Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-Reex).doc
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (405.25 KB, 76 trang )
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
MỤC LỤC
Trang
LỜI MỞ ĐẦU
Theo tiêu thẩm định giá quốc tế năm 2005, BĐS gồm đất, các công trình gắn liền
với đất và những vật tự nhiên khác gắn liền với đất như cây cối, khoáng sản,…Do đó,
BĐS là một phần chủ yếu của của cải quốc gia, và các hoạt động của thị trường BĐS
(mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn,thế chấp,…) là dựa trên việc thẩm định
giá đáng tin cậy. Với sự tăng trưởng kinh tế và tiềm năng phát triển thị trường BĐS
nước ta trong thời gian tới sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư vào Việt Nam. Nhiều tổ chức, cá
nhân sẽ có nhu cầu sử dụng vốn để sản xuất kinh doanh và nguồn vốn mà họ huy động
được đó là vay thế chấp. Do đó cần có các tổ chức định giá trung thực, khách quan để
phục vụ nhu cầu định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp. Vì
vậy, việc thành lập Sàn giao dịch BĐS Việt Nam góp phần cho thị trường bất động sản
Việt Nam phát triển ngày càng mình bạch và cung cấp dịch vụ định giá đáng tin cậy
nhất.
Ngày nay, trong bối cảnh một nền kinh tế thị trường có tốc độ tăng trưởng cao, lại
đang trong tiến trình hội nhập quốc tế, thị trường có nhiều biến động và ngày càng bộc
lộ nhiều khiếm khuyết dẫn đến giá cả trên thị trường có nhiều biến động gây hoang
mang cho toàn xã hội, thì chính lúc này việc phát triển hoạt động định giá không chỉ là
một đòi hỏi tất yếu mà còn rất cấp bách đối với Việt Nam, góp phần quan trọng trong
việc minh bạch hóa thông tin trên thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng.
Việc định giá là cần thiết khi bất động sản chuyển đổi chủ sở hữu hoặc chuyển đổi mục
đích sử dụng như các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp, cổ phần hóa, góp vốn, thu
hồi nợ của ngân hàng...
Sau một thời gian thực tập tại công ty và nhìn nhận từ thực tế nước ta hiện nay, em
xin lấy đề tài cho chuyên đề thực tập của mình là: “Thực trạng và giải pháp nhằm
hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Công ty cổ phần sàn giao
dịch bất động sản Việt Nam (V-Reex)”.
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 471
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
Mục đích nghiên cứu của đề tài
Nghiên cứu cơ sở lý luận định giá thế chấp, thực trạng và giải pháp nhằm hoàn
thiện quy trình định giá thế chấp tại sàn giao dịch BĐS V-Reex.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp tổng hợp, phân tích, thống kê và so sánh, kết hợp với hỏi các nhân
viên định giá trong công ty.
Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại công ty
cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam và đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện quy
trình định giá thế chấp tại công ty.
Nội dung của đề tài bao gồm:
Chương 1: Cơ sở lý luận chung về bất động sản thế chấp
Chương 2: Công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Sàn giao dịch bất
động sản Việt Nam
Chương 3: Giải pháp và kiến nghị để phát triển hoạt động định giá bất động sản
thế chấp tại V-Reex
Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của Th.S Nguyễn Thắng Trung và các anh
chị trong phòng thẩm định giá đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực của mình.
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 472
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ĐG: định giá
BĐS: bất động sản
LN: lợi nhuận
CP: chi phí
UBNN: uỷ ban nhân dân
MQH: mối quan hệ
CPXD: chi phí xây dựng
PTTT: phương thức thanh toán
ĐK: điều kiện
TĐ: thời điểm
TQSH: toàn quyền sở hữu
TT: thị trường
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 473
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG
VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.1 KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ CÁC QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP BĐS
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản bao
gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân
sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia
khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng. Theo cách phân chia từ thời La mã cổ đại và
ghi trong Bộ luật La Mã thì phân chia thành tài sản thành hai loại là bất động sản và
động sản.
Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự quy định
1
: “BĐS là các tài sản không thể di dời được”.
Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác là chúng
không thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn
liền với đất đai, chúng chỉ có thể sử dụng được trong trạng thái không tách rời đất hoặc
là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay
đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp
ghép…
BĐS bao gồm:
- Đất đai:
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời nhưng không đáng kể ( những đất đai
di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS);
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng
của đất đai đó);
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các trài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở,
trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…(những nhà bạt di động của gánh xiếc,
các lâu đài làm bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐS mà là các
động sản, hoặc công cụ lao động);
1
Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự Việt Nam
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 474
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống,
bến cảng, sân bay, bãi đỗ,… được xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy
điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây
cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình(những tài sản có thể tháo rời mà giá trị
công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hoà di động, các
chậu cây cảnh trong vườn, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác);
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo
các tiêu chuẩn đo lường nhất định;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm; các công trình nuôi
trồng thuỷ sản, cách đồng làm muối, các công trình du lịch vui chơi thể thao, các công
trình hầm lò, và những tài sản khác do Nhà nước quy định.
Điều kiện một vật được coi là BĐS khi:
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để công năng, tính chất, hình thái của nó
không bị thay đổi;
- Tồn tại lâu dài;
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
- Được chiểm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;
1.1.2 Thế chấp BĐS
2
1.1.2.1 Khái niệm
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở
hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên
nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
- Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của
bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
- Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ
thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
- Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
2
Theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2005
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 475
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
- Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ
ba giữ tài sản thế chấp.
- Ở nước ta, trước khi Luật đất đai 1993 ra đời quy định đất đai thuốc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý và không quy định rõ các quyền đối với người sử
dụng đất, vì vậy đã kìm hãm sự phát triển của thị trường đất đai. Sự ra đời của Luật Đất
đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng và
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo cách hiểu của người dân là mua bán đất
đai. Và các luật liên quan không ngừng đổi mới để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển
như Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2005, hàng loạt
các Văn bản, Thông tư, Nghị định có liên quan đã ra đời thúc đẩy thị trường BĐS phát
triển mạnh mẽ.
- Hiện nay, có nhiều cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng vốn. Một trong những
nguồn vốn mà họ có thể huy động được đó là thế chấp tài sản, chủ yếu là thế chấp BĐS.
Vì vậy hoạt động tín dụng trong mỗi ngân hàng là rất quan trọng vì nó đảm bảo lợi ích
giữa hai bên thế chấp và nhận thế chấp. BĐS có thể mang thế chấp là nhà xưởng, nhà
máy, khách sạn, nhà ở,... và những tài sản gắn liền với đất đai và các công trình xây
dựng.
- Ngoài ra, trong Luật Đất đai còn quy định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nước thống nhất quản lý. Nhà Nước thực hiện việc giao
đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân
dân, cơ quan Nhà Nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng ổn định, lâu dài. Tuy nhiên,
trong các chủ thể được giao đất và cho thuê đất nói trên, chỉ có cá nhân, hộ gia đình và
các tổ chức kinh tế mới được thế chấp vay vốn ngân hàng.
1.1.2.2 Đặc điểm thế chấp BĐS
- Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và quyền sở hữu
BĐS gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Vì vậy khi đem BĐS
đi thế chấp thực chất đó là thực hiện thế chấp các quyền liên quan đến BĐS, chủ yếu là
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Nên trong thời gian thế chấp chủ sở hữu
BĐS vẫn được sử dụng, khai thác BĐS đó nhưng không được và cũng không thể trao
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 476
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
đổi, chuyển nhượng các BĐS đó trên thị trường.
- Trong hoạt động tín dụng, thế chấp BĐS chịu sự chi phối của sự biến động thị
trường BĐS rất lớn nên giá trị BĐS thế chấp luôn thấp hơn giá trị thị trường tại thời
điểm thế chấp để đảm bảo tính an toàn của phía các tổ chức tín dụng. Thông thường giá
trị BĐS thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường
xấu nhất, mức giá có thể là thấp nhất.
1.1.3 Vai trò thế chấp BĐS
1.1.3.1 Đối với chủ sở hữu BĐS
Thế chấp BĐS là hình thức đem BĐS làm tài sàn đảm bảo để vay vốn tại các tổ
chức tín dụng. Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với các cá
nhân và tổ chức. Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn sử dụng BĐS của mình trong
thời gian vay vốn thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn để phục vụ mục đích của
mình. Nhưng hiện nay, lượng vốn mà các cá nhân và tổ chức vay được thấp hơn so với
giá trị thực của BĐS mà họ đem thế chấp, đa số các ngân hàng đều chỉ cho vay theo
nguyên tắc 7/7, tức là 70% của 70% giá trị BĐS. Điều đó có nghĩa người đi vay chỉ
được vay trên dưới 50% giá trị. Điều này rất thiệt thòi cho người thế chấp BĐS.
1.1.3.2 Đối với các tổ chức tín dụng
Đối với mỗi ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quan trọng
nhất. Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các
dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi. Tránh rủi ro trong kinh doanh thì các tổ
chức tín dụng đưa ra những tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng để cho vay. Ví dụ: đánh giá
mức độ tín nhiệm của khác hàng, khả năng tài chính của khách hàng, xác định các tài
sản hữu hình khác của khách hàng. Để đảm bảo an toàn thì các tổ chức tín dụng yêu cầu
thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các khoản vay. Các tài sản có giá trị lớn và
tính thanh khoản cao thì việc cấp tín dụng của các ngân hàng càng đảm bảo. Vì vậy đem
thế chấp BĐS là nguồn huy động vốn hiệu quả và nhanh chóng đối với các cá nhân và
tổ chức khi cần vốn.
- Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc luân chuyển tiền tệ là hoạt động
chủ yếu. Vì vậy việc nhận thế chấp BĐS và các tài sản đảm bảo khác là một trong
những hoạt động giúp cho các tổ chức tín dụng đó hoạt động bình thường.
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 477
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
- Nhận BĐS thế chấp có thể làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng (thông qua lãi vay)
và tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (BĐS ).
- Nhận thế chấp BĐS nói riêng và các tài sản bảo đảm nói chung đều nâng cao
trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, phòng tránh được những rủi ro có thể
xảy ra.
1.1.3.3 Đối với nền kinh tế
Sự bình ổn và phát triển của thị trường tài chính ảnh hưởng đến sự phát triển của
nền kinh tế. Vì nhiều cá nhân và tổ chức cần vồn để kinh doanh mà không có các hoạt
động tín dụng thì sẽ làm gián đoạn đến hoạt động sản xuất của họ.
Vì vậy, hoạt động thế chấp BĐS có vai trò to lớn, nó quyết định việc cho vay vốn
của ngân hàng và các tổ chức tín dụng và từ đó thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
1.1.4 Các quy định về thế chấp BĐS
Ở nước ta hiện nay, Nhà nước đã ban hành một số văn bản pháp luật quy định về
thế chấp BĐS như: Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999; Thông tư
06/2002/TT-NHNN ngày 29/12/1999 hướng dẫn thực hiện Nghị định 178/1999/NĐ và
thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 sửa đổi bổ sung Thông tư 06/2000/TT-
NHNN. Dựa vào các văn bản pháp luật trên quy định về BĐS thế chấp như sau :
a) BĐS phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của khách hàng vay các tổ
chức tín dụng quy định theo:
- Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay,
bên bảo lãnh và được thế chấp, bão lãnh theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Đối với BĐS của doanh nghiệp Nhà nước thì phải là BĐS do Nhà nước giao cho
doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo tiền vay theo quy định của pháp
luật về doanh nghiệp Nhà nước;
- Đối với BĐS khác thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh
phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu;
b) BĐS được phép giao dịch, tức là những BĐS mà pháp luật cho phép hộăc không
cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các
giao dịch khác;
c) BĐS không có tranh chấp, tức là BĐS không có tranh chấp về quyền sở hữu
hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 478
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
đồng vay thế chấp. Khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với các tổ chức tín dụng
về việc BĐS thế chấp, bảo lãnh không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm cam kết
về cam kết của mình.
Hợp đồng thế chấp BĐS bao gồm những nội dung chính sau:
- Tên và địa chỉ các bên (có ngày, tháng, năm);
- Nghĩa vụ được đảm bảo;
- Mô tả BĐS thế chấp, giá trị của BĐS thế chấp;
- Bên giữ tài sản, giấy tờ của BĐS thế chấp;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Các thoả thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý BĐS thế chấp;
- Các thoả thuận khác.
Trường hợp giao dịch bảo đảm tiền vay bị coi là vô hiệu từng phần hay toàn bộ thì
không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng mà giao dịch bảo đảm đó là một
điều kiện. Bên bảo lãnh phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ, nghĩa vụ bảo lãnh của
mình và bổ sung tài sản bảo đảm như đã cam kết.
Việc đăng ký, xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh tài sản là giá trị quyền sử dụng đất,
BĐS gắn liền với đất được thực hiện khi Bộ, ngành có liên quan ban hành các văn bản
hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục, lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm và Sở địa chính
hoặc Sở địa chính nhà đất, UBNN xã, phường, thị trấn thực hiện việc đăng ký giao dịch
bảo đảm.
Các bên có thể thoả thuận việc cấp chứng nhận, chứng thực hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh của cơ quan công chứng Nhà nước hoặc UBNN các cấp có thẩm quyền. Nếu
trong một số trường hợp đồng thế chấp mà Nhà nước bắt buộc chứng nhận, chứng thực
thì phải tuân theo. UBNN theo quy định của Chính phủ thì có thẩm quyền chứng thực
hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, cầm cố.
1.2 ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP
1.2.1 Khái niệm định giá BĐS thế chấp
3
Định giá BĐS là một nghệ thuật hay là một khoa học về xác ĐG trị bằng hình thái
tiền tệ của các BĐS tại một thời điểm nhất định, cho một mục đích cụ thể, có tính đến
đặc điểm của BĐS va các nhân tố kinh tế, pháp lý tiềm ẩn, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.
3
Từ website: />Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 479
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
ĐG BĐS thế chấp là cũng được định nghĩa như định giá BĐS nhằm mục đích là
thế chấp BĐS.
- Tính khoa học thể hiện ở việc phân tích số liệu, tính toán giá trị của BĐS bằng
toán học.
- Tính nghệ thuật thể hiện ở kỹ năng nắm bắt thông tin, khả năng đưa ra các nhận
định và hình thành các quan điểm riêng.
- Mục đích cụ thể: mục đích sử dụng đất quyết định đến giá trị của BĐS đó.
- Thời điểm cụ thể: giá trị pháp lý tại một thời điểm cụ thể.
- Trong nhiều trường hợp, việc tính toán là rất đơn giản, kết quả ĐG dựa chủ yếu
vào quan điểm riêng của người ĐG về việc sử dụng thông tin nào, lựa chọn mô hình
toán học nào.
- Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng
không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị
thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng.
Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn
luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của
mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng
loại bất động sản, từng vị trí của bất động sản. Vì vậy, việc xác định các quyền đối với
bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là
rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá cần giải quyết.
Việc ĐG là cần thiết khi BĐS chuyển đổi chủ sở hữu hoặc sử dụng, gồm:
- ĐG mua và ĐG bán: ĐG mua và bán có điểm giống nhau là đều phải dựa vào giá
thị trường. Đánh giá xem thị trường nóng hay lạnh không chỉ qua số lượng giao dịch mà
cả tốc độ các giao dịch. Nhưng ĐG bán dựa trên nguyên tắc người bán luôn muốn BĐS
đạt giá trị cao nhất. Còn ĐG mua, người ĐG dựa trên đặc điểm của khách hàng, khả
năng tài chính và mong muốn của họ.
- ĐG thế chấp: chủ yếu gặp trong các giao dịch của các ngân hàng. Khi khách
hàng muốn đi vay và có BĐS thế chấp, họ không chỉ cần tìm hiểu phương thức cho vay,
cách thức thanh toán mà còn cả cách thức ĐG của các ngân hàng, từ đó có lựa chọn
thích hợp.
- ĐG cho thuê: tương tự ĐG bán.
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 4710
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
- ĐG bảo hiểm: thực chất là việc tính toán các chi phí cho việc sửa chữa, thay thế,
tái tạo BĐS khi nó bị hư hỏng vì rủi ro. Nó tương tự như ĐG để đền bù giải phóng mặt
bằng.
- ĐG đánh thuế: hầu hết các nước đều tính thuế dựa trên giá trị thị trường của đất
đai. Ở Việt Nam chưa có thuế đất nhưng có phí trước bạ.
- ĐG hạch toán: chủ yếu gặp trong hạch toán kế toán.
- ĐG thừa kế: thực chất là ĐG tài sản trong quá khứ.
- ĐG đầu tư: thực chất là ĐG tài sản trong tương lai.
- ĐG phục vụ cho giải quyết tranh chấp, toà án: tương tự như ĐG thừa kế.
1.2.2 Các hình thái giá trị của BĐS
- Giá trị sử dụng: là giá trị mà một BĐS cụ thể có được đối với một sử dụng cụ
thể, thể hiện giá trị của BĐS đóng góp vào doanh nghiệp. Giá trị này được ước lượng
dựa trên sức sản xuất của BĐS.
Đánh giá giá trị sử dụng cho mục đích sát nhập, chiếm hữu và vấn đề an toàn hoặc
cho các quyết định của toà án, cho đánh thuế (thuế nông nghiệp), ĐG những BĐS khan
hiếm trên thị trường hoặc có hạn chế thị trường.
- Giá trị đầu tư: Là giá trị của một đầu tư đối với người đầu tư cụ thể dựa trên yêu
cầu đầu tư của người đầu tư này.
Giá trị đầu tư là giá trị đối với một cá nhân, không nhất thiết là giá trị thị trường.
Phản ánh mối quan hệ chủ quan giữa người đầu tư cụ thể và khoản đầu tư cho trước.
ĐG trị đầu tư dựa trên khả năng thế chấp nhận để thoả mãn mong muốn hoặc nhu cầu
của người đầu tư cụ thể.
- Giá trị đang hoạt động: là giá trị đang trong quá trình khai thác sử dụng. Nó là
tổng giá trị tài sản, bao gồm giá trị BĐS và giá trị tài sản cá nhân vô hình đóng góp vào
giá trị hoạt động kinh doanh. ĐG giá trị đang hoạt động thường áp đối với BĐS có khả
năng sinh lời như khách sạn, nhà hàng, nhà nghỉ, sân gôn, doanh nghiệp công nghiệp,
cửa hàng, trung tâm thương mại,…Đối với những tài sản trên, giá trị BĐS về vật chất là
một phần không thể thiếu trong kinh doanh, rất khó tách biệt giá trị thị trường của đất và
công trình trên đất ra khỏi tổng giá trị kinh doanh.
- Giá trị các lợi ích công cộng: phục vụ cho mục đích bảo tồn.
- Giá trị bảo hiểm: dựa trên các chi phí thay thế hay chi phí tái tạo những phần vật
chất của BĐS do mất mát hay rủi ro.
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 4711
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
- Giá trị được ước lượng: phục vụ cho mục đích đánh thuế và được xem như giá
trị của tài sản.
1.2.3 Những nhân tố ảnh hưởng giá trị BĐS
1.2.3.1 Các nhân tố có mối quan hệ trực tiếp với giá trị của BĐS
Yếu tố tự nhiên:
- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại, vị trí của BĐS
thuận lợi thì giá trị của BĐS đó càng lớn
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất cũng góp phần tạo lên giá trị
cho BĐS.
Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc hay loại hình BĐS
Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng vuông vức, phù hợp hay méo mó
Quy mô đất: Tổng thể diện tích và các ràng buộc xây dựng cải tạo liên quan
Hình thức kiến trúc bên ngoài BĐS: Có phù hợp với thị hiếu hay không
Địa hình BĐS tọa lạc: Cao hay thấp so với các BĐS và các vùng lân cận
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Phù hợp với mục đích sử dụng đất hay
không, chi phí cải tạo lớn hay nhỏ
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành, ít bụi, ít ôi nhiễm thì sẽ làm tăng
giá trị của BĐS và ngược lại.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Phụ thuộc vùng địa lý nơi BĐS tọa
lạc, hướng của BĐS
Yếu tố kinh tế:
Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, giá một BĐS trả tiền ngay chắc
chắn sẽ thấp hơn giá một BĐS tương tự với cách trả góp và ngay cả giá trả góp với các
điều kiện trả góp khác nhau cũng khác nhau. Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian
chuyển giao BĐS, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán BĐS cũng
cần được xem xét và phân tích trong quá trình ĐG BĐS, đặc biệt là yếu tố thời điểm cần
được xem xét kỹ. Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS cũng ảnh hưởng đến giá trị BĐS
như thu nhập hàng năm từ BĐS.
Yếu tố pháp luật:
Tình trạng pháp lý của BĐS: Kiểm ta xem xét mức độ hoàn chỉnh về hồ sơ pháp
lý của BĐS, các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất;
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 4712
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với BĐS: Có nằm trong diện giải tỏa hay không,
mục đích sử dụng của BĐS có đúng với quy hoạch của vùng, địa phương và nhà nước
hay không
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS: Thủ tục giấy tờ và các hạn
chế (giấy cấp phép xây dựng,…)
Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với
BĐS (có tranh chấp hay không, nằm trong diện giải toả hay không,…)
Yếu tố về tâm lý xã hội:
Tình trạng của những người sống trong cùng một nhà ở: công việc, sức khỏe
Tình hình kinh doanh của người đang sử dụng BĐS
Tính chất phong thủy của BĐS: BĐS có hướng phù hợp với tuổi của người mua,
vị trí địa lý, hướng gió hướng nắng...
1.2.3.2 Các yếu tố liên quan đến thị trường
- Tính hữu ích của BĐS: BĐS có tác dụng gì đối với xã hội hay ảnh hưởng tích
cực hoặc tiêu cực đến thị trường BĐS
- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: loại hình BĐS có được thị trường quan tâm
hay không
- Tình trạng khan hiếm của loại BĐS trên thị trường hay là tính dị biệt của BĐS.
- Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được của BĐS
1.2.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài
Các yếu tố pháp lý, nhà nước và chính trị:
Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
và đối với người được nhận quyền sử dụng đất
Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS
Các chính sách thuế của nhà nước về BĐS
Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô:
Tình trạng cung – cầu BĐS trong khu vực
Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
Các điều kiện thị trường BĐS trong khu vực
Hiện trạng vùng lân cận: Đường xá, an ninh, thông tin liên lạc, trường học, bênh
viện, trình độ dân trí,...
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 4713
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng so với cả nước
Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng
Khả nằng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng
Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng
Tỷ lệ thuê và mức thuế suất
Mức độ lạm phát chung
Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán và điều kiện thực hiện các
hoạt động tín dụng trong vùng.
Các yếu tố về xã hội:
Mật độ dân số
Đặc điểm khu dân cư
Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng
Các điều kiện về trường học, bệnh viện (ở xa hay gần so với BĐS cần đánh giá)
Tình hình an ninh trong vùng
1.2.4 Sự cần thiết của ĐG BĐS thế chấp
- Trong kinh doanh tài chính, ảnh hưởng lớn nhất đến hoạt động của ngân hàng là
các rủi ro như thanh toán chậm hoặc không có khả năng thanh toán các khoản vay thế
chấp. Nền kinh tế phát triển kéo theo hoạt động tín dụng cũng phát triển theo vì nhu cầu
sử dụng vốn của các tổ chức và cá nhân cho hoạt động sản xuất, kinh doanh ngày càng
lớn. Do đó, nhu cầu sử dụng ĐG BĐS trở nên quan trọng. Hoạt động này thực hiện tốt
thì có tác dụng: 1) giảm bớt được tổn nhất và rủi ro cho ngân hàng vì bất cứ lý do nào
mà khách hàng không trả được nợ; 2) giúp cho khách hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
- Một trong những nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp là việc tuân theo giá trị thị trường.
Vai trò của công tác ĐG rất quan trọng vì để tìm giá trị của tài sản sát với thị trường
nhất. Đánh giá đúng giá trị của BĐS đảm bảo được lợi ích của cả hai bên cho vay và đi
vay.
- Nếu ĐG BĐS cao hơn gía thị trường thì ngân hàng hay các tổ chưc tín dụng sẽ gặp
khó khăn trong việc phát mại tài sản. Nếu ĐG BĐS thấp hơn giá thị trường thì thiệt thòi
cho khách hàng – không đáp ứng nhu cầu vốn của họ. Đồng thời cũng không cạnh tranh
được với các tổ chức tín dụng khác trên thị trường. Vì vậy hoạt động ĐG đòi hỏi tính
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 4714
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
khoa học, khách quan và tính chuyên môn hoá cao. Trong trường hợp cần thiết thì thuê
các tổ chức ĐG bên ngoài.
1.2.5 Các nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp
Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất:
ĐG là xác định ĐG cho một mục đích sử dụng duy nhất của BĐS, và giữa mục
đích đầu tư và mục đích sử dụng phải có sự nhất quán;
Mục đích sử dụng đất cũng chính là căn cứ mang tính pháp lý của BĐS.
Nguyên tắc cung - cầu:
Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và
cầu trên thị trường, trên thị trường giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lể thuận với cầu và tỷ
lệ nghịch với cung;
Sự khác biệt về các đặc điểm vật lý và kinh tế - xã hội của BĐS cũng được phản
ánh trong mối quan hệ cung cầu.
Nguyên tắc thay thế:
Các BĐS có sử dụng tương tự nhau có thể thay thế cho nhau nên BĐS có giá thấp
hơn sẽ hấp dẫn nhiều cầu hơn;
Người mua không trả giá cao hơn cho bất cứ BĐS nào có công dụng tương tự
Giá trị của BĐS được xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhau giữa các BĐS
thay thế cho nhau;
Giá trị của BĐS có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một BĐS thay thế
cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến
sự thay thế.
Nguyên tắc đóng góp:
Mức độ mà mỗi bộ phận của BĐS đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ BĐS có
tác động đến tổng giá trị của tài sản đó;
Sự có mặt hay thiếu vắng của một bộ phận cấu thành có thể làm giảm hoặc tăng
giá trị của BĐS nhiều hơn chi phí để tạo ra nó;
Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung
vào tài sản khi ĐG viên xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của BĐS;
Nguyên tắc cân bằng:
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 4715
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
Sự cân bằng thể hiện ở cân bằng giữa đất và công trình, giữa các bộ phận cấu
thành của công trình;
Bất cứ sự mất cân bằng nào xảy ra đều làm giảm giá trị BĐS;
Các yếu tố cấu thành của BĐS cần phải đạt được sự cân bằng để BĐS đạt được
mức sử dụng cao nhất;
Nguyên tắc thay đổi:
Giá trị của BĐS luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố trong thì trường do
tác động của 4 nhóm yếu tố: xã hội, kinh tế, môi trường và chính sách của Nhà nước;
BĐS thay đổi theo thời gian sử dụng; và thị hiếu tiêu dùng
Giá trị của BĐS cũng phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu
tố ảnh hưởng đến giá trị;
Nguyên tắc phù hợp:
BĐS cần phải phù hợp với quần thể BĐS xung quanh;
Phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức sử
hữu dụng cao nhất;
Nguyên tắc cạnh tranh:
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh. Lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều
người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận;
Cạnh tranh giữa cung và cầu; nội bộ cung và nội bộ cầu;
Đối với BĐS, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các BĐS với nhau
và giữa BĐS này với BĐS khác. Do đó, giá trị của BĐS được hình thành là kết quả của
sự cạnh tranh trên thị trường;
Nguyên tắc dự báo:
Giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong
tương lai;
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng
ảnh hưởng đến giá trị;
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích
dự kiến nhận được từ quyền sử dụng BĐS của người mua
Nguyên tắc ngoại ứng:
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 4716
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
Phải quan tâm đến ảnh hưởng ngoại ứng của BĐS xung quanh tới BĐS mục tiêu:
tiếng ồn, khói bụi, đặc điểm của khu vực thị trường…Có ngoại ứng tích cực hoặc ngoại
ứng tiêu cực.
1.3 Các phương pháp ĐG BĐS
1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
1.3.1.1 Khái niêm, ý nghĩa của phương pháp so sánh
- Khái niệm:
Là phương pháp ĐG bằng cách so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS
tương tự đã bán trên thị trường.
- Ý nghĩa:
Được áp dụng rộng rãi vì không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật. Trong phạm vi
một khu vực thị trường, người ĐG có thể không cần thông qua đào tạo, chỉ cần thâm
nhập thị trường, có thông tin là thực hiện được.
ĐG được giá trị thị trường của BĐS là cơ sở vững chắc để các cơ quan pháp lý
công nhận.
1.3.1.2 Cơ sở của phương pháp so sánh
Các nguyên tắc sử dụng trong phương pháp này:
Nguyên tắc cung - cầu:
Người mua tạo ra Cầu, BĐS đưa ra giao dịch tạo ra Cung. Giá trị thị trường của
BĐS là giá thoả thuận được giữa người mua và người bán, là giá cả giao dịch mà ở đó
Cung và Cầu cân bằng.
Trong MQH cung cầu, cung đáp ứng chập hơn so với sự thay đổi của cầu nên ta
thường tập trung phân tích vào cầu
Nguyên tắc thay thế:
Giá trị của BĐS có xu hướng được hình thành thông qua giá của tập hợp BĐS có
khả năng thay thế BĐS đó trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định.
Đây là nguyên tắc cơ bản của phương pháp ĐG, cho nên muốn áp dụng phương
pháp này, BĐS mục tiêu cần phải có thị trường, có các BĐS thay thế.
Nguyên tắc cân bằng:
Các lực lượng tham gia thị trường (Cung và Cầu) đều có xu hướng vận động xung
quanh điểm cân bằng và điểm cân bằng này là tương đối.
Nguyên tắc này cho thấy, không nên cố gắng tìm một giá tuyệt đối cho BĐS.
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 4717
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
Nguyên tắc ngoại ứng:
Nguyên tắc này chỉ ra rằng cần tìm hiểu tất cả các vấn đề tác động đến giá trị
BĐS.
Ví dụ như 2 BĐS giống hệt nhau về kiến trúc, diện tích, vị trí; nhưng BĐS ở khu
vực rộng hơn, an ninh tốt hơn, công trình phúc lợi hoàn thiện hơn luôn hấp dẫn và có
giá trị cao hơn.
Ứng dụng các nguyên tắc trên, người ĐG cần xem xét tất cả các vấn đề có liên
quan và những phản ứng của thị trường đối với vấn đề ĐG.
1.3.1.3 Yêu cầu
- Chỉ có thể so sánh được với các BĐS tương tự trong vùng, có tính đồng nhất với
BĐS mục tiêu về mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng và thị trường.
- Chỉ so sánh với các giao dịch trong thời gian gần đây. Tuy nhiên “gần đây” chỉ
mang tính tương đối, có thể là cách tuần, cách tháng, cách năm tuỳ theo tính ổn định của
thị trường. Thị trường càng ổn định, thời gian có thể càng dài. Người ĐG cần không
ngừng tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường vì đây là phương pháp đòi hỏi
khả năng cập nhật, nắm bắt và phân tích thông tin cũng như sự nhạy cảm của người thực
hiện.
- Không có mô hình nào cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên
thị trường.
- Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được. Tốt nhất là người ĐG trực
tiếp thu thập (thông tin sơ cấp), nếu không phải lấy thông tin từ những người trực tiếp
tham gia hoặc chứng kiến giao dịch.
- Thị trường cần ổn định.
1.3.1.4 Các bước tiến hành
B1: Tìm kiếm thông tin của các BĐS được bán trong thời gian gần đây để có thể
so sánh được với BĐS mục tiêu. Càng thu thập được nhiều, kết quả ĐG càng chính xác.
Chú ý đến chất lượng của thông tin. Thông tin càng chính xác thì chất lượng định giá
càng đảm bảo.
B2: Tiến hành kiểm tra các BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị của chúng
và bảo đảm tính chính xác của thông tin và chúng thực sự có thể so sánh được. Kiểm tra
thực địa, giấy tờ và thu thập các thông tin bổ sung nếu có.
B3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất (từ 3-6 BĐS).
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 4718
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
B4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác biệt giữa BĐS mục tiêu và các BĐS so
sánh. Đây là một bước rất quan trọng, cần tập trung tìm ra các yếu tố khiến cho giá của
các BĐS khác biệt nhau.
B5: Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu, lượng
hoá sự khác biệt giữa chúng thành tiền rồi thực hiện điều chỉnh tăng hoặc điều chỉnh
giảm.
B6: Hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm chỉ số giá trị của BĐS mục tiêu.
1.3.1.5 Quá trình điều chỉnh
a) Các yếu tố so sánh
Các yếu tố so sánh là đặc tính của các BĐS và các giao dịch làm cho giá của các
BĐS khác nhau.
- Các quyền của BĐS: toàn quyền sở hữu hay đồng sở hữu, BĐS đang thế chấp hay
không…
- Điều kiện tài chính: bao gồm phương thức thanh toán (thanh toán ngay, trả chậm
hay thanh toán từng phần) và hình thức thanh toán (bằng tiền mặt, vàng, ngoại tệ…)
- Điều kiện bán (động cơ bán): như bán cho người thân, bán để trả nợ, chạy án…
- Các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua: như chi phí phá dỡ di dời các công
trình không còn phù hợp, chi phí đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng,…
- Các điều kiện thị trường: lạm phát hay giảm phát, thay đổi mức thuế thu nhập, hạn
chế của các ngân hang về cho vay để mua BĐS nhà ở, các biến động của Cung…
- Vị trí BĐS
- Các đặc tính vật chất của BĐS: kích thước, chất liệu xây dựng, đặc điểm xây dựng,
tiện nghi, các chức năng sử dụng…
- Các đặc tính kinh tế của BĐS: Chính là chi phí vận hành BĐS.
- Sử dụng (phân vùng): thực chất là tìm sử dụng cao nhất, tốt nhất của BĐS so sánh
với các BĐS mục tiêu.
- Các giá trị cấu thành không phải là BĐS: quyền đi qua, các quyền về an toàn công,
đê điều, các điểm đỗ xe, các công trình công cộng khác.
b) Phương pháp điều chỉnh
Có 2 loại điều chỉnh:
- Điều chỉnh số tiền tính gộp.
- Điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tính tích luỹ.
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 4719
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
Kỹ thuật xác định và ước lượng các điều chỉnh:
Các phương pháp phân tích định lượng:
- Phân tích số liệu theo cặp.
- Phân tích số liệu theo nhóm.
- Phân tích thống kê.
- Phân tích bằng đồ thị.
- Phân tích độ nhạy.
- Phân tích xu hướng.
- Phân tích chi phí.
- Phân tích số liệu thứ cấp.
- So sánh trực tiếp.
- Vốn hoá sự khác biệt trong tiền thuê.
Phân tích định tính:
- Phân tích so sánh tương đối.
- Phân tích xếp hạng.
- Phỏng vấn cá nhân.
c) Trình tự điều chỉnh
B1: Xác định các yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị của loại BĐS cần ĐG.
B2: So sánh những đặc điểm của BĐS so sánh với BĐS mục tiêu và ước lượng sự
khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh.
B3: Xác định số lượng điều chỉnh của thuần của mỗi BĐS so sánh và áp dụng cho
mỗi đơn vị giá bán và giá bán của các BĐS để có được khoảng giá bán hoặc đơn vị giá
bán cho BĐS mục tiêu.
B4: Thực hiện sắp xếp đồng hạng của các BĐS so với BĐS mục tiêu.
B5: Thực hiện sự hoà hợp dãy giá trị đối với BĐS mục tiêu.
1.3.1.6 Hạn chế của phương pháp
- Là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người ĐG đặt quá nhiều tin
tưởng vào các bằng chứng thị trường mà lại quên mất những bằng chứng đó thực chất
phản ánh điều gì kết quả định giá không chính xác.
- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này là rất
hạn chế.
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 4720
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
- Khó khăn trong phân tích so sánh các BĐS lớn & tạo thu nhập.
- Khi các điều kiện pháp lý và kinh tế thay đổi, tính thực tiễn của phương pháp sẽ
nhanh chóng bị hạn chế.
- Với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS chuyên
dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh.
- Để bảo đảm tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu và
các đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
- Người ĐG cần phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điêm yếu của số liệu
đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh. Tất cả các yếu tố và quan điểm phù hợp
phải được đưa ra trong báo cáo ĐG.
Mặc dù phải cẩn trọng trong phương pháp so sánh và thường xuyên thiếu vắng
những bằng chứng so sánh được, nhưng đây là phương pháp thường xuyên được sử
dụng và cho kết quả đáng tin cậy được sử dụng hợp lý và trong những hoàn cảnh phù
hợp.
1.3.2 Phương pháp chi phí
(Hay gọi là phương pháp giá thành hay phương pháp thầu khoán)
1.3.2.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp chi phí
- Khái niệm:
Phương pháp ĐG chi phí hình thành từ nguyên tắc thay thế & giả định rằng giá trị
của BĐS cần ĐG được đo bằng chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vật thay
thế.
- Ý nghĩa:
Áp dụng để ĐG BĐS công cộng như trường học, bệnh viện,…
Áp dụng trong ĐG để đền bù giải phóng mặt bằng khi BĐS bị thu hồi.
Áp dụng trong ĐG đánh thuế & thuế suất được đánh lên giá trị của công trình và
địa điểm của nó.
Áp dụng trong ĐG cho bảo hiểm BĐS.
1.3.2.2 Nguyên lý chung và nguyên tắc áp dụng
- Nguyên lý chung:
Giá trị BĐS = CP địa điểm + CPXD - giảm giá tích luỹ (do hao mòn, lỗi thời)
- Nguyên tắc áp dụng:
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 4721
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
Nguyên tắc thay thế: một người mua không bao giờ trả giá cho một BĐS cao hơn
chi phí để có một địa điểm tương tự và những công trình cải thiện có mong muốn và sử
dụng tương tự BĐS mục tiêu mà không phải chậm trễ quá mức.
Nguyên tắc cung cầu: Giá cả do quan hệ cung - cầu trên thị trường quyết định, giá
cả có xu hướng dịch chuyển về điểm cân bằng. Nếu sự tăng giảm chi phí trên thị trường
không cùng tỉ lệ với sự thay đổi giá cả của BĐS thì điều đó sẽ gây lỗ hay lãi cho nhà
đầu tư.
Nguyên tắc cân bằng: Các chi phí nguyên vật liệu xây dựng và các cấu thành BĐS
phải ở tỷ lệ hợp lý thì giá trị của BĐS mới đạt tối ưu. Và bất kỳ một cân bằng nào đều
làm cho BĐS ở mức tăng thấp hoặc cao.
Nguyên tắc ngoại ứng: Có ngoại ứng làm giá trị BĐS tăng nhưng không làm tăng
chi phí cho BĐS (Nhà nước làm đường). Có những tác động làm thay đổi giá trị của
BĐS.
Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất: Được áp dụng cho địa điểm, coi mảnh đất
là trống thì mới đánh giá được sử dụng cao nhất tốt nhất. Còn đối với công trình thì coi
công trình đã được hoàn thiện và phù hợp với địa điểm nếu không thì có thể phá bỏ
hoặc cải tạo, thay thế.
1.3.2.3 Các bước thực hiện
B1: Ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần ĐG, coi mảnh đất đó là trống và việc
sử dụng công trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất. Coi việc sử dụng công trình hiện tại
là cao nhất, tốt nhất vì bảo đảm cho công trình có giá trị về mặt kinh tế, nếu không nó
chỉ có ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại.
B2: Ước lượng các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện
có trên mảnh đất.
B3: Tính tổng giảm giá tích luỹ của công trình trên mảnh đất (Xét trên các nguyên
nhân hao mòn như giảm giá do tự nhiên, sự lỗi thời chức năng do thiết kế, lỗi thời bên
ngoài,…).
B4: Giá trị hiện tại của công trình = Chi phí thay thế - Tổng giảm giá tích luỹ
B5: Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ và các chi phí của
các công trình cần cải tạo khác năm trên địa điểm đó như phong cảnh, hàng rào, đường
đi.
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 4722
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
B6: = + +
B7: Thực hiện điều chỉnh giá trị ước tính BĐS mục tiêu đối với giá trị của bất cứ tài
sản cá nhân nào có thể đưa vào tính chi phí (ví dụ: đồ gỗ, thiết bị).
1.3.2.4 Các phương pháp xác định chi phí
Các loại chi phí:
Chi phí trực tiếp: là những chi phí tham gia tạo dựng lên BĐS;
Vật liệu, thiết bị sử dụng trong quá trình xây dựng.
Lao động.
Máy móc trong xây dựng.
Chi phí bảo đảm an toàn trong xây dựng.
Lán trại & hàng rào của nhà thầu,
Các phương tiện dự trữ VLXD.
Chi phí thiết bị đường điện nước & CP sử dụng điện nước trong thời gian XD
Chi phí quản lý & lợi nhuận của nhà thầu.
Chi phí thực hiện giao kèo.
Chi phí gián tiếp: Là những chi phí cần thiết cho xây dựng nhưng không phải là
chi phí phổ biến cho các hoạt động xây dựng;
Chi phí cho kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng & giám sát thi công
Phí thẩm định, pháp lý, tư vấn, dự toán công trình…
Chi phí giải phóng mặt bằng.
Lãi tiền vay.
Chi phí bảo hiểm rủi ro, các loại thuế & phí xây dựng.
Chi phí bảo đảm cho hoạt động của BĐS từ sau khi xây dựng xong đến khi đạt
mức chiếm hữu ổn định.
Chi phí Marketing.
Chi phí quản lý hành chính.
Chi phí thay đổi quyền pháp lý về tài sản.
Chi phi thay thế:
Là CP hiện hành xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình đang ĐG,
có tính đến cả điểm lỗi thời của công trình đó. Nghĩa là CPXD công trình tái tạo là bản
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 4723
Giá trị ước tính
của BĐS đang
định giá
Giá trị
mảnh đất
Chi phí thay
thế công trình
đã giảm giá
Chi phí xây dựng
các công trình phụ
đã giảm giá
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
sao chính xác của công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, về thiết kế, về cách trang
trí, trình độ tay nghề, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính lỗi thời,
không hiệu quả của công trình đó.
Chi phí này cho giá trị chính xác BĐS cần ĐG, song không thực tế vì không thể
tìm được những kinh phí để tái tạo lại những cái không hiệu quả và đã lỗi của một công
trình cụ thể.
Chi phí tái tạo công trình:
Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình mới có giá trị sử dụng tương
đương với công trình được ĐG theo đúng tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành. Điều
này có nghĩa là các vật liệu, phương pháp và kỹ thuật sử dụng xây dựng công trình là
hiện đại, loại bỏ tất các bộ phận lỗi thời.
Chí phí này thường thấp hơn chi phí tái tạo công trình vì không tính đến các bộ
phận lỗi thời và sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại.
Chi phí này có tính hiện thực cao hơn nên trong thực tế sử dụng phổ biến hơn.
Các phương pháp xác định chi phí:
Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh:
Được sử dụng để ước lượng CP/m2 đơn vị diện tích người ĐG khai thác số liệu
sẵn có trên thị trường, tìm thông tin về BĐS sẵn có trên thị trường. Các thông tin phải
thoả mãn các điều kiện sau:
Các cải thiện của các công trình tương tự phải phản ánh sử dụng cao nhất tốt nhất;
BĐS phải đạt được sự chiếm hữu ổn định;
Cung cầu phải cân bằng;
Giá trị của địa điểm có thể xác định được một cách hợp lý;
Phương pháp tính chi phí theo đơn vị cấu thành:
Tính chi phí theo số lượng các bộ phận cấu thành tạo nên BĐS: Chi phí cho nền,
móng, tường, dầm, xà,…Ta có thể sử dụng các định mức xây dựng được công bố
định kỳ ở các địa phương.
Phương pháp khảo sát số lượng:
Là phương pháp tính toán nhằm phản ánh số lượng và chất lượng của các loại vật
liệu đã được sử dụng & tất cả các loại lao động theo bậc lao động, theo số giờ cần thiết
sử dụng trong xây dựng công trình.
→ Ưu: đây là phương pháp ước lượng chi phí hoàn thiện & chính xác nhất.
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 4724
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
→ Nhược: mất nhiều thời gian, người ĐG phải có hiều biết & kinh nghiệm về lĩnh
vực xây dựng
Tổng CP thay thế công trình = (tổng số tiền vật liệu & lao động) + phí quản lý +
lợi nhuận của nhà đầu tư
Việc tính toán phụ thuộc vào quy mô dự án & các nhà thầu, việc kiếm soát số
lượng & tính chi phí cụ thể do một người hoặc một nhà thầu chính chuẩn bị.
1.3.2.5 Tính giảm giá tích luỹ công trình
Khái niệm giảm giá tích luỹ:
Là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạ ra sự khác biệt giữa chi phí thay thế
& chi phí tái tạo công trình so với giá thị trường của công trình tương tự tại thời điểm
ĐG.
Giảm giá tích luỹ được rút ra từ thị trường, nó khác với khấu hao kế toán (là giá trị
ghi sổ theo thời gian).
Các nguyên nhân làm giảm giá:
Hư hỏng do quá trình sử dụng: tuổi BĐS, mối mọt, lũ lụt, hư hỏng kết cấu do lửa,
nước, chất nổ hoặc con người;
Do lỗi thời chức năng: sai sót trong thiết kế làm hạn chế sử dụng hay dư thừa
phương tiện làm lãng phí sử dụng.
VD: dây điện quá bé, tường quá mỏng hay quá dầy.
Do lỗi thời bên ngoài: Phiền toái do tiếng ồn ào giao thông, khói bụi, các quy định
về xây dựng, quy hoạch làm giảm tính hữu ích của việc sử dụng BĐS; Các nâng cấp
trong lòng đất làm ảnh hưởng đến giá trị BĐS; Suy thoái kinh tế, giảm cung cầu,…
Có những yếu tố có thể sữa chữa được và không thể sửa chữa được.
Tuổi của công trình:
Khi tính toán phần giảm giá của công trình xây dựng thì yếu tố tuổi của công trình
có ảnh hưởng rất lơn đến giá trị còn lại của BĐS.
Tuổi kinh tế của công trình: là tuổi thọ sản xuất của một công trình kể từ khi nó
được xây dựng cho tới khi nó trở thành gành nặng kinh tế đối với địa điểm.
Khi tính tuổi kinh tế của công trình mục tiêu, người ĐG phải tính đến tuổi kinh tế
điển hình của các BĐS tương tự trên thị trường.
Các yếu tố để xác định tuổi kinh tế của một công trình:
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 4725
