Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam Thực trạng và giải pháp

MỤC LỤC



Danh mục các chữ viết tắt
BĐS:

Bất động sản

FDI:

Foreign Direct Investment - Đầu tư trực tiếp nước ngoài

APEC:

Asia-Pacific Economic Cooperation

Diễn đàn Hợp tác Kinh tế Châu Á Thái Bình Dương

EU:

European Union - Liên minh Châu Âu

WTO:

World Trade Organization - Tổ chức Thương mại Thế giới

ODA:

Official Development Aid - Hỗ trợ phát triển chính thức

IMF:

International Moneytary Fund - Quỹ tiền tệ quốc tế

GDP:

Gross Domestic Product - Tổng sản phẩm quốc nội

1


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Đối với bất cứ quốc gia nào, phát triển kinh tế luôn đi cùng với sự
phát triển của các dự án BĐS. Là một nước có nền kinh tế đang đổi mới,
Việt Nam lại càng cần thiết phải chú ý vào việc phát triển cơ sở hạ tầng,
trong đó có các dự án BĐS để đẩy mạnh thu hút nước ngoài và phát triển các
nguồn lực trong nước.

Trong những năm gần đây, một trong những thay đổi mà bất cứ người
dân nào cũng có thể nhận thấy, đó là sự xuất hiện của những tòa nhà văn
phòng, khách sạn, căn hộ, trung tâm thương mại,... do nước ngoài đầu tư xây
2


dựng và quản lý. Những cơng trình này đã làm cho thành phố trở nên hiện
đại hơn, ngày càng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội. Hơn nữa, khi
Việt Nam gia nhập WTO, nhu cầu về văn phịng, khách sạn, nhà ở... và các
dịch vụ có liên quan sẽ tăng lên nhanh chóng. Để có thể trở thành một quốc

gia ngang tầm với các nước phát triển khác ở khu vực, Việt Nam vẫn đang
rất cần có thêm nhiều dự án như vậy. Vì vậy, tăng cường thu hút đầu tư nước
ngoài vào thị trường BĐS là một trong những yếu tố không thể thiếu trong
công cuộc phát triển của Việt Nam.

Nhận thấy tầm quan trọng của việc thu hút đầu tư nước ngoài vào thị
trường BĐS tại Việt Nam, tác giả quyết định chọn đề tài “Thu hút đầu tư
trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng và
giải pháp” là đề tài cho khóa luận tốt nghiệp của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài trong và ngồi nước:

Nghiên cứu về đầu tư BĐS trên thế giới khá phong phú. Chẳng hạn
“Commercial real estate analysis and investments” của Geltner và Miller
năm 2001, hay “Fundamentals of real estate investment” của Jaffe và Sirman
là những cuốn sách giáo khoa về đầu tư BĐS. Các tác giả đã chỉ ra khá rõ
những yếu tố cần thiết để tạo dưng môi trường để nhà đầu tư xem xét, phân
tích và ra quyết định đầu tư.

3


Tại Việt Nam hiện nay cũng có nhiều bài báo và một số cơng trình
nghiên cứu về BĐS, tiêu biểu như: “Đề án phát triển thị trường bất động
sản” (Đề án của Bộ Xây dựng tháng 2/2004); “Chính sách thu hút đầu tư
trong và ngoài nước vào thị trường bất động sản” của Viện Nghiên cứu
Quản lý Kinh tế Trung ương do Chính phủ Việt Nam và Chính phủ Australia
tài trợ. Tuy nhiên, chưa có cơng trình nào nghiên cứu sâu về thu hút đầu tư
nước ngoài vào thị trường BĐS. Vì vậy, đây sẽ khóa luận nghiên cứu một
cách hệ thống về việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngồi vào thị trường
BĐS Việt Nam.

3. Mục đích nghiên cứu

Đề tài có những mục đích sau:

- Nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về BĐS, thị trường BĐS, đầu
tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS.
- Phân tích, đánh giá thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài
vào thị trường BĐS Việt Nam
- Đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước
ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

4


4.1. Đối tượng nghiên cứu

- Các lý luận chung về BĐS, đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị
trường BĐS

- Tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngồi vào thị trường BĐS tại
Việt Nam
4.2. Phạm vi nghiên cứu:

Do khn khổ khóa luận và thời gian có hạn, đề tài chỉ nghiên cứu
một số lý luận chung về BĐS, thị trường BĐS và thu hút đầu tư trực tiếp
nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam. Trong phần thực trạng, đề tài tập
trung nghiên cứu thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS của
Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2004 - 2007.

5. Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sẽ sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phân tích thống
kê, tổng hợp tài liệu, so sánh, diễn giải và quy nạp để triển khai nghiên cứu
đề tài. Đặc biệt, phương pháp phân tích thống kê sẽ được vận dụng chủ yếu
để phân tích tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường
BĐS Việt Nam.
5


6. Kết cấu của khóa luận

Luận văn gồm có 3 chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học về thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị
trường BĐS Việt Nam
Chương 2: Thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường
BĐS Việt Nam
Chương 3: Định hướng và giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực
tiếp nước ngồi vào thị trường BĐS Việt Nam

Do cịn hạn chế về thời gian, nguồn tài liệu nghiên cứu và kinh
nghiệm của bản thân, nội dung của khóa luận sẽ khơng tránh khỏi những hạn
chế, thiếu sót. Tác giả mong muốn nhận được ý kiến đóng góp của các thầy
cơ, các độc giả và những người quan tâm đến khóa luận này. Xin trân trọng
cảm ơn.

6

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP
NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VN

1.1. Một số vấn đề lý luận liên quan đến đầu tư nước ngoài và bất động sản
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại đầu tư trực tiếp nước ngịai
1.1.1.1 Khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngồi
Theo quan điểm quốc tế:
a.

Khái niệm của IMF: FDI là một họat động đầu tư được thực hiện
nhằm đạt được những lợi ích lâu dài trong một doanh nghiệp hoạt
động trên lãnh thổ của một nền kinh tế khác nền kinh tế nước chủ
đầu tư, mục đích của chủ đầu tư là giành quyền quản lý thực sự
doanh nghiệp.

b.

Khái niệm của OECD: Đầu tư trực tiếp là hoạt động đầu tư được
thực hiện nhằm thiết lập các mối quan hệ kinh tế lâu dài với một
doanh nghiệp dặc biệt là những khỏan đầu tư mang lại khả năng
tạo ảnh hưởng đối với việc quản lý doanh nghiệp nói trên bằng
cách:

- Thành lập hoặc mở rộng một doanh nghiệp hoặc chỉ một chi nhánh
thuộc toàn quyền quản lý của chủ đầu tư.
- Mua lại tồn bộ doanh nghiệp đã có.

7

- Tham gia vào một doanh nghiệp mớ.i
- Cấp tín dụng dài hạn ( lớn hơn 5 năm).
- Quyền kiểm soát: nắm từ 10% cổ phiếu thường hoặc quyền biểu
quyết trở lên.

Theo quan điểm Việt Nam:
Luật đầu tư 2005 đã được quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 thông qua, có các
khái niệm về đầu tư, đầu tư trực tiếp, đầu tư nước ngoài, đầu tư ra nước
ngoài nhưng khơng có khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngồi. Tuy nhiên có
thể gộp các khái niệm trên lại và có thể hiểu “FDI là hình thức đầu tư do nhà
đầu tư nước ngoài bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lí hoạt động đầu tư ở Việt
Nam hoặc nhà đầu tư Việt Nam bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động
đầu tư ở nước ngoài theo quy định của luật này và các quy định khác của
pháp luật có liên quan”.
Theo giáo trình đầu tư nước ngoài:
Đầu tư trực tiếp nước ngoài là một khoản đầu tư đòi hỏi một mối quan
tâm lâu dài và phản ánh lợi ích dài hạn và quyển kiểm sốt của một chủ thể
cư trú ở một nền kinh tế (được gọi là chủ đầu tư trực tiếp nước ngoài hoặc
doanh nghiệp mẹ) trong một doanh nghiệp cư trú ở một nền kinh tế khác nền

8


kinh tế của chủ đầu tư nước ngoài (được gọi là doanh nghiệp FDI hay doanh
nghiệp chi nhánh hay chi nhánh nước ngoài)
FDI chỉ ra rằng chủ đầu tư phải có một mức độ ảnh hưởng đáng kể đối
với việc quản lý doanh nghiệp cư trú ở một nền kinh tế khác. Tiếng nói hiệu

quả trong quản lý phải đi kèm với một mức sở hữu cổ phần nhất định thì
mới được coi là FDI.
1.1.1.2 Các đặc điểm của đầu tư trực tiếp nước ngịai
• Tìm kiếm lợi nhuận:

- FDI chủ yếu là đầu tư tư nhân với mục đích hàng đầu là tìm kiếm lợi
nhuận: theo cách phân loại đầu tư nước ngoài của UNCTAD, IMF và
OECD, FDI là đầu tư tư nhân. Do chủ đầu tư là tư nhân nên FDI có mục
đích ưu tiên hàng đầu là lợi nhuận. Các nước nhận đầu tư, nhất là các nước
đang phát triển cần lưu ý điều này khi tiến hành thu hút FDI. Phải xây dựng
cho mình một hành lang pháp lý đủ mạnh và các chính sách thu hút FDI hợp
lý để hướng FDI vào phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội của
nước mình, tránh tình trạng FDI chỉ phục vụ cho mục đích tìm kiếm lợi
nhuận của các chủ đầu tư.
- Các chủ đầu tư nước ngồi phải đóng góp một tỉ lệ vốn tối thiểu
trong vốn pháp định hoặc vốn điều lệ tùy theo quy định của luật pháp từng
nước để giành quyền kiểm soát hoặc tham gia kiểm soát doanh nghiệp nhận

9


đầu tư. Luật các nước thường quy định không giống nhau về vấn đề này.
Luật Mỹ quy định tỷ lệ này là 10%, Pháp và Anh là 20%, Việt Nam theo
luật hiện hành là 30% (điều 8 Luật Đầu tư nước ngịai 1996), trừ trường hợp
do chính phủ quy định thì nhà đầu tư nước ngồi có thể góp vốn với tỷ lệ
thấp hơn nhưng không dưới 20% (Điều 14 mục 2 Nghị định 24/2000
NĐCP), còn theo quy định của OECD (1996) thì tỷ lệ này là 10% các cổ
phiếu thường hoặc quyền biểu quyết của doanh nghiệp – mức được cơng
nhận cho phép nhà đầu tư nước ngồi tham gia thực sự vào quản lí doanh
nghiệp.

• Thu nhập mà chủ đầu tư thu được phụ thuộc vào kết quả kinh doanh
của doanh nghiệp mà họ bỏ vốn đầu tư, nó mang tính chất thu nhập
kinh doanh chứ khơng phải lợi tức.
• Chủ đầu tư tự quyết định đầu tư, quyết định sản xuất kinh doanh và tự
chịu trách nhiệm về lỗ lãi. Nhà đầu tư nước ngoài được quyền tự lựa
chọn lĩnh vực đầu tư, hình thức đầu tư, thị trường đầu tư, quy mô đầu
tư cũng như công nghệ cho mình, do đó sẽ tự đưa ra những quyết định
có lợi nhất cho họ. Vì thế, hình thức này mang tính khả thi và hiệu
quả kinh tế cao, khơng có những ràng buộc về chính trị, khơng để lại
gánh nặng nợ nần cho nền kinh tế nước nhận đầu tư.
FDI thường kèm theo chuyển giao công nghệ cho các nước tiếp nhận
đầu tư. Thông qua họat động FDI, nước chủ nhà có thể tiếp nhận được cơng
nghệ, kĩ thuật tiên tiến, học hỏi kinh nghiệm quản lý.

10


1.1.1.3 Phân loại đầu tư trực tiếp nước ngịai
Theo hình thức thâm nhập (quốc tế)
Hai hình thức chủ yếu là “Đầu tư mới” (GI - Greenfield Investment)
và “Mua lại và sáp nhập qua biên giới” (M&A - Cross-border Merger and
Acquisition). Ngồi ra cịn có hình thức Brownfield Investment (mua lại
doanh nghiệp nhưng không sử dụng đến các tài sản của doanh nghiệp đó,
bản chất chỉ là mua lại cái tên).
 Đầu tư mới (GI): là hoạt động đầu tư trực tiếp vào các cơ sở sản
xuất kinh doanh hoàn toàn mới ở nước ngoài, hoặc mở rộng một cơ
sở sản xuất kinh doanh đã tồn tại.
 Mua lại và sáp nhập qua biên giới (M&A): là một hình thức FDI
liên quan đến việc mua lại hoặc hợp nhất với một doanh nghiệp
nước ngịai đang hoạt động.

Theo Luật cạnh tranh 2004:
•

Sáp nhập doanh nghiệp là việc một hoặc một số doanh nghiệp
chuyển toàn bộ tài sản, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của
mình sang một doanh nghiệp khác, đồng thời chấm dứt dự tồn tại
của doanh nghiệp bị sáp nhập.

•

Hợp nhất doanh nghiệp là việc hai hoặc nhiều doanh nghiệp
chuyển toàn bộ tài sản, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của
11


mình để hình thành một doanh nghiệp mới, đồng thời chấm dứt sự
tồn tại của các doanh nghiệp bị hợp nhất.
•

Mua lại doanh nghiệp là việc một doanh nghiệp mua toàn bộ hoặc
một phần tài sản của doanh nghiệp khác đủ để kiểm sốt, chi phối
tồn bộ hoặc một ngành nghề của doanh nghiệp bị mua lại.

•

Liên doanh giữa các doanh nghiệp là việc hai hoặc nhiều doanh
nghiệp cùng nhau góp một phần tài sản, quyền, nghĩa vụ và lợi
ích hợp pháp của mình để hình thành một doanh nghiệp mới.

Các hình thức của sáp nhập:

•

Sáp nhập theo chiều ngang: là hình thức sáp nhập diễn ra giữa các
cơng ty trong cùng một ngành nghề kinh doanh (hay có thể nói là
giữa các đối thủ cạnh tranh)

•

Sáp nhập theo chiều dọc: là hình thức sáp nhập của các cơng ty
khác nhau nhưng trong cùng một dây chuyền sản xuất ra sản
phẩm cuối cùng. Có 2 dạng sáp nhập theo chiều dọc là Backward
(liên kết giữa nhà cung cấp và công ty sản xuất) và Forward (liên
kết giữa công ty sản xuất và nhà phân phối)

•

Sáp nhập hỗn hợp: là hình thức sáp nhập giữa các công ty kinh
doanh trong các lĩnh vực khác nhau. Mục tiêu của những vụ sáp

12


nhập như vậy là đa dạng hóa và chúng thường thu hút sự chú ý
của những cơng ty có lượng tiền mặt lớn.
Hình thức đầu tư mới có ưu điểm tạo ra những năng lực sản xuất mới,
tạo công ăn việc làm mới cho người dân. Đầu tư mới cũng khơng tạo ra hiệu
ứng cạnh tranh gây ra tình trạng độc quyền trong ngắn hạn đe dọa đến các
thành phần kinh tế nước nhận đầu tư, nhất là đối với các nước đang và kém
phát triển.
Trong khi đó, M&A lại chủ yếu mạnh ở các nước phát triển vì mơi

trường pháp lý tốt, thị trường vốn, tài chính được tự do hóa, doanh nghiệp ở
các nước này có tiềm lực mạnh, có tiếng tăm nên các doanh nghiệp nước
khác muốn vào những nước này để tận dụng tiếng sẵn có thông qua M&A.
M&A được các chủ đầu tư ưa chuộng hơn vì hình thức này thường có thời
gian đầu tư nhanh hơn (không mất thời gian để điều tra thị trường, xây dựng
nhà máy mới, tiếp cận khách hàng…). Quan trọng hơn cả là chủ đầu tư tận
dụng được các lợi thế có sẵn của các đối tác nước nhận đầu tư như hình ảnh
doanh nghiệp, hình ảnh sản phẩm, mối quan hệ với khách hàng, với chính
quyền sở tại, với các đối tác kinh doanh…
Theo quy định của pháp luật Việt Nam:
Theo dự thảo nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành luật đầu tư năm
2005 của Việt Nam, có các hình thức FDI tại Việt Nam như sau:
• Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn nước ngoài
- Theo Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi bổ sung của Việt Nam ban
hành ngày 9/06/2000, quy định tại điều 2, khoản 8:
13


“Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài” là doanh nghiệp do nhà
đầu tư nước ngoài đầu tư 100% vốn tại Việt Nam.
Doanh nghiệp 100% vốn nước ngồi có tư cách pháp nhân, hoạt động
dưới sự điều hành quản lý của chủ đầu tư nước ngoài nhưng phải tuỳ thuộc
vào các điều kiện của mơi trường kinh doanh: chính trị, kinh tế, luật pháp,
văn hoá …của nước sở tại. Tại Việt Nam, hình thức doanh nghiệp 100% vốn
nước ngồi được thừa nhận với tư cách pháp nhân và dưới hình thức là công
ty trách nhiệm hữu hạn hoặc công ty cổ phần.
• Thành lập tổ chức quốc tế liên doanh trong nước và nước ngoài
Theo Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi bổ sung của Việt Nam ban hành
ngày 9/06/2000, quy định tại điều 2, khoản 7 có cho biết:
“Doanh nghiệp liên doanh” là doanh nghiệp do hai bên hoặc nhiều

bên hợp tác thành lập tại Việt Nam trên cơ sở hợp đồng liên doanh hoặc hiệp
định kí giữa Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam và Chính
phủ nước ngồi hoặc là doanh nghiệp do doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi hợp tác với doanh nghiệp Việt Nam hoặc do doanh nghiệp liên doanh
hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài trên cơ sở hợp đồng liên doanh.
Liên doanh là một hình thức tổ chức kinh doanh mang tính chất
quốc tế hoạt động trên cơ sở sự đóng góp của các bên về vốn, quản lý lao
động cũng như cùng chịu rủi ro có thể xảy ra. FDI được sử dụng dưới hình
thức này mang lại lợi ích cho cả nước đầu tư cũng như nước tiếp nhận đầu
tư. Đối với nước tiếp nhận đầu tư thì các doanh nghiệp liên doanh ngồi việc
giải quyết được tình trạng thiếu vốn cịn mang lại nhiều cơng ăn việc làm
14


cho người lao động, giúp người lao động có cơ hội tiếp cận và học hỏi các
cơng nghệ, máy móc thiết bị tiên tiến trên thế giới. Đối với chủ đầu tư, đây
là một hình thức kinh doanh giúp họ tận dụng được tối đa những cơ sở kĩ
thuật, hệ thống khách hàng, phân phối có sẵn của đối tác nước nhận đầu tư.
Hơn thế nữa, việc hình thành doanh nghiệp liên doanh cũng tạo điều kiện
thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư nước ngồi bởi họ khơng bị hạn chế trong
một số lĩnh vực như đối với các doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài. Nhờ
đầu tư vào loại hình này, các nhà đầu tư nước ngồi tận dụng được thị
trường sẵn có của đối tác, khơng mất thêm chi phí nghiên cứu và khảo sát,
thiết lập mối quan hệ.
Tuy nhiên, nó cũng tạo ra một số khó khăn cho cả hai phía. Trước hết
đối với chủ đầu tư thì việc định giá tài sản vốn góp cũng như quyền chủ
động trong những quyết định kinh doanh còn là trở ngại. Đối với nước nhận
đầu tư cũng gặp khó khăn trong việc đàm phán các vấn đề của công ty với
chủ đầu tư nước ngồi, đơi khi cịn bị lệ thuộc vào cơng ty mẹ.
• Hình thức hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh

Luật Đầu tư 2005, điều 3, khoản 16 định nghĩa:
Hợp đồng hợp tác kinh doanh là hình thức đầu tư được ký giữa các
nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản
phảm mà không thành lập pháp nhân.
Loại hình này khác với Doanh nghiệp liên doanh bởi các bên hợp
doanh phải chịu trách nhiệm vơ hạn với các khoản nợ. Các bên kí kết hợp
đồng hợp tác kinh doanh này trong quá trình hoạt động có thể thành lập ban
15


điều phối để theo dõi, giám sát việc thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Việc phân chia kết quả kinh doanh phụ thuộc vào tỷ lệ góp vốn hoặc theo
thỏa thuận giữa các bên. Đồng thời, các bên hợp doanh thực hiện nghĩa vụ
tài chính đối với nước sở tại một cách độc lập riêng rẽ.
Hình thức này cũng được sử dụng phổ biến bởi nó giúp cho nước tiếp
nhận vốn giải quyết được tình trạng thiếu vốn và công nghệ, tạo thị trường
mới nhưng vẫn đảm bảo được an ninh quốc gia và nắm quyền điều hành dự
án. Cịn đối với chủ đầu tư thì nhận được sự thơng thống trong việc đầu tư
vào các lĩnh vực truyền thống của nước chủ nhà, không bị tác động lớn do
khác biệt về văn hóa kinh doanh, chia sẻ được chi phí và rủi ro đầu tư. Tuy
nhiên, việc khơng được trực tiếp quản lý điều hành dự án cũng là một e ngại
đối với các nhà đầu tư.
• Đầu tư theo hợp đồng B.O.T (hoặc B.T.O hoặc B.T)
Loại hình đầu tư này cũng được Luật Đầu tư mới 2005 đề cập đến,
quy định trong điều 3, khoản 17,18 và 19:
Hợp đồng xây dựng – kinh doanh – chuyển giao (sau đây gọi tắt là
hợp đồng BOT) là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm
quyền và nhà đầu tư để xây dựng, kinh doanh cơng trình kết cấu hạ tầng
trong một thời hạn nhất định; hết thời hạn, nhà đầu tư chuyển giao không bồi
hồn cơng trình đó cho Nhà nước Việt Nam.

Hợp đồng xây dựng – chuyển giao – kinh doanh (sau đây gọi tắt là
hợp đồng BTO) là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm
quyền và nhà đầu tư để xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây

16


dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao cơng trình đó cho Nhà nước Việt Nam;
Chính phủ dành cho nhà đầu tư quyền kinh doanh cơng trình đó trong một
thời hạn nhất định để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận.
Hợp đồng xây dựng – chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng BT) là
hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu
tư để xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu
tư chuyển giao cơng trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ tạo điều
kiện cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận
hoặc thanh toán cho nhà đầu tư theo thỏa thuận trong hợp đồng BT.
Các doanh nghiệp được thành lập để thực hiện hợp đồng BOT, BTO,
BT mặc dù hợp đồng dưới hình thức doanh nghiệp liên doanh hoặc doanh
nghiệp 100% vốn nước ngoài nhưng đối tác cùng thực hiện hợp đồng là các
cơ quan quản lý nhà nước ở nước sở tại. Lĩnh vực hợp đồng hẹp hơn các
doanh nghiệp FDI khác. Loại hình thức FDI này chủ yếu áp dụng cho các dự
án phát triển cơ sở hạ tầng; được hưởng các ưu đãi đầu tư cao hơn so với các
hình thức đầu tư khác và điểm đặc biệt là khi hết hạn hợp đồng, phải chuyển
giao khơng bồi hồn cơng trình cơ sở hạ tầng đã được xây dựng và khai thác
cho nước sở tại.
• Hình thức góp vốn mua cổ phần:
Các nhà đầu tư nước ngoài được phép góp vốn kinh doanh, mua cổ
phần của các cơng ty, chi nhánh tại Việt Nam. Với một tỷ lệ góp vốn, mua
cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đối với một số lĩnh vực, ngành, nghề do
chính phủ quy định.

17


• Hình thức xác nhập và mua lại (M&As)
Trong Luật Đầu tư mới, chương IV, điều 25, khoản 2 có quy định nhà
đầu tư có quyền sáp nhập, mua lại công ty, chi nhánh. Điều kiện sáp nhập,
mua lại công ty, chi nhánh theo quy định của Luật này, pháp luật về cạnh
tranh và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Phần lớn các vụ
M&As được thực hiện giữa các công ty xuyên quốc gia lớn (TNCs) với mục
đích mở rộng nhanh chóng hoạt động kinh doanh ra thị trường nước ngoài.
Với việc đầu tư theo loại hình này, các cơng ty có thể sáp nhập với nhau để
trở thành một công ty khổng lồ thống lĩnh thị trường hoạt động chung, đồng
thời việc mua lại và sáp nhập cũng giúp cho các nhà đầu tư tiết kiệm chi phí
nghiên cứu, khảo sát mở rộng thị trường, nhanh chóng tiếp cận thị trường,
phát triển hoạt động kinh doanh.

1.1.2. Tổng quan về bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành bất động sản và động sản có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lòng
đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên
mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
18


Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất
động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ
thống luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan

điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh
giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lí của đất
(điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,
Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự
Cộng hòa liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh
đất” chứ khơng phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi
đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao
dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản
“gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy
định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi
cây là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự
Nhật Bản, Bộ luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gịn cũ. Trong khi đó, Điều 100
Luật dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với
đất đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai”. Luật dân
sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được
coi là “gắn liền với đất đai”, và do vật là BĐS, thứ hai, khơng giải thích rõ

19


về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản
“gắn liền với đất”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác
biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này
một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống, mặt
khác đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ

làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, luật này cịn liệt kê những
vật khơng liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ
trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam,
tại điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà cơng
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng
trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do
pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ
thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS
sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản. Hơn nữa, các
quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến
nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
1.1.2.2 Đặc điểm bất động sản
Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của
đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất có hạn.
20


Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng
miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ… Chính vì tính khan hiếm,
tính cố định và khơng di dời được của đất đai nên hồng hóa BĐS có tính cá
biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những
yếu tố khơng giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hồn
tồn giống nhau vì chúng có vị trí khơng gian khác nhau kể cả hai cơng trình
cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay cả trong một tịa cao ốc thì
các căn phịng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.
Ngồi ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính cá
biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá

nhân.
Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được
xem như không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng
thời các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc
sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm
năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của các
vật kiến trúc và cơng trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi
thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường
và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng
với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế khá
nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và
cơng trình xây dựng bị lão hóa và hư hỏng, khơng thể tiếp sử dụng an tồn.
Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được
21


lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lí và
tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh
tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi
thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm, tuổi thọ kinh tế nhà
xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm… Chính vì tính chất lâu
bền của hàng hóa BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau
một q trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên
hàng hóa BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có
thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp nhà nước đầu tư
xây dựng các công trinh kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá
trị sử dụng cho BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS

này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ
biến.
Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong
q trình sử dụng có thể điều chỉnh cơng năng mà vẫn giữ được những nét
đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu
dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh họat, sản xuất kinh doanh và các hoạt
động khác.
Tính phụ thuộc và năng lực quản lý

22


Hàng hóa BĐS địi hỏi khả năng và chi phí quản lí cao hơn so với
các hàng hóa thơng thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp,
chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS địi hỏi cần có khả năng quản lí thích
hợp và tương xứng.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các
hàng hóa thơng thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực,
mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người
dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lí xã hội, thậm chí cả vẫn đề tín ngưỡng,
tơn giáo, tâm linh… chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

1.1.2.3 Thị trường bất động sản:
a. Khái niệm thị trường BĐS:
Thị trường là một khái niệm thường xuyên được nhắc đến trong kinh
doanh. Một trong những khái niệm chung nhất về thị trường là: “Thị trường
là một sự sắp đặt xã hội cho phép những người mua và người bán tìm hiểu

thơng tin và thực hiện việc trao đổi tự nguyện các hàng hóa và dịch vụ”. Hiện
nay cũng chưa có một khái niệm chính tắc nào được đưa ra cho thị trường
bất động sản. Tuy nhiên, do những đặc điểm riêng của hàng hóa BĐS, từ
khái niệm tổng quát có thể có các cách hiểu về thị trường BĐS như sau:

23