Thực trạng và một số giải pháp đẩy mạnh hoạt động đầu tư phát triển nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp tại Hà Nội

LỜI NểI ĐẦU
Nhà ở là một tài sản cú giỏ trị đặc biệt đối với đời sống mỗi con người,
mỗi gia đỡnh. Nhà ở cũng là một bộ phận quan trọng cấu thành nờn bất động
sản, là một trong cỏc lĩnh vực luụn luụn giành được sự quan tõm lớn nhất và
sự quan tõm hàng đầu của xó hội. Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản
khụng thể thiếu của mỗi con người, mỗi gia đỡnh và xó hội.
Ở nước ta, cựng với quỏ trỡnh đô thị hoỏ phỏt triển nền kinh tế thị
trường thỡ nhu cầu nhà ở đang diễn ra ngày càng sụi động và nhà ở đó trở
thành một trong những vấn đề bức xỳc nhất đang được sự quan tõm của Đảng
và Nhà nước. Từ hơn 10 năm nay, cựng với cụng cuộc đổi mới, chủ trương
và chớnh sỏch của Đảng và Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho mọi người
cú thể xõy dựng nhà ở, đó được triển khai ở hầu hết cỏc tỉnh trong cả nước.
Tuy nhiờn, việc chăm lo, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp để họ cú được
nhà ở vẫn là bài toỏn hết sức khú khăn. Vấn đề đáp ứng đấy đủ nhu cầu nhà ở
cho một đô thị đang đặt ra cho cỏc nhà quản lý đô thị. Nhiều hiện tượng xó
hội phức tạp đó nảy sinh trong lĩnh vực nhà ở: Việc làm, thu nhập, lối sống, tệ
nạn xó hội… Những hiện tượng đó gõy khụng ớt khú khăn trong vấn đề quản
lý đô thị.
Thực tế cỏc nước cho thấy rằng, để đẩy nhanh tốc độ đô thị hoỏ cựng
với quỏ trỡnh cụng nghiệp hoỏ hiện đại hoỏ đất nước thỡ vấn đề nhà ở, đặc
biệt là nhà ở cho những người cú mức thu nhập thấp phải được giải quyết
đúng đắn kịp thời. ở nước ta, trong những năm qua Đảng và nhà nước đó cố
gắng quan tõm, chăm lo, tạo điều kiện từng bước đáp ứng yờu cầu bức xỳc về
nhà ở cho người cú thu nhập thấp. Nhiều chương trỡnh, dự ỏn đều đề cập đến
phỏt triển nhà ở cho người cú thu nhập thấp và được xỏc định là vấn đề ưu
tiờn.
1
Tuy nhiờn vấn đề nhà ở là một vấn đề hết sức phức tạp và rất nhạy cảm,
nờn trong thực tế nú nảy sinh rất nhiều vấn đề cần được giải quyết. Để gúp
phần giải quyết nhà ở cho người cú thu nhập thấp, em đó đi vào nghiờn cứu
đề tài “Thực trạng và một số giải phỏp đẩy mạnh hoạt động đầu tư phỏt

triển nhà ở cho đối tượng cú thu nhập thấp tại Hà Nội’’. Trờn cơ sở đó đưa
ra một vài giải phỏp với hy vọng sẽ gúp phần nhỏ bộ của mỡnh vào quỏ trỡnh
hoàn thiện chớnh sỏch về nhà ở của Nhà nước. Tuy nhiờn, với thời gian,
trỡnh độ và lượng kiến thức cú hạn, trong khi nghiờn cứu khú trỏnh khỏi
những hạn chế. Vỡ vậy em rất mong cú được những ý kiến đóng gúp cũng
như phờ bỡnh của thầy cụ, cỏc bạn và tất cả những ai cú tõm huyết tham gia
nghiờn cứu ở lĩnh vực này. Em xin chõn thành cảm ơn thầy giỏo Từ Quang
Phương, người đó tận tỡnh hướng dẫn em trong suốt quỏ trỡnh nghiờn cứu
đề tài này.
Nội dung đề tài:
Chương I: Một số vấn đề lý luận chung
Chương II: Thực trạng về đầu tư phỏt triển nhà ở cho đối tượng thu
nhập thấp tại Hà Nội trong 10 năm trở lại đây (giai đoạn
1992- 2002)
Chương III: Định hướng và một số giải phỏp đẩy mạnh hoạt động đầu
tư phỏt triển nhà cho thành phần thu nhập thấp tại Hà Nội.
Hà Nội ngày 3 thỏng 5 năm 2003
Sinh viờn: Đỗ Mỹ Linh
2
CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ Lí LUẬN CHUNG
I- ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN VÀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ:
1. Đầu tư phỏt triển và đầu tư phỏt triển nhà:
1.1 Đầu tư phỏt triển:
Trước hết, để hiểu thế nào là đầu tư phỏt triển, ta cần hiểu khỏi niệm cơ
bản đầu tư là gỡ?
Đầu tư là một hoạt động cơ bản tồn tại tất yếu và cú vai trũ quan trọng
trong bất kỡ nền kinh tế -xó hội nào.
Đầu tư núi chung là sự hy sinh cỏc nguồn lực ở hiện tại (như tiền, tài
nguyờn thiờn nhiờn, sức lao động, trớ tuệ...) để tiến hành cỏc hoạt động nào
đó nhằm thu về cỏc kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn cỏc nguồn lực

đó bỏ ra để đạt được cỏc kết quả đó.
Trong nền kinh tế quốc dõn, hoạt động đầu tư là quỏ trỡnh sử dụng vốn
để tỏi sản xuất mở rộng cỏc cơ sở vật chất kỹ thuật. vốn đầu tư được hỡnh
thành từ tiền tớch lũy của xó hội, của cỏc cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ;
từ tiền tiết kiệm của dõn và vốn huy động từ cỏc nguồn khai thỏc được đưa
vào sử dụng trong quỏ trỡnh tỏi sản xuất xó hội nhằm duy trỡ tiềm lực sẵn cú
và tạo tiềm lực mới cho nền sản xuất xó hội. Cú thể núi rằng. Đầu tư là yếu tố
quyết định sự phỏt triển nền sản xuất xó hội, là chỡa khúa của sự tăng trưởng.
Đầu tư phỏt triển là hoạt động đầu tư trong đó người cú tiền bỏ tiền ra để
tiến hành cỏc hoạt động nhằm tạo ra tài sản cho nền kinh tế, làm tăng tiềm lực
sản xuất kinh doanh và mọi hoạt động xó hội khỏc, là điều kiện chủ yếu để
tạo việc làm, nõng cao đời sống vật chất và tinh thần của người lao động. Đú
chớnh là việc bỏ tiền ra để xõy dựng, sửa chữa nhà cửa và cỏc kết cấu hạ
tầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chỳng trờn nền bệ và bồi dưỡng đào
3
tạo nguồn nhõn lực, thực hiện cỏc chi phớ thường xuyờn gắn liền với sự hoạt
động của cỏc tài sản nhằm duy trỡ tiềm lực hoạt động của cỏc cơ sở đang tồn
tại và tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế - xó hội.
* Đặc điểm của đầu tư phỏt triển.
- Vốn đầu tư (tiền, vật tư, lao động) cần huy động cho một cụng cuộc
đầu tư là rất lớn.
- Thời gian cần thiết cho một cụng cuộc đầu tư rất dài do đó vốn đầu tư
phải nắm khế đọng lõu, khụng tham gia vào quỏ trỡnh chu chuyển kinh tế vỡ
vậy trong suốt thời gian này nú khụng đem lại lợi ớch cho nền kinh tế.
-Thời gian vận hành cỏc kết quả đầu tư cho đến khi thu hồi đủ vốn đó bỏ
ra hoặc thanh lý tài sản do vốn đầu tư tạo ra thường là vài năm, cú thể là hàng
chục năm và cú nhiều trường hợp là vĩnh viễn.
- Nếu cỏc thành quả của đầu tư là cỏc cụng trỡnh xõy dựng thỡ nú sẽ
được sử dụng ở ngay tại nơi đó tạo ra nú.
- Cỏc kết quả, hiệu quả đầu tư phỏt triển chịu ảnh hưởng của nhiều yếu

tố khụng ổn định trong tự nhiờn, trong hoạt động kinh tế - xó hội như: Điều
kiện địa lý, khớ hậu, cơ chế chớnh sỏch, nhu cầu thị trường quan hệ quốc
tế...dẫn đến cú độ mạo hiểm cao.
1.2 Đầu tư phỏt triển nhà ở:
1.2.1. Khỏi niệm và đặc điểm của nhà ở:
Nhà là nơi che mưa, che nắng, chống lại ảnh hưởng thời tiết khắc nghiệt
của thiờn nhiờn đối với con người. Tại đây con người được sinh ra, nuụi
dưỡng, tồn tại và trưởng thành. Đú là một trong những nhu cầu cơ bản đồng
thời cũng là quyền của mỗi con người.
Tuy cũng là một sản phẩm của quỏ trỡnh sản xuất nhưng nhà ở được coi
là một sản phẩm hàng húa đặc biệt do cú những đặc điểm sau:
4
Thứ nhất: nhà ở là tài sản cố định cú tuổi thọ lõu tuỳ thuộc vào kết cấu
và vật liệu xõy lờn nú. Thụng thường thời gian tồn tại của nú từ 50 đến 60
năm và cũng cú trường hợp hàng trăm năm hoặc lõu hơn nữa.
Thứ hai: nú cú tớnh cố định về hỡnh dỏng kiến trỳc và kết cấu cũng như
trang thiết bị nờn khú thay đổi. Muốn cải tạo, nõng cấp thay đổi kiến trỳc
cũng khú khăn và tốn kộm.
Thứ ba: nhu cầu về nhà ở rất phong phỳ tuỳ thuộc vào sở thớch cũng
như khả năng của từng đối tượng. Hơn thế nhu cầu này cũn thay đổi theo sự
phỏt triển của nền kinh tế – xó hội.
Thứ tư: đối với cỏc khu đô thị thỡ nhà ở là một bộ phận quan trọng và
chủ yếu nằm trong cơ sở hạ tầng đô thị mà cụ thể là cơ sở hạ tầng xó hội. Do
vậy, mặc dự là sản phẩm phục vụ cho cỏ nhõn nhưng nhà ở lại cú tỏc động
mạnh mẽ đến bộ mặt đô thị và đồng thời cũng chịu tỏc động trở lại của đô thị
như: giao thụng, hệ thống cấp thoỏt nước, điện, thụng tin liờn lạc…ảnh hưởng
đến cuộc sống và điều kiện sinh hoạt của những người trong ngụi nhà.
1.2.2.Đầu tư phỏt triển nhà ở đô thị.
Trong xó hội cú hai cỏch để giải quyết nhu cầu về nhà ở. Đú là nhu cầu
tự xõy dựng và lập những tổ chức hay đơn vị chuyờn mụn sản xuất loại hàng

hoỏ này và cung ứng cho thị trường.
Cỏch thứ nhất, quỏ trỡnh xõy dựng gắn liền với việc một diện tớch đất
nhất định bị mất đi vỡ lợi ớch của một hay một nhúm cỏ nhõn. Điều này
khụng nờn và khụng thể tồn tại ở những khu đô thị vỡ tại đây mật độ dõn số
rất đông và tăng lờn khụng ngừng trong khi quỹ đất lại cú hạn. Hỡnh thức này
chỉ phự hợp với vựng nụng thụn nơi khụng bị sức ộp về dõn số cũng như diện
tớch đất.
Cỏch thứ hai, nhà ở thực sự trở thành một thứ hàng hoỏ được tạo ra nhờ
quỏ trỡnh đầu tư. Đõy cũng chớnh là hoạt động đầu tư phỏt triển vỡ nú tạo ra
tài sản mới cho xó hội, hơn nữa đó cũn là một tài sản đặc biệt quan trọng.
Thụng qua đầu tư phỏt triển nhà ở tại đô thị mà đất đai được sử dụng cú hiệu
5
quả, cung cấp chỗ ở cho đông đảo dõn cư một cỏch bỡnh đẳng, giỳp cho họ
ổn định chỗ ở để cú thể yờn tõm lao động, đóng gúp vào sự tăng trưởng và
phỏt triển chung của xó hội.
Một số đặc điểm của hoạt động đầu tư phỏt triển nhà ở:
•
Đối tượng tham gia tiến hành đầu tư: Nhà nước, cỏc doanh nghiệp
trong và ngoài ngành xõy dựng, cỏc đơn vị kinh tế và cỏc tổ chức xó hội…
đầu tư với mục đích thu được lợi ớch tài chớnh hoặc kinh tế – xó hội.
•
Nguồn vốn đầu tư: vỡ nhà ở vừa là quyền của mỗi cỏ nhõn đồng thời
cũng là trỏch nhiệm của toàn xó hội nờn nguồn vốn đầu tư được huy động từ
mọi nguồn trong xó hội như ngõn sỏch Nhà nước, vốn tự cú của doanh nghiệp
kinh doanh, của cỏc tổ chức tớn dụng, của chớnh những người cú nhu cầu và
những nguồn khỏc…
•
Loại hỡnh đầu tư: do nhu cầu và khả năng của mọi người là khỏc nhau
nờn đầu tư xõy dựng nhà ở cũng rất phong phỳ: cho người cú thu nhập thấp
hay thu nhập cao, sinh viờn, gia đỡnh quy mụ nhỏ hay lớn, theo hỡnh thức

bỏn đứt hay cho thuờ….
• Sử dụng một nguồn lực lớn và liờn quan đến nhiều ban, ngành khỏc
nhau.
Như vậy đầu tư phỏt triển nhà ở là một hoạt động khụng thể thiếu đối
với mỗi đô thị núi riờng và với mỗi nền kinh tế thị trường núi chung. Nú vừa
ảnh hưởng, vừa phản ỏnh những đặc điểm về kinh tế - xó hội của một độ thị
trong những giai đoạn nhất định.
1.3 Cỏc nhõn tố cơ bản tỏc động đến đầu tư phỏt triển nhà ở:
1.3.1. Cỏc nhõn tố cơ bản tỏc động đến đầu tư phỏt triển nhà ở.
Cũng như cỏc hoạt động đầu tư phỏt triển khỏc, đầu tư phỏt triển nhà ở
cũng chịu sự tỏc động của cỏc nhõn tố của mụi trường vi mụ và vĩ mụ, chủ
quan và khỏch quan, cỏc yếu tố kinh tế – xó hội và của mụi trường đầu tư…
6
Sự thay đổi của cỏc nhõn tố này lỳc tỏc động tiờu cực nhưng cũng cú lỳc tỏc
động tớch cực đến hoạt động đầu tư. Cú thể kể đến những nhõn tố cơ bản sau:
Lói suất. Đõy được coi là một yếu tố nội sinh tỏc động trực tiếp tới sự
gia tăng hay suy giảm cầu đầu tư, đặc biệt là lĩnh vực đầu tư xõy dựng vỡ sử
dụng một lượng vốn lớn. Khi lói suất giảm tức là chi phớ sử dụng vốn giảm
và sẽ khuyến khớch cỏc nhà đầu tư vay tiền từ ngõn hàng để tiến hành hoạt
động đầu tư tạo ra nhiều sản phẩm cho xó hội và ngược lại. Với khả năng ảnh
hưởng mạnh mẽ đến cầu đầu tư, hiện nay lói suất là một cụng cụ quản lý kinh
tế quan trọng của Nhà nước. Thụng qua việc kiểm soỏt cú giới hạn lói suất
của thị trường Nhà nước cú thể tỏc động đến mọi lĩnh vực kinh tế. Hơn nữa
Nhà nước cũn sử dụng cỏc mức lói suất ưu đói khỏc nhau như một biện phỏp
kớch thớch đối với những lĩnh vực cụ thể phụ thuộc vào chớnh sỏch ưu tiờn
phỏt triển kinh tế trong từng thời kỳ. Đối với nhà ở trong thời kỳ bao cấp thỡ
sẽ do Ngõn sỏch đài thọ hoàn toàn nhưng chuyển sang nền kinh tế thị trường
để khuyến khớch sự tham gia của mọi thành phần kinh tế Nhà nước cú thể ỏp
dụng lói suõt ưu đói cho cỏc dự ỏn đầu tư vào lĩnh vực này để nhanh chúng
tạo ra một quỹ nhà lớn phục vụ nhu cầu của người dõn.

Tỷ suất lợi nhuận bỡnh quõn. Đõy là một nhõn tố khỏch quan vừa phản
ỏnh trong mỗi thời kỳ thỡ đầu tư vào ngành nào là cú lợi, mặt khỏc nú cũng
điều tiết đầu tư từ ngành này sang ngành khỏc. Khi tỷ suất lợi nhuận bỡnh
quõn của một ngành cao hơn ngành khỏc cũng cú nghĩa đầu tư vào ngành đó
cú khả năng thu được lợi nhuận cao hơn và kớch thớch cỏc nhà đầu tư bỏ vốn
vào đây. Trong trường hợp đầu tư bằng vốn vay thỡ tỷ suất lợi nhuận bỡnh
quõn là giới hạn trờn của lói suất vay vốn. Nhà ở đang là lĩnh vực được Nhà
nước khuyến khớch đầu tư và tạo nhiều điều kiện thuận lợi thụng qua chủ
trương “xó hội hoỏ” vấn đề nhà ở, một mặt thu hỳt sự tham gia của mọi
thành phần trong xó hội, mặt khỏc giảm gỏnh nặng cho ngõn sỏch Nhà nước.
Những chớnh sỏch như cho chậm nộp tiền thuờ đất, hay thậm chớ miễn tiền
thuờ đất khi xõy dựng nhà ở cao tầng, ỏp dụng mức thuế ưu đói, hỗ trợ một số
7
hạng mục cụng trỡnh (hạ tầng xó hội và kỹ thuật)…của Nhà nước thời gian
qua cộng với sự buụng lỏng quản lý trong lĩnh vực đất đai và xõy dựng đó
làm tăng đáng kể tỷ suất lợi nhuận của hoạt động đầu tư xõy dựng nhà, đặc
biệt là ở những thành phố lớn trong đó cú Hà nội.
Chu kỳ kinh doanh là dao động của nền kinh tế theo thời gian, trong đó
trải qua hai giai đoạn đặc trưng là đỉnh và đáy. nếu như đỉnh là giai đoạn cực
thịnh của nền kinh tế thỡ ngược lại đáy là thời kỳ suy thoỏi, mọi hoạt động
sản xuất kinh doanh đều đỡnh trệ. Như chỳng ta đó biết một đặc trưng cơ bản
của nền kinh tế thị trường là cỏc hoạt động kinh tế đều cú mối liờn hệ nhất
định với nhau, đến toàn bộ nền kinh tế và ngược lại. Nhà ở mặc dự là nhu cầu
thiết yếu nhưng để thoả món cũng đũi hỏi một lượng tài chớnh khụng nhỏ, do
vậy kinh doanh trong lĩnh vực này sẽ thuận lợi hơn rất nhiều khi nền kinh tế
đang trờn đà phỏt triển, thu nhập của người lao động được nõng lờn và cú khả
năng chi trả cho những nhu cầu cao như nhà ở.
Ngoài ra cũn nhiều nhõn tố khỏc tỏc động đến đầu tư núi chung và đầu
tư nhà ở núi riờng như mức độ rủi ro, tớnh chất của thị trường (cạnh tranh hay
độc quyền), chớnh sỏch của Nhà nước…Mọi nhõn tố cần phải được xem xột,

đánh giỏ trong mụi liờn hệ phong phỳ đa dạng của mụi trường đầu tư để nhà
đầu tư cú thể đưa ra những chiến lược và giải phỏp thớch hợp trong những
giai đoạn cụ thể.
1.3.2 Đặc điểm của Hà nội và những yếu tố ảnh hưởng đến đầu tư phỏt
triển nhà ở.
Bờn cạnh việc chịu ảnh hưởng của những nhõn tố trờn, đầu tư phỏt triển
nhà ở tại Hà nội cũn chịu sự tỏc động của cỏc yếu tố cụ thể khỏc xuất phỏt từ
đặc điểm của thủ đô, một trung tõm kinh tế – chớnh trị lớn của cả nước.
Thứ nhất, với vị trớ là một Thủ đô, mật độ dõn số của Hà nội lớn và
khụng ngừng tăng lờn chủ yếu do tăng cơ học dẫn đến sức ộp lớn về nhu cầu
nhà ở. Hơn nữa nhu cầu lại rất phong phỳ như cho đối tượng chớnh sỏch,
người cú thu nhập cao, trung bỡnh và thấp, cho sinh viờn, cho người lao động
8
ngoại tỉnh cư trỳ tạm thời hay định cư dài hạn….Tuy nhiờn trong số này nhà
ở cho người thu nhập thấp và trung bỡnh chiếm tỷ lệ cao nhất khoảng 60 đến
70%, đây là những đối tượng ớt hoặc khụng cú khả năng sở hữu đất riờng để
tự lo chỗ ở. Đõy chớnh là thuận lợi cho cỏc đơn vị kinh doanh nhà để xõy
dựng những chung cư cao tầng với chi phớ thấp vừa tiết kiệm diện tớch đất,
vừa tranh thủ được chớnh sỏch khuyến khớch của Thành phố và đặc biệt cú
thể núi là khụng phải lo đầu ra.
Thứ hai, đầu vào cho hoạt động đầu tư xõy dựng nhà ở Hà nội cũng rất
thuận lợi. Đú là nguồn vốn dồi dào đang ứ đọng trong cỏc Ngõn hàng thương
mại. Lượng tiền tiết kiệm trong dõn chỳng, thị trường nguyờn vật liệu đa
dạng về chủng loại và giỏ cả, mỏy múc thiết bị sử dụng trong ngành xõy dựng
thuộc loại hiện đại của Việt nam, đội ngũ cỏn bộ quản lý và cụng nhõn cú
trỡnh độ cao đến từ khắp cỏc địa phương trong cả nước. Tất cả cỏc yếu tố đó
làm cho Hà nội cú khả năng đảm nhiệm những cụng trỡnh nhà ở với quy mụ
lớn phự hợp với những khu đô thị văn minh hiện đại.
Thứ ba, đầu tư phỏt triển nhà ở Hà nội cũn nhận được sự hướng dẫn, hỗ
trợ thiết thực của UBND Thành phố và Trung ương thụng qua cỏc chủ trương

chớnh sỏch như chương trỡnh số 12 về “phỏt triển nhà ở Hà nội đến 2000 và
2010”, phỏp lệnh Thủ đô vừa được cụng bố ngày 11/1/2001, Quyết định của
UBND Thành phố về “ban hành Quy định thực hiện ưu đói đầu tư xõy dựng
nhà ở để bỏn và cho thuờ trờn địa bàn Thành phố Hà nội” năm 2002….những
chớnh sỏch, cơ chế này đang ngày càng tạo ra một mụi trường phỏp lý thuận
lợi cho hoạt động đầu tư phỏt triển nhà ở vốn nhạy cảm và mang tớnh xó hội
cao, liờn quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của nhiều đối tượng trong xó hội.
Thứ tư, địa bàn Thủ đô cũn là nơi tập trung nhiều đơn vị xõy dựng bao
gồm cỏc cụng ty và tổng cụng ty lớn như Tổng cụng ty xuất nhập khẩu xõy
dựng (VINACONEX), Cụng ty đầu tư phỏt triển hạ tầng đô thị, Cụng ty tu
tạo và phỏt triển nhà, Tổng cụng ty xõy dựng Sụng Đà, Tổng cụng ty đầu tư
và phỏt triển nhà Hà nội…Đõy là những đơn vị mạnh, cú truyền thống trong
9
ngành xõy dựng của Việt nam, cú đóng gúp lớn lao đối với sự nghiệp xõy
dựng đất nước trước kia cũng như trong thời kỳ đẩy mạnh cụng nghiệp hoỏ,
hiện đại hoỏ hiện nay. Với tiềm lực sẵn cú cộng với kinh nghiệm lõu năm
chắc chắn đây sẽ là những đơn vị xứng đáng đảm trỏch vai chủ đấu tư trong
sự nghiệp phỏt triển nhà ở của Thủ đô thời gian tới.
2. Vốn và nguồn vốn phỏt triển nhà ở:
2.1 Vốn đầu tư:
Trờn thế giới hiện tồn tại một số khỏi niệm, định nghĩa khụng hoàn toàn
giống nhau về vốn đầu tư. Tuy nhiờn nếu xột theo nguồn hỡnh thành và mục
tiờu sử dụng ta cú khỏi niệm vốn đầu tư như sau:
“Vốn đầu tư là tiền tớch lũy của xó hội, của cỏc cơ sở sản xuất kinh
doanh, dịch vụ, là tiền tiết kiệm của dõn cư và vốn huy động từ cỏc nguồn
khỏc được đưa vào sử dụng trong quỏ trỡnh tỏi sản xuất xó hội, nhằm duy trỡ
tiếm lực sẵn cú và tạo tiềm lực mới cho nền sản xuất xó hội”.
2.2 Nguồn vốn đầu tư phỏt triển nhà ở:
Với chủ trương do chương trỡnh 12 đề ra là phỏt triển nhà ở theo mụ
hỡnh dự ỏn, đảm bảo sự đồng bộ thống nhất trong kết cấu hạ tầng kỹ thuật và

xó hội hoàn chỉnh, đầu tư phỏt triển nhà ở tại Hà Nội đó trở thành một sự
nghiệp chung đũi hỏi nguồn vốn lớn mà khụng một đối tượng nào cú thể tự
mỡnh đứng ra đảm trỏch mà phải cú sự phối hợp nhiều nguồn nhau: Nhà
nước, cỏc tổ chức tài chớnh, tớn dụng, cỏc doanh nghiệp, người dõn... Việc
huy động mỗi nguồn vốn này cú những đặc điểm riờng đũi hỏi phải cú sự
phối hợp linh hoạt khai thỏc...điểm hạn chế nhược điểm để đầu tư phỏt triển
nhà ở tại Hà Nội đạt được hiệu quả cao nhất.
10
Sơ đồ sử dụng cỏc nguồn vốn xõy dựng nhà ở mới
gdfg
Đứng trờn giỏc độ chủ đầu tư thỡ một dự ỏn phỏt triển nhà ở hiện nay cú
thể huy động vốn từ những nguồn sau:
• Ngõn sỏch Thành phố để xõy dựng cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật
ngoài hàng rào dự ỏn và những cụng trỡnh hạ tầng xó hội thiết yếu khỏc. Đõy
là trỏch nhiệm của Thành phố để cựng phối hợp với chủ đầu tư tạo ra quỹ nhà
cú đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xó hội.
11
Ngõn sỏch
Nh nà ước
T i trà ợ của
cỏc tổ
chức nước
ngo i nà ươ
Tổ chức
Ngõn h ng, à
Tớn dụng
Cỏc quỹ
phỏt triển
Tổ chức, cỏ
nhõn, doanh

nghiệp
Hạ tầng ngo i h ng à à
r o cà ỏc dự ỏn
Hạ tầng trực tiếp + nhà ở
trong hàng rào cỏc dự ỏn
Cho vay xõy dựng theo tiờu chớ:
lói suất thấp (0.81%)
thời hạn vay ớt nhất 3 – 5 năm
ấn hạn 1 năm (nếu CP phờ duyệt)
Đối
tượn
g
chớnh
sỏch
xó hội
Đối
tượn
g quỏ
nghốo
Nh à ở
di dõn,
GPMB
Nh à
lỳn nứt
nguy
hiểm
Đối
tượng
thu
nhập

thấp,
Cỏn bộ
CNV
Đối
tượn
g thu
nhập
cao
• Vốn tự cú: đây phải được xỏc định là nguồn vốn cơ bản trong bất cứ
dự ỏn nào, quyết định sự thành hay bại.
• Vốn vay: nguồn vốn này là khụng thể thiếu đối với những dự ỏn lớn
như đầu tư phỏt triển nhà ở.
• Vốn huy động từ khỏch hàng: do nhu cầu về nhà ở của người dõn rất
lớn cựng với sự cho phộp của Thành phố, cỏc chủ đầu tư cú thể khai thỏc
nguồn vốn đầy tiềm năng này thụng qua hỡnh thức ứng trước tiền mua nhà.
2.2.1. Nguồn vốn ngõn sỏch nhà nước:
Nhà ở là một hàng húa đặc biệt cú hai thuộc tớnh: hàng húa và xó hội,
tựy vào những thời điểm kinh tế - xó hội - chớnh trị khỏc nhau mà thuộc tớnh
nào được coi trọng hơn và do vậy sẽ do một đối tượng chớnh trong xó hội
đứng ra giải quyết. Trước đây trong thời kỳ bao cấp, thuộc tớnh xó hội được
đẩy lờn cao hơn và hoàn toàn do NSNN tài trợ. Dần dần khi chế độ bao cấp bị
xúa bỏ tớnh xó hội cũng vỡ thế cũng giảm dần và thay vào đó là tớnh hàng
húa lại tăng lờn biểu hiện bằng sự tham gia của nhiều nguồn vốn hơn như
doanh nghiệp, người dõn, tổ chức tớn dụng tài chớnh... Đến mụ hỡnh phỏt
triển theo dự ỏn như hiện nay thỡ vai trũ của 2 thuộc tớnh là ngang nhau, tuy
nhiờn Nhà nước khụng cũn tham gia trực tiếp như trước mà vốn NSNN giữ
vai trũ như nguồn vốn mồi, thu hỳt sự tham gia của cỏc nguồn vốn, cụ thể
được dựng đầu tư:
+ Xõy dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chớnh và hạ tầng xó hội, ưu tiờn
đầu tư hỗ trợ cải tạo nõng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xó hội đi

liền với cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở, đặc biệt là đầu tư đồng bộ cụng trỡnh kỹ
thuật ngoài hàng rào để khai thỏc được ngay dự ỏn.
+ Hỗ trợ xõy dựng nhà ở phục vụ cỏc đối tượng được hưởng chớnh sỏch
ưu đói trong xó hội cú nhu cầu về nhà ở theo kế hoạch hàng năm.
+ Đầu tư xõy dựng quỹ nhà phục vụ cỏc cụng tỏc giải phúng mặt bằng.
12
+ Thành lập quỹ phỏt triển nhà của thành phố, hỡnh thành ngõn hàng
phỏt triển nhà ở để tập trung và thu hỳt cỏc nguồn vốn cho nhà ở khụng nằm
chung trong quỹ phỏt triển hạ tầng đô thị.
Cấp vốn cho xõy dựng kết cấu hạ tầng là trỏch nhiệm quan trọng của
Nhà nước để đáp ứng về nhu cầu về chỗ ở. Sở dĩ như vậy vỡ đất đai thuộc
quyền sở hữu của toàn dõn mà Nhà nước là đại diện, giỏ trị của đất sẽ tăng
lờn rất nhiều nếu được đầu tư kết cấu hạ tầng. Đầu tư nhà ở theo mụ hỡnh dự
ỏn chủ yếu được tiến hành trong cỏc khu đô thị mới đó được quy hoạch chi
tiết, do vậy vốn ngõn sỏch được đầu tư để xõy dựng cỏc hạng mục cụng trỡnh
xó hội như trường học, nhà trẻ, cụng viờn, cõy xanh, trạm y tế, trụ sở hành
chớnh... và một số cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật mà một chủ đầu tư khú đảm
đương vỡ chủ yếu phục vụ lợi ớch cụng cộng như đường nội và ngoại khu, hệ
thống cấp, thoỏt nước, điện, chiếu sỏng...
Xỏc định được vai trũ khụng thể thiếu của nguồn vốn ngõn sỏch, ngay từ
năm đầu triển khai chương trỡnh 12, thành phố đó chi 114 tỷ đồng cho đầu tư
phỏt triển nhà ở (1998) con số này lại tiếp tục tăng về tuyệt đối qua cỏc năm
như 1999 là 125 tỷ đồng, 2000 là 145 tỷ đồng, 2001 là 201 tỷ đồng, tuy nhiờn
tỷ trọng của vốn ngõn sỏch trong tổng vốn ngày càng giảm từ 18%, năm 1998
xuống 12,4% năm 2000. Sự suy giảm của nguồn vốn này một mặt cho thấy
vai trũ của nhà nước trong lĩnh vực này khụng cũn là độc quyền như trước mà
nhà ở thật sự đó trở thành một yếu tố của thị trường bất động sản, mặt khỏc
trong khi sự mở rộng của cỏc khu đô thị mới diễn ra rất nhanh thỡ giảm tỷ
trọng nguồn vốn ngõn sỏch cho thấy đang xảy ra tỡnh trạng dàn trải trong sử
dụng vốn ngõn sỏch ảnh hưởng đến hiệu quả cỏc dự ỏn núi chung.

2.2.2 Nguồn ngoài nước.
Vốn Ngõn sỏch khụng chỉ cú tớnh chất hỗ trợ cho cỏc dự ỏn mà cũn giữ
vai trũ chủ đạo trong những cụng tỏc mang tớnh xó hội cao như giải phúng
mặt bằng, và đặc biệt Hà nội là nơi cú đông cỏc đối tượng chớnh sỏch đũi hỏi
Thành phố phải cú cơ chế sử dụng vốn để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho cỏc
13
đối tượng này. Cựng với quỏ trỡnh phỏt triển của cỏc khu đô thị mới, hàng
năm Thành phố vẫn trớch một phần Ngõn sỏch để đầu tư trực tiếp vào phần
đất xõy dựng mà cỏc chủ đầu tư phải dành lại cho Thành phố (30%) hay hỗ
trợ cỏc đối tượng chớnh sỏch mua nhà tại đây.
Tớnh đến đầu năm 2003, riờng trong lĩnh vực nhà ở phục vụ di dõn giải
phúng mặt bằng và cỏc đối tượng chớnh sỏch trờn địa bàn Thành phố đó cú
60 dự ỏn đang triển khai với tổng mức đầu tư là 6.853 tỷ đồng, trong đó vốn
Ngõn sỏch cần cõn đối là 4.287 tỷ đồng từ 2001 đến 2005
2.2.3. Vốn tự cú.
Tham gia vào lĩnh vực kinh doanh nhà ở với tư cỏch là chủ đầu tư thỡ
nguồn vốn tự cú là khụng thể thiếu. Đõy là nguồn vốn hợp phỏp của chủ đầu
tư cú được do tớch lũy từ lợi nhuận sau thuế của hoạt động sản xuất kinh
doanh của đơn vị, từ khấu hao cơ bản được giữ lại, vốn kinh doanh. Xõy dựng
núi chung và xõy dựng nhà ở núi riờng là lĩnh vực cần lượng vốn lớn phục vụ
cho quỏ trỡnh từ chuẩn bị đầu tư đến thực hiện đầu tư và vận hành dự ỏn. Do
vậy hầu hết cỏc chủ đầu tư sử dụng nhiều phương thức huy động vốn như:
vay ngõn hàng, huy động từ người cú nhu cầu về nhà ở, phỏt hành cổ phiếu,
trỏi phiếu cụng trỡnh, liờn doanh liờn kết... Sự thành cụng của phương thức
huy động vốn sẽ quyết định sự thành cụng của dự ỏn và chớnh nguồn vốn tự
cú sẽ quyết định, làm cơ sở cho việc huy động thành cụng cỏc nguồn vốn
khỏc. Sở dĩ vậy vỡ nguồn vốn tự cú hay vốn đối ứng sẽ quyết định khả năng
trả lói và gốc khi vay, ảnh hưởng đến lũng tin của khỏch hàng khi ứng trước
tiền cho doanh nghiệp xõy dựng nhà, là bằng chứng cam kết với cỏc đối tỏc
(nhà thầu, cung cấp nguyờn vật liệu...).

Trong những năm vừa qua ngành xõy dựng Thủ đô đó phỏt triển khụng
ngừng đóng gúp một phần khụng nhỏ vào sự tăng trưởng chung, tuy nhiờn
cũng cần nhỡn nhận một thực tế là tiềm lực tài chớnh của họ chưa phải là thế
mạnh, chưa xứng với đũi hỏi của những cụng trỡnh xõy dựng núi chung và
nhà ở núi riờng ngày càng hiện đại, tiện nghi. Mặt khỏc do tranh thủ những
14
ưu đói của thành phố dành cho đầu tư phỏt triển nhà ở nờn nhiều chủ đầu tư
đó cựng một lỳc cố gắng tham gia nhiều dự ỏn khỏc nhau làm phõn tỏn nguồn
vốn tự cú vốn đó ớt ỏi. Chớnh điều này làm tỷ trọng của nguồn vốn này trong
tổng vốn đầu tư chỉ xấp xỉ 10 đến 13%.
Mặc dự phỏt triển nhà ở đó được Thành phố xỏc định là sự nghiệp của
toàn xó hội trong đó cú xõy dựng nhà cho người thu nhập thấp dưới hỡnh
thức bỏn hoặc cho thuờ nhưng do chưa cú chớnh sỏch hỗ trợ cụ thể của thành
phố nờn cũn ớt doanh nghiệp chủ động tham gia gúp vốn vào hỡnh thức kinh
doanh này. Cỏc đơn vị cú lao động chưa được hưởng những điều kiện ở nhất
định cũng chưa tớch cực trớch lợi nhuận hay quỹ đầu tư phỏt triển để xõy
dựng nhà ở cho CBCNV (vẫn cũn tư tưởng trụng chờ vào sự cấp phỏt của
Nhà nước) gõy nờn tỡnh trạng căng thẳng về nhà ở.
Để triển khai bất kỳ một dự ỏn đầu tư nào thỡ yờu cầu đầu tiờn là phải
cú vốn đối ứng. Trong điều kiện tiềm lực tài chớnh trong cỏc chủ đầu tư đang
là yếu điểm thỡ sự thành cụng của mỗi dự ỏn cũng như toàn bộ sự nghiệp
phỏt triển nhà tại Hà Nội sẽ phụ thuộcvào một phương thức huy động vốn
hiệu quả của chớnh chủ đầu tư.
2.2.4. Vốn vay
Như trờn đó trỡnh bày vỡ những lý do chủ quan và khỏch quan khỏc
nhau mà hai nguồn vốn giữ vị trớ chủ động nhất là ngõn sỏch và tự cú trong
cỏc dự ỏn đều chiếm tỷ trọng nhỏ, tổng cộng cả 2 nguồn trung bỡnh cũng mới
chỉ đáp ứng xấp xỉ 14-15% nhu cầu vốn cần thiết. Hơn nữa do đặc điểm của
hỡnh thức đầu tư phỏt triển nhà ở là sử dụng nhiều vốn nờn vốn vay đó giữ
vai trũ chủ đạo xột trờn cả 2 khớa cạnh tỷ trọng và tuyệt đối. Vốn vay bao

gồm vay tớn dụng đầu tư và vay tớn dụng thương mại.
- Vốn vay tớn dụng đầu tư là nguồn vốn ưu đói của Nhà nước giành
cho cỏc dự ỏn phỏt triển, mục đích hỗ trợ cho những dự ỏn này của cỏc thành
phần kinh tế thuộc một số ngành, lĩnh vực, chương trỡnh kinh tế lớn được nhà
nước xỏc định là ưu tiờn phỏt triển như... Mức vốn cho vay cũng như mức lói
15
suất và thời gian ưu đói được hưởng đối với mỗi dự ỏn là khỏc nhau thực hiện
theo quy định của luật khuyến khớch đầu tư và những quy định khỏc của nhà
nước.
Trong nhiều dự ỏn phỏt triển nhà của Thành phố đặc biệt là tại cỏc khu
đô thị mới, tranh thủ chủ trương khuyến khớch cỏc chủ đầu tư trụng chờ vào
nguồn vốn này rất nhiều, thậm chớ như dự ỏn khu đô thị mới Trung Hoà -
Nhõn Chớnh tỷ trọng vốn tớn dụng đầu tư chiếm tới hơn 60% tổng vốn đầu
tư. Đối với những dự ỏn như thế này thỡ tiến độ hay thậm chớ cả chất lượng
dự ỏn phụ thuộc vào tốc độ giải ngõn của vốn vay tớn dụng. Tuy nhiờn nguồn
vốn này hiện nay cũn rất nhiều vấn đề cần sớm khắc phục, trong số đó phải kể
đến tỡnh trạng cú quỏ nhiều đầu mối cho vay. Hiện nay tại Hà nội cú tới 6
đầu mối cho vay bằng nguồn vốn tớn dụng ưu đói là:
Ngõn hàng Đầu tư và Phỏt triển
• Quỹ hỗ trợ đầu tư quốc gia
• Ngõn hàng Cụng thương
• Ngõn hàng Ngoại thương
• Ngõn hàng Nụng nghiệp và Phỏt triển nụng thụn
• Cơ quan đối ngoại thuộc Bộ Tài chớnh
Tỡnh trạng cú nhiều đầu mối cho vay với nhiều điều kiện và thủ tục vay
khỏc nhau đó gõy khú khăn cho người đi vay. Một dự ỏn cú thể mỗi năm
được giao chỉ tiờu vay tại hai, ba đầu mối, do vậy chủ đầu tư phải làm nhiều
bộ hồ sơ, phải trỡnh với nhiều đầu mối. Thủ tục này làm chậm tiến độ dự ỏn
đầu tư phỏt triển nhà ở vốn đó cú thời gian thi cụng kộo dài.
- Vốn vay thương mại: do phải đáp ứng những điều kiện nhất định để

cú thể tiếp cận với nguồn vốn ưu đói như dự ỏn phục vụ cho đối tượng thu
nhập thấp hay thuộc diện chớnh sỏch, dự ỏn cú phương ỏn khả thi xõy dựng
hạ tầng cơ sở, xõy dựng tại khu vực được khuyến khớch... nờn vay thương
mại vẫn là nguồn chủ yếu đáp ứng nhu cầu về vốn cho cỏc dự ỏn phỏt triển
nhà ở. Khi vay thương mại chủ đầu tư phải trả chi phớ dựa trờn những điều
16
khoản thỏa thuận với ngõn hàng và thường chịu lói suất cao hơn và bắt buộc
cú thế chấp.
2.2.5 Vốn huy động trong nhõn dõn:
Nhu cầu cú chỗ ở là một nhu cầu chớnh đáng và cú nhiều cỏch khỏc
nhau để đáp ứng nhu cầu đó: nhận thừa kế của ụng bà, cha mẹ, đi thuờ, mua
mới hay cải tạo mở rộng diện tớch cũ... nhưng cho dự là cỏch nào thỡ cũng
cần đến một khoản tiền nhất định. Người dõn Hà Nội núi riờng luụn cú ý thức
trong việc dành dụm từ thu nhập để lo chỗ ở cho mỡnh và đây cũng là một
trong những mục đích chớnh để họ tiết kiệm tiền. Mặt khỏc nền kinh tế thị
trường mới vận hành hơn 10 năm chưa tạo ra nhiều cơ hội đầu tư cho khoản
tiền nhàn rỗi trong nhõn dõn (theo đánh giỏ là rất lớn). Bối cảnh tạo ra tiềm
năng vụ cựng lớn thu hỳt vốn từ cỏc thành phần kinh tế và cỏ nhõn cú nhu
cầu về nhà ở.
Sự xuất hiện của hàng loạt cỏc khu đô thị mới với kiểu nhà đặc trưng là
căn hộ khộp kớn trong cỏc chung cư cao tầng đó gõy được sự chỳ ý của đông
đảo người dõn Thủ đô đang cú nhu cầu về nhà ở. Với những tiện nghi khỏ
đầy đủ cộng với gia cả hợp lý những người cú nhu cầu về chỗ ở mới sẵn sàng
ứng trước tiền cho chủ đầu tư để cú thể sở hữu những căn hộ đó trong tương
lai. Việc gúp vốn được thực hiện thụng qua ký kết hợp đồng giữa chủ đầu tư
(của những dự ỏn đó được phờ duyệt) với người dõn (khỏch hàng mua nhà).
Hợp đồng cú thể ký trước khi tiến hành thi cụng cụng trỡnh hoặc sau khi cụng
trỡnh đó hoàn thiện phần thụ đang chờ hoàn thiện trong đó quy định khỏch
hàng phải ứng trước cho chủ đầu tư một khoản tiền nhất định (1 lần hoặc
nhiều lần) và sau một khoảng thời gian đủ để chủ đầu tư hoàn thiện cụng việc

đầu tư của mỡnh họ sẽ giao nhà ở chớnh thức cho khỏch hàng.
Tuy nhiờn một hạn chế của nguồn vốn này là sự thiếu ổn định do khụng
cú cơ chế ràng buộc cũng như chớnh sỏch hướng dẫn nào. Huy động nhiều
hay ớt phụ thuộc vào uy tớn của chủ đầu tư, vào mức độ tin cậy của khỏch
hàng, khả năng sẵn sàng tự nguyện gúp vốn mà khụng đũi hỏi chi phớ sử
17
dụng vốn mà chỉ đảm bảo sự chắc chắn được sở hữu một căn hộ khi cụng
trỡnh hoàn thành. Cựng với sự phỏt triển, triển khai rầm rộ hàng loạt dự ỏn
lớn nhỏ khỏc nhau thỡ quan hệ cung cầu đó giảm căng thẳng khiến việc ký
kết những hợp đồng ứng trước tiền mua như vậy sẽ giảm, ảnh hưởng đến tỡnh
hỡnh huy động vốn chung của chủ đầu tư cần xõy dựng những dự ỏn khả thi
hơn trờn moị phương diện đáp ứng được nhu cầu của người dõn, nhằm thu
hỳt lượng vốn rất dồi dào này vào xõy dựng phỏt triển nhà ở.
3. Kết quả và hiệu quả đầu tư nhà ở:
3.1 Kết quả của hoạt động đầu tư phỏt triển nhà ở:
Kết quả của hoạt động đầu tư phỏt triển nhà ở được biểu hiện bởi tốc độ
tăng trưởng nguồn vốn cho phỏt triển nhà ở qua cỏc năm và sự đáp ứng về
nhu cầu nhà ở cho một khối lượng dõn ngày càng tăng, đặc biệt tại cỏc đô thị
lớn.
Một số chỉ tiờu kết quả về phỏt triển nhà ở như:
+ Diện tớch ở bỡnh quõn trờn 1 người (đơn vị thường tớnh m2 ở /
người) là chỉ tiờu phản ỏnh kết quả thực tế đạt được tớnh bỡnh quõn cho 1
người, là biểu hiện cụ thể của năng lực phục vụ mới tăng thờm của xó hội.
+ Diện tớch ở hoàn thành đưa vào sử dụng trong năm hoặc nhiều năm là
chỉ tiờu phản ỏnh tổng số diện tớch ở hoàn thành bàn giao đưa vào sử dụng
trong năm của toàn xó hội (thường là 1 năm hoặc nhiều năm) bất kể khởi
cụng vào lỳc nào (diện tớch bỡnh quõn đầu người)
+ Diện tớch sử dụng (diện tớch cú ớch) hoàn thành bỡnh quõn cho 1
người (đơn vị thường tớnh: m2 sử dụng / người) là chỉ tiờu phản ỏnh tổng
diện tớch ở và diện tớch phụ hoàn thành bỡnh quõn cho 1 người.

+ Suất vốn đầu tư 1 m2 ở (đơn vị tớnh 1000 đ/1m2 ở) là chỉ tiờu phản
ỏnh lượng vốn đầu tư bỡnh quõn cho 1 đơn vị m2 ở. Hoặc ngược lại là chỉ
tiờu nghịch phản ỏnh số diện tớch nhà ở hoàn thành nhận được trờn 1 đơn vị
vốn đầu tư cho xõy dựng nhà ở. Ký hiệu quy ước: d. Người ta thường so sỏnh
18
d thực tế với d định mức quy định cho xõy dựng mới, mở rộng và khụi phục
nhà ở đô thị. Định mức suất vốn đầu tư 1 m2 nhà ở là định mức tiờn tiến cú
tớnh quy định, xỏc định trờn cơ sở những giải phỏp tối ưu về chi phớ đầu tư
và cụng suất sản xuất của doanh nghiệp xớ nghiệp xõy dựng, ngành, nền kinh
tế quốc dõn.
+ Suất lợi nhuận bỡnh quõn: ký hiệu quy ước: ∆L là mức lói tăng lờn
bỡnh quõn cho một đồng vốn đầu tư cho xõy dựng nhà ở đưa đến mức tăng
đó.
+ Thời gian thu hồi vốn càng nhanh cũng là một yếu tố kết quả giỏn tiếp
chứng tỏ mức độ đáp ứng rất thiết thực về lượng nhà ở cho dõn cư.
+ Tỷ lệ, tốc độ tăng giảm nguồn vốn đầu tư phỏt triển nhà ở.
3.2 Hiệu quả của hoạt động đầu tư nhà ở:
Khỏi niệm: Hiệu quả xõy dựng nhà ở đô thị là kết quả hữu ớch cả về mặt
kinh tế và mặt xó hội do sự phỏt huy tỏc dụng của đồng vốn đầu tư xõy dựng
mang lại cho toàn xó hội sau khi cụng trỡnh nhà ở đô thị được đưa vào hoạt
động.
Hiệu quả của một hoạt động đầu tư được xem xột trờn hai khớa cạnh. Đú
là hiệu quả tài chớnh của dự ỏn và hiệu quả về mặt kinh tế xó hội của dự ỏn
đó.
*. Hiệu quả tài chớnh của dự ỏn đầu tư nhà ở:
Hiệu quả tài chớnh của hoạt động đầu tư là mức độ đáp ứng nhu cầu
phỏt triển hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ và nõng cao đời sống của
người lao động trờn cơ sở vốn đầu tư mà cơ sở đó sử dụng.
Cỏc chỉ tiờu:
- NPV: Tổng lói quy về thời điểm hiện tại.

Thu nhập thuần tớnh theo mặt bằng hiện tại (NPV)
( )
i i
i i
1 1
NPV B C
(1 r)
1 r
= Σ − Σ
+
+
19
Trong đó:
Bi: Thu nhập năm i
Ci: Chi phớ năm i
r: Là tỷ suất chiết khấu của dự ỏn.
n: Số năm hoạt động của dự ỏn.
i: Năm thứ i
+Nếu NPV> 0 dự ỏn được chấp nhận về mặt tài chớnh, ngược lại
+NPV< 0 dự ỏn khụng được chấp nhõn. NPV là chỉ tiờu tuyệt đối được
sử dụng để so sỏnh, lựa chọn dự ỏn đầu tư.
- Tỷ suất sinh lời vốn đầu tư (hệ số thu hồi vốn đầu tư): chỉ tiờu này
phản ỏnh mức độ lợi nhuận thuần thu được từ một đơn vị vốn đầu tư được
thực hiện. Kớ hiệu là RR. Cụng thức tớnh như sau:
Nếu tớnh cho từng năm hoạt động thỡ
Rri =
Trong đó:
Wipv: lợi nhuận thu được năm i tớnh theo mặt bằng giỏ trị khi
kết quả đầu tư bắt đầu phỏt huy tỏc dụng.
Ivo: là tổng vốn đầu tư thực hiện tớnh đến thời điểm cỏc kết quả

đầu tư bắt đầu tầu phỏt huy tỏc dụng.
- Chỉ tiờu thời hạn thu hồi vốn đầu tư: Xỏc định khoảng thời gian
Vốn đầu tư bỏ vào thu hồi lại được hoàn toàn. Thời hạn thu hồi vốn càng
ngắn thỡ dự ỏn càng cú hiệu quả.
Cụng thức tớnh như sau:
T=
vo
I
W+D
Trong đó:
T là thời gian thu hồi vốn
Wi là lợi nhuận thu được hàng năm.
D là khấu hao hàng năm.
20
Dự ỏn đầu tư cú thời gian thu hồi vốn càng ngắn so với thời gian thu hồi
vốn định mức hoặc của cụng trỡnh tương tự thỡ càng tốt, thể hiện sự hiệu quả
trong việc thu hồi vốn đầu tư.
- Tỷ lệ thu hồi nội tại (IRR) là mức lói suất mà nếu dựng nú để chiết
khấu dũng tiền của dự ỏn về hiện tại thỡ giỏ trị hiện tại của lợi ớch bằng giỏ
trị hiện tại của chi phớ. Tức là tổng thu bằng tổng chi. Dự ỏn nào cú IRR cao
thỡ cú khả năng sinh lời lớn.
( )
1
1 2 1
1 2
NPV
IRR = r . r r
NPV NPV
+ −
−

Điều kiện
r
2
>r
1
r
2
-r
1
< 5%
NPV
1
>0 gần 0 nhất.
NPV
2
<0 gần 0 nhất.
IRR được sử dụng trong việc đánh giỏ và lựa chọn dự ỏn đầu tư
IRR dự ỏn > IRR định mức thỡ dự ỏn được chấp nhận.
IRR định mức cú thể là lói suất vay hoặc chi phớ cơ hội.
- Hệ số hiệu quả đầu tư:
Hệ số hiệu quả đầu tư xõy dựng cho ta thấy mức tăng thờm giỏ trị tài sản
hàng năm trờn số vốn đầu tư thực hiện. Hệ số này được tớnh như sau:
(V M)
E
K
∆ +
=
Trong đó:
E là hệ số hiệu quả vốn đầu tư
∆ (V+M) là mức tăng hàng năm giỏ trị tài sản tăng thờm.

K là số vốn đầu tư thực hiện.
3.3 Hiệu quả kinh tế xó hội của dự ỏn.
Ngoài cỏc hiệu quả về mặt tài chớnh được xỏc định bằng cỏc chỉ tiờu
trờn, cỏc dự ỏn cũn mang lại hiệu quả về mặt kinh tế xó hội.
21
Thứ nhất: Dự ỏn sẽ làm tăng số lao động cú việc làm. Hiện nay, trờn
địa bàn thành phố cũn tồn tại một số lượng lao động lớn chưa cú việc làm, do
đó đầu tư xõy dựng nhà ở sẽ gúp phần giảm bớt tỡnh trạng thất nghiệp, tạo
cụng ăn việc làm cho người lao động, từ đó hạn chế được cỏc tệ nạn xó hội.
Ngoài ra, quỏ trỡnh đầu tư cũng gúp phần nõng cao trỡnh độ kỹ thuật của sản
xuất, trỡnh độ của những nhà quản lý, năng suất và thu nhập của người lao
động cũng được nõng cao.
Thứ hai: Đầu tư phỏt triển nhà ở nhằm đáp ứng ngày càng nhiều nhu
cầu về nhà ở của người dõn và gúp phần nõng cao điều kiện sống của dõn
cư, tạo ra một mụi trường sống tốt hơn, văn minh hơn. Gúp phần tạo ra một
số lượng lớn nơi ở ổn định cho một số đông dõn cư ngày càng tăng tại Thủ đô
và giảm tỡnh trạng thiếu nơi ở cho những người cú thu nhập thấp, chưa cú
điều kiện mua nhà. Đầu tư phỏt triển nhà ở được phỏt triển theo đúng quy
hoạch, đảm bảo đầy đủ cơ sở hạ tầng kinh tế và xó hội, đảm bảo vẻ đẹp kiến
trỳc đô thị, khắc phục tỡnh trạng xõy dựng lộn xộn, manh mỳn mất mỹ quan.
Thứ ba: Hiệu quả kinh tế xó hội của dự ỏn cũn tớnh đến những khoản
đóng gúp cho ngõn sỏch Nhà nước như thuế thu nhập, thuế doanh thu, tiền
cho thuờ đất của Nhà nước, thuờ cơ sở hạ tầngv..v
Thứ tư: Đầu tư phỏt triển nhà ở làm giảm lượng ỏch tắc giao thụng
với mật độ cao vào cỏc giờ cao điểm. Phỏt triển nhà ở tại cỏc khu đô thị mới
đồng bộ đáp ứng cỏc tiờu chuẩn về nhà ở và cỏc cụng trỡnh dịch vụ nhằm thu
hỳt dõn cư ở đô thị cũ đến sống và làm việc, giảm ỏch tắc giao thụng, đồng
thời cú điều kiện bảo tồn và cải tạo đô thị cũ.
Thứ năm: Hỡnh thành cỏc khu đô thị mới với cơ sở hạ tầng hiện đại
nhằm tạo mụi trường đầu tư hấp dẫn cho cỏc nhà đầu tư trong và ngoài

nước, tiếp thu cụng nghệ hiện đại, tiờn tiến, tạo động lực phỏt triển kinh tế.
22
II - SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI Cể THU
NHẬP THẤP:
1. Xỏc định người cú thu nhập thấp:
Định nghĩa chớnh xỏc về người thu nhập thấp khụng phải là một việc dễ
dàng. Nhiều nghiờn cứu đó khụng thể đưa ra những tiờu chuẩn để định nghĩa
người thu nhập thấp do vấn đề này tuỳ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ
gia đỡnh, vào tỡnh hỡnh phỏt triển kinh tế xó hội và phong tục tập quỏn của
từng địa phương, từng dõn tộc. Cho nờn, để định nghĩa thế nào là người thu
nhập thấp, cần tiến hành khảo sỏt xó hội về thu nhập và chi tiờu hộ gia đỡnh.
Dưới đây là những khỏi niệm về người thu nhập thấp:
Bảng 1: Bảng tỷ lệ về chi tiờu của cỏc nhúm người tại Hà Nội năm 2001
Nhúm mức sống
Tỷ lệ
(%)
Chi tiờu trung bỡnh hàng
thỏng (đồng/hộ)
Nhúm nghốo 6.40 498.535
Nhúm dưới trung bỡnh 17.90 770.247
Nhúm trung bỡnh 46.30 1.218.755
Nhúm trờn trung bỡnh 24.70 1.794.130
Nhúm khỏ giả 4.80 2.275.833
(Nguồn thống kờ thuộc Cục thống kờ)
+ Theo quan điểm của ngõn hàng thế giới và UNDP, người thu nhập
thấp là những người chi tiờu ớt nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại.
34% thu nhập cũn lại dành cho (nhà ở, văn hoỏ, giỏo dục, y tế, đi lại, quan hệ
tiệc tựng v..v)
+ Là những người cú mức sống thuộc nhúm trung bỡnh trở xuống.
+ Xột trờn phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là những

người phải chi một phần thu nhập để thuờ nhà hoặc trả gúp tiền sửa nhà, mua
nhà ngoài việc chi tiờu cho nhu cầu cơ bản.
+ Theo như đề tài, người thu nhập thấp được định nghĩa ở đây chỉ bao
gồm những người cú khả năng tiếp nhận sự hỗ trợ và cú giải phỏp để hoàn trả
dần sự ưu đói đó được hưởng.
23
+ Là những người hiện đang sống trong những ngụi nhà quỏ cũ nỏt mà
khụng cú điều kiện sửa sang hay cải tạo lại.
+ Là những người cú mức thu nhập ổn định và cú khả năng tớch luỹ vốn
để cải thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả
gúp, tạo điều kiện ưu đói về chớnh sỏch đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay
vốn cú khả năng hoàn trả tiền vay).
+ Là những người chưa cú nhà hoặc cú nhà nhưng diện tớch ở chật hẹp,
S <=4m2/đầu người.
Chỳng ta cũng biết những người nghốo, những gia đỡnh chớnh sỏch
cũng được đánh giỏ là những hộ gia đỡnh thu nhập thấp nhưng đối với những
đối tượng này lại cú những chớnh sỏch riờng. Những đối tượng này chỉ cú thể
cấp nhà hoặc cho khụng mà thụi. Vỡ vậy trong phạm vi đề tài chỉ đề cập đến
những hộ cú mức sống trung bỡnh và trờn trung bỡnh. Vỡ những đối tượng
này với đồng lương họ kiếm được chắc chắn sẽ chỉ đủ chi tiờu và dụi ra một
phần tớch luỹ. Nếu phần tớch luỹ này được Nhà nước hỗ trợ thờm thỡ sẽ giỳp
được những đối tượng này cú nhà hoặc cải tạo lại nhà hiện cú. Cựng với thu
nhập, cỏc yếu tố khỏc như điều kiện về nhà ở, mụi trường sống, mức độ ổn
định về việc làm, khả năng được hưởng cỏc dịch vụ xó hội cơ bản như y tế,
giỏo dục, giao thụng, sinh hoạt văn hoỏ.. là những biến số cơ bản, chỳng vừa
là hệ quả của thu nhập, vừa phản ỏnh rừ nột mức sống của dõn cư đô thị.
Tiờu chỉ chung để phõn loại cỏc hộ thuộc diện nghốo cú sự khỏc nhau
theo cỏch đánh giỏ của cỏc chuyờn gia Việt Nam (Bộ Lao động thương binh
và xó hội) và của Ngõn hàng Thế giới.
Định chuẩn để xếp diện đói nghốo theo quy định của Bộ Lao động

thương binh và xó hội là: 3 triệu đồng/người /năm.
Thu nhập bỡnh quõn đầu người năm 1999 là 832.500đ/thỏng đối với
những hộ thu nhập trung bỡnh tại Hà Nội.
* Theo giới hạn của đề tài, đề tài chỉ đề cập đến sự hỗ trợ thờm cho cỏc
đối tượng thu nhập thấp với đặc điểm như sau:
24
+ Theo chương trỡnh hỗ trợ Hộ thu nhập thấp, sẽ hướng mục tiờu hỗ trợ
hộ sống ở đô thị cú mức thu nhập từ 500.000 - 800.000/người/thỏng.
Căn cứ vào quy mụ hộ thu nhập thấp là 5 nhõn khẩu/hộ, thu nhập bỡnh
quõn hộ gia đỡnh đô thị hàng thỏng nằm trong khoảng từ 1-4 triệuđồng. Núi
chung, chương trỡnh này sẽ bao gồm những hộ cú mức thu nhập từ thứ 20
đến 70, nghĩa là khoảng 50% số nhà ở đô thị do hộ thu nhập thấp cư ngụ.
Tại cỏc thành phố lớn như Hà Nội, thu nhập hộ gia đỡnh sẽ cao hơn, từ
1.25 triệu đến 5 triệu đồng/hộ, tức 250.000 đ đến 1 triệu đồng/người/thỏng
Ở đây ta chỉ xột chỉ tiờu ở vựng đô thị mà cụ thể là tại Hà Nội. Hiện tại,
nước ta cú đến 40% dõn số thuộc diện thu nhập thấp.
Mức rất nghốo được xỏc định là hộ cú thu nhập bỡnh quõn đầu người
mỗi thỏng là 150 nghỡn đồng. Trong đó, nhúm thuộc diện đói nghốo nhất là
nhúm khụng nghề nghiệp.
+ Hỗ trợ về nhà ở cho những người thu nhập thấp là cỏn bộ cụng nhõn
viờn chức Nhà nước, cú thõm niờn cụng tỏc được chuẩn hoỏ theo quy định
chung của Nhà nước và do cỏc cơ quan bỡnh chọn, xem xột đề nghị. Cũn đối
với cỏc đối tượng thu nhập thấp là người lao động nằm ngoài khu vực Nhà
nước cũng cần cú quy định cụ thể thụng qua cỏc hướng dẫn chung của Nhà
nước. Tuy nhiờn do giới hạn đề tài là cú hạn nờn chỉ đề cập ưu tiờn hỗ trợ cho
đối tượng thu nhập thấp thuộc thành phần làm việc trong cỏc cơ quan nhà
nước vỡ hiện nay, đối tượng này cũng chiếm một con số tương đối lớn
16.02% (2000).
2. Sự cần thiết phải đầu tư phỏt triển nhà ở cho đối tượng thu nhập
thấp tại Hà Nội:

Bảng 2: Một số con số thống kờ về nhà ở của Thành phố Hà Nội
25