Pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đối với các dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI

HÀ THỊ DIỆU THẮM

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG
TƢƠNG LAI ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ĐỂ
ĐẢM BẢO KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƢƠNG MẠI

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021


TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG
TƢƠNG LAI ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ĐỂ
ĐẢM BẢO KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI

SINH VIÊN THỰC HIỆN: HÀ THỊ DIỆU THẮM
Khóa: 42 MSSV: 1753801011163
GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN: THS. LÊ THỊ NGÂN HÀ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi,

đƣợc thực hiện dƣới sự hƣớng dẫn khoa học của Thạc sĩ Lê Thị Ngân Hà, đảm bảo
tính trung thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo.
Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm về lời cam đoan này.
Tác giả

Hà Thị Diệu Thắm


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

CHỮ VIẾT TẮT

NỘI DUNG ĐƢỢC VIẾT TẮT

BLDS

Bộ luật dân sự

BLDS 2015

Bộ luật Dân sự (Luật số 91/2015/QH13) ngày
24/11/2015

Luật Kinh doanh bất động sản
2014

Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số
66/2014/QH13) ngày 25/11/2014

Luật Nhà ở 2014

Luật Nhà ở (Luật số 65/2014/QH13) ngày
25/11/2014

Nghị định số 102/2017/NĐ-CP

Nghị định số 102/2017/NĐ-CP của Chính phủ
ngày 01/9/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm

Nghị định số 11/2012/NĐ-CP

Nghị định số 163/2006/NĐ-CP

Nghị định số 11/2012/NĐ-CP của Chính phủ
ngày về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm
2006 của Chính Phủ về giao dịch bảo đảm
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính Phủ
ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm

Nghị định số 165/1999/NĐ-CP

Nghị định số 165/1999/NĐ-CP của Chính Phủ
ngày 19 tháng 11 năm 1999 về Giao dịch bảo
đảm

Nghị định số 21/2021/NĐ-CP

Nghị định số 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ
ngày 19/3/2021 về quy định thi hành Bộ luật

Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

Nghị định số 71/2010/NĐ-CP

Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ
ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hƣớng dẫn
thi hành Luật Nhà ở

Nghị định số 99/2015/NĐ-CP

Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ


ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hƣớng dẫn
thi hành một số điều của Luật Nhà ở
NHTM

Ngân hàng thƣơng mại

NƠHTTTL

Nhà ở hình thành trong tƣơng lai

Thơng tƣ số 26/2015/TT-NHNN của Ngân hàng
Nhà nƣớc Việt Nam ngày 09/12/2015 về hƣớng
Thông tƣ số 26/2015/TT-NHNN dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản
là dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành
trong tƣơng lai
TSHTTTL

Tài sản hình thành trong tƣơng lai


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................1
CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI THUỘC DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở
THƢƠNG MẠI ĐỂ ĐẢM BẢO KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG
MẠI............................................................................................................................5
1.1. Khái quát về nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây
dựng nhà ở thƣơng mại:..........................................................................................5
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm về tài sản hình thành trong tƣơng lai.................5
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc dự án đầu

tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại........................................................................ 10
1.2. Khái quát về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc dự án xây
dựng nhà ở thƣơng mại.......................................................................................... 15
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai
thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại để đảm bảo khoản vay tại ngân

hàng thƣơng mại.............................................................................................. 15
1.2.2. Giao kết hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc dự
án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại............................................................ 19
1.2.3. Đăng ký thế chấp thế chấp nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai
thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại............................................. 25
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ

Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THUỘC DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY
DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ĐỂ ĐẢM BẢO KHOẢN VAY TẠI NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN................................. 28

2.1. Thực trạng quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng
lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại để đảm bảo khoản vay tại
ngân hàng thƣơng mại........................................................................................... 28
2.1.1. Vƣớng mắc trong việc nhận diện nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc
các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại là đối tƣợng của hợp đồng thế
chấp.................................................................................................................. 28


2.1.2. Vƣớng mắc về điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc
dự án đầu tƣ xây dựng nha ở thƣơng mại....................................................... 32
2.1.3. Vƣớng mắc liên quan đến hệ quả pháp lý của thế chấp nhà ở hình thành
trong tƣơng lai thuộc các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại..............36
2.2. Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành
trong tƣơng lai thuộc các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại..............39
2.2.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình
thành trong tƣơng lai thuộc các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại39

2.2.2. Kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình
thành trong tƣơng lai thuộc các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại....40
PHẦN KẾT LUẬN................................................................................................. 45
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Ngày nay, hoạt động cấp tín dụng ngân hàng nói chung và cho vay nói riêng
của các ngân hàng thƣơng mại (NHTM) đang là một trong những hoạt động đƣợc
rất nhiều chủ thể cũng nhƣ nhà nƣớc đặc biệt quan tâm. Trong bối cảnh kinh tế thị
trƣờng nhiều biến động và sự gia tăng nhanh chóng của các loại giao dịch trong xã
hội, nhu cầu về vay vốn tại các ngân hàng đang ngày một gia tăng mạnh mẽ với

nhiều phƣơng thức khác nhau mà trong đó, hình thức cho vay có thế chấp bằng tài
sản đƣợc xem hình thức cấp tín dụng phổ biến nhất hiện nay của các ngân hàng
thƣơng mại.
Bên cạnh đó, sự phát triển của thị trƣờng bất động sản, sự phát triển của các
dự án xây dựng nhà ở thƣơng mại trong những năm trở lại đây cũng đặt ra nhiều
nhu cầu hơn trong việc sử dụng chính các nhà ở hình thành trong tƣơng lai
(NƠHTTTL) thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở để thế chấp tại ngân hàng nhằm
đảm bảo khoản vay cho việc mua hoặc đầu tƣ xây dựng chính dự án hay nhà ở
thƣơng mại đó. Tuy nhiên, các quy định liên quan đến thế chấp NƠHTTTL thuộc
các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại nhằm đảm bảo khoản vay tại ngân
hàng của luật chung (các quy định trong Bộ luật Dân sự) cho đến các luật chuyên
ngành nhƣ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng hay Luật
Thi hành án và các văn bản hƣớng dẫn thi hành khác lại chƣa có sự thống nhất, còn
tồn tại nhiều bất cập cần đƣợc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung kịp thời. Điều này dẫn
đến nhiều hệ lụy, điển hình nhất là việc gây nên sự dè dặt, hạn chế trong việc cho
vay thế chấp bằng NƠHTTTL thuộc dự án nói trên mặc dù nhu cầu trên thực tế rất
nhiều vì chung quy các ngân hàng đều rất thận trọng, ảnh hƣởng khơng ít đến hoạt
động của các NHTM cũng nhƣ quyền lợi của chủ đầu tƣ, ngƣời mua NƠHTTTL
đang đƣợc thế chấp tại các ngân hàng.
Đồng thời, vào ngày 19/03/2021, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP của Chính
phủ ngày 19/3/2021 về quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ (Nghị định số 21/2021/NĐ-CP) đƣợc ban hành, thay thế cho hai (02) Nghị
định là: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 29/12/2006 về giao
dịch bảo đảm (Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP của
Chính phủ ngày 22/02/2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính Phủ về giao dịch bảo đảm
(Nghị định số 11/2012/NĐ-CP) ít nhiều sẽ có ảnh hƣởng cũng nhƣ thay đổi trong
1

việc áp dụng khung pháp lý liên quan đến thế chấp tài sản nói chung và thế chấp
NƠHTTTL thuộc các dự án nói riêng.
Xuất phát từ thực trạng trên, tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật về thế chấp
tài sản hình thành trong tương lai đối với các dự án nhà ở thương mại để bảo
đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại” làm đề tài khóa luận của mình nhằm
nâng cao kiến thức và đồng thời góp một phần nhỏ vào cơng cuộc hồn thiện các
quy định pháp luật liên quan đến thế chấp NƠHTTTL thuộc các dự án đầu tƣ xây
dựng nhà ở thƣơng mại tại ngân hàng.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong phạm vi nghiên cứu của tác giả thì đến nay đã có rất nhiều đề tài và
các nghiên cứu liên quan đến việc thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai
(TSHTTTL) nói chung và thế chấp NƠHTTTL nói riêng. Tiêu biểu có thể kể đến
các cơng trình nghiên cứu nhƣ: Võ Trần Khƣơng (2010), Pháp luật thế chấp tài sản
hình thành trong tương lai trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại,
Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trƣờng Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh; Nguyễn
Thị Thảo Ngân (2011), Chế độ pháp lý về thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại
ngân hàng thương mại, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trƣờng Đại học Luật
Tp. Hồ Chí Minh; Nguyễn Thị Hồng Trấn (2012), Quy định pháp luật về thế chấp
tài sản hình thành trong tương lai trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương
mại, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trƣờng Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh; Lê
Thị Huyền Trân (2015), Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong pháp
luật Việt Nam, Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, Trƣờng Đại học Luật Tp. Hồ Chí
Minh; Hồng Thị Hải Hà (2015), Pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình
thành trong tương lai của ngân hàng thương mại tại Việt Nam, Luận văn thạc sỹ,
Trƣờng Đại học Quốc gia Hà Nội; Nguyễn Trần Huyền Trang (2016), Thế chấp tài
sản hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luận văn
thạc sỹ, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội...
Ngồi ra, cịn có một số cơng trình nghiên cứu là các bài viết đƣợc đăng trên
tạp chí, hội thảo, báo chuyên ngành liên quan đến đề tài nhƣ: Vũ Thị Hồng Yến
(2019), “Đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai – những vấn đề cần

hoàn thiện”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 07 (383)/2019, tr. 46-52; Huỳnh Anh
(2016), “Một số vấn đề pháp lý về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại
ngân hàng thƣơng mại”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 19 (323)/2016, tr. 51-58;
Trần Văn Nhiên (2014), “Một số vƣớng mắc liên quan đến các biện pháp bảo đảm
2


thực hiện nghĩa vụ của Bộ luật Dân sự 2015 trong hoạt động ngân hàng”, Hội thảo
khoa học trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; Thanh Hoa, Văn Nghĩa,
“Thi hành án dân sự và vấn đề xử lý tài sản hình thành trong tƣơng lai”, Báo Pháp
luật;... và nhiều bài viết liên quan khác. Từ đó, ta có thể thấy vấn đề về thế chấp tài
sản là NƠHTTTL nhằm đảm bảo khoản vay tại NHTM hiện nay đang nhận đƣợc
rất nhiều sự quan tâm.
Nhìn chung, đề tài mà tác giả lựa chọn đã đƣợc khai thác và đƣợc phân tích
khá nhiều ở phƣơng diện rộng dƣới góc độ TSHTTTL, NƠHTTTL. Song, các vấn
đề đƣợc phân tích chủ yếu dựa trên các quy định cũ nên sẽ chƣa có tính cập nhật
mới cũng nhƣ hệ thống một cách hồn chỉnh nhất các quy định của pháp luật và
thực tiễn nhiều vƣớng mắc hiện nay. Bên cạnh đó, đối tƣợng mà tác giả hƣớng đến
là loại hình NƠHTTTL thuộc các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại. Đây là
một đối tƣợng rất cụ thể và tồn tại các đặc điểm khác biệt so với TSHTTTL nói
chung.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Xuất phát từ thực tiễn áp dụng pháp luật và những bất cập phát sinh xoay
quanh vấn đề thế chấp tài sản là NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở
thƣơng mại để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng thƣơng mại, tác giả lựa chọn
nghiên cứu đề tài này nhằm các mục đích sau
Thứ nhất, giúp cho ngƣời đọc có cái nhìn tổng quan về mặt lý luận cũng nhƣ
thực trạng các quy định hiện hành liên quan đến vấn đề thế chấp NƠHTTTL thuộc
dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng
thông qua việc hệ thống lại một cách đầy đủ, đồng thời phân tích các quy định của

pháp luật hiện hành.
Thứ hai, giúp ngƣời đọc thấy đƣợc những rủi ro pháp lý có thể phát sinh
trong q trình thực hiện việc thế chấp NƠHTTTL để đảm bảo khoản vay tại ngân
hàng (đối với ngân hàng, chủ đầu tƣ lẫn cá nhân, tổ chức mua nhà) thơng qua việc
phân tích thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này.
Thứ ba, đƣa ra đƣợc các đánh giá và kiến nghị góp phần nhỏ trong việc hồn
thiện các quy định pháp luật về thế chấp NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng
nhà ở thƣơng mại nhằm đảm bảo khoản vay tại NHTM.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu đề tài

3


Để đạt đƣợc mục đích nghiên cứu kể trên, đối tƣợng mà đề tài hƣớng đến là
các quy định của pháp luật và thự tiễn áp dụng các quy định pháp luật liên quan đến
thế chấp NƠHTTTL thuộc các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại nhằm đảm
bảo khoản vay tại NHTM trong thực tiễn.
Phạm vi nghiên cứu của khóa luận là các quy định liên quan đến thế chấp
NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại nhằm đảm bảo khoản
vay tại các NHTM ở Việt Nam đƣợc quy định trong Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở,
Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản dƣới luật có liên quan khác.
5. Phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu
Tác giả nghiên cứu chủ yếu dựa trên cơ sở nền tảng lý luận của các nguyên
tắc, phƣơng pháp luận của chủ nghĩa Mác – Lênin và tƣ tƣởng Hồ Chí Minh,
những quan điểm, đƣờng lối và chủ trƣơng của Đảng trong quá trình xây dựng các
chính sách, pháp luật. Các phƣơng pháp nhƣ thống kê, phân tích, so sánh, luận giải
và bình luận... đều sẽ đƣợc tác giả vận dụng nhằm đảm bảo nghiên cứu triệt để các
vấn đề đã đặt ra.
6. Bố cục tổng quát khóa luận
Bố cục khóa luận bao gồm: Phần Mở đầu, Phần Nội dung và Phần Kết luận.

Trong đó, Phần Nội dung sẽ đƣợc chia thành hai (02) chƣơng nhƣ sau:
Chƣơng 1: Lý luận chung về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc
dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng
thƣơng mại
Chƣơng 2: Thực trạng quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong
tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại để đảm bảo khoản vay tại
ngân hàng thƣơng mại và kiến nghị hoàn thiện

4


PHẦN NỘI DUNG
CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI THUỘC DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở
THƢƠNG MẠI ĐỂ ĐẢM BẢO KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG
MẠI
1.1. Khái quát về nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc dự án đầu tƣ xây
dựng nhà ở thƣơng mại:
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm về tài sản hình thành trong tƣơng lai
1.1.1.1. Khái niệm về tài sản hình thành trong tƣơng lai
TSHTTTL từ lâu đã khơng cịn là một thuật ngữ pháp lý xa lạ. Khái niệm
TSHTTTL lần đầu tiên xuất hiện trong các quy định pháp luật Việt Nam vào năm
1999, cụ thể đƣợc quy định tại Nghị định số 165/1999/NĐ-CP của Chính Phủ ngày
19 tháng 11 năm 1999 về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 165/1999/NĐ-CP), theo
đó, “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau
thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như
hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình đang xây dựng, các tài sản
khác mà bên bảo đảm có quyền nhận”. Có thể thấy, theo định nghĩa này, TSHTTTL
đƣợc định nghĩa theo hƣớng liệt kê bao gồm bốn loại: (i) hoa lợi, lợi tức, (ii) tài sản
hình thành từ vốn vay, (iii) cơng trình xây dựng và (iv) các tài sản mà bên bảo đảm

có quyền nhận. Việc xác định tính “hình thành trong tƣơng lai” đƣợc căn cứ vào
thời điểm xác lập quyền sở hữu là phải “sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm”.
Tuy nhiên, khái niệm TSHTTTL đã có sự thay đổi nhất định tại Nghị định số
163/2006/NĐ-CP. Khoản 2 Điều 4 của Nghị định này quy định: “Tài sản hình thành
trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được
xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao
gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau
thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. Nhƣ vậy,
so với khái niệm cũ, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã có sự mở rộng phạm vi khái
niệm TSHTTTL, qua đó TSHTTTL có thể là bất kỳ loại tài sản nào đƣợc pháp luật quy
định bao gồm cả tài sản là quyền tài sản. Đến Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ
sung Nghị định số 163/2006/NĐ-CP khơng cịn đƣa ra khái niệm về TSHTTTL mà sửa
đổi định nghĩa theo hƣớng liệt kê. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 1 của Nghị định số
11/2012/NĐ-CP quy định: “2. Tài sản hình thành trong tương lai gồm: a) Tài sản được
hình thành từ vốn vay; b) Tài sản đang trong
5


giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao
dịch bảo đảm; c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở
hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng
ký theo quy định của pháp luật. Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm
quyền sử dụng đất.”
Thời điểm xác lập quyền sở hữu đƣợc xem là mốc để xác định TSHTTTL.
Nếu quy định theo hƣớng của Nghị định số 165/1999/NĐ-CP thì tài sản hình thành
trƣớc thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm nhƣng chƣa hoàn tất thủ tục đăng ký đối
với loại tài phải đăng ký hoặc trong trƣờng hợp, tài sản đã hình thành tuy nhiên
1

chƣa đƣợc chuyển giao thì khơng đƣợc xem là TSHTTTL. Đây cũng là điểm khác

biệt rõ nét nhất trong quy định tại Nghị định số 165/1999/NĐ-CP so với khái niệm
đƣợc quy định tại Nghị định số 163/2006/ NĐ-CP đƣợc sửa đổi, bổ sung bởi Nghị
định số 11/2012/NĐ-CP.
Hiện nay, theo khái niệm mới nhất về TSHTTTL đƣợc quy định tại Bộ luật
Dân sự (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015 (BLDS 2015) thì khái niệm về
TSHTTTL đƣợc rút ngắn và gói gọn trong hai nhóm: (i) tài sản chƣa hình thành;
(ii) tài sản đã hình thành nhƣng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau khi xác lập
giao dịch. Đây là lần đầu tiên khái niệm về TSHTTTL đƣợc quy định trong Bộ luật
Dân sự (BLDS), đồng thời cũng là khái niệm chung nhất về TSHTTTL đang đƣợc
áp dụng và có hiệu lực ở thời điểm hiện tại.
Khái niệm tài sản “chƣa hình thành” và “đã hình thành” có thể đƣợc hiểu là
chƣa hoặc đã định hình hồn chỉnh về mặt vật lý, nghĩa là chƣa hoặc đã sẵn sàng về
mặt khai thác, sử dụng theo đúng tính năng, cơng dụng. Vả lại, một cách hợp lý, tài sản
“chƣa hình thành” trong trƣờng hợp bình thƣờng phải là tài sản đang hình thành theo
một lộ trình rõ ràng, đáng tin cậy và hồn tồn phụ thuộc vào ý chí của chủ thể

1 Theo quy định tại Bộ luật Dân sự (Luật số 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005, thời điểm xác lập quyền sở hữu
có thể thuộc vào các trƣờng hợp: (i) Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ
thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định
khác; (ii) Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được
chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.
Xét trong trƣờng hợp này, tài sản mặc dù đã hình thành (hình thành trƣớc thời điểm nghĩa vụ đƣợc thực hiện
hoặc trƣớc khi giao dịch bảo đảm đƣợc thực hiện) nhƣng vẫn chƣa thuộc quyền sở hữu của bên mua hoặc
đã hình thành nhƣng chƣa hồn tất thủ tục đăng ký, song nó vẫn đƣợc xem là một loại tài sản hình thành
trong tƣơng lai theo quy định tại Nghị định 11/2012/NĐ-CP.

6


2

giao dịch, chứ không phụ thuộc vào chủ thể khác (dù chỉ một phần) . Bởi lẽ, chung
quy các giao dịch liên quan đến TSHTTTL là các giao dịch liên quan đến bảo đảm
nghĩa vụ nên cần đề cao tính minh bạch, rõ ràng và tài sản phải thực sự có ý nghĩa
bảo đảm.
Tiếp đến, đối với quy định tại điểm b khoản 2 Điều 108 BLDS 2015, thì
trƣờng hợp “tài sản đã hình thành nhƣng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau
khi xác lập giao dịch” có thể hiểu là đến thời điểm tiến hành giao dịch thì tài sản đó
đã tồn tại về mặt vật chất, đã sẵn sàng về mặt tính năng khai thác, sử dụng, tuy
nhiên vẫn đang thuộc sở hữu của một chủ thể khác. Ví dụ, trong trƣờng hợp hai bên
3

đã ký hợp đồng mua bán hàng hóa và hàng hóa đang trong quá trình chuyển giao
thì tại thời điểm này, bên mua đã dùng tài sản là số hàng hóa nói trên để thế chấp
nhằm bảo đảm một khoản vay của mình tại ngân hàng.

Bên cạnh đó, cũng có một số quan điểm cho rằng, tài sản đã hình thành và thuộc
diện phải đăng ký, nhƣng chƣa đƣợc đăng ký sẽ là TSHTTTL thuộc trƣờng hợp đƣợc
quy định tại điểm b khoản 2 Điều 108 BLDS 2015, theo tác giả, quan điểm này là chƣa
chính xác. Bởi lẽ, cho đến hiện tại, BLDS 2015 là luật duy nhất có định nghĩa chung về
chế định TSHTTTL ra đời sau Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đƣợc sửa đổi và bổ sung
bởi nghị định 11/2012/NĐ-CP, tuy nhiên lại không kế thừa quy định “Tài sản đã hình
thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết
giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật” mà
quy định lại một cách ngắn gọn thành “tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập
quyền sở hữu tài sản sau khi xác lập giao dịch”.

Ở đây, “chƣa đƣợc đăng ký” hàm chứa rất nhiều lý do, chƣa đƣợc đăng ký do có
tranh chấp, chƣa đƣợc đăng ký quyền sở hữu vì khơng có giấy phép xây dựng...
Trong trƣờng hợp này, ta có thể suy ra một cách hợp lý rằng sẽ khó có cơ sở để bảo

đảm nghĩa vụ bằng tài sản này. Hơn nữa, quan điểm liên quan đến vấn đề này có thể
nhận thấy một phần xuất phát từ nguyên nhân là mặc dù Nghị định số
163/2006/NĐ-CP đƣợc sửa đổi, bổ sung bằng Nghị định số 11/2012/NĐ-CP hƣớng
2 Nguyễn Ngọc Điện (2019), “Xác định tài sản thế chấp theo tinh thần Bộ luật Dân sự năm 2015”, Tạp chí
Nghiên cứu lập pháp, số 2 và 3 (378+379)/2019, tr. 37.
3 Theo quy định tại Điều 62, Luật Thƣơng mại (Luật số 36/2005/QH11) ngày 14/6/2005, thì thời điểm chuyển
quyền sở hữu hàng hóa sẽ đƣợc chuyển từ bên bán sang bên mua kể từ thời điểm hàng hóa đƣợc chuyển giao trừ
trƣờng hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác. Trong trƣờng hợp trên, tác giả đang
muốn nói đến trƣờng hợp hàng hóa đƣợc chuyển giao sau khi bên mua sử dụng lơ hàng hóa
đã mua trên thế chấp nhằm bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tại ngân hàng – trong trƣờng hợp này, quyền sở hữu
chƣa đƣợc chuyển cho bên mua nên suy ra rằng, tài sản vẫn đang thuộc quyền sở hữu của bên bán.

7


dẫn Bộ luật Dân sự (Luật số 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005 – Bộ luật đã hết hiệu
lực, tuy nhiên hai văn bản trên vẫn có hiệu lực cho đến hết ngày 15/5/2021. Vì thế
nó gây nên hiện tƣợng khi áp dụng khái niệm TSHTTTL có sự khơng thống nhất
giữa luật và văn bản dƣới luật, dẫn đến sự hiểu lầm và có sai xót trong q trình
nhận diện TSHTTTL.
Đến tháng 01 năm 2021, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định số
21/2021/NĐ-CP hƣớng dẫn BLDS 2015 về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, thay thế
cho Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP. Tại Nghị định
mới này khơng có điều khoản định nghĩa hay hƣớng dẫn lại khái niệm của BLDS
2015 nên một lần nữa tác giả cũng khẳng định là có đủ cơ sở khi cho rằng, định
hƣớng về TSHTTTL theo quy định tại BLDS 2015 là định hƣớng mà các nhà làm
luật hƣớng đến cũng nhƣ đƣợc ƣu tiên áp dụng.
Thơng qua những phân tích về các quy định pháp luật về TSHTTTL qua các
giai đoạn, chúng ta có thể định nghĩa chung nhất về khái niệm TSHTTTL nhƣ sau:
TSHTTTL là loại tài sản chưa hoàn chỉnh về mặt vật lý, chưa sẵn sàng đưa vào khai

thác, sử dụng vào thời điểm xác lập giao dịch hoặc tài sản đã hoàn chỉnh về mặt vật
lý ở thời điểm xác lập giao dịch, tuy nhiên phải sau thời điểm xác lập giao dịch thì
tài sản mới thuộc quyền sở hữu của bên mang tài sản đi giao dịch.
1.1.1.2. Đặc điểm của tài sản hình thành trong tƣơng lai
Dựa vào khái niệm và các phân tích nói trên, TSHTTTL có những đặc điểm
cơ bản nhƣ sau:
Một là, TSHTTTL là một loại tài sản theo quy định tại Điều 105 BLDS
4

2015 . Khi cho rằng TSHTTTL là một loại tài sản đồng nghĩa với việc trả lời câu
hỏi “TSHTTTL thuộc vào loại tài sản nào được quy định trong BLDS?”. Theo khái
niệm đã đề cập tại khoản 2 Điều 108 BLDS 2015, khi một tài sản đáp ứng một trong
hai điều kiện quy định tại điểm a hoặc điểm b khoản 2 Điều 108 BLDS 2015 sẽ
đƣợc xem là TSHTTTL mà khơng phân biệt là vật, tiền, giấy tờ có giá hay quyền
tài sản. Ví dụ: Vật hình thành trong tương lai: nhà ở đang trong quá trình xây dựng,
hàng hóa đang chƣa đƣợc chuyển giao, máy móc đang trong quá trình lắp ráp theo
đơn đặt hàng…; tiền hình thành trong tương lai: khoản hoa lợi, lợi tức là tiền bên
4 Điều 105, BLDS 2015 quy định:
“1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản
hình thành trong tương lai.”.

8


bảo đảm có thể sở hữu sau thời điểm thực hiện giao dịch; giấy tờ có giá hình thành
trong tương lai: cổ phiếu, trái phiếu, tín phiếu mà bên bảo đảm có thể sở hữu sau
thời điểm thực hiện giao dịch bảo đảm; quyền tài sản hình thành trong tương lai:
quyền đòi nợ, quyền nhận tiền bảo hiểm, quyền sử dụng đất đang trong quá trình
5

cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu … Tuy nhiên, cần lƣu ý, TSHTTTL là một quy
định gắn liền với các giao dịch bảo đảm, chủ yếu thực hiện thông qua biện pháp thế
chấp. Do đó, khơng phải bất kỳ loại tài sản nào thỏa mãn điều kiện của khái niệm
TSHTTTL tại BLDS 2015 đều sẽ đƣợc xem là tài sản hình thành trong tƣơng lai
6

theo các quy định pháp luật về tài sản bảo đảm hình thành trong tƣơng lai . Trong
phạm vi và định hƣớng của đề tài này, tác giải theo hƣớng thừa nhận khái niệm
TSHTTTL gắn liền với các quy định pháp luật về bảo đảm để ngƣời đọc có thể dễ
dàng hình dung và tiếp cận vấn đề chính của đề tài.
Hai là, tài sản đó có thể chƣa đƣợc hình thành hoặc đã hình thành. Nhƣ đã
phân tích trong phần khái niệm, tài sản “hình thành” tức đã tồn tại nhƣ một thực thể
mà mọi ngƣời có thể nhận dạng, gọi tên và khai thác theo đúng công dụng của nó
và ngƣợc lại trong trƣờng hợp tài sản chƣa hình thành. Tuy nhiên, cũng cần phải
lƣu ý, trong một số trƣờng hợp. trƣớc thời điểm xác lập giao dịch, bên sử dụng tài
sản chƣa hình thành cũng có thể đã sở hữu một, một số nguyên liệu, phƣơng tiện
hoặc có quyền, giấy phép … để tạo lập nên tài sản đó trong tƣơng lai – là minh
chứng mang tính bảo đảm nhất định trong giao dịch.
Ba là, ngƣời mang tài sản đi giao dịch chƣa xác lập quyền sở hữu đối với tài
sản. Quyền sở hữu ở đây có thể là quyền sở hữu lần đầu – tài sản đang trong quá
trình hình thành và khi đã hình thành thì lần đầu tiên mới xác định đƣợc là tài sản
của ai, ví dụ nhƣ ngơi nhà đƣợc xây xong. Bên cạnh đó, quyền sở hữu cũng có thể
là quyền sở hữu kế tục, tức là tài sản ban đầu đã có chủ sở hữu, nay đang trong quá
5 Theo tác giả, quyền sử dụng đất đang trong quá trình cấp giấy chứng nhận đƣợc xem là tài sản hình thành
trong tƣơng lai theo quy định của BLDS 2015 vì nó thỏa mãn các điều kiện đƣợc quy định tại điểm b khoản
2 Điều 108 – trƣờng hợp không đặt trong quan hệ là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
6 Cụ thể, theo quy định tại khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP:

“[…] Tài sản hình thành trong

tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.”; khoản 4 Điều 10 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP: “4. Việc bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất”.
Việc khơng áp dụng chế định tài sản hình thành trong tƣơng lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất
trong giao dịch bảo đảm xuất phát từ nhiều nguyên nhân và theo tác giả nguyên nhân chính yếu nhất xuất
phát từ các điều kiện đặc thù phải đáp ứng khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Trong đó, điển hình nhất là điều kiện phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngoại trừ trƣờng hợp đặc
biệt khác đƣợc quy định tại khoản 3 Điều 186 và trƣờng hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168
Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013.

9


trình dịch chuyển quyền sở hữu cho chủ thể mới, điển hình nhƣ hàng hóa đang
trong q trình chuyển giao cho bên mua theo hợp đồng (bên mang hàng hóa đi giao
dịch).
Bốn là, hai đặc điểm thứ Hai và thứ Ba nói trên phải đƣợc xét tại thời điểm
thực hiện giao dịch. Điều này đồng nghĩa với việc nếu xét hai đặc điểm nói trên
trƣớc hoặc sau thời điểm thực hiện giao dịch thì sẽ khơng thỏa mãn khái niệm
TSHTTTL theo quy định pháp luật. Thời điểm thực hiện giao dịch ở đây là thời
điểm các bên tiến hành ký kết hợp đồng và tại chính thời điểm này tài sản đó chỉ
đƣợc xem là TSHTTTL khi mà nó chƣa đƣợc ngƣời mang đi giao dịch xác lập
quyền sở hữu.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm nhà ở hình thành trong tƣơng lai thuộc dự án
đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại
Dùng NƠHTTTL trong chính dự án xây dựng nhà ở thƣơng mại để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự đã và đang áp dụng rộng rãi tại Việt Nam, đặc biệt là
trong lĩnh vực cấp tín dụng của các NHTM. Vì vậy, việc xác định và nhận biết đâu
là NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại là một vấn đề vô
cùng quan trọng, góp phần vào việc đảm bảo tính minh bạch và an toàn cho các giao
dịch liên quan đến loại tài sản này trong thực tiễn.

Đầu tiên, cần khẳng định rằng, hiện nay chƣa có một quy định chi tiết nào trong
hệ thống pháp luật Việt Nam đƣa ra định nghĩa “nhà ở hình thành trong tƣơng lai
thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại” là gì, mà chỉ có các quy định riêng
biệt về “nhà ở”, “nhà ở riêng lẻ”, “nhà chung cƣ”, “nhà ở thƣơng mại”, “nhà ở hình
thành trong tƣơng lai”… cũng nhƣ quy định về “dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở” tại
Luật nhà ở 2014. Vì vậy, để hiểu rõ đƣợc đối tƣợng mà tác giả đang hƣớng đến NƠHTTTL thuộc dự án xây dựng nhà ở thƣơng mại, tác giả sẽ đi vào phân tích một vài
khái niệm nói trên để có thể đƣa ra đƣợc khái niệm chung nhất về loại hình nhà

ở này.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở (Luật số 65/2014/QH13) ngày
25/11/2014 (Luật nhà ở 2014) quy định: “Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục
đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Theo đó,
một cơng trình xây dựng nếu đáp ứng đủ hai điều kiện: (i) mục đích để ở; (ii) phục
vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân thì sẽ đƣợc xem là “nhà ở”. Tuy
nhiên, cần phải thừa nhận, mục đích ở đây theo khái niệm của Luật Nhà ở 2014 là
cơng năng cũng nhƣ tính năng của loại hình cơng trình xây dựng, chứ khơng hồn
10


tồn xét dƣới góc độ mục đích của ngƣời xây dựng nó. Do đó, trong trƣờng hợp
“nhà ở thƣơng mại” theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 hay “nhà
chung cƣ” đƣợc quy định tại khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 cũng đều đƣợc đáp
ứng khái niệm về “nhà ở” nói trên. Bởi lẽ, các loại hình nhà ở này khi đến tay ngƣời
mua, ngƣời sở hữu cuối cùng thì đều dùng để ở và phục vụ nhu cầu chung của gia
đình.
Đối với khái niệm “nhà ở hình thành trong tƣơng lai”, lần đầu tiên, thuật ngữ
này xuất hiện trong văn bản quy phạm pháp luật nhƣ là đối tƣợng của giao dịch bảo
đảm đƣợc nhắc đến trong Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày
23/6/2010 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở (Nghị định số
71/2010/NĐ-CP). Tuy nhiên, thuật ngữ này khơng đƣợc giải thích trong Nghị định.

Đến năm 2014, Thông tƣ liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT
ngày 25/4/2014 của Ngân hàng Nhà nƣớc, Bộ Xây dựng, Bộ Tƣ pháp, Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai
7

theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ra đời đã giải thích thuật ngữ “nhà ở hình thành
trong tƣơng lai”. Theo đó, NƠHTTTL đƣợc hiểu là “nhà ở đang trong quá trình đầu
tƣ xây dựng hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định pháp luật nhƣng chƣa
8

đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu” .
Đến ngày 25 tháng 11 năm 2014, Quốc hội đã thơng qua Luật Nhà ở 2014 bắt
đầu chính thức có hiệu lực vào ngày 01 tháng 7 năm 2015 giải thích ngắn gọn và cơ
đọng: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây
9

dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” , quy định này tƣơng ứng với khái
niệm về tài sản chƣa hình thành đƣợc quy định tại điểm a, khoản 2 Điều 108 BLDS
2015. Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 66/2014/QH13) ngày
25/11/2014 (Luật Kinh doanh bất động sản 2014) cũng có quy định: “Nhà, cơng trình
xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, cơng trình xây dựng đang trong q trình
10

xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” . Nhƣ vậy,

7 Văn bản này đã hết hiệu lực từ ngày 10/12/2015 và đƣợc thay thế bằng Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của
Chính phủ ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở và Nghị
định số 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ ngày 26/3/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính Phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số
điều của Luật Nhà ở.

8 Xem Huỳnh Anh (2016), “Một số vấn đề pháp lý về thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại ngân
hàng thƣơng mại”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 19 (323)/2016, tr.51.
9 Khoản 19, Điều 13 Luật Nhà ở 2014.
10
Khoản 4, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
11


“nhà ở hình thành trong tƣơng lai” cũng là một loại TSHTTTL, tuy nhiên so với
khái niệm về TSHTTTL tại BLDS 2015 thì khái niệm này hẹp hơn nhiều và loại
nhà ở đƣợc xem là NƠHTTTL chỉ bao gồm nhà ở đang trong thời gian xây dựng và
chƣa nghiệm thu đƣa vào sử dụng chứ không bao gồm trƣờng hợp nhà ở đã đƣợc
bàn giao

11

cho chủ sở hữu và đang trong quá trình đăng ký và cấp giấy chứng nhận.

Đối với khái niệm “dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại”, mặc dù luật
không quy định một khái niệm cụ thể, tuy nhiên theo ý chí cũng nhƣ cách xây dựng
các quy định pháp luật thì loại hình dự án này chính là một trong các loại hình dự án
12

đầu tƣ xây dựng nhà ở theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2014 , đƣợc
sửa đổi, bổ sung bởi Điều 2 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Xây dựng
13

(Luật số 62/2020/QH14) ngày 17/6/2020 . Đồng thời, theo cách sắp xếp các quy
11
Bàn giao cơng trình, đƣa cơng trình vào sử dụng bao gồm nhà ở chỉ đƣợc thực hiện sau quá trình

nghiệm thu theo quy định tại Điều 11 và khoản 3 Điều 23 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP của Chính phủ ngày
26/01/2021 quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lƣợng, thi công xây dựng và bảo trì cơng trình
xây dựng.
12

Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

“2. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này bao gồm:
a) Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một cơng trình nhà ở độc lập hoặc một cụm cơng trình nhà ở;
b) Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông
thôn;
c) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án
để xây dựng nhà ở;
d) Dự án đầu tư xây dựng cơng trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

13

Điều 2 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2020 quy định:

“Sửa đổi, bổ sung Điều 17 như sau:
“Điều 17. Hình thức phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở
1. Hình thức phát triển nhà ở bao gồm:
a) Phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
b) Phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng khu đô thị;
c) Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.
2. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này bao gồm:
a) Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một cơng trình nhà ở độc lập hoặc một cụm cơng trình nhà ở;
b) Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông
thôn;
c) Dự án đầu tư xây dựng sử dụng đất hỗn hợp có diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở;

d) Dự án đầu tư xây dựng cơng trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
3. Việc đầu tư xây dựng khu đô thị quy định tại điểm b khoản 1 Điều này phải tuân thủ quy định về nhà ở
theo pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan””.

12


định của Luật Nhà ở 2014 thì ta cũng có thể thấy, “dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở
thƣơng mại” theo quy định tại Mục 2, Chƣơng III, Luật Nhà ở 2014 sẽ thuộc vào
trƣờng hợp phát triển nhà ở thƣơng mại theo dự án. Theo đó, các quy định cụ thể
tại Mục 2 của Chƣơng III cũng chỉ rõ các đối tƣợng đƣợc làm chủ đầu tƣ xây dựng
dự án nhà ở thƣơng mại, hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án, loại nhà ở cũng
nhƣ quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tƣ xây dựng dự án. Ngoài ra, để dự án đầu tƣ
xây dựng nhà ở thƣơng mại đƣợc thực hiện thì cũng cần phải đảm bảo các quy trình
nhất định, trong đó bao gồm việc phê duyệt, thẩm định dự án của các cơ quan có
thẩm quyền – điều này kết hợp với các yếu tố kể trên, cho thấy dự án đầu tƣ xây
dựng nhà ở thƣơng mại chính là một trong các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở. Vì
vậy, việc áp dụng các quy định về thế chấp loại hình NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ
xây dựng nhà ở thƣơng mại cũng chính là các quy định về thế chấp NƠHTTTL
thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở.
Tiếp đến, đối với các loại hình NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà
ở thƣơng mại sẽ chỉ bao gồm chung cƣ và nhà ở riêng lẻ đƣợc xây dựng nhằm mục
đích thƣơng mại mà sẽ khơng bao gồm NƠHTTTL nhằm các mục đích khác cũng
đƣợc quy định tại Điều 3 Luật Nhà ở 2014 nhƣ nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái
định cƣ và nhà ở xã hội. Bởi lẽ, dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại nhƣ đã
đề cập ở trên, yếu tố thƣơng mại, cũng nhƣ mục đích chính của các chủ đầu tƣ khi
xây dựng nhà ở trong dự án là để tìm kiếm lợi nhuận thơng qua việc bán, cho thuê,
thuê mua các nhà ở này.
Từ các phân tích trên, có thể nhận diện khái niệm NƠHTTTL thuộc dự án
đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại nhƣ sau: NƠHTTTL thuộc dự án đầu tư xây

dựng nhà ở thương mại bao gồm chung cư và nhà ở riêng lẻ đang trong quá trình
xây dựng, chưa được nghiệm thu và đưa vào sử dụng nằm trong khu vực đã được
nhà nước chấp thuận, cấp phép cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê,
thuê mua theo cơ chế thị trường.
NƠHTTTL trong dự án đầu tƣ xây dựng là một loại tài sản hình thành trong
tƣơng lai nhƣng đồng thời đây cũng là một loại tài sản mang tính đặc thù nên bên
cạnh việc sở hữu các đặc điểm chung của TSHTTTL bao gồm: (i) Là một loại tài
sản; (ii) quyền sở hữu tài sản sẽ đƣợc xác lập sau khi thực hiện giao dịch thì loại tài
sản này còn mang những đặc trƣng riêng biệt:
Thứ nhất, NƠHTTTL thuộc dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại đƣợc
chủ đầu tƣ xây dựng nhằm mục đích để kinh doanh (bán, cho thuê, thuê mua). Khác
13