Báo Cáo Thực Tập 6, Công chứng Hợp đồng, giao dịch khác

NỘI DUNG BÁO CÁO THỰC TẬP

“THỰC TẬP TẠI CÁC TỔ CHỨC HÀNH NGHỀ CƠNG CHỨNG VỀ NHĨM
VIỆC VỀ CƠNG HỢP ĐỒNG, GIAO DỊCH KHÁC”
PHẦN A: MỞ ĐẦU
Em đã được thực tập tại Văn phịng cơng chứng X, tỉnh Đồng Nai Theo chương
trình đào tạo của Học viện Tư pháp. Trong quá trình thực tập từ ngày 17/10/2022 đến hết
ngày 20/10/2022, em đã được Công chứng viên Nguyễn Văn A hướng dẫn, tham gia vào
quá trình thực hiện các loại hồ sơ liên quan đến lĩnh vực: “Công chứng hợp đồng, giao
dịch khác”.
Vì vậy, sau khi kết thúc quá trình thực tập, em đã chọn loại hồ sơ là hợp đồng uỷ
quyền để làm bài báo cáo. Trong nội dung bài báo cáo này, em sẽ tổng hợp và ghi nhận
lại kết quả thu được trong thời gian thực tập và rút ra bài học kinh nghiệm cho bản thân.
Bài báo cáo gồm những nội dung chính như sau:
PHẦN A: MỞ ĐẦU
PHẦN B: NỘI DUNG
I. Tóm tắt hồ sơ cơng chứng hợp đồng uỷ quyền
II. Nghiên cứu hồ sơ và kết quả các hoạt động khác liên quan đến quá trình tham gia
giải quyết việc cơng chứng
III. Nhận xét q trình giải quyết việc công chứng của công chứng viên, tổ chức
hành nghề công chứng nơi học viên thực tập
IV. Căn cứ pháp lý
PHẦN C. KẾT LUẬN

1


B. NỘI DUNG
I. Tóm tắt hồ sơ cơng chứng hợp đồng uỷ quyền:
Em xin tóm tắt hồ sơ cơng chứng hợp đồng uỷ quyền số công chứng: 2023, quyển số
52-TP/CC-SCC/HĐGD do Cơng chứng viên Nguyễn Văn A. Văn phịng Cơng chứng X,

tỉnh Đồng Nai chứng nhận ngày 20/10/2022 như sau:
Ngày 20/10/2022 bà Nguyễn Thị Kim L, sinh năm 1977, căn cước công dân số 075
177 011 xxx do Cục cảnh sát Quản lý hành chính về Trật tự xã hội cấp, hộ khẩu thường
trú tại: ấp Quảng Đà, xã Đông Hồ, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai đến Văn phịng
Cơng chứng x, tỉnh Đồng Nai để yêu cầu công chứng hợp đồng uỷ quyền. Qua trao đổi,
tiếp xúc với khách hàng về yêu cầu công chứng, bà Nguyễn Thị Kim L chưa có dự thảo
Hợp đồng uỷ quyền và đã nhờ cơng chứng viên soạn thảo. Ngun nhân vì bà Nguyễn
Thị Kim L thường xuyên ở tỉnh Đồng Nai, không thể về tỉnh Lâm Đồng để thực hiện các
vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sử dụng các Thửa đất số 28, 85 thuộc tờ bản đồ số
315E, 315e tại thơn Pró Ngó, xã Pró, huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng. Vì thế, bà
Nguyễn Thị Kim L muốn cơng chứng hợp đồng uỷ quyền để bà Lê Thị H thay mặt bà
Nguyễn Thị Kim L thực hiện các công việc:
-

-

-

Đăng ký nộp hồ sơ đo đạc, thanh lý hợp đồng đo đạc, tách thửa, hợp thửa, đăng
ký biến động, chuyển mục đích sử dụng đất, sao lục hồ sơ gốc liên quan đến
quyền sử dụng các thửa đất được em nêu ở trên;
Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thay mặt chủ sử dụng đất
chỉ ranh giới đo đạc, liên hệ các chủ sử dụng đất liền kề để ký xác nhận ranh giới
sử dụng;
Được kê khai nộp thuế, lệ phí liên quan;
Được nhận kết quả đo đạc và bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mà hồ sơ gặp vướng mắc thì bà Lê Thị
Hài được quyền nhận lại toàn bộ hồ sơ, giấy tờ có liên quan.

Em xin trình bày Nội dung chính của hợp đồng uỷ quyền:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
------------------

HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN
Chúng tơi gồm có:
Bên uỷ quyền: (Sau đây gọi là bên A):
2


Bà
Sinh năm
Căn cước công dân số
Quốc tịch
Hộ khẩu thường trú tại

: NGUYỄN THỊ KIM L
: 1977
: 075 177 011 xxx cấp tại Cục Cảnh sát QLHC về
TTXH
: Việt Nam
: Ấp Quảng Đà, xã Đơng Hồ, huyện Trảng Bom, tỉnh
Đồng Nai

Bên được uỷ quyền: (Sau đây gọi là bên B):
Bà
: LÊ THỊ H
Sinh năm
: 1969
Chứng minh nhân dân số

: 250 907 xxx cấp tại Công an Lâm Đồng
Quốc tịch
: Việt Nam
Hộ khẩu thường trú tại
: TDP Thạnh Nghĩa, thị trấn Thạnh Mỹ, huyện Đơn
Dương, tỉnh Lâm Đồng
Bằng hợp đồng này, bên A uỷ quyền cho bên B với những thoả thuận sau đây:
ĐIỀU 1
PHẠM VI UỶ QUYỀN
1. Căn cứ uỷ quyền:
Bên A là chủ sở hữu quyền sử dụng bao gồm:
1.1/ Quyền sử dụng đối với thửa đất số 28, tờ bản đồ 315E tại Thơn Pró Ngó, xã
Pró, huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng căn cứ theo Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BB 712345 do
UBND huyện Đơn Dương cấp ngày 18/08/2010;
1.2/ Quyền sử dụng đối với thửa đất số 85, tờ bản đồ 315e tại Thơn Pró Ngó, xã Pró,
huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng căn cứ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
số AD 934556 do UBND huyện Đơn Dương cấp ngày 12/12/2005.
2. Phạm vi uỷ quyền:
Bằng hợp đồng này, bên A uỷ quyền cho bên B thay mặt và nhân danh bên A thực
hiện các công việc sau:
-

-

3

Đăng ký nộp hồ sơ đo đạc, thanh lý hợp đồng đo đạc, tách thửa, hợp thửa, đăng
ký biến động, chuyển mục đích sử dụng đất, sao lục hồ sơ gốc liên quan đến
quyền sử dụng các thửa đất được em nêu ở trên;

Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;


-

-

Thay mặt chủ sử dụng đất chỉ ranh giới đo đạc, chịu trách nhệm về việc chỉ ranh
giới sau này, liên hệ các chủ sử dụng đất liền kề để ký xác nhận ranh giới sử
dụng;
Được kê khai nộp thuế, lệ phí liên quan;
Được nhận kết quả đo đạc và bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Trong trường hợp hồ sơ vướng mắc người được quyền rút lại tồn bộ hồ sơ, giấy
tờ có liên quan.
Trong phạm vi uỷ quyền, bên B được liên hệ với các cá nhân, tổ chức có thẩm
quyền, được lập, ký tên vào các Văn bản, hợp đồng có liên quan để thực hiện
những công việc đã đuọc uỷ quyền trên đây.

- Thù lao ủy quyền: Do các bên tự thoả thuận riêng.
- Thời hạn ủy quyền: 02 (hai) năm kể từ ngày ký hợp đồng.
Bên A chịu trách nhiệm về cam kết do ben B thực hiện trong phạm vi uỷ quyền.
Bên B cam kết thực hiện đúng nội dung bên A đã ủy quyền cho bên B.
Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý
của việc giao kết hợp đồng này.
Hợp đồng này được lập thành 5 (năm) bản chính mỗi bản chính gồm 3 tờ 4 trang có
giá trị pháp lý như nhau, người yêu cầu công chứng giữ 04 (bốn) bản chính, 01 (một) bản
chính lưu tại Văn phịng công chứng Nguyễn Văn Tuyền, tỉnh Lâm Đồng.
II. Nghiên cứu hồ sơ và kết quả các hoạt động khác liên quan đến q trình
tham gia giải quyết việc cơng chứng
1. Thành phần hồ sơ:

Thành phần hồ sơ công chứng hợp đồng uỷ quyền số công chứng 2023, quyển số
52-TP/CC-SCC/HĐGD do Cơng chứng viên Nguyễn Văn X, Văn phịng Cơng chứng X
tỉnh Đồng Nai chứng nhận ngày 20/10/2022 gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng do bà Nguyễn Thị Kim L yêu cầu và ký trên phiếu.
Phiếu yêu cầu công chứng của Hợp đồng ủy quyền đã có các thơng tin quy định tại điểm
a, khoản 1, Điều 40, Luật Công chứng 2014 bao gồm thông tin về họ tên, địa chỉ người
yêu cầu công chứng, danh mục thành phồ hồ sơ kèm theo; tên tổ chức hành nghề công
chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ, nhưng em thấy họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu
công chứng không phải là công chứng viên Nguyễn Văn X.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất số BB 123456, do Uỷ ban nhân dân huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng cấp ngày
18/08/2022, đăng ký thay đổi chủ sử dụng đất ngày 15/03/2022 đối với Thửa đất số 28, tờ
bản đồ số 315E tại Thơn Pró Ngó, xã Pró, huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 923456, do Uỷ ban nhân dân huyện
Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng cấp ngày 12/12/2005, đăng ký thay đổi chủ sử dụng đất ngày
4


15/03/2022 đối với Thửa đất số 85, tờ bản đồ số 315e tại Thơn Pró Ngó, xã Pró, huyện
Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng.
- Phiếu tra cứu thông tin tài sản trên hệ thống cơ sở dữ liệu công chứng, chứng thực.
- Giấy xác nhận tình trạng hơn nhân của bà Nguyễn Thị Kim L cho biết bà L trước
đây có đăng ký kết hôn nhưng đã ly hôn theo Quyết định số 620/2018/QĐST-HNGĐ
ngày 19/07/2018 của Toà án nhân dân quận 9, thành phố Hồ Chí Minh. Hiện tại chưa
đăng ký kết hơn với ai. Giấy xác nhận tình trạng hơn nhân này cịn thời hạn sử dụng và
mục đích của việc cấp giấy xác nhận tình trạng hơn nhân này có nội dung là để bổ túc hồ
sơ nhà đất. Phù hợp với thành phần hồ sơ.
- Căn cước công dân của bà Nguyễn Thị Kim L, chứng minh nhân dân của bà Lê
Thị H đang còn hạn sử dụng, có giá trị sử dụng tại thời điểm cơng chứng.
- Em thấy hồ sơ u cầu cơng chứng cịn thiếu sổ hộ khẩu của bà Nguyễn Thị Kim L

và bà Lê Thị H.
2. Quá trình giải quyết hồ sơ
Theo quy định tại Điều 40, 41 Luật Công chứng 2014, tổ chức hành nghề cơng
chứng xây dựng quy trình từ giai đoạn tiếp nhận, thụ lý hồ sơ cho đến khi trả thành phẩm
là văn bản công chứng và cuối cùng là lưu trữ văn bản công chứng. Theo em quan sát tại
Văn phịng cơng chứng Nguyễn Văn X, tỉnh Đồng Nai thì q trình giải quyết hồ sơ cơng
chứng, cụ thể là hồ sơ công chứng hợp đồng uỷ quyền số công chứng 2023, quyển số 52TP/CC-SCC/HĐGD do Công chứng viên Nguyễn Văn X, Văn phịng Cơng chứng X, tỉnh
Đồng Nai chứng nhận ngày 20/10/2022 bao gồm 5 bước sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ yêu cầu công chứng.
Người yêu cầu công chứng đến nộp hồ sơ trực tiếp tại Văn phịng cơng chứng X địa
chỉ: số 146 đường 2 tháng 4, thị trấn Định Quán, huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai.
Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ.
Công chứng viên có sự trao đổi thơng tin với người u cầu công chứng để làm rõ
những vấn đề sau: ý chí của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch là gì. Điều này, giúp
cơng chứng viên xác định được chính xác u cầu cơng chứng, làm rõ loại hợp đồng, giao
dịch mà các bên đề nghị công chứng; trên cơ sở nắm được yêu cầu công chứng cụ thể,
công chứng viên phải xác định được việc yêu cầu công chứng đó có thuộc thẩm quyền
cơng chứng của văn phịng công chứng hay không; nội dung yêu cầu công chứng có đảm
bảo yếu tố khơng vi phạm pháp luật và không trái đạo đức xã hội không. Công chứng viên
trực tiếp tiếp nhận yêu cầu công chứng và thực hiện kiểm tra các giấy tờ, tài liệu trong hồ
sơ yêu cầu công chứng mà người yêu cầu công chứng cung cấp.
Sau khi xác định chính xác u cầu cơng chứng cụ thể và xác định được các quy
định pháp luật điều chỉnh quan hệ được xác lập giữa các bên tham gia giao dịch, công
chứng viên sẽ hướng dẫn người yêu cầu công chứng chuẩn bị hồ sơ yêu cầu công chứng,
5


Sau khi tiếp nhận các giấy tờ, tài liệu do người yêu cầu công chứng cung cấp, công
chứng viên tiến hành xác định tính hợp lệ, đầy đủ của các giấy tờ tài liệu này. Cơ sở cho
xác định được hồ sơ yêu cầu công chứng đã đầy đủ, hợp lệ hay chưa chính là hoạt động

xác định yêu cầu công chứng và thành phần hồ sơ cần thiết ứng với u cầu cơng chứng
đó.
Bước 3: Soạn thảo dự thảo và cho các bên ký tên.
- Công chứng viên sẽ hỏi các bên đã có dự thảo hợp đồng uỷ quyền chưa? Trường
hợp chưa có dự thảo hợp đồng thì Công chứng viên giao cho chuyên viên thư ký soạn
thảo dự thảo hợp đồng theo thông tin các bên đưa ra và in ra bản dự thảo cho các bên đọc
lại, giải thích các nội dung và điều khoản trong hợp đồng cho các bên hiểu.
- Sau khi các bên đọc lại, đồng ý với tồn bộ dự thảo thì chuyên viên thư ký sẽ photo
hợp đồng, giao dịch để các bên ký vào từng trang của hợp đồng theo hướng dẫn của
chuyên viên thư ký và có sự chứng kiến của Công chứng viên, lấy dấu điểm chỉ vào 01
bản của hợp đồng để đối chiếu vân tay.
- Chuyên viên thư ký hoàn thiện thành phần hồ sơ và đem vào bàn trình cho Cơng
chứng viên ký.
Bước 4: Ký công chứng.
- Công chứng viên đối chiếu nhận dạng và vân tay, đồng thời giải thích các quy định
của pháp luật của hợp đồng uỷ quyền cho các bên cùng nghe.
- Công chứng viên ký vào từng trang của hợp đồng và lời chứng, sau đó chuyển hồ
sơ qua bộ phận đóng dấu.
Bước 5: Phát hành văn bản cơng chứng và lưu hồ sơ công chứng.
- Bộ phận trả hồ sơ đóng dấu vào 05 bản hợp đồng, thu phí khách hàng và trả lại 04
bản chính hợp đồng cho các bên, 01 bản chính lưu lại Văn phịng Cơng chứng X.
- Bộ phận Văn thư lưu lại 01 bản chính của hợp đồng uỷ quyền, cập nhật thơng tin
uỷ quyền lên hệ thống cơ sở dữ liệu công chứng tỉnh Đồng Nai. Đóng bút lục hồ sơ, vào
bìa hồ sơ và lưu trữ hồ sơ trong kho lưu trữ của Văn phịng cơng chứng.
III. Nhận xét q trình giải quyết việc công chứng của công chứng viên, tổ chức
hành nghề công chứng nơi học viên thực tập
1. Về loại giao dịch:
Việc uỷ quyền giữa bà Nguyễn Thị Kim L và bà Lê Thị H là hoàn toàn phù hợp với
quy định của pháp luật.
Căn cứ theo khoản 1,2,3 của Điều 138 Bộ Luật Dân sự năm 2015 về đại diện theo

ủy quyền:
“1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực
hiện giao dịch dân sự.
6


2. Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác khơng có tư cách pháp nhân
có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện
giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ
chức khác khơng có tư cách pháp nhân.
3. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện
theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ
mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện”
2. Về hình thức và nội dung của hợp đồng uỷ quyền:
a. Về nội dung hợp đồng uỷ quyền:
Theo như em tìm hiều về các quy định pháp luật thì hồ sơ cơng chứng hợp đồng uỷ
quyền số công chứng 2023, quyển số 52-TP/CC-SCC/HĐGD do Cơng chứng viên
Nguyễn Văn X, Văn phịng Cơng chứng X, tỉnh Đồng Nai chứng nhận ngày 20/10/2022
tương đối đầy đủ và đúng theo quy định của pháp luật.
Thứ nhất, về chủ thể của Hợp đồng:
Bên ủy quyền: Bên uỷ quyền là bà Nguyễn Thị Kim L tại thời điểm công chứng bà
Loan hiện đang độc thân chưa đăng ký kết hơn với ai theo Giấy xác nhận tình trạng hôn
nhân số 224/UBND-XNTTHN do uỷ ban nhân dân xã Đơng Hồ, huyện Trảng Bom, tỉnh
Đồng Nai cấp ngày 22/08/2022, và theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BB 7723456, số vào sổ cấp GCN:
CH00061/387/TT do Uỷ ban nhân dân huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng cấp ngày
18/08/2010, cập nhật thay đổi thông tin chủ sử dụng ngày 15/03/2022, Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất số AD 923456, số vào sổ cấp GCN: H01732/196/TT do Uỷ ban nhân
dân huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng cấp ngày 12/12/2005, cập nhật thay đổi thông tin
chủ sử dụng ngày 15/03/2022 thì có thể xác định được quyền sử dụng đất tại các Thửa

đất số 28, 85, tờ bản đồ số 315E, 315e địa chỉ: Thơn Pró Trong, xã Pró, huyện Đơn
Dương, tỉnh Lâm Đồng là tài sản riêng của bà Nguyễn Thị Kim L căn cứ theo Khoản 1
Điều 43 Luật Hơn nhân và Gia đình năm 2014:
“1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hơn; tài
sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia
riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ
nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở
hữu riêng của vợ, chồng.” Như vậy, bà Nguyễn Thị Kim Loan có 100% phần quyền trong
quyền sử dụng các thửa đất này, là người thành niên và có năng lực hành vi dân sự đầy
đủ. Do đó bà Nguyễn Thị Kim Loan thực hiện giao kết hợp đồng ủy quyền cho bà Lê Thị
Hài với tư cách cá nhân là phù hợp với quy định của pháp luật.
Bên nhận ủy quyền: Bà Lê Thị H, là bên được uỷ quyền. Với việc giao kết hợp
đồng này thì bà Lê Thị H, được thay mặt và nhân danh bà Nguyễn Thị Kim L liên hệ với
cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các cơng việc:” Nộp hồ sơ yêu cầu đo đạc,
thanh lý hợp đồng đo đạc, tách hợp thửa, đăng ký biến động, chuyển mục đích sử dụng
đất, dịch chuyển vị trí đất ở, sao lục hồ sơ gốc, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng
7


đất, thay mặt chủ sử dụng đất chỉ ranh giới đo đạc, kê khai nộp các loại thuế, phí có liên
quan, được nhận bản chính kết quả đo đạc và bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đối với các Thửa đất số 28, 85, tờ bản đồ số 315E, 315e, địa chỉ: Thơn Pró Trong, xã
Pró, huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng. Bà Lê Thị H là người thành niên và có năng lực
hành vi dân sự đầy đủ, việc thực hiện giao kết hợp đồng ủy quyền với tư cách là bên nhận
uỷ quyền hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật theo: Khoản 1,2,3 của Điều 138
Bộ Luật Dân sự năm 2015 về đại diện theo ủy quyền:
Thứ hai, về đối tượng của hợp đồng uỷ quyền:
Đối tượng của hợp đồng là công việc, cụ thể: Bên B được quyền thay mặt và nhân
danh bên A: Đăng ký nộp hồ sơ đo đạc, thanh lý hợp đồng đo đạc, tách thửa, hợp thửa,
đăng ký biến động, chuyển mục đích sử dụng đất, sao lục hồ sơ gốc liên quan đến quyền

sử dụng các thửa đất được em nêu ở trên; Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, thay mặt chủ sử dụng đất chỉ ranh giới đo đạc, liên hệ các chủ sử dụng đất liền
kề để ký xác nhận ranh giới sử dụng; Được kê khai nộp thuế, lệ phí liên quan; Được nhận
kết quả đo đạc và bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên quan đến quyền sử
dụng đất của Bên A tại Thửa đất số 28, 85, tờ bản đồ số 315E, 315e, địa chỉ: Thơn Pró
Trong, xã Pró, huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng, căn cứ theo quy định pháp luật. Như
vậy, theo em xác định thì Văn phịng Cơng chứng X, tỉnh Đồng Nai thực hiện công chứng
hợp đồng uỷ quyền trên là đúng quy định pháp luật về phạm vi công chứng theo quy định
tại Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định về phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch
về bất động sản: “Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công
chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng
di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan
đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.
Và công chứng viên chứng nhận hợp đồng uỷ quyền không vi phạm tại điểm c,
khoản 1, Điểu 7 Luật công chứng năm 2014: “Cơng chứng hợp đồng, giao dịch, bản
dịch có liên quan đến tài sản, lợi ích của bản thân mình hoặc của những người thân
thích là vợ hoặc chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi của vợ hoặc
chồng; con đẻ, con nuôi, con dâu, con rể; ông, bà; anh chị em ruột, anh chị em ruột
của vợ hoặc chồng; cháu là con của con đẻ, con nuôi”.
Thứ ba, về tờ tra cứu thông tin tài sản trên cơ sở dữ liệu công chứng, chứng
thực tỉnh Lâm Đồng:
Việc lưu kèm tờ tra cứu thông tin tài sản trên cơ sở dữ liệu công chứng, chứng thực
là cần phải có theo quy định của Sở Tư Pháp tỉnh Đồng Nai, Công chứng viên lưu kèm
theo hồ sơ như một minh chứng là vào thời điểm công chứng đã tra cứu thông tin về giao
8


dịch, về bất động sản và khơng có thơng tin ngăn chặn nào được tìm thấy trên mạng hệ
thống cơng chứng tỉnh Đồng Nai.

Kết luận: Văn bản công chứng hồ sơ thực tế về công chứng hợp đồng ủy quyền là
đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, việc cơng chứng viên Nguyễn Văn X của Văn
phịng cơng chứng Nguyễn Văn X, tỉnh Đồng Nai ký và xác lập hợp đồng ủy quyền là
phù hợp theo quy định của pháp luật, tuân theo quy trình thủ tục trong luật cơng chứng
năm 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan.
b. Về hình thức hợp đồng uỷ quyền:
Về cơ bản, hợp đồng uỷ quyền số công chứng 2023, quyển số
52-TP/CC-SCC/HĐGD do Cơng chứng viên Nguyễn Văn X, Văn phịng Công chứng X,
tỉnh Đồng Nai chứng nhận ngày 20/10/2022 đã tn thủ đúng với hình thức của một văn
bản cơng chứng đó là chỉ dùng tiếng Việt và khơng viết tắt, khơng viết bằng ký hiệu,
khơng viết xen dịng, viết đè dịng, khơng tẩy xố, khơng để trống trong văn bản công
chứng. Các số điều khoản được gạch chân, in đậm, trình bày rõ ràng.
Phần lời chứng của Cơng chứng viên đối với trường hợp này áp dụng theo Mẫu lời
chứng đính kèm theo của thơng tư 01/2021/TT-BTP về quy định chi tiết một số điều và
biện pháp thi hành luật cơng chứng (có hiệu lực kể từ ngày 26/03/2021). Trong lời chứng
gồm thời điểm, địa điểm công chứng, họ, tên công chứng viên, tên tổ chức hành nghề
công chứng; chứng nhận người tham gia hợp đồng, hoàn toàn tự nguyện, có năng lực
hành vi dân sự, mục đích, nội dung của hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái
đạo đức xã hội, chữ ký trong hợp đồng, giao dịch đúng là chữ ký của người tham gia hợp
đồng, số tờ, số trang, số công chứng. Lời chứng của công chứng viên được ký và ghi rõ
họ tên của cơng chứng viên, có đóng dấu của văn phịng cơng chứng.
3. Về thành phần hồ sơ công chứng hợp đồng uỷ quyền:
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 40, 41 Luật Công chứng 2014 quy định về thành phần
hồ sơ công chứng, em nhận thấy đối với hồ sơ công chứng hợp đồng uỷ quyền số công
chứng 2023, quyển số 52-TP/CC-SCC/HĐGD do Cơng chứng viên Nguyễn Văn X, Văn
phịng Cơng chứng X, tỉnh Đồng Nai chứng nhận ngày 20/10/2022 khá đầy đủ.
- Phiếu yêu cầu công chứng đã thể hiện khá đầy đủ các nội dung như: thông tin về
họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung yêu cầu cơng chứng thì em chưa thấy
ghi cụ thể trên phiếu yêu cầu công chứng là uỷ quyền làm những cơng việc gì?, danh mục
giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ

yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ. Hiện nay, để thuận tiện cho người dân khi
thực hiện cơng chứng hợp đồng, giao dịch thì hầu hết các tổ chức hành nghề công đều sử
dụng mẫu phiếu u cầu cơng chứng do chính Văn phịng mình ban hành có chứa các nội
dung được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 và để người
9


u cầu cơng chứng tự mình điền vào hoặc soạn thảo sẵn cho người yêu cầu công chứng
ký tên vào phiếu yêu cầu công chứng.
- Giấy tờ tùy thân của người u cầu cơng chứng đều cịn hạn sử dụng và giá trị sử
dụng theo quy định của pháp luật. Bà Nguyễn Thị Kim L sử dụng căn cước công dân loại
mới có gắn chip và có mã QR code để tra cứu thông tin về lịch sử các giấy tờ tuỳ thân của
bà.
- Quyền sử dụng đất tại Thửa đất số 28, 85, tờ bản đồ số 315E, 315e, địa chỉ: Thơn
Pró Trong, xã Pró, huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng đã có Giấy chứng nhận và được
cập nhật quyền sử dụng cho bà Nguyễn Thị Kim L nên đủ điều kiện quyền sử dụng đất
được phép tham gia giao dịch căn cứ theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013.
- Em thấy trong hồ sơ thiếu sổ hộ khẩu của bà Nguyễn Thị Kim L và bà Lê Thị H
theo quy định của Luật Cư trú năm 2020.
- Giấy tờ tra cứu tình trạng tài sản: Theo Điều 62, Luật cơng chứng 2014 thì Cơ sở
dữ liệu cơng chứng bao gồm các thông tin về nguồn gốc tài sản, tình trạng giao dịch của
tài sản và các thơng tin về biện pháp ngăn chặn được áp dụng đối với tài sản có liên quan
đến hợp đồng, giao dịch đã được công chứng. Phần mềm này là cơ sở dữ liệu thông tin
mà Sở Tư pháp tỉnh Đồng Nai xây dựng nhằm giúp Công chứng viên trên địa bàn tỉnh
Đồng Nai có thể tra cứu thơng tin về các biện pháp ngăn chặn được áp dụng đối với tài
sản tại thời điểm công chứng hợp đồng, giao dịch. Nhờ đó, Cơng chứng viên có thể kịp
thời phát hiện tài sản bị áp dụng biện pháp ngăn chặn nhưng vẫn được dùng để giao kết
các giao dịch dân sự, đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch.
IV. Những kinh nghiệm rút ra từ việc tham gia q trình giải quyết hồ sơ cơng
chứng hợp đồng uỷ quyền

Khoản 1, Điều 55 Luật Công chứng năm 2014 có quy định: “Khi cơng chứng các
hợp đồng ủy quyền, cơng chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền
và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.”
Hồ sơ công chứng hợp đồng uỷ quyền nêu trên diễn ra vào ngày 20/10/2022 nên em
được trực tiếp tham gia vào quá trình giải quyết hồ sơ cơng chứng. Em đã được quan sát
q trình tiếp nhận hồ sơ, trao đổi giữa công chứng viên và người u cầu cơng chứng.
Qua đó, em học hỏi được thêm về kinh nghiệm khai thác thông tin của công chứng viên từ
người yêu cầu công chứng, cũng như hiểu được chính xác u cầu cơng chứng, làm rõ
loại hợp đồng, giao dịch mà các bên đề nghị công chứng; trên cơ sở nắm được yêu cầu
công chứng cụ thể, công chứng viên phải xác định được việc yêu cầu cơng chứng đó có
thuộc thẩm quyền cơng chứng của văn phịng cơng chứng mình khơng; nội dung u cầu
cơng chứng có đảm bảo yếu tố khơng vi phạm pháp luật và không trái đạo đức xã hội
không. Công chứng viên trực tiếp tiếp nhận yêu cầu công chứng và thực hiện kiểm tra các
giấy tờ, tài liệu trong hồ sơ yêu cầu công chứng mà người yêu cầu công chứng cung cấp.
10


Trong q trình học viên thực tập tại Văn phịng cơng chứng Nguyễn Văn Tuyền, tỉnh
Lâm Đồng.
V. Kiến nghị hồn thiện pháp luật liên quan đến cơng chứng
Qua q trình thực tập tại Văn phịng cơng chứng X, tỉnh Đồng Nai cũng như tìm
hiểu pháp luật về cơng chứng hợp đồng uỷ quyền, em kiến nghị về hoàn thiện pháp luật
như sau:
Theo quy định của pháp luật dân sự, đại diện là một chế định mà theo đó người đại
diện nhân danh và vì lợi ích của người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân
sự. Căn cứ để xác lập đại diện được quy định tại Điều 135 BLDS năm 2015, một trong số
đó là xác lập theo ủy quyền giữa người đại diện và người được đại diện. 
Điều 562 BLDS quy định: "Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó,
bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện cơng việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy
quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định". Nội dung chính

của hợp đồng ủy quyền bao gồm: phạm vi ủy quyền, thời hạn ủy quyền, thù lao ủy
quyền. 
Hiện nay, khi tiến hành mua bán bất động sản, không phải trong mọi trường hợp
các bên đều thỏa thuận giao dịch thông qua hợp đồng mua bán được công chứng, chứng
thực. Vì nhiều lý do, thơng thường là bên mua nhà chưa đủ điều kiện được sở hữu nhà tại
Việt Nam; nhà chưa đủ điều kiện để bán theo Điều 118 Luật nhà ở 2014; nhằm mục đích
trốn thuế.. các bên thỏa thuận lập hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch mua bán
bất động sản. Theo đó, các bên sẽ tiến hành lập song song hai hợp đồng: hợp đồng mua
bán bất động sản và hợp đồng ủy quyền. Nội dung hợp đồng mua bán bất động sản sẽ nêu
rõ đặc điểm bất động sản, giá cả, phương thức thanh toán, đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của
các bên... Tuy nhiên, hợp đồng này sẽ không được công chứng, chứng thực theo quy định
của pháp luật Việt Nam. Thay vào đó, để hợp pháp hóa việc chuyển giao bất động sản,
các bên lập thêm hợp đồng ủy quyền, trong đó, bên bán giữ vai trị bên ủy quyền, ủy
quyền cho bên mua giữ vai trò bên được ủy quyền toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định
đoạt bất động sản. Hợp đồng ủy quyền này sẽ giúp các bên chuyển giao “quyền sở hữu”
từ bên bán (bên ủy quyền) sang bên mua (bên được ủy quyền) vì bằng hợp đồng ủy
quyền, bên được ủy quyền sẽ hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu tài sản theo pháp luật
Việt Nam (quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản). Để bảo đảm tính xác thực của
hợp đồng, hai bên tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền tại ủy ban nhân
dân xã, phường hoặc các văn phịng cơng chứng. 
Sau khi hồn tất mọi thủ tục đối với hợp đồng ủy quyền nói trên, các bên an tâm về
tính pháp lý của giao dịch vì cơ quan công chứng hoặc chứng thực đã xác thực việc
hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu bất động sản đối với bên được ủy quyền. Thế
nhưng, liệu các bên có lường trước được hết những rủi ro khi sử dụng hợp đồng ủy quyền
nhằm che giấu hợp đồng mua bán thật bên trong? Nhìn kĩ vào thực tế, hợp đồng ủy quyền
sẽ mang đến khơng ít rủi ro cho các bên tham gia trong hợp đồng. 
Thứ nhất, khi các bên hồn tất các nghĩa vụ thanh tốn và giao nhận bất động sản
thì về cơ bản, giao dịch mua bán đã hoàn tất, dưới vỏ bọc là một hợp đồng ủy quyền được
công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Thế nhưng vì một vài lý do (giá trị
bất động sản tăng cao hoặc xuống thấp; quyền, lợi ích của một bên bị ảnh hưởng sau khi

11


tiến hành giao dịch…) một trong hai bên có quyền khởi kiện ra Tịa án và u cầu tun
vơ hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng này được xác lập nhằm che giấu giao
dịch mua bán bất động sản, vốn là giao dịch thuộc ý chí đích thực của các bên. Lúc này,
bên khởi kiện cần chứng minh bằng việc cung cấp hợp đồng mua bán hoặc chứng cứ khác
chứng minh với Tòa án rằng đã tồn tại một hợp đồng mua bán đích thực nhưng được che
giấu bởi hợp đồng ủy quyền. Theo quy định của pháp luật tố tụng Việt Nam, hợp đồng
mua bán vẫn được coi là chứng cứ, do đó, Tịa án có quyền tuyên bố vô hiệu đối với hợp
đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng ủy quyền là giao dịch dân sự giả tạo theo Điều 124 Bộ
luật dân sự 2015 (BLDS). Căn cứ Điều 131 BLDS, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự
vơ hiệu chính là việc các bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những gì
đã nhận. Khi ấy, quyền và lợi ích của bên cịn lại trong hợp đồng ủy quyền sẽ bị ảnh
hưởng. 
Thứ hai, khi lựa chọn hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch mua bán bất
động sản, các bên tham gia giao dịch thường không chú ý đến thời hạn của loại hợp đồng
này. Theo quy định tại Điều 140 BLDS, thời hạn đại diện theo ủy quyền sẽ do các bên
thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền. Trong trường hợp các bên khơng thỏa thuận thì thời
hạn ủy quyền là 01 năm, kể từ thời điểm phát sinh quyền đại diện. Thông thường, đối với
những hợp đồng ủy quyền dịch vụ, thời hạn ủy quyền kết thúc khi cơng việc được ủy
quyền hồn thành. Nhưng đối với hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch mua bán
bất động sản, vấn đề thời hạn ủy quyền cần được các bên chú ý. Cụ thể, trong trường hợp
các bên không thỏa thuận về mặt thời hạn ủy quyền, cứ sau mỗi năm, hai bên cần phải ký
kết lại hợp đồng ủy quyền mới. Vì nếu khơng thì vấn đề ủy quyền sẽ khơng cịn hiệu lực.
Thay vào đó, nếu trước đó họ ký hợp đồng mua bán thì họ khơng cần phải ký lại hợp
đồng đó, ngoại trừ trường hợp có lỗi sai trong chính hợp đồng mua bán. 
Thứ ba, ngoài việc thỏa thuận thời hạn kết thúc ủy quyền, hợp đồng ủy quyền sẽ
đương nhiên bị chấm dứt trong các trường hợp được quy định từ điểm c đến điểm g ,
khoản 3 Điều 140 BLDS. Đáng lưu ý nhất có lẽ là trường hợp “bên ủy quyền hoặc bên

được ủy quyền chết, bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực
hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết”. Vì gần như trong mọi trường hợp, nếu hợp đồng
ủy quyền kết thúc với lý do trên thì bất động sản sẽ được trao trả lại cho người ủy quyền.
Khi ấy, quyền và lợi ích của người được ủy quyền sẽ bị ảnh hưởng. Cụ thể, nếu một bên
(người ủy quyền hoặc người được ủy quyền) chết thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên
chấm dứt. Bất động sản khi ấy sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của người ủy quyền (trường
hợp người được ủy quyền chết) hoặc được để thừa kế cho người thừa kế của người ủy
quyền (trường hợp người ủy quyền chết). Như vậy, trong mọi trường hợp, người được ủy
quyền và người thừa kế của người được ủy quyền sẽ không được chiếm hữu, sử dụng,
định đoạt bất động sản. Tương tự nếu Tòa án tuyên bố một trong các bên bị mất năng lực
hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì hợp đồng ủy quyền đương
nhiên chấm dứt. Khi ấy, quyền định đoạt bất động sản thuộc về người đại diện theo pháp
luật của người ủy quyền. 
Thứ tư, thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ với bên thứ ba (cơ quan thuế, ngân hàng,
thi hành án…), theo quy định của pháp luật, các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa,
kê biên và phát mãi các tài sản của người ủy quyền, bao gồm các bất động sản đã chuyển
nhượng theo hợp đồng ủy quyền, trừ trường hợp được chuyển giao hợp lệ cho người
12


khác. Về mặt pháp lý, dù đã hoàn tất thủ tục của hợp đồng ủy quyền nhưng trên thực tế,
bất động sản vẫn thuộc quyền sở hữu của người ủy quyền. Về bản chất, người được ủy
quyền chỉ là đại diện cho chủ sở hữu nên khi đến hạn thanh tốn, các chủ nợ vẫn có quyền
u cầu kê biên hoặc phát mãi bất động sản để thực hiện nghĩa vụ thanh toán các khoản
nợ. Đây là những rủi ro dễ xảy ra khi các bên tiến hành giao dịch mua bán bất động sản
thơng qua hợp đồng ủy quyền. 
Ngồi ra, cịn có một số trường hợp khác mà quyền và lợi ích của các bên trong
giao dịch sẽ bị ảnh hưởng. Do đó, các bên cần cân nhắc kỹ trước khi tiến hành lựa chọn
loại hợp đồng để giao dịch. 
VI. Căn cứ pháp lý

+ Bộ Luật Dân sự năm 2015
+ Luật Công chứng năm 2014
+ Luật Đất đai năm 2013
+ Luật Hơn nhân và gia đình năm 2014
+ Luật Cư trú năm 2020
+ Luật Căn cước công dân năm 2014
+ Thông tư số 01/2021/TT-BTP ngày 03/02/2021 của Bộ Tư pháp quy định chi tiết
một số điều và biện pháp thi hành Luật Cơng chứng.
+ Giáo trình Kỹ năng hành nghề công chứng tập 1, 2, 3 do Nhà xuất bản tư pháp Hà
Nội – 2020 (Tái bản lần thứ 2)
C. KẾT LUẬN
Sau khi kết thúc việc thực tập tại Tổ chức hành nghề công chứng, em đã học hỏi
được nhiều kinh nghiệm về kỹ năng trong việc hành nghề công chứng, hiểu tường tận quy
trình làm việc với khách hàng và xử lý hồ của Công chứng viên và quy trình cơng chứng
văn bản cơng chứng. Ngồi ra, em cũng như biết thêm về những áp lực, khó khăn mà
cơng chứng viên đã phải đối mặt hằng ngày như vấn nạn giấy tờ giả mà công chứng viên
phải đối mặt trong q trình thực hiện hồ sơ cơng chứng ngày càng nhiều và tinh vi. Giấy
tờ giả được làm ngày càng tinh vi, khó phát hiện, bằng mắt thường rất khó có thể phân
biệt, đặc biệt trong bối cảnh cơng nghệ phát triển như hiện nay. Thực tế, công chứng viên
chỉ có thể phân biệt thật, giả dựa trên kinh nghiệm làm nghề. Bên cạnh đó, cái khó cho
các cơng chứng viên là hiện nay chưa có cơ chế hỗ trợ công chứng viên trong việc kiểm
tra xử lý các giấy tờ giả cũng chưa có cơ chế chia sẻ thông tin, dữ liệu từ các ngành liên
quan đặc biệt trong lĩnh vực đất đai. Ngay cơ sở dữ liệu hành nghề công chứng được Luật
Công chứng năm 2014 giao Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng cũng chưa
có nhiều sự kết nối, liên thơng giữa các địa phương. Vì thế khi có nghi ngờ giấy tờ giả
mạo cơng chứng viên cũng khơng có cách gì kiểm tra, làm rõ.
13


Thơng qua đợt thực tập này, em đã có những trải nghiệm, những ngày học hỏi, quan

sát và trau dồi kiến thức đầy thiết thực, rút ra được những bài học kinh nghiệm để phục vụ
cho công việc học tập cũng như hoạt động hành nghề sau này của bản thân mình. Tại đây,
em được hướng dẫn tận tình, trao đổi kiến thức cũng như kỹ năng hành nghề, giúp em bổ
sung kiến thức, cung cấp những kỹ năng cơ bản để xử lý một số vấn đề liên quan đến các
đặc điểm pháp lý về chủ thể, đối tượng, nội dung nhằm bảo đảm tính hợp pháp, tính xác
thực của hợp đồng khi chứng nhận. Qua đó, em cảm nhận và biết được hơn nữa vai trò
quan trọng của công chứng viên và sự cao quý của nghề nghiệp mà mình đang theo đuổi
sau này.

14