Đề tài " Tìm hiểu, đánh giá việc thực hiện chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn Quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội " pptx

Đề tài

" Tìm hiểu, đánh giá việc thực hiện
chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất ở một số dự án
trên địa bàn Quận Thanh Xuân -
Thành phố Hà Nội "

Tác giả luận văn : Nguyễn Thị Khuy
Lời cam đoan


- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và cha hề đợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã đợc cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đợc chỉ rõ
nguồn gốc.




Tác giả luận văn



Nguyễn Thị Khuy

1
Lời cảm ơn

Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận đợc sự giúp đõ nhiệt tình,
sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện cho tôi
hoàn thành bản luận văn này.
Trớc hết, tôi xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Thanh Trà - Trởng
Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Đất và Môi trờng - Trờng Đại học Nông
nghiệp I Hà Nội đã tận tình hớng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian tôi
thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô
giáo Khoa Đất và Môi trờng, Khoa Sau đại học - Trờng Đại học Nông
nghiệp I Hà Nội đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành phố
Hà Nội, Sở Tài chính - Vật giá Hà Nội, Phòng Địa chính - Nhà đất và Đô
thị Quận Thanh Xuân.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình và những ngời thân, các cán bộ, đồng
nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện
đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!


Hà Nội, ngày 01/8/2004
Tác giả luận văn




Nguyễn Thị Khuy

2
danh mục các chữ viết tắt và ký hiệu

STT Chữ viết tắt Nghĩa đúng
1 ADB Ngân hàng phát triển Châu á
2 BĐS Bất động sản
3 CNH - HĐH Công nghiệp hoá - hiện đại hoá
4 HSĐC Hồ sơ địa chính
5 GPMB Giải phóng mặt bằng
6 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
7 HTX Hợp tác xã
8 QĐ Quyết định
9 QSDĐ Quyền sử dụng đất
10 KTST Kiến trúc s trởng
11 TĐC Tái định c
12 UBND Uỷ ban nhân dân
13 WB Ngân hàng thế giới
14 XD Xây dựng
15 XHCN Xã hội chủ nghĩa


3

Danh mục các bảng

Số TT
Tên bảng Trang
Bảng 4.1 Diện tích cơ cấu đất đai quận Thanh Xuân 46
Bảng 4.2 Đối tợng đợc đền bù tại dự án nghiên cứu 66
Bảng 4.3 Giá đền bù thiệt hại về đất tại dự án nghiên cứu 72
Bảng 4.4 Kết quả đánh giá về giá đất đền bù tại dự án 73
Bảng 4.5 So sánh giá đất ở trên thị trờng với giá đền bù thực tế
của dự án nghiên cứu
75
Bảng 4.6 Giá đền bù tài sản trên đất 77
Bảng 4.7 Đánh giá việc thực hiện đền bù tài sản trên đất tại dự án
nghiên cứu
78











4
Mục lục trang
Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Danh mục các chữ viết tắt và ký hiệu iii

Danh mục các bảng
iv
Mục lục v
1. Mở đầu 1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2 Mục đích, yêu cầu 2
1.2.1 Mục đích 2
1.2.2 Yêu cầu 2
2. Tổng quan vấn đề nghiên cứu 3
2.1 Khái niệm về đền bù thiệt hại 3
2.1.1 Đền bù thiệt hại (Bồi thờng thiệt hại) 3
2.1.2 Đền bù thiệt hại (Bồi thờng thiệt hại) khi Nhà
nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh,
quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng


3
2.2 Giá đất và định giá đất 3
2.2.1 Giá đất 3
2.2.2 Định giá, định giá đất, định giá bất động sản 4
2.2.3 Vận dụng lý luận địa tô của Cac Mác vào việc
định giá đền bù thiệt hại về đất và tài sản

7

5
2.2.4 Về tái định c (TĐC)
8
2.3 Chính sách đền bù, tái định c của một số nớc
trong khu vực và một số tổ chức ngân hàng

10
2.3.1 Inđônêxia 11
2.3.2 Trung Quốc 13
2.3.3 Thái Lan 14
2.3.4 Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng Phát triển
châu á (ADB)
15
2.4 Chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi
đất qua các thời kỳ

16
2.4.1 Trớc khi có Luật đất đai năm 1993 16
2.4.2 Sau khi ban hành Luật đất đai năm 1993 18
2.4.3 Luật sửa đổi một số điều của Luật đất đai ban
hành năm 1998
19
2.4.4 Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng hiện nay
(Theo Luật đất đai sửa đổi năm 2001)

20
2.5 Thực trạng đền bù giải phóng mặt bằng ở một số
địa phơng trong cả nớc

21
2.5.1 Hà nội 21
2.5.2 Thành phố Việt trì 23
2.5.3 Thành phố Hải Phòng 24
2.6 Cở sở pháp lý của việc đền bù thiệt hại khi Nhà
nớc thu hồi đất theo Nghị định 22 /NĐ-CP của Chính

phủ

25

6
2.6.1 Công tác tổ chức 25
2.6.2 Trình tự thực hiện 25
2.6.3 Trách nhiệm các cấp, các ngành 27
2.6.4 Khiếu nại và thời hiệu 29
2.7 Những vấn đề tồn tại cần đợc nghiên cứu 29
2.7.1 Thực tiễn đền bù giải phóng mặt bằng 29
2.7.2 Những yếu tố tác động đến công tác giải phóng
mặt bằng và tái định c khi thực hiện Nghị định
22/1998/NĐ-CP

32
3. Đối tợng, nội dung và phơng pháp nghiên cứu 40
3.1 Đối tợng nghiên cứu 40
3.2 Địa điểm nghiên cứu 40
3.3 Nội dung nghiên cứu 40
3.4 Phơng pháp nghiên cứu 40
4. Kết quả nghiên cứu 42
4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế x hội của Quận Thanh
Xuân
42
4.1.1 Điều kiện tự nhiên
42
4.1.2 Điều kiện kinh tế x hội 44
4.1.3 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai của
quận Thanh Xuân

45
4.1.4 Công tác thực hiện đề bù GPMB và tái đinh c khi
Nhà nớc thu hồi đất tại quận Thanh Xuân

48
4.2 Công tác đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất

7
tại một số dự án trên địa bàn quận Thành Xuân
53
4.2.1 Dự án đờng Nguyễn Tuân kéo dài đến đờng Trần
Duy Hng

53
4.2.2 Dự án đầu t xây dựng hạ tầng tuyến đờng và
hai bên đờng Láng Hạ - Thanh Xuân

55
4.3 Đánh giá việc thực hiện chính sách đền bù thiệt
hại khi Nhà nớc thu hồi đất để thực hiện dự án
đờng Nguyễn Tuân kéo dài đến đờng Trần Duy Hng
và dự án đầu t xây dựng hạ tầng tuyến đờng và hai
bên đờng Láng Hạ Thanh Xuân



58
4.3.1 Đối tợng đợc đền bù và điều kiện đợc đền bù 58
4.3.2 Đánh giá việc thực hiện đền bù về đất và các tài
sản trên đất. Xác định hệ số K

66
4.3.3 Chính sách hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất,
lập khu tái định c

82
4.3.4 Phân tích đánh công tác tổ chức, trình tự thực
hiện trách nhiệm của các cấp các ngành trong công
tác đền bù thiệt hại khi thực hiện hai dự án trên địa
bàn quận Thanh Xuân


86
4.4 Đánh giá chung 91
5. Kết luận và đề nghị 95
5.1 Kết luận 95
5.2 Đề nghị 96
Danh mục các tài liệu tham khảo
Phụ lục


8
1. Mở đầu

1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đền bù giải phóng mặt bằng (GPMB) khi nhà nớc thu hồi đất là vấn đề
hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội
của nhiều ngời, của cả cộng đồng dân c. Trong điều kiện quỹ đất có hạn và
nền kinh tế thị trờng ngày càng phát triển thì lợi ích kinh tế của các tổ chức,
cá nhân khi nhà nớc giao đất và thu hồi đất đợc quan tâm hơn. Vì vậy, đền

bù thiệt hại khi nhà nớc thu hồi đất đang là vấn đề thời sự mang tính cấp
bách. Thực tiễn đã khẳng định công tác đền bù giải phóng mặt bằng là một
trong những điều kiện tiên quyết để phát triển, nếu không đợc xử lý tốt thì sẽ
trở thành lực cản đầu tiên mà các nhà phát triển phải vợt qua [15].
Trong những năm gần đây, thực hiện đờng lối công nghiệp hoá
(CNH), hiện đại hoá (HĐH) đất nớc, chúng ta đã và đang triển khai nhiều dự
án đầu t xây dựng và cải thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật (hệ thống cấp và thoát
nớc, hệ thống giao thông, hệ thống điện); Cơ sở hạ tầng xã hội (bệnh viện,
trờng học, khu vui chơi giải trí, khu thể dục thể thao ); Cơ sở sản xuất (quy
hoạch đồng ruộng, khu công nghiệp) và mở rộng đô thị, khu dân c , để thực
hiện các dự án này Nhà nớc phải thu hồi đất của ngời đang sử dụng. Điều
27 Luật đất đai quy định "trong trờng hợp cần thiết Nhà nớc thu hồi đất của
ngời đang sử dụng để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng thì ngời bị thu hồi đất đợc bồi thờng thiệt hại
hoặc hỗ trợ. Việc bồi thờng thiệt hại hoặc hỗ trợ đợc thực hiện theo các quy
định của Chính phủ. [17]
Sau hơn 5 năm triển khai thực hiện Nghị định 22/1998/NĐ-CP, mặc dù
các điều khoản đã đợc áp dụng có hiệu quả, phù hợp với nguyện vọng của
nhân dân, khắc phục đợc những tồn tại, vớng mắc của các văn bản trớc đây
song công tác đền bù GPMB vẫn là vấn đề nan giải, là nguyên nhân chính

9
làm chậm tiến độ triển khai các dự án, đặc biệt là tại thủ đô Hà Nội, quá trình
xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng với thị trờng bất động sản (BĐS) khá
đắt đỏ thì công tác này đang thực sự là một mặt trận nóng bỏng, hết sức khó
khăn và phức tạp. Đó là lý do để chúng tôi chọn đề tài:
Tìm hiểu, đánh giá việc thực hiện chính sách đền bù thiệt hại khi
Nhà nớc thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn Quận Thanh Xuân -
Thành phố Hà Nội ".
1.2. Mục đích, yêu cầu

1.2.1. Mục đích
- Tìm hiểu và đánh giá việc thực hiện chính sách đền bù thiệt hại khi
Nhà nớc thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn Quận Thanh Xuân - Thành
phố Hà Nội.
- Rút ra những u điểm và vấn đề còn tồn tại trong việc thực hiện chính
sách đền bù giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn Quận Thanh
Xuân - Thành phố Hà Nội.
- Bớc đầu góp phần hoàn thiện các văn bản, các điều khoản trong
chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
1.2.2. Yêu cầu
- Vận dụng những quy định của Nhà nớc để tìm hiểu, đánh giá việc
thực hiện chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất.
- Các số liệu điều tra thu thập phải khách quan.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập đợc phải có độ tin cậy và
chính xác.


10
2. Tổng quan vấn đề nghiên cứu

2.1. Khái niệm về Đền bù thiệt hại
2.1.1. Đền bù thiệt hại (bồi thờng thiệt hại)
Đền bù thiệt hại có nghĩa là trả lại tơng xứng giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. Việc đền bù
thiệt hại này có thể là vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thờng bằng tiền,
bằng vật chất khác ), có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do
thoả thuận của các chủ thể . [9]
2.1.2. Đền bù thiệt hại (bồi thờng thiệt hại) khi Nhà nớc thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Đền bù thiệt hại (bồi thờng thiệt hại) khi Nhà nớc thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là
hành vi đợc quy định tại Hiến pháp năm 1992 [1], tại Điều 27 của Luật đất
đai [18] và các văn bản hớng dẫn của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền quy
định trách nhiệm của ngời đợc Nhà nớc cho phép sử dụng đất (đợc Nhà
nớc giao hoặc cho thuê sử dụng) đối với ngời đang sử dụng đất nay bị thu
hồi bao gồm đền bù thiệt hại về đất, tài sản trên đất và các khoản hỗ trợ khác
2.2. Giá đất và định giá đất
2.2.1. Giá đất
Điều 12 Luật đất đai quy định: "Nhà nớc quy định giá các loại đất để
tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, tính giá trị tài sản
khi giao đất, bồi thờng thiệt hại về đất khi thu hồi"[20]. Do đó chúng ta có
thể hiểu "Giá đất" là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trờng - sự quản
lý của Nhà nớc. Nhà nớc điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách
khác: giá đất là công cụ kinh tế để ngời quản lý và ngời sử dụng đất tiếp cận
với cơ chế thị trờng, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong
phân phối đất đai, để ngời sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nớc

11
điều chỉnh các quan hệ đất đai theo pháp luật. Nh vậy giá đất do Nhà nớc
quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nớc - chủ sở
hữu đất và ngời sử dụng đất - ngời đợc Nhà nớc giao đất hoặc cho thuê
đất, không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự nh chuyển quyền sử dụng
đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những ngời đợc Nhà nớc giao
đất và cho thuê đất. Giá bán quyền sử dụng đất đợc hình thành trong các giao
dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này đợc gọi là "giá đất thực tế"
hay "giá đất thị trờng".
Giá đất thị trờng là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào
đó có thể thực hiện phù hợp với quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật
cung cầu, quy luật canh tranh biểu hiện bằng tiền do ngời chuyển nhợng

(bán) và ngời nhận chuyển nhợng (mua) tự thoả thuận với nhau tại thời
điểm xác định.
Nh vậy trên thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nớc quy định và
giá thị trờng. Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc
trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nớc với ngời sử dụng đất [31].
2.2.2. Định giá, định giá đất, định giá bất động sản
Định giá: là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình
thành, tồn tại và phát triển gắn với quá trình hình thành, tồn tại và phát triển
của thị trờng. Hiện nay, hoạt động định giá tại nhiều nớc trên thế giới đã trở
thành đối tợng, công cụ cần thiết với hoạt động quản lý của nhà nớc trong
việc vận hành nền kinh tế thị trờng - một loại dịch vụ phổ biến nằm trong sự
kiểm soát của nhà nớc.
ở Việt Nam, các hoạt động định giá đã có từ lâu nh
ng cha thực sự
phát triển do bị chi phối bởi nền kinh tế tập trung. Hoạt động định giá chủ yếu
là thụ động, chỉ từ năm 1991 trở lại đây khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị

12
trờng thì hoạt động định giá đợc sắp xếp và vận hành theo đúng vai trò và
chức năng của nó.
+ Định giá là sự ớc tính của quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích đã đợc xác định.
+ Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ớc tính giá trị cho một
mục đích cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc
điểm của tài sản cũng nh xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trờng, bao gồm các loại đầu t lựa chọn.
Định giá đất: là những phơng pháp kinh tế nhằm tính toán lợng giá
trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng
tham gia trong một thị trờng nhất định. Đất đai là một tài sản đặc biệt vì có đủ

các thuộc tính của một tài sản, là vật có thực - có thể đáp ứng một nhu cầu nào
đó của con ngời, có đặc trng giá trị và là đối tợng của giao dịch dân sự:
+ Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ tác động vào đất đai
làm cho nó sử dụng vào đa mục đích.
+ Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian.
+ Đất đai có khả năng sinh lợi, nếu sử dụng hợp lý thì giá trị của đất đai
không ngừng đợc tăng lên.
Đất đai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc, việc định giá đất cũng giống
nh định giá các tài sản thông thờng. Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc
biệt, nên giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật
chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Vì vậy, nh trên đã
trình bày thì giá đất chỉ có thể là sự ớc tính về mặt giá trị mà không có thể
tính đúng, tính đủ nh các tài sản thông thờng.
Với các đặc điểm nêu trên, bớc đầu chúng tôi tạm đa ra khái niệm
định giá đất nh sau:
Định giá đất đợc hiểu là sự ớc tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đợc xác định tại một thời điểm xác
định [27].

13
Định giá BĐS: Khi Nhà nớc giao đất cho ngời sử dụng đều gắn với
một mục đích sử dụng cụ thể. Mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời gian
khi đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cho phép. Vì vậy, việc định giá đất
phải dựa trên mục đích sử dụng đất do pháp luật quy định tại thời điểm xác
định. Việc định giá đất không thể tách rời với việc định giá tài sản gắn liền với
đất. Đây chính là hai nội dung của một hoạt động thống nhất đó là định giá
bất động sản.
BĐS trớc hết là một tài sản nhng nó khác với các tài sản khác là
không thể di dời đợc, bao gồm:
- Đất đai;

- Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định [24]
Từ các khái niệm trên cho thấy BĐS có thể là đất đai, cũng có thể là đất
đai và các tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, định giá BĐS thực chất là định giá
đất và định giá các tài sản gắn liền với đất, nên không tách chúng hoàn toàn
độc lập với nhau vì BĐS là một đơn vị thống nhất cả về quyền sở hữu và mục
đích sử dụng. Nh vậy, theo Điều 1 Bộ luật Dân sự Việt Nam tháng 10 năm
1995 thì đất đai và các tài sản gắn liền với đất cùng nằm trong nội dung của
khái niệm BĐS [22]
Bồi thờng thiệt hại khi GPMB là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp,
trong đó có giá đất, giá BĐS để bồi thờng thiệt hại là vấn đề thời sự nan giải,
là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ thực hiện các dự án, gây khiếu kiện
trong công tác đền bù GPMB. Do đó, để khắc phục cần phải có giá đền bù phù
hợp, đảm bảo cho ngời bị thu hồi đất tái tạo đợc cuộc sống của mình, ít nhất
cũng phải bằng nơi ở cũ [6]

14
2.2.3. Vận dụng lý luận địa tô của Các Mác vào việc định giá đền bù thiệt
hại đất và tài sản gắn liền với đất
Dới bất kỳ chế độ sở hữu ruộng đất nào, ngời sử dụng đất cũng đợc
trả một khoản tiền đền bù khi bị thu hồi đất. Trong điều kiện sở hữu ruộng đất
là sở hữu toàn dân do Nhà nớc đại diện chủ sở hữu thì việc ngời sử dụng đất
đợc Nhà nớc trả tiền đền bù khi bị thu hồi đất là điều tất nhiên, với điều
kiện ngời sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình [21]. Để
xây dựng các công trình vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tất yếu dẫn đến
việc Nhà nớc phải thu hồi đất. Vì vậy, việc đền bù thiệt hại cho ngời bị thu
hồi đất và các tài sản gắn liền với đất cũng là vấn đề tất yếu. Giải quyết mối
quan hệ này là giải quyết mối quan hệ giữa ngời đợc giao quyền sử dụng

đất mới và ngời sử dụng bị thu hồi đất.
Trong điều kiện Nhà nớc thu hồi đất cho mục đích công cộng, lợi ích
quốc gia thì trờng hợp này giống nh là hành vi chuyển quyền sử dụng đất và
chuyển mục đích sử dụng đất nhng là hành vi chuyển quyền sử dụng đất đặc
biệt, nó không phải là tự nguyện mà là một sự bắt buộc. Bởi vậy, việc giải
quyết thoả đáng lợi ích của ngời bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan
trọng, thể hiện ở việc đền bù thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi. Đây
là vấn đề chủ yếu cần đợc xem xét nhằm giải quyết thoả đáng lợi ích cho
ngời bị thu hồi đất.
Lý luận địa tô của Các Mác vẫn có giá trị lý luận và thực tiễn để giải
quyết vấn đề trên [4, 10].
- Tiền đền bù thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất cho ngời có đất
bị thu hồi: đợc lấy từ ngời sử dụng đất mới. Khoản tiền mà ngời sử dụng
đất mới phải trả ít nhất là bằng với số tiền đền bù cho ngời bị thu hồi cả về
đất và tài sản gắn liền với đất.
- Cơ sở và mức tính đền bù: theo lý luận địa tô của Các Mác thì độ phì
nhiêu và vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho ngời sử
dụng đất. Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên

15
và nhân tạo tức là các chi phí đầu t của con ngời làm thay đổi độ phì nhiêu
và vị trí của mảnh đất đợc sử dụng [32]. Bởi vậy, để tính mức đền bù cho
ngời sử dụng đất bị thu hồi, nên căn cứ vào các yếu tố sau đây:
- Loại đất bị thu hồi: dựa vào phân loại đất theo quy định của pháp luật
hiện hành nh đất nông nghiệp, đất ở, đất đô thị Cần lu ý tới yếu tố nhân
tạo, tức là vai trò của con ngời tác động vào đất đai. Ví dụ đối với đất nông
nghiệp thì ngoài yếu tố độ phì tự nhiên, cần chú ý đến độ phì nhân tạo, tức là ở
địa tô chênh lệch II. Với những yếu tố nhân tạo cần xem xét đến vai trò đầu t
của Nhà nớc cũng nh của ngời sử dụng đất.
- Căn cứ vào loại công trình: mức đền bù đợc tính toán phù hợp với

giá trị công trình gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất đợc pháp luật
quy định. Việc căn cứ vào loại công trình để tính toán mức đền bù thiệt hại
phải trả cho ngời bị thu hồi sẽ làm cho các chủ dự án tính toán kỹ lỡng
nhằm tiết kiệm chi phí.
Uỷ ban nhân dân (UBND) các địa phơng và chủ dự án là những ngời
trực tiếp xem xét các yếu tố, điều kiện liên quan tới việc quy định mức giá đền
bù thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất khi Nhà nớc thu hồi đất.
2.2.4. Về tái định c (TĐC)
TĐC là quá trình đền bù các thiệt hại về đất đai và tài sản gắn liền với
đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những ngời dân
bị thu hồi đất để xây dựng các dự án. TĐC còn bao gồm hàng loạt các hoạt
động nhằm hỗ trợ cho ngời bị ảnh hởng do việc thực hiện dự án gây ra,
nhằm khôi phục và cải thiện mức sống, tạo điều kiện phát triển những cơ sở
kinh tế và văn hoá - xã hội. TĐC nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế -
văn hoá - xã hội đối với một bộ phận dân c phải di chuyển nơi ở vì sự phát
triển chung. Vì vậy, các dự án TĐC cũng đợc coi là dự án phát triển và phải
đợc thực hiện nh các dự án phát triển khác. Ngân hàng và các Nhà n
ớc
đang phát triển cần nhìn nhận nhận thức này nh cơ hội chứ không phải là trở

16
ngại. Cần thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một môi trờng
pháp chế lành mạnh khi Nhà nớc cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích
công cộng của quốc gia. Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch thực
hiện, sao cho các dự án luôn hớng tới sự phát triển, không chỉ mang lại lợi
ích về kinh tế mà còn về môi trờng, xã hội, phơng thức này phù hợp với hai
mục tiêu là giảm nghèo đói và phát triển bền vững [9].
Tuy nhiên, trên thực tế triển khai đã nảy sinh nhiều vấn đề cần đợc
xem xét.
2.2.4.1. Vấn đề ổn định nơi ở

- Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu nh:
hệ thống điện, nớc, đờng giao thông, trờng hoặc trạm xá từ đó ảnh hởng
trực tiếp đến đời sống của những ngời TĐC.
- Bố trí khu TĐC cha quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân c, tập
quán sinh hoạt, sản xuất. Ví dụ ngời sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu
TĐC cao tầng không có t liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề,
giải quyết việc làm cha có chế tài chặt chẽ.
- Việc xây dựng khu TĐC còn chậm, nhiều khi có quyết định thu hồi
đất hoặc thậm chí khi tiến hành bồi thờng mới quan tâm đến vấn đề TĐC. Từ
khâu chuẩn bị không đợc kỹ do sự bức bách về thời gian dẫn đến thiếu các
điều kiện tối thiểu.
- Cha có quy định tối thiểu về quyền và nghĩa vụ của ngời bị thu hồi
đất khi đợc đền bù ở khu TĐC, nên ngời dân không biết mình có quyền và
nghĩa vụ gì. Họ không vào các khu TĐC mà yêu cầu đền bù bằng tiền để tự lo
chỗ ở mới dẫn đến tình trạng thừa chỗ trong khu TĐC.
- Cha có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên có liên quan trong
việc xây dựng khu TĐC, nên có tình trạng khoán trắng cho chủ dự án dẫn đến
có những công trình TĐC chất lợng không đảm bảo.
Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi khi CNH, HĐH phát triển trong khi
các chính sách của Nhà nớc cha đồng bộ, nhận thức của các cấp, các ngành về

17
TĐC cha đầy đủ.
- ổn định đời sống và phong tục tập quán của ngời dân: phải xây dựng
khu TĐC với điều kiện sống cao hơn so với trớc khi di dời. Mặt khác, phải
quan tâm đến phong tục, tập quán từng nhóm ngời, quan hệ họ hàng, cộng
đồng Đối với khu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh trật
tự tạo sự yên tâm cho ngời mới chuyển đến [23].
2.2.4.2. Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp
- Đa số các hộ bị thu hồi đất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất

nông nghiệp, không có khả năng nghề nghiệp nhất định do đó thu nhập không
ổn định.
- Việc chuyển đổi nghề nghiệp cho những ngời bị thu hồi đất gặp
nhiều khó khăn. Trong những năm trớc đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề
nghiệp không đợc các chủ dự án quan tâm đã gây bất lợi cho đời sống của
những ngời dân bị thu hồi đất mà kế sinh nhai của họ là gắn liền với đất,
nhiều dự án thực hiện công tác hỗ trợ việc làm thông qua việc trợ cấp một
khoản tiền nhất định. Khoản tiền này phát huy tác dụng khác nhau: với ngời
năng động hoặc có khả năng thì nó đợc đầu t sinh lợi, với một số ngời
khác thì khoản tiền đó đợc tiêu dùng cho sinh hoạt cá nhân trong một khoảng
thời gian nhất định, sau đó dẫn đến thất nghiệp, ảnh hởng đến cuộc sống gia
đình, và đã có những ngời mắc tệ nạn xã hội. Vì vậy, tạo công ăn việc làm để
ngời dân có đất bị thu hồi có thu nhập ổn định là trách nhiệm của chủ dự án
cũng nh của cả ngời dân đợc hỗ trợ việc làm trong thời kỳ phát triển, tạo
điều kiện ổn định cuộc sống gia đình, ổn định xã hội, thúc đẩy nền kinh tế
phát triển.
2.3. Chính sách đền bù, TĐC của một số nớc trong khu vực và
một số tổ chức ngân hàng
Với bất cứ quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng,
cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nớc thu hồi đất
phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh

18
tế của hàng triệu ngời dân, ngời bị ảnh hởng có xu hớng ngày càng tăng
về số lợng. Đặc biệt, ở những nớc đang phát triển, ngời dân chủ yếu sống
bằng nông nghiệp thì đó là vấn đề sống còn của họ. Dới đây là một số kinh
nghiệm trong công tác đền bù, GPMB của một số nớc trong khu vực và một
số tổ chức ngân hàng.
2.3.1. Inđônêxia
Đối với Inđônêxia di dân TĐC, đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi

đất vì mục đích phát triển của xã hội từ trớc đến nay vẫn bị coi là sự hi sinh
mà một số ngời phải chấp nhận vì lợi ích của cộng đồng. Các chơng trình
đền bù TĐC chỉ giới hạn trong phạm vi đền bù theo Luật cho đất bị dự án
chiếm dụng, hoặc cho một số ít trờng hợp thu hồi đất để xây dựng khu TĐC.
Tuy nhiên, quan điểm nhìn nhận về công tác đền bù TĐC đang từng
bớc thay đổi, nhận thức về hậu quả xấu có thể xảy ra đối với các vấn đề kinh
tế, xã hội, môi trờng trong quá trình thu hồi đất và di dân, mặt khác, từ thực
tế khách quan và sự chuyển biến về nhận thức, ngời bị ảnh hởng quan tâm
ngày càng lớn về quyền lợi và phúc lợi cho họ, vì vậy TĐC ngày nay đợc
xem là chơng trình phát triển của quốc gia. Kinh nghiệm thực tiễn đã giúp
cho các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia lập kế hoạch và các nhà
thực thi đi đến thống nhất rằng chi phí phải trả cho những tổn thất do sự thiếu
quan tâm và đầu t trong quá trình thực hiện chính sách TĐC có thể lớn hơn
rất nhiều chi phí TĐC đúng đắn. Hơn nữa, những ngời bị bần cùng hoá, đến
một thời điểm nhất định sẽ là nguyên nhân làm kiệt quệ nền kinh tế quốc dân.
Do vậy, tránh hay giảm thiểu những ảnh hởng xấu trong việc di dân TĐC,
cộng với việc khôi phục thoả đáng cho những ngời bị ảnh hởng, ngoài việc
đạt đợc lợi ích về mặt kinh tế, còn đảm bảo tính công bằng đối với họ, điều
này giúp cho các chủ thể an tâm trong quá trình triển khai thực hiện dự án.
TĐC đợc thực hiện theo ba yếu tố quan trọng:
- Đền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất;

19
- Hỗ trợ di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ
và phơng tiện phù hợp;
- Trợ cấp khôi phục để ít nhất ngời bị ảnh hởng có đợc mức sống đạt
hoặc gần đạt so với mức sống trớc khi có dự án.
Đối với các dự án có di dân TĐC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung
di dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ chu kỳ đầu tiên của việc lập dự án đầu
t và những nguyên tắc chính phải đợc đề cập đến gồm:

- Nghiên cứu kỹ phơng án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di
dân bắt buộc, nếu không thể tránh đợc khi triển khai dự án.
- Ngời bị ảnh hởng phải đợc đền bù và hỗ trợ để triển vọng kinh tế,
xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi nh trong trờng hợp không có
dự án: đất đai, nhà cửa, cơ sở hạ tầng thích hợp và các loại đền bù khác tơng
xứng nh trớc khi có dự án phải đợc cấp cho ngời bị ảnh hởng. Chú trọng
đến ngời dân bản địa (các dự án nớc ngoài), dân tộc thiểu số, nông dân vì
họ là những ngời có quyền lợi hoặc quyền hoa lợi theo phong tục đối với đất
và các tài sản khác bị dự án chiếm dụng.
- Các dự án về TĐC phải đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt, các kế
hoạch TĐC phải đợc soạn thảo và xác lập tơng ứng với thời gian và ngân
sách phù hợp, ngời di chuyển đợc hởng các cơ hội về nơi ở, nguồn lực ổn
định cuộc sống càng nhanh càng tốt.
- Ngời bị ảnh hởng đợc thông báo đầy đủ, đợc tham khảo ý kiến
chi tiết về các phơng án đền bù TĐC, ngời bị ảnh hởng đ
ợc hỗ trợ ở mức
cao nhất về hoà nhập cộng đồng dân c địa phơng bằng cách mở rộng lợi ích
của dự án đến cả các cộng đồng dân địa phơng.
- Các chủ đầu t đặc biệt chú ý đến tầng lớp những ngời nghèo nhất,
trong đó có những ngời không hoặc cha có quyền hợp pháp về đất đai, tài
sản, những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ. Đồng thời, có kế hoạch xác định
quyền hợp pháp của họ, hạn chế những trờng hợp coi lý do ngăn trở đền bù
TĐC là việc thiếu quyền sở hữu, quyền sử dụng đất hợp pháp.

20
- Để không ngừng cải tiến sự hỗ trợ của ngân hàng với các dự án trong
lĩnh vực nhạy cảm này, Chính phủ Inđônêxia đã thông qua và thực hiện một số
chính sách đền bù TĐC bắt buộc. Chính sách này nêu rõ các mục tiêu và
phơng pháp, định ra các tiêu chuẩn trong hoạt động của các tổ chức ngân
hàng khi tham gia đầu t vào các công trình TĐC [30].

2.3.2. Trung Quốc
Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tơng đồng với pháp luật
Việt Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của ngời Trung
Quốc rất cao, việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm.
Do đất đai thuộc sở hữu Nhà nớc nên không có chính sách đền bù thiệt
hại khi Nhà nớc thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuy nhiên tuỳ trờng hợp cụ
thể, Nhà nớc sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất. Nhà nớc chỉ
đền bù cho các công trình gắn liền với đất khi thu hồi đất của các chủ sử dụng.
Về phơng thức đền bù thiệt hại, Nhà nớc thông báo cho ngời sử
dụng đất biết trớc việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Ngời
dân có quyền lựa chọn các hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà
tại khu ở mới. Tại Thủ đô Bắc Kinh và Thành phố Thợng Hải, ngời dân
thờng lựa chọn đền bù thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi
làm việc của mình.
Về giá đền bù thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trờng. Mức giá này cũng
đợc Nhà nớc quy định cho từng khu vực và chất lợng nhà, đồng thời đợc
điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa đợc coi là Nhà nớc tác
động điều chỉnh tại chính thị trờng đó. Đối với đất nông nghiệp, đền bù thiệt
hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu).
Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở đợc xây dựng đồng bộ và kịp
thời, thờng xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng
khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều đợc chính quyền chú ý điều
kiện về việc làm, đối với các đối tợng chính sách xã hội đợc Nhà n
ớc có
chính sách riêng.

21
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TĐC đợc
quy hoạch tổng thể (nhà ở, trờng học, chợ), cân đối đợc giao thông động và tĩnh.
Trong quá trình đền bù GPMB phải lập các biện pháp xử lý đối với việc sắp xếp

bồi thờng khi không đạt đợc sự thống nhất, lúc này sẽ xử lý theo phơng thức
trớc tiên là dựa vào trọng tài, sau đó theo khiếu tố.
Tại thành phố Thợng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thờng di dời nhà
hiện nay đợc thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trờng của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng
thêm với Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ.
- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị
trờng, giá tơng đơng với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn mà
chính quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra đối với những ngời có khó
khăn về nhà ở. Ngời bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp.
Dựa vào khu vực bố trí nhà ở để tăng diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng
trong Thành phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm
có thể là 70%, 80% hay 100% [30]
2.3.3. Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trng dụng đất cho các
mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên
cho đất nớc, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác
phải theo giá thị trờng cho những ngời có đủ điều kiện theo quy định của
pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trng dụng gây ra và quy định việc đền
bù phải khách quan cho ngời chủ mảnh đất và ngời có quyền thừa kế tài sản
đó. Dựa trên các qui định này, các ngành có qui định chi tiết cho việc thực
hiện trng dụng đất của ngành mình.
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trng dụng BĐS áp dụng cho việc
trng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc
phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nớc, phát

22
triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công
cộng. Luật qui định những nguyên tắc về trng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị

đền bù các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đa ra các quy
định cụ thể về trình tự tiến hành đền bù TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị
đền bù, các bớc lập và phê duyệt dự án đền bù, thủ tục thành lập các cơ quan,
uỷ ban tính toán đền bù TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền đền bù, quyền khiếu
nại, quyền khởi kiện đa ra toà án. Ví dụ: trong ngành điện năng thì cơ quan
điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án đền bù TĐC lớn nhất nớc, họ đã xây
dựng chính sách riêng với mục tiêu: Đảm bảo cho những ngời bị ảnh hởng
một mức sống tốt hơn thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lợng và
đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những ngời bị ảnh hởng có thu nhập
cao hơn và đợc tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực
tế đã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi đất trong nhiều dự án [30]
2.3.4. Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng Phát triển châu á (ADB)
Theo kinh nghiệm của các tổ chức ngân hàng quốc tế thì chìa khoá
dẫn tới việc đền bù TĐC hợp lý là chấp nhận và thực hiện chính sách phát
triển mà con ngời là trung tâm chứ không hải chính sách đền bù vật chất
[2]. Vì vậy, mục tiêu chính sách đền bù TĐC của Ngân hàng thế giới (WB) và
Ngân hàng Phát triển châu á (ADB) là việc đền bù TĐC sẽ đợc giảm thiểu
càng nhiều càng tốt và đa ra những biện pháp khôi phục để giúp ngời bị
ảnh hởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ đợc mức sống, khả năng thu nhập và
mức độ sản xuất nh trớc khi cha có dự án. Các biện pháp phục hồi đợc
cung cấp là đền bù theo giá thay thế nhà cửa và các kết cấu khác, đền bù đất
nông nghiệp là lấy đất có cùng hiệu suất và phải thật gần với đất đã bị thu hồi,
đền bù đất thổ c có cùng diện tích đợc ngời bị ảnh hởng chấp nhận, giao
đất TĐC với thời hạn ngắn nhất. Đối với đất đai và tài sản đợc đề bù chính
sách của WB và ADB là phải đền bù theo giá xây dựng mới đối với tất cả các
công trình xây dựng và qui định thời hạn đền bù TĐC hoàn thành trớc một

23
tháng khi dự án triển khai thực hiện. Về quyền đợc t vấn và tham gia của
các hộ bị thu hồi đất, WB và ADB quy định các thông tin về dự án cũng nh

chính sách đền bù TĐC của dự án phải thông báo đầy đủ, công khai để tham
khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thỏa mãn nhu cầu chính đáng của họ
trong suốt quá trình lập kế hoạch đền bù TĐC cho tới khi thực hiện công tác
lập kế hoạch. Kế hoạch giải toả thu hồi đất đợc thực hiện sau khi đã hội ý với
ngời bị thu hồi đất. Việc lập kế hoạch cho công tác đền bù TĐC đợc WB và
ADB coi là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án. Mức độ chi tiết của
kế hoạch phụ thuộc vào số lợng ngời bị ảnh hởng và mức độ tác động của
dự án. Kế hoạch đền bù TĐC phải đợc coi là một phần của chơng trình phát
triển cụ thể, cung cấp đầy đủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ bị ảnh hởng.
Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho ngời bị di chuyển hoà nhập
đợc với cộng đồng mới. Để thực hiện các biện pháp này, nguồn tài chính và
vật chất cho việc di dân luôn đợc chuẩn bị sẵn.
2.4. Chính sách đền bù thiệt hại ở Việt Nam khi Nhà nớc thu hồi
đất qua các thời kỳ
2.4.1. Trớc khi có Luật Đất đai 1993
ở nớc ta, sau cách mạng tháng Tám năm 1945, lần đầu tiên nớc Việt
Nam Dân chủ Cộng hoà ban hành Hiến pháp vào năm 1946. Bản Hiến pháp
này chỉ nói đến đất đai một cách khái quát nh sau: Nhiệm vụ của dân tộc
ta trong giai đoạn này là phải bảo toàn lãnh thổ, giành độc lập hoàn toàn và
kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ [10].
Đến năm 1953 Luật Cải cách ruộng đất đợc ban hành, Việt Nam thực hiện
cuộc cải cách ruộng đất theo khẩu hiệu Ngời cày có ruộng. Một trong những
mục tiêu đầu tiên là thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế
quốc xâm lợc ở Việt Nam, xoá bỏ chế độ phong kiến, chiếm hữu ruộng đất của
giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân. Luật này quy
định các điều khoản về tịch thu ruộng đất, trng thu, trng mua ruộng đất tuỳ

24