Phân tích chính sách hỗ trợ cho vay mua nhà ở xã hội bằng gói hỗ trợ 30 000 tỷ đồng

Trong những năm vừa qua ở Việt Nam, với giá nhà đất như hiện nay thì việc sở hữu một
căn hộ vẫn là điều không tưởng đối với những người thu nhập thấp đang chiếm một phần
không nhỏ dân số ở các đô thị tại Việt Nam hiện nay. Trên thực tế, giá trị nhà ở lớn hơn
nhiều lần so với thu nhập của họ. Do đó, để giải quyết phần nào tình trạng này, các cơ
quan hữu quan đã cho khởi công nhiều dự án nhà ở cho người thu nhập thấp cùng với các
chính sách riêng biệt của Chính phủ.
Chính sách hỗ trợ vay mua nhà ở xã hội đã từng được đưa ra trước đây, tuy nhiên
chưa được thực hiện một cách hiệu quả. Do vậy thời gian vừa qua, Nhà nước ta đã thơng
qua gói hỗ trợ 30.000 tỷ nhằm thực hiện chính sách hỗ trợ vay vốn mua nhà ở xã hội cho
người thu nhập thấp. Chính phủ kỳ vọng, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã
hội và việc khởi công hàng loạt dự án sẽ giải quyết vấn đề thiếu nhà ở cho người lao động
hưởng lương, người thu nhập thấp, đồng thời trong dài hạn có thể tháo gỡ khó khăn cho
thị trường bất động sản, kích thích các ngành liên quan (như xây lắp, vật liệu…) phát
triển, tác động tích cực tới tăng trưởng chung của nền kinh tế.
Vì vậy, nhóm chúng tơi quyết định chọn đề tài: “Phân tích chính sách hỗ trợ cho
vay mua nhà ở xã hội bằng gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng” mà chính phủ vừa đưa ra trong
thời gian vừa qua. Bài làm được phân tích theo bố cụ gồm 4 phần như sau:
Phần I : Tổng quan về chính sách
Phần II : Phân tích chính sách
Phần III : Q trình thực hiện chính sách
Phần IV : Kiến nghị và giải pháp
Sau đây là bài làm phân tích của nhóm để hiểu rõ hơn về chính sách này.

PHẦN I: TỔNG QUAN CHÍNH SÁCH
I. Bối cảnh ra đời chính sách
1

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Chương trình phát triển và quản lý Nhà ở xã hội đã được nhắc đến từ lâu trong Luật

nhà ở tuy nhiên cho đến nay chương trình vẫn cịn nhiều khúc mắc, vấn đề như về xây
dựng, quản lý, xét đối tượng hưởng thụ, … Sở dĩ như vậy là do những năm gần đây nền
kinh tế nước ta đang gặp những khó khăn do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế
tồn cầu, nó đã khơng những khiến cho một chương trình dựa vào nguồn vốn ngân sách
nhà nước như chương trình nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn mà tình hình về thị trường
nhà ở chung, thị trường bất động sản bị điêu đứng.
Trước tình hình nền kinh tế nước ta như hiện nay, để nhằm giải quyết những bất
cập, khúc mắc và thực hiện mục tiêu, nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội năm 2013 của
Quốc hội giao: Kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội, từng
bước thực hiện tái cấu trúc nền kinh tế theo hướng nâng cao chất lượng, hiệu quả và sức
cạnh tranh, tạo sự chuyển biến ngay từ những tháng đầu năm, phấn đấu đạt mức cao nhất
các chỉ tiêu phát triển KT - XH năm 2013, đồng thời thực hiện các giải pháp tháo gỡ khó
khăn, tạo thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp phát triển sản xuất kinh doanh, từng bước
xử lý nợ xấu gắn với hỗ trợ phát triển thị trường, Nghị quyết 02/NĐ-CP đã được đề ra với
một số giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải
quyết nợ xấu. Trong đó, những dự án thuộc chương trình nhà ở xã hội nhận được sự quan
tâm hơn hết của Nhà nước ta, biểu hiện cụ thể là thơng qua gói 30.000 tỷ thực hiện hỗ trợ
cho vay vốn nhằm giải quyết triệt để vấn đề nhà ở xã hội, mặt khác cũng là giải cứu thị
trường bất động sản đang đóng băng hiện nay.
Thơng tin chi tiết về gói hỗ trợ 30.000 tỷ trên được nêu rõ trong hai Thông tư là
Thông tư 07/2013/TT-BXD hướng dẫn xác định đối tượng được vay vốn và Thông tư
11/2003/TT-NHNN quy định cho vay vốn nhà ở.
II. Phân tích chính sách về mặt lý thuyết
Chính sách về gói hỗ trợ 30.000 tỷ ở trên có tác động đến tổng cầu trong ngắn hạn
và tác động đến tổng cung trong dài hạn do tác động thông qua cung - cầu ở phân cấp nhà
ở xã hội từ đó tác động đến tổng cung – tổng cầu trong toàn bộ nền kinh tế.
T n t, khi thực hiện chính sách ngân hàng nhà nước đã bơm một d ng tiền vào
trong nền kinh tế thông qua quyền hạn và các nghiệp vụ của mình, đồng thời có k m theo
chính sách hỗ trợ lãi suất cho người vay làm tăng tổng cầu (cụ thể tăng cầu về nhà ở xã
hội hay c n gọi làm hâm nóng phân khúc này).

2

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Ta sử dụng mơ hình S-

để phân tích tác động của chính sách trong ngắn hạn khi

mức giá được coi là cố định và tỷ giá đồng nội tệ không đổi
r
IS0

R0

O

IS1

LM0

E0

E1

Y0

LM1

Y1

Y

Khi chính sách được thực hiện làm cho đường S dịch chuyển song song và ra ngoài
cộng với sự gia tăng của cung tiền làm cho đường
cũng dịch chuyển song song ra
ngồi do tỷ lệ lãi suất khơng đổi nên sản lượng của nền kinh tế sẽ tăng lên một lượng là
Y1-Y0.
Th hai, xét sự tác động của chính sách trong dài hạn.
Ta d ng mô hinh D- S để xem tác động của chính sách.
Như đã phân tích ở phần trên chính sách có tác động đến cả cung và cầu. Tác động
trong ngắn hạn tới tổng cầu và tác động dài hạn tới tổng cung vì cần ít nhất một khoảng
thời gian các dự án nhà ở xã hội mới có thể hồn thành đây cũng chính là đặc điểm của
bất kỳ hàng hóa nào và càng thơng dụng hơn với loại hàng hóa đặc biệt là bất động sản.

3

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Khi chính sách đc áp dụng tác động của nó làm cho đường tổng cầu dịch chuyển
song song sang phải, trong khi đường tổng cung trong ngắn hạn thì gần như khơng đổi
điều đó làm cho sản lượng của nền kinh tế không tăng nên. iá cao gây lạm phát. Trong
dài hạn khi cung nhà ở phản ứng kịp thời làm cho đường cung dịch chuyển song song ra
ngoài và làm giảm giá và tăng sản lượng của nền kinh tế.

ột số điểm đáng lo ngại là nguồn kinh phí của chính sách này lấy từ ngân sách nhà
nước, mà trong khi ngân sách nước ta thâm hụt hằng năm là khá cao, năm 2012 là
4,8
DP. ói hỗ trợ vốn vay này là 30000 tỷ đồng tương đương với khoảng 1,1

DP
năm 2012 sẽ làm cho gánh nặng thâm hụt ngân sách ngày càng lớn.
III.

Mục tiêu của chính sách

Chính sách đưa ra hướng đến 2 mục tiêu là giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu
nhập thấp thơng qua đó thơng qua đó tháo gỡ những khó khăn cho thị trường bất động
sản.
Bên cạnh mục tiêu chính là xây dựng nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp được
hưởng lợi thì việc tháo gỡ những khó khăn trong thị trường bất động sản cũng là vấn đề
cấp bách hiện nay. Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai
trị quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài
chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng và thị trường lao động. Vì
vậy, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản khơng phải chỉ vì doanh nghiệp kinh
4

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


doanh bất động sản mà vì lợi ích chung, góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát
triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển,
đóng góp thiết thực vào q trình phát triển đơ thị và nơng thơn bền vững theo hướng
cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. khó khăn đó có thể kể đến như việc thị trường
mất cân đối cung cầu,việc các nhóm lợi ích chi phối BĐS, hệ thống cơ sở hạ tầng yếu
kém hay chủ đầu tư thiếu vốn, người dân mất lịng tin.
Với quyết tâm của Chính phủ, sự chỉ đạo sát sao của NHNN và Bộ Xây dựng, cùng
với nỗ lực của các NHTM và ý thức của khách hàng vay vốn, chính sách này đang hứa
hẹn sự thành cơng rất lớn, có thể giải ngân nguồn vốn một cách nhanh chóng và cho vay
đúng đối tượng, tạo niềm tin và động lực kích thích thị trường BĐS. Qua đó, có thể đúc

kết kinh nghiệm để triển khai những chính sách, chương trình tài chính khác vực dậy nền
kinh tế quốc dân.
IV.

Nội dung chính sách

Chính sách về gói 30.000 tỷ hỗ trợ cho vay mua nhà ở xã hội sẽ được NHNH hỗ trợ
cho 5 NHTM lớn thông qua hình thức tái cấp vốn cho các nhóm đối tượng thu nhập thấp
vay với lãi suất 6

trong năm 2013, ngoài ra c n có các đối tượng là các doanh nghiệp,

chủ đầu tư liên quan đến cung ứng nhà ở xã hội.
Trong chương trình tín dụng này, khoảng 30% nguồn vốn dự kiến là để cho các
doanh nghiệp BĐS vay nhằm bù lỗ một phần chi phí vì các doanh nghiệp chỉ được phép
bán nhà với giá dưới 15 triệu đồng/m2, mức giá này thấp hơn giá thành sản phẩm nếu
doanh nghiệp phải vay với lãi suất quá cao. Với chính sách tín dụng như vậy, các doanh
nghiệp BĐS sẽ có điều kiện hạ giá thành và cung cấp sản phẩm cho người mua với giá cả
hợp lý.
Thông tư 11 cũng qui định mức vốn tối thiểu của khách hàng tại thời điểm tham gia
dự án. Tuy nhiên, để đảm bảo lợi ích của khách hàng, NHNN cho phép các ngân hàng
thực hiện chương trình tín dụng này cơng bố mức vốn tối thiểu tham gia vào dự án,
phương án vay nhưng không vượt quá 20 đối với khách hàng là cá nhân; đối với doanh
nghiệp không vượt quá 30% tổng mức đầu tư của dự án. Như vậy, chương trình tín dụng
này đ i hỏi nỗ lực của tất cả các bên, từ Nhà nước đến các doanh nghiệp và người mua
nhà.

5

LUAN VAN CHAT LUONG download : add

Hiện nay, các NHT

được chỉ định thực hiện chương trình tín dụng này đang cố

gắng đưa ra những qui định cụ thể và rõ ràng hơn như: Đơn giản hóa thủ tục cho vay, khả
năng sử dụng thu nhập ngoài lương khi chứng minh năng lực trả nợ của khách hàng vay
vốn…để sớm đưa chính sách hỗ trợ nhà ở của Chính phủ đi vào cuộc sống.
V.

Các bên tham gia chính sách

Các đối tượng tham gia vào chính sách trên gồm có:
Th nh t, là nhà nước, các bộ ngành liên quan, các nhà hoạch định chính sách.
Những đối tượng này sẽ là những người sử dụng những nguồn lực sẵn có, quyền lực và
khả năng của họ để thực thi các chức năng, nhiệm vụ nhằm hoạch định chính sách, định
hướng đề ra những kế hoạch, chính sách cụ thể dựa trên tình hình thực tế. Mà cụ thể
trong chính sách này là Chính phủ, Quốc hội, Bộ Xây dựng, các Bộ khác và các nhà
hoạch định chính sách có liên quan. Ngồi ra cịn gồm các Vụ thuộc các Bộ có liên quan,
là nơi xét duyệt các đối tượng, cũng như các chương trình, chính sách đề án có liên quan
đến dự án này.
Th hai, Ngân hàng Nhà nước và 5 NHTM bao gồm: NH NN&PTNT VN,
NHT CP Đầu tư và Phát triển VN, NHT CP Công thương VN, NHT CP Ngoại
thương VN, NHT CP Phát triển Nhà ĐBSC . Đây là nơi sẽ trực tiếp cấp vốn và cho
vay cho các đối tượng thuộc đối tượng áp dụng của chính sách.
Th ba, UBND các tỉnh, thành phố có dự án thuộc chương trình nhà ở xã hội. Đây
là nơi sẽ cung cấp thông tin đối tượng, thu thập hồ sơ, xác định vị trí xây dựng,… nơi
quản lý xây cấp nhà ở xã hội.
Cuối cùng, là những người thuộc đối tượng áp dụng của chính sách. Đối tượng này

là những người được hưởng lợi ích trực tiếp cũng như chịu tác động từ chính sách khi nó
được ban hành, thực hiện. Mà cụ thể trong chính sách trên là bao gồm:
a) Cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang và đối tượng thu nhập thấp vay
vốn để thuê, thuê mua và mua nhà ở xã hội;
b) Cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang và đối tượng thu nhập thấp vay
vốn để thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2 và có giá bán dưới 15
triệu đồng/m2;
6

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Đây là 2 nhóm đối tượng có thu nhập thấp sẽ trực tiếp đươc hưởng quyền lợi được
sử dụng vốn vay để mua nhà ở xã hội từ chính sách. Đóng vai tr như khách hàng.
c) Doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; doanh nghiệp là chủ
đầu tư dự án nhà ở thương mại chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội;
Nhóm đối tượng này đóng vai tr là nhà cung ứng, sẽ đứng ra cung ứng nhà ở xã
hội cho người có thu nhập thấp thuộc 2 nhóm đối tượng trên. Nhóm này sẽ nhận được hỗ
trợ về vốn theo quy định của chính sách để thực hiện vai trị cung ứng các sản phẩm của
mình chính là nhà ở xã hội.
d) Các tổ chức, cá nhân có liên quan.

7

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


PHẦN II: PHÂN TÍCH CHÍNH SÁCH
I. CÂY VẤN ĐỀ
Việc hỗ trợ cho vay mua nhà ở hiện nay là chủ đề đang được dư luận quan tâm và

để ý rất sát sao. Và cũng vì thế, chính sách này đã biểu hiện những vấn đề không nhỏ như
làm thể nào để giải thế bí cho thị trường bất động sản hay vấn đề người thu nhập thấp vẫn
chưa có nhà ở. Chúng ta sẽ tập trung vào những vấn đề này để phân tích cụ thể để từ đó
đưa ra kết luận về mục tiêu và giải pháp cần đặt ra để giải quyết.

8

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


CHO VAY HỖ TRỢ MUA NHÀ Ở

Người thu nhập thấp chưa có nhà
ở

Thị trường BĐS gặp khó khăn

Mất
cân đối
cung
cầu

Xd nhà ồ ạt,
thiếu trọng
điểm
iá nhà đất
quá cao so
với tiền
lương của
người dân

Người dân
mất lịng tin
vào thị
trường
Đầu cơ, tập
qn tâm lí
người dân

Bị các
nhóm lợi
ích chi
phối

Nhóm lợi
ích chỉ
quan tâm
đến lợi ích
riêng ảnh
hưởng đến
lợi ích
chung của
thị trường

Khung
pháp lí
chưa hồn
chỉnh, chế
tài xử phạt
chưa đủ
mạnh

Chủ
đầu tư
thiếu
vốn

Thu nhập
thấp

Do khủng
hoảng
kinh tế

Nợ xấu
lớn, ngân
hàng
khơng cho
vay

Gía bất động
sản phân
khúc dành
cho người
người thu
nhập thấp
còn cao

Người dân
chưa tiếp
cận được

nguồn vốn
để mua nhà

cầu thị
trường ở
phân khúc
này cịn cao

Các
ngân
hàng
c n đặt
lãi suất
cao

Khâu kiểm
sốt của
nhà nước
(xét duyệt
và xác định
đối tượng)
chưa tốt:
người có
thu nhập
khơng phải
thấp cung
được mua
nhà loại
này

Xd q
nhiều
khâu trung
gian làm
tiêu tốn
nguồn lực

Nhà nước
chưa có
chính
sách hỗ
trợ

Vị trí các
khu nhà ở
xã hội
chưa thực
sự thuận
lợi

Do giá trị
nhà đất ở
mỗi khu
vực khác
nhau khiến
nhà ở xã
hội thường
xa trung
tâm hành
chính

9

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


1. Vấn đề người thu nhập thấp chưa có nhà ở
 Nguyên nhân đầu tiên cũng là đáng kể nhất đó là do thu nhập, việc thu nhập cá
nhân thấp dẫn đến việc đầu tư mua bất động sản để sử dụng trở thành vấn đề vô cùng lớn.
Thử nghĩ việc tiêu dùng hàng ngày cịn gặp khó khăn thì rất khó để có thể đầu tư một
khoản lớn vào bất động sản. Đây là cũng là vấn đề lớn cần giải quyết, như đã nói ở phần
trên khi thu nhập và giá bất động sản đang rất bất đối xứng. Mục tiêu trước mắt là cần tập
trung giải quyết vấn đề này để có thể giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp
vốn chiếm một lượng lớn trong dân cư nước ta.
 Từ đó, ta có thể thấy được nguyên nhân thứ hai đó là giá bất động sản dành cho
người thu nhập thấp c n quá cao. Nói đến vấn đề này, có thể hiểu đơn giản như việc bán
một bát cơm cho người đang đói với giá một con tơm hùm. Việc định giá thiếu thiết thực
cũng như việc cho vay còn nhiều hạn chế dẫn đến việc người mua trở nên lạc lõng thiếu
định hướng cụ thể khi mà không biết thế nào mới có thể mua được nhà. Giá nhà quá cao
nguyên nhân cịn là do một đại bộ phận người khơng thuộc nhóm thu nhập thấp có thể
tiếp cận và mua nhà. Chính vì việc này dẫn đến việc giá bất động sản dành cho người thu
nhập thấp được định mức cao hơn so với thực tế thu nhập do lượng cầu mảng này rất lớn.
Việc đầu cơ tiếp diễn do quản lý còn lỏng lẽo cũng như hệ thống phân loại chưa chặt chẽ,
lượng cầu liên tục tăng dẫn đến việc đẩy giá bất động sản lên là việc có thể hiểu được của
các nhà đầu tư và xây dựng.
 Nói đến đây, phải đề cập đến vấn đề tiếp cận nguồn vốn. Việc tiếp cận nguồn vốn
cho vay hiện nay của người thu nhập thấp cịn gặp nhiều khó khăn khi mà nhà nước vẫn
chưa có những chính sách cụ thể cịn ngân hàng thì vẫn đặt mức lãi suất khá cao. Việc lãi
suất cao khiến người dân cảm thấy đắn đo khi quyết định vay vốn bởi thu nhập thấp việc
trả lãi sẽ trở thành gánh nặng. Trong khi đó chính quyền vẫn chưa có các chính sách cụ

thể để giải quyết vấn đề đáng lưu tâm này. Việc xây dựng các chính sách cụ thể để giải
quyết vấn đề vốn là vơ cùng cần thiết để có thể khuyến khích cũng như hỗ trợ người dân
mua nhà. Việc tiếp cận vốn có thể dễ dàng hơn là một điều kiện thiết yếu quan trọng để
người thu nhập thấp tiếp cận với số bất động sản vốn dành cho mình nhưng vẫn đang ở
mức giá quá cao.
 Cuối c ng, nguyên nhân đơn giản và nhưng lại quan trọng đó là vị trí bất động
sản. Việc xây dựng nhiều bất động sản cho người thu nhập thấp nhưng lại có vị trí khơng
10

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


thuận tiện dẫn đến việc người mua cảm thấy đắn đo cho việc ăn ở và đi lại. Vị trí quyết
định khá nhiều đến việc họ có quyết định có nên mua bất động sản để tiêu dùng hay
không. Việc không thuận tiện cho đi lại cũng như không gần các trung tâm thương mại
dịch vụ làm cho người tiêu dùng cảm thấy bất tiện và cảm thấy không thỏa mãn với số
tiền đã bỏ ra. Đây cũng là một vấn đề khá nhức nhối khi mà lượng bất động sản mở ra
ngày càng nhiều nhưng các tiện ích đi k m thì vẫn cịn rất sơ sài và cịn nhiều thiếu sót.
2. Thị trường Bất Động Sản gặp khó khăn
 Đầu tiên phải nói đến đó là việc mất cân đối về cung cầu.
 Việc xây dựng ồ ạt, không tạo sự quy hoạch nhất quán cụ thể cũng như các vấn đề
liên quan dẫn đến việc cung tăng nhanh mà cầu không theo kịp. Việc mất cân đối tạo ra
hệ quả có rất nhiều bất động sản được xây ra và bỏ trống dẫn đến thất thoát ngân sách
cho cả nhà nước lẫn doanh nghiệp trong việc quản lý và bảo trì cũng như thu hồi vốn. Từ
đó dẫn đến khó khăn trong việc cho vay khi giá nhà khi thị trường ngày càng đóng băng
và chỉ có dấu hiệu hồi phục trong vài năm trở lại đây.
 Cũng phải nói một trong những nguyên nhân dẫn đến vấn đề trên là do việc đầu cơ
bất động sản. Việc kiếm lời một cách nhanh chóng trong những năm qua từ bất động sản
khiến việc đầu cơ vào ngành này tăng một cách ào ạt khó kiểm sốt. Đây lại cũng chính
là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc làm đóng băng thị trường khi mà 1 lượng

lớn bất động sản đều nằm ở 1 nhóm người.
 Việc xây dựng ồ ạt cũng như thu mua đầu cơ một cách khơng có kiếm sốt dẫn
đến 1 hệ quả mà nó cũng là nguyên nhân quan trọng dẫn đến việc thị trường đóng băng
đó là: iá bất động sản tăng quá nhanh dẫn đến việc giá cao hơn rất nhiều so với lương
của người lao động. Việc mua một căn nhà đã trở thành 1 vấn đề lớn có khi là nan giải
với tầng lớp lao động bình dân.
Cơ c u sản phẩm của ngành xây dựng có sự chuyển dịc rõ ràng sang ưu tiên p át
triển nhà, kể cả nhà ở và n à k ông dùng để ở. Năm 2010 đã cung ra t ị trường gần 86
triệu m2 nhà ở, ng ĩa là g p gần 2,6 lần so với năm 2005. Riêng n à ở c ung cư tăng
g p gần 2,9 lần trong cùng thời gian đó. Tuy n iên, t u n ập bìn qn đầu người tại đơ
thị tuy g p đôi so với nông thôn và g p đôi so với năm 2006 n ưng cũng mới chỉ đạt gần
26 triệu đồng vào năm 2010 - ngưỡng tạm đủ ăn và tiêu dùng cá n ân c khơng thể có
11

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


tích luỹ để mua n à và BĐS với m c giá phổ biến trên 10 triệu đồng mỗi m2. Giả định
phần lớn nguồn cung BĐS trong n ững năm gần đây là n ằm tới n óm đối tượng có m c
thu nhập bìn qn đầu người cao nh t thì với m c 70 triệu vào năm 2010, ọ cũng p ải
m t tới ơn 20 năm k ông tiêu dùng gì mới đủ để mua một căn n à bìn t ường trị giá
khoảng 1,5 - 2 tỷ đồng, hoặc m t ơn 5 năm nếu cả gia đìn 4 người có thu nhập bình
qn 5 triệu đồng.người/tháng khơng tiêu dùng gì cả. M c thu nhập chênh lệch theo
vùng miền còn làm b c tranh cung cầu trên thị trường BĐS t êm k ập khiễng.
( Trích báo Xây Dựng 29/9/2010)
 Việc thị trường đóng băng dẫn đến 1 hệ quả lớn đó là người dân mất lịng tin vào
thị trường. Thật khó để chiêu dụ vốn đầu tư khi mà thị trường vẫn đang trong thời kỳ
đóng băng, d có dấu hiệu hồi phục nhưng không đáng kể. Việc đầu cơ vào thị trường
trong những năm gần đây đã có xu hướng giảm mạnh thậm chí là dừng hẳn do người dân
đã cảnh giác hơn với thị trường và nhận thấy đây không c n là mảnh đất màu mỡ để kiếm

lời, trong khi đó những người có thu nhập thấp hơn thì vẫn chật vật với cuộc sống hàng
ngày và với họ việc mua một căn nhà là một ước mơ lớn khó thực hiện khi mà giá nhà
quá cao so với mức sống cũng như chất lượng xuống cấp của các bất động sản.
 Vấn đề phải nói đến nữa là vấn đề vốn của các chủ đầu tư. Khủng hoảng kinh tế
cũng như là vấn đề nợ xấu dẫn đến việc vay vốn trở nên khó khăn hơn với các chủ đầu tư,
việc xây dựng cũng vì thế mà trở nên trì trệ do vốn cung cấp không đủ để tiếp tục tiến
hành xây dựng.
Ngoài ra, việc các chủ đầu thư quá tham lam trong việc xây dựng, ôm thầu quá
nhiều dự án cũng là một nguyên nhân gây thiếu vốn. Do có q nhiều dự án dẫn đến việc
khơng thể quản lý chắc chắn hiệu quả và vấn đề chạy tiến độ gấp để kịp ngày bàn giao
gây nên sự xuống cấp lớn của bất động sản. Từ đó dẫn đến khó bán khó thu hồi vốn đầu
tư. Và đây là lý do vốn khơng được quay vịng hiệu quả hay lớn hơn là sự đóng băng của
thị trường.
II.

CÂY MỤC TIÊU

Từ những vấn đề đã nêu trên, Nhà nước cần đưa ra các mục tiêu của chính sách
và phấn đấu hồn thành các mục tiêu đó để chính sách đó có tác động tích cực đến sự
phát triển kinh tế-hội của đất nước.
12

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


MỤC TIÊU CHÍNH SÁCH CHO
VAY HỖ TRỢ MUA NHÀ Ở

Tăng số lượng ng có TNT có nhà ở cố
định

Giúp thị trường bất động sản ổn định và phát
triển

Hạn chế
sự mất
cân đối
cung cầu

Nhà ở XH
phải đc xd
có trọng
điểm
Hạ giá nhà
đất cho phù
hợp với tiền
lương của
người dân
Làm cho
người dân
tin tưởng
hơn vào thị
trường

Phát hiện,
giải tán
các nhóm
lợi ích chi
phối tt

Hồn thiện
khung
pháp lí,
đưa ra các
chế tài xử
phạt
nghiêm
minh

Tăng
vốn chủ
đầu tư

Tăng thu
nhập cho
người có
TNT

Hạ giá nhà ở
phân khúc
dành cho
người người
thu nhập thấp

Tăng cung
thị trường ở
phân khúc
này

NN hỗ trợ

DN nhiều
hơn
Tăng lượng
vốn NH cho
các doanh
nghiệp vay

Tăng cường
khả năng
kiểm soát
của NN

Chủ đầu tư
sử dụng có
hiệu quả các
nguồn lực

Tăng khả
năng tiếp
cận nguồn
vốn cho
người dân

Tăng số nhà
ở XH có vị
trí thuận lợi,
gần trung
tâm hành
chính

Giảm lãi
suất cho
vay đối
với
người
TNT

Nhà nước
có chính
sách hỗ
trợ ng có
TNT
nhiều hơn

Hạn chế tình
trạng đầu cơ

13

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Mục tiêu tổng thể của chính sách là số lượng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp
được bán rộng rãi. Từ mục tiêu tổng thể này thì phân chia thành 2 mục tiêu lớn. Đó là:
Giúp thị trường bất động sản ổn định và phát triển và tăng số lượng người có thu nhập
thấp có nhà ở cố định. Các mục tiêu nhỏ có thể có hoặc khơng được hoàn thành nhưng 2
mục tiêu lớn và mục tiêu tổng thế phải được hồn thành thì chính sách mới được coi là
thành cơng. Bài viết sẽ đi phân tích các mục tiêu nhỏ mà thơng qua nó các mục tiêu lớn
và mục tiêu tổng thể được hoàn thành.
1. Tăng số lượng người thu nhập thấp có nhà ở cố định

Người thu nhập thấp là tầng lớp yếu thế trong xã hội, họ dễ bị tổn thương trước
những sóng gió của cuộc sống. Trong số họ rất ít người có nhà cố định, rộng rãi, mà chủ
yếu là sống tạm trong những ngơi nhà trật trội. Vì vậy, mục tiêu tăng số lượng người thu
nhập thấp có nhà ở cố định giúp đảm bảo mục tiêu công bằng xã hội của Chính phủ
 Tăng thu nhập cho người có thu nhập thấp: Trở ngại lớn nhất người thu nhập thấp
để có được một ngơi nhà là thu nhập. Để họ có khả năng mua nhà thì cần tạo điều kiện để
tăng thu nhập cho họ. Tuy nhiên, d tăng thu nhập nhưng giá của một bất động sản vẫn
là rất lớn. Vì vậy mục tiêu này khơng thể hồn thành trong một sớm một chiều được mà
cần phải có thời gian
 Hạ giá nhà ở phân khúc giành cho người có thu nhập thấp:
 Tăng cung cho thị trường ở phân khúc này: Một trong những nguyên nhân của
việc giá nhà phân khúc này vẫn còn cao là cầu vẫn cịn cao so với cung. Vì vậy giá giảm
thì ta phải tăng cung cho thị trường
 Tăng cường sự kiểm sốt của Nhà nước: Trong q trình vận hành của thị trường,
một số người có thu nhập cao cũng có thể mua được nhà ở phân khúc dành cho người có
thu nhập thấp. Điều đó càng làm cho cung khan hiếm và cầu tăng lên làm giá tăng. Vì
vậy Nhà nước cần tăng cường kiểm soát sao cho chỉ người thu nhập thấp mới được mua
nhà ở phân khúc này
 Tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn cho người thu nhập thấp:

14

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


 Giảm lãi suất cho vay khi mua nhà ở cho người có thu nhập thấp: Có rất nhiều
người thu nhập thấp có nhu cầu vây ngân hàng để mua nhà ở. Tuy nhiên do lãi suất quá
cao, họ lo rằng mình khơng có khả năng chi trả lãi suất nên không dám vay để mua nhà.
 Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp nhiều hơn
 Tăng số nhà ở xã hội có vị trí thuận lợi, gần trung tâm hành chính: người thu nhập

thấp thường khơng có phương tiện đi lại đảm bảo chất lượng. Vì thế nếu nhà ở của họ mà
xa trung tâm thì thời gian đi làm giảm, cơ hội tăng thu nhập khơng cịn. Do vậy phải tăng
số nhà ở gần trung tâm.
2. Giúp thị trường bất động sản ổn định và phát triển.
 Để hoàn thành mục tiêu giải cứu thị trường bất động sản thì trước tiên ta phải hạn
chế sự mất cân đối trong cung và cầu của thị trường.
 Nhà ở xã hội phải được xây dựng có trọng điểm: Xây dựng nhà ồ ạt, khơng tạo sự
quy hoạch nhất quán cụ thể đang trở thành vấn nạn trên thị trường bất động sản VN. Điều
đáng nói là có rất nhiều khu nhà xây dựng trái phép làm cho cung vượt xa so với cầu. Vì
vậy, Nhà nước cần có chính sách để các chủ đâu tư tập trung xây dựng trọng điểm vào
các phân khúc có nhu cầu cao, hạn chế sự mất cân đối cung-cầu.
 Hạ giá nhà đất cho phù hợp với tiền lương của người dân: Nhu cầu về nhà ở của
người dân là rất lớn. Tuy nhiên giá nhà đất hiện tại lại q cao làm cho họ khơng có khả
năng mua. Điều này làm cho cầu thị trường không tăng, trong khi đó cung thị trường thì
liên tục tăng. Vì vậy để hạn chế mất cân đối cung-câu thì hạ giá cũng là mục tiêu nên giải
quyết.

àm cho người dân tin tưởng hơn vào thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ: Đã có
những thời điểm người dân rất quan tâm đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên tình
trạng đầu cơ của một số doanh nghiệp, dẫn đến tình trạng cầu ảo để ép giá người dân kết
hợp với sự lỏng lẻo của luật pháp khiến cho người dân mất lịng tin và hờ hững với thị
trường. Điều đó làm cho cầu thị trường giảm xuống, do vậy làm cho người dân tin tưởng
hơn vào thị trường là mục tiêu quan trọng.
 Phát hiện, giải tán các nhóm lợi ích chi phối thị trường: Trên thị trường bất động
sản hiện nay có rất nhiều các nhóm lợi ích. Họ có khả năng đẩy cao giá bất động sản
15

LUAN VAN CHAT LUONG download : add

nhằm thu lợi nhuận cao hơn. Chính vì thế mà người dân không được tiếp cận với giá trị
thực của thị trường. Do vậy, cần hồn thiện khung pháp lí và đưa ra các chế tài xử phạt
nghiêm minh để giải tán các nhóm lợi ích này trên thị trường.
 Tăng vốn cho chủ đầu tư:
 Tăng lượng vốn ngân hàng cho các doanh nghiệp vay: Vấn đề nợ xấu của các ngân
hàng đang diễn ra hết sức nóng bỏng. Các ngân hàng hạn chế số lượng cho vay đối với
các doanh nghiệp bất động sản. Điều này làm cho các cơng trình xây dựng dở dang
khơng có vốn để hồn thiện; càng gây ra những khó khăn cho thị trường.
 Chủ đầu tư sử dụng có hiệu quả các nguồn lực: Quá trinh xây dựng bất động sản ở
VN hiện nay trải qua rất nhiều khâu trung gian, làm cho chủ đầu tư thất thoát nguồn lực.
Vi vậy chủ đầu tư cần xây dựng với ít khâu trung gian nhất có thể, sử dụng hiệu quả
nguồn lực của mình để có vốn đầu tư cho các dự án khác.

16

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


III.

CÂY GIẢI PHÁP
Hoàn thiện khung pháp luật,thể chế, cơ chế pháp
lý cho thị trường bất động sản
Quản lí, giám sát những đối tượng mua bán trên
thị trường bất động sản
Cải cách thống địa chính (số hóa hệ, tin học hóa
địa chính …)
Lành mạnh hóa và
phát triển thị trường
BĐS

ia tăng
số lượng
nhà ở xã
hội

Thể hiện mạnh mẽ hơn nữa vai trò của nhà nước,
chính phủ
Tạo lập chính sách giá và quản lí giá
Đưa ra những gói tín dụng hợp lí, với lãi suất
thích hợp cho người có thu nhập thấp

Tăng số lượng người
thu nhập thấp có nhà
ở

Đa dạng hóa chính sách liên quan tới mua bán, sử
dụng nhà ở (mua nhà, thuê nhà, th mua, trả góp
…)
Chủ đầu tư cần đưa thơng tin chính xác tới gần
hơn khách hàng
Xây dựng quĩ dự phòng, hỗ trợ nhà ở cho người
thu nhập thấp trong dài hạn

1. Các giải pháp để tăng số lượng người thu nhập thấp có nhà ở
 Đưa ra những gói tín dụng
Nhà nước cần đưa vào thị trường những gói tín dụng nhằm tháo gỡ những khó khăn
về vốn cho những nhà đầu tư trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn, đồng thời giúp người
thu nhập thấp tiếp cận nguồn vốn để mua nhà một cách dễ dàng hơn.
 Đa dạng hóa chính sách

17

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Thay vì chỉ đơn giản tập trung xây dựng khu nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội thuần
túy để bán thì có thể xây dựng những khu nhà cho thuê giá rẻ, hay những khu nhà trả góp
 Chủ đầu tư cần đưa thơng tin chính xác tới gần hơn khách hàng
Việc tiếp cận những thơng tin chính xác về dự án giúp người thu nhập thấp chủ động
trong việc lựa chọn, bố trí khả năng để giải quyết nhu cầu nhà ở của bản thân.
 Xây dựng quĩ dự phòng, hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập thấp trong dài hạn
Trong bối cảnh nền kinh tế nhiều thay đổi, việc xây dựng một quĩ dự ph ng để giúp
đỡ những người thu nhập có nhà ở là vô cùng cần thiết.
2. Các giải pháp để phát triển thị trường BĐS
 Hoàn thiện khung pháp luật,thể chế, cơ chế pháp lý cho thị trường bất động sản:
Để có một thị trường BĐS phát triển cần có một hành lang pháp lí rõ ràng, đủ mạnh để
thiết lập thị trường theo một trật tự
 Quản lí, giám sát những đối tượng mua bán trên thị trường bất động sản: Các bên
tham gia thị trường bất động sản. Các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản bao
gồm: Cá nhân, tổ chức, công ty, doanh nghiệp …. Cần được giám sát cũng như quản lí
một cách chặt chẽ trên thị trường để giảm tình trạng đầu cơ chuộc lợi, rửa tiền, …
 Cải cách hệ thống địa chính ( số hóa, tin học hóa hệ thống địa chính …):
 Hồn thành việc nối mạng máy tính tại tất cả các văn ph ng địa chính từ cấp địa
phương trở lên , số hóa các hồ sơ chủ sở hữu. Chuyển dần hệ thống địa chính lên mức độ
cao hơn về cơng nghệ thơng tin
 Việc vi tính hóa hệ thống địa chính giúp nâng cao tính hiệu quả của hệ thống
 Thể hiện mạnh mẽ hơn nữa vai trị của nhà nước, Chính phủ:
 Chính phủ đóng vai tr quan trọng trong việc định hướng và phát triển nhà
ở thông qua việc quy định, ban hành các chính sách cụ. Nhà nước giữ vai tr điều tiết
giá mua và thuê nhà ở mức phù hợp với các đối tượng có thu nhập khác nhau trong xã

hội. Nhà nước ln song hành các chính sách đã được quy định với các chính sách trợ
18

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


giúp về kinh tế trong lĩnh vực phát triển nhà ở. Chính phủ ln cập nhật các thơng tin về
nhu cầu nhà ở trong nước cũng như quốc tế thông qua cơ quan quản lý nhà ở do Chính
phủ thành lập.
 Ngồi ra, để phát triển quỹ nhà ở, chính quyền chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó
cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch, tránh tình trạng đối đầu giữa
nhà đầu tư và chủ đất trong q trình đền bù giải phóng mặt bằng.
 Tạo lập chính sách giá và quản lí giá


Về giá cả như giá đấu thầu, giá đền bù, giá trần, giá sàn … cần quy định công

khai rõ ràng tránh tình trạng móc nối, thiếu cơng bằng trên thị trường. Ngồi ra, quản lí
giá cũng là một cơng tác vô cùng quan trọng giúp thị trường tránh được nguy cơ đổ vỡ do
sự tăng hay giảm giá quá đột ngột một cách tiêu cực.


Giảm thuế cho nhà đầu tư xây dựng nhà ở cũng như các chủ thể kinh doanh nhà ở.

PHẦN III: Q TRÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
I.

hính sách được thực hi n như thế nào

Ngày 15-05-2013, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 07/2013/TT-BXD hướng dẫn

việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP
ngày 7-1-2013 của Chính phủ.
Trưa c ng ngày, NHNN và Bộ xây dựng đã công bố Thông tư số 11/2013/TTNHNN qui định về cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội theo Nghị quyết số 02/2013/NQ-CP, thời
hạn cho vay ưu đãi tối đa là 10 năm với lãi suất không quá 6 /năm. Theo đó, đối tượng
được vay vốn hỗ trợ bao gồm: Các đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và th,
mua nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; DN là chủ
đầu tư dự án nhà ở xã hội, DN là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi
công năng sang dự án nhà ở xã hội. Tổng giá trị của gói tín dụng vào khoảng 30.000 tỷ
đồng từ nguồn tái cấp vốn của NHNN, thời hạn giải ngân tối đa là 36 tháng kể từ ngày 16-2013, khi Thơng tư này có hiệu lực.Về tính lãi suất, định kỳ vào tháng 12 hàng năm,
NHNN xác định và công bố lại mức lãi suất áp dụng cho năm tiếp theo, bằng khoảng
50% lãi suất bình quân của các Ngân hàng thương mại (NHTM) trên thị trường, nhưng
không vượt quá 6 /năm, riêng lãi suất áp dụng trong năm 2013 là 6 . Thời hạn cho vay
19

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


tối đa đối với người thuê, mua nhà là 10 năm, và đối với DN là 5 năm. Như vậy, lãi suất
cao nhất mà người vay phải trả trong suốt thời hạn vay vốn là 6 /năm, thậm chí có thể
thấp hơn nếu mặt bằng lãi suất giảm. Các tổ chức tín dụng thực hiện cho vay gồm: Ngân
hàng Nơng nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam ( gribank), Ngân hàng T CP Đầu
tư và Phát triển Việt Nam (B DV), Ngân hàng T CP Công Thương Việt Nam
(Vietinbank), Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) và Ngân hàng
TMCP Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long (MHB).
Khách hàng cá nhân cũng có thể dùng tài sản hình thành từ vốn vay để vay vốn mua
nhà ở trong chương trình này và có thể vay vốn lên tới 80% giá trị nhà. Trường hợp
khoản vay được đảm bảo bằng các tài sản khác, mức vay vốn có thể lên tới 90% giá trị
nhà.
Từ ngày 1/6/2013, sẽ chính thức giải ngân gói hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng theo
Nghị quyết số 02/2013 của Chính phủ với mức lãi suất thấp (6%).

II. Những động thái tích cực
1. Thị trường bất động sản đã có phản ứng tích cực với gói tín dụng 30.000 tỷ
đồng khi cung các dự án nhà ở giá thấp tăng.
Tại Hà Nội, rất nhiều dự án đồng loạt được rao bán giá dưới 15 triệu đồng/m2 như
Xa La (13,5-18 triệu đồng/m2), Đại Thanh (10-13 triệu đồng/m2), Phúc Thịnh Tower
(12-13 triệu đồng/m2), Tân Việt Tower (12 triệu đồng/m2), CT6 Đặng Xá (13,4 triệu
đồng/m2).
Tại TPHCM, mặt bằng giá bất động sản thấp hơn Hà Nội nên số lượng các dự án có
giá dưới 15 triệu đồng/m2 cũng khá nhiều. Phố Đơng Hoa Sen tại Quận 9 có rất nhiều ưu
điểm khi đã giao nhà mà giá chỉ khoảng 14 triệu đồng/m2. Dự án có nhiều căn hộ diện
tích nhỏ khoảng 60m2, rất thích hợp cho người thu nhập thấp. Chỉ cần bỏ ra gần 800
triệu, khách đã có thể sở hữu một căn rộng 55m2.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện có hơn 60 dự án (với khoảng 30.000 căn hộ)
xin điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại sang nhà
ở xã hội để được hưởng gói tín dụng 30.000 tỉ đồng.
2. Tạo hi u ứng lan toả tới các phân khúc khác trên thị trường.
20

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Nhận định về việc tác động của những chính sách tháo gỡ khó khăn của Chính phủ
đối với bất động sản vừa qua, nhiều chuyên gia khẳng định có tác dụng tích cực đến thị
trường, mặc dù gói tín dụng ưu đãi chỉ hướng trực tiếp vào giải quyết khó khăn về nhà ở
cho người thu nhập thấp, tuy nhiên, nó sẽ có tác động “vết dầu loang” đến những phân
khúc thị trường khác, ổn định tâm lý cho thị trường.
Gói 30.000 tỷ khơng thể đủ nguồn lực để giải quyết hết tất cả những đối tượng đang
gặp khó khăn, nhưng nó như d ng “vốn mồi” kích thích những dịng tiền khác đổ vào thị
trường. Khơng phải là ngun gói 30.000 tỷ mà có thể có những gói tín dụng khác của
các ngân hàng thương mại cũng “ăn theo” chương trình này cho vay BĐS với lãi suất có

thể cao hơn 6 /năm nhưng cũng sẽ ở mức hợp lý”.
Hiện nay dư nợ bất động sản vào khoảng 210.000 tỷ đồng, với gói tín dụng 30.000
tỷ này được rót vào phân khúc nhà ở bình dân, có thể tương đương với mức tăng trưởng
tín dụng 15%. Nếu triển khai trong 2 năm thì mỗi năm cũng tăng trưởng được khoảng
gần 10 , trong khi tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế cịn chậm trong những
tháng qua thì dòng vốn này là con số khá lớn so với các ngành khác.
Các ngân hàng thương mại cũng phải tìm cách thiết kế các gói tín dụng khác để
cạnh tranh, các doanh nghiệp VLXD nhận thấy dự án khả thi có thể bán chịu, bán trước,
các nhà thầu có thể ứng tiền làm dự án trước,…Do vậy, dòng tiền hướng vào BĐS khơng
phải chi có 30.000 tỷ đồng. Nguồn lực để tạo ra nguồn cung ở giai đoạn này là tương đối
lớn, tín dụng đang tăng trưởng chậm thì dịng vốn này sẽ là cú hích làm ấm lên thị
trườngĐược thừa hưởng trực tiếp từ chính sách ưu đãi của Chính phủ, nhiều dự án căn hộ
ở phân khúc giá rẻ đang mở bán có thành khoản khá cao. Ví dụ như dự án CT6 Đặng Xá
trong khoảng 1 tháng vừa qua chủ đầu tư đã gần như bán hết số nguồn cung 144 căn.
Bên cạnh đó, cũng có những dấu hiệu tích cực của thị trường. Phân khúc căn hộ cao
cấp được cho là thừa nguồn cung, với diện tích lớn và tổng giá trị căn hộ rất lớn đã gặp
rất nhiều khó khăn trong cơng tác bán hàng năm 2012. Tuy nhiên, kể từ khi có động thái
mới từ Chính phủ, qua phản ánh từ một số chủ đầu tư dự án thì với những dự án tiến độ
tốt, vị trí đẹp vẫn “hút khách”, và đặc biệt là những ngày gần đây khách hàng đã “xuống
tiền” nhanh hơn.
Các dậu hiệu tích cực cho thị trường đang dần xuất hiện. Ta có thể nhận thấy như:

21

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


- 50 căn hộ dự án Hà Đô Park View tại khu đô thị mới Dịch Vọng, Cầu Giấy, Hà
Nội vừa mở bán đợt 2, trong đợt mở bán này, chủ đầu tư đưa ra khá nhiều ưu đãi cho
khách hàng.

- Dự án Star Tower có khoảng 140 căn, thì chủ đầu tư để lại 40 căn d ng cho thuê,
còn khoảng 100 căn để bán. Đến nay, số lượng căn hộ còn lại của dự án c n hơn 20 căn.
Khoảng 1 năm trở lại đây giao dịch thành cơng lên đến 50 căn.
- Bên cạnh đó, nhiều dự án căn hộ cao cấp khác khu vực Cầu Giấy cũng đang rục
rịch cho kế hoạch tung hàng của mình ra thị trường trong giai đoạn có nhiều thơng tin tốt
đang hỗ trợ. Trong đó, Viglacera dự định tháng 6 này sẽ tiếp tục tung sản phẩm căn hộ dự
án Thăng ong Number One ra thị trường, hiện dự án này này sắp hồn thiện xây thơ;
Chủ đầu tư dự án Discovery Complex tại số 302 Cầu Giấy cũng đang chuẩn bị cho kế
hoạch bán khoảng 100 căn trong đợt mở bán trong tháng 6…
III. Những vấn đề còn tồn tại
1. Tiếp cận vốn vay
Dù các ngân hàng khẳng định sẽ giải quyết cho cá nhân vay vốn mua nhà trong
không quá 4-5 ngày làm việc, song thực tế để vay được vốn không hề đơn giản, bởi hàng
loạt các vướng mắc phát sinh liên quan đến điều kiện vay và tài sản thế chấp.
a. Xác định đối tượng
Trông chờ vào gói vay vốn hỗ trợ lãi suất 6 để hiện thực hóa giấc mơ có nhà cho
người thu nhập thấp nhưng đến nay sau hơn 10 ngày chính thức triển khai, người dân vẫn
chưa thể tiếp cận được với nguồn vốn. Thậm chí chính ngân hàng cũng chưa thể định
đốn cụ thể đối tượng của gói hỗ trợ.
Khó khăn đầu tiên để tiếp cận được nguồn vốn vay lãi suất 6 là làm sao xác định
được đâu là đối tượng thu nhập thấp và dựa vào căn cứ nào để xác định đúng đối tượng
được vay nguồn vốn này. Xác định đối tượng vay vốn là một trong những vấn đề quan
tâm lớn của ngân hàng. Cơ sở xác định được đặt ra trên nhiều tiêu chí trong đó có dựa
trên mức thu nhập được xác nhận của khách hàng.

22

LUAN VAN CHAT LUONG download : add

Nhiều chi nhánh NH cho đến thời điểm này vẫn chỉ nhận được các hướng dẫn chung
chung về điều kiện vay và đối tượng vay vốn. Rõ ràng, theo quy định, người có thu nhập
thấp là đối tượng được hưởng ưu đãi từ gói hỗ trợ. Nhưng cho đến thời điểm này vẫn
chưa có một thơng báo cụ thể nào để xác định mức thu nhập cho đối tượng vay vốn.
Cụ thể, theo như thơng báo của B DV, ngồi đối tượng khách hàng vay mua
NƠT , đối tượng thu nhập thấp được vay vốn S 6 là người lao động thuộc các đơn vị
sự nghiệp ngồi cơng lập, DN thuộc các thành phần kinh tế, HTX, người nghỉ lao động
theo chế độ và bao gồm cả người lao động tự do, kinh doanh cá thể.
Song thu nhập bao nhiêu được coi là thấp lại không được các NH quy định rõ, gây
khơng ít khó khăn cho người đi vay. Trước đó, chỉ có một phát ngơn của thứ trưởng Bộ
Xây dựng Nguyễn Trần Nam đưa ra định mức những người thu nhập thấp tạm định nghĩa
là những người không phải đóng thuế thu nhập tức là mức 9 triệu đồng/tháng. Và đây vẫn
được xem là con số tự đối chiếu và xem xét của cả khách hàng và ngân hàng. Tuy nhiên,
việc xác định chỉ gói gọn trong cụm từ “người thu nhập thấp” trên văn bản đã khiến ngân
hàng lúng túng.
Cho đến bây giờ, tìm ở tất cả các văn bản đều khơng có nội dung quy định thu nhập
bao nhiêu là thu nhập nhấp.
b. Tài sản thế chấp
Việc lấy đâu ra nguồn tài sản thế chấp cũng là vấn đề đau đầu với cả người đi vay
lẫn người cho vay trong những ngày đầu triển khai cho vay mua NƠXH. Các ngân hàng
đều coi đây là cho vay thương mại nên các quy trình cho vay, thẩm định vay và tài sản
thế chấp khi cho vay mua NƠXH cũng rất chặt chẽ.
Đến bây giờ theo văn bản hướng dẫn chỉ ghi điều kiện là mức lương tối thiểu tại khu
vực sinh sống. Mà mức lương tối thiểu này rất khó xác định. Đây cũng là vấn đề khó
phân định với cả khách hàng và ngân hàng. Bởi trên thực tế tính tốn chi phí số vốn và
định mức đóng trả khách hàng có đủ điều kiện trả nợ thì lại khơng biết có thuộc đối tượng
thu nhập thấp khơng. Ngược lại những khách hàng có mức thu nhập thấp dao động
khoảng 3 – 5 triệu đồng thì lại khó đảm bảo việc trả nợ.

23

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


Nếu khơng có tài sản thế chấp, NH có thể chấp nhận cho vay bằng tài sản hình thành
từ vốn vay. Tuy nhiên, có một thực tế là người vay vốn mua NƠXH sẽ không được mua
bán và thế chấp ngôi nhà này trong thời gian (10 năm) vay vốn. Giải quyết khó khăn này,
sẽ cần phải có một hợp đồng ba bên giữa người mua nhà - đơn vị xây dựng nhà ở và NH.
Bên xây dựng theo đó đồng ý cho người mua được thế chấp và người vay trong điều kiện
không trả được nợ sẽ đồng ý cho đơn vị quản lý nhà được mua lại, bán cho người khác.
Ngoài nguồn tài sản thế chấp, các NH thực tế cũng đang rất lúng túng về trình tự thế
chấp và xử lý tài sản đảm bảo trong quá trình cho vay NƠXH. ãnh đạo cấp cao của một
NH tham gia cho vay tiết lộ, cho đến nay vẫn chưa hề có hướng dẫn của NHNN và các
bộ ngành liên quan về trình tự thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản đảm
bảo là NƠXH để thu hồi nợ.
2. Thủ tục phức tạp
Gói vay 30.000 tỷ đồng là “quá tốt cho thị trường”, nhưng cũng có những băn
khoăn rằng, từ chính sách đến thực tế bao giờ cũng có một khoảng cách khá xa, trong đó,
lo ngại nhất là vấn đề thủ tục. Liệu đối tượng mua nhà và doanh nghiệp tiếp cận được
nguồn vốn này có dễ dàng khơng?
Xuất phát từ thực tế hiện nay, khi thủ tục cho doanh nghiệp vay vốn của các ngân
hàng có rất nhiều điều kiện. Ngay cả những dự án nhà ở thương mại, nếu mới xây dựng
xong phần móng, chưa xây dựng xong phần thơ, thì cũng khơng dễ được ngân hàng cho
vay, nếu khơng có tài sản khác thế chấp
Các quy định về đối tượng, trình tự tiếp cận gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đối với doanh
nghiệp tương đối rõ ràng. Những doanh nghiệp nào có hồ sơ đẹp sẽ dễ dàng được vay
vốn, còn các dự án chuyển đối từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, để được vay vốn,
sẽ phải qua nhiều thủ tục hơn. Vấn đề doanh nghiệp lo ngại nhất là làm thế nào lọt qua
được cửa thẩm định của ngân hàng. Tiếp đến, các quy định về giải ngân khoản vay cũng
là một cửa ải.

Hiện nay d các ngân hàng đều tuyên bố đã sẵn sàng nhưng trên thực tế việc triển
khai đang rất chậm trễ. Tính đơn giản thì mất khoảng 10 ngày các ngân hàng mới hoàn
thiện Trước ý kiến hạ lãi suất và kéo dài thời gian trả nợ, ông Mạnh cho rằng ý kiến này

24

LUAN VAN CHAT LUONG download : add


hồn tồn đúng nhưng ơng cũng lo ngại do khơng thống kê được thu nhập của người dân
thì chính người cho vay cũng gặp rủi ro nhất định.
Hướng dẫn cụ thể, sau đó cũng phải mất thêm 10 – 15 ngày nữa để xét duyệt. Như
vậy khách hàng cũng mất đến cả tháng chỉ để chờ.
Để thơng suốt các chính sách cơ chế phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng từ trước đó. Ngay
như việc triển khai của các ngân hàng sao khơng có sự tập dượt từ trước đó để đến bây
giờ quá nhiều chỗ tắc. Thêm nữa danh sách những dự án nằm trong diện hỗ trợ cũng chưa
được công bố khiến cho việc chọn lọc dự án của người dân gặp khó khăn. Và đến thời
điểm này vẫn chưa có khách hàng nào chạm được tới gói 30.000 tỷ. Điệp khúc chờ và đợi
vẫn được bấm nút tiếp tục.
Đây khơng phải lần đầu tiên có cơ chế cho doanh nghiệp xây nhà ở xã hội được vay
ưu đãi. Từ giữa năm 2012, Bộ Xây dựng và Ngân hàng B DV đã ký thỏa thuận dành gói
tín dụng 2.000 tỷ đồng cho các doanh nghiệp xây nhà ở xã hội vay ưu đãi, nhưng chỉ có
hơn 300 tỷ đồng được giải ngân, do điều kiện vay và tiếp cận gói hỗ trợ rất khắt khe.
Bởi vậy, theo đại diện NHNN, về thời hạn trả nợ thì “Tùy bối cảnh làm sao cho phù
hợp” và “Yên tâm là ổn định trong 10 năm. Tối đa là 10 năm, nếu thị trường xuống nữa
thì lãi suất sẽ hạ xuống”.

PHẦN IV: KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP
 Xác định đúng đối tượng
Để chủ trương hỗ trợ mua nhà xã hội thực sự phát huy hiệu quả, nhất thiết phải

được thực hiện một cách đồng bộ giữa các cấp, các ngành cho phù hợp với tình hình thực
tế của người dân. NHNN cũng cần “thắt chặt” kết hợp với thực hiện quy chế “mở” với
những “đối tượng thu nhập thấp” thực sự có nhu cầu mua nhà ở xã hội, để nhà ở xã hội
thực sự đến tay đúng đối tượng. Đồng thời, trong q trình triển khai thực hiện gói hỗ trợ
này chúng ta cần kiểm tra, giám sát, đánh giá để có những điều chỉnh phù hợp bảo đảm
ưu đãi hỗ trợ đúng đối tượng, đúng mục đích.
 Có biện pháp linh hoạt và cụ thể cho từng nhóm đối tượng

25

LUAN VAN CHAT LUONG download : add