Ký kết thực hiện hợp đồng mua bán tài sản và giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán tài sản tại công ty cổ phần đầu tư và xây lắp 5
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (725.77 KB, 89 trang )
BỘ TƯ PHÁP
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
HỌ VÀ TÊN
MSHV
LỚP
MỞ TẠI
:
:
:
:
TRẦN QUANG THIỆU
VB217A054
VB217A
ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
BÁO CÁO THỰC TẬP CHUYÊN MÔN
TÊN CHUYÊN ĐỀ: KÝ KẾT THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VÀ GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP PHÁT SINH TỪ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TẠI CÔNG TY
CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY LẮP 5
NĂM: 2019
BỘ TƯ PHÁP
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
HỌ VÀ TÊN
MSHV
LỚP
MỞ TẠI
:
:
:
:
TRẦN QUANG THIỆU
VB217A054
VB217A
ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
BÁO CÁO THỰC TẬP CHUYÊN MÔN
TÊN CHUYÊN ĐỀ: KÝ KẾT THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VÀ
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP PHÁT SINH TỪ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY LẮP 5
THUỘC BỘ MÔN:
LUẬT DÂN SỰ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN :
TS .NGUYỄN MINH OANH
CHU TRƯỜNG NGHĨA(CB.CTCPĐT VÀ XL5)
CƠ SỞ THỰC TẬP: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY LẮP 5
NĂM: 2019
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là báo cáo thực tập do tôi thực hiện trong thời gian thực
tập tại cơ quan tiếp nhận thực tập. các nội dung trong báo cáo là trung thực, đảm bảo
độ tin cậy/
Xác nhận của
cán bộ hướng dẫn thực tập
Tác giả báo cáo thực tập
DANH MỤC VIẾT TẮT
CTCPDDTVXL5
CISG
CBCNV
ĐVSP
BLHS
BLDS
DN
DNVN
HĐMBTS
LTM
LNO
LBĐS
: công ty cổ phần đầu tư và xây lắp 5
: Công ước viên 1980
: cán bộ cơng nhân viên
: Đơn vị sản phẩm
: Bộ luật hình sự
: Bộ luật dân sự
: Doanh nghiệp
: Doanh nghiệp việt nam
: Hợp đồng mua bán tài sản
: Luật thương mại
: Luật nhà ở
: Luật bất động sản
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC VIẾT TẮT
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU................................................................................................................1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG CƠ BẢN VỀ HỢP ĐỒNG TÀI SẢN...5
1.1.Quy định chung về hợp đồng mua bán tài sản......................................................5
1.1.1.Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản............................................................5
1.1.2.Đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản.......................................................5
1.1.3. Đối tượng của hợp đồng mua bán................................................................5
1.1.4. Giá trong hợp đồng mua 'bán.....................................................................6
1.1.5. Phương thức thanh toán................................................................................6
1.1.6. Thời hạn thực hiện họp đong mua bán.........................................................6
1.1.7. Phương thức giao tài sản mua bán................................................................7
1.1.8. Địa điểm thực hiện hợp đồng mua bán.........................................................7
1.1.9. Thời điểm chuyển quyền sở hữu..................................................................7
1 . 1 . 1 0 . Thời điểm chịu rủi ro................................................................................8
1.2. Hình thức của hợp đồng mua bán........................................................................8
1.3.Nội dung của hợp đồng mua bán tài sản...............................................................8
1.4.Thời điểm giao kết hợp đồng..............................................................................11
1.5. Thời điểm có hiệu ỉ ực của hợp đồng................................................................11
1.6. Địa điểm giao kết hợp đồng...............................................................................12
1.7. Một số quy định riêng về hợp đồng mua bán tài sản.........................................12
1.7.1. Bán đấu giá tài sản......................................................................................12
1.7.2.Mua sau khi sử dụng thử:............................................................................13
1.7.3.Mua trả chậm, trả dần:.................................................................................13
1.7.4. Bán có chuộc lại tài sản:.............................................................................14
1.8. Phân loại hợp đồng:...........................................................................................14
1.8.1. Dựa vào mối liên quan về hiệu lực giữa các hợp đồng..............................14
1.8.2.Dựa vào quyền và nghĩa vụ của các bên:..................................................14
1.8.3. Dựa vào sự trao đổi ngang giá..................................................................15
1.8.4.Dựa vào thời điểm có hiệu lực.....................................................................16
1.8.5. Các dạng hợp đồng đặc hiệu.......................................................................16
1.9. Phân nhóm hợp đồng.........................................................................................17
1.9.1. Họp đồng chuvển quyền sở hữu tài sản......................................................17
1.9.2.Hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản.....................................................17
1.9.3.Hợp đồng thực hiện cồng việc.....................................................................17
1.9.4. Hợp đồng cùng nhau thực hiện cơng việc..................................................17
1.9.5. Hợp đồng có đối tượng là quyền sử dụng đất.............................................17
1.10.Giao kết và thực hiện hợp đồng....................................................................18
1.10.1.Giao kết hợp đồng.................................................................................18
1.10.2.Thực hiện hợp đồng...............................................................................19
1.11. Sửa đổi và chấm dứt hợp đồng........................................................................22
1.11.1. Sửa đổi hợp đồng......................................................................................22
1.11.2. Hình thức..................................................................................................22
1.11.3. Hậu quả pháp lý........................................................................................22
1.11.4. Căn cứ chấm dứt hợp đồng.......................................................................22
CHƯƠNG 2:TỔNG QUAN CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ
XÂY LẮP 5..................................................................................................................24
2.1. Quá trình hoạt động kinh doanh xây dựng của Cơng ty cổ phần đầu tư và xây
lắp 5...........................................................................................................................24
2.2. Các ngành kinh doanh chính:.............................................................................25
2.3. Lịch sử hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần đầu tư và xây lắp 5......25
2.4. Chức năng và nhiệm vụ của doanh nghiệp (Công ty cổ phần đầu tư và xây lắp
5)...............................................................................................................................26
2.4.1. Chức năng...................................................................................................26
2.4.2. Nhiệm vụ của Công ty cổ phần đầu tư và xây lắp 5...................................27
2.5. Tổ chức bộ máy quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty cổ phần
đầu tư và xây lắp 5....................................................................................................27
2.5.1. Sơ đồ bộ máy quản lý.................................................................................27
2.5.2. Chức năng, nhiệm vụ các phòng ban..........................................................28
2.5.3. Năng lực cán bộ lãnh đạo...........................................................................29
2.5.4. Năng lực cán bộ chuyên môn kỹ thuật.......................................................30
2.5.5. Năng lực cơng nhân kỹ thuật......................................................................30
2.6. Tình hình thực hiện xây dựng một số cơng trình tiêu biểu của cơng ty cổ phần
đầu tư và xây lắp 5....................................................................................................31
2.7. Tình hình tài chính và kết quả kinh doanh của Cơng ty Cổ phần Đầu tư và Xây
lắp 5...........................................................................................................................34
2.8 Đặc điểm về hợp đồng của công ty cổ phần đầu tư và xây lắp 5.......................35
2.9/Nguyên tắc thực hiện hợp đồng của công ty cổ phần đầu tư và xây lắp 5..........35
2.10/Thực tiễn giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán t sản tại cơng ty cổ phần
đầu tư và xây lắp 5....................................................................................................36
2.10.1/. Quá trình giao kết hợp đồng....................................................................36
2.10.2/ Nội dung của hợp đồng:...........................................................................37
2.10.3/. Hình thức của hợp đồng:.........................................................................37
2.10.4/ Quá trình thực hiện hợp đồng:..................................................................38
2.10.4.1Thực hiện điều khoản chất lượng, số lượng của tài sản:.....................38
2.10.4.2/ Thực hiện điều khoản về địa điểm, phương thức giao nhận tài sản..38
2.10.4.3/ Thực hiện điều khoản về giá cả và thanh toán:.................................38
2.11/ Trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng và biện pháp giải quyết tranh chấp.........38
2.12/Đánh giá ưu, nhược điểm của các quy định về chế tài trong hợp đồng mua bán
tài sản........................................................................................................................39
2.13/Kinh nghiệm kí kết , đàm phán hợp đồng mua bán tài sản của công ty cổ phần
đầu tư và xây lắp 5....................................................................................................41
2.13.1/Các cách nhận biết các loại nhu càu của đối tác trong đàm phán một hợp
đồng mua bán tài sản và ý nghĩa của chúng đối với một cuộc đàm phán kinh
doanh quốc tế........................................................................................................42
2.13.2/Phân tích nội dung của các chiến lược và chiến thuật đàm phán kí kết hợp
đồng mua bán tài sản của công ty cổ phần đầu tư và xây lắp 5............................43
2.13.3/Các yếu tố văn hóa của cơng ty cổ phần đầu tư và xây lắp 5 ảnh hưởng tới
hoạt động đàm phán kí kết hợp đồng mua bán tài sản..........................................45
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN VIỆC KÝ KẾT
THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VÀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP PHÁT SINH TỪ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TẠI CTCPĐT VÀ
XL5...............................................................................................................................48
3.1/ Những kết quả đạt được.....................................................................................48
3.1.1 Định hướng, điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của Công ty Cổ
phần đầu tư và xây lắp 5.......................................................................................50
3.1.2/ Nguyên nhân...............................................................................................58
3.2/ Một số kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện việc ký kết và thực hiện hợp đồng
mua bán tài sản và giải quyết tranh chấp từ hợp đồng tại công ty cổ phần đầu tư xây
lắp 5...........................................................................................................................58
3.2.1/ Kiến nghị về phía nhà nước........................................................................58
3.2.1.1/Đặt vấn đề............................................................................................59
3.2.1.2/Giới thiệu về Công ước Viên 1980 và lý do gia nhập của Việt Nam...59
3.2.1.3/Những quy định chung về trách nhiệm do vi phạm hợp đồng của Luật
thương mại 2005 ,luật dân sự 2015,và CISG...................................................60
3.2.1.4.Đóng góp ý kiến về các hợp đồng mua bán tài sản của DN.................69
3.2.1.5/Ưu khuyết điểm của các quy định hiện hành về hợp đồng mua bán nhà
ở( là tài sản)......................................................................................................71
3.2.2/ KIẾN NGHỊ VỀ PHÍA CƠNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY LẮP 5
..............................................................................................................................76
KẾT LUẬN..................................................................................................................80
TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................................82
LỜI MỞ ĐẦU
1/Tính cấp thiết của đề tài
Cách đây rất lâu, gần đây là 2500 năm Phật pháp ra đời và để lại nhiều chân lý
trong đó sự vơ thường , vô ngã, niết bàn , thọ là khổ, con người luôn tham luyến công
danh sự nghiệp , vợ con đẹp thì khơng muốn mất, nhưng sự thật chết có mang tài sản
đi được đâu.càng chấp càng khổ
ở hy lạp cuộc chiến thành troi, chiến tranh liên miên để tranh dành đất đai, tài sản vàng
bạc,nô lệ, anh hùng acster sau cuộc chiến thành troi đã yêu helen, nhưng rồi bị em
helen giết, có được thành , mất người yêu , bị giết chết chỉ vì lịng tham tài sản, lịng
hận thù , trả thù lẫn nhau cũng chỉ vì tài sản
ở trung quốc con đường giao thương con đường tơ lụa đã phát triển sớm, kinh tế phát
triển,lý thuyết 7 con lạc đà để tạo ra luật công ty cổ phần phải có 7 thành viên, nhưng
rồi cũng bất cập nên, nên phải thay đổi thành 3 thành viên như luật doanh nghiệp 2014
hiện nay
Trong kế toán nguồn vốn bằng nguồn hình thành tài sản, vốn chính là tài sản , tài sản
chính là vốn, vốn lưu động , vốn cố định, vốn chủ sở hữu
TỔNG TÀI SẢN
=
TỔNG NGUỒN VỐN
TỔNG NGUỒN VỐN =
NỢ PHẢI TRẢ+VỐN CHỦ SỞ HỮU
VỐN CHỦ SỞ HỮU
=
TỔNG TÀI SẢN – NỢ PHẢI TRẢ
Xuất phát từ điều 430 BLDS2015“hợp đồng mua bán tài sản” là sự thỏa thuận giữa
các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả
tiền cho bên bán
Luật doanh nghiệp, Luật Thương mại không đưa ra định nghĩa về hợp đồng trong
kinh doanh thương mại hay hợp đồng kinh doanh thương mại, song có thể xác
định bản chất pháp lý của hợp đồng trong kinh doanh, thương mại trên cơ sở quy định
của Bộ luật Dân sự về hợp đồng. Từ đó cho thấy, hợp đồng tài sản là một dạng cụ thể
của hợp đồng dân sự.
Có thể xem xét hợp đồng tài sản, trong mối liên hệ với hợp đồng dân sự theo nguyên
lý của mối quan hệ giữa cái chung và cái riêng. Nhiều vấn đề về hợp đồngtài sản, được
điều chỉnh bởi pháp luật không có sự khác biệt với các hợp đồng dân sự, như: Giao kết
hợp đồng, hợp đồng vô hiệu và xử lý hợp đồng vơ hiệu… Bên cạnh đó, xuất phát từ
yêu cầu của hoạt động thương mại, một số vấn đề về hợp đồng tài sản, được quy định
trong luật dân sự có tính chất là sự phát triển tiếp tục những quy định của dân luật
truyền thống về hợp đồng (như chủ thể, hình thức, quyền và nghĩa vụ của các bên, chế
tài và giải quyết tranh chấp hợp đồng...). Với tư cách là hình thức pháp lý của quan hệ
thương mại, hợp đồng tài sản, có những đặc điểm nhất định để nhận biết và phân biệt
với các loại hợp đồng khác.
về chủ thể, hình thức ,nội dung
mục đích của hợp đồng mua bán tài sản: có nhiều mục đích , để sử dụng hoặc mua đi
bán lại để có lợi nhuận. .
- Đối với doanh nghiệp:Hợp đồng mua bán tài sản là cơ sở pháp lý để doanh nghiệp
thực hiện các hoạt động thương mại cho khách hàng: Các doanh nghiệp chỉ có thể hoạt
động dựa trên một cam kết cụ thể, và hợp đồng thương mại chính là công cụ, là cơ sở
pháp lý để các doanh nghiệp này thực hiện hoạt động kinh doanh của mình. Thông qua
hợp đồng, các doanh nghiệp bước vào một thỏa thuận với những đối tác của mình
thơng qua niềm tin mà chúng ta gọi là luật để đảm bảo rằng những thỏa thuận cung cấp
hàng hóa, dịch vụ đó sẽ được thực hiện. Hợp đồng mua bán tài sản sẽ bao gồm cả một
Sinh viên: Trần Quang Thiệu
1
Lớp: VB217A
quá trình đàm phán liên quan đến rất nhiều điều khoản mà các bên phải tính tới. Q
trình đàm phán có thể mất nhiều ngày, nhiều tuần hoặc nhiều tháng phụ thuộc vào nội
dung và sự hợp tác của các bên. Hợp đồng mua bán tài sản còn là quá trình đấu tranh
nhằm thay đổi hoặc thêm bớt trong thỏa thuận. Trên cơ sở những thỏa thuận đã đạt
được, doanh nghiệp sẽ xác định cụ thể về sản phẩm mình cung cấp như thế nào, sự
thỏa thuận đó đảm bảo sự bình đẳng thực sự của các bên, thể hiện ý chí nguyện vọng
của họ và góp phần hạn chế rủi ro trong hoạt động kinh doanh. Hợp đồng mua bán tài
sản là cơ sở để doanh nghiệp xác định quyền và nghĩa vụ của mình. Trong một chừng
mực nào đó, hợp đồng mua bán tài sản cho phép các doanh nghiệp tạo ra một luật lệ
riêng – thông qua những điều khoản của thỏa thuận mà các bên đã giao kết – điều
chỉnh mối quan hệ giữa doanh nghiệp và đối tác. Bên cạnh những quyền và nghĩa vụ
cơ bản mà pháp luật quy định về hợp đồng thì các bên sẽ quy định cụ thể về quyền và
nghĩa vụ như thời hạn hợp đồng, mức độ hài lòng được đánh giá như thế nào, tiến độ
thanh toán, trách nhiệm của các bên nếu không thực hiện cam kết của mình.
Hợp đồng có giá trị pháp lý như luật là cơng thức để giúp cho các doanh nghiệp có cơ
sở bảo vệ các lợi ích hợp pháp của mình khi có tranh chấp xảy ra. Nếu như sự an tồn
của con người, tài sản được bảo đảm trên cơ sở những quy định trong Bộ Luật hình sự
như các tội cướp giật tài sản, trộm cắp tài sản.vvv….thì sự an toàn và trật tự trong thế
giới kinh doanh lại phụ thuộc vào hợp đồng. Trong kinh doanh, để đi đến hợp đồng là
điều khó, nhưng để hồn thành một hợp đồng mà các bên đều hài lòng lại là điều khó
hơn, thực vậy, khi ký kết hợp đồng các doanh nghiệp khơng thể lường trước hết mọi
tình huống sẽ xảy ra trong tương lai, nguyên nhân dẫn đến việc không hồn thành hay
khơng thực hiện những thỏa thuận có thể là khách quan nhưng cũng có thể là chủ quan
dẫn để dẫn đến tranh chấp. Vì vậy, hợp đồng mua bán tài sản sẽ giúp cho các bên xác
định được ai sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp của mình và các cơ quan giải
quyết tranh chấp là tịa án hay trọng tài cũng không thể giải quyết một vụ tranh chấp
nếu khơng có bằng chứng về sự thỏa thuận, cam kết của các bên và một lần nữa hợp
đồng hợp đồng mua bán tài sản sẽ trở nên vơ cùng quan trọng để qua đó cơ quan giải
quyết tranh chấp sẽ bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng cho các doanh nghiệp.
- Hợp đồng thương mại là công cụ quan trọng để doanh nghiệp nâng cao sức cạnh
tranh của mình trong hoạt động kinh doanh: Tài chính là vốn , tài sản ,nhân lực, giá trị
sản lượng ,,là một trong những yếu tố quan trọng để nâng cao sức cạnh tranh của
doanh nghiệp. Thông qua hợp đồng, các doanh nghiệp dịch vụ sẽ xác định được chi
phí, giá cả theo một thời gian nhất định trong quá trình hợp tác kinh doanh, tránh được
những rủi ro tiềm ẩn trong việc tăng chi phí khi hoạt động. Từ đó giúp cho doanh
nghiệp xây dựng được kế hoạch tài chính chủ động, là điều quan trọng nhất trong việc
thực hiện chiến lược cạnh tranh tổng quát của doanh nghiệp. Hợp đồng mua bán tài
sản sẽ giúp doanh nghiệp loại bỏ được những đối tác có tư duy “gian dối làm ăn chớp
nhống, khơng tơn trọng pháp luật” khi tham gia vào thị trường. Tuy nhiên, thông qua
hợp đồng các doanh nghiệp chân chính sẽ được pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích của
mình từ đó tránh được những nguy cơ bị lường gạt. Ngoài ra, hợp đồng giúp doanh
nghiệp xây dựng uy tín và thương hiệu. Việc thực hiện đúng, tốt những cam kết, thỏa
thuận trong hợp đồng sẽ mang tới sự thỏa mãn, tin tưởng cho khách hàng, đối tác của
doanh nghiệp và chính họ sẽ là cầu nối cho doanh nghiệp với những khách hàng, đối
tác mới, từ đó giúp doanh nghiệp có được lợi thế cạnh tranh trong kinh doanh
Những thỏa thuận trong hợp đồng sẽ là cơ sở để doanh nghiệp rằng buộc và giữ chân
những khách hàng của mình và gia tăng thị trường: khi kinh tế phát triển, sẽ kéo theo
Sinh viên: Trần Quang Thiệu
2
Lớp: VB217A
số lượng doanh nghiệp tham gia vào thị trường sẽ gia tăng, đồng thời sức ép cạnh
tranh sẽ ngày càng lớn. Hợp đồng trước tiên sẽ giúp cho doanh nghiệp giữ chân được
cách khách hàng cũ của mình, thơng qua các điều khoản ràng buộc về thời gian và
cách thức hợp tác. Sau đó nó cũng là cơng cụ để lôi kéo khách hàng của đối thủ cạnh
tranh bằng những thỏa thuận mang tính thuyết phục đối với các bên. “Thương trường
là chiến trường” là câu ngạn ngữ mà các thương nhân đều nắm được và hợp đồng là
“vũ khí” cho các thương nhân trong chiến trường đó. Trong hoạt động kinh tế, khi một
giám đốc doanh nghiệp cầm bút ký tên vào một hợp đồng thương mại dịch vụ mà
khơng đọc nghiên cứu kỹ, có sơ hở, sẽ có thể dẫn đến thiệt hại cực kỳ to lớn,có thể mất
hàng chục tỷ, một bút ký nhầm tỷ lệ khuyến mại 2% thành 20% cũng gây thiệt hại cho
lớn. bởi vì khi một hợp đồng đã được ký kết thì nó có hiệu lực pháp luật đối với cả hai
bên. Do đó, nắm vững về hợp đồng là đã nâng cao một phần lớn năng lực cạnh tranh
của doanh nghiệp.
Hợp đồng thương mại là công cụ hữu hiệu để doanh nghiệp Việt Nam thâm nhập thị
trường nước ngoài.
Cùng với xu hướng phát triển của nền kinh tế đặc biệt là trong thời kỳ hội nhập kinh tế
quốc tế như hiện nay thì hoạt động kinh doanh khơng chỉ gói gọn trong phạm vi lãnh
thổ một quốc gia mà được rộng sang thị trường quốc tế. Đây là cơ hội cho các doanh
nghiệp Việt Nam tiếp cận mở rộng thị trường cung cấp dịch vụ của mình.
Chính vì thế tài sản là rất quan trọng , trong kinh doanh hợp đồng mua bán tài sản là
không thể thiếu, ảnh hưởng đến công ty cổ phần vật tư và xây lắp 5 rất nhiều nên em
chọn đề tà
2/ phương pháp nghiên cứu:
Chuyên đề được nghiên cứu dựa trên cơ sở duy vật biện chứng, phật giáo, luật đân sự
2015, công ước viên 980, luật thương mại 2005…. chủ nghĩa mác lê nin, tư tưởng hồ
chí mình , các học thuyết kinh tế của,<fredrick Winslow tay lor>, henry fayalvv…và
các học thuyết khác
Các phương pháp phân tích luật thưc nghiệm com mon law và civil law
3/ Những đóng góp mới của chuyên đề
Làm sáng tỏ các khái niệm cơ bản của <hợp đồng mua bán tài sản>, giải quyết tranh
chấp
Thực trạng pháp luật của việt nam , các lỗ hổng , điểm yếu của pháp luật việt nam
Thực trạng công ty cổ phần đầu tư và xây lắp 5 về hoạt động
tại công ty cổ phần đầu tư và xây lắp 5> và đưa ra cá giải pháp hoàn thiện
Kết luận:
Em xin chân thành cảm ơn các cô giáo khoa luật dân sự đã hướng dẫn em. Cô <
Nguyễn minh oanh> và anh chị công ty cổ phần đầu tư xây lắp 5, anh Chu trường
nghĩa người hướng dẫn thực tập em , để hoàn thành chuyên đề.
Mặc dù đã cố gắng , đề tài có nhiều ý hay , và có tính thực tiễn cao,nhưng khơng tránh
khỏi sai sót, nếu có sai sót rất mong được các thầy cơ chỉnh sủa , giúp đỡ để hoàn thiện
hơn nữa
Sinh viên: Trần Quang Thiệu
3
Lớp: VB217A
Đề tài gồm 3 chương:
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG CƠ BẢN VỀ HỢP ĐỒNG TÀI SẢN
CHƯƠNG 2:TỔNG QUAN CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY LẮP 5
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN VIỆC KÝ KẾT THỰC HIỆN HỢP
ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP PHÁT SINH TỪ HỢP ĐỒNG
MUA BÁN TÀI SẢN TẠI CTCPĐT VÀ XL5
Sinh viên: Trần Quang Thiệu
4
Lớp: VB217A
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG CƠ BẢN VỀ
HỢP ĐỒNG TÀI SẢN
1.1.Quy định chung về hợp đồng mua bán tài sản
1.1.1.Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản
Điều 430 BLDS 2015 đã định nghĩa: “Hợp đồng mua bản tài sản là sự thỏa thuận
giữa các bên, theo đó bên bản chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả
tiền cho bên bán.
Như vậy, hợp đồng mua bán được hình thành từ sự thỏa thuận giữa hai bên:
- Bên bán: Là bên chuyển giao cho người khác tài sản thuộc sở hữu của mình để
nhận về một khoản tiền nhất định.
- Bên mua: Là bên có nhu cầu sở hữu một tài sản nhất định nên chấp nhận trả cho
bên kia một khoản tiền để được sở hữu tài sản.
Vì vậy, hợp đồng mua bán tài sản chỉ có thể xác lập chừng nào các bên đã thỏa
thuận được với nhau về đối tượng mua bán và giá mua bán tài sản.
1.1.2.Đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản
- Hợp đồng mua bán tài sản luôn là hợp đồng song vụ
Trong hợp đồng mua bán tài sản, cả hai bên trong hợp đồng đều có những quyền
và nghĩa vụ đối với nhau. Nói cụ thể hơn, nếu bên bán có nghĩa vụ giao vật bán cho bên
mua thì bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán, bên mua có quyền nhận vật thì bên
bán có quyền nhận tiền.
- Hợp đồng mua bán ln là hợp đồng có đền bù
Quy luật trao đổi ngang giá là đặc trang cơ bản của hợp đồng mua bán tài sản. Quy
luật này làm cho hợp đồng mua bán tài sản ln mang tính chất đền bù tương đương.
Nghĩa là khi bên mua đa nhận được một lợi ích vật chất từ bên bán (tài sản mua) thì bên
bán cũng nhận được một lợi ích vật chất tương đương từ bên mua (tiền bán tài sản).
- Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng ưng thuận
Ưng thuận là một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán. Trong hợp
đồng mua bán, kể từ thời điểm các bên đã thoả thuận và thống nhất ý chí với nhau về
những nội dung cơ bản của hợp đồng như: đối tượng mua bán, giá cả, phương thức
thanh toán... thì hợp đồng đó được coi là đã xác lập và có hiệu lực đối với các bên. Sự
thỏa thuận (ưng thuận) của các bên về những vấn đề nói trên có thể được thể hiện theo
các hình thức khác nhau như bằng lời nói, bằng văn bản thơng thường hoặc bằng văn
bản có cơng chứng, chứng thực, song các hình thức xác lập này khơng ảnh hưởng đến
hiệu lực của hợp đồng mua bán, trừ các hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật đã quy
định phải được xác lập theo một hình thức bắt buộc.
Tóm lại, các đặc điểm nêu trên cho thấy, khi hợp đồng mua bán được coi là đã
giao kết thì các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau, nghĩa là người bán
phải giao tài sản bán và nhận tiền, người mua phải trả tiền và nhận tài sản mua, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
1.1.3. Đối tượng của hợp đồng mua bán
Tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản có thể là vật, có thể là quyền tài
sản với điều kiện tài sản đó phải được phép giao dịch (Tài sản được quy định tại Bộ luật
Sinh viên: Trần Quang Thiệu
5
Lớp: VB217A
này đều có thể là đoi tượng của hợp đồng mua bán. Trường hợp theo quy định của
luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng thì tài sản là đối tượng của hợp
đồng mua bán phải phù hợp với các quy định đó). Tài sản bán phải thuộc sở hữu của
bên bán hoặc bên bán có quyền bán. Nếu tài sản là vật thì vật đó phải được xác định rõ
(vật gì; trọng lượng; khối lượng; số lượng...); nếu là quyền tài sản thỉ phải có giấy tờ
hoặc các chứng cứ khác chứng minh quyền tài sản đó thuộc sở hữu của bên bán hoặc
chứng minh bên bán có quyền bán. Ngồi ra, đối tượng của hợp đồng mua bán cịn có
thể là các tài sản hình thành trong tương lai. Trong trường hợp này, bên bán phải cung
cấp đầy đủ các giấy tờ, tài liệu, chứng cứ để có thể xác định được tài sản đó và chứng
minh tài sản sẽ chắc chắn được hình thành trong tương lai và khi hình thành, chắc chắn
tài sản đó thuộc quyền sở hữu của mình.
1.1.4. Giá trong hợp đồng mua 'bán
Giá trong hợp đồng mua bán là lượng tiền nhất định do các bên thỏa thuận tương
ứng với giá trị của tài sản bán hoặc tương ứng với giá trị của một đơn vị hàng hóa trong
tài sản đem bán. Giá cả trong hợp đồng mua bán tài sản phụ thuộc vào chất lượng,
chủng loại, tính năng, cơng dụng của vật bán, ngồi ra cịn phụ thuộc vào quan hệ cung cầu hoặc vị trí “độc tơn” của tài sản trong thị trường.
Giá cả trong hợp đồng mua bán tài sản thường do các bên thỏa thuận, hoặc có thể
do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Khi các bên thoả thuận về giá thì có
thể thoả thuận về mức giá cụ thể hoặc thoả thuận về một phương phấp xác định giá. Khi
các bên yêu cầu người thứ ba xác định giá thì người xác định giá phải là người có chức
năng thẩm định giá và giá của tài sản được xác định thơng qua chức năng thẩm định giá.
Các bên cũng có thể thoả thuận giá bán tài sản được xác định theo giá thị trường tại địa
điểm và thời điểm thanh tốn.
Khi thỏa thuận về giá, các bên có thể thỏa thuận hệ số trượt giá nếu có biến động
về giá.
Riêng đối với các tài sản mà Nhà nước đã quy định khung giá thì các bên chỉ được
thoả thuận về giá trong phạm vi khung giá đó. Theo đó, đối với tài sản mà Nhà nước đã
quy định khung giá sàn (giá tối thiểu) thì các bên khơng được mua bán thấp hơn giá đó.
Chẳng hạn, giá tối thiểu trong khung giá chuyển quyền sử dụng đất đã được ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quy định. Đối với tài sản mà Nhà nước đã quy định giá trần (giá tối đa) thì
các bên khơng được mua bán cao hơn giá đó.
Trường hợp khơng cỏ thỏa thuận hoặc thỏa thuận khơng rõ ràng về giá thì giá mua
bán được xác định theo giá thị trường tại thời điểm và địa điểm giao kết hợp đồng.
1.1.5. Phương thức thanh toán
Phương thức thanh toán trong hợp đồng mua bán tài sản do các bên thoả thuận.
Các bên có thể thoả thuận việc thanh toán phải được thực hiện một lần hay nhiều lần,
vào một thời điểm hay trong một thời hạn nhất định, bằng tiền mặt hay chuyển khoản,
trả trực tiếp cho người bán hay thông qua người thứ ba. Trường hợp không có thỏa
thuận hoặc thỏa thuận khơng rõ ràng về phương thức thanh tốn thì phương thức thanh
tốn được xác định theo tập quán tại địa điểm vào thời điểm giao kết hợp đồng.
1.1.6. Thời hạn thực hiện họp đong mua bán
Đối với những tài sản mua bán là vật trao tay, thông thường bên bán và bên mua
cùng thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau: người mua trả tiền, đồng thời người bán
giao vặt. Ngoài ra, thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán thường được các bên thỏa
thuận và xác định trong hợp đồng. Theo đó, bên bán phải giao tài sản cho bên mua theo
Sinh viên: Trần Quang Thiệu
6
Lớp: VB217A
đúng thời hạn đã thoả thuận. Bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời điểm đấ
thoả thuận nếu được sự đồng ý của bên mua. Nếu các bên khơng thỏa thuận thời hạn
giao tài sản, thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có
quyền yêu cầu bên mua nhận, tài sản vào bất cứ lúc nào nhưng bên yêu cầu phải báo
trước cho bên kia một khoảng thời gian hợp lý.
Bên mua phải thanh toán cho bên bán tiền mua tài sản theo thời hạn đã thoả thuận.
Trong trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thanh tốn, thì bên mua phải
thanh tốn cho bên bán ngay tại thời điểm nhận tài sản.
Nếu trong hợp đồng mua bán tài sản, các bên không thoả thuận về việc bên nào
thực hiện nghĩa vụ trước thì bên bán phải giao tài sản và bên mua phải trả tiền vào cùng
một lúc. Nếu việc giao tài sản bán cần phải thực hiện trong một thời gian kéo dài thì bên
bán phải giao tài sàn trước, bên mua phải thanh toán ngay sau khi nhận đủ tài sản.
1.1.7. Phương thức giao tài sản mua bán
Phương thức giao tài sản do các bên thoả thuận tuỳ thuộc vào tính chất của tài sản.
Trong trường hợp các bên khơng có thoả thuận về phương thức giao tài sản, thì bên bán
giao tài sản trong một lần và trực tiếp cho bên mua.
1.1.8. Địa điểm thực hiện hợp đồng mua bán
Địa điểm thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Nếu các bên không
thỏa thuận về địa điểm thực hiện hợp đồng thì địa điểm thực hiện hợp đồng mua bán
được xác định như sau:
- Nếu tài sản mua bán là bất động sản thì địa điểm giao tài sản là nơi có bất động
sản đó.
- Nếu tài sản mua bán là động sản thỉ địa điểm giao tài sản là nơi cư trú hoặc trụ sở
của bên mua.
- Địa điểm thanh toán là nơi cư trú hoặc trụ sở củạ bên bán.
1.1.9. Thời điểm chuyển quyền sở hữu
Trong trường hợp các bên khơng có thỏa thuận khác hoặc pháp luật khơng có quy
định khác và tài sản múa bán là vật khơng phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu
đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể íừ thời điểm bên mua đã trực tiếp
nhận tài sản.
Trong trường hợp tài sản mua bán là các loại tài sản khác thì thời điềm chuyển
giao quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được xác định như sau:
- Nếu đối tượng mua bán là tài sán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở
hữu thỉ quyền sở hữu đối với tài sản đó được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn
thành việc đăng ký quyền sở hữu tài sản đó.
- Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản, thì bên bán phải chuyển
giấy tờ và làm thủ tục chuyển giao quyền sở hữu cho bên mua. Trong trường hợp quyền
tài sản là quyền đòi nợ và bên bán có cam kết bảo đảm về khả năng thanh tốn của
người mắc nợ, thì bên bán phải liên đới chịu trách nhiệm thanh toán nếu khi đến hạn mà
người mắc nợ không trả được nợ. Thời điềm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng
mua bán có đối tượng là quyền tài sản kể từ thời điểm bên mua nhận giấy tờ xác nhận về
quyền sở hữu đối với quyền về tài sản đó hoặc từ thời điểm đăng ký chuyển giao quyền
sở hữu, nếu pháp luật có quy định.
Sinh viên: Trần Quang Thiệu
7
Lớp: VB217A
1 . 1 . 1 0 . Thời điểm chịu rủi ro
Rủi ro trong hợp đồng mua bán tài sản là tổn thất đối với tài sản mua bán (bị mất,
hư hỏng một phần, hư hỏng toàn bộ) do yếu tố khách quan gây ra (nghĩa là những tổn
thất, mất mát xảy ra không phải do lỗi của con người). Xác định thời điểm chuyển
quyền sở hữu có ý nghĩa quan trọng trong việc ai phải chịu những rủi ro khách quan.
Theo nguyên tắc chung của pháp luật dân sự thì chủ sở hữu tài sản phải gánh chịu thiệt
hại khi tài sản bị rủi ro. Vì vậy, Điều 441 BLDS 2015 đã quy định về thời điểm chịu rủi
ro trong hợp đồng mua bán tài sản như sau:
1 - Bên bán chịu rủi đối với tài sản trước khi tài sản được giao cho bên mua, bên
mua chịu rủi ro đối với tài sản kể từ thời điểm nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác hoặc luật có quy định khác,
2 - Đối với hợp đồng mua bản tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng
ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên
mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác.
1.2. Hình thức của hợp đồng mua bán
Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản rất phong phú: bằng miệng, văn bản, văn
bản có cơng chứng hoặc chứng thực. Tùy thuộc vào đối tượng của hợp đồng mua bán
mà pháp luật quy định những hình thức tương ứng, thích hợp. Chẳng hạn, khi mua bán
tài sản thơng thường thì các bên tham gia hợp đồng được quyền lựa chọn hình thức của
hợp đồng (có thể bằng miệng, có thể bằng văn bản). Trường hợp mua bán tài sản có
đăng ký quyền sở hữu, thì hình thức của hợp đồng nhất thiết phải bằng văn bản có cơng
chứng hoặc chứng thực mới có giá trị pháp lý.
Hình thức của hợp đồng dân sự là biểu hiện bên ngoài về những nội dung đã được
thỏa thuận giữa các bên chủ thể.
Hợp đồng có thể được xác lập theo một trong các hình thức sau đây:
- Hình thức miệng: Là hợp đồng mà sự thỏa thuận của các bên được thể hiện
thông qua lời nói hoặc bằng những hành vi nhất định.
- Hình thức văn bản: Là hợp đồng mà sự thỏa thuận của các bên được thể hiện
thông qua ngôn ngữ viết được chứa đựng trong một hình thức văn bản nhất định sau
đây:
+ Văn bản điện tử: Với hình thức này, nội dung của hợp đồng được thể hiện thông
qua thông điệp dữ liệu điện tử.
+ Văn bản viết: Với hình thức này, nội dung của hợp đồng được thể hiện thông
qua ngôn ngữ được viết tay hoặc đánh máy trên giấy tờ. Hợp đồng bằng văn bản viết có
thể được xác lập theo thủ tục thơng thường, theo đó, trong văn bản chỉ cần có chữ ký
hoặc điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng thỉ hợp đồng được coi là đã giao kết.
Ngoài ra, hợp đồng bằng văn bản viết cịn được lập theo thủ tục có công chứng, chứng
thực. Đối với những hợp đồng mà pháp luật quy định phải có cơng chứng hoặc. chứng
thực thì hợp đồng chỉ được coi là đã giao kết từ thời điểm công chứng, chứng thực.
1.3.Nội dung của hợp đồng mua bán tài sản
Nội dung của hợp đồng dân sự là tổng hợp các điều khoản mà các chủ thể tham gia
hợp đồng đã thỏa thuận nhằm xác định quyền và nghĩa vụ của các bên.
Tuỳ theo từng loại hợp đồng, các bên có thể thỏa thuận, về những nội dung sau
đây: Đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao theo số lượng, chất lượng; công việc
Sinh viên: Trần Quang Thiệu
8
Lớp: VB217A
phải làm hoặc không được làm giá; phương thức thanh toán; thời hạn; địa điểm; phương
thức thực hiện hợp đồng; quyền, nghĩa vụ cùa các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp
đồng; phạt vi phạm hợp đồng; phương thức giải quyết tranh chấp; các nội dung khác.
Có thể phân định các điều khoản trong nội dung của hợp đồng thành ba loại sau
đây:
- Điều khoản cơ bản của hợp đồng
Là các điều khoản xác định nội dung chủ yếu của hợp đồng nên điều khoản cơ bản
là điều khoản không thể thiếu đối với từng loại hợp đồng, nếu các bên khơng thỏa thuận
được các điều khoản này thì khơng thể xác lập được hợp đồng. Chẳng hạn, điều khoản
về giá lả diều khoản cơ bản của hợp đồng mua bán.
- Điều khoản thông thường
Là các điều khoản đã được pháp luật quy định nên khi giao kết hợp đồng, nếu các
bên không thỏa thuận về những điều khoản này thì mặc nhiên thực hiện theo quy định
của pháp luật. Chẳng hạn, điều khoản về địa điểm thực hiện nghĩa vụ có thể do các bên
thỏa thuận, trường hợp khơng có thỏa thuận thì địa điểm thực hiện nghĩa vụ được xác
định như sau:
a) Nơi có bất động scin, nếu đối tượng của nghĩa vụ là bất động sản;
b) Nơi cư trú hoặc trụ sở của bên có quyền, nếu đổi tượng của nghĩa vụ không phải
là bất động sản.
Khi bên có quyền thay đổi nơi cư trú hoặc trụ sở thì phải bảo cho bên có nghĩa vụ
và phải chịu chi phí tăng lên do việc thay đổi nơi cư trú hoặc trụ sở, trừ trường hợp có
thỏa thuận khác (khoản 2 Điều 277 BLDS 2015).
- Điều khoản tùy nghi
Là các điều khoản mà các bên tham gia giao kết hợp đồng tùy ý lựa chọn và thỏa
thuận với nhau để xác định quyền, nghĩa vụ dân sự đối với nhau cũng như lựa chọn cách
thức thực hiện các quyền, nghĩa vụ đó.
Nếu các bên dựa vào quy phạm tùy nghi để xác (lịnh các điều khoản thì được gọi
là tùy nghi theo pháp luật. Nếu các bên xác định các điều khoản tùy nghi về những vấn
đề chưa dược pháp luật quy định thì được gọi là tùy nghi ngoài pháp luật.
- Quyền và nghĩa vụ của bên bán
Bên bán có quyền yêu cầu bên mua phải trả đủ tiền đúng thời hạn, đúng địa điểm
đã thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, có quyền yêu cầu bên mua phải nhận tài
sán mua bán.
Bên bán có nghĩa vụ giao tài sản bán cho bên mua đúng thời hạn, địa điểm,
phương thức, quy cách như đã thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. Nếu bên bán không
giao tài sản như đã thỏa thuận, thì bên mua có quyền hủy hợp đồng hoặc đơn phương
chấm dứt thực hiện hợp đồng. Ngồi ra, nếu bên bán khơng thực hiện nghĩa vụ đã cam
kết, thỏa thuận mà gây thiệt hại cho bên mua, thì bên bán cịn phải, bồi thường những
thiệt hại đó cho bên mua.
Bên bán phải chuyển giao tải sản và bảo đảm quyền sở hữu đối với tài sản đã bán
cho bên mua. Bên bán phải chịu những rủi ro đối với tài sản cho đến khi giao tài sản cho
bên mua hoặc cho đến khi hoàn thành việc đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản nếu tài
sản phải đăng ký quyền sở hữu. Để chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua, bên bán
phải là chủ sở hữu tài sản hoặc là người có quyền bán, được ủy quyền bán theo quy định
của pháp luật. Trường hợp tài sản bị người thứ ba tranh chấp thì bên bán phải đứng về
phía bên mua để bảo vệ quyền lợi của bên mua; nếu người thứ ba có quyền sở hữu một
phần hoặc tồn bộ tài sản mua bán thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu
Sinh viên: Trần Quang Thiệu
9
Lớp: VB217A
bên bán bồi thường thiệt hại. Trường hợp bên mua biết hoặc phải biết tài sản mua bán
thuộc sở hữu của người thứ ba mà vẫn mua thì phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu và
khơng có chuyện yêu cầu bồi thường thiệt hại (Điều 444 BLDS 2015).
Bên bán phải bảo đảm chất lượng của tài sản bán như đã thỏa thuận và phải bảo
đảm giá trị sử dụng hoặc các đặc tính của tài sản mua bán. Nếu tài sản phải giao là vật
đặc định, thì bên bán phải giao đúng tài sản đó; nếu tài sản là vật cùng loại, thì phải giao
đúng số lượng, chất lượng như đã cam kết, thỏa thuận; nếu các bên khơng có thỏa thuận,
thì bên bán phải giao tài sản với chất lượng trung bình; nếu tài sản là vật đồng bộ, thì
phải giao đồng bộ.
Bên bán phải chịu các chi phí liên quan đến việc giao tài sản, trừ trường hợp các
bên có thoả thuận khác. Đối với khuyết tật ẩn giấu (là những khuyết tật nằm bên trong
khó phát hiện, sau khi mua và sử dụng bên mua mới phát hiện được), thì bên bán phải
chịu trách nhiệm. Sau khi nhận hàng mà bên mua mới phát hiện ra khuyết tật ẩn giấu
của tài sản, thì có thể yêu cầu bên bán chịu chi phí về sửa chữa khuyết tật, đối tài sảo
khác hoặc giảm giá và bồi thường thiệt hại. Bên bán không phải chịu trách nhiệm về
khuyết tật của vật trong các trường liợp sau đây: khuyết tật mà bên mua đã biết hoặc
phải biết khi mua; vật bán đấu giá, vật bán ở cửa hàng đồ cũ; bên mua có lỗi gây ra
khuyết tật của vật.
Ngồi ra, bên bán cịn có nghĩa vụ cung cấp thông tin và hướng dẫn cách sử dụng
tài sản cho bên mua; có nghĩa vụ bảo hành đốí với tài sản mua bán trong một thời hạn
xác định nếu có thoả thuận. Theo quy định của pháp luật dân sự, trong thời hạn bảo
hành mà tài sản bị hư hỏng khơng phải do lỗi của bên mua, thì bên bán phải chịu chi phí
về sửa. chữa và vận chuyển tài sản đến nơi sửa chữa và từ nơi sửa chữa đến nơi cư trú
hoặc trụ sở của bên mua miễn phí. Bên bán cịn phải bồi thường thiệt hại trong thời hạn
bảo hành do khuyết tật về kỹ thuật của tài sản gây ra trong thời hạn bảo hành. Trong
trường hợp quyền sở hữu tài sản đã được chuyên cho bên mua, nhung bên mua chứa
nhận tài sản, thì bên bán cịn có nghĩa vụ bảo quản tài sản cláb đên thời điểm tài sản
được giao cho bên mua. ;
- Quyền và nghĩa vụ cơ bản của bên mua
Bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải giao tài sản đúng địa điểm, thời hạn,
chủng loại, chất lượng như đã thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật (nếu các bên
chưa thoả thuận) và có nghĩa vụ thanh tốn tiền mua tài sản cho bên bán theo đúng thoả
thuận. Trong trường hợp các bên chưa có thoả thuận về việc thanh tốn tiền thì bên mua
phải thực hiện việc thanh toán theo quy định của pháp luật.
Khi bên mua chưa nhận tài sản, thì bên mua có quyền u cầu bên bán bảo quản
tài sản cho đến thời điểm tài sản được bên mua nhận.
Bên mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin cần thiết về tài sản mua
bán và hướng dẫn cách sử dụng tàí sản đó. Nếu bên bán khơng thực hiện nghĩa vụ này,
thì bên mua có quyền u cầu bên bán phải thực hiện; nếu bên bán vẫn khơng thực
hiện, thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Trong thời hạn bảo hành nếu bên mua phát hiện được khuyết tật của tài sản mua
bán, thì có quyền u cầu bên bán sửa chữa khơng phải trả tiền, giảm giá, đổi tài sản có
khuyết tật lấy tài sản khác hoặc trả lại tài sản và lấy lại tiền. Bên mua khơng có quyền
u cầu bên bán bồi thường thiệt hại, nếu thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra. Bên bán
còn được giảm mức bồi thường thiệt hại nếu bên mua không áp dụng các biện pháp cần
thiết mà khả năng cho phép nhằm ngăn chặn, hạn chế thiệt hại.
Sinh viên: Trần Quang Thiệu
10
Lớp: VB217A
Ngoài ra, bên mua phải chịu những rủi ro đối với tải sản, kể tù thời điểm nhận tài
sản đã mua hoặc từ thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, dù chưa nhận tài sản thực tế,
trong trường hợp các bên có thoả thuận khác. Chẳng hạn, sau khi mua, hai bên thực hiện
xong các thủ tục đăng ký, sang tên đối với tài sản đã mua, nhưng tài sản vẫn gửi ở bên
bán.
1.4.Thời điểm giao kết hợp đồng
Hợp đồng dân sự được coi là đã giao kết vào các thời điểm sau đây:
- Thời điểm bên đề nghị nhận được trả lời chấp nhận giao kết
- Hợp đồng dân sự cũng xem như được giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên
nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thoả thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao
kết.
- Thời điểm giao kết hợp đồng bằng lời nói là thời điểm, các bên đã thỏa thuận về
nội dung của hợp đồng.
- Thời điểm giao kẻt hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn
bản,
- Thời điểm giao kết hợp đồng phải có cơng chứng, chứng thực là thời điểm hợp
đồng được cơng chứng, chứng thực.
1.5. Thời điểm có hiệu ỉ ực của hợp đồng
Theo quy định tại Điều 401 BLDS 2015 thì: Hợp đồng được giao kết hợp pháp có
hiện lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có
quy định khác.
Như vậy, việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng dân sự được dựa trên
các căn cứ sau đây:
- Theo thời điếm giao kết họp đồng: (Chỉ dựa theo căn cứ này trong trường hợp
các bên khơng có thỏa thuận khác và pháp luật cũng khơng có quy định khác về thời
điểm có hiệu lực của hợp đồng).
+ Nếu hợp đồng được giao kết gián tiếp bằng đường cơng văn thì thời điểm có
hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên đề nghị giao kết nhận được trả lời chấp nhận
giao kết hợp đồng của bên được đề nghị.
+ Nếu các bên có thoả tliuận im lặng là sự trả lời .chấp nhận giao kết thì hợp đồng
có hiệu lực từ thời điểm hết thời hạn trả lời mà bên nhận được đề nghị vẫn im lặng .
+ Nếu hợp đồng được giao kết bằng hình thức miệng thì thời điểm có hiệu lực của
hợp đồng là thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng.
+ Nếu hợp đồng được giao kết bàng văn bản điện tử thì thời điểm có hiệu lực của
hợp đồng là thời điểm các bên nhận được văn bản giao dịch điện tử đó.
+ Nếu hợp đồng được giao kết bằng văn bản viết thì thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản.
+ Nếu hợp đồng phải đăng ký theo quy định của pháp luật thì thời điểm có hiệu lực
của hợp 'đồng là thời điểm hoàn thành việc đăng ký.
- Theo thỏa thuận của các bên: (Các bên chỉ có thể thỏa thuận về thời điểm có
hiệu lực của hợp đồng trong trường hợp pháp luật khơng có quy định riêng về thời điểm
có hiệu lực của họp đồng đó).
+ Hợp đồng có hiệu lực từ ngày cụ thể đã được các bên xác định.
+ Hợp đồng có hiệu lực vào thời điểm xảy ra sự kiện là điều ldện phát sinh hiệu
lực của hợp đồng đã được các bên xác định.
Sinh viên: Trần Quang Thiệu
11
Lớp: VB217A
- Theo quy định khác của pháp luật: Đối với những hợp đồng mà pháp luật đã có
quy định riêng về thời điềm có hiệu lực: thì thời điểm cỏ hiệu lực phải được xác định
theo quy định riêng đó'. Chẳng hạn, đối với hợp đồng tặng cho tài sản, lưật đấ có quy
định riêng về thời điểm có hiệu lực như sau: "Họp đồng tặng cho bất động sản có hiệu
lực kế từ thời điếm đăng kỷ; nếu bất động sản khơng phải đãng kỷ quyền sở hữu thì họp
đồng tặng cho cỏ hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản” (khoản 2 Điều 459
BLDS 2015).
1.6. Địa điểm giao kết hợp đồng.
Địa điểm giao kết hợp đồng do các bên thỏa thuận; nếu khơng có thỏa thuận thì địa
điểm giao kết hợp đồng là nơi cư trú của cá nhân hoặc trụ sở của pháp nhân đã đưa ra đề
nghị giao kết hợp đồng.
Việc xác định địa điểm giao kết hợp đồng có ý nghĩa quan trọng trong việc xác
định giá trong hợp đồng (nếu các bên chưa thỏa thuận hoặc thỏa thuận chưa rõ ràng về
giá); xác định tập quán để áp dụng; giải thích hợp đồng...
1.7. Một số quy định riêng về hợp đồng mua bán tài sản.
1.7.1. Bán đấu giá tài sản
Là việc doanh nghiệp có chức năng bán đấu gỉá tải sản hoặc trung tâm bán đấu giá
tổ chức bán đấu giá tài sản theo yêu cầu của chủ sỏ‘ hữu tài sản hoặc theo quy định của
pháp luật.
Từ khái niệm trên, cần xác định các vấn đề lien quan đến bán đẩu giá tài sản:
Về chủ thể:
+ Người hân đấu giá tài sản: Là doanh nghiệp có chức năng bán đấu giá tài sản
hoặc trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, trong đó người điều hành bán đấu giá là Đấu
giá viên thuộc doanh nghiệp hoặc trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và là người đại
dỉện của doanh nghiệp hoặc trang tâm đó trong việc bán đấu giá tài sản.
+ Người yêu cầu bán đấu giá: Có thể là chủ sở hữu của tài sản bán đấu giá, có thể
là bên nhận bảo đảm tài sản bán đấu giá, có thể là cơ quan thi hành án.
+ Người tham gia đấu giá: Là người được quyền tham gia trả giá khi cuộc bán
đấu giá tài sản được tiến hành bao gồm những người đã đăng ký đấu giá, nộp lệ phí
tham gia đấu giá và có tên trong danh sách người tham gia đấu giá.
+ Người mua tài sản đấu giá: Là người đã trả giá cao nhất trong số những người
tham gia đấu giá với điều kiện giá mua tài sản mà họ đã trả bằng hoặc cao hơn giá khởi
điểm.
- Về trình tự:
Bán đấu giá tài sản phải tuân theo trình tự mà pháp luật về bán đấu giá đã quy định
như sau:
Tổ chức, cơ quan bán đấu giá phải thông báo công khai tại nơi bán đấu giá và trên
phương tiện thông tin đại chúng theo quy định về thời gian, địa điểm, số lượng, chất
lượng, danh mục tài sản bán đấu giá... chậm nhất trong thời hạn bảy ngày đối với động
sản và mười lâm ngày đối với bất động sản trước ngày bán đấu giá. Chủ sở hữu và
những người có liên quan đến tài sản đem bán đấu giá phải được thông báo về việc bán
đấu giá để tham gia định giá khởi điểm, trừ trường họp có thỏa thuận khác.
Khi bán đấu giá, người bán đấu giá phải công bố giá bán khởi điểm.
Sinh viên: Trần Quang Thiệu
12
Lớp: VB217A
Nếu tài sản bán đấu giá là bất động sản thì việc bán đấu giá được thực hiện tại địa
phương nơi có bất động sản hoặc một nơi khác do tổ chức, cơ quan bán đấu giá xác
định. Người muốn mua tài sẩm qua bán đấu giá bất động sản phải đăng kỹ mua và phải
nộp khoản tiền đặt trước theo quy định của tổ chức bán đấu giá. Nếu người mua mua
được tài sản bán đấu giá, thì khoản tiền đặt trước được trừ vào giá mua., Khi người mua
từ chối mua, thì khơng được nhận lại số tiền đã đật trước.
Về thủ tục:
Hợp đồng mua bán tài sản theo thủ tục bán đấu giá phải được xác lập bằng văn bản
giữa người bán đấu giá và người mua đấu giá.
Việc mua bán bất động sản bằng hình thức đấu giá cũng phải được lập thành văn
bản có cơng chứng và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thầm quyền.
1.7.2.Mua sau khi sử dụng thử:
Các bên có thề thoả thuận về việc bên mua được dùng thử tài sản muốn mua trong
một thời hạn, gọi là thời hạn dùng thử. Trong thời hạn dùng thử, tài sản vẫn thuộc quyền
sở hữu của bên bán. Bên bán phải chịu rủi ro đối với tài sản dùng thử, nếu các bện
khơng có thoả thuận khác và khơng dược bán, tặng cho, cho thuê, trao đổi, thế chấp,
cầm cố tài sấn khi bên mua chưa trả lời.
Trong thời hạn dùng thử, bên mua có thể chấp nhận mua hoặc khơng mua; nếu hết
thời hạn dụng thử mà bên mua không trả lời, thì coi như đẵ chấp nhận mua với các điều
kiện đã thoả thuận thuận trước khí nhận dùng thử tài sản, Nếu bên dùng thử trả lời
không mua, thì phải trả lại tài sản cho bên bán và phảỉ bồi thường thiệt hại cho bên bán
nếu ỉàm mất mát, hư hỏng. Bên dùng thử không phải chịu trách nhiệm về những hao
mịn thơng thường của tài sản do việc dùng thử gây ra và khơng phải hồn trả hoa lợi do
việc dùng thử mang lại.
1.7.3.Mua trả chậm, trả dần:
Mua trả chậm, trả dần là hợp đồng mua bán tài sản mà trong đó các bên có thỏa
thuận về việc bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi nhận
vật mua.
Trong mua trả chậm, trả dần các bên phải thoả thuận thời hạn và số lượng tiền trả
dần theo định kỳ nhất định sau khi bên mua nhận tài sản muạ. Dù đã giao tài sản bán,
nhưng bên bán vẫn được bảo lưu quyền sở hữu đái với vật bán cho đến khi bên mua trả
đủ tiền. Nếu bên mua không trả đủ tiền, bên bán có thể địỉ lại vật bán và buộc bên mua
phải bồì thường thiệt hại về những hao mòn và giảm giá trị của tài sản. Trong thực tế,
các bên thường thoả thuận về việc người mua phải chịu một mức lãi suất nhất định đối
với khoản tiền chưa trả.
Hợp đồng mua trả chậm, trả dần phải được lập thành văn bản. Kể từ thời điểm
nhận tài sản để sử dụng, bên mua phải chịu những rủi ro đối vớỉ tài sản như chủ sở hữu
trong thời gian sử dụng, trừ trường hợp các bên có thồ thuận khác.
Khoản 2 Điều 453 BLDS 2015 có quy định: "... Bên mua có quyển sử dụng tài
sản mua trả chậm, trả dần và phải chịu rủi ro trong thời gian sử dụng, trừ trường hợp
có thoả thuận khác ” nên có thể hiểu nếu các bên trong hợp đồng này khơng có thỏa
thuận nào khác thì từ thời điểm nhận vật mua, bên mua có tồn quyền đối với vật đó như
một chủ sở hữu của vật ngoại trừ quyền định đoạt.
Sinh viên: Trần Quang Thiệu
13
Lớp: VB217A
