Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở đất ở tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

Lời mở đầu
Nhằm phát triển Thủ đô Hà Nội theo hướng hiện đại, văn minh, giàu
đẹp góp phần đẩy mạnh công nghiệp hóa- hiện đại hóa thủ đô để Thủ đô Hà
Nội xứng đáng là thủ đô của một nước 100 triệu dân,trong những năm qua
thành phố Hà Nội đã phát triển mạnh mẽ trên nhiều lĩnh vực văn hóa, kinh
tế, giáo dục…Hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông,
thủy lợi, hệ thống điện, hệ thống thông tin liên lạc, các công trình phục vụ
trong lĩnh vực văn hóa, y tế, giáo dục, thể dục thể thao, khoa học và kỹ thuật,
các dự án xây dựng và phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, các khu đô thị mới…đã và đang được xây dựng và phát triển.
Nhu cầu đất đai cho các dự án này ngày càng lớn đã tạo ra sức ép rất lớn cho
công tác giải phóng mặt bằng. Công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện
tốt thì tiến độ dự án mới nhanh . Nhưng trên thực tế vấn đề đền bù giải
phóng mặt bằng không chỉ đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thi công
các công trình xây dựng, mà còn tác động rất nhiều đến chất lượng và giá
thành công trình.
Tuy nhiên công tác giải phóng mặt bằng nhanh hay chậm lại phụ thuộc
phần lớn vào chính sách bồi thường thiệt hại của Nhà nước đối với đối tượng
trong diện bị giải toả. Các phương án bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất là bồi thường bằng tiền, bồi thường bằng đất ở hay bố trí các hộ dân
vào các khu tái định cư…Với truyền thống trồng lúa nước, tâm lý an cư lạc
nghiệp, người dân luôn muốn được đền bù bằng nhà, đất hơn là đền bù bằng
tiền vì có ổn định chỗ ở thì mới có thể yên tâm sản xuất, làm ăn.
Vì vậy, bên cạnh việc đền bù bằng tiền, Nhà nước đã chuẩn bị quỹ nhà,
quỹ đất tái định cư nhằm bố trí các hộ dân bị giải toả vào các khu tái định cư
tập trung đảm bảo cho các hộ dân có chỗ ở ổn định, đảm bảo tái định cư theo
quy hoạch, đảm bảo các cơ hội duy trì thu nhập sau khi bị di chuyển chỗ ở,
và ổn định cuộc sống của người dân.
Nhận thấy tầm quan trọng của quỹ nhà đất tái định cư đối với tiến độ
của công tác giải phóng mặt bằng,được tiếp xúc với những tài liệu liên
quan đến vấn đề này em xin chọn đề tài : ”Thực trạng công tác chuẩn bị

quỹ nhà ở, đất ở tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội” cho chuyên
đề thực tập của mình với mục tiêu: Đánh giá thực trạng công tác chuẩn bị
quỹ nhà, đất tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn
thành phố Hà Nội, đồng thời đưa ra những kiến nghị và giải pháp thúc đẩy
1
đầu tư, phát triển quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng
trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng bao gồm:
-Phương pháp duy vật biện chứng: nghiên cứu tính tất yếu của quá trình
đô thị hoá và giải phóng mặt bằng nhằm đáp ứng sự phát triển của các đô thị.
- Phương pháp thống kê, thu thập, xử lý số liệu, so sánh: thu thập và xử
lý số liệu cụ thể về kết quả của công tác giải phóng mặt bằng, công tác
chuẩn bị quỹ nhà, quỹ đất tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội. So sánh
các kết quả và đưa ra kết luận cụ thể giữa khả năng đáp ứng và nhu cầu.
-Phương pháp dự báo:dựa trên những số liệu cụ thể về nhu cầu và thực
trạng chuẩn bị quỹ nhà, đất tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội để đưa
ra những dự báo cho những năm tiếp theo
Chuyên đề bao gồm các phần chính sau đây:
Chương I: Sự cần thiết và vai trò của việc chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái
định cư phục vụ giải phóng mặt bằng.
Chương II: Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư
phục vụ công tác giải phóng mặt bằng tại Hà Nội.
Chương III: Giải pháp thúc đẩy phát triển công tác chuẩn bị quỹ nhà ở,
đất ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà
Nội.
Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của các cán bộ công tác trong
phòng Kế hoạch tổng hợp- Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội,
cùng với sự hướng dẫn tận tình của PGS-TSKH Ngô Đức Cát đã giúp em
hiểu và hoàn thành chuyên đề thực tập của mình.
Em xin chân thành cảm ơn!

2
Chương 1: Sự cần thiết và vai trò của công tác chuẩn bi quỹ nhà ở,
đất ở tái định cư phục vụ GPMB
I. Sơ lược về vấn đề GPMB
1.GPMB là vấn đề tất yếu của quá trình phát triển
Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia , mọi giai đoạn việc giải
phóng mặt bằng để xây dựng công trình là không thể tránh khỏi , nhịp độ
phát triển càng lớn thì nhu cầu GPMB càng cao và trở thành một thách thức
ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực
kinh tế mà cả ở trong các lĩnh vực xã hội , chính trị trên phạm vi quốc gia.
Trong quá trình phát triển của đát nước, sự xuất hiện và hình thành
các đô thị là một điều tất yếu, khách quan, đó là quá trình tập trung dân số
vào các đô thị, hình thành nhanh chóng các điểm dân cư đô thị trên cơ sở
phát triển sản xuất và đời sống. Đô thị được xem là điểm dân cư tập trung
với mật độ cao, chủ yếu là lao đọng phi nông nghiệp, có cơ sở hạ tầng thích
hợp, là trung tâm tổng hợp hay chuyên nghành, có vai trò thúc đẩy sự
nghiệp phát triển kinh tế- xã hội của cả nước, của một miền lãnh thổ, của
một tỉnh, của một huyện hoặc một vùng trong tỉnh, huyện. Đ ể hình thành
và phát triển cơ sở hạ tầng kĩ thuật đô thị, điều này được xem là một phần
của sự phát triển, thì luôn diễn ra quá trình phân bổ lại quỹ đất đai cho các
mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh. Khi các
nghành sản xuất công nghiệp, giao thông, du lịch, dịch vụ, thương mại…
tăng dần tỷ trọng trong tổng sản phẩm thu nhập quốc dân (GDP) thì việc
chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm nhà ở sang
đất chuyên dùng sử dụng vào các mục đích công nghiệp, giao thông, du
lịch, thương mại…là đièu tất yếu và diễn ra ngày càng mạnh mẽ. Một quốc
gia cành phát triển, thì tỷ lệ đất chuyên dùng( đặc biệt là đất sử dụng vào
3
các mục đích công nghiệp, du lịch, dịch vụ ) càng cao và tỷ lệ đất nông
nghiệp càng thấp. Vấn đề đặt ra là nhà nước cần có quy hoạch, kế hoạch để

sử dụng đất một cách khoa học, phù hợp nhằm đảm bảo cho đô thị phát
triển bền vững, hài hoà, cân đối.
Quy hoạch đô thị cần có một diện tích đất rất lớn. Hiện nay đất nước
ta đang trong quá trình CNH-HĐH, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ.
Nhu cầu đặc điểm để xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế, kỹ thuật cũng như cỏ
sở hạ tầng xã hội, cãc khu vui chơi giải trí ….là rất lớn. Để có đất đai phuc
vụ nhu cầu này nhà nước cần phải tiến hành công tác quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất trong và ngoài thành phố. Trong công tác quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất có sự thay đổi mục đích sử dụng của một số loại đất, chủ yếu là
từ đất nông nghiệp chuyển sang các mục đích sử dụng khác và có những
diện tích đất đang được sử dụng trên đia bàn thành phố nhưng nằm trong
quy hoạch và chưa phù hợp thì cũng phải thay đổi lại. Công tác thu hồi đát
để xây dựng các dự án theo quy hoach này được gọi là Giải phóng mặt
bằng. Công tác này có ý nghĩa quyết định đối với tiến độ thi công các dự
án thì lại là công tác khó khăn nhất vì nó ảnh hưởng tới lợi ích của nhiều
người sử dụng đất và cả lợi ích của nhà nước. Giả phóng mặt bằng làm thay
đổi, di dời toàn bộ cuộc sống của người dân từ công việc sản xuất, kinh
doanh đến các sinh hoạt hàng ngày. Vì vậy người dân chỉ sẵn sàng chuyển
sang nơi ở mới hoặc nơi sản xuất mới khi mà họ thấy được lợi ích của mình
không bị thiệt hại nhiều. Điều này phụ thuộc vào chính sách đền bù thiêt
hại của nhà nước đối với người dân trong diện giải phóng mặt bằng. Đây là
công việc khó khăn nhất trong GPMB vì để chấp nhận di chuyển đôi khi
người dân không chấp nhận các phương án bòi thường của nhà nước và đưa
ra các đòi hỏi vượt quá phạm vi cho phép của nhà nước. Vì vậy để có thể
tiến hành GPMB nhanh chóng, đảm bảo tiến độ thực hiện cho dự án. Nhà
4
nước cần đưa ra các chính sách, giả pháp quy định cụ thể vấn đề đền bù
thiệt hại cho người dân.
GPMB trở thành một trong những điều kiện tiên quyết của phát triển,
nếu không được xử lý tốt thì sẽ thành một lực cản thực tế đầu tiên mà các

nhà phát triển phải vượt qua. Bài học từ các nước phát triển dạy rằng nếu
xem nhẹ vấn đề này trong tính toán đầu tư phát triển thì không chỉ làm tăng
giá thành mà cồn để lại nhiều hậu quả nặng nề không thể xử lý được bằng
tiền. Có thể khẳng định rằng đền bù và giải phóng mặt bằng là vấn đề của
phát triển, là nội dung không thể né tránh của phát triển, và chính nó là một
yếu tố quyết định của tiến bộ xã hội và sự thành công của phát triển, bất kỳ
một giải pháp nào mà thiếu đồng bộ, không chặt chẽ đều để lại hậu quả tiêu
cực.
2. Công tác đền bù Giải phóng mặt bằng
2.1. Thực chất của đền bù giải phóng mặt bằng.
Luật đất đai năm 2003 quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Vì vậy nhà nước nắm trong tay quyền
chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đối với toàn bộ đất đai
trên phạm vi lãnh thổ đất nước. Nắm trong tay quyền định đoạt, nhà nước
có quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai đồng thời có quyền lợi
dụng tính năng của đất để phục vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống của con
người. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua
hình thức giao đất( có thu tiền hoặc không thu tiền SDĐ ), cho thuê đất,
công nhận quyền sdđ đối với người đang sử dụng đất ổn định. Người sdđ có
quyền lợi dụng tính năng của đất phục vụ lợi ích cho mình, đồng thời phải
sử dụng đất theo đúng mục đích và thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước,
trong đó người sử dụng đất có nghĩa vụ “ Giao lại đất trong khi nhà nứoc có
quyết địnhthu hồi hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất”.
5
Khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế
xã hội, mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
thì vô tình nhà nước đã vi phạm vào quyền sử dụng đất của người sử dụng,
làm ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người sdđ nên phải đền bù cho họ
khi tiến hành thu hồi đất.
Đền bù GPMB được hiểu là việc chi trả lại đầy đủ tương xứng những

thiệt hại về đất đai, nhà ở, vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối,
hoa màu và các chi phí khác để ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề
nghiệp cho người bị thu hồi đất đai, tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi đất
để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng.
Chính sách đền bù giải phóng mặt bằng bao gồm những quy định về
việc đền bù thiệt hại về đất, về tài sản gắn liền với đất thu hồi, các biện
pháp hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống cho người có đất bị thu hồi.
Trong điều kiện hiện nay, nước ta đang trong thời kỳ phát triển nền kinh tế
hàng hoá đổi mới về mọi mặt kinh tế, văn hoá, xã hội. Bên cạnh đó, mục
tiêu củng cố quốc phòng, an ninh để bảo vệ đất nước trước những âm mưu
mới của kẻ thù cũng đặt ra những yêu cầu mới. Nhu cầu đất đai để xây
dựng các công trình về y tế, văn hoá, giáo dục, thể dục, thể thao, các công
trình du lịch, dịch vụ, thương mại, phát triển đô thị…công trình an ninh
quốc phòng là rất lớn. Nếu nhà nước không có những chính sách và những
quy định phù hợp thì dễ dẫn đến tình trạng là sau mỗi lần nhà nước thu hồi
đất để sử dụng vào múc đích quuốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi
ích quốc gia, sẽ có nhiều hộ gia đình, cá nhân lâm vào tình trạng không có
chỗ ở, không có việc làm, công việc sản xuất kinh doanh bị ngừng trệ, đời
sống của họ sẽ lâm vào khó khăn.Thực tế cho thấy, công tác GPMB khi nhà
nước thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới mọi
6
mặt của đời sống kinh tế –xã hội nhân văn của nhiều người, của cả cộng
đồng dân cư. Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của ngừơi có
đất bị thu hồi và người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất để dẫn đến bùng phát
khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông người, làm cho tình
hình trở nên phức tạp, từ đó gây nên sự mất ổn định về kinh tế chính trị xã
hội nói chung.Từ đó, quá trình thực hiện đền bù GPMB để thực hiện các dự
án xây dựng luôn phải giải quyết, dung hoà mâu thuẫn về lợi ích của hai
nhóm đối tượng là người được giao đất và người bị thu hồi đất. Người được

giao đất ( Trong đó có cả các cơ quan nhà nước) luôn tìm cách giảm chi phí
bồi thường GPMB nhằm hạ giá thành xây dựng, tiết kiệm chi phí sản xuất.
Trong khi đó người bị thu hồi đất luôn đòi hỏi phải được trả một khoản bồi
thường “ càng nhiều càng tốt” mà trước hết phải là thoả đáng; mặt khác
trong nội bộ những người được đền bù có người chấp hành tốt chíng sách
đất đai của nhà nước, có người chấp hành chưa tốt, do đó đòi hỏi xử lý sao
công bằn cũng là một viếc hết sức khó khăn.
Nghiên cứu tìm hiểu tận gốc rễ của vấn đề đền bù thiệt hại, GPMB
đề ra một chính sách hợp lý, đủ chi tiết và dự kiến trước mọi tình huống để
giả quyết hài hoà, thoả đáng quyền lợi của người được giao đất và người bị
thu hồi đất là rất cần thiết, góp phần tạo động lực phát triển.
Kể từ thời kỳ xây dựng và phát triển kinh tế ở miền Bắc cho đến
trước khi có luật đất đai năm 1993, để phục vụ cho việc lấy đất xây dựng
các công trình của nhà nước, các chính sách về đền bù thiệt hại đã được ban
hành, cụ thể là: Nghị định số 151/TTg ngày 14/01/1959 của hội đồng chính
phủ quy định tạm thời về trưng dụng đất; Thông tư số 1792/Ttg ngày
11/01/1970 của phủ thủ tướng quy định một số điểm tạm thời về bồi thường
nhà cửa, đất đai, cây cối, các hoa màu cho nhâ dân ở những vùng xây dựng
kinh tế mở rộng thành phố. Do ở thời kỳ này đất đai chưa được thừa nhận là
7
có giá cho nên các chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng còn nhiều
hạn chế, thể hiện trong cách tính giá trị bồi thường, phương án thực hiện.
Đến khi nhà nước xác lập quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối về đất đai tại
hiến pháp 1980, Hội đồng Bộ trưởng đã ban hành Quyết địnhvề đền bù
thiệt hại đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất có rừng sang sử dụng vào mục
đích khác hơn là chính sáhc GPMB hiện nay.
Hiến pháp năm 1992 ra đời đã đặt nền móng cho việc xây dựng chính
sách bồi thường, GPMB qua những điều khoản quy định cụ thể sau:
Điều 17: “ Đất đai… thuộc sở hữu toàn dân”.
Điều 18: “ nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn

địnhlâu dài… Tổ chức, cá nhân…được chuyển quyền sử dụng đất được nhà
nước giao theo quyết định của pháp luật”.
Điều 23: “… trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh
và lợi ích quốc gia, nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài
sản cho cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường.”
Điều 58: “ Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải
để dành nhà ở, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản trong doanh nghiệp hoặc
trong các tổ chức kinh tế khác; đối với đất được NN giao sử dụngthì theo
quyết định tại Đ17 và Đ18”
Đồng thời luật đất đai năm 1993 đã quy định nhànước thực hiện giao
đất sử dụng ổn định, lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức, NN
còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Trong trường hợp thật cần
thiết, nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì
người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại.
Luật đất đai năm 2003 quy định cụ thể hơn về việc bồi thường, tái
định cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất.
8
Luật quy định cụ thể các trường hợp bồi thườngvà tái định cư đảm bảo chỗ
ở ổn định cho người dân sau khi bị thu hồi đất.
Hiến pháp năm 1992, luật đất đai 1993đã đặt cơ sở pháp lý cho việc
đền bù thiệt hại GPMB và cụ thể tại nghị định 90/cp ngày 17/08/1994 của
chính phủ quy định về việc đền bù .thiệt hại về đấ khi nhà nước thu hồi đất
để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng. Quy định khi nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất được đền bù
thiệt hại bằng đất hoặc được đền bù thiệt hại bằng tiền. Tuy nhiên sau 3
năm triển khai, khả năng thực hiện của nghị định này là rất hạn chế do: sau
khi ban hành luật đất đai, về cơ bản đất đai đã có chúử dụng, đền bù thiệt
hại bầng đất không thể thực thi; đền bù bằng tiền thì căn cứ vào giá đất do
UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá của chính phủ, nhưng giá đất do

nhà nước ban hành quá thấp so với giá chuyển quyền sử dụng đất đai tại
hầu hết các địa phương.
Nhân thấy những bất cập trên, chính phủ đã ra NĐ số 22/1998/NĐ-
CP ngày 24/4/1998 thay thế nghị định số 90/1994/NĐ-CP; về cơ bản có kế
thừa một số quy định của nghị định số 90 và có một số quy định như tiền
đền bù thiệt hại về đất vẫn theo quy định của chính phủ, nhưng được nhân
với hệ số k, để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lời
và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương; Quy định rõ hơn
về vấn đề tái định cư; chính sách hỗ trợ có lợi nhiều hơn cho người bị thu
hồi đất. Tuy vậy, sau một thời gian thực hiện, nghị định 22/CP cũng đã có
những hạn chế sau: Mặc dù giá dất tính đền bù được nhân theo hệ số K
nhưng vẫn còn quá thấp so với thời giá thị trường, chưa có sự thống nhất về
cách xác định giáất giữa các địa phương, chưa làm rõ trách nhiệm của
UBND các cấp, các nghành, chủ dự án trong công tác GPMB, chưa quy
định việc bồi thường, hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng… Vì vậy luật đất đai
9
năm 2003 ra đời, chính sách về đèn bù thiệt hại GPMB & tái định cư đã
được quy đinh rõ trong nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004. Nghị
định 197 ra đời thay thế cho nghị định 22?CP quy định về bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh
tế.
2.2.Phạm vi áp dụng và đối tượng được đền bù trong chính sách:
Phạmvi áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi
đất được quy định tại NĐ197/2004/NĐ-CP : Được bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi nhaf nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng , an
ninh, lợi ích quốc phòng, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế.
Khái niệm này bao gồm cả đất sử dụng cho các dự án sản xuất kinh doanh,
khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu vui chơi giải trí,
khu du lịch, khu đô thị mới, khu dân cư tập trung và các dự án đầu tưhoặc

phát triểnkhác đã được cơ quan nhà nứoccó thẩm quyền quyết định và đất
sử dụng xây dựng các công trình phục vụ công ích và công cộng khác
khong nhằm mục đích kinh doanh của địa phương do UBND tỉnh, thành
phố trrực thuộc Trung ương quyết định.
Nhà nước thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và GPMB:
- Tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiênj bồi thường, hỗ
trợ, tái đinh cư được tính vào vốn đầu tư cua dự án.
- Tổ chức, cá nhân được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất có trách nhiệm chi trả trước tiền bồi thường, hỗ trợ ,tái định cư
và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy
định của NĐ197/CP và được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải
nộp.
10
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người VN định cư ở nước ngoài đầu
tư vào VN thì không phải trả tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, nếu đẫ chi
trả thì được trừ số tiền đã trả vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải
nộp.
Phạm vi bồi thường hỗ trợ cho người sử dụng đất khi nhà nước thu
hồi đất là: Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất nhà nước
thu hồi; bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền vói đất và các chi
phí đầu tư vào đất bị nhà nước thu hồi; Hỗ trợ di chuyển; hỗ trợ ổn định đời
sống; hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghềvà hỗ trợ khác cho người bị thu hồi
đất; hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư. Khi người sử
dung đất bị nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái
định cư bằng một trong các hình thức sau: Bồi thường bằng nha ở; bồi
thừong bằng giao đất ở mới; bồi thường bằng tiền tiền để tự lo chỗ ở mới..
Đối tượng được bồi thường bằng đất được quy định cụ thể tại NĐ
197/2004/NĐ-CP người bị nhà nước thu hồi đất, nêuc ó một trong những
điều kiện ssau thì được bồi thừong. Chứng tỏ có: Có giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất; có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định được xác nhận là không có
tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ theo quy định của nhà nước…
Về hạn mức bồi thường đất ở: Diện tích đất ở bồi thường cho mỗi hộ
gia đình theo hạn mức đátt ở do UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung
ương quyết định, nhưng không vượt qua diện tích đất bị thu hồi. Trong
trường hơp đất ở bị thu hồi đất ở có thể được đền bù thêm một phần diện
tích đất ở tuỳ theo quyết định của địa phương, phần còn lại thì được đền bù
bằng tiền. NĐ 197/2004/NĐ-CP cũng quy đinh nguyên tắc bồi thường tài
sản gồm bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất; bồi thường cho
người thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bồi thường về di chuyển mồ mả;
11
bồi thươngđối vơiứ công trình văn hoá, di tích lịch sử., nhà thờ, đình chùa,
am , miếu; bồi thườngđối ới cây trồng vật nuôi; bồi thường cho người lao
động do ngừng việc.
Tài sản trên đất hợp pháp và có khái niệm hợp pháp hoá được bồi
thường 100% giá trị tài sản; tài sản trên đất bất hợp pháp sẽ được hỗ trợ
80%mức bồi thường hoặc không được hỗ trợ bồi thường tuỳ theo mức độ
bất hợp pháp của tài sản. Về mức tiền bồi thườngnhà và các công trình xây
dựng trên đất bằng giá trị hiẹn tại cộng với một khoản tiền bằng tỷ lệ tối đa
không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn
kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại. Ngoài bồi thường về
đất và bồi thường về tài sản, NĐ 197/2004/NĐ-CP cũng quy định các chính
sách hỗ trợ như: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định cuộc sốngvà ổn đinh ssản
xuất; hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm; hỗ trợ người đang
thuê nhà không thuộc sở hữu nhà nước; hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của
dxã, phường, thị trấn và hỗ trợ khác để đảm bảo ổn định đời sống và sản
xuất cho người bị thu hồi đất.
II. Sự cần thiết phải xây dựng nhà ở tái định cư trong Giải phóng mặt
bằng.

1. Khái niệm tái định cư :
Việc thực hiện các dự án phát triển kết cấu hạ tầng, các khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị mới đòi hỏi phải thu hồi đất đai đã làm cho
người dân tại vùng quy hoạch dự ánphát triển buộc phải di chuyểnchỗ ở.
Điều này đã làm ảnh hưởng sâu sắc, làm đảo lộn cuộc sống của người dân.
Vì vậy nhà nướcphải giải quyết các vấn đề bồi thường thiệt hại, di chuyển
và tái địh cư cho những người bị ảnh hưởng.
Tái định cư được hiểu là quá trình từ bồi thường cho các tài sản bị
thiệt hại, di dân đến nơi ở mới cùng các biện pháp hỗ trợ việc tái tạo lạicác
12
tài sản bị mất hoặc hỗ trợ di chuyển trong trường hợp hộ phải di chuyểnvà
cuối cùng là toàn bộ các chương trình biện phápnhằm giúp những người bị
ảnh hưởng khôi phục lại cuộc sống và nguồn thu nhập của họ và ổn định
đời sống người dân.
Tái định cư, như vậy, gồm hai quá trình riêng biệt nhưng có quan hệ
chặt chẽ với nhau: Di dân và xây dựng lại cuọoc sống của người dân bị di
dời. Tính phức tạp của tái định cư và sự phong phú, đa dạng của dự án
khiến cho mục tiêu thực hiện tốt công tác này như một nhiệm vụ đầy khó
khăn và ngày càng trở thành nhân tố trọng yếu trong thực hiện các dự án
phát triển.
2. Công tác tái định cư:
2.1.Vai trò của công tác tái định cư:
Trong những năm gần đây, việc triển khai các dự án xây dựng lớn ở
nước ta diễn ra ngày càng mạnh mẽ và gặp không ít những khó khăn, trong
đó khó khăn lớn nhất là việc đền bù giả phóng mặt bằng, nhất là ở những
nơi phải di dời nhiều dân cư. Tiến độ thi công kéo dài gây lãng phí lớn,
không ít đơn từ kiện cáo kéo dài ….gây khó khăn cho ban quản lý dự án và
gây bất an cho người dân. Trong đó công tác tái định cư cho người có đất bị
thu hồi là vấn đề mà người dân quan tâm nhiều nhất. Vì không ít người khi
bị di chuyển chỗ ở đã ảnh hưởng đáng kể tới đời sống và thu nhập của họ,

làm cho cuộc sống người dân càng khó khăn thêm. Nguyên nhân chủ yếu
là: Đối với đặc thù là một nước nông nghiệp vì vậy diện tích đất thu hồi
phục vụ cho mục đích xây dựng chủ yếu lấy từ đất nông nghiệp vì vậy diện
tích đất thu hồi phục vụ cho mục đích xây dựng chủ yếu lấy từ đất nông
nghiệp, đất làm nhà ở tại khu vực nông thôn và ven đô thị, và một phần đất
đô thị nằm trong quy hoạch. Nếu nhà nước không có chính sách và uy định
phù hợp thì dễ dẫn đến tình trạng là sau mỗi lần nhà nước thu hồi đất để sử
13
dụng vào mục đích quốc phồng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng,
mục đích kinh tế, sẽ có thêm nhièu hộ gia đình, cá nhân lâm vào tình trạng
không còn ruộng đất-tư liệu sản xuất chính-để nuôi sống gia đình và bản
thân gia đình họ. Trong khi đó nghành nghề trong nông thôn chưa phát
triển, trình độ, khả năng của người nông dân kông thể đáp ứng được với
yêu cầu cao của nền sản xuất tiên tién trong đô thị, công nghiệp, du lịch,
tình trạngmột số hộ dân không có nhà ở trong một thời gian dài, sự chênh
lệch giá cả giữa nơi ở cũ và nơi ở mới; cơ sở hạ tầng kém hơn, sự phân tán
về mặt xã hội… vì vậy nhà nước không thể để tình trạng thực hiện dự án
mang lại lợi ích ccho một số người thì lại buộc một số cá nhân khác lâm
vào tình trạng khó khăn, nghèo túng.Trong khi mục tiêu phát triển kinh tế
và xây dựng đất nước của Đảng và nhà nước ta là dân giầu nước mạnh, xã
hội công bằng văn minh. Trong chiến lược phát triển đất nướccó chiến lược
phát triển nhà ở, nhằm tạo điều kiện cho nhân dân có chỗ ở rộng rãi hơn,
tiện nghi hơn qua mỗi thời kỳ phát triển của dất nước. Để thực hiện được
điều này nhà nước cần phải có các chính sách và biện pháp thoả đáng giúp
cho người bị ảnh hưởng bởi dự án lập lại cuộc sống của mình như khi
không có dự án, ổn định đời sóng và thu nhập.
Đất nước ta đang bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá,
chúng ta không chỉ có những đô thị đẹp, hiện đại, những khu sản xuất
khổng lồ, những công trìng công cộng khang trang mà còn kèm theo đó là
chỗ ở của người dân cần phải được nâng cấp, tiện nghi hơn, rộng rãi hơn…

chính vì vậy phải tính toán một cách toàn diện, không thể có hiện tượng
một công trình mới ra đời là kéo theo những người dân không có chỗ ở
hoặc chỗ ở kém hơn chỗ ở cũ. Nếu không nhìn nhận rõ bản chất của công
tcs tái định cư, mỗi năm chúng ta có hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng, mỗi
dự án kéo theomột gia đình không có chỗ ở thì đã hàng ngàn gia đình thiếu
14
chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ, như vậy là sự phát triển thiên lệch, mục tiêu lớn
của quốc gia không đạt được, vấn đề thiếu chỗ ở không chỉ dừng vấn đề ở
mà còn kéo theo hàng loạt tệ nạn, tiêu cực xã hội phát sinh, sẽ ảnh hưởng
đến tiến trình phát triển của đất nước.
Trong thực hiện tái định cư, ngoài việc đền bù thiệt hai về đất, nhà và
tài sản, cây trồng, vật nuôi có trên đất, còn có những thiệt hại vô hình( có
thật) nhưng rất khó lường hoá chính xác được. Ví dụ như: do mất vị tríkinh
doanh, mất đất canh tác, hộ gia đình, cá nhân sau khi tái định cư phải tìm
kiếm những công việc mới; tạm nhừng chờ việc để thực hiện đền bù, di
chuyển, xây dựng lại chỗ ở mới; các ảnh hưởng do thay đổi điều kiện vì khí
hậu đến sức khoẻ, tập quán sinh hoạt…Tuỳ thuộc đặc điểm và mức độ tác
động của dự án đầu tư đến người bị ảnh hưởng , những thiệt hại vô hình
này cần phải được xem xét , giả quyết thông qua các chính sáchhỗ trợ thích
hợp. Các hỗ trợ, trợ cấp cần thiết còn có tác dụng điều chỉnh những khác
biệt, chênh lệch về lợi ích giữa những người bị ảnh hưởng nhằm đảm bảo
tính công bằng khi thực hiện chính sách tái định cư.
2.2. Mục tiêu chuẩn bị quỹ nhà, quỹ đất tái định cư:
Mọi mục tiêu của quốc gia cũng là để người dân có ăn, có mặc, có
chỗ ở ổn định và được học hành nâng cao dân trí để xây dựng đất nước.
Chính vì vậy trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước sẽ có
nhiều khu đô thị, nhiều điểm dân cư, nhiều khu sản xuất, văn hoá mọc lên
thì việc di chuyển, giả toả dân cư là không thể tránh khỏi. Để ổn định đời
sống và bù đắp một phần thiệt hại mà những người dân bị thu hòi đã phải
chịu, Nhà nước phải luôn có chính sách tái định cưphù hợp, nhằm đảm bảo

cho người dân phải di chuyển có được chhỗ ở ổn định, có điều kiện sống và
tiện nghi bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ, nhưng chắc chắn phải tố hơn nơi ở cũ
về mọi mặt thì mới tạo điều kiện cho người dâ sóng ổn định và phát triển.
15
Các phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư hiện nay là bồi thường
bằng đất, bằng tiền hoặc bố trí các hộ dân vào các khu tái định cư tạp trung
thì phương án bố trí các hộ dân vào các khu tái định cư tập trung được xem
là phương án khả thi hơn cả.
Phương án bồi thường bằng đất là phương án khó thực hiện hơn cả vì
đa số các địa phương đất công ích còn lại không đáng kể nên không đáp
ứng được yêu cầu đền bù bằng đất. Mặt khác, với một số lượng lớn các hộ
phải di dờiđể giải phóng mặt bằng, các hộ có diện tích đất thu hồi lớn( đất
do cha ông để lại ở khu vực nông thôn) thì việc đền bù cho họ một diện tích
đất với giá trị tương đương là rất khó.
Trong các phương án bồi thường thiệt hại GPMB hiện nay hầu hết
việc bbồi thường cho dân đều được trả bằng tiền, trong số tiền bồi thường
đó có người dân có đủ điều kiện để tạo lập nơi ở mới có cuộc sống bằng
hoặc tốt hơn nơi ở cũ, song cũng có những người dân do nhu cầu cuộc sóng
còn khó khăn , nhiều nhu cầu chi tiêu quan trọng hơn vì vậy họ đã không đủ
tiền để tạo dựng nơi ở mới, phải sống tạm bợ với nhu cầu sống rất thấp, có
thể làm cho người dân gặp khó khăn, nghèo túng hơn sau khi phải di
chuyển. Như vậy mục tiêu lớn của quốc gia về nhà ở cho người dân phần
nào hông thực hiện được.
Do vậy, phương án bồi thường cách bố trí các hộ dân trong diện giả
toả vào các khu tái định cư được xem là phương án khả thi hết sức cần
thiết. Thực hiện phương án này không những tiết kiệm đất đai trong điều
kiện quỹ đất công ích không còn nhiều mà nhà nước còn có thể gúp người
dân ổn định đời sống tại nơi có các điều kiện về nơi ăn chốn ở bằng hợc tốt
hơn trước bằng việc xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ cho các khu tái định
cư tập trung.

Mục tiêu của việc chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư là:
16
- Đảm bảo nhu cầu và tiến độ cho việc giả phóng mặt bằng thực hiện
các dự án phát triển kinh tế xã hội. Giúp cho người dân có chỗ ở ổn định ,
không còn tình trạng người dân phải thuê nhà ở tạm trong thời gian thực
hiện dự án, phân bổ lại dân cư trong vùng thực hiện dự án theo quy hoạch,
nhằm ổn định trật tự, an ninh xã hội…
- Đi đôi với việc xây dựng, chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư là
việc xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng của khu tái định cư, tạo điều kiện thiết
lập lại cuộc sống ban đầu cho người phải di chuyển như là xây dựng:
Trường học, bệnh viện, chợ, hệthống thoát nước, các khu thương mại, dịch
vụ. Phát triển các cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ, giúp người dân có
việc làm, duy trì thu nhập sau khi bị thu hồi đất.
2.3. Cơ sở pháp lý xây dựng các chính sách tái đầu tư:
Quá trình cải tạo nâng cấp và phát triển đô thị là nguyên nhân thúc
đẩy quá trình dịch chuyển dân số, sắp xếp lại không gian đô thị. Quá trình
xắp xếp hoặc chuyển dịch dân cư gọi chung là tái định cư. Để có thể làm
cho tái định cư được tiến hành thuận lợi và bồi thường, hỗ trợ cho người
dân phải di chuyển những gì họ đáng được hưởng, nhà nước còn phải có
chính sách quốc gia tái định cư phù hợp. Khung chính sách tái định cư bao
gồm tất cả những biện pháp được thực hiện bởi phần dự án để giảm nhẹ bất
cứ hay ttất cả ảnh hưởng xã hội xấu của dự án đối với người bị di dời, bao
gồm bồi thườngcho tái sản thu nhập và những điều khoản về dền bù khác,
hỗ trợ khôi phục thu nhập và chỗ ở khi cần thiết.
Để xây dựng nên một chính sách tái định cư đúng đắn, phù hợp, nhà
nước cần xây trên cơ sở và có sự tham khảo nhiều văn bản quy phạm pháp
luật khác như: Luật đất đai, luật môi trường, pháp luật về quy hoạch xây
dựng, luật đầu tư xây dựng, bộ luật dân sự và nhiều văn bản quy phạm pháp
luật khác có liên quan. Cơ sở để xây dựng lên chính sách quốc gia về tái
17

định cư đã được hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy
định như sau: “ Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quôc hữu
hoá. Trong rrường hợp thật cần thiết vì lý do qưuốc phòng, an ninh và lợi
ích quốc gia, nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản
của cá nhan hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức mua, trưng
dụng theo luật định.” (Điều 23)
Còn ở bộ luật dân sự tại Điều 175 bảo vệ quyền sở hữu đã xác định:
1-Quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác được
pháp luật công nhận và bảo vệ.
2-Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái pháp luật quyền sở
hữu đối với tài sản của mình. Chủ sở hữu có quyền tự bảo vệ, nhăn cản bất
kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền sở hữu của mình, truy tìm, đòi lại
tài sản bị người khác chiếm hữu, sử dụng, định đoạt không có căn cứ pháp
luật.
3-Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì
lợ ích quốc gia, nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản
của cá nhân, pháp nhân hoặc của các chủ thể khác theo quy định của pháp
luật.”
Dựa trên những cơ sở pháp lý trên, nhà nước đã có những quy định
cụ thể về tái định cư . Theo luật đất đai 2003: “ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi
thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở choi người bị thu hồi đất ở mà
phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự
án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn
nơi ở cũ.
Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được
bồi thường bằng tiền vá được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà
18
nước với đối với khu vực đô thị; Bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông
thôn, trường hơp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được

bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần
chênh lệch đó.” ( Khoản3. Điều 42)
Việc xây dựng và phát triển chính sách về tái định cư và khôi phục
cuộc sống cho những người bị ánh hưởng bởi các dự án phát triển tại nước
ta là một quá trình lâu dài, phụ thuộc vào nhận thức, khuôn khổ pháp lý và
thực tiễn kinh tế xã hội và văn hoá. Chính sách này ngày càng được quan
tâm và hoàn thiện để đâps ứng được các mục tiêu đề ra trong công tác
GPMB để thực hiện dự án trong từng giai đoạn để phát triển đất nước và đã
được đề cập cụ thể trong Nghị định số 90/NĐ-CP/1994. Sau 3 năm thực
hiện Nghị định này đã bộc lộ những bất cập và vấn đề tái định cư mới chỉ
đề cậo sơ qua. Nghị định số 22/1998/NĐ-CP, thể hiện chính sách đền bù và
tái định cư của nhà nước khi thu hồi đất. Tuy nhiên nghị định này chỉ mới
chỉ yếu tập trung giải quyết đền bù thiệt hại về đất và các tài sản gắn liền
với đất khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Trong khi đó, vấn đề tái định cư
và khôi phục cuộc sống cho những người bị ảnh hưởng là một vấn đề rất
quan trọng, ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ GPMB, làm chậm tiến độ thực
hiện dự áncũng như ảnh hưởng dến cuộc sống của những người bị thu hồi
đất sau khi phải di chuyển chỗ ở lại chưa được đề cập chi tiết va đúng mức.
Và Nghị định 197/2004/NĐ-CP ra đời thay thế cho Nghị định số
22/1998/NĐ-CP quy định cụ thể về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư của nhà nước và là văn bản giá trị nhất của nhà nước quy định về
vấn đề này trong thời điểm hiện tại.
3. Những quy định chung về tái định cư:
3.1. Đối tượng và phạm vi tái định cư:
19
*Đối tượng được hưởng chính sách tái định cư là người có đất bị thu
hồi hoặc thiệt hại về đất đai, tài sản do việc thực hiện các dự án gây nên:
+ Hộ bị ảnh hưởng, bị giải toả tạo mặt bằng để xây dựng công trình
công cộng phục vu các lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, các mục đích

phát triển kinh tế.
+Hộ bị ảnh hưởng, bị giả toả nhằm thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ
tầncho các khu tái định cư , hoặc bị ảnh hưởng khi di chuyển các công trình
kinh tế, hạ tầng kỹ thuật để giải phóng mặt bằng xây dựng các công trình
giao thông, công trình lớn mang tính quốc gia.
*Phạm vi tái định cư :
- Người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở, di chuyển cơ sở sản
xuất kinh doanh và các cơ sở tài sản khác gắn liền với đất bị thu hồi đến nơi
ở mới mà không nhận bồi thường bằng tiền thì được bố trí tái định cư.
- Các hộ trong diện giải toả được hưởng bồi thường theo các quy địh
của nhà nước. Hình thức đền bù thông qua bố trí tái định cư sẽ được các hộ
đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền . các hộ đã dăng ký kiểm kê
cam kết vào tái định cư thì buộc phải vào các khu tái định cư , không được
chuyển sang phương án đền bù khác.
3.2. Lập và thực hiện dự án tái định cư:
Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế –xã hội của địa phương; căn
cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền xét
duyệt, uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án
tái định cư để đảm bảo phục vụ tái định cư cho người bị thu hồi đất phải
chuyển chỗ ở.
Việc lập dự án và xây dựng khu TĐC thực hiện theo quy định hiện
hành về quản lý đầu tư và xây dựng.
3.3. Bố trí tái định cư:
20
Cơ quan( tổ chức ) được UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí tái
định cư phải thông báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyển
chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai
phương án này tại trụ sở của đơn vị, tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị
thu hồi và tại nơi tái định cư trong thời gian 20 ngày trước khi cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư ; nội dung

thông báo gồm:
- Địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư , thiết kế, diện tích
từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá bán nhà chung cư.
- Dự kiến bố trí các hộ vào tái định cư.
Ưu tiên TĐC tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án tái định
cư, ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện GPMB, hộ có vị trí
thuận lợi ở nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách.
Tạo điều kiện cho các hộ vào khu tái định cư được xem cụ thể khu
tái định cư và thảo luận công khai về dự kiến bố trí tái định cư .
Đối với dự án đầu tư do chính phủ, Quốc hội quyết định mà phải
chuyển dời cả một cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống,
kinh tế, xã hội, truyền thống văn hoá của cộng đồng thì tuỳ từng tình hình
cụ thể, thủ tướng chính phủ quyết định hoặc trình chính phủ xem xét quyết
định chính sách tái định cư đăc biệt với mức hỗ trợ cao nhất được áp dụng
là hỗ trợ toàn bộ chi phí lập khu tái định cư mới, xây dựng nhà ở, cải tạo
đồng ruộng, xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế – xã hội, hỗ trợ ổn định đời
sống, sản xuất và hỗ trợ khác.
3.4. Điều kiện bắt buộc đối với khu tá định cư.
Khu TĐC phải được xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đát, quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng.
Khu TĐC phải được sử dụng chung cho nhiều dự án.
21
Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư
phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người
sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi cũ.
3.5. Các biện pháp hỗ trợ sản xuất và đời sống tại khu tái định cư :
Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, chủ tịch UBND cấp tỉnh
quyết định các biện pháp và mức hỗ trợ cụ thể để ổn đinh sản xuất và đời
sống tại khu tái định cư , bao gồm:
- Hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho vụ sản xuất nông nghiệp

đầu tiên, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụk bảo vệ thực vật,
thú y, kỹ thuật trồng trọt chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất
kinh doanh dịch vụ thương nghiệp.
- Hỗ trợ để tạo lập một số nghề tại khu tái định cư tập trung phù hợp
cho những người lao động, đặc biệt là lao động nữ.
3.6. Quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở:
*Quyền của người bị thu hồi đất phải chuyển chỗ ở:
- Đăng ký đến nơi ở tái định cư bằng văn bản.
- Được ưu tiên đăng ký hộ khẩu cho bản thân, các thành viên khác
trong gia đình về nơi ở mới và được ưu tiên chuyển trường cho các thành
viên trong gia đình đáng độ tuổi đi học.
- Được từ chối vào khu tái định cư nếu khu tái định cư không đảm
bảo các điều kiện như đã thông báo và niêm yết công khai.
- Được cung cấp mẫu thiết kế nhà miễn phí.
*Nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải chuyển chỗ ở:
- Thực hiện di chuyển vào khu tái định cư theo đúng thời gian theo
quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Xây dựng nhà, công trình theo đúng quy hoạch và thực hiện các
nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
22
- Nộp tiền mua nhà ở hoặc tiền sử dụng đất theo quy điịnh của pháp
luật.
3.7. Nguyên tắc lựa chọn địa điểm và quy hoạch xây dựng khu tái định cư:
Quan điểm chung khi xây dựng khu tái định cư là nhằm đảm bảo sự
ổn định của người dân trong giai đoạn trước mắt và lâu dài. Như vậy thực
hiện lựa chọn địa diểm và quy hoạch xây dựng khu tái định cư cần thoả
mãn các nguyên tắc sau:
- Có thuận lợivề thủ tục thu hồi đất, giảm thiểu các chi phí đền bù
thiệt hại; Vị trí địa điểm cho phép, kết hợp khai thác sử dụng các cơ sở hạ
tầng kỹ thuật hiệm có để có thể giảm được các chi phí về xây dựng.

- Địa điểm xây dựng thích hợp còn phải phù hợp với tập tục sinh
hoạt, các thói quen trong ăn ở, đi lại của cư dân đia phương, phù hợp với
các định hướng quy hoạch xây dựng, góp phần tạo ra cảnh quan, môi
trường sống tố hơn. Địa điểm xây dựng khu tái định cư tập trung cần được
xây dựng theo hướng tạo ra cho người bị ảnh hưởng những cơ hội trong
việc tìm kiếm việc làm mới, có nguồn thu nhập thuờng xuyên lớn hơn hoặc
ổn định hơn, Khu tái định cư tập trung nên được bố trí cách khu vực có đất
bị thu hồi từ 1-3 km đối với vùng nông thôn và từ 3-5 km đối với khu vưc
đô thị. Tốt nhất, nê bố trí khu tái định cư tập trung gần các trục dường, đầu
mối giao thông, gần các khu vực có nguồn nước, có điều kiện khí hậu tốt…
hoặc thuận lợi về dịch vụ công cộng như chợ, trường học, bệnh viện…
Trong khu tái định cư tập trung, ngoài việc xây dựng các khu chung cư, thì
các khu đất cần phải được chia theo lô, khoảnh phù hợp với số lượng và cơ
cấu các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng. Sự phân chia này một mặt cần
phải đảm bảo các yêu ccầu về hạn mức giao đất, các quy phạm về xây dựng
và khai thác sử sụng các công trình kỹ thuật hạ tàng, mặt khác việc phân
chia đất trong khu vực tái định cư tập trung cũng cần tính đến các yếu tố
23
khác như mức đọ thiệt hại khi đền bù, di chuyển, nghề nghiệp chuyên môn
trước đây, chính sách ưu tiên, ưu đãi đối với các hộ gia đình chính sách.
- Việc bố trí xây dựng khu tái định cư tập trung cần hạn chế tối đa
những thay đổi về phạm vi địa giới hành chính có ảnh hương trực tiếp đến
cư dân như: Sự thay đổi về hộ khẩu, các giấy tờ có liên quan kèm theo.
- ở những khu vực nhất định và trong những điều kiện nhất định viêc
hình thành và xây dựng khu tái định cư tập trung cần kết hợp với các yếu tố
tạo vụng, kích thích sự hình thành phát triển của đô thị, của các khu dân cư
tập trung ở nông thôn.


Chương II: Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư

phục vụ giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội
I. Đặc điểm kinh tế – xã hội và quá trình đô thị hóa Hà Nội.
1. Đặc điểm kinh tế – xã hội.
24
Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội là đầu
mối giao thông quan trọng hàng đầu trong cả nước. Hà Nội có địa giới hành
chính giáp với 6 tỉnh:
Phía Đông giáp tỉnh Hưng Yên và Bắc Ninh;
Phía Tây giáp với Hà Tây và Vĩnh Phúc;
Phía Nam giáp với tỉnh Hà Tây;
Phía Bắc giáp với tỉnh Thái Nguyên và Bắc Giang.
Hà Nội nằm trong vùng Đông bắc bộ, đất đai màu mỡ được hình
thành chủ yếu từ phù sa hệ thống sông Hồng và sông Thái Bình.
1.1.Đặc điểm về đât đai và dân cư:
Thành phố Hà Nội có 9 quận, 5 huyện với 125 phường, 9 xã và 5 thị
trấn, với tổng diện tích đất tự nhiên là 92730 ha, với dân số là 2.672.125
người (tính đến thời điểm 01/4/1999 ). Bình quân diện tích đất tự nhiên tính
theo đầu người là 347,03 m
2
/người, bình quân diện tích đất ở là
12,28m
2
/người, trong đó đất ở đô thị là 10,85m
2
/người, đất ở nông thôn là
31,2m
2
/người. Đất nông nghiệp là 41849,23 ha, chiếm 44,69%, tập
trung chủ yếu ở 5 huyện ngoại thành; đất phi nông nghiệp là 42720,71
ha, chiếm 46,07%, đất chưa sử dụng (sông, suối, núi đá,…) là 8568,25

ha, chiếm 9,24%.
Dấn số Hà Nội tính đến 01/4/1999 là 2.672.125 người, là thành phố
đông dân cư lớn thứ hai của cả nước, mật độ dân số trung bình là 2881,62
người/km
2
. Trong đó dân số nội thành là 1497102 người với mật độ dân số
trung bình 18012 người/km
2
, ở khu ngoại thành dân số là 1175023 người,
với mật độ dân số trung bình là 1497 người/km
2
. Dân số thành phố phân bố
không đồng đều, tập trung cao ở các quận nội thành, trung tâm thành phố.
1.2. Đặc điểm kinh tế – xã hội:
25