rồi cho tồn tại khiến cho cư dân mất niềm tin với chủ đầu tư.
3.3. Đánh giá thực trạng quản lý nhà nước đối với khu chung cư cũ

3.3.1. Kết quả đạt được
Thứ nhất, chủ trương triển khai cải tạo, tái thiết KCCC đã có sự thống nhất
cao, quyết tâm chính trị của chính quyền các cấp từ Trung Ương đến địa phương
Thứ hai, hệ thống văn bản pháp luật đã được ban hành tạo cơ sở pháp lý quan trọng
cho việc tái thiết KCCC. Thứ ba, Ban chỉ đạo thành phố về cải tạo, xây dựng lại các
nhà chung cư cũ được thành lập thể hiện sự quyết liệt của chính quyền nhằm tháo
gỡ khó khăn đối với việc cải tạo, tái thiết KCCC. Thứ tư, các chung cư trong tình
trạng nguy hiểm đã được giải quyết kịp thời, đảm bảo sự an toàn cho người dân.
3.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân
3.3.2.1. Hạn chế
Một là, số lượng chung cư cũ thực hiện tái thiết còn manh mún. Chất lượng
các khu chung cư cũ sau tái thiết mới chú trọng đến phát triển cho riêng tịa nhà, chưa
có tính tổng thể theo các hướng phát triển bền vững; Hai là, hệ thống văn bản pháp
luật về tái thiết KCCC chưa đầy đủ và có nhiều quy định chưa phù hợp với thực tế.
Ba là, Cơ chế, chính sách cịn nhiều bất cập nên chưa thu hút được doanh nghiệp và
người dân tham gia đầu tư. Bốn là, chưa có đơn vị quản lý chuyên trách về tái thiết
KCCC và số lượng cán bộ công đảm nhận công việc quản lý tái thiết KCCC còn
mỏng, làm việc kiêm nhiệm ; Năm là, thiếu kế hoạch tái thiết KCCC và quy hoạch chi
tiết tái thiết KCCC; Sáu là, Phương thức thực hiện dự án tái thiết khu chung cư cũ chưa
phù hợp; Bảy là, Nhà nước chưa thực hiện tốt vai trò điều tiết xung đột giữa chủ đầu
tư và cộng đồng cư dân trong quá trình tái thiết khu chung cư cũ. Tám là, công tác
thanh tra, xử lý vi phạm chưa nghiêm.
16


3.3.2.2.Nguyên nhân của các hạn chế
Thứ nhất, Chính quyền chưa xác lập mục tiêu cụ thể cho quá trình tái thiết
KCCC, đặc biệt là thiếu mục tiêu tái thiết KCCC theo toàn khu hướng đến phát triển
bền vững;Thứ hai, Do tính phức tạp của dự án tái thiết khu chung cư cũ, đan xen
nhiều lợi ích giữa nhiều chủ thể nên trong tiến trình thực hiện có nhiều quan hệ mới

phát sinh mà nhà quản lý chưa kịp nắm bắt để ban hành quy định điều chỉnh. Thứ
ba, Mâu thuẫn giữa nguồn lực hiện có của đơ thị với nhu cầu tái thiết khu chung cư
cũ; Thứ tư, Năng lực đội ngũ cán bộ cơng chức quản lý cịn hạn chế ảnh hưởng đến
kết quả quản lý tái thiết KCCC trên nhiều phương diện. Thứ năm, Nhà nước chưa
huy động được nguồn lực tài chính cho thực hiện tái thiết KCCC; Thứ sáu, Nhà nước
đang đề cao vai trò của nhà đầu tư; Thứ bảy, Cộng đồng cư dân chưa thực sự được
tham gia quản lý phát triển khu ở của chính mình. Thứ tám, chưa đảm bảo tính cơng
khai và minh bạch cho dự án
3.5. Kết luận chương 3
CHƯƠNG 4
QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
ĐỐI VỚI TÁI THIẾT CHUNG CƯ CŨ
4.1. Quan điểm hoàn thiện quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ
Quan điểm 1:Tái thiết KCCC là cần thiết và cấp bách mang ý nghĩa xã hội và chính trị
Quan điểm 2: Tái thiết khu chung cư cũ đồng bộ theo quy hoạch tổng thể toàn khu
Quan điểm 3: Thực hiện tái thiết khu chung cư cũ theo phương thức xã hội hóa
Quan điểm 4:Đảm bảo cân đối lợi ích giữa các bên tham gia.
Quan điểm 5: Tái thiết khu chung cư cũ phải đảm bảo mục tiêu phát triển bền vững
Quan điểm 6: Tái thiết khu chung cư cũ không chỉ là trách nhiệm của riêng Nhà
nước mà còn là trách nhiệm của cộng đồng cư dân
Quan điểm 7: Đảm bảo sự hợp tác của cộng đồng cư dân trong quá trình tái thiết KCCC
Quan điểm 8: Đảm bảo tính cơng khai và minh bạch trong thực hiện tái thiết KCCC.
4.1.3. Phương hướng quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ

17


Dựa vào quan điểm phát triển đô thị Việt nam, chiến lược phát triển nhà ở quốc
gia, quy hoạch chung của thành phố Hà Nội, luận án đề xuất một số phương hướng
hoàn thiện QLNN đối với tái thiết KCCC của Hà Nội như sau:- Tiếp tục hoàn thiện

cơ chế chính sách thu hút nhà đầu tư tham gia tái thiết KCCC. Hoàn thiện bộ máy
quản lý về tái thiết KCCC theo hướng chun mơn hóa; Tn thủ ngun tắc quy
hoạch cải tạo đồng bộ toàn khu; Nâng cao chất lượng quy hoạch tái thiết KCCC
đảm bảo phù hợp với quy hoạch chung của thành phố; Quy hoạch tái thiết các KCCC
trên nguyên tắc không làm gia tăng áp lực về quy mô dân số, cơ sở hạ tầng của khu
vực nội đô. Nâng cao điều kiện ở của người dân; Huy động các nguồn lực để triển
khai thực hiện; Nguồn vốn cho phát triển nhà ở tại các KCCC; Nâng cao nhận thức
và trách nhiệm của người dân.
4.2. Các giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước đối với tái thiết chung cư cũ
4.2.1. Xác lập hệ thống tiêu chí về tái thiết khu chung cư cũ theo mục tiêu phát
triển bền vững
- Cơ sở đề xuất: Sử dụng định nghĩa về PTBV đã được thừa nhận rộng rãi đó là
sự phát triển cân đối giữa 3 nhóm: Kinh tế - Xã hội - Môi trường;Trên cơ sở phân tích
quan điểm tái thiết đơ thị phát triển bền vững của các tác giả quốc tế;Trên cơ sở khảo
sát, đánh giá quá trình quản lý tái thiết KCCC đã thực hiện;Trên cơ sở phỏng vấn sâu
lấy ý kiến của các chuyên gia và các nhà quản lý; Trên cơ sở các tiêu chí đánh giá tái
thiết khu ở trong đơ thị theo hướng phát triển bền vững của các học giả trên thế giới,
luận án chọn lọc và tiếp thu, kế thừa, vận dụng phù hợp với điều kiện Việt Nam.
Bảng 4.1. Đề xuất Bộ tiêu chí với các chỉ tiêu đánh giá tái thiết khu chung cư cũ
theo hướng phát triển bền vững
TT Nhóm
tiêu
chí
Mơi trường
Thiết kế kiến
trúc,
quy
1.
hoạch tái thiết
KCCC

theo
hướng
phát
triển bền vững

Các tiêu chí chi tiết

Các chỉ tiêu đánh giá

Điểm
40

- Quy hoạch chi tiết
KCCC đảm bảo đồng bộ
với quy hoạch chung, quy
hoạch phân khu của thành
phố

(1).Mật độ xây dựng (%)
(2). Hệ số sử dụng đất (lần)
(3).Tỷ lệ diện tích đất dành
cho khơng gian cơng cộng so
với diện tích đất tồn khu (%)

-Thiết kế cơng trình theo (4).Tỷ lệ cơng trình có thiết
hướng hiện đại và xanh
kế tiết kiệm năng lượng (%)

18

20


2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

-Thu gom rác thải
Chất
lượng
mơi
trường -Hệ thống thốt nước
của khu
khơng gây ô nhiễm môi
trường
- Không gian xanh

(5).Tỷ lệ rác thải được thu
gom, xử lý (100%)
(6). Tỷ lệ thốt nước có xử lý
(%)

(7).Tỷ lệ khơng gian cây
xanh so với tổng diện tích
tồn khu (%)
Sử dụng năng -Sử dụng năng lượng thân (8).Tỷ lệ hộ gia đình có sử
lượng
thiện mơi trường
dụng năng lượng tái tạo (%)
Xã hội
Chất
lượng - Cơng trình xây dựng (9).Diện tích căn hộ bình
cơng trình sau phù hợp tiêu chuẩn hiện qn trên người (m2/ng)
xây dựng lại
tại
(10). Cấp cơng trình (loại)
Tiến độ thực -Thời gian thực hiện dự
hiện dự án tái án đúng theo kế hoạch
thiết KCCC
phê duyệt
-Mạng lưới đường giao
Cơ sở hạ tầng thông không bị quá tải,
kỹ thuật đầy kết nối thuận tiện
đủ, và bền
vững
-Đảm bảo cung cấp nước

sạch
- Đảm bảo chiếu sáng
cơng cộng
Dịch vụ tiện
ích và các cơ
sở phúc lợi xã
hội trong khu
vực phù hợp

(11).Số tháng thực hiện
(tháng)

(12).Tỷ lệ đất dành cho
đường giao thông (%)
(13). Khoảng cách từ chung
cư đến bến xe cơng cộng
(km)
(14)Số lít nước/người/ngày
theo tiêu chuẩn
(15).Hệ thống chiếu sáng
đường phố theo tiêu chuẩn
(16).Khoảng cách từ nơi ở
-Khả năng tiếp cận các đến các cơng trình công cộng
dịch vụ văn hóa, giáo dục, như y tế, giáo dục, thương
y tế,thương mại, vui chơi, mại…dịch vụ phù hợp với
giải trí của cư dân
tiêu chuẩn quy hoạch (km).

(17).Người dân gắn bó với
Duy trì các -Quan hệ láng giềng gắn nơi ở (số năm)

mối quan hệ kết
(18). Liên kết giữa các thành
cộng đồng của
viên trong cộng đồng (số lần
khu ở
tham gia các buổi hội họp)
Cải thiện an -An ninh trong khu chung (19).Số vụ tội phạm, gây rối
ninh khu vực
cư tốt hơn sau cải tạo
mất trật tự công cộng so với
trước khi cải tạo ( số vụ)
Bảo tồn giá trị - Gìn giữ cảnh quan thiên (20).Tỷ lệ diện tích khu vực
đặc trưng của nhiên đặc trưng
được giữ lại (%)
khu vực

19

15

5
30
3

3

3

3

3

3

3


11.

12.

13

Thúc đẩy sự -Lấy ý kiến cộng đồng cư (21).Số buổi lấy ý kiến theo
tham gia và dân theo các quy trình quy trình đã quy định (số
hợp tác của của dự án
buổi)
cộng đồng
(22).Số người phản đối,
không đồng thuận với nhà
đầu tư, với chính quyền ( %)
Quy trình tái Minh bạch thông tin về (23). Số lượng hộ dân cư
thiết KCCC chủ đầu tư, về quy hoạch, được lấy ý kiến về quy hoạch
diễn ra công về mức bồi thường…
tái thiết KCCC (Tỷ lệ %)
khai,minh
(24).Số hộ được tham gia lựa
bạch
chọn chủ đầu tư
Sự hài lịng Ít xảy ra xung đột và tranh (25).Số lượng các vụ khiếu

của người dân chấp lợi ích
nại, tố cáo (số vụ)
(26).Tỷ lệ người dân ủng hộ
việc tái thiết (%)

Kinh tế
14. Khai thác tối
đa giá trị của
khu vực tái
thiết để đem
lại hiệu quả
kinh tế

15.

3

3

30
-Tích hợp các mục tiêu sử
dụng đất (Đất ở, đất (27).Tỷ lệ phân bổ đất đai
thương mại, vui chơi giải theo chức năng sử dụng (%)
trí)
(28). Quy mơ dân số của khu
(số dân)

Đáp ứng lợi ích -Mức giá phù hợp với
kinh tế cho người dân
người dân

-Gia tăng giá trị nhà ở

16.

3

-Đảm bảo lợi nhuận hợp
Đáp ứng lợi lý cho nhà đầu tư, thu hồi
nhuận cho nhà vốn nhanh.
đầu tư
-Có không gian dịch vụ
tạo nguồn thu đảm bảo bù
đắp chi phí.

(29) Mức bồi thường hợp lý
theo thị trường ( hệ số bồi
thường k)
(30) Chi trả hàng tháng của
người dân cho các dịch vụ
trong khu (triệu đồng/m2)
(31) Giá nhà ở của khu chung
cư (triệu đồng/m2)
(32) Tỷ lệ diện tích cơng
trình dịch vụ, thương mại so
với diện tích tồn khu (%).
(33) Tỷ lệ lấp đầy các dịch vụ
tiện ích của khu (%)

10

10

10

Nguồn: Nghiên cứu của tác giả,2019
4.2.2. Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật,chính sách
4.2.2.1.Hồn thiện hệ thống văn bản pháp luật quản lý tái thiết khu chung cư cũ
- Bổ sung các nội dung mới đối với văn bản pháp luật ở cấp Trung Ương
-Bổ sung các nội dung mới đối với văn bản pháp luật ở cấp đơ thị
4.2.2.2. Hồn thiện chính sách tái thiết khu chung cư cũ

20


- Chính sách hỗ trợ đối với nhà đầu tư: Hồn thiện chính sách về đất đai, hỗ trợ giải
phóng mặt bằng; huy động vốn; quy hoạch.
- Chính sách hỗ trợ đối với cộng đồng dân cư: Hồn thiện chính sách huy động
người dân góp vốn; Chính sách cho người dân vay vốn; Chính sách bồi thường, hỗ trợ
tái định cư.
4.2.3. Nhóm giải pháp về tổ chức bộ máy và đội ngũ cán bộ cơng chức
4.2.3.1. Hồn thiện bộ máy quản lý nhà nước
Ở các thành phố thuộc Trung Ương cần thành lập đơn vị chuyên trách làm đầu
mối thực hiện quản lý nhà nước, giúp nhà đầu tư tổ chức triển khai thực hiện từ
khâu lập quy hoạch, xin phê duyệt và thực hiện dự án. Cụ thể là tại Sở Xây dựng sẽ
thành lập Phòng Quản lý tái thiết đô thị - là đơn vị tham mưu, giúp việc cho Ban
chỉ đạo quản lý cải tạo cơng trình và nhà ở đơ thị - đóng vai trị trung tâm trong quản
lý cải tạo đô thị cũng như tái thiết KCCC, giúp nhà đầu tư giải quyết thủ tục với các
cơ quan quản lý có chun mơn liên quan.
4.2.3.2. Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ công chức
Để xây dựng đội ngũ CBCC có đủ năng lực đảm nhận nhiệm vụ theo vị trí việc

làm, Các đơn vị quản lý cần phải đánh giá nhân sự hiện có về số lượng và chất lượng.
Từ đó có kế hoạch phát triển, đào tạo, bồi dưỡng phù hợp như đào tạo, bồi dưỡng về
chuyên môn; Bồi dưỡng, cập nhật văn bản pháp lý; Tăng cường mở rộng trao đổi, chia
sẻ kinh nghiệm quốc tế.
4.2.4.Nhóm giải pháp quản lý nhà nước về tổ chức thực hiện
4.2.4.1. Xây dựng kế hoạch tái thiết khu chung cư cũ mang tính tổng thể.
Nhà nước cần đầu tư xây dựng đầy đủ các thông số hiện trạng toàn bộ KCCC
để tạo cơ sở cho lập kế hoạch tái thiết KCCC trên toàn thành phố
4.2.4.2. Đảm bảo số lượng và chất lượng đồ án quy hoạch tái thiết khu chung cư cũ
- Đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch theo hình thức xã hội hóa.
- Nâng cao chất lượng quy hoạch tái thiết KCCC theo tiêu chuẩn PTBV.
- Đảm bảo sự tham gia của cộng đồng cư dân trong quá trình lập quy hoạch.
- Điều tiết quy hoạch đảm bảo cân đối lợi ích cho nhà đầu tư

21


4.2.4.3.Hoàn thiện phương thức lựa chọn chủ đầu tư
UBND thành phố cần thành lập Ban Chỉ đạo dự án tái thiết KCCC theo từng
khu để quản lý. Ban Chỉ đạo dự án sẽ phối hợp với cộng đồng cư dân để lựa chọn
nhà đầu tư. Phương thức lựa chọn là có cạnh tranh. Ban Chỉ đạo dự án với các
chuyên gia có chun mơn sẽ xem xét đánh giá các các nhà đầu tư tiềm năng, có đủ
năng lực thực hiện xây dựng lại toàn khu chung cư cũ theo quy hoạch được duyệt,
trong quá trình lựa chọn chủ đầu tư sẽ có cơ chế đảm bảo sự tham gia của người dân
4.2.4.4. Đổi mới phương thức hợp tác giữa các bên liên quan trong quá trình thực
hiện tái thiết khu chung cư cũ
a, Phương thức cộng đồng cư dân làm chủ dự án. Ưu điểm là cư dân được thực
hiện vai trò làm chủ, sẽ đồng lòng, đóng góp nguồn lực và cam kết thực hiện nhưng
có nhược điểm là khó đồng thuận. Theo quan điểm của tác giả luận án, với điều kiện
của Việt Nam hiện tại, phương thức này khơng thể áp dụng rộng rãi, chỉ có thể lựa

chọn áp dụng với 1 KCCC có quy mô dân cư nhỏ có tính đồng thuận cao, rất có tiềm
năng phát triển bất động sản.
b, Phương thức hợp tác giữa nhà đầu tư và cộng đồng dân cư- Nhà nước điều tiết,
giám sát chặt chẽ. Trong phương thức luận án đề xuất, vai trị của CĐCD khơng chỉ là
tham gia mà đóng vai trị là một đối tác, có quyền bình đẳng với nhà đầu tư trong suốt
quy trình tái thiết từ khâu lập quy hoạch, đàm phán bồi thường tái định cư đến giám sát
chất lượng cơng trình.
4.2.4.5. Giải pháp điều tiết xung đột giữa chủ đầu tư và cộng đồng cư dân
Luận điểm của nghiên cứu cho rằng khi các bên tham gia có sự tương đồng về
cách nhìn nhận vấn đề thì có nhiều khả năng tìm được tiếng nói chung trong giải
quyết xung đột. Muốn thế, Nhà nước cần có các quy định pháp lý để tác động vào
mỗi bên, buộc họ phải thay đổi hành vi để cộng tác bình đẳng, tạo cơ chế đồng
thuận. Cụ thể phải đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch trong quá trình thực
hiện tái thiết KCCC Tạo cơ chế đồng thuận trong đàm phán; Tuyên truyền nâng
cao nhận thức của cộng đồng dân cư; Giáo dục cho cộng đồng dân cư về quyền và
trách nhiệm trong tái thiết khu chung cư cũ; Cơ chế tiến hành thỏa thuận có tham
khảo các quy định hịa giải cơ sở.
22


4.3. Một số kiến nghị
Với cấp Trung Ương: Trao quyền chủ động hơn cho chính quyền đơ thị; Coi
dự án tái thiết khu chung cư cũ tại các đô thị là dự án có tính đặc thù; Áp dụng cơ
chế đặc thù cho các đơ thị lớn.
Với Chính quyền đơ thị : Tăng cường vai trò và sức mạnh của chính quyền đơ
thị trong thực thi tái thiết đơ thị. Vai trị của các cấp ủy đảng, chính quyền địa phương
từ Thành phố đến Quận, Phường trong công tác tái thiết KCCC là rất quan trọng, đặc
biệt là cấp Quận, Phường; Tổ chức giáo dục, tuyên truyền, phổ biến cho cộng đồng
dân cư về chủ trương, chính sách của thành phố và quyền lợi được hưởng.
4.4. Kết luận chương 4

PHẦN KẾT LUẬN
Luận án “Quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ- Nghiên cứu
trường hợp thành phố Hà Nội ” là cần thiết về mặt lý luận và thực tiễn. Qua quá trình
thực hiện, luận án đã hoàn thành nhiệm vụ nghiên cứu với các kết quả như sau:
1. Luận án đã làm rõ bản chất của tái thiết khu chung cư cũ là quá trình cải
thiện tổng thể về chức năng của toàn khu, điều tiết lợi ích giữa các chủ thể liên quan,
giữa khu nhà tái thiết với tổng thể đô thị nhằm tạo ra mơi trường có chất lượng sống
tốt, hướng đến mục tiêu phát triển bền vững.
2. Khẳng định Nhà nước đóng vai trị quan trọng nhất trong q trình tái thiết
KCCC vì là chủ thể thiết lập nguyên tắc pháp lý và tác động trực tiếp đến hành động
của các bên còn lại. Mục tiêu của QLNN là khu chung cư sau khi tái thiết đảm bảo
phát triển bền vững, cân đối trên 3 khía cạnh kinh tế - xã hội - môi trường.
3. Cơ sở lý luận của luận án đã xây dựng bộ khung tiêu chí đánh giá tái thiết
khu chung cư cũ theo mục tiêu phát triển bền vững trên 3 khía cạnh kinh tế - xã hội
- mơi trường với 16 nhóm tiêu chí (gồm 21 tiêu chí cụ thể); Xác định 04 nội dung
quản lý nhà nước và 02 nhóm yếu tố (07 yếu tố) tác động đến QLNN đối với tái thiết
khu chung cư cũ.
4. Luận án khảo sát, đánh giá thực tiễn hoạt động tái thiết khu chung cư cũ
và hoạt động QLNN đối với tái thiết khu chung cư cũ thơng qua 04 tình huống nghiên
cứu điển hình tại thành phố Hà Nội. Khẳng định mặt được của quản lý tái thiết
23