Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu thực trạng và giải pháp
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (388.84 KB, 78 trang )
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................................1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP.........................................................................................................................3
1.1. Tổng quan về bất động sản...............................................................................3
1.1.1. Khái niệm bất động sản............................................................................3
1.1.2. Phân loại bất động sản..............................................................................3
1.1.3. Những đặc điểm của Bất động sản:..........................................................4
1.2. Định giá bất động sản:.......................................................................................4
1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản..............................................................4
1.2.2. Vai trò của định giá bất động sản.............................................................5
1.2.3. Các căn cứ định giá bất động sản:............................................................5
1.2.4. Các nguyên tắc định giá bất động sản:.....................................................6
1.2.5. Quy trình định giá bất động sản chung.....................................................6
1.2.6. Các phương pháp định giá bất động sản:.................................................6
1.2.6.1. Phương pháp so sánh........................................................................6
1.2.6.2. Phương pháp chi phí.........................................................................9
1.2.6.3. Phương pháp vốn hóa......................................................................13
1.2.6.4. Phương pháp thặng dư....................................................................15
1.2.6.5. Phương pháp lợi nhuận...................................................................17
1.3. Tổng quan về định giá bất động sản thế chấp...............................................19
1.3.1. Định giá bất động sản thế chấp và điều kiện về BĐS thế chấp..............19
1.3.1.1.Định giá BĐS thế chấp.....................................................................19
1.3.1.2. Các điều kiện của BĐS thế chấp.....................................................20
1.3.1.3. Sự cần thiết phải định giá BĐS thế chấp:.......................................20
1.3.2. Đặc điểm của định giá BĐS thế chấp:....................................................20
1.3.3. Các quy định của nhà nước....................................................................21
1.3.3.1. Quy định về BĐS thế chấp..............................................................21
1.3.3.2. Hồ sơ về bất động sản thế chấp.......................................................22
1.3.4. Các nguyên tắc định giá BĐS thế chấp:.................................................22
1.3.5. Các phương pháp định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng:.......................22
SV: Đào Hồng Trang
Lớp: BĐS 50B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU............................................23
2.1. Giới thiệu về ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu:................................23
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của ACB:.........................................23
2.1.2. Tình hình hoạt động của ngân hàng TMCP Á Châu..............................30
2.1.3. Bộ phận thẩm định tại ngân hàng ACB..................................................31
2.2. Thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu
...................................................................................................................................35
2.2.1. Kết quả hoạt động định giá từ năm 2008 đến năm 2011........................35
2.2.2. Quy định của ACB về định giá bất động sản.........................................38
2.2.3 Đánh giá chung........................................................................................52
2.2.4. Đánh giá công tác định giá BĐS............................................................56
3.1. Phương hướng hoạt động định giá BĐS thế chấp của ngân hàng TMCP Á
Châu trong nhưng năm tới.....................................................................................64
3.2. Giải pháp:........................................................................................................65
3.2.1. Đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho hoạt động định giá BĐS thế
chấp cho ngân hàng..........................................................................................65
3.2.2. Nâng cao chất lượng thu thập và xử lý thông tin phục vụ cho hoạt động
định giá BĐS thế chấp......................................................................................66
3.2.3. Hoàn thiện các văn bản liên quan đến hoạt động định giá BĐS thế chấp. .67
3.3. Kiến nghị...........................................................................................................68
3.3.1. Đối với cơ quan nhà nước......................................................................68
3.3.2. Đối với ngân hàng Nhà nước.................................................................70
KÊT LUẬN..............................................................................................................82
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................84
SV: Đào Hồng Trang
Lớp: BĐS 50B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
NHTM
TMCP
ACB
AREV
BĐS
NVĐG
PTĐTS
HSTS
UBND
TĐTS
QSDĐ
SV: Đào Hồng Trang
: Ngân hàng thương mại
: Thương mại cổ phần
: Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
: Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu
: Bất động sản
: Nhân viên định giá
: Phòng thẩm định tài sản
: Hồ sơ tài sản
: ủy ban nhân dân
: Thẩm định tài sản
: Quyền sử dụng đất
Lớp: BĐS 50B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1: Những thành tích tiêu biểu của ngân hàng TMCP Á Châu giai đoạn
2006-2010.................................................................................................................27
Bảng 2: Chỉ số tín dụng của ACB từ năm 2006 đến năm 2010...........................30
Bảng 3: Số lượng hồ sơ thẩm định từ năm 2008 đến tháng 09 năm 2011..........36
Bảng 4 : Đơn giá do nhà nước ban hành và đơn giá khi áp dụng hệ số tối đa. .37
Bảng 5: Số lượng các tuyến đường được phê duyệt đơn giá đất thị trường......38
Bảng 6: Tỷ lệ % theo vị trí tầng so với đơn giá đất ở cùng vị trí đối với khu vực
thuận tiện.................................................................................................................50
Bảng 7: Tỷ lệ % theo vị trí tầng so với đơn giá đất ở cùng vị trí đối với khu vực
khơng thuận tiện........................................................................................................51
SV: Đào Hồng Trang
Lớp: BĐS 50B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
1
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
LỜI MỞ ĐẦU
Việt Nam cùng với các nước trên thế giới đang từng bước thoát ra khỏi cuộc
khủng hoảng kinh tế thế giới từ cuối năm 2008 với những thành tựu nổi bật trong
việc phát triển thị trường tài chính, đặc biệt là sự điều tiết nguồn vốn phục vụ cho
phát triển sản xuất kinh doanh trong và ngoài nước. Sự phát triển của thị trường tài
chính thể hiện thơng qua sự phát triển nhộn nhịp của các NHTM, với vai trò là trung
gian trong việc huy động nguồn vốn nhàn rỗi trong dân để cung ứng vốn cho các tổ
chức, cá nhân hoạt động sản xuất kinh doanh, giúp đẩy nhanh quá trình sản xuất,
tiết kiệm thời gian và chi phí sản xuất. Một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay
quan trọng nhất tại các NHTM đó là cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản. Vì
vậy việc xác định chính xác giá trị bất động sản thế chấp là vơ cùng cần thiết, nó
chính là cơ sở để các ngân hàng quyết định mức vốn cho vay sao cho đảm bảo an
toàn và hạn chế rủi ro nhất trong hoạt động của mình. Ngồi ra, việc định giá BĐS
còn liên quan đến vấn đề trao đổi, mua bán, chuyển nhượng BĐS, phân chia, góp
vốn thành lập cơng ty... Với vai trị quan trọng như vậy, cơng tác định giá BĐS nói
chung và cơng tác định giá BĐS thế chấp tại các NHTM nói riêng cịn nhiều hạn
chế như: Chưa có một hệ thống thơng tin về BĐS đầy đủ và chính xác, giá trị BĐS
thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế giao dịch trên thị trường, năng lực và
nghiệp vụ định giá của cán bộ định giá BĐS còn thấp, hệ thống văn bản pháp luật
liên quan đến định giá còn chưa thống nhất, thiếu đồng bộ... Trong hệ thống ngân
hàng TMCP, ngân hàng TMCP Á Châu là một trong những ngân hàng đi đầu trong
việc khắc phục những hạn chế trong định giá BĐS. Ngân hàng đã hình thành một
cơng ty hoạt động độc lập chuyên về định giá tài sản thế chấp, đó là cơng ty Thẩm
định giá địa ốc Á Châu. Công ty đã xây dựng được một hệ thống khung giá BĐS
riêng, khung giá này được cập nhật thường xuyên dùng để tham khảo khi định giá
BĐS, xây dựng được một kho dữ liệu về thông tin giá BĐS, thông tin quy hoạch
từng thời kỳ, xây dựng các quy định chi tiết cụ thể khi định giá đối với từng BĐS cá
biệt. Bên cạnh những thành công như trên thì cơng ty vẫn cịn tồn tại một số hạn chế
như: Giá trị BĐS thế chấp được định giá thấp hơn nhiều so với giá trị thị trường,
ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng và chưa đáp ứng được nhu cầu của khách hàng;
giá trị BĐS còn mang nặng tính chủ quan của người định giá; đội ngũ nhân viên còn
thiếu và yếu... Qua thời gian thực tập bộ phận thẩm định của ngân hàng em quyết
SV: Đào Hồng Trang
Lớp: BĐS 50B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
2
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
định chọn đề tài: "Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ
phần Á Châu. Thực trạng và giải pháp" nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định
giá BĐS thế chấp, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của ngân hàng, thúc đẩy
sự phát triển bền vững của đất nước.
* Mục tiêu nghiên cứu: Khái quát hóa cơ sở khoa học về định giá bất động sản;tìm
hiểu thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu; đề
xuất các giải pháp để khắc phục các tồn tại.
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề liên quan đến định giá BĐS thế chấp,
phương pháp định giá BĐS thế chấp, quy trình định giá BĐS thế chấp và các văn
bản pháp luật quy định về định giá BĐS thế chấp.
Phạm vi nghiên cứu: Công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á
Châu khu vực Hà Nội.
* Phương pháp nghiên cứu: Chuyên đề sử dụng các phương pháp chính như:
- Phương pháp duy vật biện chứng;
- Phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh;
- Phương pháp thống kê, điều tra xã hội học;
- Khảo sát thực tế...
* Kết cấu của chuyên đề:
Chuyên đề gồm 3 chương:
Chương I: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp.
Chương II: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân
hàng TMCP Á Châu.
Chương III: Giải pháp và kiến nghị.
SV: Đào Hồng Trang
Lớp: BĐS 50B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
3
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC
VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.1. Tổng quan về bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Theo Điều 174 của Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt
Nam quy định: "Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, cơng trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng
đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định".
Như vậy, BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời được mà
nếu di chuyển nó khỏi vị trí ban đầu sẽ làm mất đi đặc tính vốn có của nó. Và khi
xem xét BĐS thì xem xét trên góc độ vất chất là tài sản thực, khi định giá BĐS thì
xem xét tài sản thực bao gồm giá trị và quyền về BĐS, giá trị BĐS lớn hay nhỏ phụ
thuộc vào quy mô, mức độ và bản chất của các quyền. Khi định giá BĐS thì ta phải
lưu ý đến các quyền hiện hữu trong BĐS.
1.1.2. Phân loại bất động sản
Theo Điều 174 của Bộ luật dân sự năm 2005 nước ta, BĐS được chia làm 3 loại:
- Đất đai:
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể. Ví
dụ như: đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS.
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền.
+ Đất đai đó phải đo lường bằng giá trị.
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định khơng thể di dời được, hoặc di dời không đáng
kể như nhà ở, khách sạn, văn phòng, trung tâm thương mại...
+ Các cơng trình xây dựn cơng nghiệp, giao thơng như đường xá, cầu cống,
bến cảng, sân bay, bãi đỗ... được xây dựng gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản khác gắn liền, khơng thể tách rời với cơng trình xây dựng đó
như máy điều hịa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của cơng
trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình.
SV: Đào Hồng Trang
Lớp: BĐS 50B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
4
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
+ Các cơng trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị
theo tiêu chuẩn.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vườn cây lây năm bao gồm cây trồng và đất cây trồng.
+ Các cơng trình ni trồng thủy sản, các cánh đồng muối.
+ Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao...
+ Một số cơng trình khai thác hầm mỏ, hầm lị...
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.3. Những đặc điểm của Bất động sản:
- BĐS là hàng hóa cố định về vị trí địa lý, địa điểm và khơng có khả năng di
dời được.
-Bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền.
- Hàng hóa bất động sản mang tính dị biệt và khan hiếm.
- Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
- Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
- BĐS là tài sản có giá trị lớn.
- BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của nhà nước.
1.2. Định giá bất động sản:
1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản
- Khái niệm về định giá1:
Theo giáo sư W. Seabrooke - Viện đại học Portmouth, vương quốc Anh: "
Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho mục đích đã được xác định".
- Khái niệm về định giá bất động sản 1:
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản
Australia (AVO): "Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một
thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS
đó. Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các
nhà định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản
được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng".
1
1
Nguồn: Chuyên đề tổng quan về dịch vụ định giá bất động sản - Trường đại học Kinh tế quốc dân
SV: Đào Hồng Trang
Lớp: BĐS 50B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
5
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế và
giám đốc công ty định giá tài sản Singapore cho rằng: Định giá giá trị BĐS là một
nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho mục đích cụ thể, ở một
thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế
tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế.
1.2.2. Vai trò của định giá bất động sản
Cơng tác định giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng ngày càng trở
nên quan trọng trong nền kinh tế cũng như trong đời sống của chúng ta.
- Định giá BĐS và tư vấn về giá đất có tác dụng làm cơng khai, minh bạch về
giá đất, đảm bảo thơng tin đến người có nhu cầu là chính xác và khách quan.
- Giúp nhà nước hồn thiện các hoạt động quản lý nhà nước nói chung và
quản lý thị trường BĐS nói riêng.
- Tạo điều kiện huy động vốn được thuận lợi, là điểm quan trọng giúp TT có
thể phuc hồi khi suy thối và tăng trưởng nhanh chóng.
- Làm tăng số lượng giao dịch BĐS trên thị trường, đảm bảo lợi ích của các
bên tham gia mua bán, trao đổi BĐS trên thị trường.
1.2.3. Các căn cứ định giá bất động sản:
- Các yếu tố cơ bản tạo ra BĐS: Đó là các yếu tố đất đai, lao động và các
nguyên vật liệu.
- Chi phí cơ hội của sử dụng đất và cơng trình: so sánh với các sử dụng thay
thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS tại thời
điểm định giá.
- Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: chính sách của Nhà nước liên
quan đến BĐS, các biến động của thị trường (TT), các thay đổi nhu cầu của người
tiêu dùng.
- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quần thể BĐS trong khu
vực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS, giữa bản thân
BĐS với quần thể BĐS xung quanh và sự đóng góp của BĐS xung quanh làm tăng
giá trị của BĐS cần định giá.
- Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng góp của
từng bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS.
SV: Đào Hồng Trang
Lớp: BĐS 50B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
6
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
- Dựa vào khả năng cạnh tranh của BĐS: Căn cứ vào cạnh tranh trong việc
sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung và
cầu trong TT.
- Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐS
được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai ma nó mang
lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của BĐS mang lại khi
định giá.
1.2.4. Các nguyên tắc định giá bất động sản:
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
- Nguyên tắc cung - cầu
- Nguyên tắc thay thế
- Nguyên tắc đóng góp
- Nguyên tắc cân bằng
- Nguyên tắc phù hợp
- Nguyên tắc ngoại ứng
1.2.5. Quy trình định giá bất động sản chung.
Bước 1: Xác định tổng quát về BĐS và loại hình giá trị cơ sở định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thơng tin.
Bước 4: Phân tích thơng tin.
Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần định giá.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư định giá.
1.2.6. Các phương pháp định giá bất động sản:
1.2.6.1. Phương pháp so sánh.
a/ Khái niệm:
Phương pháp định giá so sánh là việc định giá bằng cách so sánh một cách
trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường nhằm tìm
ra giá trị của nó từ các giao dịch trước đấy. Phương pháp so sánh dựa trên lý luận
cho rằng giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các
BĐS tương tự có thể so sánh được đã mua bán hoặc cho thuê trên thị trường.
b/ Cơ sở của phương pháp: Nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc thay thế,
nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng.
SV: Đào Hồng Trang
Lớp: BĐS 50B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
7
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
c/ Yêu cầu của phương pháp:
Khi tiến hành so sánh các BĐS tương tự được bán trên thị trường với BĐS
mục tiêu cần đáp ứng các yêu cầu sau:
- BĐS so sánh và BĐS mục tiêu phải ở cùng một vùng.
- Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện ở thời
gian gần đây.
- Người định giá phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành
định giá một cách thích hợp.
- Chất lượng các thơng tin phải cao và có thể so sánh được.
- Thị trường cần ổn định.
d/ Các bước tiến hành:
Khi định giá phải thực hiện theo các bước sau:
- Tìm kiếm thông tin những BĐS được bán trong thời gian gần đây có thể so
sánh với BĐS mục tiêu.
- Tiến hành kiểm tra các BĐS có thể so sánh được để xác định giá của chúng
và bảo đảm rằng các BĐS này có thể so sánh được.
- Lựa chọn 3 đến 6 BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất. Lựa chọn đơn vị
so sánh phù hợp (giá trên mỗi m2 xây dựng, m2 sàn hoặc m mặt)
- Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau tốt hơn hay xấu hơn của mỗi
BĐS so sánh với BĐS mục tiêu.
- So sánh các BĐS tương tự và BĐS mục tiêu bằng cách sử dụng những yếu
tố so sánh và điều chỉnh giá của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu. Điều chỉnh
giá bán cuat các BĐS so sánh với BĐS cần định giá.
- Hòa hợp các chỉ số giá trị nhận được từ phân tích các BĐS so sánh vào một
giá trị hoặc khoảng giá trị.
e/ Quá trình điều chỉnh:
* Các yếu tố so sánh:
Các yếu tố so sánh là các đặc tính của BĐS và các giao dịch làm cho giá của
các BĐS khác nhau. Người định giá xem xét và so sánh tất cả những điểm khác biệt
có thể nhận thấy rõ giữa các BĐS so sánh và BĐS mục tiêu có ảnh hưởng đến giá trị
của các BĐS.
Thực hiện điều chỉnh cho từng sự khác biệt đối với giá của các BĐS so sánh
để tìm ra sự tương đương có thể so sánh được với BĐS mục tiêu vào thời điểm xác
định giá trị BĐS. Sau đó các điều chỉnh được thực hiện cho tổng giá cả BĐS, cho
SV: Đào Hồng Trang
Lớp: BĐS 50B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
8
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
giá đơn vị chung hoặc cho cả hai, nhưng giá đơn vị được sử dụng phải thống nhất
đối với tất cả các BĐS so sánh.
Nếu người định giá chỉ có một số ít BĐS có thể so sánh được thì có thể sử
dụng điều chỉnh các BĐS khác biệt để tìm bằng chứng thị trường. Nếu việc phân
tích và điều chỉnh được thực hiện một cách hợp lý thì mẫu chung của nhiều BĐS
khác biệt có thể cung cấp viễn cảnh tốt về giá trị của BĐS mục tiêu. Nếu số lượng
BĐS có thể so sánh được là ít thì khơng đủ số liệu chứng minh cho các điều chỉnh
về sự khác biệt của các BĐS có thể so sánh được và làm sai lệch những kết luận của
người định giá. Càng nhiều BĐS thể so sánh được càng cho chúng ta có kết luận
đáng tin cậy.
* Phương pháp điều chỉnh.
Phương pháp chung:
Lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt thì điều chỉnh giá của
BĐS so sánh xuống và ngược lại. Quá trình điều chỉnh cần lưu ý:
- Các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết hay vụn vặt.
- Mỗi một điều chỉnh nên có khả năng có thể chứng minh từ bằng chứng thị
trường.
- Khi xác định các điều chỉnh cần đặt câu hỏi: yếu tố khác biệt nào có khả
năng ảnh hưởng đến giá trị của BĐS đang được xem xét hay câu hỏi: “Sự hiện hữu
hay thiếu vắng của yếu tố nào tạo nên sự khác biệt về giá của BĐS trên thị trường
hiện tại?..
Có hai loại điều chỉnh có thể áp dụng:
+ Điều chỉnh số tiền tính gộp.
+ Điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tích luỹ.
Các kỹ thuật xác định và ước lượng các điều chỉnh:
Dùng kỹ thuật định tính và định lượng để xác định và ước lượng các điều
chỉnh. Các điều chỉnh mang tính định lượng phát triển bằng số tiền tính gộp hoặc tỷ
lệ phần trăm của các yếu tố khác biệt. Các điều chỉnh mang tính định tính chỉ ra các
yếu tố cụ thể khác biệt của BĐS mục tiêu tốt hơn hay kém hơn các BĐS so sánh.
* Trình tự điều chỉnh:
1. Xác định yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị của loại BĐS mục tiêu.
2. So sánh những đặc điểm của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu và ước
lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh giữa các BĐS so sánh và BĐS mục tiêu.
SV: Đào Hồng Trang
Lớp: BĐS 50B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
9
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
3. Đưa ra số lượng điều chỉnh thuần của mỗi BĐS so sánh và áp dụng nó cho
mỗi đơn vị giá bán hoặc giá bán của các so sánh để có được khoảng giá bán hoặc
đơn vị giá bán cho BĐS mục tiêu.
4. So sánh tất cả các so sánh đã được điều chỉnh và sắp xếp chúng theo thứ tự
tốt hơn, tương tự và kém hơn đối với BĐS mục tiêu.
5. Thể hiện phân tích định tính để hồ hợp dãy giá trị đối với BĐs mục tiêu.
f/ Những hạn chế của phương pháp.
- Người định giá có thể đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị
trường và đã quên mất rằng những bằng chứng như vậy đã phản ánh điều gì xảy ra
trong quá khứ, trong khi nhiệm vụ hiện tại của người định giá là xác định giá trị
hiện tại của BĐS.
- Khi thị trường yếu, số lượng các giao dịch trong thị trường khơng đủ,
thì việc áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế.
- Đối với BĐS tạo thu nhập thì người mua quan tâm đến những đặc tính kinh
tế của nó. Việc phân tích so sánh bán các BĐS lớn tạo thu nhập là rất khó khăn bởi
vì các thơng tin về các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến quyết định của người mua là
khơng có sẵn.
- Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế
tính thực tiễn của phương pháp so sánh.
- Đối với các những BĐS được đổi mới đầu tiên trong một số khu vực đang
xuống cấp hoặc đối với một loại BĐS cụ thể thì cũng rất ít số liệu có thể so sánh
được.
- Để đảm bảo tính thực tiễn của các kết luận về giá trị được đưa ra phân tích
so sánh, người định giá phải thay đổi những số liệu nhận được và hiểu một cách đầy
đủ các đặc điểm hành vi của người bán và người mua tham gia giao dịch.
- Điều bắt buộc là người định giá phải xác định và phân tích được điểm
mạnh, điểm yếu của các số liệu đã thu nhập và thực hiện việc phân tích so sánh
trong phương pháp này.
1.2.6.2. Phương pháp chi phí
a/ Khái niệm: Phương pháp chi phí hay cịn goi là phương pháp giá thành là
phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một BĐS được
định giá được đo bằng chi phí để làm ra một BĐS tương tự có thể thay thế.
b/ Cơ sở của phương pháp: Nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cung cầu,
nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng, nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
SV: Đào Hồng Trang
Lớp: BĐS 50B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
10
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
c/ Yêu cầu của phương pháp:
- Các khoản chi phí thay thế hay tái tạo cơng trình phải được tính đầy đủ,
chính xác.
- Người định giá cần phải nắm vững các quy định hiện hành của nhà nước về
đơn giá xây dựng cho từng cấp nhà, loại nhà và tuổi kinh tế của chúng.
- Phải tính đầy đủ, chính xác các chi phí về lao động và phải tách riêng được
chi phí cho từng loại lao động (gồm lao động phổ thông, kỹ thuật cao và lao động
quản lý) trên cơ sở giá công đối với từng loại lao động áp dụng tại khu vực có BĐS.
d/ Các bước thực hiện:
Khi áp dụng phương pháp chi phí người định giá phải dùng cả hai phương
pháp so sánh và phương pháp chi phí, do vậy để đảm bảo đánh giá hợp lý và đầy đủ
các chi phí cần thực hiện theo các bước sau:
- Trước hết, tiến hành ước lượng giá trị mảnh đất cần của BĐS cần định giá. Coi
mảnh đất đó là đất trống và việc sử dụng cơng trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất.
- Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế cơng trình hiện
có trên mảnh đất.
- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của cơng trình trên mảnh đất như
hao mòn do giảm giá tự nhiên, sự lỗi thời chức năng do thiết kế, lỗi thời bên ngồi.
- Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay
thế cơng trình xây dựng hiện có trên mảnh đất để có giá trị hiện tại của cơng trình.
- Ước tính phần giảm giá của các cơng trình xây dựng phụ và các chi phí của
các cơng trình cải tạo khác nằm trên địa điểm đó như phong cảnh, hàng rào, đường đi.
- Cộng giá trị mảnh đất với chi phí cơng trình đã giảm giá và chi phí cơng
trình phụ đã giảm giá sẽ được giá trị ước tính của BĐS cần định giá.
- Điều chỉnh giá trị ước tính của BĐS mục tiêu đối với giá trị của bất cứ tài
sản cá nhân nào có thẻ đã đưa vào tính chi phí.
e/ Các phương pháp xác định chi phí:
* Xác định chi phí theo đơn vị so sánh:
Phương pháp này được sử dụng để ước lượng chi phí/ m2 xây dựng bằng
cách khai thác số liệu sẵn có trên thị trường tương tự với cơng trình cần định giá sau
khi phát hiện một số khác biệt về điều kiện vật lý và điều kiện thị trường.
Suất đầu tư xây dựng do UBDN Tỉnh/ Thành phố, Viện nghiên cứu khoa
học, Bộ xây dựng năm 2011 quy định.
SV: Đào Hồng Trang
Lớp: BĐS 50B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
11
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
* Xác định chi phí theo đơn vị cấu thành:
Tính chi phí xây dựng cơng trình theo đơn vị cấu thành, theo độ dài cấu trúc
hoặc theo đơn vị cấu thành.
+ Bóc tách cơng trình: Móng, tường, cột, dầm, nền, sàn, cửa, mái. Đơn giá
do UBND Tỉnh/ Thành phố quy định.
+ Các chi phí khác.
+ Lợi nhuận yêu cầu.
* Xác định chi phí theo khảo sát số lượng:
- Tính tốn tất cả các vật liệu sử dụng cho cơng trình, số lượng của tồn bộ
nhân cơng theo ngạch bậc, số giờ cần thiết sử dụng trong xây dựng cơng trình.
- Tổng chi phí = Chi phí xây dựng và vật liệu + Chi phí khác + Lợi nhuận
yêu cầu.
f/ Tính giảm giá tích lũy cơng trình:
Giảm giá là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào giữa chi phí thay thế và
chi phí tái tạo cơng trình của BĐS mục tiêu so với giá trị thị trường của BĐS tương
tự tại thời điểm định giá.
Giảm giá tích lũy cơng trình = Chi phí thay thế (Chi phí tái tạo) - Giá trị thực tế.
Khấu hao cơng trình = (Chi phí xây mới x Số năn đã sử dụng) / Niên hạn
sử dụng.
Nguyên nhân giảm giá:
- Giảm giá tự nhiên như: hư hỏng trong quá trình sử dụng, tuổi thọ cơng
trình, mối mọt, lũ lụt...
- Lỗi thời chức năng bao gồm: Lỗi thời có thể sửa chữa được và lỗi thời
khơng thể sửa chữa được.
- Lỗi thời bên ngồi như: Suy thối kinh tế, ơ nhiễm mơi trường, ơ nhiễm
tiếng ồn...
Các phương pháp tính tổng giảm giá tích lũy cơng trình:
* Phương pháp tính tổng giảm giá tích lũy rút ra từ thị trường.
Bước 1: Xác định, điều tra đúng BĐS được bán trên thị trường có thể so sánh
với BĐS mục tiêu.
Bước 2: Thực hiện điều chỉnh đối với một số yếu tố nhất định như: quyền lợi
BĐS, điều kiện thanh toán, điều kiện bán để nhận được giá của cơng trình.
Bước 3: Ước lượng các hao mịn có thể thay thế được, các lỗi thời chức năng
có thể thay thế được.
SV: Đào Hồng Trang
Lớp: BĐS 50B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
12
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
Bước 4: Trừ giá trị của địa điểm khỏi giá bán đã điều chỉnh của BĐS so sánh tại
thời điểm bán để nhận được giá trị hiện tại của cơng trình (BĐS đã được giảm giá).
Bước 5: Ước lượng chi phí thay thế hay chi phí tái tạo cơng trình đối với mỗi
so sánh tại thời điểm bán.
Bước 6: Trừ chi phí đã giảm giá của cơng trình ra khỏi cơng trình để nhận
được Tổng giảm giá tích lũy cơng trình.
Bước 7: Chuyển tổng giảm giá tích lũy thành %.
Bước 8: Thực hiện hịa hợp trọng số.
* Phương pháp tính giảm giá theo tuổi cơng trình.
- Tính tổng số tuổi kinh tế của cơng trình tương tự cơng trình mục tiêu trên
thị trường và ước lượng tuổi hiệu quả của công trình mục tiêu.
- Chia tuổi hiệu quả của cơng trình mục tiêu cho tuổi kinh tế.
- Trừ tổng giảm giá tích lũy cơng trình ra khỏi chi phí thay thế cơng trình để
nhận được giá trị ước lượng cơng trình định giá.
- Tính giá trị BĐS = Giá trị đất + Giá trị hiện tại cơng trình.
* Phương pháp kỹ thuật.
B1: Tính tốn các yếu tố hao mịn vật lý bằng các kỹ thuật phù hợp. Sau đó
cộng tổng các hao mịn vật lý để ra tổng giảm giá tích lũy do hao mịn.
B2: Tính tổng giảm giá do lỗi thời chức năng của tất cả các yếu tố ( ví dụ
như: thiết kế, thiết bị khơng đồng bộ).
B3: Tính giảm giá do bên ngoài gây nên (dùng phương pháp so sánh)
B4: Cộng phần giảm giá do tất cả các ngun nhân ta được tổng giảm giá
tích lũy cơng trình.
g/ Hạn chế của phương pháp.
- Phương pháp này dựa vào dữ liệu thị trường nên cũng có một số hạn chế
như phương pháp so sánh.
- Chi phí thực chất khơng bằng giá trị và không tạo ra giá trị. Khi các cơng
trình cũ và khơng thể hiện sự sử dụng cao nhất và tốt nhất của đất như chỗ trống và
các hao mòn vật lý, lỗi thời chức năng và bên ngồi của cơng trình sẽ khó ước
lượng hơn.
- Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng nhiều bộ phận
chưa chắc đã bằng với giá trị của tồn bộ.
- Việc ước tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa trên chủ quan của người định
giá, chưa có một phương pháp thống nhất để tính phần giảm giá tích luỹ.
SV: Đào Hồng Trang
Lớp: BĐS 50B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
13
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
- Áp dụng phương pháp này đòi hỏi định giá phải thơng thạo kỹ thuật xây
dựng và phải có kinh nghiệm.
- Phương pháp này khơng có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo phù
hợp. Nên ít được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu quả.
1.2.6.3. Phương pháp vốn hóa.
a/ Khái niệm:
Phương pháp vốn hố là q trình chuyển đổi các dịng tiền tương lai về hiện tại.
b/ Cơ sở của phương pháp: Nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc thay thế,
nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng.
c/ Các lợi ích được định giá:
- Lợi ích của bất động sản.
Có 3 cấu thành chính trong các quyền về BĐS, đó là quyền sở hữu, các lợi
ích tài chính và tài sản pháp lý. Bằng việc xác định tất cả các loại quyền, người định
giá chỉ ra quyền nào sẽ được định giá.
Người định giá không chỉ định giá không chỉ định giá giá trị toàn quyền sở
hữu BĐS, hợp đồng cho thuê và hợp đồng đi thuê, họ còn định giá các quyền BĐS
thực bao gồm nhiều yếu tố khác như:
+ Các lợi ích của các cổ đông, của hiệp hội.
+ Các lợi ích của vốn tự có lệ thuộc vào các loại tiền vay khác nhau.
+ Sự tham gia vào thế chấp đối với người cho vay.
+ Hợp đồng thuê chính, hợp đồng thuê xen kẽ với hợp đồng thuê phụ.
- Các lơị ích tương lai.
Các lợi ích sở hữu các quyền cụ thể trong BĐS tạo thu nhập bao gồm quyền
nhận được lợi nhuận tích tụ được đối với BĐS trong suốt thời gian nắm giữ cộng
với tiền thu được từ việc bán lại hoặc thu hồi ở giai đoạn kết thúc đầu tư. Có nhiều
thước đo khác nhau về các lợi ích tương lai được xem xét trong phương pháp vốn
hóa. Thước đo được sử dụng là tổng thu nhập tiềm năng, tổng thu nhập hiệu quả,
thu nhập hoạt động rịng, luồng tiền trước thuế và các lợi ích được thu hồi.
d/ Tỷ lệ vốn hóa.
Lợi nhuận của BĐS có thể được thể hiện trong nhiều hình thức, nhiều tỷ lệ
được sử dụng trong phương pháp vốn hóa. Tất cả các tỷ suất lợi nhuận có thể được
phân loại như:
SV: Đào Hồng Trang
Lớp: BĐS 50B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
14
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
- Tỷ lệ thu nhập: Tỷ lệ vốn hóa chung (Ro), tỷ lệ vốn hóa của vốn tự có (Re).
- Tỷ suất lợi tức: Lãi suất (tỷ suất lợi nhuận của vốn vay), tỷ lệ chiết khấu (tỷ
lệ được sử dụng để chuyển đổi các thanh toán tương lai về giá trị hiện tại), tỷ lệ
hoàn vốn nội tại và tỷ suất sinh lời của vốn tự có.
e/ Các phương pháp vốn hóa thu nhập:
* Phương pháp vốn hóa trực tiếp.
- Khái niệm: Vốn hoá trực tiếp là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi
ước lượng thu nhập kỳ vọng một năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bước trực
tiếp bằng cách chia thu nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng
cách nhân thu nhập được ước lượng với số nhân thu nhập phù hợp.
- Công thức:
Giá trị vốn = thu nhập rịng hàng năm x số nhân.
Trong đó:
Giá trị vốn là giá BĐS được bán.
Thu nhập ròng là giá cho thuê ròng hàng năm của BĐS.
Số nhân là nghịch đảo của tỷ lệ vốn hóa - YP
YP = 100/ Ro
Ro là tỷ lệ vốn hóa chung.
Ro = giá bán/ thu nhập hoạt động rịng hàng năm.
Vốn hóa trực tiếp có thể được áp dụng cho tổng thu nhập tiềm năng, tổng thu
nhập hiệu quả, thu nhập hoạt động ròng, luồng tiền trước thuế (lãi vốn tự có) hàng
năm của BĐS. Thu nhập được lựa chọn để vốn hóa phụ thuộc vào mục đích phân
tích và sự sẵn có của số liệu.
* Phương pháp vốn hóa lợi tức.
- Khái niệm: vốn hố lợi tức là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các
lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỷ lệ
lợi tức phù hợp hoặc bằng việc phát triển tỷ lệ chung phản ánh một cách rõ ràng
kiểu thu nhập của đầu tư, thay đổi của giá trị và tỷ suất lợi tức.
- Công thức:
+ Trường hợp 1: PV = Fv / (1+r)n
+ Trường hợp 2: Lợi nhuận hàng năm là 1 số không đổi (A)
PV = A * [(1+r)n - 1] / [(1+r)n * r]
+ Trường hợp 3: Lợi nhuận hàng năm có thể tăng hoặc giảm theo một số
không đổi (B)
SV: Đào Hồng Trang
Lớp: BĐS 50B
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
PV = A*[(1+r)n - 1]/[(1+r)n*r] + (B/r)*[(1+r)n -1]/[(1+r)n*r + n/(1+r)n ]
hoặc
PV = A*[(1+r)n - 1]/[(1+r)n*r] - (B/r)*[(1+r)n -1]/[(1+r)n*r - n/(1+r)n ]
+ Trường hợp 4: Lợi nhuận hàng năm có thể tăng (giảm) một tỷ lệ cố định (j)
PV = A * [(1-(1+ j)n/ (1+r)n) ] / (r j) với j # r
Gbđs = Pv + Sv / (1+r)n
Trong đó: Sv là giá trị thanh lý
f/ Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính thu nhập bình qn hàng năm của tài sản có tính đến tất cả
các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như
thuế tài sản, sửa chữa bảo hành.
Bước 3: Tìm tỷ lệ vốn hóa bằng cách phân tích doanh số của các tài sản tương tự.
Bước 4: áp dụng công thức vốn hóa thu nhập rịng để tìm giá trị của tài sản.
g/ Hạn chế của phương pháp:
Phương pháp vốn hóa đòi hỏi nhân viên định giá phải hiểu biết kỹ lưỡng TT
và có tài liệu chính xác để tham khảo, từ đó xác định chính xác tổng thu nhập từ
BĐS từng năm và dự đốn thu nhập trong tồn bộ thời gian kinh doanh BĐS cịn
lại. Ngồi ra phương pháp này cũng ít được sử dụng trong định giá hàng loạt mà
thường được sử dụng để định giá những BĐS cá biệt.
1.2.6.4. Phương pháp thặng dư
a/ Nguyên lý chung:
Phương pháp này được sử dụng để định giá các bất động sản có sự phát triển
hoặc có tiềm năng để phát triển. Nó có thể là đất trống dành cho xây dựng phát
triển, cũng có thể là BĐS đang tồn tại nhưng cần phải thay thế hay cải tạo, thường
là tân trang lại hay phá bỏ và phát triển mới. Khi BĐS có giá trị tiềm tàng thì giá trị
này có thể được giải phóng bằng cách chi thêm tiền để cải tạo tăng giá trị của nó do
vậy việc định giá là hồn tồn cần thiết. Cách tính giá trị của BĐS theo phương
pháp này như sau:
Giá trị hoàn thành cải tạo BĐS
SV: Đào Hồng Trang
Lớp: BĐS 50B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
16
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
Trừ
Tổng chi phí để cải tạo hoặc phát triển (bao gồm cả lãi của người đầu tư)
Giá trị của địa điểm hoặc của BĐS trong điều kiện hiện tại (Giá trị cịn lại)
Giá trị hồn thành cải tạo được xem là tổng giá trị phát triển, hoặc tổng giá trị bán
được trên thị trường.
Như vậy, giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái đơn giản,
hồn tồn là giá trị ước tính, từ đó trừ đi tất cả các chi phí xây dựng hoặc chi phí cải
tạo. Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị đất được trả hoặc giá trị
còn lại của BĐS trong điều kiện hiện tại.
b/ Tính tốn các chi phí, thu nhập và lợi nhuận phát triển.
* Các chi phí phát triển.
Khi định giá BĐS sử dụng phương pháp giá trị cịn lại tất cả các chi phí cải
tạo hoặc phát triển phải được ước lượng.
Các chi phí này bao gồm: Chi phí thu dọn địa điểm, phí kiến trúc, phí trả cho
kỹ sư xây dựng, chi phí xây dựng, chi phí bán hoặc cho thuê, chi phí vốn, các chi
phi khác như: chi phí bồi thường những người đang thuê trên địa điểm, các chi phí
thỏa thuận bồi thường cho những người hàng xóm lân cận như quyền đi qua khu đất
của người khác, quyền sử dụng bức tường chung, chi phí mua lại các lợi ích nhỏ khác.
* Thu nhập và lợi nhuận phát triển.
- Thu nhập: Thu nhập phát triển nhận được trong việc bán BĐS xuất phát từ
tính hữu dụng của nó được phát triển. Thu nhập có thể được xác định bằng phương
pháp so sánh trực tiếp theo giá thị trường. Đối với BĐS được phát triển cho thuê thì
thu nhập từ việc bán BĐS đó được xác định bằng phương pháp vốn hóa.
- Lợi nhuận phát triển: Nhà đầu tư phát triển công trình nhằm thu được lợi
nhuận. Mức lợi nhuận tùy thuộc vào đặc điểm của sự phát triển và mức rủi ro đi
kèm, sự cạnh tranh trên thị trường và thời gian phát triển, các lợi ích chung gắn với
sự phát triển. Do đó khơng thể đưa ra mức lợi nhuận yêu cầu đạt được một cách
chắc chắn.
* Chi phí đất đai:
Bao gồm: Giá đất đai, phí chun mơn liên quan đến việc mua đất, chuyển
nhượng đất, lợi nhuận của nhà đầu tư phát triển trên tổng số vốn đầu tư vào đất, lãi tiền
vay trong thời gian phát triển.
SV: Đào Hồng Trang
Lớp: BĐS 50B
