Luận văn thạc sĩ quản lý đất đai đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn phường trung thành, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2011 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRỊNH VĂN DƢ

ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC BỒI THƢỜNG,
GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG TRUNG THÀNH,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2011 – 2013

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN, 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRỊNH VĂN DƢ

ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC BỒI THƢỜNG,
GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG TRUNG THÀNH,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2011 – 2013
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS. TS. Đặng Văn Minh

THÁI NGUYÊN, 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin can đoan mọi số liệu và kết quả sử dụng để nghiên cứu viết
luận văn là trung thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ học vị nào.
- Tơi xin cam đoan mọi trích dẫn trong luận văn đều đƣợc chỉ rõ nguồn
gốc rõ ràng và mọi sự giúp đỡ trong quá trình làm luận văn đểu đã đƣợc cảm ơn.
Tác giả luận văn

Trịnh Văn Dƣ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi đã nhận đƣợc sự quan tâm,
giúp đỡ của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo điều
kiện thuận lợi để tơi có thể hồn thành luận văn.

Tơi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Đặng Văn Minh đã trực tiếp hƣớng
dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt q trình làm luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Mơi
trƣờng, phịng đào tạo sau đại học trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã
tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện tốt luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo UBND thành phố Thái
Nguyên; Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng thành phố.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, ngƣời thân, bạn bè, đồng nghiệp đã
giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn

Trinh Văn Dƣ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài .............................................................................. 3
2.1. Mục tiêu chung ................................................................................. 3
2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................. 3
3. Yêu cầu ............................................................................................... 3
Chƣơng 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ....................................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học của công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng .......... 4
1.1.1. Khái niệm chung về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và TĐC ........... 4

1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thƣờng, GPMB ..................................... 5
1.1.3.Một số vấn đề ảnh hƣởng đến công tác bồi thƣờng giải phóng mặt
bằng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ................................... 5
1.1.4.Tác động của công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng đến phát
triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội .................................................... 10
1.1.6.Chính sách bồi thƣờng giải phóng mặt bằng của Việt Nam ............ 15
1.2. Cơ sở thực tiễn của công tác thu hồi đất .......................................... 20
1.2.1. Thực trạng bồi thƣờng giải phóng mặt bằng tại Việt Nam ............ 20
1.2.2 Những ƣu, nhƣợc điểm về tình hình GPMB trong thời gian qua .... 22
1.2.3. Một số khó khăn, hạn chế chung trong quá trình thu hồi đất để
phát triển các khu đơ thị và các cơng trình cơng cộng ............................ 25
1.2.4. Nghiên cứu trong nƣớc về bồi thƣờng giải phóng mặt bằng .......... 26
1.2.5. Nhận xét chung về tổng quan các vấn đề nghiên cứu .................... 29
Chƣơng 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ...................................................................................... 32
2.1. Đối tƣợng, địa bàn nghiên cứu ........................................................ 32
2.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu .................................................................. 32
2.1.2. Phạm vi và thời gian nghiên cứu .................................................. 32
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iv
2.2. Nội dung nghiên cứu ....................................................................... 32
2.2.1. Điều kiện tự nhiên , kinh tế xã hội của phƣờng Trung Thành ......... 32
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai ...................... 32
2.2.3. Đánh giá công tác bồi thƣờng, GPMB, hỗ trợ và TĐC .................. 33
2.2.4. Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và TĐC khi
Nhà nƣớc thực hiện thu hồi đất của hai Dự án ........................................ 33

2.2.5. Ảnh hƣởng của việc thực hiện chính sách thu hồi, bồi thƣờng, hỗ
trợ TĐC đến đời sống của ngƣời dân. .................................................... 33
2.3. Phƣơng pháp nghiên cứu ................................................................. 33
2.3.1. Phƣơng pháp thu thập và kế thừa số liệu, tài liệu (phƣơng pháp
thừa kế) ................................................................................................ 33
2.3.2. Phƣơng pháp điều tra ngƣời dân thông qua phiếu điều tra ............ 33
2.3.3. Phƣơng pháp tổng hợp xử lý số liệu ............................................. 34
2.3.4. Phƣơng pháp chuyên gia .............................................................. 34
2.3.5. Phƣơng pháp thống kê so sánh ..................................................... 34
Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................... 35
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................................................. 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................... 35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................. 37
3.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý Nhà nƣớc về đất đai .... 42
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ................................................................. 42
3.2.2. Tình hình quản lý Nhà nƣớc về đất .............................................. 44
3.3. Đánh giá công tác bồi thƣờng , giải phóng mặt bằng trên địa bàn
phƣờng Trung Thành ............................................................................. 48
3.3.1. Đánh giá trình tự thực hiện cơng tác bồi thƣờng giải phóng mặt
bằng tại phƣờng Trung Thành ................................................................ 48
3.3.2. Thực trạng công tác bồi thƣờng , GPMB, hỗ trợ và TĐC của
phƣờng Trung Thành ............................................................................. 53
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




v
3.4. Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thƣờng , hỗ trợ khi Nhà nƣớc
thu hồi đất tại hai Dự án trên địa bàn phƣờng Trung Thành

. ................... 54

3.4.1. Giới thiệu chung về hai Dự án nghiên cứu.................................... 54
3.5. Ảnh hƣởng của việc thực hiện chính sách thu hồi, bồi thƣờng đất
đến đời sống của ngƣời dân ................................................................... 60
3.5.1. Đánh giá chung về công tác bồi thƣờng, hỗ trợ GPMB trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên.......................................................................... 60
3.5.2. Đánh giá tác động của công tác bồi thƣờng, GPMB, hỗ trợ TĐC
đến đời sống, việc làm và thu nhập của ngƣời bị thu hồi đất tại 02 Dự án
nghiên cứu ............................................................................................. 61
3.5.3. Các vấn đề về xã hội và môi trƣờng ............................................. 65
3.5.4. Thuận lợi , khó khăn và giải pháp nâng cao hiệu quả về công tác
bồi thƣờng GPMB khi Nhà nƣớc thu hồi đất trên địa phƣờng Trung
Thành .................................................................................................... 65
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................ 69
1. Kết luận ............................................................................................. 69
2. Kiến nghị ........................................................................................... 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................... 71

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

ADB

:

Ngân hàng phát triển châu Á

BAH

:

Bị ảnh hƣởng

BTC

:

Bộ Tài chính

CNH – HĐH

:

Cơng nghiệp hố - Hiện đại hố

CP

:

Chính phủ

GPMB

:

Giải phóng mặt bằng

HSĐC

:

Hồ sơ địa chính

QĐ

:

Quyết định

TĐC

:

Tái định cƣ

TNMT

:

Tài nguyên môi trƣờng

TT

:

Thông tƣ

TTg

:

Thủ tƣớng

UBND

:

Uỷ ban nhân dân

WB

:

Ngân hàng thế giới

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Tình hình dân số, lao động giai đoạn 2010 – 2013 ........................ 45

Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013................................................... 43
Bảng 3.3: Tổng hợp số Dự án bồi thƣờng GPMB trên địa bàn phƣờng Trung
Thành giai đoạn 2011 – 2013 .......................................................................... 53
Bảng 3.4: Một số chỉ tiêu cơ bản của hai Dự án ............................................. 54
Bảng 3.5: Tổng hợp đối tƣợng đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ của 2 Dự án ............ 55
Bảng 3.6: Tổng hợp diện tích, loại đất thu hồi của 2 Dự án: .......................... 56
Bảng 3.7: Kinh phí bồi thƣờng GPMB của hai Dự án nghiên cứu ................. 57
Bảng 3.8. Tiến độ thực hiện bồi thƣờng BPMB của 2 Dự án ......................... 58
Bảng 3.9: Tổng hợp ý kiến của ngƣời dân về đơn giá bồi thƣờng GPMB ..... 58
Bảng 3.10: Tỷ lệ đất nông nghiệp bị thu hồi của các hộ dân tại 02 Dự án ..... 61
Bảng 3.11: Phƣơng thức sử dụng tiền bồi thƣờng, hỗ trợ của các hộ dân tại 02
Dự án nghiên cứu. ........................................................................................... 62
Bảng 3.12: Trình độ văn hố, chun mơn của số ngƣời trong độ tuổi lao
động tại 02 Dự án nghiên cứu. ........................................................................ 63
Bảng 3.13: Tình hình lao động, việc làm của cá hộ thuộc khu vực bồi thƣờng
GPMB 2 Dự án. ............................................................................................... 63

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên thiên nhiên vô cùng
quý giá của mỗi quốc gia. Đất đai là yếu tố duy nhất của sự sống, nếu
khơng có đất sẽ khơng có sản xuất và cũng khơng có sự tồn tại của con
ngƣời, là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia, địa bàn để phân bố
dân cƣ và các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; là nguồn nội

lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia. Đất đai đƣợc coi là một loại
bất động sản, là một loại hàng hóa đặc biệt vì những tính chất của nó nhƣ: Cố
định về vị trí, giới hạn về khơng gian, vơ hạn về thời gian sử dụng . Cho nên
việc bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai là một vấn đề hết sức quan trọng.
Việt Nam đang trong quá trình thực hiện Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa
với mục tiêu đến năm 2020 trở thành một nƣớc Công nghiệp; cùng với tốc độ
cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa ngày càng tăng, nhu cầu đất cho xây dựng cơ sở
hạ tầng, công nghiệp, nhà ở ngày càng lớn; Trong điều kiện quỹ đất ngày
càng hạn hẹp, dân số ngày càng đông, nhu cầu sử dụng đất cho các ngành
ngày càng cao, nhịp độ phát triển ngày càng lớn. Do đó nhu cầu giải phóng
mặt bằng càng trở nên cấp thiết và trở thành một thách thức lớn đối với sự
thành công của các Dự án. Vấn đề bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng trở thành
điều kiện tiên quyết để triển khai thực hiện Dự án có hiệu quả. Vì vậy, địi hỏi
cần có sự quan tâm đúng mức của các cấp, các ngành một cách tồn diện đối
với cơng tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng nhằm góp phần thúc đẩy phát
triển kinh tế xã hội của đất nƣớc.
Trong điều kiện nƣớc ta hiện nay, “Giải phóng mặt bằng” là một trong
những công việc quan trọng phải làm trên con đƣờng Cơng nghiệp hóa – hiện
đại hóa đất nƣớc. Sự cần thiết triển khai xây dựng nhiều cơng trình cơ sở hạ
tầng, nhiều khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, theo đó các cơ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




2
sở văn hóa giáo dục, thể dục thể thao cũng đƣợc phát triển, tốc độ đơ thị hóa
cũng diễn ra nhanh chóng.
Cơng tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định tiến độ của các Dự
án, là khâu đầu tiên thực hiện Dự án. Có thể nói: “Giải phóng mặt bằng nhanh

là một nửa Dự án”. Cơng tác giải phóng mặt bằng (GPMB) là một việc làm
hết sức khó khăn và phức tạp bởi nó có liên quan đến tài sản rất có giá trị là
đất đai. Đất đai có giá trị cả về vật chất lẫn tinh thần. Nó ảnh hƣởng trực tiếp
đến quyền lợi của các tổ chức, cá nhân, các hộ gia đình và thực tế qua nhiều
Dự án đó cho thấy cơng tác GPMB vẫn cịn tồn tại nhiều bất cập và gặp nhiều
khó khăn. Khó khăn chủ yếu của công tác GPMB là việc xác định giá trị bồi
thƣờng. Giá trị bồi thƣờng thƣờng thấp hơn so với thực tế. Do vậy, nó đã tác
động rất lớn đến tâm lý ngƣời dân, họ luôn cảm thấy mức bồi thƣờng nhƣ vậy
là chƣa thỏa đáng và ảnh hƣởng trực tiếp đến quyền lợi của ngƣời dân dẫn
đến họ không tự nguyện chuyển đi, không ủng hộ công tác bồi thƣờng GPMB
cũng là điều dễ hiểu.
Thái Nguyên là một tỉnh nằm trong vùng động lực phát triển kinh tế
các tỉnh phía Bắc. Trong những năm qua, đặc biệt trong những năm gần
đây q trình cơng nghiệp hóa , đơ thị hóa đã phát triển nhanh

. Phƣờng

Trung Thành là mô ̣t phƣờng trung tâm phía Nam của thành phớ Thái
Ngun, vị trí nằm dọc theo đƣờng Quốc lộ

3 và đƣờng CMT 8, có điều

kiê ̣n về kinh tế - xã hội phát triển , vị trí thuâ ̣n lơ ̣i cho viê ̣c phát triể n cơ sở
hạ tầng , đƣơ ̣c các nhà đầ u tƣ chú ý và đầ u tƣ phát triể n với nhiề u ngành

,

nghề đa da ̣ng . Do vậy, công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng để thực hiện
các Dự án trên địa bàn rất đƣợc các Cấp, các Ngành của Tỉnh cũng nhƣ Thành
phố quan tâm.

Để công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng của Thái Nguyên nói chung
và của phƣờng Trung Thành nói riêng trở thành yếu tố thực sự thúc đẩy sự phát
triển kinh tế và phù hợp với cơ chế thị trƣờng vừa phải giải quyết các vấn đề xã
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




3
hội. Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn tôi chọn đề tài: Đánh giá cơng tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn phường Trung
Thành, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá thực trạng cơng tác đền bù, giải phóng mặt bằng liên quan
đến Dự án của Doanh nghiệp và Dự án của Nhà nƣớc thực hiện trên địa bàn
phƣờng Trung Thành để thấy rõ đƣợc những thuận lợi và khó khăn giữa Dự
án do Doanh nghiệp tƣ nhân làm chủ đầu tƣ và Dự án của Nhà nƣớc. Từ đó,
đƣa ra những giải pháp cụ thể để tiếp tục thực hiện các Dự án tiếp theo.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá đƣợc thực trạng, ảnh hƣởng của hoạt động bồi thƣờng, giải
phóng mặt bằng của Dự án do Doanh nghiệp và Nhà nƣớc làm chủ đầu tƣ tới
ngƣời dân bị ảnh hƣởng của Dự án.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện chính sách bồi thƣờng
giải phóng mặt bằng ở phƣờng Trung Thành nói riêng và thành phớ Thái
Ngun nói chung.
3. u cầu
- Nắm vững các quy định trong Luật đất đai và các văn bản dƣới luật về
công tác bồi thƣờng GPMB, các Thông tƣ, Nghị định, các Quy định có liên
quan đến cơng tác bồi thƣờng GPMB;

- Số liệu thu thập phải chính xác, trung thực, khách quan;
- Phân tích, đánh giá các số liệu điều tra;
- Đƣa ra các giải pháp mang tính cụ thể, phù hợp với thực trạng của cơng
tác bồi thƣờng GPMB hiện nay và phải có tính khả thi.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của cơng tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng
1.1.1. Khái niệm chung về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC
* Thu hồi đất:
“Thu hồi đất là việc Nhà nƣớc ra quyết định hành chính để thu lại quyền
sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức,
UBND xã, phƣờng, thị trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai’’ [22].
* Bồi thường:
- "Bồi thƣờng" hay “ đền bù” có nghĩa là trả lại tƣơng xứng giá trị hoặc công
lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác [22].
Điều này có nghĩa là:
+ Không phải mọi khoản bồi thƣờng đều chi trả đƣợc bằng tiền.
+ Sự mất mát của ngƣời bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều
trƣờng hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất.
+ Về mặt hành chính thì đây là một q trình khơng tự nguyện, có tính
cƣỡng chế và vẫn là địi hỏi sự "hy sinh", không thể là một sự bồi thƣờng
ngang giá tuyệt đối.
- Bồi thƣờng là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tƣơng

xứng với giá trị hoặc công lao [22].
Nhƣ vậy, bồi thƣờng là trả lại tƣơng xứng với giá trị hoặc cơng lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác mang lại.
* Hỗ trợ:
- Hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất: “Hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất là
việc Nhà nƣớc giúp đỡ ngƣời bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí
việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới” [18].
* Tái định cư:
Tái định cƣ là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trƣớc đây để sinh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




5
sống và làm ăn. Tái định cƣ bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nƣớc thu hồi hoặc trƣng thu đất đai để thực hiện các Dự án phát triển.
Tái định cƣ (TĐC) đƣợc hiểu là một quá trình từ bồi thƣờng thiệt hại về
đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại
cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó [22].
1.1.2. Đặc điểm của cơng tác bồi thường, GPMB
Giải phóng mặt bằng là q trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác
nhau đối với mỗi một Dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên
tham gia và lợi ích của tồn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi Dự án đƣợc tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định.
Đối với khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành... mật độ dân
cƣ khác nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc
trƣng riêng của vùng đó. Do đó, giải phóng mặt bằng cũng đƣợc tiến hành với
những đặc điểm riêng biệt.

- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt, có vai trị
quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi ngƣời dân. Ở khu vực
nông thôn, dân cƣ chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà
đất đai lại là tƣ liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất. Trƣớc tình
hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cƣ tham gia di chuyển
là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm
bảo đời sống dân cƣ sau này [7].
1.1.3. Một số vấn đề ảnh hưởng đến cơng tác bồi thường giải phóng mặt
bằng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.3.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các nƣớc trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




6
Ở nƣớc ta, theo quy định của Luật đất đai, ngƣời sử dụng đất phải đăng
ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền để đƣợc xét duyệt
lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ
địa chính và giấy chứng nhận QSD đất có liên quan mật thiết với công tác bồi
thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ và là một trong những yếu tố quyết định khi xác
định nguồn gốc sử dụng đất, đối tƣợng và mức bồi thƣờng hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trị
quan trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trƣờng bất động
sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trƣớc tháng 12 năm 2004, rất
nhiều địa phƣơng chƣa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã,
phƣờng, thị trấn chƣa lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN)

để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phƣơng chƣa lập
đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCN nhƣ thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây,
Hồ Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh [4].
Trong công tác bồi thƣờng GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định
đối tƣợng đƣợc bồi thƣờng, loại đất, diện tích đất tính bồi thƣờng. Hiện nay,
cơng tác đăng ký đất đai ở nƣớc ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng
ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chƣa hồn tất. Chính
vì vậy mà công tác bồi thƣờng GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt
cơng tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì cơng tác bồi thƣờng GPMB sẽ
thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
1.1.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, khơng gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và
duy trì cuộc sống của mình con ngƣời phải dựa vào đất đai, khai thác và sử
dụng đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý
không thể thiếu đƣợc trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế xã hội và các địa phƣơng, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lƣơng thực với
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




7
nhiệm vụ CNH-HĐH đất nƣớc nói chung và các địa phƣơng nói riêng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thƣờng
đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ đƣợc
thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của ngƣời đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh

hƣởng tới giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thƣờng.
Cơng tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thơng qua Quyết định thu hồi đất vì:
Tuy nhiên chất lƣợng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng cịn
thấp, thiếu đồng bộ, chƣa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phƣơng án quy hoạch chƣa dự báo sát tình hình, quy hoạch cịn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trƣờng hợp quy hoạch theo phong
trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”,
dự án “treo" [6].
1.1.3.3. Công tác giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thƣờng GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhƣng nhiều địa phƣơng chƣa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất đƣợc giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy
định khơng rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn
cho cơng tác đền bù.
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng tính từ ngày 01 tháng 7
năm 2004 đến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích đã giao, đã cho th là
1.081.011 ha, trong đó diện tích đất đã giao là 925.631 ha (giao đất có thu tiền
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




8
sử dụng đất là 581.620 ha, giao đất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích
đất đã cho thuê là 155.380 ha (trong đó diện tích đất cho các nhà đầu tƣ nƣớc
ngoài thuê là 1.386 ha) [6].
1.1.3.4. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai

Đất đai là đối tƣợng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nƣớc về đất
đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính
ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nƣớc ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nƣớc trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng
theo đó khơng ngừng đƣợc sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003,
Nhà nƣớc đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất. Sau khi quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003 cùng với các văn bản
hƣớng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống.
Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB
đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng đƣợc nhu cầu về mặt
bằng cho việc phát triển các dự án đầu tƣ. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính
chƣa ổn định, chƣa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác
bồi thƣờng GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở [6].
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng
đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trị rất quan
trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trƣờng cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực
thi pháp luật về đất đai nhƣng nhận thức về các quy định của pháp luật nói
chung cịn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Tại nhiều địa phƣơng, đang tồn tại
tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải
quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói
chung chƣa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




9

hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm
giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng nhƣ
các nhà đầu tƣ và đã ảnh hƣởng trực tiếp đến tiến độ GPMB [4].
1.1.3.5. Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay ở nƣớc ta giá cả đất đai dựa trên chuyển nhƣợng quyền sử
dụng, là tổng hịa giá trị hiện hành địa tơ nhiều năm. Một trong những điểm
mới của Luật Đất đai 2003 là các quy định về giá đất. Nếu nhƣ trƣớc đây Nhà
nƣớc chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau
thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ
đất đai khác nhau [4].
- Trƣớc khi có Luật đất đai năm 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thƣờng, giải
phóng mặt bằng, tái định cƣ đều đƣợc quy định tại các văn bản dƣới luật nhƣ
Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định
khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của
Chính phủ quy định về việc bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất để
sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng
cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính
phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng...
Khung giá đất để tính bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất quy định
tại Nghị định số 87/CP đã đƣợc áp dụng trong một thời gian khá dài (trên
mƣời năm), mặc dù trong q trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh
khung giá đất để tính bồi thƣờng bằng hệ số K nhƣng mức tăng cao nhất cũng
chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông nghiệp hạng i. Do vậy giá đất để tính bồi
thƣờng vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các
khiếu kiện về bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng tại các địa phƣơng.
- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất đƣợc hình thành trong
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

10
các trƣờng hợp sau đây (Điều 55):
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do ngƣời sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những ngƣời có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định
giá đất, bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng, tái định cƣ đã đƣợc quy định khá cụ
thể tại Luật đất đai năm 2003. Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật đất
đai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định
188/2004/NĐ-CP về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
1.1.3.6. Thị trường Bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nƣớc ta, thị trƣờng bất động sản
ngày càng đƣợc hình thành và phát triển. Ngày nay thị trƣờng bất động sản đã
trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trƣờng của
nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy
nền kinh tế đất nƣớc trong thời gian qua và trong tƣơng lai.
Việc hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản góp phần giảm
thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tƣ (do ngƣời đầu tƣ có thể
đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trƣờng);
1.1.4. Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát triển
cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội
1.1.4.1. Phát triển cơ sở hạ tầng
- Về tiến độ dự án:
Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm đƣợc thời gian, chi phí

và sớm thực hiện dự án và đƣa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội.
Ngƣợc lại, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




11
giảm hiệu quả dự án.
- Về kinh tế dự án:
Thực hiện GPMB tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn cho
mở rộng đầu tƣ. Ngƣợc lại, chi phí bồi thƣờng lớn, khơng kịp hồn thành tiến
độ dự án dẫn đến quay vịng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tƣ.
Đối với các dự án đầu tƣ sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng đƣợc
tiến độ đầu tƣ thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
Đối với dự án đầu tƣ không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ
thi cơng bị ngắt qng gây ra lãng phí và ảnh hƣởng tới chất lƣợng cơng trình.
1.1.4.2. Đời sống xã hội
Cơng tác GPMB góp phần cải thiện mơi trƣờng đầu tƣ, khai thác các
nguồn lực từ đất đai cho đầu tƣ phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở
nƣớc ta thời gian qua đã đƣợc Đảng và Nhà nƣớc quan tâm đầu tƣ hầu khắp
các vùng, miền trên cả nƣớc, đặc biệt tại các thành phố lớn đã đóng góp vào
sự thành cơng bƣớc đầu của cơng cuộc “Cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất
nƣớc”, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của
nhân dân. Đạt đƣợc kết quả nêu trên cơng tác bồi thƣờng GPMB đóng vai trị
khơng nhỏ để các dự án phát huy hiệu quả
1.1.5. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và các tổ
chức ngân hàng quốc tế
1.1.5.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và

sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu nhà
nƣớc. Đất ở khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nông
dân lao động. Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai
thuộc sở hữu nhà nƣớc đƣợc giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các
hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (cấp đất), giao đất có thu tiền sử
dụng đất và cho thuê đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN