GIÁO TRÌNH LUẬT HÀNH CHÍNH ĐÔ THỊ, NÔNG THÔN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT HÀNH CHÍNH






GIÁO TRÌNH

LUẬT HÀNH CHÍNH
ĐÔ THỊ, NÔNG THÔN

Biên soạn: TS. PHAN TRUNG HIỀN









Cần Thơ, tháng 9/2011



1

LỜI GIỚI THIỆU
Quy hoạch đất đai, xây dựng là nhân tố thiết yếu trong sự phát triển nền kinh tế đất
nước. Đặc biệt, gắn với sự ra đời của Hiến pháp năm 1992 được sửa đổi, bổ sung năm
2001 với việc xác định nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước, cùng với
chính sách khuyến khích kêu gọi đầu tư, các công trình kiến trúc xây dựng rầm rộ, cơ
sở hạ tầng được chỉnh tu mở rộng để đáp ứng các nhu cầu phát triển nền kinh tế mở.
Trong bối cảnh ấy, hành lang pháp lý cho lĩnh vực quy hoạch đất đai, xây dựng, cho
công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chỉ mới vừa được chú ý và xây
dựng trong những năm gần đây, mà việc ban hành Luật xây dựng năm 2003, Luật đất
đai năm 2003, Luật quy hoạch đô thị năm 2009. Trong khi đó, quy hoạch diễn ra ở

khắp các tỉnh thành nhưng hiệu quả thì lại không đồng bộ, quy hoạch treo vẫn còn tồn
tại nhiều nơi, mặt bằng ở nhiều công trình, dự án không thể bàn giao vì “vướng” ở
khâu thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là những vấn đề đáng được chú ý. Đó
là chưa kể đến khiếu nại, khiếu kiện liên quan thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư trong quá trình thực hiện quy hoạch ngày càng diễn ra phức tạp, kéo dài, có số
lượng người tham gia lớn, gây ảnh hưởng không tốt đến nhiều mặt trong xã hội, phần
nào ảnh hưởng đến lòng tin của nhân dân đối với nhà nước. Từ đây, vấn đề quy hoạch
đất đai, xây dựng và vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bắt đầu nhận
được quan tâm dưới nhiều góc độ từ các cán bộ công tác trong lĩnh vực đất đai, xây
dựng, cán bộ ngành tòa án đến các nhà nghiên cứu luật pháp, các nhà đầu tư và đặc
biệt là của người dân. Sự quan tâm ấy có một điểm chung là đều chú ý đến những quy
định của pháp luật tạo cơ sở cho các hoạt động này.
Là đơn vị đầu tiên với những bước đi khiêm tốn trong việc mạnh dạn đưa vào nghiên
cứu pháp luật quy hoạch đất đai, xây dựng cũng như các vấn đề có liên quan đến thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ năm 1998 và bắt đầu giảng dạy các nội dung
này từ năm 2000, Khoa Luật-Đại học Cần Thơ không mong muốn gì hơn là góp phần
vào việc đáp ứng những đòi hỏi, yêu cầu của thực tiễn pháp lý.
Mặc dù đã hết sức cố gắng, tuy nhiên với những bước đi sơ khởi trong một lĩnh vực
còn mới mẻ trong nghiên cứu dưới góc độ pháp lý, chắc chắn không tránh khỏi những
hạn chế, thiếu sót. Những ý kiến đóng góp của các cán bộ nghiên cứu, giảng dạy và
công tác trong lĩnh vực pháp luật về quy hoạch đất đai, xây dựng sẽ là những ý kiến
quý báu để tác giả tiếp tục chỉnh lý, bổ sung làm cho giáo trình được hoàn thiện hơn,
đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu của sinh viên và những người nghiên cứu trong
lĩnh vực này. Trước hết, xin chân thành cảm ơn quý Thầy Cô đồng nghiệp đã góp ý
chỉnh sửa, cập nhật giáo trình này.
Xin trân trọng giới thiệu cùng độc giả.


2

MỤC LỤC







LỜI GIỚI THIỆU 1
MỤC LỤC 2

2
PHẦN THỨ NHẤT 8
QUY HOẠCH VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ QUY HOẠCH 8
Bài 1. QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 8
1. Quan niệm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 8
2. Đặc điểm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 10
3. Những quy định của pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 12
4. Thực trạng về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 19
TÀI LIỆU THAM KHẢO 19
CÂU HỎI ÔN TẬP 20
Bài 2. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG 21
1. Khái niệm chung về quy hoạch xây dựng 21
2. Đối tượng phải lập quy hoạch xây dựng 21
3. Các yêu cầu cơ bản về quy hoạch xây dựng 22
4. Quản lý nhà nước trong quy hoạch xây dựng 23
5. Các cơ quan quản lý nhà nước về quy hoạch xây dựng 24
6. Phân loại quy hoạch xây dựng 26
7. Nội dung nghiên cứu của môn học 27
TÀI LIỆU THAM KHẢO 28

CÂU HỎI ÔN TẬP 28
Bài 3. QUY HOẠCH XÂY DỰNG VÙNG 30
1. TÌM HIỂU QUY HOẠCH XÂY DỰNG VÙNG 30
1.1. Khái niệm chung 30
1.2. Đối tượng, giai đoạn và thời gian lập quy hoạch xây dựng vùng 30
1.3. Thời hạn của sơ đồ quy hoạch xây dựng vùng 31
1.4. Yêu cầu nội dung quy hoạch xây dựng vùng 31
1.5. Nhiệm vụ quy hoạch xây dựng vùng 32
1.6. Căn cứ lập quy hoạch xây dựng vùng 32
1.7. Nội dung quy hoạch xây dựng vùng 33
1.8. Hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng vùng 33


3

2. QUẢN LÝ, PHÊ DUYỆT QUY HOẠCH XÂY DỰNG VÙNG 34
2.1. Quy định về quản lý quy hoạch xây dựng vùng 34
2.2. Phân loại vùng quy hoạch xây dựng 35
2.3. Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng 37
2.4. Thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch xây dựng vùng 37
3. MỐI QUAN HỆ GIỮA QUY HOẠCH XÂY DỰNG VÙNG VÀ CÁC LOẠI QUY HOẠCH
XÂY DỰNG KHÁC 38
3.1. Mối quan hệ của quy hoạch xây dựng vùng 38
3.2. Đồ án quy hoạch 38
3.3. Quy hoạch xây dựng chuyên ngành 39
4. THỰC TRẠNG VỀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG VÙNG Ở NƯỚC TA 40
TÀI LIỆU THAM KHẢO 43
CÂU HỎI ÔN TẬP 43
Bài 4. ĐÔ THỊ VÀ QUY HOẠCH ĐÔ THỊ 45
1. TỔNG QUAN VỀ ĐÔ THỊ 45

1.1. Khái niệm và đặc điểm chung của đô thị 45
1.2. Phân loại đô thị trên thế giới 46
1.3. Phân loại đô thị ở nước ta 47
1.4. Mối quan hệ giữa cấp hành chính và đô thị 55
1.5. Hệ thống đô thị ở nước ta hiện nay 58
2. QUAN HỆ GIỮA PHÂN LOẠI ĐÔ THỊ VÀ PHÂN CẤP QUẢN LÝ 60
3. THỰC TRẠNG VỀ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ Ở NƯỚC TA 61
4. THÀNH LẬP ĐÔ THỊ MỚI 62
4.1 Quyết định điều chỉnh đơn vị hành chính 62
4.2 Thẩm quyền quyết định công nhận loại đô thị 62
5. QUY HOẠCH ĐÔ THỊ 65
5.1. Quan niệm về quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng đô thị 65
5.2. Một số khái niệm về quy hoạch đô thị 66
5.3. Phân loại quy hoạch đô thị 66
5.4. Những nguyên tắc lập quy hoạch đô thị 67
6. ĐỒ ÁN QUY HOẠCH ĐÔ THỊ 68
6.1. Khái niệm 68
6.2. Vai trò của đồ án quy hoạch đô thị 68
6.3. Khái niệm và những nguyên tắc cơ bản để lựa chọn và để phân khu chức năng đô thị 69
6.4. Căn cứ lập đồ án quy hoạch đô thị 71
6.5. Hồ sơ đồ án quy hoạch đô thị 71


4

6.6. Phân loại đồ án quy hoạch đô thị 72
6.7. Lấy ý kiến về quy hoạch đô thị 75
6.8. Công bố công khai quy hoạch đô thị 77
6.9 Cơ quan lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị 78
7. THỰC TRẠNG VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG ĐÔ THỊ 81

7.1 Đánh giá chung về đô thị và quy hoạch đô thị 81
7.2 Những bất cập công tác quy hoạch và quy hoạch đô thị hiện nay 83
TÀI LIỆU THAM KHẢO 84
CÂU HỎI ÔN TẬP 86
Bài 5. QUY HOẠCH XÂY DỰNG ĐIỂM DÂN CƯ NÔNG THÔN 87
1. KHÁI NIỆM ĐIỂM DÂN CƯ NÔNG THÔN 87
1.1. Theo quy chuẩn xây dựng năm 1996 (hết hiệu lực) 87
1.2 Theo Luật xây dựng năm 2003 (hiện hành) 87
2. NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ ĐIỂM DÂN CƯ NÔNG THÔN (LUẬT XÂY DỰNG 2003) 88
2.1 Nhiệm vụ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn 88
2.2 Nội dung quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn 88
2.3 Thẩm quyền lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn 89
2.4 Điều chỉnh quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn 89
3. PHÂN KHU CHỨC NĂNG ĐIỂM DÂN CƯ NÔNG THÔN 89
3.1 Khái niệm 90
3.2 Yêu cầu về phân khu chức năng 90
3.3 Yêu cầu đối với đất ở để xây dựng và mở rộng các điểm dân cư nông thôn 91
4. YÊU CẦU QUY HOẠCH CÁC KHU CHỨC NĂNG TRONG ĐIỂM DÂN CƯ NÔNG THÔN .92
4.1 Quy hoạch khu ở nông thôn 92
4.2 Khu trung tâm xã 93
4.3 Quy hoạch khu sản xuất tiểu, thủ công nghiệp 95
4.4 Quy hoạch cây xanh trong các điểm dân cư nông thôn 96
4.5 Quy hoạch giao thông điểm dân cư nông thôn 97
4.6 Quy hoạch cấp nước điểm dân cư nông thôn 98
4.7 Quy hoạch cấp điện điểm dân cư nông thôn 99
4.8 Quy hoạch thoát nước, quản lý chất thải rắn, nghĩa trang điểm dân cư nông thôn 100
5. THỰC TIỄN VỀ QUY HOẠCH ĐIỂM DÂN CƯ NÔNG THÔN 101
5.1 Mối liên hệ giữa quy hoạch đô thị và nông thôn 101
5.2 Những hạn chế của quy hoạch điểm dân cư nông thôn hiện nay 102
TÀI LIỆU THAM KHẢO 102

CÂU HỎI ÔN TẬP 103


5

PHẦN THỨ HAI
PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT NHẰM THỰC HIỆN QUY HOẠCH 104
Bài 6. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THU HỒI ĐẤT TRONG QUY HOẠCH 104
1. Các khái niệm cơ bản 104
2. Những quy định của pháp luật liên quan đến thu hồi đất qua các giai đoạn lịch sử 106
3. Cơ sở pháp lý hiện hành liên quan đến thu hồi đất 108
4. Các nguyên tắc trong thu hồi đất 110
5. Đối tượng thu hồi và các đối tượng chịu ảnh hưởng 111
6. Chủ thể trong thu hồi đất và chủ thể có đất bị thu hồi 111
7. Mục đích của thu hồi đất 112
TÀI LIỆU THAM KHẢO 116
CÂU HỎI ÔN TẬP 118
Bài 7. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT 119
1. MỤC ĐÍCH, Ý NGHĨA CỦA TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT 119
2. CÁC BƯỚC THỰC HIỆN TRONG THU HỒI ĐẤT 119
Các bước trong trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hiện nay được áp
dụng theo các Điều 27 - Điều 33 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP. 119
2.1 Căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 120
2.2. Áp dụng thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với dự án đầu tư 120
2.3 Giới thiệu địa điểm và thông báo thu hồi đất 121
2.4 Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 123
2.5 Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư, giao đất, cho thuê đất 125
2.6. Cưỡng chế thu hồi đất 127
3. VẤN ĐỀ TIỂU DỰ ÁN 128

4. THỰC TRẠNG VỀ VIỆC THỰC HIỆN TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT 128
TÀI LIỆU THAM KHẢO 129
CÂU HỎI ÔN TẬP 130
Bài 8. BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ 131
1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG 131
1.1 Phạm vi áp dụng 131
1.2 Đối tượng áp dụng 131
1.3 Trường hợp áp dụng 132
1.4 Các nguyên tắc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 133
2. BỒI THƯỜNG ĐỐI VỚI ĐẤT 133
2.1. Nguyên tắc bồi thường 133


6

2.2. Những trường hợp thu hồi đất mà không được bồi thường 134
2.3. Điều kiện để được bồi thường đất 135
2.4. Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại 137
2.5. Bồi thường đối với đất nông nghiệp 138
2.6. Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) của hộ gia đình, cá nhân 139
2.7. Bồi thường đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp của tổ chức 140
2.8. Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp là đất ở 140
2.9. Xử lý một số trường hợp cụ thể về đất ở 141
2.10. Bồi thường đất ở đối với những người đang đồng quyền sử dụng đất 141
2.11. Bồi thường đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có
hành lang bảo vệ an toàn 141
2.12. Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc
thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất 142
2.13. Xử lý các trường hợp tổ chức bị thu hồi đất nhưng không được bồi thường 143
3. BỒI THƯỜNG ĐỐI VỚI TÀI SẢN 143

3.1 Nguyên tắc bồi thường tài sản 143
3.2 Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất 144
3.3 Xử lý các trường hợp bồi thường, hỗ trợ cụ thể về nhà, công trình 146
3.4 Bồi thường nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước 148
3.5 Bồi thường về di chuyển mồ mả 148
3.6 Bồi thường đối với công trình văn hoá, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa, am, miếu 148
3.7 Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi 149
3.8 Xử lý tiền bồi thường đối với tài sản thuộc sở hữu Nhà nước 149
3.9 Bồi thường cho người lao động do ngừng việc 150
4. CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ 150
4.1 Hỗ trợ di chuyển 151
4.2 Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất 151
4.3 Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm 153
4.4 Hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữu Nhà nước 154
4.5 Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn 154
4.6 Hỗ trợ khác 155
5. TÁI ĐỊNH CƯ 155
5.1 Lập và thực hiện dự án tái định cư 156
5.2 Bố trí tái định cư 156
5.3 Điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư 157
5.4 Quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở 157


7

5.5 Tái định cư đối với dự án đặc biệt 158
6. CÁC ĐIỀU KIỆN BẢO ĐẢM THỰC THI VIỆC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 158
6.1 Nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 158
6.2 Cơ cấu tổ chức và trách nhiệm của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 158
6.3 Chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 160

6.4 Chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 160
7. TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC CƠ QUAN HỮU QUAN 161
7.1 Trách nhiệm của Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và
Môi trường 161
7.2 Trách nhiệm của UBND các cấp 162
7.3 Trách nhiệm của sở, ban, ngành cấp tỉnh 164
7.4 Trách nhiệm của tổ chức được giao nhiệm vụ thực thi bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 165
8. KHIẾU NẠI, KHIẾU KIỆN TRONG THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI
ĐỊNH CƯ 166
8.1 Đối tượng khiếu nại 166
8.2 Khiếu nại và giải quyết khiếu nại trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 167
8.3 Việc giải quyết khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực
đất đai không thuộc trường hợp quy định trên đây: 168
8.4 Khiếu kiện trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 169
TÀI LIỆU THAM KHẢO 172
CÂU HỎI ÔN TẬP 174



8


PHẦN THỨ NHẤT
QUY HOẠCH VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ QUY HOẠCH
Phần này nghiên cứu các loại quy hoạch phổ biến, là tác nhân trực tiếp và chủ yếu đến
hoạt động thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng theo quy hoạch. Đó là hai
nhóm quy hoạch: (1) quy hoạch xây dựng (vùng, đô thị, điểm dân cư nông thôn) và (2)
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Bài 1. QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

1. Quan niệm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Với tư cách này, Nhà
nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai qua nhiều phương diện, trong đó có việc
quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất). Mặt khác, việc quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất cũng được xác định là một trong những nội dung về quản lý đất đai (Điều 5, Điều 6
Luật đất đai năm 2003) và việc thực hiện quyền sử dụng đất phải tuân thủ nguyên tắc bảo
đảm đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và mục đích sử dụng đất (Điều 11). Hơn nữa,
một trong những hành vi mà pháp luật đất đai nghiêm cấm là vi phạm quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được công bố (Điều 15).
1.1 Khái niệm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là sự tính toán, phân bổ sử dụng đất cụ thể về số lượng,
chất lượng, vị trí để sử dụng vào từng nhóm mục đích nhất định nhằm khai thác tối ưu
hiệu quả kinh tế của đất và bảo đảm các vấn đề về an ninh, quốc phòng, môi trường và
văn hóa, bản sắc Kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là mười năm.
Kế hoạch sử dụng đất là việc xác định biện pháp, thời gian để sử dụng đất theo


9

quy hoạch nhằm chi tiết hóa nội dung của quy hoạch sử dụng đất. Kỳ kế hoạch sử dụng
đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là năm năm.
1.2. Ý nghĩa của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Với mục tiêu là lựa chọn phương án sử dụng đất một cách hiệu quả cho tất cả các phương
diện: kinh tế - xã hội, an ninh – quốc phòng, văn hóa – môi trường, việc lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất thể hiện các ý nghĩa sau:
- Là một trong những công cụ hiệu quả để Nhà nước thống nhất việc quản lý đất
đai.

- Đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có định hướng.
- Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước thể hiện sự định đoạt đối
với đất đai quốc gia.
1.3. Vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt là cơ sở nền tảng đề tiến hành hầu hết các
hoạt động trong quản lý và sử dụng đất đai, cụ thể như sau:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt là căn cứ để giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, pháp luật đất đai cũng mở rộng căn cứ này:
không chỉ bó gọn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mà có thể căn cứ vào quy
hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt (Điều 31 Luật đất đai năm 2003).
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt là căn cứ để thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng: “Nhà nước thực
hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt” (Điều 39
Luật đất đai năm 2003). Thậm chí đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư, thì Nhà nước có thể quyết định thu hồi
đất và giao đất cho tổ chức phát triển quỹ đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt


10

bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở để xác định thiệt hại và tính toán bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và
phát triển kinh tế theo khoản 1 Điều 38 Luật đất đai năm 2003.
Ví dụ: “Khi Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất không được bồi thường về
tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất được tạo ra tại khu vực đất bị thu hồi sau khi quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân
cư nông thôn đã được công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép;
b) Tài sản gắn liền với đất được tạo ra trước khi có quyết định thu hồi đất mà trái
với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại
thời điểm xây dựng công trình đó” (Điều 43 Luật đất đai năm 2003).
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ để phân bổ đất đai theo địa bàn, theo
ngành nghề, theo lĩnh vực.
Ví dụ: Việc sử dụng đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp
phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch
xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt
(Điều 88 Luật đất đai năm 2003).
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ để xác định hành vi vi phạm về đất
đai trong quá trình quản lý đất đai.
Ví dụ: Người nào lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái với quy định của pháp luật
trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử
dụng đất, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ; thiếu trách nhiệm trong quản lý
để xảy ra vi phạm pháp luật về đất đai hoặc có hành vi khác gây thiệt hại đến tài nguyên
đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm
mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
(Điều 141 Luật đất đai năm 2003).
2. Đặc điểm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất


11

Quy hoạch sử dụng đất là một dạng quy hoạch nên cũng có những điểm tương đồng với
các quy hoạch khác, như quy hoạch xây dựng (điểm chung), nhưng cũng có những đặc
điểm riêng biệt (điểm đặc thù).

2.1. Những điểm chung
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có những đặc điểm chung như các loại quy hoạch khác,
như quy hoạch xây dựng vùng, đô thị và nông thôn, cụ thể như sau:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là việc phân bổ đất đai cho việc sử dụng vào
nhiều mục đích. Quy hoạch này lấy đất đai làm ranh giới phạm vi và và làm cơ sở, căn cứ
cho quy hoạch.
Ví dụ: Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm
thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện
đại hoá nông thôn (khoản 3 Điều 83 Luật đất đai năm 2003).
- Mục tiêu của quy hoạch đều nhằm hướng tới sự phát triển kinh tế - xã hội, bảo
đảm an ninh - quốc phòng và bảo vệ môi trường, lưu giữ văn hóa bản sắc.
- Đều dựa trên quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội và lấy kinh tế làm động
lực phát triển.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố trong thời hạn không quá 30
ngày làm việc kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc xét
duyệt (Điều 28 Luật đất đai).
- Diện tích ghi trong kế hoạch sử dụng đất được duyệt, trong thời hạn ba năm kể từ
ngày công bố mà chưa thực hiện hoặc thực hiện mà chưa đạt yêu cầu của quy hoạch, kế
hoạch đã được duyệt thì người có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều
chỉnh, hủy bỏ và công bố lại.
2.2. Những điểm đặc thù
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có những điểm đặc thù cơ bản sau đây:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dựa trên cơ sở pháp lý cao nhất là Luật đất đai năm
2003.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng có cơ quan chuyên ngành tham mưu là cơ quan tài


12

nguyên và môi trường (Bộ, Sở, Phòng Tài nguyên và Môi trường).
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quản lý chủ yếu dựa trên cấp hành chính.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là quy hoạch đa ngành, đa lĩnh vực; nói cách
khác, việc phân bổ đất đai nói chung cho tất cả các ngành, các lĩnh vực cần sử sụng đất.
Ví dụ: Việc sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn
phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch
xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt và các
quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành (Điều 86
Luật đất đai năm 2003).
- Do tính chất quan trọng và nền tảng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả
nước phải được quyết định bởi Quốc hội; Quốc hội thực hiện quyền giám sát tối cao đối
với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước. Ngoài ra, Uỷ ban nhân dân
các cấp thực hiện quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định
tại Luật đất đai năm 2003.
3. Những quy định của pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
3.1. Thẩm quyền quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý
nhà nước về đất đai thông qua các chủ thể như sau:
- Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất của cả nước; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai
trong phạm vi cả nước.
- Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh;
thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc quản
lý nhà nước về đất đai.
- Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp luật về
đất đai tại địa phương.
- Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản

13

lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật đất đai năm
2003.
3.2. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
- Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội,
quốc phòng, an ninh;
- Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp dưới
phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất
phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định, xét duyệt;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất
của cấp dưới;
- Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;
- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường;
- Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh;
- Dân chủ và công khai;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét duyệt
trong năm cuối của kỳ trước đó.
3.3. Căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất bao gồm:
- Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh
của cả nước; quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phương;
- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước;
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu của thị trường;
- Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất;
- Định mức sử dụng đất;
- Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất;

- Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước.
Căn cứ để lập kế hoạch sử dụng đất bao gồm:


14

- Quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét
duyệt;
- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm năm và hàng năm của Nhà nước;
- Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
- Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước;
- Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, công trình có sử dụng đất.
Như vậy, việc lập kế hoạch sử dụng đất phải dựa trên quy hoạch sử dụng đất với mục
đích nhằm chi tiết hóa các nội dung của kế hoạch sử dụng đất trong các thời kỳ.
3.4. Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bao gồm:
- Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và
hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai;
- Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch;
- Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội,
quốc phòng, an ninh;
- Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án;
- Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường;
- Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Nội dung kế hoạch sử dụng đất bao gồm:
- Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước;
- Kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bổ cho nhu cầu xây dựng kết cấu
hạ tầng; phát triển công nghiệp, dịch vụ; phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn; quốc
phòng, an ninh;
- Kế hoạch chuyển diện tích đất chuyên trồng lúa nước và đất có rừng sang sử

dụng vào mục đích khác, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong đất nông nghiệp;
- Kế hoạch khai hoang mở rộng diện tích đất để sử dụng vào các mục đích;
- Cụ thể hoá kế hoạch sử dụng đất năm năm đến từng năm;
- Giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
3.5. Thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất


15

- Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả
nước.
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tổ chức thực hiện việc
lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
- Uỷ ban nhân dân huyện thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thị trấn thuộc
huyện.
- Uỷ ban nhân dân huyện, quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ ban
nhân dân thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các đơn vị hành chính
cấp dưới, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này.
- Uỷ ban nhân dân xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị trong kỳ
quy hoạch sử dụng đất tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
địa phương.
- Quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa đất
(sau đây gọi là quy hoạch sử dụng đất chi tiết); trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất
chi tiết, cơ quan tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến đóng
góp của nhân dân.
- Kế hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa đất
(sau đây gọi là kế hoạch sử dụng đất chi tiết).
- Uỷ ban nhân dân cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất trước khi trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được trình đồng thời với kế hoạch phát
triển kinh tế - xã hội.
3.6. Thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước do Chính phủ
trình.
- Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực


16

thuộc trung ương.
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp.
- Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của xã theo quy định.
3.7. Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
- Có sự điều chỉnh mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt mà sự điều chỉnh đó làm
thay đổi cơ cấu sử dụng đất;
- Do tác động của thiên tai, chiến tranh làm thay đổi mục đích, cơ cấu, vị trí, diện
tích sử dụng đất;
- Có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của cấp trên trực tiếp làm ảnh hưởng tới
quy hoạch sử dụng đất của cấp mình;
- Có sự điều chỉnh địa giới hành chính của địa phương.
Việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có sự điều chỉnh quy hoạch
sử dụng đất hoặc có sự thay đổi về khả năng thực hiện kế hoạch sử dụng đất. Nội dung
điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất là một phần của nội dung quy hoạch sử dụng đất. Nội

dung điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất là một phần của nội dung kế hoạch sử dụng đất. Cơ
quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
cấp nào thì có thẩm quyền quyết định, xét duyệt điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất của cấp đó.
3.8. Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
 Thẩm quyền và thời hạn công bố
Trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quyết định hoặc xét duyệt, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công
bố công khai theo quy định sau đây:
- Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm công bố công khai quy
hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của địa phương tại trụ sở Uỷ ban


17

nhân dân;
- Cơ quan quản lý đất đai các cấp có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của địa phương tại trụ sở cơ quan và trên các phương tiện thông tin đại
chúng;
- Việc công bố công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân và cơ quan quản lý đất đai
được thực hiện trong suốt thời gian của kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu lực.
 Xử lý các vi phạm quy định về công bố
Vi phạm quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bao gồm các hành vi sau:
- Không công bố hoặc chậm công bố quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử
dụng đất chi tiết đã được xét duyệt; không công bố hoặc chậm công bố việc điều chỉnh
hoặc huỷ bỏ kế hoạch sử dụng đất; làm mất, làm sai lệch bản đồ quy hoạch sử dụng đất
chi tiết. Trong trường hợp này, nếu do thiếu trách nhiệm thì bị khiển trách; tái phạm do
thiếu trách nhiệm thì bị cảnh cáo; cố ý thì bị hạ bậc lương; tái phạm do cố ý thì bị hạ
ngạch hoặc cách chức;
- Cắm mốc chỉ giới quy hoạch sử dụng đất chi tiết sai vị trí trên thực địa hoặc để

xảy ra việc xây dựng, đầu tư bất động sản trái quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử
dụng đất chi tiết trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch sử dụng đất chi
tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt. Trong trường hợp này, nếu do thiếu
trách nhiệm thì bị khiển trách hoặc cảnh cáo, tái phạm do thiếu trách nhiệm thì bị cảnh
cáo hoặc hạ bậc lương; cố ý thì bị hạ ngạch hoặc cách chức, tái phạm do cố ý thì bị cách
chức hoặc buộc thôi việc.
3.9. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả
nước; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương.
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa
phương; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương cấp


18

dưới trực tiếp.
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn tổ chức, chỉ đạo thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của địa phương; phát hiện, ngăn chặn các hành vi sử dụng đất trái với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất
phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt
bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi
công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử
dụng thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật.
Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trong
khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp có
nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi mà làm thay đổi
quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực
hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không
được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử
dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ và công bố.
3.10. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh
Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trình Chính phủ xét duyệt. Chính phủ quy định cụ thể
việc lập, xét duyệt, điều chỉnh, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích
quốc phòng, an ninh.
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực hiện việc quản lý nhà
nước đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh trong phạm vi địa phương.
Bộ Quốc phòng, Bộ Công an phối hợp với Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an
ninh bảo đảm phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, củng cố quốc phòng, an
ninh.
Đối với những khu vực nằm trong quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc


19

phòng, an ninh nhưng chưa có nhu cầu sử dụng thì người đang sử dụng đất được tiếp tục
sử dụng đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng
không được làm biến dạng địa hình tự nhiên (Điều 90 Luật đất đai năm 2003).
4. Thực trạng về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Với vai trò tiền đề, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mang một trọng trách to lớn trong
việc tạo nền tảng cho phát triển các ngành, các lĩnh vực của quốc gia như: quy hoạch
không gian kiến trúc, quy hoạch nông nghiệp, quy hoạch công nghiệp, thương mại. Tuy
nhiên, đánh giá chung về hoạt động quy hoạch và thực hiện quy hoạch, nhiều bất cập vẫn
còn thề hiện rõ:
- Quy hoạch thiếu tính chiến lược, tính kế thừa;

- Quy hoạch “khép kín”, mang tính bao cấp;
- Quy hoạch không khả thi dẫn đến lãng phí (quy hoạch treo);
- Quy hoạch không bắt kịp tốc độ phát triển;
- Tham nhũng trong quy hoạch và thực hiện quy hoạch vẫn còn nhiều;
- Việc thực hiện quy hoạch chưa nghiêm, chế tài chưa đủ mạnh;
- Thiếu cán bộ vừa nắm vững quy hoạch vừa nắm vững kiến thức pháp luật.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Luật đất đai năm 2003 (Điều 4, Điều 21 – 30).

Luật xây dựng (Điều 32).

Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 (Điều 170).


20


Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Quy định bổ sung về quy hoạch sử
dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Mục 1)Nghị định
08/2005/NĐ-CP (24/01/2005) về Quy hoạch xây dựng (thay thế Nghị định 91-CP
(17/08/1994) của Chính phủ ban hành Điều lệ quản lý quy hoạch đô thị).


CÂU HỎI ÔN TẬP
1. Thế nào là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất? So sánh hai khái niệm này. Hãy nêu kỳ
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
2. Nêu các nguyên tắc và căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
3. Nêu thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nhận xét gì về thẩm quyền

này?
4. Việc lấy ý kiến dự thảo quy hoạch được tiến hành ra sao?
5. Nêu thẩm quyền, tiến trình, địa điểm công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nêu
trách nhiệm pháp lý của việc không công bố quy hoạch.


21


Bài 2. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG
1. Khái niệm chung về quy hoạch xây dựng
Quy hoạch xây dựng là sự phân bổ hợp lý các khu dân cư, các ngành kinh tế kỹ
thuật trong phạm vi cả nước và từng địa phương nhằm bảo tồn và tôn tạo các di sản văn
hoá dân tộc, đảm bảo lợi ích của nhân dân, bảo vệ môi trường, cảnh quan thiên nhiên, bảo
đảm ổn định chính trị và thực hiện chiến lược phát triển kinh tế xã hội mà Nhà nước đã
đề ra trong từng thời kỳ nhất định và trong những mục tiêu, định hướng lâu dài.
Công tác quy hoạch còn có tầm quan trọng đặc biệt và đóng vai trò chủ chốt trong
các chương trình đầu tư và xây dựng cũng như phát triển lâu dài, tạo cơ sở pháp lý để nhà
đầu tư, các tổ chức kinh tế xã hội và các công dân nắm vững để từ đó có thể triển khai
các hoạt động xây dựng của mình. Nếu ta có phương châm “sống và làm việc theo pháp
luật” thì trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng, phương châm đó sẽ là “xây dựng theo quy
hoạch được duyệt”. Điều này thể hiện vị trí, vai trò của quy hoạch xây dựng, đồng thời
cũng thể hiện nhiệm vụ mà pháp luật về quy hoạch phải gánh vác, thông qua các cơ quan
quản lý nhà nước về quy hoạch.
Quy hoạch xây dựng bao gồm việc lập quy hoạch xây dựng và quản lý xây dựng
theo quy hoạch. Theo khoản 1 mục 1.2 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam được ban hành
kèm theo quyết định số 04/2008/QĐ-QĐ-BXD ngày 03-4-2008 thì: Quy hoạch xây dựng
là việc tổ chức không gian kiến trúc và bố trí các công trình trên một khu vực lãnh thổ
trong từng thời kỳ, làm cơ sở pháp lý cho việc chuẩn bị đầu tư xây dựng, quản lý xây
dựng và phát triển kinh tế xã hội. Vậy, những công trình như thế nào thì bắt buộc phải có

quy hoạch?
2. Đối tượng phải lập quy hoạch xây dựng
- Các vùng (vùng phát triển kinh tế tổng hợp, phát triển kinh tế chuyên ngành).
- Các đô thị.


22

- Các điểm dân cư nông thôn.
- Các hệ thống công trình xây dựng chuyên ngành về năng lượng, giao thông thuỷ
lợi, thông tin liên lạc… trong phạm vi toàn quốc và từng vùng.
Trong đó việc quy hoạch phải thoả mãn một số điều kiện nhất định.
3. Các yêu cầu cơ bản về quy hoạch xây dựng
Với tư cách định hướng hoạch định cho các bước xây dựng tiếp sau, công tác quy
hoạch xây dựng đòi hỏi phải bảo đảm các yêu cầu dưới đây:
a. Các yêu cầu về dân cư, văn hoá, kinh tế xã hội
- Bảo đảm lợi ích cộng đồng, có tính đến các lợi ích của các cộng đồng dân cư, lợi
ích nhân dân vì mục tiêu của toàn xã hội.
- Phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, có xem xét đến các quy hoạch
xây dựng chuyên ngành có liên quan.
- Phù hợp với đặc điểm địa phương về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, văn
hoá
- Bảo đảm được vị trí tiên phong trong quá trình xây dựng có tính đến sự hài hoà
với yếu tố khuyến khích đầu tư.
b. Các yêu cầu về pháp lý
- Tổ chức lập quy hoạch xây dựng phải là tổ chức hợp pháp có chuyên môn về quy
hoạch xây dựng.
- Quy hoạch xây dựng phải được cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt.
- Việc thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải theo quy hoạch
xây dựng được duyệt (hoặc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước

23

có thẩm quyền xét duyệt).
- Mọi công trình khi xây dựng đều phải tuân theo quy hoạch. Đối với công trình
xây dựng ở nơi chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt nhưng có yêu cầu cấp bách thì
phải được cấp có thẩm quyền cho phép.
c. Các yêu cầu về kỹ thuật
- Bảo đảm việc xây dựng mới, cải tạo các đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp và
các công trình đạt hiệu quả về các mặt an toàn vệ sinh, lợi ích toàn xã hội theo đúng các
mục tiêu của quy chuẩn xây dựng.
- Tuân thủ các quy định về bảo vệ các công trình kỹ thuật, công trình quốc phòng,
di tích lịch sử, văn hoá, bảo vệ môi trường
4. Quản lý nhà nước trong quy hoạch xây dựng
Việc quản lý nhà nước trong quy hoạch xây dựng được thực hiện thông qua các hoạt
động như sau:
- Ban hành các quy phạm pháp luật điều chỉnh quy hoạch xây dựng.
- Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về quy hoạch xây dựng trong cả nước.
- Lập, xét duyệt đồ án quy hoạch, dự án đầu tư.
- Bảo vệ cảnh quan và môi trường sống trong đô thị và nông thôn cũng như các
vùng lãnh thổ khác.
- Quản lý, sử dụng tài nguyên về quy hoạch xây dựng.
- Quản lý việc sử dụng và khai thác cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị và các ngành
kinh tế kỹ thuật, các hệ thống giao thông đường bộ.
- Quản lý việc cải tạo và xây dựng các công trình theo đúng quy hoạch được


24

duyệt.
- Thực hiện quy hoạch xây dựng: thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Giám sát, kiểm tra xử lý vi phạm trong quy hoạch xây dựng.
5. Các cơ quan quản lý nhà nước về quy hoạch xây dựng
5.1. Cơ quan lập pháp
 Quốc hội:
Quyết định những nguyên tắc trong quản lý quy hoạch xây dựng thông qua Hiến
pháp, luật.
- Trực tiếp thực hiện công tác quản lý nhà nước: tách, nhập địa giới hành chính
cấp tỉnh, thành lập “đặc khu kinh tế”…
Ví dụ: Theo Điều 84 Hiến pháp năm 1992, được sửa đổi, bồ sung năm 2001, Quốc
hội có thẩm quyền nhập, tách địa giới hành chính cấp tỉnh.
 Hội đồng nhân dân:
- Là chủ thể quyết định các dự án quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy
hoạch phát triển chuyên ngành và quy hoạch đô thị và nông thôn thuộc thẩm quyền của
địa phương, được lấy ý kiến trước khi các đồ án quy hoạch được thông qua và được công
bố.
5.2. Cơ quan hành pháp
 Chính phủ
Ban hành các quy phạm về xây dựng như: quy chuẩn, tiêu chuẩn trong quy hoạch,
xây dựng.
- Phân cấp trong quy hoạch xây dựng.