Quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất đai cấp xã huyện Lộc Bình - Lạng Sơn

Lời nói đầu
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý gia của mỗi quốc gia, là t liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố
các khu dân c, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội và an ninh quốc phòng.
Việc quản lý, sử dụng hợp lý vốn tài nguyên đất là biện pháp hữu hiệu đem
lại lợi ích kinh tế cao trong lĩnh vực sản xuất và lợi ích xã hội. Cùng với sự phát
triển của nền kinh tế thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, để góp phần thẹc
hiện quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nớc đồng thời để thực hiện đợc
công tác xoá đói giảm nghèo thì việc xác định nhu cầu đất đai cho các ngành là hết
sức cần thiết. Vì vậy quy hoạch, kế hoạch hoá việc sử dụng đất đai cho từng giai
đoạnh ở các cấp xã, huyện, tỉnh đang đòi hỏi rất cần thiết và cáp bách.
Công tác quy hoach sử dụng đất đai đợc nhà nớc coi trọng, hiến pháp nớc
Cộng hoà CHCN Việt Nam năm 1992 nêu rõ: Nhà nớc thống nhất quản lý toàn
bôn đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có
hiệu quả.
Quy hoạch sử dụng đất đai ở các cấp nói chung và cấp xã nói riêng đều
nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai của nhà nớc, nó mang tính tổng quát và bao
hàm, liên quan đến nhiều ngành, nhiều đối tợng sử dụng đất với các mục đích khác
nhau. việc quy hoạch sử dụng đất phải đi trớc một bớc, làm cơ sở cho các ngành
tiến hành quy hoạch của ngành mình, nh vậy mới khắc phục đợc những tồn tại
trong quá trình sử dụng đất đai.
Nhận thấy đợc vấn đề cấp bách của công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, với những kiến thức học đợc ở trờng cùng với quá trình thực tập tại trung tâm
triển khai, thử nghiệm các dự án về quản lý đất đai - viện nghiên cứu Địa chính.
Em quyết định chọn đề tài Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã
Nội dung đề tài bao gồm:
1
Lời nói đầu.
Chơng I: Cơ sở lý luận của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Chơng II: Phơng hớng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất x Hữu Khánhã
và x Đồng Bục - Huyện Lộc Bình - Tỉnh Lạng Sơn.ã

Chơng III: Một số giải pháp thực hiện quy hoạch.
Kết luận.
Đề tài đợc áph dụng các phơng pháp nh: duy vật biện chứng ,lịch sử,thống
kê dự báo.Vì điều kiện về thời gian và trình độ có hạn nên bản chuyên đề này chắc
chắn không thể tránh khỏi thiếu sót nhất định. Do đó rất mong nhận đợc sự quan
tâm đóng góp ý kiến của tất cả các độc giả để bản chuyên đề ngaỳ càng đợc hoàn
thiện hơn.
Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo cùng các cô,
chú và anh, chị ở trung tâm khiển khai thử nghiệm các dự án về quản lý đất đai -
viện nghiên cứu địa chính đã tận tình giúp đỡ và hớng dẫn em, đặc biệt em xin
chân thành bảy tỏ lòng biết ơn tới thầy giáo Hoàng Cờng và chú Bùi Sỹ Dũng đã
quan tâm hớng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập một cách thành
công tốt đẹp.
2
Chơng I: Cơ sở lý luận của quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất
I. Khái niệm, vai trò, đặc điểm và các căn cứ của quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất.
1. Khái niệm, vai trò, và đặc điểm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
a. Khái niệm
Xét về mặt thuật ngữ thì có thể hiểu Quy hoạch là việc xác định một trật
tự nhât định bằng những hoạt động nh: phân bố, bố trí, sắp xếp, tổ chức... còn thuật
ngữ đất đai đợc hiểu là một phần lãnh thổ nhất định nh: vùng đất, mảnh đất... mà
có vị trí, hình thể diện tích với những tính chất tự nhiên hoặc mới tạo thành nh đặc
tính về thổ nhỡng, điều kiện địa hình, thuỷ văn, nhiệt độ... tạo ra những điều kiện
nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau.
Nh vậy quy hoạch sử dụng đòi hỏi phải là quá trình nghiên cứu, lao động
sáng tạo nhằm xác định ý nghĩa mục địch của từng phần lãnh thổ và đề xuất một
trật tự sử dụng đất nhất định.
Cho đến nay vẫn cha có một định nghĩa nào hoàn chỉnh và chính xác, song

có thể định nghĩa quy hoạch sử dụng đất nh sau: quy hoạch sử dụng đất đai là hệ
thống các biện pháp của nhà nớc về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp
lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ quỹ đất đai và tổ chức
sử dụng đất nh t liệu sản xuất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo
điều kiện bảo vệ đất đai và môi trờng.
Có thể phân tích định nghĩa trên nh sau: là hệ thống các biện pháp của nhà
nớc: đó là sự thể hiện đồng thời ba tính chất:
- Kinh tế: đợc thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất.
- Kỹ thuật: thể hiện các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật nh: điều tra, khảo
sát, xây dựng bản đồ, khoanh định...
3
- Pháp chế: là việc xác nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất
nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai theo đúng pháp luật.
- Sử dụng đất đai đầy đủ: nghĩa là mọi loại đất đều đợc đa vào sử dụng theo
các mục đích nhất định.
- Sử dụng đất đai hợp lý: nghĩa là mục đích sử dụng phải phù hợp với đặc
điểm, tính chất tự nhiên, vị trí, diện tích.
- Sử dụng đất đai khoa học: nghĩa là áp dụng các thành tựu khoa học, kỹ
thuật và các biện pháp tiên tiến.
- Có hiệu quả cao nhất: tức là đáp ứng đồng bộ cả 3 loại lợi ích kinh tế xã
hội - môi trờng.
- Phân bố quỹ đất: là sự khoanh định cho các mục đích sử dụng và các
ngành.
- Tổ chức sử dụng đất: là tìm ra biện pháp, giải pháp sử dụng cụ thể.
Nh vậy thực chất quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành các
quyết định nhằm tạo điều kiện để đa đất đai vào sử dụng một cách hiệu quả, bền
vững và thực hiện đồng thời 2 chức năng: điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ
chức sử dụng đất nh t liệu sản xuất đặc biệt với mục đích đạt với hiệu quả cao nhất
của xã hội, bảo vệ đất đai và môi trờng sinh thái.
b. Vai trò

Quy hoạch sử dụng đất đai có vai trò hết sức quan trọng không chỉ trớc mắt
mà cả cho lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm và điều kiện tự nhiên, phơng hớng và
nhiệm vụ, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử
dụng đất đai có các vai trò sau:
- Quy hoạch sử dụng đất đai đợc tiến hành nhằm định hớng cho các cấp các
ngành trên địa bàn lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai chi tiết của mình,
đảm bảo cho sự lãnh đạo, quản lý tập trung thống nhất của nhà nớc.
- Thông qua các văn bản quy hoạch nhà nớc kiểm soát mọi diễn biến về tình
hình đất đai. Từ đó ngăn chặn đợc tình trạng sử dụng đất đai bừa bãi và lãng phí,
4
hạn chế sự chồng chéo, tránh đợc tình trạng chuyển mục đích sử dụng một cách
tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp đặc biệt là diện tích
đất trồng lúa và đất lâm nghiệp có rừng. Mặt khác thông qua quy hoạch bắt buộc
các đối tợng sử dụng đất đai đợc phép sử dụng trong phạm vi ranh giới của mình,
điều này cho phép Nhà nớc có cơ sở để quản lý đất đai một cách chắc chắn, chặt
chẽ và trật tự hơn, ngăn chặn đợc các hiện tợng tiêu cực, tranh chấp, lẫn chiếm,
huỷ hoạt đất, phá vỡ sự cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trờng dẫn đến những
tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và hậu quả khó lờng về
tình hình bất ổn chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phơng đặc biệt là trong
giai đoạn chuyển đổi nền kinh tế.
- Quy hoạch sử dụng đất đai là cơ sở để tiến hành giao cấp đất và đầu t để
phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lơng thực, phục vụ nhu cầu dân sinh văn hoá
xã hội.
- Quy hoạch sử dụng đất đai là điều kiện cho việc xác định giá cả các loại
đất và tính thuế một cách hợp lý. Việc tính thuế và xác định giá cả các loại đất phải
dựa vào sự phân hạng các loại đất quy mô đất đai, điều này đợc thể hiện trong văn
bản quy hoạch. Do đó quy hoạch đất đai càng có cơ sở khoa học thì việc tính thuế
và giá cả đất đai càng hợp lý và chính xác hơn.
- Thông qua quy hoạch đất đai sẽ tạo điều kiện cho việc sử dụng đất đai hợp
lý hơn. Trên cơ sở phân hạng đất đai, Nhà nớc bố trí sắp xếp các loại đất ho các đối

tợng quản lý và sử dụng nên sẽ cho phép sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả
hơn vì ngời sử dụng hiểu đợc quyền và nghĩa vụ của họ trên phạm vi ranh giới họ
sử dụng sẽ thúc đâỷ họ yên tâm đầu t và khai thác đất đai của mình và vì thế sẽ
nâng cao hiệu quả hơn.
- Quy hoạch sử dụng đất đai cũng là căn cứ quan trọng cho việc xây dựng kế
hoạch sử dụng đất. Trong tất cả các loại quy hoạch, các mục tiêu quan điểm và các
chỉ tiêu tổng quát của nó đều phải đợc cụ thể hoá để đa vào thực tiễn và việc cụ thể
hoá đó là thông qua kế hoạch. Do đó việc xây dựng kế hoạch là phải dựa vào quy
5
hoạch, coi quy hoạch là một trong các căn cứ không thể thiếu đợc của kế hoạch.
Quy hoạch càng có cơ sở khoa học, càng chính xác bao nhiêu thì kế hoạch càng có
điều kiện để thực hiện bấy nhiêu.
Nh vậy quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai có vai trò hết sức quan trọng
trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nớc. Vì vậy việc lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đai là sự cần thiết, không thể thiếu đợc trong quá trình phát
triển kinh tế - xã hội của đất nớc.
c. Đặc điểm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có các đặc điểm sau:
- Tính lịch sử kinh tế - xã hội
Lịch sử phát triển của xã hội chính là sự phát triển của quy hoạch sử dụng
đất đai. Trong mỗi xã hội ở mỗi thời điểm phát triển nhất định đều có một hình
thái kinh tế - xã hội nhất định. ứng với mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một
phơng thức sản xuất nhất định và đợc thể hiện trên 2 mặt là lực lợng sản xuất và
quan hệ sản xuất. Mà quy hoạch sử dụng đất đai lại đợc thể hiện đầy đủ 2 mặt này,
cụ thể: lực lợng sản xuất đó là quan hệ giữa ngời với đất đai - là sức tự nhiên nh:
điều tra, đo đạc, khoanh định, thiết kế... và mặt quan hệ sản xuất đó là quan hệ
giữa ngời với ngời nh xác nhận bằng văn bản về sở hữu và quyền sử dụng đất giữa
những ngời chủ đất, đó chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy quy
hoạch sử dụng đất và là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lợng sản xuất vừa là yếu tố
thúc đẩy các mỗi quan hệ sản xuất.

Đối với nớc ta quy hoạch sử dụng đất đai phục vụ nhu cầu của ngời sử dụng
đất và quyền lợi của toàn xã hội, góp phần tích cực thay đổi quan hệ sản xuất ở
nông thôn nhằm sử dụng bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội. Đặc biệt
trong nền kinh tế thị trờng quy hoạch sử dụng đất góp phần thúc đẩy giải quyết các
mâu thuẫn nội tại của ừng lợi ích kinh tế, xã hội và môi trờng nẩy sinh trong quá
trình sử dụng đất cũng nh mâu thuẫn giữa các lợi ích trên với nhau.
- Quy hoạch sử dụng đất mang đặc điểm tổng hợp
6
Quy hoạch sử dụng đất đai mang tính tổng hợp tức là nó vận dụng kiến thức
tổng hợp của nhiều môn khoa học thuộc các lĩnh vực khoa học tự nhiên, khoa học
kinh tế, khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông công nghiệp, môi trờng
sinh thái. Mục đích của quy hoạch sử dụng đất đai là nhằm khai thác, sử dụng cải
tạo, bảo vệ toàn bộ tài nguyên đất đai bao gồm 6 loại đất. Với đặc điểm này quy
hoạch lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất, điều hoà các mẫu
thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực. Xác định và điều phối phơng hớng và ph-
ơng thức phân bổ sử dụng đất phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, bảo
đảm cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững, đạt tốc độ cao và ổn định.
- Quy hoạch sử dụng đất đai mang tính dài hạn
quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất đai để phát triển lâu dài kinh tế - xã
hội. Cơ cấu và phơng thức sử dụng đất đợc điều chỉnh từng bớc trong thời gian dài
cho đến khi đạt đợc mục tiêu dự kiến. Thời hạn cảu quy hoạch sử dụng đất đai th-
ờng từ mời năm đến hai mơi năm hoặc lâu hơn nữa. Trên cơ sở dự báo xu thế biến
động dài hạn của các yếu tố kinh tế - xã hội quan trọng nh sự thay đổi về nhân
khẩu, tiến bộ khoa học công nghệ và kỹ thuật, đô thị hoá công nghiệp hoá, hiện đại
hoá nông nghiệp, nhu cầu phát triển của các ngành kinh tế... từ đó xác định quy
hoạch trung gạn và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra các phơng hớng chính sách và
biện pháp có tính chiến lợc, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử
dụng đất hàng năm và ngắn hạn.
- Quy hoạch sử dụng đất đai mang tính chiến lợc
Với đặc tính trung và dài hạn, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến trớc đ-

ợc các xu thế thay đổi phơng hớng, mục tiêu cơ cấu và phân bổ sử dụng đất, tức là
mang tính đại thể, khong dự kiến đợc các hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết của
sự thay đổi. Vì vậy quy hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch mang tính chiến lợc,
các ván đền mang tính chiến lợc nh: phơng hớng, mục tiêu, chiến lợc của việc sử
dụng đất đai, cân đối tổng quát nhu cầu sử dụng đất đai của từng ngành điều chỉnh
cơ cấu sử dụng đất đai và việc phân bố đất đai, các biện pháp chính sách lớn. Vì
7
thế các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính vĩ mô tính phơng hớng và khái lợc về sử
dụng đất của các ngành. do khoảng thời gian dự báo tơng đối dài, chịu ảnh hởng
của nhiều nhân tố kinh tế - xã hội, khó xác định nên chỉ tiêu quy hoạch càng khái
lợc hoá thì quy hoạch càng ổn định hơn. Đồng thời quy hoạch sử dụng đất đai là cơ
sở khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm và ngắn hạn.
- Quy hoạch sử dụng đất đai mang tính chính sách
Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và chính
sách xã hội. Khi xây dựng phơng án quy hoạch phải quán triệt các chính sách và
các quy định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nớc, đảm bảo thực hiện cụ
thể trên mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển
ổn định kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Tuân thủ các quy định các chỉ tiêu
khống chế về dân số đất đai và môi trờng sinh thái. Quy hoạch sử dụng đất đai là
một công cụ quản lý khoa học của Nhà nớc.
- Quy hoạch sử dụng đất đai mang đặc điểm khả biến.
Dới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trớc theo nhiều phơng diện
khác nhau. quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những giải pháp biến đổi
hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái khác, trạng thái mới thích hợp ơn cho việc
phát triển kinh tế trong một thời kỳ nhất định. khi xã hội phát triển, khoa học kỹ
thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến ban
đầu của quy hoạch sử dụng đất đai không còn phù hợp nữa. Do vậy việc chỉnh sửa
bổ sung, hoàn thiện quy hoạch và điều cghỉnh biện pháp thực hiện là việc làm hết
sức cần thiết. Điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch sử dụng đất đai. Quy
hoạch sử dụng đất đai luôn là quy hoạch động, một quá trình lặp lại theo quá trình

xoắn ốc Quy hoạch - Thực hiện - Quy hoạch lại hoặc chỉnh lý - Tiếp tục thực
hiện với chất lợng, mức độ hoàn thiện và tính phù hợp ngày càng cao.
2. Các căn cứ của quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai
a. Những căn cứ pháp lý
8
Nhận thức đợc vai trò và ý nghĩa hết sức quan trọng của đất đai, đặc biệt là
trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc đồng thời sự chuyển dịch cơ
cấu kinh tế đã và đang gây áp lực ngày càng lớn đối với đất đai. Đảng và Nhà nớc
ta luôn coi đây là vấn đề rất bức xúc, cần đợc quan tâm hàng đầu. ý chí của toàn
đảng toàn dân về vấn đề đất đai đã đợc thể hiện trong hệ thống các văn bản pháp
luật nh: hiến pháp, luật và các văn bản dới luật. Những văn bản này tạo cơ sở pháp
lỹ vững chắc cho công tác lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai, thể hiện cụ thể
nh sau:
- Sự cần thiết về mặt pháp lý của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
Thứ nhất, là căn cứ vào Hiến pháp nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm
1992 đã khẳng định:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nớc thống nhất quản lý đất đai theo
quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả.
Thứ hai, căn cứ vào luật đất đai năm 1993. Theo điều 1 luật đất đai năm
1993 nêu rõ: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý Điều
13 luật đất đai năm 1993 đã xác định một trong những nội dung quản lý Nhà nớc
về đất đai là quy hoạch kế hoạch hoá việc sử dụng đất đai. Điều 19 luật đất đai
năm 1993 cũng khẳng định Căn cứ để quyết định giao đất là quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đai đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt.
Thứ ba, là căn cứ vào các văn bản dới luật nh nghị quyết số 01/1997/QH9
Quốc hội Khoá 9, kỳ họp thứ 11 tháng 4 năm 1994 về kế hoạch sử dụng đất cả nớc
năm 2000 và đẩy mạnh công tác quy hoạch sử dụng đất đai các cấp trong cả nớc...
Những căn cứ này tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho công tác lập quy hoạch
kế hoạch sử dụng đất đồng thời giúp Nhà nớc thống nhất quản lý nguồn tài nguyên
đất đai theo đúng quy hoạch, tạo điều kiện cho việc khai thác và sử dụng đất đai

một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả nhất.
Do đó để sử dụng và quản lý đất đai một cách có hiệu quả tiết kiệm và hợp
lý, nhất thiết phải lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng da.
9
- Trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đợc căn cứ vào luật
đất đai năm 1993. Cụ thể là điều 16 luật đất đai năm 1993 quy định rõ: Trách
nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai theo các cấp lãnh thổ hành chính,
theo ngành cũng nh trách nhiệm của ngành địa chính về công tác này:
. Chính phủ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong cả nớc.
. ủy ban nhân dân các cấp (tỉnh, huyện, xã) lập quy hoạch kế hoạch sử dụng
đất đai trong địa phơng mình (quy hoạch theo lãnh thổ hành chính) trình Hội đồng
nhân dân thông qua trớc khi trình cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt.
. Các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc chính phủ căn cứ vào nhiệm vụ
quyền hạn của mình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai do ngành, lĩnh vực
mình phụ trách để trình chính phủ xét duyệt (quy hoạch ngành).
. Cơ quan quản lý đất đai ở trung ơng và địa phơng phối hợp với các cơ quan
hữu quan giúp chính phủ và ủy ban nhân dân các cấp lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đai (4 cấp lãnh thổ hành chính, 4 cấp cơ quan ngành).
- Nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đợc căn cứ vào luật đất đai
năm 1993. Cụ thể căn cứ vào điều 17 luật đất đai năm 1993 quy định nội dung
tổng quát của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai nh sau:
+ Nội dung của quy hoạch sử dụng đất đai bao gồm:
. Khoanh định các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân c nôn
thôn, đất đô thị , đất chuyên dùng, đất cha sử dụng của từng địa phơng và cả nớc.
. Điều chỉnh việc khoanh định nói trên cho phù hợp với từng giai đoạn phát
triển kinh tế - xã hội của từng địa phơng và trong phạm vi cả nớc.
+ Nội dung kế hoạch sử dụng đất đai bao gồm:
. Khoanh định việc sử dụng từng loại đất trong từng thời kỳ kế hoạch (từ
tổng thể đến cụ thể, quy hoạch trớc kế hoạch sau.)
. Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đai cho phù hợp với quy hoạch (chỉnh lý

từ dới lên)
10
Có nghĩa là phải xác định đợc số lợng từng loại đất cụ thể của từng địa ph-
ơng cần thiết cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội ở mỗi giai đoạn nhu cầu phát
triển kinh tế - xã hội là khác nhau vì thế cần phải điều chỉnh lại nhu cầu đất đai của
từng ngành cho phù hợp.
- Thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đợc căn cứ vào
luật đất đai năm 1993. Cụ thể điều 18 luật đất đai năm 1993 quy định thẩm quyền
xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai nh sau:
. Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong phạm vi cả
nớc.
. Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của các Bộ, cơ
quan ngang Bộ, cơ quan thuộc chính phủ, của ủy ban nhân dân tỉnh thành phố trực
thuộc trung ơng.
. ủy ban nhân dân cấp trên xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
nào thì có quyền cho phép bổ sung điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch đó.
Ngoài ra điều 24 luật đất đai năm 1993 cũng quy định:
. ủy ban thờng vụ Quốc hội thông qua kế hoạch hàng năm của chính phủ về
việc giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng để sử dụng vào mục đích khác.
. Chính phủ xét duyệt kế hoạch hàng năm của ủy ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ơng về việc giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có từng để
sử dụng vào mục đích khác.
Ngoài những văn bản có tính pháp lý ở mức độ cao nh: Hiến pháp, luật còn
có các văn bản dới luật cũng nh các văn bản ngành trực tiếp hoặc gián tiếp đề cập
đến vai trò, ý nghĩa căn cứ nội dung và hớng fẫn phơng pháp lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai nh: Nghị định 34 Cp ngày 23/4/1994; Nghị định 404/CP
ngày 7/11/1979; Chỉ thị 247/TTg ngày 28/4/1995; Chỉ thị 245/TTg ngày 22/4/1996
và một cố công văn, thông t và quyết định khác. Tuy nhiên việc ban hành một số
11
văn bản dới luật để cụ thể hoá cơ sở pháp lý của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

đai còn chậm.
b. Các căn cứ khác
- Căn cứ vào điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên
Về điều kiện tự nhiên phải xác định đợc vị trí địa lý, đặc điểm thời tiết, khí
hậu, địa hình để từ đó rút ra đợc những thuận lợi, khó khăn trong quá trình phát
triển kinh tế - xã hội của địa phơng. Xem xét điều kiện tự nhiên để biết phù hợp
với ngành nào, tài nguyên nớc, tài nguyên rừng từ đó có biện pháp sử dụng hợp lý
hơn.
- Căn cứ vào thực trạng phát triển kinh tế - xã hội nh vấn đề la động, dân số
việc làm và mức sống của dân c, nhu cầu phát triển đô thị và khu dân c từ đó để có
căn cứ phân bổ quỹ đất đợc hợp lý và hiệu quả.
- Căn cứ vào thực trạng quỹ đất hiện có, cụ thể của từng loại đất để chu
chuyển, cân đối nguồn tài nguyên đất phù hợp sự phát triển kinh tế - xã hội.
- Căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội. Các quy hoạch chi
tiết và chuyên ngành phải dựa vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, lấy
quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội làm nền tảng và là căn cứ quan trọng
cho việc lập quy hoạch chi tiết và chuyên ngành.
- Căn cứ vào tiềm năng của đất đai cả về số lợng và chất lợng xem xét khả
năng trong tơng lai có thể phát triển đọc những ngành gì, bố trí thích hợp cho
ngành và mục đích sử dụng nào, phải xem xét đủ cả về số lợng, chất lợng và cả
mức độ tập trung.
- Căn cứ vào mục tiêu yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, sự phát triển của
từng ngành.
Các mục tiêu kinh tế - xã hội đợc đề ra, để thực hiện đúng các mục tiêu đề
ra thì tỏng quy hoạch phải căn cứ vào các mục tiêu này vừa đảm bảo đúng mục tiêu
vừa thực hiện quy hoạch khoa học hơn.
12
- Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất nói chung và của từng ngnàh từng lĩnh vực
nói riêng để bố trí, cân đối chu chuyển một cách thích hợp và hiệu quả. Từ đó mới
có cơ sở để xây dựng các phơng án quy hoạch chính xác và hợp lý đầy đủ.

II. Phơng pháp và nội dung trình tự xây dựng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai.
1. Phơng pháp xây dựng quy hoạch kế hoạch sử dụng đất.
Để xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có một số phơng pháp
chủ yếu sau:
a. Phơng pháp kết hợp phân tích định tính và định lợng
Phân tích định tính là sự phán đoán các mối quan hệ tơng hỗ giữa phát triển
kinh tế - xã hội với sử dụng đất, giữa các ngành và các bộ phậnv ới sử dụng đất
trên cơ sở số liệu điều tra và xử lý. Đây là công cụ giúp nhận thức đợc các tính
quyluật trong sử dụng đất. Phân tích định lợng là dựa trên phơng pháp số học để l-
ợng hoá mỗi quan hệ tơng hỗ giữa sử dụng đất với phát triển kinh tế - xã hội và với
sự phát triển các ngành, các bộ phận. Phơng pháp định lợng là cụ thể hoá của ph-
ơng pháp định tính trong cân đối việc phân bổ và sử dụng đất đai. Khi xây dựng
quy hoạch tổng thể sử dụng đất cần kết hợp chặt chẽ giữa phân tích định tính và
phân tích định lợng.
Quy hoạch sử dụng đất đai là công việc phức tạp và khó khăn nhiều vấn để
sử dụng đất có tính quy luật, phơng pháp định tính là công cụ đắc lực giúp nhận
thức đúng và làm rõ những quy luật đó. Trong trờng hợp thông tin t liệu cha hoàn
thiện việc phối hợp thống nhất giữa tri thức khoa học và phán đoán kinh nghiệm so
tác dụng vô cùng quan trọng. Phơng pháp kết hợp đó đợc thực hiện theo trình tự từ
phân tích định tính, nghiên cứu đánh giá hiện trạng sử dụng đất, phát hiện những
vấn đề tồn tại và xu thể phát triển. Sau đó trên cơ sở những thông tin, căn cứ thu
thập đợc sẽ lợng hoá bằng phơng pháp số học. Nh thế thì kết quả quy hoạch mới
phù hợp với thực tế hơn.
b. Phơng pháp kết hợp phân tích vĩ mô và phân tích vi mô.
13
Phân tích vĩ mô là nghiên cứu phân bổ và sử dụng đất trên cơ sở tổng thể
toàn nền kinh tế quốc dân và xã hội, ở phạm vi tơng đối rộng. Phân tích vi mô là
nghiên cứu phân bổ và sử dụng đất mang tính cục bộ từng ngành, từng bộ phận,
từng khu vực nhằm xác định mối quan hệ giữa sử dụng đất với các yếu tố trong

từng ngành, từng bộ phận. Tức là xác định mối quan hệ giữa sự thay đổi động thái
sử dụng đất với các nhân tố hạn chế. Quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai bắt đầu từ
vĩ mô để xác định t tởng chỉ đạo, mục tiêu chiến lợc của quy hoạch tổng thể đồng
thời căn cứ vào thực tế của các đối tợng sử dụng đất để cụ thể hoá, làm sâu thêm
nhằm hoàn thiện và tối u hoá quy hoạch. Quy hoạch tổng thể có tác dụng vừa điều
tiết khống chế vĩ mô, vừa giải quyết các vấn đề vi mô, tạo điều kiện xử lý tốt quan
hệ toàn cục và cục bộ.
c. Phơng pháp cân bằng tơng đối
Quá trình xây dựng và thực thi quy hoạch tổng thể sử dụng đất là quá trình
diễn thể của hệ thống sử dụng đất dới sự điêù khiển của con ngời, trong đó đề cập
đến sự không cân bằng của hệ thống cũ và xây dựng hệ thống mới. Thông qua điều
tiết khống chế vĩ mô, thực hiện sự cân bằng tơng đối về tình trạng sử dụng đất ở
một thời điểm nào đó. Theo đà phát triển của kinh tế - xã hội sẽ nảy sinh sự mất
cân bằng mới về cung cầu đối với sử dụng đất. Do đó quy hoạch sử dụng đất đai là
một quy hoạch động, sự mất cân đối trong sử dụng đất đai luôn đợc điều chỉnh và
các vấn đề đợc xử lý nhờ phơng pháp phân tích động.
d. Các phơng pháp toán kinh tế, dự báo và ứng dụng công nghệ tin học
trong quy hoạch sử dụng đất đai
Do đặc điểm của đất đai rất đa dạng với nhiều chức năng sử dụng, nên việc
áp dụng phơng pháp toán kinh tế về dự báo trong quy hoạch sử dụng đất đai trở
thành hệ thống lợng phức tạp mang tính xác suất. Đó là một quá trình đòi hỏi sáng
tạo phức tạp. việc áp dụng một cách máy móc các mô hình toán kinh tế chung có
thể làm đơn giản hoá hoặc xoá bỏ tính đặc thù của bài toán, đặc biệt khi thiếu các
mô hình tơnng ứng phù hợp với quy hoạch đất đai, với chức năng đa dạng của đất
14
đai việc dự báo sử dụng đất đai trở thành hệ thống lợng chất phức tạp mang tính
chất xác suất.
Để áp dụng phơng pháp này trớc hết phải phân tích các nhóm yếu tố ảnh h-
ởng đến việc dự báo sử dụng tài nguyên đất. Dự báo sử dụng tài nguyên đất đai
luôn chịu sự ảnh hởng của 2 nhóm yếu tố:

- Nhóm nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội: bao gồm việc sản xuất lơng thực,
thực phẩm, sản xuất nguyên liệu cho công nghiệp, phân bố công nghiệp, xây dựng,
giao thông liên lạc, thành phố các khu dân c nông thôn, khu nghỉ ngơi và giải trí,
đất quốc phòng, rừng, đất cha sử dụng...
- Nhóm tiến bộ khoa học kỹ thuật: gồm kỹ thuật canh tác, làm đất, tới tiêu,
các phơng pháp hoá học, vật lý và sinh học về cải tạo đất, các biện pháp nông lâm
thuỷ chống xói mòn... quy tụ trong một hệ thống tổ chức lãnh thổ nhất định. Dự
báo sử dụng đất có thể thực hiện theo trình tự: phân tích, đánh giá hiện trạng sử
dụng đất, dự báo tiềm năng và khả năng cải tạo đất, cân đối nhu cấu sử dụng đất
trong tơng lai.
Việc áp dụng phơng pháp toán kinh tế vào dự báo sử dụng đất pảhid đạt mục
đích là xác định và tìm ra mô hình toán với hàm mục tiêu tối u tức là nhận đợc l-
ợng sản phẩm tối đa với chi phí tổi thiểu. Trong đó đần cập đầy đủ nhất nhu cầu
của con ngời, những khả năng có hạn, tiến bộ khoa học kỹ thuật, tiềm năng của đất
cũng nh sự đòi hỏi khôi phục độ mầu mỡ của đất và yêu cầu bảo vệ thiên nhiên.
Hàm mục tiêu thờng chứa đựng hai biến số: nhu cầu sử dụng đất và sản lợng thu đ-
ợc với điều kiện ràng buộc là hạn chế về vốn, lao động để áp dụng các biện pháp
chu chuyển và cải tạo đất.
Trong quy hoạch sử dụng đất đai thờng có các mô hình dự báo nh: dự báo
phân bố loại đất, dự báo sử dụng đất cụ thể, dự báo tổng hợp phân bố và sử dụng
đất.
Mục đích cuối cùng của sự chu chuyển các loại đất với nhau là nhằm cải
thiệu việc sử dụng chúng nhằm tăng chất lợng và giá trị của đất đai. Do đó hàm
15
mục tiêu có thể đợc biểu diễn là hàm tối đa hoá giá trị của tất cả các loại đất chu
chuyển và đợc biểu diễn dới dạng tổng các tích của điểm giá trị của đất với diện
tích của chúng. Để tối u hoá các bào toán về tổ chức lãnh thổ có thể áp dụng bài
táon vận tải với mô hình tuyến tính hoặc mô hình lới hoặc bài toán mô hình tuyến
tính CUMNAEKC hoặc mô hình quy hoạch động. Ngoài ra có thể áp dụng mô
hình toán học khác phu tuyến tính hoặc làm tròn số...

Trong việc lập quy hoạch sử dụng đất các cấp, việc ứng dụn công nghệ tin
học và kỹ thuật tiên tiến nh hệ thống thông tin địa lý GIS là một yêu cầu cấp bách
trong việc xây dựng và thành các bản đồ phục vụ quy hoạch, hiệu chỉnh các phơng
áp quy hoạch đất đai, giúp cho công tác quản lý lu trữ và hệ thống hoá mọi thông
tin cần thiết về các loại bản đồ trên máy tính trong một thời gian dài, tạo khả năng
bổ sung cập nhật, thờng xuyên tra cứy dễ dàng phục vụ tốt theo yêu cầu của công
việc.
3. Nội dung và trình tự lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
Theo điều 17 luật đất đai năm 1993 đã nếu rõ nội dung quy hoạch sử dụng
đất đai bao gồm:
Khoanh định các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đất khu dân c nông
thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất cha sử dụng của từng địa phơng và cả nớc.
Điều chỉnh việc khoanh định nói trên cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển
kinh tế xã hội của từng địa phơng và trong phạm vi cả nớc.. Trong giai đoạn hiện
nay nội dung cụ thể của quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính là:
- Nghiên cứu, phân tích và tổng hợp hiện trạng sử dụng đất đánh giá tiềm
năng đất đai đặc biệt là đất cha sử dụng, đề xuất phơng hớng, mục tiêu trọng điểm
và các nhiệm vụ cơ bản về sử dụng đất trong thời hạn lập quy hoạch.
- Xử lý điều hoà nhu cầu sử dụng đất giữa các ngành, đa ra các chỉ tiêu
khống chế (chỉ tiêu khung) để quản lý vĩ mô đối với từng loại đất sử dụng gồm cả
6 loaị đất chính.
16
- Phân phối hợp lý nguồn tài nguyên đất đai, điều chỉnh cơ cấu và phân bố
sử dụng đất đai.
- Tổ chức một cách hợp lý việc khai thác cải tạo và bảo vệ đất đai.
Đối với nớc ta luật đất đai năm 1993 quy định: quy hoạch sử dụng đất đai đ-
ợc tiến hành theo lãnh thổ và theo ngành. Hai loại hình quy hoạch này có mối quan
hệ chặt chẽ với nhau. quy hoạch ngành là một bộ phận cấu thành trong quy hoạch
sử dụng đất đai theo lãnh thổ. Do đó nội dung cụ thể của quy hoạch theo ngành
phải dựa vào nội dung của quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai.

Để thực hiện các bớc và nội dung công việc cụ thể của quy hoạch sử dụng
đất đai có thể áp dụng nhiều phơng pháp khác nhau. Nội dung và phơng pháp tiến
hành lập quy hoạch sử dụng đất đai theo đơn vị lãnh thổ hành chính nh sau:
a. chuẩn bị điều tra cơ bản
Xây dựng, đề xuất công tác lập quy hoạch sử dụng đất đai của địa phơng, khảo sát
điều tra sơ bộ, xác định rõ mục đích yêu cầu, xin ý kiến chỉ đạo của UBND và cơ
quan địa chỉnh có thẩm quyền. Lập ban chỉ đạo, tổ chức lực lợng và chuẩn bị
triển khai. Điều tra cơ bản: thực hiện công tác nội nghiệp: chuẩn bị hệ thống các
biểu mẫu, điều tra nh thiết kế các mẫu biểu thích hợp thuận tiện để nhập và xử lý
các thông tin, số liệu phục vụ quy hoạch sử dụng đất đai trong quá trình điều tra.
Tuỳ từng tình hình, điều kiện cụ thể của từng địa phơng mà thu thập điều tra các
tài liệu thông tin số liệu liên quan đến quy hoạch nh: các số liệu về đặc điểm điều
kiện tự nhiên, các nguồn tài nguyên, cảnh quan môi trờng sinh thái trên địa bàn
quy hoạch. Tài liệu về tình hình phát triển kinh tế - xã hội trong những năm qua,
các nghị quyết liên quan đến các chỉ tiêu kế hoạch phát triển kinh tế xã hội trong
những năm sắp tới. Số liệu về sử dụng đất đai trong 5 - 15 năm qua. Định mức sử
dụng và gia đất hiện hành của địa phơng. các tài liệu, sốliệu về chất lợng đất đai
nh đặc tính nông hoá, thổ nhỡng, đánh giá phân hạng đất, mức độ rửa trôi xói mòn
đất, độ nhiễm mặn nhiễm phèn, úng ngập, hạn hán... các tài liệu, số liệu khác liên
quan đến quy hoạch. Các tài liệu bản đồ hiện có nh bản đồ nền địa hình, bản đồ
17
nông hoá - thổ nhỡng, bản đồ hiện trạng sử dụng đất đai, bản đồ quy hoạch đã làm
trớc đây và các bản đồ có liên quan...
Trên cơ sở kết quả nội nghiệp sẽ xây dựng kế hoạch công tác ngoại nghiệp:
khảo sát và thực hiện bổ sung, chỉnh lý tài liệu ngoài thực điạ nh: phỏng vấn,
khoang ớc lợng đo đờng thẳng...
b. Phân tích điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội
* Phân tích đặc điểm điều kiện tự nhiên
+ Vị trí địa lý
Về vị trí địa lý cần phải so với các trục giao thông chính các trung tâm chính

trị, kinh tế, văn hoá quan trọng trong khu vực, xác định đợc toạ độ địa lý và rang
giới giáp với các vùng xung quanh, các lợi thế và hạn chế về vị trí địa lý trong việc
phát triển kinh tế - xã hội và sử dụng đất đai.
+ Địa hình địa mạo
Về địa hình địa mạo cần kiến tạo chung về địa hình địa mạo, phân cấp độ
cao, độ dốc, hớng dốc, xu hớng địa hình. Đặc điểm phân tiểu vùng theo yếu tố độ
cao nh trũng, bằng, bán sơn địa, đồi, núi cao... và các lợi thế hạn chế của yếu tố địa
hình đối với sản xuất và sử dụng đất đai.
18
+ Phân tích về điều kiện khí hậu
Phải nắm rõ đợc đặc điểm của vùng khí hậu và các mùa trong năm; nhiệt độ
trung bình năm, tháng nào cao nhất và thấp nhất, tổng tích ôn... Về nắng phải nắm
rõ số ngày, giờ nắng trung bình năm, mùa, tháng... về ma phải nắm rõ mùa na, l-
ợng ma trung bình năm - tháng, cao nhất và thấp nhất... Về độ ẩm: phải xác định đ-
ợc độ ẩm bình quân, cao nhất, thấp nhất, trung bình năm tháng... Đặc điểm về gió
bão, lũ lụt, sơng mù, sơng muối và các u thế hạn chế của yếu tố khí hậu đối với
phát triển sản xuất và sử dụng đất đai.
+ Phân tích về chế độ thủy văn.
Đối với chế độ thuỷ văn phải xác định đợc hệ thống lu vực mạng lới sông
suối, ao hồ, đập: cần phải xác định đợc chiều dài, chiều rộng, dung tích, điểm đầu,
điểm cuối... chế độ thuỷ triều, nhật triều, lu lợng, tốc độ dòng chảy, quy luật diẽn
biến... và các u thế hạn chế của yếu tố thuỷ văn đối với phát triển sản xuất và sử
dụng đất đai nh là khả năng gây nhiễm mặn, phèn, ngập úng...
* Phân tích các loại tài nguyên và cảnh quan môi trờng:
+ Tài nguyên đất: Cần phân tích và nắm đợc nguồn góc phát sinh và đặc
điểm quá trình hình thành, đặc điểm phân bố mức độ tập trung trên lãnh thổm các
tính chất đặc trng về lý hoá tính, khả nang sử dụng theo các tính chất tự nhiên và
khi áp dụng các biện pháp cần thiết, mức độ khả năng khai thác sử dụng các loại
đất chính, mức độ xói mòn đất, độ nhiễm mặn, nhiễm phèn... và các biện pháp cần
thực hiện để bảo vệ, cải tạo và nâng cao độ phì nhiêu của đất.

+ Tài nguyên nớc: Xét về nguồn nớc mặt nh vị trí nguồn nớc, chất lợng n-
ớc, khả năng khai thác sử dụng cho sản xuất và sinh hoạt theomùa và khu vực
trong năm... Nguồn nớ ngầm, nớc mạch cần phải xác định đợc độ sâu, chất lợng n-
ớc, khả năng, hiệu quả kinh tế khai thác sử dụng cho sản xuất và sinh hoạt.
+ Tài nguyên rừng: Cần khái quat đợc về tài nguyên rừng nh là diện tích,
phân bổ, trữ lợng các loại rừng... đặc điểm thảm thực vật, động vật rừng, các loại
19
quý hiếm và đợc ghi trong sách đỏ. Yêu cầu bảo vệ nguồn ghen động thực vật
rừng, khả năng khai thác sử dụng theo quy trình lâm sinh.
+ Tài nguyên biển: Các eo vịnh và chiều dài bờ biển, các ng trờng, nguồn
lợi biển, đặc điểm sinh vật biển, yêu cầu bảo vệ và khả năng khai thác sử dụng...
+ Tài nguyên khoáng sản: Phân tích các loại khoáng sản chính nh: quặng,
than đá... nguồn vật liệu xây dựng nh đá vôi, đá ốp lát, cát, đá tổ ong, xét làm gạch
ngói... nguồn nớc khoáng, than bùn... Đối với mỗi loại tài nguyên khoáng sản cần
chỉ rõ vị trí phân bố, tình hình và khả năng khai thác sử dụng về diện tích, sản l-
ợng, chất thải...
+ Tài nguyên nhân văn: Xác định lịch sử hình thành và phát triển vấn đề
tôn giáo, dân tộc và các danh nhân, phong tục tập quán truyền thống, si tích lịch sử
văn hoá, ngành nghề truyền thống, tập quán sản xuất kinh doanh, yêu cầu bảo vệ,
tôn tạo và lợi thế khai thác trong phát triển kinh tế - xã hội.
+ Cảnh quan môi trờng: Cần khái quát chung đặc điểm, điều kiện tự nhiên
cảnh quan nh: các loại cảnh quan vị trí phân bố, sự biến dạng, u thế khai thác cho
mục đích du lịch, sinh thái, hệ sinh thái, các tác nhân và mức độ ô nhiễm môi tr-
ờng không khí, nguồn nớc, đất đai và các giải pháp hạn chế khắc phục...
* Phân tích thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.
+ Thực trạng phát triển các ngành và lĩnh vực:
Xác định sự chuyển dịch cơ cấu, tốc độ phát triển bình quân, tổng thu nhập,
năng suất, sản lợng loại sản phẩm và ápháp luậtực đối với sự phát triển đất đai của
các ngành nông, lâm, ng nghiệp, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, xây dựng, dịch
vụ, du lịch và các ngành nghề khác.

+ Phân tích đặc điểm về dân số, lao động, việc làm và mức sống:
Về dân số: xác định tổng số dân, cơ cấu theo nông nghiệp, phi nông nghiệp,
theo đô thị - nông thôn, đặc điểm phân bố, tỷ lệ tăng dân số, tăng tự nhiên và cơ
học, quy mô bình quân hộ... lao động và việc làm nh tổng số lao động, tỷ lệ lao
20
động so với tổng số dân, cơ cấu theo lĩnh vực, độ tuổi, giới, dân tộc, đặc điểm phân
bố và vấn đề việc làm, thu nhập và mức dống của các loại hộ nh nguồn thu nhập,
mức thu nhập, bình quân năm của hộ, đầu ngời, cân đối thu chi... áp lực đối với
việc sử dụng đất đai.
+ Thực trạng phát triển và phân bố khu dân c
Hình thức định c, hệ thống khu dân c (loại, số lợng và đặc điểm phân bố),
phân loại khu dân c theo ý nghĩa và vai trò, quy mô diện tích, số dân, số hộ và khả
năng phát triển và mở rộng, áp lực đối với việc sử dụng đất đai.
+ Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng.
Hiện trạng các công trình cơ sở hạ tầng nh giao thông thuỷ lợi, xây dựng cơ
bản và các công trình về du lịch, dịch vụ thơng mại, văn hoá, giáo dục, thể thao, y
tế, bu chính viễn thông, năng lợng, an ninh quốc phòng... phải xác định rõ đợc loại
công trình, đặc tính kỹ thuật, chức năng, chiều dài chiều rộng, diện tích chiếm đát,
vị trí phân bổ, mức độ hợp lý, hiệu quả sử dụng, áp lực đối với việc sử dụng đất
đai.
* Nh vậy mục tiêu của sự phân tích đánh giá điều kiện tự nhiên kinh tế - xã
hội là nhằm phân tích, đánh giá đặc điểm của các yếu tố về điều kiện tự nhiên, đặc
điểm vị trí địa lý, tài nguyên thiên nhiên, cảnh quan môi trờng để xác định đợc các
lợi thế và hạn chế trong việc sử dụng đất đai và phát triển kinh tế - xã hội, so sánh
với các vùng khác đồng thời xác định đợc áp lực của thực trạng phát triển kinh tế
xã hội đối với việc sử dụng đất đai.
c. Đánh giá tình hình quản lý, hiện trạng sử dụng đất biến động đất đai và
tính thích nghi của đất.
Mục tiêu là đánh giá tình hình thực hiện công tác quản lý Nhà nớc về đất đai
qua 2 thời kỳ trớc và sau luật đất đai năm 1993 đến nay. Phân tích đánh giá hiện

trạng sử dụng đát; phát hiện quy luật, xu thế và nguyên nhân biến động đất đai qua
các thời kỳ, xác định những bất hợp lý cần đợc giải quyết trong quy hoạch sử dụng
đất đai, đề xuất các giải pháp khắc phục làm cơ sở, luận cứ cho quy hoạch sử dụng
21
đất đai nhằm phát huy đầy đủ tiềm năng đất đai và nâng cao trình độ sử dụng đất
đai, nâng cao hiệu quả sử dụng và hiệu quả sản xuất đất đai, tạo ra những luận cứ
để lập quy hoạch sử dụng đất đai, kết quả của việc đánh giá tính thích nghi của đất
đai là cơ sở và căn cứ để xác định tiềm năng đất đai theo các mục đích sử dụng.
Việc đánh giá sẽ đa ra dự báo khoa học về sự thích hợp của đất nhằm mục đích
phát huy đầy đủ tiềm năng đất đai tức là xác định đợc tiềm năng đất đai cả về số l-
ợng, chất lợng mức độ tập trung, vị trí phân bổ để đa ra định hớng sử dụng hợp lý,
tiét kiệm và có hiệu quả toàn bộ quỹ đất đai hiện có đến năm định hình quy hoạch
hoặc định hớng sử dụng đất đai cho thời gian xa hơn.
* Đánh giá tình hình quản lý đất đai
+ Đánh giá công tác quản lý Nhà nớc về đất đai thời ký trớc năm 1993.
+ Đánh giá tình hình quản lý đất đai thông qua việc đánh giá tình hình thực
hiện 7 nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai sau khi ban hành luật đất đai năm
1993. Cụ thể về công tác điều tra đo đạc lập bản đồ địa chính, công tác lập quy
hoạch kế hoạch sử dụng đất, công tác phân trạng và didnhj giá đất, công tác giao
đất cho thuê đất, công tác thống kê đất, công tác đăng ký đất, công tác thanh tra
giải quyết tranh chấp.
* Phân tích hiện trạng sử dụng đất
+ Phân tích loại hình sử dụng đất đai:
Loại hình sử dụng đất đai đợc xác định thống nhất trong cả nớc. Sau khi
điều tra phân loại hiện trạng sử dụng đất đai, tuỳ thuộc vào từng loại hình sử dụng
đất đai sẽ phân tích các chỉ tiêu nh: diện tích, tỷ lệ phần trăm so với toàn bộ quỹ
đất, tổng diện tích đang sử dụng và diện tích của loại đất chính. Đặc điểm phân bố
các loại đất trên địa bàn lãnh thổ, bình quân diện tích loại đất trên đầu ngời.
+ Phân tích hiệu quả sử dụng đất
Hiệu quả sử dụng đất đai đợc biểu thị mức độ khai thác sử dụng đất đai và

thờng đợc đánh giá thông qua 1 số chỉ tiêu nh:
* Tỷ lệ sử dụng đất đai (TLSDĐĐ) tính theo phần trăm
22
TLSDĐĐ% =
Tổng diện tích đất đai - diện tích đất cha sử dụng
Tổng diện tích đất đai
* Tỷ lệ sử dụng loại đất (TLSDĐĐ)
TLSDĐĐ% =
Diện tích của từng loại đất
Tổng diện tích đất đai
* Hệ số sử dụng đất đai (TLSDĐĐ)
TLSDĐĐ canh tác (lần) =
Tổng diện tích gieo trồng trong năm
Diện tích đất cây hàng năm (đất canh tác)
* Độ che phủ tính theo % (ĐCP) tức hiệu quả về môi trờng
ĐCP% =
Diện tích đất lâm nghiệp có rừng + đất cây lâu năm
Diện tích đất đai
* Phân tích hiệu quản sản xuất của đất đai
Hiệu quả sản xuất của đất đai biểu thị năng lực sản xuất hiện tại của việc sử
dụng đất đai tức phản ánh hiện trạng sản xuất và hiệu quả kinh tế của việc sử dụng
đất đai. Để đánh giá hiệu quả sản xuất của đất đai thờng dựa vào các chỉ tiêu nh:
Năng suất cây trồng =
Sản lợng (GTSL) một loại cây trồng
Diện tích cây trồng đó
Giá trị tổng sản lợng của đơn vị
diện tích đất nông nghiệp
=
Giá trị tổng sản lợng nông lâm, ng
Diện tích đất nông nghiệp

Sản lợng (GTSL) của đơn
vị diện tích gieo trồng
=
Sản lợng (DTSL) cây trồng
Diện tích gieo trồng
Sản lợng (GTSL) của đơn
vị diện tích mặt nớc
=
Sản lợng (DTSL) sản phẩm thuỷ sản
Diện tích mặt nớc
Giá trị sản lợng đất trồng trọt
trên diện tích đất đai trồng trọt
=
Tổng giá trị sản lợng cây nông nghiệp
Diện tích đất đai, trồng cây nông nghiệp đó
Giá trị sản lợng nông nghiệp
của đơn vị diện tích đất đai
=
Giá trị sản lợng nông nghiệp
Diện tích đất đai nông nghiệp
23
* Phân tích mức độ thích hợp, tổng hợp hiện trạng, biến động đất đai
Mức độ thích hợp sử dụng đất đai biểu thị sự phù hợp của các thuộc tính tự
nhiên của đất đai với mục đích đang sử dụng. đất đai có nhiều công dụng khác
nhau, tuy nhiên khi sử dụng đất đai cần căn cứ vào tính chất của đất đai để lựa
chọn mục đích sử dụng tốt nhất và có lợi nhất. Để đánh giá mức độ thích hợp cần
dựa vào kết quả đánh giá mức độ thích nghi của đất đai.
Những vấn đề tổng hợp cần phân tích bổ sung đôi với hiện trạng sử dụng đất
đai bao gồm:
Tính hợp lý về cơ cấu sử dụng đất đai so với vùng, quy hoạch biến đổi,

nguyên nhân và giải pháp điều chỉnh.
Tập quán khai thác sử dụng đất, mức độ phát huy tiềm năng đất đai của địa
phơng, những mâu thuẫn giữa ngời và đất. Hiệu quả kinh tế - xã hội và môi trờng
của việc sử dụng đất đai, sự thống nhất của 3 lợi ích, hiệu quả cho trớc mắt và lâu
dài. Những tồn tại chủ yếu trong sử dụng đất đai, nguyên nhân chính, giải pháp
khắc phục, những kinh nghiệm và bài học về sử dụng đất đai. Mức độ rửa trôi, xói
mòn, các nguyên nhân và biện pháp phòng ngừa, ngăn chặn. Mức độ ô nhiễm đất
đai, nguồn nớc, bầu không khí, các nguyên nhân chính
và biện pháp khắc phục hạn chế, mức độ thích hợp so với yêu cầu phát triển kinh tế
- xã hội hiện tại và tơng lai của các loại đất khu dân c, đất sử dụng công nghiệp và
các công trình cơ sở hạ tầng. Trình độ về hiệu quả sử dụng đất đai và hiệu quả sản
xuất so với các vùng tơng tự phân tích nguyên nhân biến động sử dụng đất đai của
thời kỳ trớc quy hoạch từ 5 đến 10 năm.: quy luật, xu thế, nguyên nhân biến động,
biện pháp bảo vệ và giữ ổn định diện tích đất đai. Biến động sản lợng nông nghiệp
nguyên nhân và các giải pháp khắc phục. Quan hệ giữa đầu t và hiệu quả thu đợc
trong sử dụng đất đai, tình trạng về vốn, vật t, đầu t về khoa học, kỹ thuật...
* Đánh giá tính thích nghi của đất đai
Nhiệm vụ của việc đánh giá tính thích nghi là xác định chất lợng đất đai,
căn cứ vào mục đích và yêu cầu cụ thể của việc sử dụng đất. Để đánh giá tính thích
24
nghi của đất đai cần phải làm rõ một số vấn đề nh: xác định xem mảnh đất đó sử
dụng vào mục đích gì là hợp nhất sử dụng vào mục đích gì sẽ có hiệu quả tổng
hợp cao nhất, mức độ thích nghi và hiệu quả ra sao? Có những yếu tố nào hạn chế
đối với mục đích sử dụng đợc lựa chọn, yếu tố hạn chế là nhân tố bất lợi hoặc điều
kiện hạn chế nhất định đối với một loại hình sử dụng nào đó. Ví dụ đối với đất
nông nghiệp là độ dốc quá lớn, dễ rửa trôi, đất quá chặt hoặc có nhiều cát, tầng
canh tác mỏng, chế độ tới tiêu kém...
D. Dự báo dân số và nhu cầu về đất đai
+ Dự báo dân số
Nhiệm vụ trọng tâm của quy hoạch sử dụng đất đai là tổ chức sử dụng hợp

lý nguồn tài nguyên đất đai nhằm giải quyết tốt nhất mâu thuẫn giữa ngời và đất.
Sự gia tăng dân số sẽ dẫn đến nhu cầu về đất đai càng tăng vì thế dự báo dân
số có ý nghĩa quan trọng, là tiền đề của quy hoạch sử dụng đất đai.
Cùng với việc dự báo tổng dân số cần dự báo rõ dân số phi nông nghiệp, dân
số nông nghiệp cũng nh sự tăng dân số tự nhiên và tăng cơ học.
Quy mô dân số phi nông nghiệp là chỉ tiêu quan trọng phản ánh thực trạng
kinh tế - xã hội và phát triển của các đô thị. Khi quy hoạch sử dụng đất đai dân số
phi nông nghiệp đợc dự báo để khống chế vĩ mô về quy mô dân số nhằm đảm bảo
cho sự phát triển bền vững kinh tế - xã hội và phù hợp với trình độ đô thị hoá. Để
xác định dân số phi nông nghiệp cần dựa vào các căn cứ sau:
. Trình độ đô thị hoá ở năm định hình quy hoạch
. Các yếu tố tổng hợp nh: số liệu lịch sử về dân số, tính chất đô thị, xu thế và
quy mô phát triển, tình hình phát triển kinh tế - xã hội.
Tổng dân số, dân số phi nông nghiệp và dân số nông nghiệp thờng đợc dự
báo theo phơng pháp tăng tự nhiên.
Công thức tính: N
n
= N
0
(1 + K)
n
Trong đó:
N
n
: số dân dự báo ở năm định hình quy hoạch
25