Nâng Cao Hiệu Quả Hoạt Động Cho Vay Mua Nhà Tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Á Châu 6670973.Pdf

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
----------------------

MAI NGUYỄN HUYỀN TRANG

NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CHO VAY MUA NHÀ, ĐẤT TẠI
NHTM CP Á CHÂU

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
----------------------MAI NGUYỄN HUYỀN TRANG

NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA
NHÀ, ĐẤT TẠI NHTM CP Á CHÂU

Chuyên ngành

: Tài chính - Ngân hàng

Mã số

: 60340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. LẠI TIẾN DĨNH

Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2014


LỜI CAM ĐOAN
…….………

Tôi xin cam đoan luận văn “Nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất
tại NHTM CP Á Châu” là kết quả của quá trình nghiên cứu độc lập và nghiêm túc của
tôi dưới sự hướng dẫn tận tình của Người hướng dẫn khoa học. Các số liệu trong luận
văn có nguồn gốc rõ ràng, đáng tin cậy và được xử lý khách quan, trung thực
Tất cả những phần kế thừa, tham khảo đều được trích dẫn và ghi nguồn cụ thể
trong danh mục tài liệu tham khảo.

Tác giả

Mai Nguyễn Huyền Trang


MỤC LỤC
Trang bìa phụ
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
Danh mục các bảng
Danh mục các hình vẽ, đồ thị
LỜI MỞ ĐẦU
CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ THUYÊT VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY

MUA NHÀ, ĐẤT TẠI NHTM ...................................................................................... 1
1.1 Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà đất tại NHTM ................................ 1
1.1.1 Khái niệm về cho vay mua nhà đất..................................................................... 1
1.1.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà đất .......................................................... 1
1.1.2.1 Hoạt động cho vay mua nhà ở, đất ở phụ thuộc vào chu kỳ vận động của
thị trường BĐS ............................................................................................. 1
1.1.2.2 Quy mơ của khoản vay lớn và có thời hạn kéo dài trong nhiều năm .......... 2
1.1.2.3 Khách hàng (KH) là cá nhân, hộ gia đình ................................................... 2
1.1.2.4 Thường được bảo đảm bằng chính BĐS hình thành từ vốn vay ................. 2
1.1.3 Rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà đất ...................................... 2
1.1.4 Vai trò của hoạt động tài trợ nhà đất ................................................................... 3
1.1.4.1 Đối với nền kinh tế- xã hội ......................................................................... 3
1.1.4.2 Đối với các ngân hàng thương mại (NHTM) .............................................. 4
1.1.4.3 Đối với Khách hàng ..................................................................................... 5


1.1.5 Các xu hướng dẫn dắt việc mở rộng cho vay mua nhà ở, đất ở đối với nền kinh
tế mới nổi ......................................................................................................... 5
1.2 Hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất ........................................................... 7
1.2.1 Khái niệm về hiệu quả cho vay mua nhà đất ..................................................... 6
1.2.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất ......................... 7
1.2.2.1 Các chỉ tiêu đánh giá tính thanh khoản........................................................ 7
1.2.2.2 Các chỉ tiêu đánh giá khả năng sinh lời ....................................................... 8
1.2.2.3 Các chỉ tiêu đánh giá khả năng thu hồi nợ................................................. 10
1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay nhà, đất ....................11
1.2.3.1 Nhóm nhân tố thuộc NHTM ...................................................................... 12
1.2.3.2 Nhóm nhân tố thuộc về KH ....................................................................... 13
1.2.3.3 Nhóm nhân tố vĩ mơ .................................................................................. 14
Kết luận chương 1 ........................................................................................................ 16
CHƢƠNG 2 THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG NHÀ ĐẤT VÀ HIỆU QUẢ HOẠT

ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ, ĐẤT TẠI NHTM CP Á CHÂU ............................ 17
2.1 Các nhân tố tác động đến hoạt động cho vay mua nhà đất tại NHTM CP Á
Châu giai đoạn 2010 – 06/2014 .......................................................................... 17
2.1.1 Nhóm nhân tố vĩ mơ ......................................................................................... 22
2.1.1.1 Mơi trường kinh tế ..................................................................................... 22
2.1.1.2 Chính sách của Chính phủ và NHNN ........................................................ 18
2.1.2 Nhóm nhân tố thuộc KH ................................................................................... 20
2.1.2.1 Cầu nhà ở, đất để xây dựng nhà ở ............................................................. 20
2.1.2.2 Thu nhập và cầu tín dụng nhà đất .............................................................. 22
2.2 Hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất tại ACB giai đoạn 2010 – 06/2014 24
2.2.1 Một số quy định chung liên quan đến sản phẩm cho vay mua nhà đất tại ACB
........................................................................................................................ 24
2.2.1.1 Các quy định sản phẩm vay mua nhà đất .................................................. 34


2.2.1.2 Đặc điểm sản phẩm cho vay mua nhà đất ................................................. 24
2.2.1.3 Quy trình cho vay và phê duyệt cho vay mua nhà đất ............................... 24
2.2.2 Phân tích hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất tại ACB ........................... 27
2.2.2.1 Sự phù hợp về nguồn vốn cho vay mua nhà đất của ACB ........................ 27
2.2.2.2 Dư nợ cho vay mua nhà đất ....................................................................... 30
2.2.2.3 Nợ xấu cho vay mua nhà đất ..................................................................... 36
2.2.2.4 Thu nhập cho vay mua nhà đất ................................................................. 41
2.3 Đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất tại NHTM CP Á Châu . 44
2.3.1 Thành tựu và tồn tại ......................................................................................... 44
2.3.1.1 Những thành tựu đạt được ......................................................................... 44
2.3.1.2 Những tồn tại cần được khắc phục ............................................................ 52
2.3.1.3 Nguyên nhân dẫn đến những tồn tại trong hoạt động cho vay mua nhà, đất
của NHTM CP Á Châu .............................................................................. 58
Kết luận chương 2 ........................................................................................................ 66
CHƢƠNG 3 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY MUA NHÀ, ĐẤT

TẠI NHTM CP Á CHÂU ........................................................................................... 67
3.1 Định hƣớng cho vay mua nhà, đất tại NHTM CP Á Châu trong thời gian tới
............................................................................................................................... 67
3.1.1 Định hướng hoạt động chung từ 2014- 2018.................................................... 67
3.1.2 Định hướng cho vay mua nhà, đất tại ACB trong thời gian tới ........................ 68
3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà, đất tại ACB .............. 69
3.2.1 Tăng cường nguồn vốn cho vay mua nhà đất: .................................................. 69
3.2.2 Duy trì tính ổn định của định hướng cho vay và chính sách tín dụng: ............. 70
3.2.3 Nâng cao hiệu quả bán hàng của hoạt động cho vay mua nhà, đất: ................. 71
3.2.3.1 Điều chỉnh thiết kế sản phẩm vay mua nhà, đất phù hợp .......................... 71
3.2.3.2 Nâng cao chất lượng chăm sóc và hậu mãi khách hàng vay ..................... 72
3.2.3.3 Tăng cường hoạt động tiếp thị, quảng bá sản phẩm và mạng lưới bán hàng


cho hoạt động cho vay mua nhà, đất: ........................................................ 72
3.2.4 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực phục vụ cho hoạt động cho vay mua nhà,
đất .................................................................................................................... 74
3.2.5 Nâng cao hiệu quả hoạt động kiểm soát, giám sát và quản trị rủi ro đối với hoạt
động cho vay mua nhà, đất: ............................................................................. 76
3.2.6 Hoàn thiện hệ thống các quy định hướng dẫn, tài liệu nội bộ liên quan đến hoạt
động cho vay mua nhà, đất: ............................................................................. 79
3.3 Một số kiến nghị .................................................................................................. 80
3.3.1 Đối với Chính Phủ ............................................................................................ 80
3.3.2 Đối với NHNN.................................................................................................. 82
Kết luận chương 3 ......................................................................................................... 84
KẾT LUẬN
Tài liệu tham khảo
Phụ lục 01 : Quy định sản phẩm cho vay mua nhà, đất tại Ngân hàng TMCP Á Châu
Phụ lục 02 : Danh sách các dự án và Đối tác liên kết áp dụng trong chương trình cho
vay mua nhà, đất tại Ngân hàng TMCP Á Châu

DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
……….………

ACB

: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu

ACBA

: Công ty Quản lý nợ và Khai thác Tài sản

ANZ

: Ngân hàng Trách nhiệm hữu hạn một thành viên ANZ Việt Nam

BĐS

: BĐS

BIDV

: NHTM CP Đầu tư và Phát triển Việt Nam

CAR

: Hệ số an tồn vốn (Capital Adequacy Ratio)

CIC

: Trung tâm Thơng tin Tín dụng

CLCS

: Hệ thống Quản lý nợ (Consumer Loan Collection System)

CLMS

: Chương trình Quản lý Quan hệ khách hàng vay (Customer Loan
Management System)

CPI

: Chỉ số giá tiêu dùng (Consumer Price Index)

FDI

: Đầu tư trực tiếp nước ngoài (Foreign Direct Investment)

GDP

: Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Production)

HDBank

: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí
Minh

Hong Leong Bank: Ngân hàng Trách nhiệm hữu hạn một thành viên Hong Leong Bank
Việt Nam
HSBC

: Ngân hàng Trách nhiệm hữu hạn một thành viên HSBC Việt Nam

KH

: Khách hàng

KHCN

: Khách hàng cá nhân

KHDN

: Khách hàng doanh nghiệp

KPP

: Kênh phân phối

Maritime Bank

: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Hàng Hải Việt Nam

NHNN

: Ngân hàng Nhà Nước

NHTM CP

: Ngân hàng thương mại cổ phần

PLCT

: Pháp lý chứng từ

SME

: Doanh nghiệp nhỏ và vừa (Small and Medium Enterprise)

TCBS

: Công nghệ Ngân hàng lõi (The Complete Banking Solution)

TCTD

: Tổ chức tín dụng

TĐTS

: Thẩm định tài sản

Techcombank

: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ Thương Việt Nam

TMCP

: Thương mại cổ phần

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

TP. HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh


TSBĐ

: Tài sản bảo đảm

TT. TDCN

: Trung tâm tín dụng cá nhân

VAMC

: Công ty Trách nhiệm một thành viên Quản lý tài sản của các tổ
chức tín dụng Việt Nam (Vietnam Asset Management Company)

VP Bank

: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng

XDSC

: Xây dựng sửa chữa


DANH MỤC CÁC BẢNG
……….………

Bảng 2.1

: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho Nhà ở xã
hội đối với KHCN..................................................................................... 20

Bảng 2.2

: Thống kê tồn kho BĐS tính đến tháng 12/2013 ........................................ 21

Bảng 2.3

: Thu nhập và chi tiêu đời sống bình quân một nhân khẩu một tháng theo
nhóm thu nhập .......................................................................................... 22

Bảng 2.4

: Cơ cấu vốn huy động của ACB 2010 - 06/2014........................................ 28

Bảng 2.5

: Cơ cấu nguồn vốn của ACB 2010 – 06/2014 ............................................ 29

Bảng 2.6

: Dư nợ cho vay theo sản phẩm KHCN tại ACB 2010 - 06/2014 ............... 31

Bảng 2.7

: Dư nợ cho vay mua nhà ở/ đất để ở, lãi suất cho vay trung dài hạn tại
ACB và giá nhà, đất .................................................................................. 33

Bảng 2.8

: Tình hình nợ xấu tại ACB 2010 – 06/2014 ............................................... 37

Bảng 2.9

: Tỷ lệ nợ xấu theo sản phẩm KHCN tại ACB ............................................ 38

Bảng 2.10

: Nợ xấu và tỷ trọng nợ xấu theo sản phẩm KHCN tại ACB ...................... 39

Bảng 2.11

: Thu nhập từ lãi các sản phẩm cho vay KHCN tại ACB ............................ 41

Bảng 2.12

: Lãi suất mua bán vốn nội bộ của ACB 2010-06/2014 .............................. 42

Bảng 2.13

Tỷ lệ trả vốn gốc theo quy định sản phẩm vay mua nhà, đất tại ACB ....... 45

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
……….………

Hình 2.1

: Cơ cấu huy động và cho vay theo kì hạn tại ACB .................................... 29

Hình 2.2

: Tỷ trọng dư nợ cho vay theo sản phẩm KHCN tại ACB ........................... 31

Hình 2.3

: Mối quan hệ giữa dư nợ cho vay mua nhà đất, lãi suất cho vay trung
dài hạn tại ACB và giá nhà đất ................................................................. 34

Hình 2.4

: Nợ xấu và tỷ lệ nợ xấu sản phẩm cho vay mua nhà, đất tại ACB ............. 37

Hình 2.5

: Mối quan hệ giữa thu nhập lãi thuần, dư nợ cho vay và FTP bình quân
của sản phẩm cho vay mua nhà, đất tại ACB ........................................... 43


LỜI MỞ ĐẦU
..….…..

1. Lý do chọn đề tài:
Cùng với sự phát triển và hội nhập của nền kinh tế Việt Nam, thị trường bất
động sản (BĐS) đã có những thời điểm hoạt động rất sơi nổi, đóng vai trị quan trọng
trong việc thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển. Tuy nhiên, tác động tiêu cực từ cuộc
khủng hoảng tài chính thế giới cùng những khó khăn của nền kinh tế đã làm cho thị
trường này xuất hiện nhiều dấu hiện bất ổn và rơi vào trạng thái suy thối. Mặc dù vậy,
khơng phải phân khúc nào trên thị trường BĐS cũng rơi vào tình trạng trên. Thực tế
cho thấy, tình hình này lại mở ra một hướng đi mới cho thị trường BĐS đó là phân
khúc nhà ở, đất để ở. Đây là một kênh đầu tư rất có triển vọng vì nhu cầu hồn tồn có
thực và rất lớn, và được xác định là chương trình chiến lược trọng điểm của quốc gia ở
thời điểm hiện tại. Một khi phân khúc sản phẩm này phát triển tốt chắc chắn sẽ không
chỉ giúp thị trường BĐS khởi sắc hơn mà cịn tác động tích cực lên cả nền kinh tế. Vấn
đề duy nhất là làm sao cho nhu cầu này trở thành hiện thực?
Trả lời cho câu hỏi trên phải bắt nguồn từ tính liên thơng giữa thị trường BĐS và
thị trường tín dụng. Từng là một kênh thúc đẩy tăng trưởng tín dụng được ưa chuộng
nhưng sự suy thoái của thị trường BĐS đã kéo theo sự thu hẹp của hoạt động cho vay
BĐS tại các Ngân hàng. Hướng đi mới trên thị trường BĐS buộc hoạt động này phải
hướng đến nhu cầu mua nhà, đất thực để ở từ các cá nhân. Và đây chính là nguyên
nhân của cuộc đua mới của các ngân hàng Việt Nam hiện nay.
Khơng nằm ngồi xu hướng trên, NHTM CP Á Châu (ACB) cũng đang rất chú ý
đến phân khúc sản phẩm này. Nếu hoạt động tín dụng này đạt hiệu quả cao sẽ không
chỉ giúp Ngân hàng nắm bắt được nhu cầu của thị trường, gia tăng sức cạnh tranh trên
thị trường và lợi nhuận mà cịn có thể giải quyết được phần nào vấn đề nợ xấu của
mình. Do đó “Nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất tại NHTM CP Á


Châu” luôn là một đề tài lớn và cần được nghiên cứu kĩ.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Đề tài này được thực hiện nhằm các mục tiêu sau:

˗

Phân tích và đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất tại NHTM CP

Á Châu.
˗

Kiến nghị và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà,

đất tại NHTM CP Á Châu.
3. Câu hỏi nghiên cứu:
˗

Hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất là gì? Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả

hoạt động cho vay mua nhà, đất?
˗

Nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất là gì? Các nhân tố tác động

đến hiệu quả hoạt động hoạt động cho vay mua nhà đất?
˗

Hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất của NHTM CP Á Châu giai đoạn

2010-06/2014?
˗

Các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất tại NHTM CP

Á Châu?
4. Đối tƣợng nghiên cứu: Hoạt động cho vay mua nhà ở, đất để ở dành cho KHCN
tại NHTM CP Á Châu.
5. Phạm vi nghiên cứu:
˗

Không gian: NHTM CP Á Châu (ACB)

˗

Thời gian: 2010 – 06/2014

6. Phƣơng pháp nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu là thu thập số liệu, phân
tích, so sánh, diễn giải, tổng hợp, từ đó làm rõ được mục tiêu nghiên cứu của đề
tài.
7. Kết cấu luận văn:
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu
làm 3 chương như sau:


˗

Chương 1: Cơ sở lý thuyết về hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất tại

NHTM
˗

Chương 2: Thực trạng thị trường BĐS và hoạt động cho vay mua nhà, đất tại

NHTM CP Á Châu.

˗

Chương 3: Giải pháp và kiến nghị nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua

nhà, đất tại NHTM CP Á Châu.


1

CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA
NHÀ ĐẤT TẠI NHTM
1.1 Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà đất tại NHTM:
1.1.1 Khái niệm về cho vay mua nhà, đất:
Cho vay mua nhà đất là khoản cấp tín dụng BĐS được cung cấp cho KHCN nhằm
mục đích mua nhà đất được xác định là khoản vay trả góp trong thời gian dài và là
khoản vay theo món có tài sản bảo đảm (Trần Hà Kim Thanh, 2011). Trong đó, khoản
cấp tín dụng BĐS được hiểu là sản phẩm tín dụng dành cho KHCN nhằm đáp ứng nhu
cầu mua nhà ở, đất để ở, xây dựng/sửa chữa nhà ở của KHCN nhưng chưa thể thực
hiện được do gặp khó khăn về tài chính.
1.1.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà, đất:
1.1.2.1 Hoạt động cho vay mua nhà, đất phụ thuộc vào chu kỳ vận động của
thị trƣờng BĐS:
Thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở, đất để ở nói riêng ln có mối
quan hệ mật thiết với thị trường tài chính, mọi biến động trên thị trường BĐS đều ảnh
hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà, đất của NHTM.
˗

Khi nền kinh tế tăng trưởng ổn định, thị trường BĐS ở giai đoạn phát triển bình

thường, thu nhập của người dân tăng đều làm tăng nhu cầu mua nhà ở, đất để ở. Thêm
vào đó, giá trị tài sản thế chấp tăng cịn làm giảm rủi ro tín dụng cho NH, lúc này hoạt
động cho vay mua nhà, đất của NH có cơ hội mở rộng.
˗

Ngược lại, khi thị trường BĐS bị thu hẹp, suy thối hay đóng băng, nền kinh tế

bị trì trệ khiến cho việc cho vay mua BĐS nói chung và nhà ở, đất để ở nói riêng bị thu
hẹp lại. Giá trị nhà, đất được sử dụng làm tài sản thế chấp cũng bị sụt giảm, rủi ro tín
dụng của NHTM cũng theo đó mà tăng lên. Mặt khác, đối với các khoản vay đã giải
ngân, các NHTM sẽ phải đối mặt với khả năng KH không trả nợ nếu tình hình tài chính
của họ bị ảnh hưởng.


2

1.1.2.2 Quy mơ của khoản vay lớn và có thời hạn kéo dài trong nhiều năm
˗

Do có tính khan hiếm nên giá trị nhà ở, đất để ở thường cao hơn so với các loại

hàng hóa khác, do đó khoản cho vay mua nhà, đất thường lớn hơn so với các khoản
cho vay tiêu dùng hay vay sản xuất kinh doanh nhỏ.
˗

Thơng thường, các khoản vay dành cho mục đích này thường được xếp vào

khoản vay trung dài hạn với thời hạn kéo dài từ 10 đến 30 năm tùy theo chính sách tín
dụng của từng NH và ở từng thời kì cụ thể.

1.1.2.3 Khách hàng (KH) là cá nhân, hộ gia đình:
Sở hữu nhà ở, đất để ở ln là nhu cầu có thực và rất lớn đối với KH là cá nhân,
hộ gia đình. Do đó, xu hướng của tín dụng hiện tại ln hướng đến nhu cầu thực tế này.
1.1.2.4 Thƣờng đƣợc bảo đảm bằng chính BĐS hình thành từ vốn vay:
Đây cũng là điểm tạo ra sự khác biệt với các sản phẩm tín dụng khác của NHTM.
Trong cho vay mua nhà đất thì giá trị và tình trạng của tài sản là trọng tâm của món
vay, chúng có tầm quan trọng tương đương với thu nhập của người đi vay và phải được
đánh giá chính xác khi xem xét quyết định cấp tín dụng.
1.1.3 Rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà đất:
Đây là rủi ro do bên được cấp tín dụng, bên có nghĩa vụ hoặc đối tác khơng thực
hiện hoặc khơng có khả năng thực hiện một phần hoặc tồn bộ nghĩa vụ của mình theo
cam kết cho bên cấp tín dụng. Đặc điểm của cho vay mua nhà đất đã khiến cho sản
phẩm này luôn là một trong những sản phẩm có rủi ro tín dụng cao nhất của NHTM.
Các nguyên nhân có thể kể đến như:
˗

Nguyên nhân chung: Bao gồm những thay đổi tiêu cực trong nền kinh tế nói

chung và thị trường nhà đất nói riêng, mơi trường pháp lý, chính sách của Chính phủ
và NHNN, giá trị tài sản thế chấp, biến động của lãi suất…từ đó làm giảm sút khả năng
trả nợ của KH và giá trị tài sản đảm bảo cho khoản vay của NHTM.
˗

Nguyên nhân từ KH: Sự sụt giảm trong tình hình tài chính và sức khỏe của

người vay, cố tình vi phạm cam kết với ngân hàng hay sử dụng vốn sai mục đích như


3

đầu cơ thay vì mua nhà đất để ở….đều có thể xảy ra nhất là đối với các khoản vay dài
hạn như vay mua nhà đất, kết quả là khiến cho các NHTM không thu được đầy đủ nợ
vay.
˗

Nguyên nhân từ chính các NHTM: Định hướng và chinh sách tín dụng không

hợp lý, không thực hiện đầy đủ hoặc thực hiện khơng chính xác cơng tác thẩm định tín
dụng của người vay; quy trình thẩm định và cho vay chưa được xây dựng chặt chẽ và
đầy đủ; đạo đức nghề nghiệp, trình độ nhân viên kém hay năng lực kiểm tra và giám
sát rủi ro còn hạn chế là những nguyên nhân hàng đầu dẫn đến rủi ro tín dụng cho NH.
1.1.4 Vai trò của hoạt động tài trợ nhà, đất:
1.1.4.1 Đối với nền kinh tế- xã hội:
˗

Một trong những lý do chính có liên quan đến hoạt động tài trợ nhà, đất là vì

nhà ở, đất để ở là phần quan trọng của của cải và nguồn vốn cố định. Theo nghiên cứu
của Goldsmith (1984), loại tài sản này chiếm đến 50% của cải quốc gia, chiếm phần
lớn nguồn vốn cố định và hơn 80% của cải của hầu hết gia đình ở hầu hết các nền kinh
tế. Rõ ràng, cách thức mà nó được tài trợ có tác động quan trọng lên nền kinh tế.
˗

Nhà ở, đất để ở cũng là loại hàng hóa chiếm một tỷ lệ lớn trong tiêu dùng của

hầu hết các gia đình. Đầu tư vào tài sản này cũng là phần chính của GDP, thường lên
đến 4-8% GDP và 20-30% tổng vốn đầu tư. Do đó, khả năng tài trợ hiệu quả sẽ có tác
động đáng kể đến tổng thể mức độ đầu tư và tăng trưởng của nền kinh tế.
˗

Tài trợ nhà ở, đất để ở cũng giúp cải thiện hoạt động của các thị trường và nền

kinh tế theo một số cách, cả trực tiếp bằng việc tạo điều kiện thuận lợi cho các giao
dịch liên quan đến nhà, đất và gián tiếp bằng việc cải thiện các môi trường diễn ra các
giao dịch này. Nhà, đất cũng là loại TSBĐ giúp cho các hộ gia đình hay tổ chức nhận
tài trợ cho nhu cầu tiêu dùng hay sản xuất với chi phí thấp nhất, nói cách khác, nó giúp
cho tiêu dùng “mượt hơn”.
˗

Tài trợ nhà ở, đất để ở có thể cũng có tác động mạnh trong sự phát triển đô thị,

theo gợi ý của Renaud (1990) rằng “Thành phố được ấy dựng theo cách chúng được tài


4

trợ”. Ở các nước có hệ thống tài trợ nhà, đất kém phát triển, hầu hết các hộ gia đình
xây dựng nhà ở của họ theo cách độc lập hoặc theo cấu trúc có chất lượng thấp mà
khơng tn thủ theo quy định quy hoạch, dẫn đến khu vực đô thị bị quy hoạch nghèo
nàn. Hơn nữa, việc thiếu tài trợ nhà, đất gây cản trở cho việc dịch chuyển lao động, đặc
biệt là thị trường nhà, đất dành cho người có thu nhập thấp và trung bình; và ảnh
hưởng tiêu cực đến chất lượng của khu đô thị, do đó ảnh hưởng đến tình hình tài chính
của địa phương. Kết quả là, sự thiếu hiệu quả của tài trợ nhà, đất gây cản trở cho cả
việc cung cấp dịch vụ chính quyền địa phương lẫn thị trường lao động.
˗

Đối với lĩnh vực tài chính, nhà ở, đất để ở cung cấp tài sản thế chấp tốt cho cả

các nước phát triển và đang phát triển, có tầm quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường
chứng khoán dài hạn.

˗

Thiết lập được tính liên thơng giữa thị trường BĐS nói chung, thị trường nhà ở,

đất để ở nói riêng, vốn và tiền tệ còn là nền tảng cho việc tạo lập và gia tăng hiệu quả
các chính sách kinh tế vĩ mô và vi mô. Đồng thời hoạt động cho vay mua nhà, đất sẽ
tác động đến cả cung lẫn cầu BĐS, do đó, việc cấp tín dụng cho các đối tượng có nhu
cầu thực sự này là giải pháp hiệu quả trong việc kích thích thị trường BĐS hiện nay.
1.1.4.2 Đối với các ngân hàng thƣơng mại (NHTM):
˗

Là hoạt động tín dụng hấp dẫn do tạo được dư nợ tín dụng lớn và tốc độ phát

triển nhanh khi cầu nhà ở, đất để ở hiện nay là rất lớn.
˗

Xuất phát từ vai trò quan trọng của nhà ở, đất để ở, nếu các NHTM tạo ra được

sản phẩm tín dụng hỗ trợ cho việc sở hữu loại tài sản đặc biệt này với nhiều điểm riêng
biệt và nổi trội hơn các đối thủ cạnh tranh thì sẽ tạo được hiệu ứng tốt trong việc định
vị thương hiệu đối với KH, từ đó xây dựng được tài sản thương hiệu dịch vụ mạnh, qua
đó tạo nên sự gia tăng đáng kể kết quả tài chính của mình (Hồng Thị Phương Thảo và
Hồng Trọng, 2010)
˗

Bên cạnh đó, cho vay BĐS nói chung và mua nhà ở, đất ở nói riêng cịn hỗ trợ

cho hoạt động đa dạng hóa sản phẩm, bán chéo sản phẩm, gia tăng nguồn thu cho các

5

NHTM thông qua việc ký kết các hợp đồng hợp tác với các chủ đầu tư dự án, thu hút
được nguồn vốn và gia tăng lợi nhuận nhờ thu phí nhờ hoạt động thanh toán tiền mua
bán qua NH...
1.1.4.3 Đối với KH:
˗

Gia tăng cơ hội cho các gia đình và cá nhân có thể sở hữu nhà ở, đất để ở từ đó

ổn định cuộc sống.
˗

Gia tăng tính tiện lợi cho KH vay khi TSBĐ cho khoản vay cũng có thể là các

tài sản phát sinh từ nguồn vốn vay. Ngồi ra, đây cịn là cơ hội cho KH sở hữu nhà/đất
có giá cả phù hợp và thủ tục nhanh chóng thơng qua các dự án liên kết giữa các NHTM
và các chủ đầu tư.
Tóm lại, hiệu quả của hoạt động cho vay nhà ở, đất để ở không chỉ dừng lại ở
mức độ cá nhân, tổ chức mà còn mở rộng cho cả lợi ích của tồn bộ nền kinh tế và xã
hội.
1.1.5 Các xu hƣớng dẫn dắt việc mở rộng cho vay mua nhà ở, đất để ở đối với
nền kinh tế mới nổi:
Trong thập kỉ qua, một số xu hướng có ý nghĩa quan trọng dẫn dắt cho việc mở
rộng tài trợ nhà ở, đất để ở tại các nền kinh tế mới nổi (World Bank, 2005), gồm:
˗

Các điều kiện kinh tế vĩ mô thuận lợi, các điều kiện lạm phát và lãi suất vay thế

chấp giảm một cách đáng kể (cả trong danh nghĩa lẫn thực): Việc tăng trưởng GDP

phần nào làm gia tăng thu nhập của các hộ gia đình và tạo điều kiện thuận lợi không
chỉ cho việc mở rộng cho hoạt động tài trợ nhà ở, đất để ở mà còn bao gồm cả hoạt
động thế chấp, trong khi tính bất ổn vĩ mơ lại làm gia tăng rủi ro và chi phí cung cấp
các khoản vay dài hạn. Thực tế đã chứng minh một số thất bại lịch sử của tài trợ nhà,
đất được liên hệ với tính bất ổn của thị trường, và thường kết hợp với các nguyên tắc
quản trị rủi ro và môi trường quản trị rủi ro bất tương xứng.
˗

Nhu cầu nhà ở, đất để ở gia tăng liên quan đến đơ thị hóa dài hạn và các lực

lượng nhân khẩu học: Theo Điều tra dân số của Vụ Các vấn đề Kinh tế và Xã hội của


6

Liên Hiệp Quốc (DESA) năm 2005 cho thấy, 91% trong tổng tăng trưởng thuần dân số
thế giới từ 2000-2030 sẽ tập trung ở các thành phố của các nền kinh tế mới nổi; và
Châu Á được đặc biệt nhắc tới như là nơi sẽ phải đối mặt với sự gia tăng áp lực đơ thị
hóa trong các thập kỉ tới. Nhu cầu nhà ở, đất để ở cũng như nhu cầu về điều kiện nhà ở
tốt hơn cũng vì thế gia tăng. Ngoài ra, loại BĐS này cũng thường được lựa chọn đầu tư
khi các công cụ đầu tư tài chính và thị trường nợ của Chính phủ khơng phát triển.
˗

Tự do hóa tài chính với sự kết thúc của các chu trình tài trợ nhà ở, đất để ở

cơng khép kín (các Quỹ dành riêng cho nhà ở, các NH tài trợ nhà ở thuộc sở hữu của
nhà nước…) có thể là tác nhân quan trọng cho tài trợ nhà, đất. Rõ ràng, lĩnh vực nhà ở,
đất để ở là q rộng cho bất cứ Chính phủ nào có thể tài trợ một mình. Tự do hóa là xu
hướng chung huy động các nguồn tiết kiệm từ dân chúng thơng qua các NH, và ở giai
đoạn sau đó, thơng qua các thị trường vốn, cung cấp đến người có nhu cầu vay mua

nhà, đất; miễn sao các khoản vay này có thể cung cấp tỷ lệ lợi nhuận theo rủi ro hấp
dẫn cho nhà đầu tư mà đặc biệt là các NHTM. Ngồi ra, tự do hóa tài chính cũng gắn
bó chặt chẽ với các cải cách khác (như quản lý nợ công, phát triển các thị trường vốn,
các quỹ hưu trí và bảo hiểm) và cùng với sự tăng trưởng của khu vực tài chính dẫn tới
chi phí hoạt động thấp hơn, cải tiến công nghệ thông tin và các công cụ quản lý rủi ro
tốt hơn, nhờ đó nâng cao hiệu quả cho hoạt động tài trợ này.
˗

Vai trò của Nhà nước chuyển từ cho vay trực tiếp và xây dựng nhà ở, đất để ở

sang ban hành các quy định, phát triển chính sách, xây dựng cơ sở hạ tầng thị trường
và nhiều sự hỗ trợ hiệu quả hơn cho các nhóm có thu nhập thấp.
1.2 Tổng quan về hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất:
1.2.1 Khái niệm về hiệu quả cho vay mua nhà, đất:
Như đã phân tích ở trên, hoạt động cho vay mua nhà, đất hiệu quả mang lại nhiều
lợi ích không chỉ cho một KH, một NHTM cụ thể mà còn đối với cả nền kinh tế-xã hội,
trong khi nếu không hiệu qủa sẽ trả lại cho các bên những rủi ro, tổn thất và thậm chí
có thể làm cho nền kinh tế dễ bị tổn thương dẫn đến khủng hoảng (Renaud, 2008). Do


7

đó, việc xem xét hiệu quả của hoạt động này phải được thực hiện thường xuyên nhằm
giúp các NHTM đánh giá chính xác thực trạng hoạt động cho vay của mình; những
điểm mạnh, điểm yếu từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục những tồn tại, thiếu sót;
củng cố và phát huy hơn nữa những thế mạnh của mình.
Xét theo quan điểm của NHTM, hiệu quả của hoạt động cho vay mua nhà, đất
được xem là có hiệu quả khi đảm bảo được các yếu tố:
˗

Khả năng sinh lời.

˗

Khả năng thu hồi nợ vay.

˗

Khả năng thanh khoản.
Một khoản vay mua nhà, đất được xem là hiệu quả không chỉ dừng ở việc đem lại

thu nhập cho NH mà còn đảm bảo được thu hồi, đảm bảo tính thanh khoản trong cơ
cấu vốn của NH và phải kiểm soát được các rủi ro liên quan. Điều này có nghĩa là
khơng phải NH cứ cho vay nhiều, mang lại lợi nhuận là có hiệu quả cao vì nếu khơng
thu hồi được nợ vay hoặc hoạt động cho vay này không cân xứng với nguồn vốn huy
động thì chắc chắn sẽ bị thua lỗ, ảnh hưởng lớn đến tính ổn định của NH. Chính vì vậy,
việc đánh giá hiệu quả cho vay nói chung và cho vay với mục đích mua nhà, đất nói
riêng là hoạt động cực kì quan trọng, ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triển của NH.
1.2.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất:
1.2.2.1 Các chỉ tiêu đánh giá tính thanh khoản:
˗

Tỷ trọng vốn trung, dài hạn trong tổng nguồn vốn huy động:
𝑉ố𝑛 𝑡𝑟𝑢𝑛𝑔 𝑑à𝑖 ℎạ𝑛
× 100%
𝑇ổ𝑛𝑔 𝑛𝑔𝑢ồ𝑛 𝑣ố𝑛 ℎ𝑢𝑦 độ𝑛𝑔
Bất kì NHTM nào muốn cho vay thì yêu cầu trước tiên cần phải có nguồn vốn,

tuy nhiên để đảm bảo khả năng thanh tốn thường xun thì các khoản vay mua nhà,
đất thường được tài trợ chủ yếu bằng nguồn vốn trung, dài hạn (bao gồm cả nguồn vốn

có thời hạn từ một năm trở lên và cả các nguồn vốn có thời gian dưới một năm nhưng
có tính ổn định trong thời gian dài). Do đó, tỷ trọng vốn trung dài hạn trong cơ cấu vốn


8

của NH càng cao càng cho phép NH có thể mở rộng được hoạt động cho vay mua nhà,
đất của mình đồng thời đảm bảo được sự an tồn trong hoạt động.
˗

Mức độ an toàn vốn:
Phản ánh lượng vốn an tồn có thể đảm bảo cho khả năng bù đắp các tổn thất có

thể xảy ra nhất là đối với hoạt động cho vay được tài trợ chủ yếu bằng nguồn vốn trung
dài hạn như cho vay mua nhà, đất. Một số chỉ tiêu đánh giá mức độ an toàn vốn phổ
biến như hệ số vốn tự có so với tài sản có rủi ro (CAR) và tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn
được sử dụng để cho vay trung dài hạn. Theo quy định của NHNN, các tỷ lệ này lần
lượt phải đảm bảo từ 9% trở lên và từ 30% trở xuống.
1.2.2.2 Các chỉ tiêu đánh giá khả năng sinh lời:


Các chỉ tiêu về dư nợ:

Cho vay là một trong những chức năng kinh tế hàng đầu của các NHTM (Rose,
1999), do đó các chỉ tiêu liên quan đến dư nợ vay- chỉ tiêu đo lường khả năng cho vay
đối với KH là đặc biêt quan trọng khi xem xét hiệu quả hoạt động kinh doanh của NH.
˗

Dư nợ cho vay mua nhà, đất: Là số tiền mà KH vay với mục đích mua nhà, đất

đang cịn nợ chưa trả lại tại một thời điểm, nó phản ánh phần vốn mà NH đã cấp cho
KH vay với mục đích mua nhà ở, đất để ở nhưng chưa thu hồi. Chỉ tiêu này cũng phản
ánh khả năng đáp ứng nguồn vốn của các NHTM đối với nhu cầu sử dụng vốn mua
nhà, đất trong nền kinh tế và qua đó cho thấy định hướng chính sách tín dụng của NH
là đang mở rộng hay thu hẹp đối với lĩnh vực này.
˗

Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà, đất:
𝐷ư 𝑛ợ 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà, đấ𝑡
× 100%
𝑇ổ𝑛𝑔 𝑑ư 𝑛ợ 𝑡í𝑛 𝑑ụ𝑛𝑔 𝐾𝐻𝐶𝑁
Chỉ tiêu này phản ánh tỷ trọng cho vay mua nhà, đất trong tổng dư nợ cho vay

KHCN, qua đó so sánh quy mô của hoạt động này với các hoạt động cho vay khác và
cũng có thể dùng để so sánh giữa các NHTM để thấy được định hướng, chính sách tín
dụng và thế mạnh của họ. Đặc điểm của hoạt động cho vay mua nhà, đất khiến cho tỷ


9

lệ này sẽ phụ thuộc vào đặc điểm riêng của NH về nguồn vốn, khả năng quản lý, trình
độ chuyên mơn, chính sách tín dụng cũng như đặc điểm kinh tế và quy định của pháp
luật từng thời kì. Nhìn chung, tỷ lệ này càng cao và càng tăng cho thấy NH đang chú
trọng đến việc mở rộng hoạt động này.
˗

Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà, đất trong tổng tài sản:
𝐷ư 𝑛ợ 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà, đấ𝑡
× 100%
𝑇ổ𝑛𝑔 𝑡à𝑖 𝑠ả𝑛

Chỉ tiêu trên phản ánh tỷ trọng dư nợ vay mua nhà, đất trong tổng tài sản của NH,

cho phép đánh giá tầm quan trọng của hoạt động so với các tài sản khác trong Bảng
cân đối cũng như đánh giá được tính hợp lý trong cơ cấu sử dụng vốn NH. Tỷ lệ này
cao chứng tỏ các khoản cho vay mua nhà, đất chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản và
sẽ là tích cực nếu NH đó có tiềm lực và nguồn vốn dồi dào, đồng thời năng lực quản lý
rủi ro tốt. Ngược lại, nếu tiềm lực về nguồn vốn trung dài hạn hay khả năng quản lý rủi
ro không tốt sẽ đẩy NH rơi vào tình thế nguy hiểm khi mất khả năng thanh khoản.


Các chỉ tiêu đánh lợi nhuận mang lại:

Cũng như bất cứ một tổ chức kinh tế, một trong những mục tiêu hoạt động của
các NHTM là lợi nhuận. Đây là yếu tố để đảm bảo đến sự tồn tại và phát triển của NH
do đó khi đánh giá hiệu quả hoạt đông cho vay mua nhà ở, đất ở không thể bỏ qua tiêu
chí này. Hiệu quả hoạt động cho vay của NH không thể là tốt nhất nếu như lợi nhuận
mang lại thấp, không tương xứng với nguồn lực và rủi ro mà NH gánh chịu.
˗

Tỷ lệ sinh lời của cho vay mua nhà, đất:
𝐿ợ𝑖 𝑛ℎ𝑢ậ𝑛 𝑡ừ 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà, đấ𝑡
× 100%
𝐷ư 𝑛ợ 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà, đá𝑡
Chi tiêu này phản ánh khả năng sinh lời của hoạt động cho vay mua nhà, đất khi

cho biết một đồng dư nợ cho vay mua nhà, đất mang lại bao nhiêu đồng lợi nhuận cho
NH. Chỉ tiêu này càng cao chứng tỏ lợi nhuận mang lại từ hoạt động này càng cao, đây
cũng là nhân tố tạo nên hiệu quả cho vay mua nhà, đất.

10

˗

Tỷ lệ lợi nhuận từ cho vay mua nhà, đất:
𝐿ợ𝑖 𝑛ℎ𝑢ậ𝑛 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà, đấ𝑡
× 100%
𝑇ổ𝑛𝑔 𝑙ợ𝑖 𝑛ℎ𝑢ậ𝑛 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦
Chỉ tiêu này thể hiện mức độ đóng góp của hoạt động cho vay mua nhà, đất vào

lợi nhuận của NH, cho phép đánh giá tầm quan trọng của hoạt động cho vay này trong
mối quan hệ với toàn bộ hoạt động của NH. Tỷ lệ này cao chỉ có thể có được khi quy
mơ cho vay mua nhà, đất chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tài sản của NH đồng thời
chúng được quản lý hiệu quả và do đó, tạo được lợi nhuận cao. Hay nói cách khác,
hiệu quả cho vay mua nhà, đất được đánh giá là khả quan.
1.2.2.3 Các chỉ tiêu đánh giá khả năng thu hồi nợ:
˗

Tỷ lệ nợ xấu mua nhà, đất:
𝑁ợ 𝑥ấ𝑢 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà, đấ𝑡
× 100%
𝐷ư 𝑛ợ 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà, đấ𝑡
Tỷ lệ này cho biết, trong 100 đồng dư nợ vay mua nhà, đất thì có bao nhiêu đồng

là nợ xấu và là chỉ tiêu cơ bản đánh giá hiệu quả tín dụng của NH. Tỷ lệ này cao phản
ánh khả năng thu hồi vốn của NH đang gặp rất nhiều khó khăn, vốn của NH lúc này
khơng cịn ở mức độ rủi ro thông thường nữa mà đã là nguy cơ mất vốn.
˗

Tỷ trọng nợ xấu cho vay mua nhà, đất trong nợ xấu của khối KHCN:

𝑁ợ 𝑥ấ𝑢 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà, đấ𝑡
× 100%
𝑇ổ𝑛𝑔 𝑛ợ 𝑥ấ𝑢 𝑘ℎố𝑖 𝐾𝐻𝐶𝑁
Chỉ tiêu này cho biết, lượng nợ xấu cho vay mua nhà, đất hiện chiếm bao nhiêu

trong tổng nợ xấu của toàn bộ sản phẩm dành cho KHCN. Chỉ tiêu này cũng cho thấy
mức độ rủi ro của sản phẩm này so với các sản phẩm tín dụng khác của NH.
˗

Tốc độ gia tăng nợ xấu mua nhà, đất:
𝑇ỷ 𝑙ệ 𝑛ợ 𝑥ấ𝑢 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà, đấ𝑡𝑛ă𝑚 𝑡
× 100%
𝑇ỷ 𝑙ệ 𝑛ợ 𝑥ấ𝑢 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà, đấ𝑡𝑛ă𝑚 (𝑡−1)
Chỉ tiêu này cho thấy xu hướng biến động của tỷ lệ nợ xấu trong hoạt động cho

vay mua nhà, đất. Tỷ lệ này càng cao càng cho thấy rủi ro tín dụng của NH ngày càng