Nâng cao hiệu quả chuẩn bị thực hiện thi công dự án đầu tư xây dựng nhà ở

CHƯƠNG I – CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC
CHUẨN BỊ THI CÔNG XÂY DỰNG DỰ ÁN NHÀ Ở
1.1 . DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở
1.1.1 Khái niệm
Hoạt động đầu tư là hoạt động bỏ vốn vào một lĩnh vực sản xuất, kinh
doanh hay dịch vụ nhằm thu được lợi nhuận. Các hoạt động sản xuất, kinh
doanh và dịch vụ này chịu sự tác động của nhiều yếu tố từ môi trường bên
ngoài : môi trường chính trị, kinh tế - xã hội…hay còn được gọi là “ môi
trường đầu tư ”. Mặt khác, các hoạt động đầu tư là các hoạt động cho tương
lai, do đó nó chứa đựng bên trong nhiều yếu tố bất định. Đó chính là các yếu
tố làm cho dự án có khả năng thất bại, làm xuất hiện các yếu tố rủi ro, không
chắc chắn và đồng thời nó cũng là nguyên nhân làm cho các nhà đầu tư có
vốn lựa chọn hình thức đầu tư gián tiếp thông qua các tổ chức kinh doanh
tiền tệ, mặc dù họ biết lãi suất thu được từ hình thức đầu tư gián tiếp thấp
hơn so với hình thức đầu tư trực tiếp.
Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có
hệ thống các hoạt động và các chi phí theo một kế hoạch của một công cuộc
đầu tư phát triển kinh tế xã hội hoặc phát triển sản xuất kinh doanh nhằm đạt
được những kết quả nhất định và thực hiện những mục tiêu xác định trong
tương lai.
Vậy để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu tư mang lại hiệu quả kinh tế,
xã hội cao đòi hỏi phải làm tốt công tác chuẩn bị. Sự chuẩn bị này được thể
hiện trong việc soạn thảo các dự án đầu tư với chất lượng tốt.
Dự án xây dựng là cách gọi tắt của Dự án đầu tư xây dựng công
trình, được Luật Xây dựng Việt Nam ngày 26-11-2003 giải thích như sau:
1
“Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến
việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây
dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc
sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Dự án đầu tư xây dựng công
trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở.” Như vậy, có thể hiểu

dự án xây dựng bao gồm hai nội dung là đầu tư và hoạt động xây dựng.
Nhưng do đặc điểm của các dự án xây dựng bao giờ cũng yêu cầu có một
diện tích đất nhất định, ở một địa điểm nhất định ( bao gồm đất, khoảng
không, mặt nước, mặt biển và thềm lục địa ) do đó có thể biểu diễn dự án
xây dựng như sau :
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là một trong những bộ phận quan trọng
của dự án đầu tư xây dựng. Nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của xã hội.
Việc xây dựng nhà ở là vấn đề rất cần thiết của nhiều quốc gia trên thế giới,
và cũng là yêu cầu đặc biệt đối với Việt Nam, đặc biệt trong quá trình đô thị
hóa hiện nay. Sự gia tăng dân số, sự dịch chuyển dân số đến các thành phố
lớn, những yêu cầu cải thiện chất lượng đời sống chỗ ở, sự lệch lạch không
kiểm soát trong quy hoạch kiến trúc thành phố… Tất cả đều hướng đến yêu
cầu thực hiện những dự án xây dựng nhà ở có tổ chức, hệ thống, để từ đó,
mang lại cho người dân những ngôi nhà có chất lượng, cải thiện đời sống
người dân và tạo dựng bộ mặt kiến trúc các khu dân cư văn minh, hiện đại.
1.1.2. Đặc điểm d ự án đầu tư xây dựng nhà ở
DỰ ÁN XÂY
DỰNG
KẾ HOẠCH + TIỀN + THỜI GIAN +
ĐẤT
CÔNG TRÌNH
XÂY DỰNG
2
Dự án đầu tư là công cụ để tiến hành các hoạt động đầu tư, do đó bên
trong nó chứa ác yếu tố cơ bản của hoạt động đầu tư.
Trước hết, dự án đầu tư xây dựng là dự án gắn với công trình nhà ở
thường có thời gian xây dựng và sử dụng lâu. Một dự án bắt đầu từ giai đoạn
lập dự án đầu tư cho đến lúc nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng mất
một khoảng thời gian dài, thường thời gian tập trung chủ yếu tại khâu thi
công công trình. Bên cạnh đó, tuổi thọ công trình cũng phụ thuộc vào một số

yếu tố như kết cấu công trình, môi trường khí hậu xung quanh …
Hai là, dự án đầu tư xây dựng có quy mô vốn lớn. Nguồn vốn các
công trình thường lấy từ nguồn vốn Ngân sách Nhà nước, nguồn vốn đầu tư
nước ngoài hay của các tư nhân và tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh, của
các cơ quan ngoại giao và các tổ chức quốc tế khác ở Việt Nam.
Ba là, dự án xây dựng cố định ở một địa điểm bị tác động bởi điều
kiện tự nhiên xã hội khu vực. Một khu vực có vị trí thuận lợi trong đi lại,
gần trung tâm, các khu thương mại dịch vụ, an ninh khu vực lẫn môi trường
an toàn sẽ thu hút được người dân tập trung đầu tư xây dựng hơn những nơi
không đảm bảo được những điều kiện đó.
Từ các đặc điểm trên, khi chuẩn bị xây dựng công trình cần phải được
làm thật tốt và quản lý chặt chẽ nhằm giảm thiểu các rủi ro cho dự án.
1.1.3. Phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình
a. Phân loại theo quy mô dự án :
- Dự án nhóm A
- Dự án nhóm B
- Dự án nhóm C
b. Phân loại theo tính chất
- Nhà chung cư
3
- Nhà biệt thự
- Nhà xây liên kế
c. Phân loại theo cấp quản lý
- Nhà nước – địa phương
- Tổ chức doanh nghiệp
- Cá nhân
d. Phân loại theo nguồn vốn đầu tư
Theo nguồn vốn đầu tư, các dự án được chia thành bốn loại :
- Dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước
- Dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh

- Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của Doanh nghiệp Nhà nước
- Dự án sử dụng vốn khác, bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng
hỗn hợp nhiều nguồn vốn.
 Việc phân loại dự án theo quy mô và tính chất dự án giúp ta quản lý
dự án được tốt và nhằm mục đích :
- Phân cấp quản lý : Thủ tướng Chính phủ, các Bộ, Ngành, UBND
các tỉnh, thành phố;
- Lựa chọn chủ đầu tư;
- Chọn hình thức quản lý dự án;
- Quyết định trình tự đầu tư và xây dựng :
+ Lập báo cáo đầu tư
+ Lập dự án đầu tư
+ Lập báo cáo kinh tế - kĩ thuật
- Quyết định trình tự thiết kế :
+ Thiết kế 1 bước
+ Thiết kế 2 bước
+ Thiết kế 3 bước
4
- Quyết định thời hạn cấp vốn nếu là vốn ngân sách :
+ Không quá 2 năm đối với dự án nhóm C
+ Không quá 4 năm đối với dự án nhóm B
- Quyết định điều kiện năng lực của cá nhân, tổ chức tham gia dự án
- Quyết định hình thức lựa chọn nhà thầu
+ Chỉ định thầu
+ Đấu thầu hạn chế
+ Đấu thầu rộng rãi
- Quyết định thời hạn bảo hành công trình
- Quyết định hình thức quản lý và sử dụng công trình
Ghi chú :
1) Tổng mức đầu tư cho từng loại dự án có thể sẽ thay đổi khi có sự

trượt giá để phù hợp với thực tế.
2) Việc quản lý dự án theo phân loại nhóm A,B,C còn phụ thuộc vào
nguồn vốn đầu tư. Vì vậy cần kết hợp cả các hình thức phân loại
này để việc quản lý dự án được hợp lý và theo đúng pháp luật.
1.2. VỊ TRÍ VÀ NỘI DUNG CỦA GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ THI
CÔNG DỰ ÁN TRONG CHU KỲ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG NHÀ Ở
1.2.1. Vai trò của giai đoạn chuẩn bị thực hiện thi công dự án trong chu
kỳ dự án đầu tư
Một dự án đầu tư xây dựng luôn trải qua 3 bước : Chuẩn bị đầu tư –
Thực hiện đầu tư – Kết thúc đầu tư. Sau khi đã lập và đưa ra một bản dự án
được thẩm định, thì Chủ đầu tư bắt tay vào công tác chuẩn bị, hoàn thiện hồ
sơ thủ tục tiến tới việc thực hiện thi công dự án đó. Đây là giai đoạn rất quan
trọng để đưa dự án từ bản thảo thành một công trình hoàn thiện. Khi thực
5
hiện tốt công việc này, dự án xây dựng đó hoàn toàn được đẩy nhanh theo
đúng tiến độ, sẽ tiết kiệm được các chi phí phát sinh không đáng có, đưa
công trình nhanh vào sử dụng.
1.2.2. Quy trình giai đoạn thực hiện dự án :
6
Riêng đối với giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng, ta thường
thực hiện theo các bước sau :
B1- Đăng kí đầu tư, thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu tư ( bao gồm cả
thủ tục đầu tư gắn với thành lập tổ chức kinh tế )
B2- Thuê, giao nhận đất, chuẩn bị mặt bằng xây dựng thực hiện dự án
GIAI ĐOẠN TRƯỚC DỰ ÁN
Nguyên nhân làm xuất hiện dự
án
Các ý rưởng ban đầu
GIAI ĐOẠN SAU ĐẦU TƯ

Khai thác, sử dụng
Vận hành, bảo trì
GIAI ĐOẠN I – CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ
GIAI ĐOẠN II – THỰC HIỆN ĐẦU TƯ
GIAI ĐOẠN III – KẾT THÚC ĐẦU TƯ
KẾT THÚC DỰ ÁN
Hết thời hạn sử dụng
Sự cố, hỏng không sử dụng
được
Thanh lý tài sản ( phá dỡ… )
7
B3- Chọn thầu tư vấn khảo sát thiết kế. Lập, thẩm định, phê duyệt thiết
kế mỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán và tổng dự toán.
B4- Thẩm định và phê duyệt thiết kế cơ sở và môi trường
a. Thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc đăng ký bản
cam kết bảo vệ môi trường
b. Thẩm định thiết kế cơ sở
B5- Đấu thầu, mua thiết bị, lựa chọn nhà thầu thi công.
B6- Xin cấp giấy phép xây dựng, khai thác tài nguyên ( nếu có )
B7- Ký hợp đồng thực hiện dự án.
B8- Thi công công trình.
B9- Lắp đặt thiết bị.
B10- Tổng nghiệm thu công trình.
1.3. NỘI DUNG CỦA GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ THI CÔNG THỰC
HIỆN DỰ ÁN :
giai đoạn này bao gồm từ bước 5 đến bước 11 trong qui trình thực hiện
một dự án đầu tư xây dựng
1.3.1. Đăng ký đầu tư, thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu tư
Sở Kế hoạch và Đầu tư là cơ quan đầu mối hướng dẫn, tiếp nhận đăng
kí đầu tư, tiếp nhận thẩm tra, trình UBND Thành phố cấp.

Các cơ quan này tiếp nhận hồ sơ, chủ trì lấy ý kiến các cơ quan liên
quan trong quá trình thẩm tra dự án ( đối với các dự án thuộc diện thẩm tra )
và trình cấp có thẩm quyền cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư theo quy
định của Luật Đầu tư và Nghị định số 108/2006/NĐ-CP của Chính phủ;
những nội dung dự án đã thẩm tra khi chấp thuận địa điểm cho nhà đầu tư
8
nghiên cứu lập dự án thì không phải thẩm tra lại khi cấp Giấy chứng nhận
đầu tư.
Mẫu Giấy chứng nhận đầu tư do Bộ Kế hoạch và Đầu tư quy định áp
dụng thống nhất trên phạm vi toàn quốc.
Giấy chứng nhận đầu tư bao gồm những nội dung chủ yếu sau:
a) Tên, địa chỉ của nhà đầu tư;
b) Địa điểm thực hiện dự án đầu tư; nhu cầu diện tích đất sử dụng;
c) Mục tiêu, quy mô dự án đầu tư;
d) Tổng vốn đầu tư;
đ) Thời hạn thực hiện dự án;
e) Tiến độ thực hiện dự án đầu tư;
g) Xác nhận các ưu đãi và hỗ trợ đầu tư (nếu có).
1.3.2. Thuê, giao nhận đất, chuẩn bị mặt bằng xây dựng
• Giao nhận đất
- Chủ đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phải lập hồ sơ xin giao đất hoặc
thuê đất theo quy định của pháp luật;
- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết hồ sơ xin giao
đất hoặc thuê đất không quá 25 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;
- Việc thu hồi đất , giao nhận đất đai tại hiện trường thực hiện theo
quy định của pháp luật về đất đai.
• Chuẩn bị mặt bằng xây dựng
Trong nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường, việc tìm kiếm địa
điểm xây dựng rõ ràng không thể tiến hành theo những trình tự, thủ tục cứng
nhắc. Trên cơ sở quy hoạch xây dựng đô thị được duyêt, Nhà nước chỉ lo lựa

chọn và quyết định những địa điểm xây dựng công trình có tầm quan trọng
đặc biệt về kinh tế, văn hóa, phục vụ đời sống xã hội và cơ sở hạ tầng chung
9
cho đô thị mà trong các Quy hoạch chung, Quy hoạch công nghiệp, Quy
hoạch chi tiết chưa làm rõ được, ví dụ như các khu sứ quán, tháp truyền
hình, làng văn hóa dân tộc, các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tập trung,
các dịch vụ công cộng… Đối với các công trình khác, các chủ đầu tư có thể
tìm đất xây dựng thông qua các công ty đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cho
các khu đất xây dựng tập trung giới thiệu, tiếp thị thông qua các phương tiện
thông tin đại chúng, hoặc thông qua việc tự giao dịch mua bán, bán nhà,
chuyển giao sử dụng đất theo quy định pháp luật.
- Đối với các dự án đầu tư và xây dựng có tính chất sản xuất, kinh
doanh, chủ đầu tư chủ trì phối hợp với Ủy ban nhân dân địa phương để
thống nhất phương án đền bù, kế hoạch giải phóng mặt bằng, kinh phí, tiến
độ và việc thanh quyết toán giải phóng mặt bằng để Ủy ban nhân dân địa
phương tổ chức thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng xây dựng theo
tiến độ và bàn giao mặt bằng xây dựng cho nhà thầu xây dựng;
1.3.3. Khảo sát xây dựng
Khảo sát xây dựng là hoạt động thị sát, đo vẽ, thăm dò, thu thập và
tổng hợp những tài liệu và số liệu về điều kiện tự nhiên của vùng, địa điểm
xây dựng đề phục vụ thiết kế. Khảo sát xây dựng bao gồm khảo sát địa hình,
khảo sát địa chất công trình, khảo sát thủy văn, khảo sát hiện trạng công
trình và các công vỉệc khảo sát phục vụ cho hoạt động xây dựng.
Để xây dựng được công trình có chất lượng cao, đồng thời thỏa mãn
điều kiện thời gian xây dựng ngắn, chi phí lao động, vật tư tiền vốn ít thì
việc thiết kế công trình phải tiến hành trên cơ sở khảo sát xây dựng kỹ
lưỡng, trên cơ sở áp dụng các phương pháp tính toán hiện đại cũng như các
phương pháp thi công tiên tiến.
10
Tiến hành khảo sát xây dựng là nhằm giải thích rõ tính cần thiết về

mặt xã hội, tính hữu ích về mặt kinh tế, tính khả thi về mặt kỹ thuật của công
trình xây dựng. Kết quả khảo sát xây dựng phải nêu rõ phương thức để thỏa
mãn nhu cầu của xã hội đối với công trình xây dựng, những điều kiện, khả
năng xây dựng công trình, lợi ích cho việc xây dựng công trình đó mang lại
cho quá trình tái sản xuất xã hội. Không thể nào có một bản thiết kế có chất
lượng mà lại không dựa trên cơ sở những tài liệu chuẩn xác của khảo sát xây
dựng.
Khảo sát xây dựng bao giờ cũng phải được thực hiện theo một số giai
đoạn nhất định dựa trên nguyên tắc từ chung đến riêng, từ tổng quát đến chi
tiết nhằm cung cấp những tài liệu chuẩn xác nhất cho thiết kế công trình.
Mục đích công tác khảo sát trong các bước thiết kế :
- Khảo sát để lập Báo cáo đầu tư xây dựng công trình là thu thập
những tài liệu cần thiết để sơ bộ đánh giá sự cần thiết phải đầu tư
xây dựng công trình, các thuận lợi và khó khăn, sơ bộ xác định vị
trí, quy mô công trình và ước toán tổng mức đầu tư cũng như sơ bộ
đánh giá hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế - xã hội của dự án.
- Khảo sát để lập Dự án đầu tư xây dựng công trình là thu thập
những tài liệu để xác định sự cần thiết phải đầu tư xây dựng công
trình, lựa chọn hình thức đầu tư, xác định vị trí cụ thể, quy mô
công trình, lựa chọn phương án công trình tối ưu, đề xuất các giả
pháp thiết kế hợp lý, tính tổng mức đầu tư và đánh giá hiệu quả
đầu tư về mặt kinh tế - xã hội của dự án.
- Khảo sát để lập Thiết kế kỹ thuật là thu thập những tài liệu cần
thiết trên phương án công trình đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt ( dự án đầu tư xây dựng công trình ) để lập hồ sơ thiết kế kỹ
11
thuật và tổng dự toán, dự toán công trình cũng như lập hồ sơ mời
dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu hay chỉ định thầu.
- Khảo sát để lập Thiết kế bản vẽ thi công được thực hiện để phục
vụ cho thi công các công trình cầu, hầm, cảng, đường bộ... theo các

phương án công trình đã được phê duyệt khi thiết kế kỹ thuật và
đấu thầu xây dựng.
- Đối với những công trình xây dựng nhà ở khảo sát phục vụ Thiết
kế kỹ thuật thi công thì trong này mọi công việc khảo sát của các
bước thiết kế kỹ thuật và khảo sát thiết kế bản vẽ thi công được
phối hợp thực hiện cùng trong một bước.
Trong giai đoạn chuẩn bị thi công, khâu khảo sát chủ yếu phục vụ cho
thiết kế kỹ thuật thi công, thiết kế bản vẽ thi công các dự án nhà ở.
1.3.4. Thiết kế trong xây dựng
Thiết kế là một hoạt động thuộc lĩnh vực đầu tư và xây dựng mô tả
hình dáng kiến trúc, nội dung kỹ thuật và tính kinh tế của các công trình xây
dựng tương lai thích ứng với năng lực sản xuất sản phẩm hay dịch vụ và
công dụng đã định.
Các văn bản, hồ sơ đồ án thiết kế một công trình là một tài liệu kinh tế
- kỹ thuật tổng hợp phản ánh ý đồ thiết kế thông qua các bản vẽ, các giải
pháp kinh tế - kỹ thuật về công trình tương lai với những luận chứng, tính
toán có căn cứ khoa học.
Thiết kế cơ sở là các tài liệu thể hiện trên thuyết minh và bản vẽ nhằm
cụ thể hóa các yếu tố đã nêu trong nội dung của dự án đầu tư ( nội dung này
thường được thực hiện trong quá trình lập dự án đầu tư ).
Hồ sơ thiết kế kỹ thuật ( TKKT ) là các tài liệu thể hiện trên thuyết
minh và các bản vẽ được phát triển trên cơ sở thiết kế cơ sở trong hồ sơ dự
12
án đầu tư được duyệt. Hồ sơ TKKT phải đảm bảo đủ điều kiện để lập tổng
dự toán, hồ sơ mời thầu và triển khai lập bản vẽ tho công.
Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công ( TKBVTC ) là bước thiết kế chi tiết, bao
gồm các tài liệu thể hiện trên bản vẽ được lập trên cơ sở TKKT đã được
duyệt. Hồ sơ TKBVTC phải thể hiện được các chi tiết kiến trúc, kết cấu, hệ
thống kỹ thuật công trình và công nghệ để nhà thầu xây lắp thực hiện thi
công.

Hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công ( TKKTTC ) là các tài liệu thể hiện trên
thuyết minh và bản vẽ được phát triển trên cơ sở thiết kế cơ sở trong hồ sơ
dự án đầu tư được duyệt để nhà thầu xây lắp thực hiện thi công.
Mọi công trình trước khi xây dựng đều phải :
- Có đồ án thiết kế
- Thiết kế phải do tổ chức cá nhân có giấy phép hành nghề lập, phải
tuân theo Quy chuẩn xây dựng và Tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng.
- Khi thiết kế công trình phải căn cứ vào tài liệu khảo sát xây dựng
phù hợp với đối tượng và yêu cầu của các giai đoạn thiết kế. Bản
vẽ thiết kế phảỉ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Tài liệu khảo sát phục vụ thiết kế phải do pháp nhân hành nghề
khảo sát xây dựng cung cấp. Pháp nhân hành nghè khảo sát xây
dựng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về số liệu, tài liệu do
mình cung cấp.
 Ý nghĩa của công tác thiết kế : Chất lượng công tác thiết kế có vai
trò quan trọng, quyết định hiệu quả của vốn đầu tư. Trong giai
đoạn chuẩn bị đầu tư, chất lượng thiết kế quyết định việc sử dụng
vốn đầu tư tiết kiệm, hợp lý, kinh tế. Nếu chất lượng của công tác
thiết kế trong giai đoạn này không tốt dễ dẫn đến việc lãng phí vốn
13
đầu tư, ảnh hưởng đến các giai đoạn thiết kế sau bởi các giai đoạn
thiết kế sau đều được phát triển trên cở sở các thiết kế trước.
Trong giai đoạn thực hiện đầu tư, chất lượng công tác thiết kế có ảnh
hưởng lớn đến chất lượng công trình tốt hay không tốt, an toàn hay không an
toàn, tiết kiệm hay lãng phí, điều kiện thi công thuận lợi hay khó khăn, tiến
độ thi công nhanh hay chậm... Giai đoạn này công tác thiết kế được coi có
vai trò quan trọng nhất trong các giai đoạn của quá trình đầu tư.
Trong giai đoạn khai thác dự án, chất lượng thiết kế có vai trò chủ yếu
quyết định việc khai thác, sử dụng công trình an toàn, thuận lợi hay nguy
hiểm khó khăn; chất lượng công trình tốt hay xấu; giá thành công trình cao

hay thấp; tuổi thọ công trình có đảm bảo yêu cầu đề ra trong dự án không.
Tóm lại, thiết kế xây dựng là khâu quan trọng hàng đầu trong hoạt
động đầu tư xây dựng. Nó có vai trò chủ yếu quyết định hiệu quả kinh tế - xã
hội của dự án đầu tư. Đồng thời thiết kế xây dựng góp phần tạo ra môi
trường mới, một không gian thiên nhiên mới thỏa mãn yêu cầu sản xuất, sinh
hoạt và đờ sống của con người cả về mặt vật chất lẫn tinh thần.
 Các bước thiết kế xây dựng công trình : Thiết kế xây dựng công
trình bao gồm các bước : Thiết kế cơ sở, Thiết kể kỹ thuật và Thiết
kế bản vẽ thi công, Thiết kế kỹ thuật thi công.
Tùy theo tính chất, quy mô của từng loại công trình, thiết kế xây dựng
công trình có thể lập một bước, hai bước hoặc ba bước như sau :
- Thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đối với
các công trình quy định chỉ phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật.
- Thiết kế hai bước bao gồm bước thiết kế cơ sở và bước thiết kế kỹ
thuật thi công được áp dụng đối với các công trình quy định phải
lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
14
- Thiết kế ba bước bao gồm bước thiết kế cơ sở, bước thiết kế kỹ
thuật và bước thiết kế bản vẽ thi công áp dụng đối với các công
trình quy định phải lập dự án đầu tư xây dựng và có quy mô lớn,
phức tạp.
Đối với các công trình phải thực hiện thiết kế hai bước trở lên, các
bước thiết kế tiếp theo chỉ được triển khai thực hiện trên cơ sở bước thiết kế
trước đã được duyệt.
1.3.5. Báo cáo Đánh giá tác động môi trường (Báo cáo ĐTM)
Bản Báo cáo đánh giá tác động môi trường nhằm mục đích phát hiện
các tác động xấu của dự án đến môi trường, tìm các công cụ để quản lý, hạn
chế và ngăn ngừa chúng, đưa ra các biện pháp thích hợp để bảo vệ môi
trường vào các bước sớm nhất của quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án,
trên cơ sở đó đảm bảo dự án phát triển gắn liền với bảo vệ môi trường.

Sở Tài nguyên Môi trường tiếp nhận hồ sơ đề nghị thẩm định, phê
duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường, Báo cáo đánh giá tác động môi
trường bổ sung thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND Thành phố. UBND
quận, huyện ( hoặc UBND xã, phường, thị trấn được ủy quyền ) tiếp nhận hồ
sơ, cấp giấy xác nhận đăng kí Bản cam kết bảo vệ môi trường ).
Thời gian thẩm định Báo cáo ĐTM là 30 ngày làm việc kể từ ngày
nhận hồ sơ hợp lệ.
Thời gian phê duyệt Báo cáo ĐTM là 15 ngày làm việc
Thời gian thẩm định Báo cáo ĐTM bổ sung là 25 ngày làm việc kể từ
ngày nhận hồ sơ hợp lệ
Thời gian phê duyệt Báo cáo ĐTM bổ sung là 05 ngày làm việc
Thời gian cấp giấy xác nhận đăng kí Bản cam kết bảo vệ môi trường
là 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.
15
1.3.6. Thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư
• Thẩm định, phê duyệt kỹ thuật và tổng dự toán
Các dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn ngân sách Nhà nước, vốn tín
dụng đầu tư phát triển của Nhà nước, vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh,
trước khi đấu thầu xây lắp phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thiết
kế kỹ thuật và tổng dự toán. Cơ quan thẩm định thiết kế kỹ thuật và tổng dự
toán để phê duyệt là cơ quan có chức năng quản lý xây dựng đã được phân
cấp.
Chủ đầu tư có trách nhiệm trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán, đồng thời gửi hồ sơ tới cơ quan thẩm định
thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán. Việc thẩm định thiết kế kỹ thuật và tổng
dự toán phải thực hiện đầy đủ các quy định về thủ tục, trình tự kỹ thuật
nhằm đảm bảo chất lượng thiết kế và tổng dự toán.
o Nội dung thẩm định thiết kế kỹ thuật bao gồm :
- Sự phù hợp của thiết kế kỹ thuật với nội dung đã được phê duyệt
trong quyết định đầu tư về quy mô, công nghệ, công suất, các chỉ

tiêu kinh tế kỹ thuật. quy hoạch, kiến trúc, quy chuẩn, tiêu chuẩn
kỹ thuật được áp dụng;
- Bảo vệ môi trường, sinh thái, phòng, chống cháy nổ, an toàn lao
động, vệ sinh công nghiệp;
- Sự hợp lý của giải pháp thiết kế kỹ thuật;
- Tư cách pháp lý của tổ chức, cá nhân thiết kế.
o Nội dung thẩm định tổng dự toán bao gồm :
16
- Kiểm tra tính đúng đắn của các định mức, đơn giá và việc vận
dụng định mức, đơn giá, các chế độ, chính sách có liên quan và các
khoản mục chi phí theo quy định của Nhà nước;
- Sự phù hợp giữa khối lượng thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán;
- Xác định giá trị tổng dự toán kể cả thiết bị để so sánh với tổng mức
đầu tư đã duyệt.
o Thời gian thẩm định thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán quy định như
sau : không quá 45 ngày ( đối với dự án nhóm A ), không quá 30
ngày ( đối với dự án nhóm B ), không quá 20 ngày ( đối với dự án
nhóm C ) kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.
o Cơ quan thẩm định thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán : chịu trách
nhiệm trước pháp luật về các nội dung thẩm định quy định như
trên. Khi cần thiết, cơ quan thẩm định thiết kế kỹ thuật và tổng dự
toán có thể thuê chuyên gia, các tổ chức tư vấn chuyên ngành cùng
tham gia thẩm định. Chí phí thuê chuyên gia được tính vào tổng
mức đầu tư tổng dự toán công trình. Bộ Xây dựng thống nhất với
Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính hướng dẫn chi tiết chi phí
thuê chuyên gia thẩm định.
• Thẩm định kế hoạch tổ chức triển khai thực hiện dự án: thực hiện kiểm
tra trên các mặt :
- Kế hoạch cung cấp các điều kiện dự án : vốn, đất đai, thiết bị, công
nghệ…

- Kế hoạch biện pháp thực hiện dự án
- Kế hoạch và tiến độ thực hiện dự án
17
- Khả năng triển khai xây dựng công trình, vấn đề cung cấp nguyên vật
liệu, vật tư, máy móc, vận chuyển trong khi thi công… và tiến độ thực
hiện dự án.
Bên cạnh việc thẩm định các nội dung trên, công tác thẩm định dự án
còn một số nội dung thẩm định sau : Thẩm định các điều kiện pháp lý; Thẩm
định mục tiêu của dự án; Thẩm định về sự cần thiết của dự án; Thẩm định về
kỹ thuật, công nghệ của dự án; Thẩm định về tài chính của dự án; Thẩm định
về kinh tế - xã hôi.
1.3.7. Đấu thầu
Lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng được thực hiện đối với
các công việc, nhóm công việc hoặc toàn bộ công việc lập quy hoạch chi tiết
xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát, thiết kế, thi công
xây dựng, giám sát và các hoạt động xây dựng khác.
Việc lựa chọn nhà thầu là nhằm tìm được nhà thầu chính, tổng thầu,
thầu phụ có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề
xây dựng phù hợp với loại và cấp công trình. Nhà thầu chính hoặc tổng thầu
có thể giao một phần công việc của hợp đồng cho thầu phụ. Thầu phụ phải
có đủ năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng tương ứng
và được chủ đầu tư công trình chấp nhận. Thầu phụ không được giao tòan bộ
hoặc phần việc chính theo hợp đồng cho nhà thầu khác.
Việc lựa chọn nhà thầu phải đảm bảo các yêu cầu sau:
- Đáp ứng được hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Chọn được nhà thầu có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng,
năng lực hành nghề xây dựng phù hợp, có giá dự thầu hợp lý.
- Khách quan, công khai, công bằng, minh bạch.
18
Tùy theo quy mô, tính chất , nguồn vốn xây dựng công trình, người

quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư xây dựng công trình lựa chọn nhà thầu
theo các hình thức sau đây:
1. Đấu thầu rộng rãi : đây là hình thức đấu thầu được thông báo công
khai và không hạn chế số lượng nhà thầu tham gia. Thời gian dự
thầu trên các phương tiện thông tin đại chúng tối thiểu 10 ngày
trước khi phát hồ sơ mời thầu. Đây là hình thức được áp dụng chủ
yếu.
2. Đấu thầu hạn chế : theo hình thức này, bên mời thầu chỉ được mời
một số nhà thầu ( tối thiểu là 05 ) có khả năng đáp ứng yêu cầu
tham gia. Danh sách nhà thầu tham gia phải được cấp có thẩm
quyền phê duyệt.
3. Chỉ định thầu : đó là hình thức bên mời thầu chọn trực tiếp nhà
thầu đáp ứng yêu cầu của gói thầu để thương thảo hợp đồng và chỉ
được áp dụng cho một số trường hợp theo quy định.
4. Chào hàng cạnh tranh: áp dụng cho những gói thầu mua sắm hàng
hóa có giá trị dưới 02 tỷ đồng. Mỗi gói thầu phải có ít nhất 3 chào
hàng của 3 nhà thầu khác nhau trên cơ sở yêu cầu chào hàng của
Bên mời thầu. Việc gửi hàng có thể được thực hiện bằng cách gửi
trực tiếp, bằng fax, bằng đường bưu điện hoặc bằng các phương
tiện khác.
5. Mua sắm trực tiếp : áp dụng trong trường hợp bổ sung hợp đồng cũ
đã thực hiện xong ( dưới 01 năm ) hoặc hợp đồng thực hiện với
điều kiện chủ đầu tư có nhu cầu tăng thêm số lượng hàng hóa hoặc
khối lượng công việc mà trước đó đã tiến hành đấu thầu, nhưng
phải đảm bảo không được vượt mức giá hoặc đơn giá trong hợp
đồng đã ký trước đó.
19
6. Tự thực hiện : áp dụng đối với các gói thầu mà chủ đầu tư có đủ
năng lực thực hiện trên cơ sở tuân thủ các yêu cầu nếu trên.
7. Mua sắm đặc biệt : áp dụng đối với các ngành đặc biệt mà nếu

không có những quy định riêng thì không thể đấu thầu được. Cơ
quan quản lý ngành phải xây dựng quy trình thực hiện đảm bảo các
mục tiêu của Quy chế Đấu thầu và có ý kiến thỏa thuận của Bộ Kế
hoạch và Đầu tư để trình Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Như vậy, đấu thầu chỉ là một trong các phương thức lựa chọn nhà
thầu. Phương thức lựa chọn nhà thầu này, trong hoạt động xây dựng, có hai
hình thức thực hiện là đấu thầu rộng rãi và đấu thầu hạn chế.
• Mục đích của đấu thầu
Đấu thầu trong hoạt động xây dựng là quá trình cạnh tranh giữa các
nhà thầu nhằm xác định được người nhận thầu thi công công trình đảm bảo
các yêu cầu kinh tế - kỹ thuật đặt ra đối với việc xây dựng công trình.
Tổ chức đấu thầu trong xây dựng về thực chất là tổ chức quá trình
mua bán, trong đó có thể hiểu :
- Người mua là chủ đầu tư;
- Người bán là nhà thầu;
- Sản phẩm mua bán là công trình xây dựng;
- Yêu cầu đặt ra đối với quá trình mua bán : phải có sự cạnh tranh
lành mạnh giữa những người bán sao cho người mua tìm được
người bán sẵn sàng cung ứng sản phẩm đảm bảo chất lượng yêu
cầu với giá cả hợp lý nhất.
 Có thể nhìn nhận đấu thầu từ các phương diện sau :
- Trên phương diện của Chủ đầu tư : Đấu thầu là một phương thức
cạnh tranh trong xây dựng nhằm lựa chọn người nhận thầu ( khảo
sát, thiết kế, thi công xây lắp, mua sắm máy móc thiết bị...) đáp
20
ứng được yêu cầu kinh tế - kỹ thuật đặt ra cho việc xây dựng công
trình, đảm bảo chất lượng công trình, thời gian, tiết kiệm vốn đầu
tư với giá cả hợp lý nhất, chống lại tình trạng độc quyền về giá.
- Trên phương diện nhà thầu : Đấu thầu là một hình thức kinh doanh
mà thông qua đó nhà thầu giành cơ hội nhận được thầu khảo sát,

thiết kế, mua sắm máy móc thiết bị và xây lắp công trình, kích
thích các nhà thầu phải không ngừng nâng cao trình độ, công
nghệ...đưa ra giải pháp thi công tốt nhất để thắng thầu, luôn có
trách nhiệm cao đối với công việc, chất lượng sản phẩm, thời gian
thi công... để nâng cao uy tín đối với khách hàng.
- Trên phương diện quản lý nhà nước : Đấu thầu là một phương thức
quản lý thực hiện dự án đầu tư mà thông qua đó lựa chọn được nhà
thầu đáp ứng được các yêu cầu của bên mời thầu trên cơ sở cạnh
tranh giữa các nhà thầu, tránh sự móc ngoặc riêng với nhau làm
thất thoát vốn đầu tư của Nhà nước như phương thức giao thầu
trước đây. Thông qua đấu thầu, tạo tiền đề quản lý tài chính của
các dự án cũng như các doanh nghiệp xây dựng có hiệu quả.
Đứng trên mọi góc độ của quá trình đấu thầu ta có thể thấy công tác
đấu thầu được thực hiện nhằm mục đích đảm bảo sự cạnh tranh công khai,
lành mạnh và bình đẳng giữa các nhà thầu nhằm tạo cơ hội nhận hợp đồng
trên cơ sở đáp ứng yêu cầu của Chủ đầu tư trong hồ sơ mời thầu.
Như vậy có thể nói rằng mục đích của công tác đầu thầu chính là chất
lượng, giá thành, tiến độ xây lắp, an ninh, an toàn... của công trình tương lai.
Trong mọi nỗ lực của mình nhà thầu luôn phải chứng tỏ cho Chủ đầu tư về
khả năng thực hiện hợp đồng của mình là hiệu quả hơn, thực thi hơn các nhà
thầu khác. Thông thường công tác đấu thầu Chủ đầu tư sẽ tìm được nhà thầu
đáp ứng được các yêu cầu của gói thầu và có giá thành hợp lý nhất.
21
• Các giai đoạn lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng : Trong
đấu thầu xây dựng, chủ yếu các hoạt động đấu thầu thường gồm 2
loại đấu thầu : đấu thầu tuyển chọn tư vấn và đấu thầu xây dựng
- Đối với đấu thầu tuyển chọn tư vấn : Tư vấn là hoạt động đáp ứng
các yêu cầu về kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn cho Bên mời
thầu trong việc xem xét, quyết định, kiểm tra quá trình chuẩn bị và
thực hiện dự án. Trình tự tổ chức đấu thầu tuyển chọn tư vấn dược

thực hiện như sau :
+ Lập Hồ sơ mời thầu bao gồm : Thư mời thầu, điều khoản tham
chiếu, các thông tin cơ bản có liên quan, tiêu chuẩn đánh giá, các điều kiện
ưu đãi ( nếu có ), các phụ lục chi tiết kèm theo.
+ Thông báo đăng ký dự thầu
+ Xác định danh sách ngắn : dựa trên các tiêu chuẩn lựa chọn đã được
người có thẩm quyền hoặc cấp có thẩm quyền chấp nhận và phê duyệt.
+ Mời thầu : bên mời thầu cung cấp Hồ sơ mời thầu cho các nhà thầu
trong danh sách ngắn.
+ Nhận và quản lý hồ sơ dự thầu
+ Mở túi hồ sơ đề xuất kỹ thuật : sau khi tiếp nhận nguyên trạng các
Hồ sơ dự thầu, việc mở thầu tiến hành công khai theo ngày, giờ và địa điểm
ghi trong hồ sơ mời thầu và không được quá 48 giờ, kể từ thời điểm đóng
thầu. Biên bản mở thầu phải nêu được các nội dung chủ yếu như : tên gói
thầu ; ngày, giờ, địa điểm ; tên và địa chỉ nhà thầu ; gí dự thầu và tiến độ
thực hiện ; các nội dung liên quan khác. Đại diện các bên phải ký vào Biên
bản mời thầu, bản gốc từng trang phải được Bên mời thầu ký xác nhận từng
trang trước khi tiến hành đánh giá.
+ Đánh giá đề xuất kỹ thuật : theo tiêu chuẩn đánh giá được quy định
trong Hồ sơ mời thầu và tiêu chuẩn đánh giá chi tiết được người có thẩm
22
quyền hoặc cấp có thẩm quyền phê duyệt trước thời điểm mở túi hồ sơ đề
xuất kỹ thuật.
+ Mở túi Hồ sơ đề xuất tài chính
+ Đánh giá tổng hợp
+ Trình duyệt danh sách xếp hạng các nhà thầu
+ Thương thảo hợp đồng
+ Trình duyệt kết quả đấu thầu
+ Công bố trúng thầu và thương thảo hoàn thiện hợp đồng
+ Trình duyệt nội dung hợp đồng

- Đối với đấu thầu tuyển chọn xây lắp : Để tổ chức đấu thầu xây lắp
trước hết chủ đầu tư phải chuẩn bị đầy đủ các tài liệu quy định.
Ngoài những tài liệu trong Hồ sơ mời thầu, chủ đầu tư còn phải
chuẩn bị các công việc như xin giấy phép sử dụng đất, xin giấy
phép xây dựng, giải phóng mặt bằng xây dựng theo tiến độ ( bao
gồm việc đền bù đất đai, hoa màu, di chuyển nhà cửa, phá dỡ, san
lấp ... ), tính toán giá xét thầu trình cấp có thẩm quyền xem xét.
Việc tổ chức đấu thầu xây lắp được thực hiện theo các trình tự
sau :
+ Sơ tuyển nhà thầu ( nếu có đối với các gói thầu có giá trị từ 200 tỷ
đồng trở lên )
+ Lập Hồ sơ mời thầu : bao gồm Thư mời thầu ; Mẫu đơn dự thầu ;
Chỉ dẫn đối với nhà thầu ; Các điều kiện ưu đãi ( nếu có ) ; các loại thuế theo
quy định pháp luật ; Hồ sơ thiết kế kỹ thuật kèm theo bản tiên lượng và chỉ
dẫn kỹ thuật ; tiến độ thi công ; tiêu chuẩn đánh giá ; điều kiện chung ; các
mẫu bảo hành, bảo lãnh, thỏa thuận hợp đồng.
+ Gửi Thư mời thầu hoặc thông báo mời thầu : gồm Tên và địa chị
Bên mời thầu ; khái quát dự án, địa điểm, thời gian xây dựng và nội dung
23
khác ; chỉ dẫn ; các điều kiện tham gia ; thời gian, địa điểm nhận Hồ sơ mời
thầu.
+ Nhận và quản lý Hồ sơ dự thầu : Nội dung của Hồ sơ dự thầu bao
gồm các nội dung về Hành chính, pháp lý ( đơn dự thầu hợp lệ ; bản sao giấy
đăng kí kinh doanh ; tài liệu giới thiệu năng lực và kinh nghiệm nhà thầu) ;
các nôi dung về kỹ thuật ( biện pháp thi công gói thầu, tiến độ thực hiện hợp
đồng, đặc tính kỹ thuật, nguồn cung cấp vật tư, các biện pháp đảm bảo chất
lượng ) ; các nội dung về thương mại – tài chính ( giá dự thầu kèm theo
thuyết minh và biểu giá chi tiết, điều kiện tài chính, điều kiện thanh toán ).
+ Mở thầu
+ Đánh giá, xếp hạng nhà thầu : theo Kỹ thuật, chất lượng ; Kinh

nghiệm và năng lực ; Tài chính và giá cả ; Tiến độ thi công.
Các công việc trên do Bên mời thầu hoặc thuê chuyên gia thực hiện.
+ Trình duyệt kết quả đấu thầu
+ Trình duyệt nội dung hợp đồng và ký hợp đồng. Nội dung hợp đồng
phải được người có thẩm quyền hoặc cấp có thẩm quyền phê duyệt.
1.3.8. Cấp giấy phép xây dựng công trình
Các công trình xây dựng mới, cải tạo, mở rộng, sửa chữa lớn, trùng tu,
tôn tạo, trước khi tiến hành xây dựng, chủ đầu tư phải xin phép xây dựng,
trừ các công trình được miễn giấy phép xây dựng.
Đối với việc xây dựng nhà ở của nhân dân, Nhà nước chỉ quản lý về
quy hoạch, kiến trúc và môi trường. Các cơ quan Nhà nước có trách nhiệm
công bố công khai các điều kiện về các mặt nói trên để nhân dân căn cứ vào
các điều kiện đó để lập hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng. Các trường hợp
được miễn giấy phép xây dựng thực hiện theo quy định hiện hành.
• Hồ sơ cấp giấy phép xây dựng công trình và nhà ở đô thị gồm:
24
- Đơn xin cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu). Trường hợp xin cấp
giấy phép xây dựng tạm có thời hạn thì trong đơn còn phải có cam kết tự phá
dỡ công trình khi nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng.
- Bản sao có thị thực một trong những giấy tờ về quyền sở hữu nhà và
quyền sử dụng đất, kèm theo trích lục bản đồ hoặc trích đo trên thực địa
hoặc sơ đồ ranh giới lô đất.
- Giấy đăng ký kinh doanh (nếu là công trình xây dựng của doanh
nghiệp).
- Hai bộ hồ sơ thiết kế xây dựng công trình nhà ở, dân dụng gồm: tổng
mặt bằng công trình trên lô đất (tỉ lệ 1/500-1/200) kèm theo sơ đồ vị trí công
trình; mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt công trình (tỉ lệ
1/100-1/200); mặt bằng móng (tỉ lệ 1/100-1/200), mặt cắt móng (tỉ lệ 1/50)
kèm theo sơ đồ hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp
điện (tỉ lệ 1/100-1/200).

• Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng :
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng các công
trình thuộc lãnh thổ mình quản lý theo đề nghị của Giám đốc Sở xây dựng.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh có thể ủy quyền cho Giám đốc Sở xây
dựng trực tiếp cấp giấy phép xây dựng các công trình thuộc thẩm quyền.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng nhà ở
riêng lẻ thuộc sở hữu tư nhân và các công trình có quy mô nhỏ theo sự phân
cấp của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh và theo sự hướng dẫn nghiệp vụ
chuyên môn của Sở Xây dựng.
Riêng thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh việc quy định
cấp giấy phép xây dựng do Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố ban hành
sau khi thống nhất với Bộ Xây dựng.
25