Giảm giá thành sản phẩm xây lắp của Xí nghiệp 492

A. Lời nói đầu
Đất đai là nguồn lực tự nhiên có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế
– xã hội của mỗi một quốc gia. Từ xa xưa loài người đã biết tới nguồn lực này
để chinh phục khai thác dần dần chuyển sang quan hệ kinh tế – xã hội đó là sở
hữu và sử dụng đất đai như một tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, là một
trong 4 yếu tố sản xuất (lao động, vốn, đất đai, công nghệ) – nguồn lực đầu vào
cơ bản cho mọi nền sản xuất xã hội. Mối quan hệ đất đai nó còn ảnh hưởng tới
lợi ích quốc gia, cộng đồng và cá nhân. Do đó, mối quan hệ đất đai được quan
tâm. ở nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước thì
vai trò, vị trí đất đai càng được nâng lên. Có những mối quan hệ đất đai mới nảy
sinh phức tạp. Vì vậy, cần có sự quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên này
để phát huy nguồn lực đất đai, khai thác và sử dụng có hiệu quả bảo vệ lợi ích
quốc gia, cộng đồng và cá nhân. Và một trong các công cụ để Nhà nước và các
cấp chính quyền thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai đó là công tác
hồ sơ địa chính. Thật vậy, hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, sổ sách ghi nhận
thông tin về đất đai để phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Nhìn vào
hồ sơ địa chính ta có thể biết được mọi thông tin về đất đai. Do hồ sơ địa chính
có vai trò quan trọng như vậy nên từ xa xưa Nhà nước ta đã tiến hành công tác
lập hồ sơ địa chính bằng hình thức đi từ đo đạc thủ công đến sử dụng các
phương tiện hiện đại là máy móc để đo đạc lập bản đồ địa chính để thiết lập lên
hồ sơ địa chính. Song trong tình hình hiện nay đất đai tham gia tích cực vào hoạt
động kinh tế xã hội, thị trường bất động sản hình thành, Do đó, đất đai cũng như
các mối quan hệ đất đai có nhiều thay đổi. Vì vậy để phản ánh đúng hiện trạng
đất đai, những biến đổi đất đai cần làm tốt công tác đăng kí thống kê đất đai, đo
đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính. Việc làm tốt công tác lập và quản lý hồ sơ địa
chính cho phép Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, xác
lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều
kiện cho việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả. Do vai trò
quan trọng của công tác này do vậy những năm qua Nhà nước chú trọng vào
thực hiện công tác này, nhưng đến nay trên cả nước chưa có bộ hồ sơ địa chính
hoàn chỉnh nào đó là yêu cầu bức xúc trong việc quản lý Nhà nước về đất đai.

Vì vậy em chọn đề tài
“Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác
hồ sơ địa chính ở nước ta”.
1
Mục đích nghiên cứu: tìm hiểu vai trò, mục đích ý nghĩa của công tác lập
và quản lý hồ sơ địa chính trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai đồng thời
tìm hiểu thực hiện công tác này từ đó tìm ra giải pháp để hoàn thiện công tác
quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác hồ sơ địa chính nói riêng.
Để đáp ứng mục đích nghiên cứu trên thì đối tượng nghiên cứu: các quan
hệ đất đai, đặc điểm, nội dung hồ sơ địa chính, yếu tố ảnh hưởng đến công tác
lập và quản lý hồ sơ địa chính để biết được các đặc điểm, yếu tố này ảnh hưởng
như thế nào tới việc lập và quản lý hồ sơ địa chính đồng thời nghiên cứu quá
trình lập và quản lý hồ sơ địa chính để tìm ra biện pháp nhằm thúc đẩy nhanh
tiến trình. Thông qua nghiên cứu nhữnh thuận lợi, khó khăn trong công tác lập
và quản lý hồ sơ địa chính của thành phố Hà Nội về việc thực hiện thí điểm tại
12 phường, xã, thị trấn tại Hà Nội từ đó rút ra kinh nghiệm để triển khai công tác
này trên toàn thành phố tiếp đến thực hiện trên cả nước
Phương pháp nghiên cứu: Sử dụng phương pháp duy vật biện chứng, duy
vật lịch sử – tức là đặt việc xây dựng hồ sơ địa chính trong mối quan hệ của đất
đai cũng như nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai và các mối quan hệ
giữa các nội dung của hồ sơ địa chính. Ngoài ra sử dụng phương pháp phân tích,
tổng hợp, thống kê, tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ lý luận.
Nội dung gồm 3 phần:
+ Phần I: Cơ sở lý luận của công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính
+ Phần II : Thực trạng công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính ở nước ta
+ Phần III: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hồ sơ địa chính.
Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ và hướng dẫn tận tình của
GS.TSKH Lê Đình Thắng và các cô chú phòng Đăng ký thống kê của Sở Tài
nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội đã hướng dẫn em hoàn thành tốt đề tài
này.

2
B. Nội dung
Phần I: Cơ sở lí luận của công tác lập và
quản lý hồ sơ địa chính
I. Khái quát về công tác quản lý Nhà nước về đất đai
Đất đai là tặng vật của thiên nhiên cho không loài người thông qua lao
động và trí tuệ của chính bản thân mình mà con người tác động vào đất làm ra
sản phẩm nuôi sống mình.
Đất đai là tài nguyên, tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý và là một trong những điều kiện không thể thiếu được trong
tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế- xã hội. Do đó quản lý và sử dụng đất
đai một cách hợp lý, có hiệu quả đòi hỏi cần thực hiện công tác quản lý Nhà
nước về đất đai
Để thấy được rõ sự cần thiết của công tác này ta đi tìm hiểu vai trò đất đai
trong sự nghiệp phát triển đất nước.
1. Vai trò đất đai trong phát triển kinh tế – xã hội
1.1. Vai trò đất đai trong sản xuất, đời sống.
Con người sinh ra đã gắn liền với đất, tồn tại được là nhờ vào sản phẩm
từ đất và đế khi nhắm mắt xuôi tay con người lại trở về với đất. Đất gắn bó với
sự tồn tại và phát triển của con người. Không chỉ có vậy mà trên phương diện
kinh tế xã hội thì đất đai là tài nguyên, tài sản của mỗi quốc gia tạo nên của cải
vật chất cho xã hội. Thật vậy, đất đai là tặng vật của thiên nhiên cho không loài
người, không phải do con người làm ra. Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài
người, con người và đất đai ngày càng gắn bó với nhau. Con người khai thác
nguồn của cải vô tận này để tạo lên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai là sản
phẩm cuả tự nhiên, con người khai phá chiếm hữu nó do vậy đất đai chứa đựng
yếu tố lao động. Như vậy, đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành tài sản của xã
hội. Không chỉ có vậy xét trong đời sống và sản xuất thì đất đai là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, là tư liệu
sản xuất đặc biệt đối với nông, lâm, ngư nghiệp.

Luật đất đai 1993 của nước CHXHCN Việt Nam có ghi: “ Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
3
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều
thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được
vốn đất đai như ngày nay!”.
1.2. Vai trò đất đai trong sự nghiệp phát triển đất nước
Trong xã hội phong kiến thì đinh (lao động) và điền (đất đai) là hai yếu tố
được nhà vua quản lý chặt chẽ bởi đó là hai yếu tố cơ bản đầu vào của nền sản
xuất xã hội. Khi chuyển sang hình thái kinh tế tư bản, thì nền sản xuất xã hội
chuyển trọng tâm từ khu vực sản xuất nông nghiệp sang khu vực công nghiệp
lúc đó đòi hỏi một yếu tố đầu vào mới đó là tư bản (vốn). Và khi công nghiệp
phát triển nên trình độ cao hơn, con người đã sử dụng công nghệ thông tin vào
trong sản xuất, lúc đó công nghệ trở thành yếu tố đầu vào mới cho nên sản xuất
xã hội. Như vậy bốn yếu tố : con người, đất đai, vốn, công nghệ là bốn nguồn
lực đầu vào cơ bản cho mọi nền sản xuất xã hội, tuỳ theo trình độ lực lượng sản
xuất mà tầm quan trọng của các yếu tố này có mức độ khác nhau.
Trong hoàn cảnh nước ta hiện nay, từ một nền sản xuất nông nghiệp lạc
hậu chúng ta đang xây dựng một xã hội công nghiệp hiện đại. Đây chính là nội
dung của công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước. Tỉ trọng kinh tế nông, lâm,
ngư nghiệp nước ta năm 1995 là chiếm 29%, hơn nữa nông dân nước ta chiếm
tới hơn 80% dân số. Vì thế nông nghiệp nước ta vẫn đóng vai trò quan trọng.
Do đó công nghiệp hoá- hiện đại hoá nông nghiệp là mục tiêu hàng đầu. Mà ta
biết đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng đối với sản xuất nông, lâm,
ngư nghiệp. Nó không chỉ là tư liệu lao động mà còn là đối tượng lao động.
Thông qua phương tiện đất đai con người đã khai thác sản phẩm từ đất và còn
hơn thế nữa khi con người biết khai thác hợp lý biết bảo vệ đất sản xuất. Thực
hiện công nghiệp hoá- hiện đại hoá nông nghiệp là làm sao để tăng sản xuất
nông nghiệp trong quỹ đất hạn hẹp do quá trình đô thị hoá. Muốn vậy cần phải

có chính sách đất đai hợp lý để tác động trực tiếp vào lực lượng sản xuất nông
nghiệp. Để có chính sách đất đai hợp lý cần nhanh chóng thực hiện tốt công tác
điều tra khảo sát, đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính.
Trong vấn đề bảo vệ môi trường của cả nước và khu vực thì việc bảo đảm
diện tích rừng có vai trò quan trọng đặc biệt. Do vậy bên cạnh chính sách khai
thác rừng cần thực hiện quy hoạch, phủ xanh đất trống đồi núi trọc. Có như vậy
4
mới phát triển bền vững được như vậy đất đai có vai trò quan trọng trong sự
nghiệp bảo vệ môi trường.
Trong giai đoạn hiện nay đô thị hoá đang là xu thế tất yếu do đó các khu
công nghiệp tập trung được hình thành. Vấn đề đặt ra là cần quy hoạch các khu
công nghiệp ở đâu và với quy mô như thế nào cho có lợi nhất trên mặt bằng
phân tích tổng hợp kinh tế – xã hội của tỉnh, vùng, cả nước. Điều này bắt nguồn
tù việc cân đối kinh tế trong quy hoạch sử dụng đất. Để thực hiện quy hoạch sử
dụng đất cần điều tra, khảo sát đo đạc bản đồ, tìm hiểu hiện trạng sử dụng đất
như vậy cần làm tốt công tác đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính bởi nó là căn
cứ pháp lý và khoa học thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Trong mọi thời đại thì vấn đề nhà ở và đất ở luôn được quan tâm, đặc biệt
trong giai đoạn hiện nay dân số tăng lên đất chặt người đông, đất ở trở thành
nhu cầu bức xúc. Nhà ở không chỉ là tài sản quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia
đình mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ
phát triển kinh tế –xã hội của mỗi nước và đánh giá mức độ công bằng và trình
độ văn minh của xã hội. Do vậy cần có chính sách đất đai hợp lý cho việc xây
dựng nhà ở, nhanh chóng thực hiện công tác đăng kí đất, lập hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở để bảo vệ cho
người dân.
Ơ nước ta, khi chuyển sang nền kinh tế thị trường thì một hệ thống các
loại thị trương được hình thành và phát triển, trong đó có thị trường bất động
sản – một lĩnh vực nhạy cảm và phức tạ. Thị trường tuy mới được hình thành
nhưnh đã thu hút lượng vốn không nhỏ vào đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng,

cung cấp hành hoá thiết yếu cho nhân dân, đáp ứng nhu cầu kinh doanh bất
động sản của các thành phần kinh tế... Nó được coi như lĩnh vực kinh tế quan
trọng do đó cần phát triển thị trường này. Muốn vậy cần có chính sách đất đai
hợp lý, cần nhanh chóng hoàn thiện công tác hồ sơ địa chính để cung cấp thông
tin xác thực về hàng hoá bất động sản để lành mạnh hoá thị trường bất động sản
và Nhà nước có thể kiểm soát được thị trường này. Việc phát triển thị trường
này góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường là điều kiện để thực hiện
công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước.
Nếu xét trên bình diện kinh tế xã hội, mặt bằng tổng thể của toàn bộ nền
kinh tế, để phát triển một xã hội công nghiệp trên cơ sở một xã hội nông nghiệp
thì chúng ta phải thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động. Và
5
công cụ để chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động đó chính là quy
hoạch sử dụng đất, các chính sách đất đai và các chính sách xã hội. Như vậy,
quản lý đất đai lúc này có thể phát huy tác dụng là động lực thúc đẩy nhanh quá
trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước.
Trong kinh tế, thì đất đai là nguồn vốn to lớn của đất nước. Nhà nước có
thể tạo nguồn thu đáng kể từ hoạt động kinh tế trên đất vì đó là đầu vào không
thể thiếu được của mọi hoạt động kinh tế. Nó là nguồn vốn không bao giờ cạn
mà trong quá trình khai thác sử dụng có thể làm cho giá trị tăng lên. Trong tình
thế cơ sở hạ tầng không ngừng được cải thiện và dân số tăng lên thì giá trị bằng
tiền của đất tăng lên không ngừng. Điều này minh chứng cho sự to lớn của
nguồn vốn đất đai. Như vậy, đất đai có ý nghĩa tạo nguồn thu cho ngân sách.
Để có thể tạo nguồn thu hơn nữa cần có hệ thống quản lý đất đai chặt chẽ, hồ
sơ quản lý đầy đủ và chính sách đất đai từng bước ổn định.
Tóm lại, đất đai có vai trò hết sức quan trọng trọng trong sự nghiệp phát
triển kinh tế –xã hội của đất nước. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản
xuất vật chất xã hội như tư liệu sản xuất đặc biệt. Thực hiện công tác quản lý
Nhà nước về đất đai sẽ cho phép ta giải quyết vấn đề: Tăng sản lượng kinh tế
nông nghiệp, đổi mới bộ mặt nông thôn,cải thiện đời sống nhân dân; đảm bảo

an toàn lương thực quốc gia; bảo vệ tài nguyên đất và môi trường sinh thái; quy
hoạch hợp lý các khu công nghiệp và kiểm soát quá trình đô thị hoá; chuyển
dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động trên cơ sở quy hoạch đất hợp lý; xây
dựng xã hội công bằng trên cơ sở thực hiện chính sách nhà ở và đất ở; phát
triển thị trường bất động sản; tăng cường nguồn thu cho ngân sách quốc gia.
Do đất đai có vai trò quan trọng như trên vì thế mà công tác quản lý Nhà
nướcvề đất đai ở nước ta đã được chú ý từ lâu nhưng do điều kiện hoàn cảnh ở
mỗi thời kỳ khác nhau mà công tác quản lý Nhà nước có nhiệm vụ cụ thể khác
nhau. Vì vậy ta cần tìm hiểu quan hệ đất đai trong lịch sử Việt Nam để thấy
được công tác quản lý Nhà nước về đất đai qua các thời kỳ. Từ đó nhận thức
quan hệ đất đai trong thời đại ngày nay.
2. Quan hệ đất đai trong lịch sử Việt Nam
Bất kỳ một quốc gia nào, Nhà nước nào cũng có một quỹ đất đai nhất
định được giới hạn bởi biên giớ quốc gia mà thiên nhiên ban tặng.
6
Đất đai là vấn đề sống còn của mỗi quốc gia vì vậy Nhà nước muốn tồn
tại và phát triển được thì phải quản lý chặt, nắm chắc tài nguyên đất đai. Mỗi
thời kỳ với chế độ chính trị khác nhau đều có chính sách quản lý đất đai đặc
trưng của thời kỳ đó.
2.1) Thời kỳ đầu lập nước
Trong thời kỳ này đất đai là của chung và đó chính là khởi thuỷ của ruộng
đất công.
Khi nhà nước Văn Lang ra đời thì toàn bộ ruộng đất trong đó là của
chung và cũng là của nhà vua. Sau khi đất đai bị xâm chiếm thì các vua Hùng
tổ chức chống cự dần dần hình thành khái niệm sơ khai đất đai là sở hữu của
nhà vua.
2.2) Thời kỳ phong kiến
Trong hơn 1000 năm Bắc thuộc, hình thức sở hữu tối cao phong kiến về
ruộng đất chi phối xã hội Việt Nam. Nhà Đường đã áp dụng nhiều chính sách
về đất đai để tạo nguồn thu cho nhà nước đô hộ.

Khi giành được độc lập tự chủ, Đinh Bộ Lĩnh làm vua xây dựng nhà nước
Đại Cồ Việt – quyền sở hữu tối cao về nhà vua được xác lập.
Dưới thời Lý – Trần, nhà vua chấp nhận ba hình thức sở hữu: sở hữu nhà
vua, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Nhưng tất cả người sử dụng đất đều phải
nộp công quỹ cho nhà vua.
Đến thời nhà Hồ, Hồ Quý Ly đã ban hành chính sách cải cách ruộng đất
(1397) thực hiện chế độ hạn điền (mỗi người không quá 10 mẫu ruộng) để thu
hồi đất đai cho nhà nước.
Vào năm 1428 Lê Lợi lên ngôi đã phong đất cho các quần thần và thực
hiện kiểm kê đất đai để lập sổ sách (địa bạ) từ đó có chính sách phân phối lại
ruộng công bỏ hoang cho binh lính và nông dân. Trong giai đoạn này bộ luật
đầu tiên ở nước ta được ban hành gọi là Luật Hồng Đức trong đó có 60 điều nói
về đất đai. Các điều luật nói về đất đai thể hiện tính nhân đạo và triệt để để bảo
vệ đất công. Tuy nhiên, công việc đo đạc từ khi Lê Lợi lên ngôi đến hết đời hậu
Lê vẫn chưa được hoàn thành.
Sau khi Nguyễn ánh lên ngôi, từ năm 1805 đến năm 1836 suốt 31 năm
nhà Nguyễn hoàn tất bộ địa bạ của 18 nghìn xã từ Mục Quan Nam đến Múi Cà
7
Mau gồm 10044 tập. Trong địa bạ ghi rõ thửa đất của ai, sử dụng làm gì, kích
thức bao nhiêu trên cơ sở đo đạc thực địa, đo đạc cụ thể có sự nhất trí chủ sở
hữu và quan đạc điền. Trong thời kỳ này nhà Nguyễn đã ban hành bộ luật thứ
hai của nước ta mang tên Hoàng Việt Luật Lệ (gọi là Luật Gia Long). Trong bộ
luật này có 14 điều nhằm điều chỉnh quan hệ về nhà đất và thuế lúa. Tinh thần
là xác định quyền tối thượng của nhà vua đối với ruộng đất cả nước, trong đó
chia ra đất công quản và tư quản. Trên cơ sở này thuế lúa được thu rất triệt để
cho ngân khố quốc gia. Và cũng trong thời kỳ này chế độ hạn điền được thực
hiện lần thứ hai và nhà Nguyễn đã thực hiện thành công việc khai khẩn đất
hoang.
Như vậy, tuỳ theo chế độ chính trị và hoàn cảnh lịch sử ở mỗi thời kỳ mà
quan hệ đất đai có sự khác nhau và ta thấy rằng đất đai ngày càng được quan

tâm hơn, các mối quan hệ đất đai, công tác quản lý đất đai ngày một rõ ràng cụ
thể hơn, chi tiết hơn.
2.3) Chế độ thực dân phong kiến (thời Pháp thuộc 1883-1945)
Thực dân Pháp vừa bình định xong đã lo ngay đến vấn đề ruộng đất. Họ
cấp đất cho bọn tay sai và bán đất với giá rẻ mặt (10frăng/1 ha) vì thế đã tạo lên
chế độ đại địa chủ ở nước ta. Thực hiện chính sách chia để trị, Pháp chia nước
ta thành 3 kỳ, lập Sở địa chính ở các kỳ, Ty địa chính ở các tỉnh và trưởng bạ ở
các xã để phụ trách điền địa.
Pháp đã tiến hành thành lập bản đồ địa chính với tỷ lệ 1/1000-1/4000 đối
với ruộng đất và dùng tỉ lệ 1/200-1/1000 ở đô thị.
Pháp đã thực hiện chế độ cai trị về đất đai khác nhau ở mỗi kỳ.
- Nam kỳ: Thành lập Sở địa chính, tiền hành làm bao đạc và lập biểu
tính thuế. Đến năm1930 đã đo đạc xong bản đồ giải thửa. Thực hiện tu
chỉnh địa bộ thời Minh Mạng và thực hiện lưu trữ ở phong quản lý địa
bộ.
- Trung kỳ: Tiến hành đo đạc giản đơn để có căn cứ tính thuế. Ngày
26/4/1930 Khâm sứ Trung kỳ ban hành Nghị định số 1385 lập sổ bảo
tồn điền trạch sau đổi thành Sở quản thủ địa chính.
- Bắc kỳ: Tiến hành lập bản đồ bao đạc và thành lập bản đồ địa chính
chính quy. Đồng thời lập lược đồ giản đơn nhanh chóng nắm bắt được
8
diện tích đất đai. Mở lớp đào tạo trên 6000 thư ký đạc điền đồng thời
quy định chuyển dịch ruộng đất phải nộp lệ phí theo quy định.
Như vậy, có thể nói dưới chế độ thực dân phong kiến, các mối quan hệ
đất đai ở nước ta được xác lập chỉ nhằm mục đích khai thác nguồn tài nguyên
này của thực dân Pháp. Việc lập bản đồ, thành lập Sở địa chính, Ty địa chính là
phục vụ cho việc thu thếu đất và nắm bắt nguồn tài nguyên này.
2.4) Chính sách đất đai ở miền Nam thời kỳ Mỹ Nguỵ (1954-1975)
Trong thời kỳ này tồn tại hai chính sách ruộng đất đó là chính sách ruộng
đất của chính quyền cách mạng và chính sách ruộng đất của Mỹ- Ngụy.

Chính sách ruộng đất của chính quyền cách mạng mà nội dung xuyên
suốt trong quá trình đấu tranh giành độc lập dân tộc là: Ruộng đất về tay người
cày song điều này chỉ thực hiện được ở vùng giải phóng.
Còn chính sách ruộng đất ruộng đất của Mỹ –Ngụy nằm trong chính sách
xâm lược vì vậy thực hiện chính sách “cải cách điền địa ” của chính quyền Ngô
Đình Diệm và luật “người cày có ruộng ”của chính quyền Nguyễn Văn Thiệu
nhằm lôi kéo, giành giật nông dân. Luật người cày có ruộng bao gồm 6 chương
22 điều trong đó việc cấp “chứng khoán ” ruộng đất cho nông dân khẳng định
quyền sở hữu ruộng đất của nông dân nhưng chính quyền Thiệu lại ép nông dân
nhận “chứng khoán ”.
2.5) Quan hệ đất đai ở nước ta từ sau cách mạng tháng 8/ 1945.
Đất đai là một trong hai mục tiêu quan trọng của cách mạng Việt Nam
“làm tư sản dân quyền cách mạng và thổ địa cách mạng”. Vì vậy ngay sau khi
cách mạng tháng 8 thành công Nhà nước ta đã ban hành thông tư, chỉ thị nhằm
tăng cường hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp. Quốc hội thông qua luật cải cách
ruộng đất, ruộng đất được chia đều cho dân cày, người cày được canh tác trên
thửa đất của mình.
Trong giai đoạn từ năm 1955- 1959, cơ quan quản lý đất đai được thành
lập đó là Sở địa chính nằm trong Bộ tài chính với chức năng là quản lý ruộng
đất và thu thuế nông nghiệp .
Hiến pháp năm 1960 đã xác định quyền sở hữu toàn dân về đất đai, sở
hữu tập thể và sở hữu tư nhân.
9
Từ năm 1980- 1991: Thực hiện quyết định 201/ CP (01/17/1980); Chỉ thị
299/TTG(10/11/1980); Chỉ thị 100/CT_TW (13/01/1981); Nghị quyết 10/NQ-
TW (05/04/1988) về khoán ruộng đất lâu dài.
Hiến pháp 1992 xác định “đất đai sở hữu toàn dân”( điều 17). Như vậy,
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và quản lý đất đai được ghi nhận trong hiến
pháp 1992. Tiếp đó luật đất đai ban hành 9/1993 đã quy định rõ hơn các quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Chính sách đất đai nước ta hiện nay thể hiện nội dung chủ chủ yếu sau:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý bằng
pháp luật và quy hoạch, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà
nước giao quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Nhà nước có chính sách ưu tiên đối với sử dụng đất nông, lâm, ngư
nghiệp nhằm bảo đảm an toàn lương thực và bảo vệ môi trường
- Nhà nước có chính sách hợp lý để bảo đảm nhà ở cho mọi người.
- Hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất nông, lâm nghiệp để
sử dụng ổn định lâu dài thì được hưởng các quyền quy định ở Luật đất
đai.
- Nhà nước quản đất đai bằng bản đồ địa chính có toạ độ và hồ sơ đăng
kí đất đai, chủ sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
- Việc giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất được
thực hiện khi có quy hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền xét quyệt.
- Nhà nước định giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền
khi giao đất, cho thuê đất, tính giá tài sản khi giao đất và bồi thường
thiệt hại khi thu hồi đất.
- Tuỳ theo mục đích sử dụng, loại đất, đối tượng sử dụng đất mà Nhà
nước quy định hạn mức, thời hạn sử dụng.
- Nhà nước khuyến khích khai hoang vỡ hoá mở rộng diện tích sử dụng
đất, sử dụng bãi bồi đất trống đồi núi trọc và sử dụng đất phải đi đôi
với cải tạo bồi bổ đất.
Như vậy, chính sách đất đai hiện nay ở nước ta thể hiện chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai, bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, đồng thời tạo
10
điều kiện cho việc sử dụng đất hợp lý có hiệu quả, phục vụ sự nghiệp phát triển
kinh tế-xã hội.
Trên đây ta đi nghiên cứu quan hệ đất đai qua các thời kỳ, ta thấy rằng

đất đai ở mọi thời kỳ đều được quan tâm, tất cả các chế độ khác nhau đều muốn
nắm giữ nguồn tài nguyên này, quản lý và sử dụng triệt để nguồn tài nguyên
này để phục vụ mục tiêu của các thời kỳ.
Việc đi sâu nghiên cứu vai trò của đất đai cũng như những quan hệ đất
đai qua các thời kỳ để ta nhận thức rằng luôn luôn và cần thiết phải có quản lý
Nhà nước về đất đai và tuỳ theo từng thời kỳ, từng điều kiện hoàn cảnh khác
nhau mà ta thực hiện quản lý sao cho có lợi nhất phục vụ được mục tiêu của
từng thời kỳ.
Trong tình hình hiện nay để thực hiện mục tiêu công nghiệp hoá- hiện đại
hoá đất nước thì nội dung quản lý Nhà nước về đất đai như sau.
3)Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Chế độ quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ các quy phạm pháp luật
điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý Nhà nước đối
với đất đai.
Chế độ quản lý Nhà nước về đất đai bắt nguồn từ nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm các hoạt động
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện quyền sở hữu Nhà nước và
bảo đảm quyền sở hữu đó về đất đai. Nó bao gồm các hoạt động của Nhà nước
trong việc nắm chắc tình hình sử dụng đất đai, hoạt động của Nhà nước về phân
phối lại quỹ đất trên cơ sở quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất các hoạt động
của Nhà nước về kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất đai.
Điều 13 Luật đất đai năm 1993 nêu 7 nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai như sau:
3.1) Điều tra, khảo sát, đo đạc đánh giá và phân hạng đất.
Điều tra, khảo sát, đo đạc đánh giá và phân hạng đất là những công việc
hết sức quan trọng bởi qua đó Nhà nước mới nắm được toàn bộ quỹ đất đai cả
về số lượng và chất lượng, mới có khả năng phát hiện năng lực đất đai ở mỗi
vùng, từng địa phương. Qua đó, Nhà nước có những chính sách và biện pháp sử
dụng đất có hệ thống, có căn cứ khoa học trên phạm vi cả nước, từng vùng,
từng địa phương.

11
Như vậy, qua tài liệu này ta biết được đất đai đang sử dụng làm gì và sử
dụng vào việc gì là tốt nhất để phát huy tiềm năng ở mỗi vùng.
Để nắm được số lượng, chất lượng đất đai Nhà nước phải tiến hành điều
tra, khảo sát đo đạc và nghiên cứu, điều tra thực địa nắm được tổng diện tích tự
nhiên, diện tích từng loại đất như đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất dân cư nông
thôn, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng… Từ đó mà thực hiện quy hoạch đất
đai.
Việc đánh giá phân hạng đất là công tác khoa học và rất phức tạp nhằm
xác định tác dụng sử dụng đất cụ thể cho từng vùng, từng diện tích đất. Đây là
việc làm hết sức cần thiết trong điều kiện nền kinh tế thị trường có sự quản lý
của Nhà nước nhằm góp phần đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển
lành mạnh, sản xuất phát triển và ổn định đời sống của nhân dân.
Việc xác định giá các loại đất phải xem xét cụ thể vị trí, địa hình, mục
đích sử dụng cũng như xem xét quan hệ cung cầu được hình thành trên thị
trường bất động sản và xu hướng biến động của chúng. Đó là cơ sở để tính thuế
chuyền quyền sử dụng đất, tính tiền khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu
hồi đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi góp vốn liên doanh.
Bản đồ địa chính là cơ sở để thể hiện số liệu về điều tra khảo sát, đo đạc.
Mặt khác, bản đồ địa chính còn là một thành phần của hệ thống hồ sơ địa chính
để phục vụ quản lý từng thửa đất. Vì vậy, Luật đất đai quy định việc tổ chức
chỉ đạo lập bản đồ địa chính như sau:
+ Chính phủ chỉ đạo việc tổ chức lập bản đồ địa chính thống nhất trên
phạm vi cả nước. Cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương ban hành quy trình kỹ
thuật, quy phạm xây dựng bản đồ địa chính.
+ ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo tổ chức
việc lập bản đồ địa chính ở địa phương mình.
+ Bản đồ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.
+ Bản đồ địa chính gốc được lưu trữ tại cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh,
huyện, quận, thị xã và UBND phường, thị trấn.

3.2) Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất.
Quy hoạch đất đai là sự tính toán, phân bổ đất đai một cách cụ thể về số
lượng, chất lượng, vị trí, không gian trên cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho các
mục đích kinh tế, xã hội. Kế hoạch hoá đất đai là sự xác định các chỉ tiêu về sử
12
dụng đất đai thông qua việc khoanh định mục tiêu sử dụng từng vùng đất cho
từng thời kỳ nhỏ trong thời gian quy hoạch. Kế hoạch còn điều chỉnh mục đích
sử dụng đất cho phù hợp với phương án quy hoạch và điều kiện thực tế của đất
đai.
Công tác quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch có ý nghĩa to lớn. Nó
giúp việc sử dụng đất đai đúng mục đích đạt hiệu quả cao và tiết kiệm, giúp
Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai. Chính vì vai trò quan trọng vậy Luật đất đai
năm 1993 đã có những điều khoản quy định về nội dung quy hoạch đất đai
(điều 17); quy định về nội dung lập và xét duyệt quy hoạch đất đai (điều 16);
quy định về thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
3.3) Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất và tổ chức
thực hiện các văn bản đó.
Các văn bản quản lý Nhà nước nói riêng và các tài liệu khác nói chung
luôn luôn được sản sinh do nhu cầu cầu của xã hội nhất định. Từ các hiện
tượng kinh tế – xã hội có liên quan tới quan hệ đất đai, các cơ quan địa chính
cần tổng hợp lại thành quy luật trong các địa phương mình đề nghị xây dựng
các văn bản pháp luật nhằm điều chỉnh pháp luật đất đai và các chính sách đất
đai.
Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện các văn bản đó là trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước, các cơ
quan quản lý đất đai ở các cấp. Trách nhiệm của cơ quan quản lý đất đai ở
trung ương là soạn thảo các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất để trình
chính phủ quyết định chính sách đất đai.
Các cơ quan chuyên môn ở địa phương căn cứ vào quyền hạn và chức
năng nhiệm vụ của mình giúp UBND các cấp ban hành văn bản hướng dẫn và

tổ chức thực hiện đầy đủ chính sách ruộng đất của Đảng và Nhà nước. Để có
chính sách đất đai phù hợp cần phải nhận thức đầy đủ các quy luật tự nhiên
đồng thời căn cứ vào số liệu điều tra đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và căn cứ
vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có như vậy việc quản lý, sử dụng đất mới
thực hiện tốt.
3.4) Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá. Quỹ đất đai có hạn trong khi
nhu cầu đất đai để phát triển sản xuất, phục vụ nhu cầu xây dựng và đời sống
13
hàng ngày tăng. Do đó, việc phân phối đất phải đảm bảo công bằng và hợp lý,
tạo điều kiện khai thác tốt đúng quỹ đất “chọn mặt gửi vàng”. Đây cũng là việc
thực hiện quyền năng về đất đai mà Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân tuỳ
theo mức độ giao quyền năng này mà nảy sinh hình thức giao, cho thuê, thu hồi
*Nguyên tắc khi giao đất, cho thuê đất.
- Việc giao đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã
được cơ quan Nhà nước xét duyệt.
- Việc giao đất phải đúng đối tượng và phải có nhu cầu sử dụng đất
- Yêu cầu sử dụng đất đai phải được ghi trong luận chứng kinh tế kỹ
thuật và trong thiết kế đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt
- Phải có đơn xin giao đất hoặc cho thuê đất
* Thẩm quyền giao đất
Điều 23 và 24 Luật đất đai có quy định thẩm quyền giao đất của các cấp:
Chính Phủ, UBND tỉnh và thành phố trực thuộc TW và UBND huyện, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh.
- Chính Phủ là cơ quan có thẩm quyền cao nhất quyết định những vấn
đề quan trọng, quyết định giao đất và sử dụng đất vào mọi mục đích
trong trường hợp cần thiết. Cụ thể:
+Chính Phủ xét duyệt kế hoạch hằng năm của UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc TW về việc giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp có rừng để sử dụng vào

mục đích khác.
+Chính Phủ quyết định cho các tổ chức quốc tế, cá nhân nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất
+Chính Phủ giao đất trên diện tích quy định cho UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc TW theo quy định ở khoản 3 điều 23.
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW được giao thẩm quyền quyết
định giao đất để sử dụng vào mục đích không phải là sản xuất nông,
lâm nghiệp. Cụ thể:
+ Từ 1ha trở xuống đối với đất nông nghhiệp, đất lâm nghiệp có rừng, đất
khu dân cư nông thôn, đất đô thị và từ 2 ha trở xuống đối với đất trống đồi núi
trọc cho mỗi công trình không theo tuyến.
+ Từ 3 ha trở xuống đối với đất ông nghhiệp, đất lâm nghiệp có rừng, đất
khu dân cư nông thôn, đất đô thị và từ 5 ha trở xuống đối với đất trống đồi núi
14
trọc cho mỗi công trình đường bộ, đường sắt, đường điện, đê điều và từ 10 ha
trở xuống đối với đất trống, đồi núi trọc cho mỗi công trình xây dựng hồ chứa
nước
- Giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp có rừng để hộ gia đình, cá nhân làm
nhà ở, đất chuyên dùng để sử dụng vào mục đích chuyên dùng khác
hoặc để làm nhà ở, đất ở đô thị theo định mức do Chính Phủ quy định.
+ Giao đất khu dân cư nông thôn để UBND huyện, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh giao đất cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở
+ Giao đất để sử dụng vào mục đích nông, lâm nghiệp cho các tổ chức
+ Quyết định mức đất giao cho mỗi hộ gia đình sử dụng để làm nhà ở
theo quyết định của Chính Phủ đối với từng vùng
+ Quyết định giao đất cho các nhà thờ, nhà chùa, thành thất đang sử dụng
- UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có các thẩm quyền sau:
+ Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích nông, lâm
nghiệp
+ Giao đất khu dân cư nông thôn cho hộ gia đình và cá nhân làm nhà ở

trên cơ sở quy hoạch đã được xét duyệt của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
TW
+ Giao đất chưa sử dụng cho cá tổ chức và cá nhân có thời hạn hoặc tạm
chia
* Những quy định về việc cho thuê đất
- Điều 29 Luất đất đai quy định:”Chính Phủ, UBND các cấp thực hiện
việc cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê đất để sản xuất kinh
doanh ” theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp
luật.
- Điều 80-84 của Luật đất đai quy định về việc tổ chức, cá nhân nước
ngoài, tổ chức quốc tế thuê đất
Việc cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tuân thủ theo pháp
lệnh ngày 14/10/1994 của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội và Nghị định số 11/CP
ngày 24/01/1994 của Chính Phủ
* Những quy định về thu hồi đất
Điều 26 Luật đất đai 1993 quy định: Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một
phần đất đã giao sử dụng trong những trường hợp sau:
15
-Tổ chức sử dụng đất bị giải thể, phá sản chuyển đi nơi khác giảm nhu
cầu sử dụng đất
- Cá nhân sử dụng đất bị chết mà không có người được quyền tiếp tục
sử dụng đất
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được giao
- Đất không được sử dụng trong 12 tháng liền mà không được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền có thẩm quyền giao đất cho phép
- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước
- Đất sử dụng không đúng mục đích được giao
- Đất được giao không đúng thẩm quyền
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng
đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công

cộng bị thu hồi được đền bù thiệt hại.
Cơ quan Nhà nước nào có thẩm quyền giao loại đất nào thì có thẩm
quyền thu hồi loại đất đó
2.5) Đăng kí đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý các hợp
đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
Đăng kí đất đai là việc cung cấp thông tin về quan hệ đối với đất đai để
thiết lập lên hồ sơ địa chính nhằm xác lập mối quan hệ giữa người sử dụng đất
với Nhà nước và Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất.
Lí do để thực hiện đăng kí đó là thông tin đất đai luôn thay đổi dẫn đến
quan hệ đất đai thay đổi vậy cần thực hiện nghĩa vụ đăng kí để xác lập quan hệ
thường xuyên tương ứng loại thông tin đó.
Đăng kí lần đầu là việc đăng kí lần đầu tiên thực hiện một cách thống
nhất trên toàn q uốc kết quả tạo hồ sơ ban đầu.
Khi thông tin thay đổi thì tiến hành đăng kí biến động đất đai. Khi phát
sinh thay đổi thông tin về đất đai thì chủ sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đăng kí
những thay đổi này với cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai kết quả hình thành
hồ sơ cập nhật về các biến động của đất đai.
Đăng kí đất đai là nghĩa vụ và trách nhiệm của các chủ sử dụng đất và
của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai.
Điều 33 Luật đất đai quy định.
16
“Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép thay đổi
mục đích sử dụng đất phải đăng kí tại UBND xã, phường, thị trấn”. Người đang
sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng kí tại xã, phường, thị trấn
đó
UBND xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng kí vào sổ
địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về sử dụng đất
• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận quan

hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử
dụng đất
Điều 36 Luật đất đai quy định
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ở TW
phát hành
- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất thì có thẩm quyền quyết
định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp Chính
Phủ giao đất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Thống kê đất đai:
Thống kê đất đai là công việc hết sức quan trọng nhằm nắm chính xác,
kịp thời những biến động về đất đa, cung cấp thông tin cần thiết cho công tác
quản lý Nhà nước về đất đai.
Điều 35 Luật đất đai quy định : UBND các cấp có trách nhiệm tổ chức
việc thống kê, kiểm kê đất đai tại địa phương mình. Cơ quan quản lý đất đai có
trách nhiệm báo cáo kết quả thống kê đất đai lên cơ quan quản lý đất đai cấp
trên trực tiếp. Việc thống kê đất đai thực hiện mỗi năm một lần, việc kiểm kê
đất đai được tiến hành năm năm một lần. Đơn vị thống kê, kiểm kê đất đai là
đơn vị lập sổ địa chính: UBND xã, phường, thị trấn.
Như vậy, nội dung quản lý Nhà nước về đất đai này gồm ba phần công
việc: Kết hợp với bản đồ địa chính, tổ chức đăng kí và thành lập các hồ sơ đăng
kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để hình thành hệ thống hồ sơ
địa chính ban đầu; Quản lí hồ sơ địa chính, thực hiện các thủ tục pháp lý trong
biến động đất đai(giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp…), cập nhật hồ sơ địa chính; Thực hiện
17
thống kê đất đai hàng năm và kiểm kê đất đai năm năm một lần để nắm lại quỹ
đất và phát hiện quy luật kinh tế – xã hội có liên quan tới quan hệ đất đai
2.6) Thanh tra việc chấp hành các chế độ thể lệ về quản lý sử dụng đất.
Mục tiều của công tác này nhằm đảm bảo cho các quy định về chế độ

quản lý sử dụng đất được thực hiện một cách nghiêm túc và đầy đủ đồng thời
phát hiện và đề xuất những bất hợp lý, những phương hướng xử lý sai phạm
trong thay đổi quan hệ sử dụng đất. Có như vậy đất đai mới sử dụng tốt và có
hiệu quả.
Nội dung của công việc này thanh tra người sử dụng đất xem việc sử
dụng đất có đúng mục đích, chế độ không và thanh tra trong hoạt động quản lý
đất đai: thanh tra bộ phận thực hiện chức năng, nghiệp vụ quản lý đất đai như
xác định có đúng nghĩa vụ không? đúng chế độ quản lý không?
Như vậy có thể nói thanh tra kiểm tra việc quản lý và sử dụng đất đai là
một trong những nội dung quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất
đai.
Điều 37 Luật đất đai quy định:
Chính Phủ tổ chức thanh tra đất đai trong cả nước, UBND các cấp tổ
chức thanh tra đất đai trong địa phương mình
Cơ quan quản lý đất đai ở TW giúp Chính Phủ, cơ quan quản lý đất đai ở
địa phương giúp UBND cùng cấp trong việc thực hiện thanh tra đất đai.
Thanh tra đất đai phải được thực hiện thường xuyên, đều khắp, phải lưu ý
cả điểm và diện, phải lưu ý cả lý và tình bởi quan hệ đất đai thường rất nhạy
cảm và phức tạp.
2.7) Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và
sử dụng đất đai là một công việc khó khăn bởi tranh chấp đất đai thường tranh
chấp về quyền sử dụng và quyền chiếm giữ đất đai giữa các bên sử dụng đất
đòi hỏi khi giải quyết phải nắm được hồ sơ ban đầu và hồ sơ biến động đất đai
để từ đó đi đến kết luận đúng đắn trong việc giải quyết tranh chấp đất đai. Còn
kiếu nại là việc các đương sự sử dụng và quản lý đất đai nhận thấy bị sai phạm
về quyền lợi của mình do cơ quan Nhà nước gây ra và đề nghị giải quyết các
quyền lợi vi phạm. Còn tố cáo là hành vi của cá nhân hoặc tổ chức phát hiện ra
18

những sai trái trong việc quản lý và sử dụng đất đai và những sai phạm này gây
ra hậu quả bất lợi.
Nhà nước khuyến khích việc hoà giải tranh chấp đất đai trong nhân dân.
Trong trường hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thì chính quyền UBND và cơ quan địa chính có trách nhiệm
giải quyết. Trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan
có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật đất đai thì do hệ thống toàn án giải
quyết. Hiện nay ở nước ta tranh chấp và khiếu tố về đất đai đều do ngành điạ
chính và các cấp chính quyền xử lý. Hơn nữa khi lập hồ sơ địa chính ban đầu
chúng ta đã phải giải quyết hàng loạt những vấn đề do lịch sử để lại, những vấn
đề này liên quan tới tranh chấp và khiếu tố về đất đai. Do đó để giải quyết tốt
công việc này đòi hỏi cần nắm vững pháp luật đồng thời tuỳ điều kiện hoàn
cảnh cụ thể mà xử lý các tình huống cho thấu tình đạt lý.
Trên đây là những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, nó phản ánh
được vai trò đất đai trong bức tranh hoạt động vĩ mô của nền kinh tế- xã hội.
Thật vậy, khi kinh tế thế giới chuyển sang giai đoạn công nghiệp con người đã
ý thức rõ hơn ý nghĩa quan hệ đất đai ở tầm vĩ mô từ đó xuất hiện khái niệm “
quản lý đất đai hiện đại”. Quản lý đất đai hiện đại bao gồm những nội dung
trên. Tuy nhiên, tuỳ từng hoàn cảnh, điều kiện cụ thể và mục tiêu của các thời
kỳ thì mối quan hệ đất đai có nhiều thay đổi phù hợp với thay đổi khách quan
của nền kinh tế- xã hộ. Do đó nội dung quản lý Nhà nước đã nảy sinh nhiều vấn
đề mới bảo đảm nhận thực đây đủ hơn, khoa học hơn vai trò đất đai đối với
phát triển kinh tế- xã hội. Chính vì vậy Luật đất đai sẽ ban hành 01/07/2004 đã
có nội dung quản lý Nhà nước về đất đai mới như sau: Quản lý và phát triển thị
trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; quản lý tài chính về
đất đai; quản lý hoạt động dịch vụ công về đất đai; quản lý, giám sát việc thực
hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Những nội dung quản lý Nhà nước trên đây có mối quan hệ khăng khít
với nhau. Để thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nước vê đất đai cần làm tốt tất
cả các nội dung trên. Trong các nội dung trên thì công tác lập và quản lý hồ sơ

địa chính hết sức quan trọng không thể thiếu được trong công tác quản lý Nhà
nước về đất đai bởi nó là hồ sơ pháp lý cao nhất và nếu thực hiện tốt nhiệm vụ
này sẽ là cơ sở điều kiện để thực hiện các nội dung khác của quản lý Nhà nước
19
về đất đai. Hơn nữa hồ sơ địa chính giúp các cấp chính quyền sử dụng tài liệu
quản lý cập nhật thông tin đất đai.
Trong tình hình hiện nay công tác này đang là yêu cầu bức xúc và là một
nhiệm vụ chiến lược của toàn ngành địa chính nhằm hoàn thiện hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm cơ sở triển khai thi hành luật, đưa
hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai ở các cấp thành nề nếp thường xuyên.
Để từng bước hoàn thiện công tác này thì ta cần tìm hiểu hồ sơ địa chính là gì?
đặc điểm ra sao? Tại sao lại thực hiện công tác này?nội dung của nó gồm
những gì?
II. Sự cần thiết phải xây dựng hồ sơ địa chính trong công tác quản lý Nhà nước về
đất đai
Cho đến nay trên thế giới có hai hệ thống hồ sơ quản lý đất đai: hệ thống
địa bạ (deed system) và hệ thống bằng khoán(title system). Hệ thống địa bạ thì
áp dụng từ tất lâu đời bao gồm: các sổ sách địa chính mô tả thửa đất theo kiểu
sơ đồ do chính quyền quản lý và các giấy tờ pháp lý trên các khế ước, văn tự
được pháp luật thừa nhận. Khi mà các mối quan hệ đất đai trở lên phức tạp thì
một bộ hồ sơ hiện đại hơn đó là hệ thống bằng khoán. Hệ thống này bao gồm:
bản đồ địa chính, các hồ sơ đăng kí đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Như vậy, so với hệ thống địa bạ thì hệ thống bằng khoán cho phép chính
quyền quản lý cụ thể hơn, chặt chẽ hơn, thống nhất hơn. Tuy nhiên tuỳ từng
hoàn cảnh, điều kiện mà sử dụng hệ thống quản lý nào tốt hơn .
Trên đây đã nói về hệ thống hồ sơ quản lý đất đai. Nó phản ánh rằng việc
quản lý đất đai chỉ quan tâm tới việc điều chỉnh các quan hệ đất đai trong phạm
vi dân sự và hành chính, không chú ý tới vai trò đất đai trong bức trang hoạt
động vĩ mô của nền kinh tế- xã hội. Trong bối cảnh hiện nay, đất đai đang tham
gia tích cực vào hoạt động kinh tế- xã hội do đó đòi hỏi phải xây dựng cho

được hệ thống hồ sơ quản lý đất đai hiện đại. Muốn vậy ta cần tìm hiểu khái
niệm hồ sơ địa chính cũng như đặc điểm và các loại hồ sơ địa chính ở nước ta.
1. Khái niệm, phân loại và đặc điểm hồ sơ địa chính
*Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách vv… phản
ánh yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai tính cho từng đơn vị
đất. Rõ ràng hồ sơ địa chính phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai
20
bởi nó chứa đựng thông tin về đất đai. Tất cả các thông tin về tự nhiên của đất
đai được lấy thông qua đo đạc khảo sát; còn các yếu tố kinh tế của đất đai lấy
thông tin từ việc phân loại, đánh giá, phân hạng đất đai là điều kiệu để xác định
giá đất và thu thuế. Yếu tố xã hội về đất đai lấy từ hoạt động của Nhà nước về
quy định quyền sở hữu, quyền sử dụng, các quan hệ về chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp…Còn yếu tố pháp luật của đất đai thì căn
cứ vào quyết định
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ví dụ như quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, các quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất vv…
Như vậy, để có tất cẩ thông tin đất đai ở trong hồ sơ địa chính như trên
thì cần thực hiện được tất cả nội dung của công tác quản lý Nhà nước về đất
đai.
Hồ sơ địa chính nói chung bao gồm các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách
… chứa đựng toàn bộ thông tin về đất đai. Nó là sản phẩm do người quản lý lập
lên và mỗi bộ máy địa chính lập các loại hồ sơ địa chính khác nhau. Vì thế
phân loại hồ sơ địa chính theo cách này ta có các loại hồ sơ địa chính như sau:
- Hệ thống địa bạ: hệ thống này dùng để ghi chép thông tin yếu tố về
đất đai, là hệ thống các loại sổ sách dùng trong đăng kí và quản lý đất
đai. Nó chứa đựng đầy đủ các thông tin về vị trí, hình thể, kích thức,
loại, hạng đất, cũng như chủ sở hữu và chủ sử dụng đất.
Nội dung của sổ địa bạ bao gồm: Sổ đăng ký đất (sổ địa bạ) do cơ quan
quản lý đất đai cấp xã (cấp cơ sở) cấp và quản lý; thứ hai là các loại giấy tờ
khác, nó xác định quan hệ sở hữu và pháp lý về đất đai. Việc sử dụng hệ thống

địa bạ có ưu điểm đơn giản, dễ dàng thực hiện, dễ làm và dễ sử dụng. Tuy
nhiên, bên cạnh ưu điểm nó có nhược điểm đó là việc quản lý đất đai không an
toàn, không chặt chẽ bởi việc quản lý chỉ sử dụng ở đơn vị hành chính nhỏ và
quản lý trên từng lô đất, mảnh đất, không thể thể hiện đầy đủ thông tin của cả
một vùng. Do vậy, nếu vượt khỏi vùng thì nó không còn giá trị.
Hệ thống hồ sơ địa chính tiếp theo là hệ thống bằng khoán (bằng khoán
điền thổ): là hệ thống giấy tờ trong hồ sơ quản lý đất đai nó được xác định một
cách thống nhất, trên cơ sở đó hệ thống bản đồ địa chính cùng với hệ thống
quản lý hoàn chỉnh và đồng bộ
Hệ thống này ra đời sau khi hệ thống địa bạ ra đời. Sự ra đời của hệ thống
này là khách quan bởi cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội các quan hệ đất
21
đai phát triển đặc biệt là quan hệ hàng hoá tiền tệ (mua – bán) cho thuê, chuyển
nhượng…Do đó mà hệ thống thông tin về quản lý đất đai phát triển đó là việc
xác lập bản đồ địa chính.
Nội dung của hệ thống bằng khoán bao gồm: Hệ thống bản đồ địa chính
quy định thống nhất trong cả nước; Thứ hai là hồ sơ, sổ sách để quản lý thông
tin về mảnh đất đó vì một bản đồ không thể ghi đầy đủ thông tin về đất đai. Do
vậy, dựa trên bản đồ mà thực hiện việc đăng ký lần đầu như đăng ký về diện
tích, tính chất, mục đích sử dụng, chủ sử dụng đất…và khi có thông tin thay đổi
thì thực hiện đăng ký lại trong hồ sơ gọi là đăng ký biến động; thứ ba là hệ
thống Giấy chứng nhận quyền sử dụng (do người sở hữu quản lý).
Với nội dung trên thì hệ thống bằng khoán giúp người quản lý đất đai một
cách chặt chẽ, thống nhất, việc quản lý này không những chỉ ở địa phương,
vùng mà quản lý liên vùng, cả nước. Việc sử dụng hệ thống này tạo điều kiện
cơ bản để phát triển quan hệ hàng hoá tiền tệ về đất đai một cách đầy đủ và
chính xác sẽ ngăn chặn tình trạng thông tin ngầm tạo điều kiện co thông tin bất
động sản phát triển lành mạnh. Không chỉ có vậy nếu tạo được hệ thống bằng
khoán đầy đủ sẽ cho phép ta quản lý mục đích sử dụng được thực hiện một
cách thống nhất và cho phép điều chỉnh quy hoạch, thay đổi mục đích sử dụng

đất đai một cách linh hoạt và phù hợp.
Tuy nhiên, để tạo được hệ thống bằng khoán đầy đủ chính xác đòi hỏi
vốn đầu tư lớn, đòi hỏi công nghệ cao, đòi hỏi phải có cán bộ có trình chuyên
môn nghiệp vụ cao.
Bên cạnh việc sử dụng hệ thống địa bạ, hệ thống bằng khoán thì hệ thống
hỗn hợp tức là sử dụng đồng thời cả hai loại hồ sơ địa chính trên cũng được sử
dụng.
Việc kết hợp sử dụng 2 loại hồ sơ địa bạ và bằng khoán không có nghĩa là
sử dụng 2 thông tin hệ thống trên một mảnh đất mà có loại đất thì sử dụng
thông tin địa bạ sẽ tốt, đơn giản, dễ làm, dễ thực hiện, tiết kiệm. Còn có loại đất
thì phải sử dụng thông tin đất đai. Thật vậy, bởi khi đất đai ít biến động thì nên
sử dụng hệ thống địa bạ vì giản đơn, dễ làm mà vẫn đảm bảo quản lý thông tin
một cách đầy đủ. Còn với đất đô thị, công nghiệp, sử dụng như một yếu tố để
kinh doanh cộng với nhiều biến đổi do quá trình đô hoá đòi hỏi các thông tin
phải chính xác do vậy cần sử dụng hệ thống bằng khoán vì đất đai ở khu vực
này mang nhiều yếu tố kinh tế nó chứa đựng yếu tố tạo vốn và sử dụng vốn do
22
đó tất cả các thông tin về đất đai cần phải được cập nhật đầy đủ, chính xác có
như vậy mới tạo ra công bằng trong trong sử dụng, kinh doanh bất động sản
giữa các thành phần kinh tế đồng thời thể hiện được vai trò của Nhà nước trong
việc quản lý tài nguyên đất đai. Là cơ sở để đất đai tham gia tất cả các hoạt
động kinh tế- xã hội như một nguồn lực thực sự, đóng góp vào sự phát triển
kinh tế – xã hội theo đúng vai trò của nó và hơn thế nữa.
Như vậy, qua đây ta có thể thấy rằng việc lập và quản lý hồ sơ địa chính
có vai trò và ý nghĩa rất to lớn trong việc quản lý đất đai nói chung.
Trên đây ta đi tìm hiểu các loại hồ sơ địa chính, và vấn đề đặt ra là ta nên
sử dụng hồ sơ địa chính nào cho mục đích nào là tốt nhất và cần thiết phải hoàn
thiện các loại hồ sơ địa chính như thế nào? để phục vụ tốt cho các công tác
quản lý Nhà nước về đất đai.
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách vv… chứa

đựng đầy đủ các thông tin về đất đai do đó các loại giấy tờ này luôn được sử
dụng và tuỳ vào mục đích sử dụng của các loại giấy tờ này mà ta có cách phân
loại hồ sơ địa chính như sau:
- Các tài liệu sử dụng thường xuyên. Các tài liệu này bao gồm:
+ Bản đồ địa chính: Tuỳ theo điều kiện hiện nay ở từng địa phương bản
đồ này có mức độ khác nhau về chất lượng:bản đồ địa chính có tạo độ theo hệ
toạ độ thống nhất; bản đồ giải thửa toàn xã đo vẽ bằng nhiều phương pháp khác
nhau ; hồ sơ kỹ thuật thửa đất đối với đất đô thị hoặc sơ đồ trích thửa đối với
thửa đất nông, lâm nghiệp nhiều chủ sử dụng nhưng ranh giới giữa các chủ
chưa thể hiện bằng bờ cố định; bản đồ trích lục ô phố, xứ đồng, thôn ấp, bản
hoặc từng thửa đất trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính mà có nhu cầu
cần đăng kí lập hồ sơ, cấp giấy chứng nhận đến từng nhóm hộ, cá nhân, từng tổ
chức trên từng thửa đất.
+ Sổ địa chính bao gồm cả nông thôn và thành thị. Sổ địa chính và bản đồ
địa chính là hai tài liệu chứa đựng thông tin mang tính pháp lý của đất đai.
+ Sổ mục kê: dùng cho khu vực nông thôn được dùng để thống kê, kiểm
kê đất đai rất tiện lợi
+ Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở(đối với đất
đô thị)- đây là tài liệu chứa đựng thông tin pháp lý về đất đai.
+ Sổ theo dõi biến động đất đai
23
+ Biểu số liệu thống kê diện tích: cho biết diện tích từng đơn vị… giúp
cho nhà quản lý có được thông tin cụ thể.
Tất cả các tài liệu trên phục vụ cho công tác trực tiềp quản lý đất đai, đây
là hồ sơ thường trực, hồ sơ này thường được sử dụng thường xuyên. hiện đưới
dạng như thế nào? ta còn phải tìm hiểu đặc điểm của nó để từ đó có thể phân
tích tìm ra cách tác động đến sự vật, hiện tượng đó theo hướng tích cực và
Bên cạnh các tài liệu được sử dụng thường xuyên thì có tài liệu chỉ được
sử dụng khi cần thiết đó là các tài liệu gốc lưu trữ.

- Tài liệu gốc lưu trữ: Các tài liệu này dùng xác nhận thông tin đảm bảo
hệ thống hồ sơ trên mang tính pháp lý và dùng để thẩm tra, kiểm tra.
Các tài liệu này hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính
gồm toàn bộ thành quả giao nộp theo luận chứng kinh tế kỹ thuật đã được duyệt
của mỗi công trình đo vẽ, lập bản đồ địa chính và các thông tin, tư liệu hình
thành trong quá trình đăng kí lần đầu và đăng kí biến động đất đai gồm: các
giấy tờ do chủ sử dụng đất nộp khi kê khai đăng kí; đơn kê khai đăng kí, cấp
giấy tờ pháp lý về nguồn gốc đất đai; hồ sơ, tài liệu được hình thành trong quá
trình thẩm tra, xét duyệt đơn của cấp xã, huyện; các văn bản pháp lý của cấp có
thẩm quyền trong việc thực hiện đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất: quyết định thành lập hội đồng đăng kí đất, quyết định cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyết định xử lý các vi phạm pháp luật đất đai vv…;
Hồ sơ về kiểm tra kỹ thuật, nghiệp thu sản phẩm đăng kí đất đai xét cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khi xem xét bất kỳ một sự vật, hiện tượng nào ngoài việc hiểu nó là gì và
được thể hồ sơ địa chính cũng không nằm ngoài quy luật đó. Trên đây ta cũng
phần nào hiểu được thế nào là hồ sơ địa chính và các loại hồ sơ địa chính giờ ta
tìm hiểu xem nó có đặc điểm gì?
- Hồ sơ địa chính bao gồm nhiều tài liệu chứa đựng nhiều thông tin về
đất đai. Thật vậy, không một tài liệu riêng lẻ nào chứa đựng được
toàn bộ thông tin về đất đai, chỉ có hồ sơ địa chính mới có được toàn
bộ thông tin về đất đai bởi nó là tập hợp của tất cả các tài liệu chứa
đựng các thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của
đất đai. Nhìn vào hồ sơ địa chính ta có thể biết được toàn bộ thông tin
về đất đai.Các loại tài liệu trong hồ sơ địa chính chứa đựng các thông
tin về đất đai một cách chính xác và thống nhất. Với đặc điểm này yêu
24
cầu đặt ra cần biết phân loại và quản lý các tài liệu sao cho tiện lợi
nhất.
- Đặc điểm thứ hai là việc lập và quản lý hồ sơ địa chính là một nội

dung mang tính đặc thù của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và
nó có quan hệ mật thiết với các nội dung khác của quản lý Nhà nước
vê đất đai. Đúng vậy, việc lập và quản lý hồ sơ địa chính không phải
cấp nào, ngành nào cũng làm được mà phải có cơ quan chuyên trách
thực hiện như phải thực hiện một số nghĩa vụ đặc thù của ngành địa
chính như đo đạc bản đồ, lưu trữ thông tin vv…. Đây là nhiệm vụ
hoàn thành chức năng quản lý của Nhà nước, bắt buộc Nhà nước phải
hoàn thành đăng kí đất đai lập hồ sơ địa chính do đó phải có những bộ
phân, những người thực hiện nhiệm vụ này, đồng thời bảo đảm quyền
lợi, nhu cầu của Nhà nước. Để hoàn thành công tác lập hồ sơ địa chính
đòi hỏi phải thực hiện đồng thời các nhiệm vụ quản lý Nhà nước về
đất đai. Vấn đề đặt ra là cần đào tạo cán bộ có chuyên môn trong việc
thực hiện công tác đăng kí đất đai, lập hồ sơ địa chính đồng thời phối
hợp với các cấp, các ngành để làm tốt nội dung quản lý Nhà nước về
dất đai.
- Đặc điểm thứ ba là các tài liệu, số liệu trong hồ sơ mang tính pháp lý
cao. Các tài liệu này có ý nghĩa pháp lý chặt chẽ ở chỗ nó là căn cứ để
hoạch định các chủ trương, kế hoạch phăt triển kinh tế- xã hội, làm cơ
sở xác định quyền và nghĩa vụ pháp lý của đối tượng sử dụn. Việc
thực hiện tốt công tác đo đạc bản đồ, đăng kí đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất… thì các tài liệu hồ sơ địa chính càng có giá
trị pháp lý cao.
Với các đặc điểm trên làm cho việc thực hiện công tác lập và quản lý hồ
sơ địa chính cần phải có một số lượng lao động, vật tư kỹ thuật, thời gian, kinh
phí nhất định và người làm công tác lập hồ sơ địa chính phải được đào tạo có
trình độ kỹ thuật chuyên môn đầy đủ mới có thể thực hiện được. Cũng do đặc
điểm trên nên chỉ ngành địa chính mới thực hiện công tác này một cách chính
xác và đầy đủ trở thành nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
25