Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

1 2

Mở Đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Từ năm 1993, sau đạo Luật Đất đai của nền kinh tế thị trờng, Nhà
nớc ta mới thực sự bỏ "bao cấp đất đai", cộng đồng doanh nghiệp và
ngời dân thoạt đầu cha quen với điều đó, cũng nh còn ngỡ ngàng khi
phải trả cho Nhà nớc một khoản tiền để có đợc quyền sử dụng đất.
Nh vậy, từ chỗ đợc bao cấp triệt để về quyền sử dụng đất, mọi việc
cần đến đất đai đều không mất tiền, đến nay khi ngời ta sử dụng đất
vào mục đích sản xuất kinh doanh, họ cần phải có thói quen trả cho
ngời đã tạo dựng cho mình một mặt bằng cho sản xuất, cho lợi nhuận
từ hoạt động đầu t tạo lập bất động sản một khoản tiền xứng tầm với
quyền sử dụng đất mà họ có đợc. Bài học vỡ lòng đó chắc các doanh
nhân, ngời làm kinh doanh đã biết đợc từ lâu, song mới áp dụng ở
Việt Nam cha tới hai thập niên. Do vậy, xét về chính sách và pháp luật,
việc sử dụng đất phải trả cho ngời đại diện chủ sở hữu đất đai một
khoản tiền dờng nh mới ở chặng đờng đầu tiên. Trong bối cảnh đó,
Nhà nớc cần phải ban bố cho ngời sử dụng đất biết đến hàng hóa
quyền sử dụng đất, việc sử dụng đất cho hoạt động sản xuất kinh doanh
phải trả tiền, phải tạo lập thị trờng quyền sử dụng đất trong thị trờng
bất động sản để doanh nghiệp và ngời dân có đủ quyền tham gia các
giao dịch dân sự về đất đai cũng nh đam mê trong việc đầu t tạo lập
các bất động sản từ nhà ở, công trình xây dựng đến các đại siêu thị, văn
phòng cho thuê ở mọi cấp độ, khách sạn cao cấp, khu đô thị mới, khu
công nghiệp để đáp ứng mọi nhu cầu sinh sống, sản xuất, kinh doanh
của đối tợng sử dụng đất ở trong nớc và nớc ngoài. Tuy nhiên, hình
thức giao đất có thu tiền sử dụng đất còn rất mới, thời gian áp dụng cha
dài, phản ứng về mặt xã hội cũng rất đa chiều khi ngời sử dụng đất
thực hiện nghĩa vụ tài chính áp theo giá đất còn bao cấp và ngợc lại.
Thực tế đó tạo ra sự xung đột về mặt lợi ích giữa Nhà nớc, nhân dân,

các chủ đầu t trong quan hệ đất đai.
Do vậy, nghiên cứu về hình thức sử dụng đất nói chung và hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất nói riêng chính là ớc vọng của tác giả
luận án, qua đó nhìn nhận và luận chứng một cách có hệ thống các hình
thức sử dụng đất đang đợc áp dụng tại Việt Nam, các u điểm và
nhợc điểm thực sự của từng hình thức sử dụng đất, đặc biệt là hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất. Từ đó, phân tích, đánh giá và đa ra các
nhận định về sức sống thực sự của hình thức sử dụng đất này ở Việt
Nam, khi mà cơ chế thị trờng đang chỉ ra những "yếu đuối" của luật
pháp trong quá trình thực hiện. Giá đất bồi thờng quá thấp không tuân
thủ quy luật thị trờng gây mất niềm tin cho ngời bị thu hồi đất, trong
khi đó thất thoát quá lớn lợi ích từ đất đai, tình trạng tham nhũng, lãng
phí quỹ đất quốc gia vẫn còn là căn bệnh trầm kha của xã hội. Tác giả
luận án cố gắng làm sáng tỏ dới khía cạnh pháp lý các bức xúc đơng
đại của xã hội về vấn đề đất đai và kiến nghị các phơng thức giải quyết.
Do đó, cùng với các bớc phát triển mới trong Luật Đất đai (2003),
luận án sẽ góp phần luận giải đầy đủ một hình thức pháp lý thể hiện rõ
nét nhất về sử dụng đất trong nền kinh tế thị trờng.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Lĩnh vực đất đai có thể đợc nghiên cứu dới nhiều góc độ khác
nhau. Có ngời nhìn nhận vấn đề về kinh tế tài nguyên đất, có nghiên
cứu về các đạo luật thuế liên quan đến đất đai, các nghiên cứu về thị
trờng bất động sản, các nghiên cứu thực tế của ngời hoạt động thực
tiễn phản ánh ở nhiều góc độ khác nhau. Trớc hết đó là những nghiên
cứu ban đầu của các học giả trong cuốn sách "Một số vấn đề về đổi mới
quan hệ sở hữu đất đai" do TS. Trần Quốc Toản (chủ biên) và đợc Nxb
Thông tin lý luận ấn hành năm 1993. Trong khuôn khổ một đề tài cấp
Nhà nớc, cuốn sách này đã luận chứng nhu cầu phải đổi mới t duy về
3 4

quan hệ sở hữu đất đai với ba phơng diện, đó là: (i) về mặt nhận thức;
(ii) về mặt thực tiễn; (iii) về mặt pháp lý. Về mặt lý luận sở hữu đất đai
có nhiều nhà nghiên cứu, cụ thể là TS. Nguyễn Văn Niên với cuốn "Xây
dựng Nhà nớc pháp quyền Việt Nam - một số vấn đề lý luận và thực
tiễn" năm 1996 có phần bàn nhiều về vấn đề sở hữu đất đai, cuốn "Một
số vấn đề về sở hữu ở nớc ta hiện nay" của PGS.TS Nguyễn Văn Thạo
và TS. Nguyễn Hữu Đạt do Nxb Chính trị quốc gia ấn hành năm 2004
nghiên cứu một cách toàn diện về mặt lý luận, về thực trạng sở hữu
doanh nghiệp, sở hữu đất đai và hớng giải quyết vấn đề sở hữu ở nớc
ta; cuốn "Vấn đề sở hữu ruộng đất trong nền kinh tế hàng hóa nhiều
thành phần ở Việt Nam" do PGS.TS Hoàng Việt (chủ biên) năm 1999.
Đề cập về hình thức sử dụng đất trong chơng quản lý nhà nớc về
đất đai tại các Giáo trình Luật đất đai của Viện Đại học Mở Hà Nội
(2005), Trung tâm Đào tạo từ xa, Đại học Huế (2005), của Trờng Đại
học Luật Hà nội (2007) cũng là những phần tham khảo của tác giả luận
án. Bên cạnh đó, các đề tài nghiên cứu quan trọng có thể nêu là: Báo cáo
tổng hợp nghiên cứu rà soát các văn bản pháp luật về thành lập, tổ chức
và hoạt động của doanh nghiệp với t tởng chỉ đạo xây dựng Luật
Doanh nghiệp thống nhất và Luật Đầu t chung đợc Ban Nghiên cứu
của Thủ tớng Chính phủ chủ trì trong khuôn khổ dự án VIE 01/025
thực hiện tháng 2/2005; Báo cáo tổng kết khoa học và kỹ thuật với đề tài
"Điều tra, khảo sát, nghiên cứu, đánh giá hiệu quả việc giao đất có thu
tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế xây dựng nhà ở để bán hoặc cho
thuê gắn liền với xây dựng cơ sở hạ tầng" của Viện Nghiên cứu Địa
chính, Bộ Tài nguyên và Môi trờng thực hiện tháng 4/2005; "Báo cáo
chính sách và tình hình sử dụng đất của 12 nớc" của Viện Nghiên cứu
Địa chính thực hiện năm 2000; "Nghiên cứu hoàn thiện khung pháp lý
về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp" của CONCETTI (Công ty
Nghiên cứu và T vấn chuyển giao công nghệ và đầu t (tháng
10/2004); Báo cáo về "Tình hình thực hiện chính sách, pháp luật đất đai

và kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai" của Ban Kinh tế Trung ơng Đảng,
tháng 8/2002; Báo cáo Tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai của Bộ
Tài nguyên và Môi trờng số 712/BTNMT-ĐĐ ngày 10/4/2003.
Các tài liệu từ hội thảo khoa học cũng là nguồn t liệu quan trọng
cho tác giả trong quá trình nghiên cứu đề tài, đó là Hội thảo "Tổng kết
chính sách, pháp luật đất đai, kiến nghị sửa đổi Luật đất đai" do Ban
Kinh tế Trung ơng Đảng tổ chức tháng 5/2002; Hội thảo về "Xây dựng
cơ sở pháp lý về thị trờng quyền sử dụng đất ở Việt Nam" ngày
26/5/2002 do Bộ môn Pháp luật kinh doanh, Khoa luật, Đại học Quốc
gia Hà Nội tổ chức; Hội thảo "Pháp luật và chính sách về kinh doanh
bất động sản" do Trung tâm Thông tin, Th viện và Nghiên cứu khoa
học thuộc Văn phòng Quốc hội, năm 2005.
Thật sát với đề tài chính là những nghiên cứu từ các tạp chí, cụ thể
là PGS.TS Phạm Hữu Nghị tại Tạp chí Nhà nớc và Pháp luật, số 1/2005
với bài viết "Vai trò của Nhà nớc trong việc thực hiện quyền sở hữu
toàn dân về đất đai"; Đặc san về Luật Đất đai của Tạp chí Luật học của
Trờng Đại học Luật Hà Nội số 5/2004 với các bài viết của ThS. Nguyễn
Thị Nga: "Lý luận và thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất", ThS. Trần
Quang Huy: "Các vấn đề pháp lý về tài chính đất đai và giá đất",
PGS.TS. Phạm Duy Nghĩa: "Bình luận về Luật đất đai năm 2003 dới
khía cạnh chính sách pháp luật", TS. Nguyễn Quang Tuyến: "Về vấn đề
sở hữu toàn dân đối với đất đai trong Luật Đất đai năm 2003". Các Tạp
chí Tài chính, Tạp chí Bất động sản, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp đã cung
cấp cho tác giả các bài viết rất cần thiết phục vụ việc nghiên cứu đề tài.
Về tài liệu nghiên cứu nớc ngoài, tác giả luận án tham khảo các
Báo cáo của Đoàn công tác "Nghiên cứu khảo sát về chính sách, pháp
luật đất đai của Trung Quốc" (2002), Báo cáo của Đoàn công tác của
Ban Kinh tế trung ơng "Nghiên cứu, khảo sát chính sách, pháp luật đất
đai của Đài Loan" (2002), Bài viết của TS Nguyễn Ngọc Điện về "Cấu
5 6

trúc kỹ thuật của hệ thống pháp luật sở hữu bất động sản Việt Nam -
một góc nhìn Pháp", Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 6/2007, Bài viết
của GS. Ulf JENSEN của Trờng Đại học Tổng hợp Lund (Thụy Điển):
"So sánh các yếu tố luật pháp của thị trờng bất động sản". Các bài viết
và báo cáo nói trên cung cấp cho tác giả luận án nhận định về những
tơng đồng trong chính sách và pháp luật giữa Việt Nam và một số nớc
có chung chế độ công hữu đất đai nh Trung Quốc, những khác biệt
trong chính sách của các nớc về hình thức sử dụng đất.
Do vậy, nghiên cứu sinh gần nh là ngời có nhiệm vụ khai phá đề
tài pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cả về mặt lý
luận và thực tiễn.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của luận án
3.1. Mục đích
Việc nghiên cứu đề tài này nhằm:
- Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xác lập các hình
thức sử dụng đất ở Việt Nam với đặc thù "đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nớc đại diện chủ sở hữu", trong đó đặc biệt nhấn mạnh về hình
thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, hình thức giao đất chủ yếu nhất
trong nền kinh tế thị trờng. Từ đó, làm rõ thực trạng sử dụng đất của tổ
chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài sử
dụng đất dới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam;
- Đề xuất các kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật về
hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam, để qua đó hình
thành các chính sách mới, các sửa đổi bổ sung cần thiết cho việc áp
dụng thành công hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở nớc ta.
3.2. Nhiệm vụ
Để đạt đợc những mục đích đặt ra trên đây, luận án tập trung giải
quyết các nhiệm vụ sau đây:
- Nghiên cứu bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong nền

kinh tế thị trờng, qua đó thấy đợc nhu cầu và sự cần thiết của việc xác
lập các hình thức sử dụng đất ở Việt Nam;
- Phân tích làm rõ để phân biệt từng hình thức sử dụng đất, các u
điểm và nhợc điểm của từng hình thức đó, đặc biệt là hình thức giao
đất có thu tiền sử dụng đất;
- Trình bày có tính hệ thống về hình thức sử dụng đất thông qua các
đạo Luật Đất đai, qua đó đánh giá thực trạng pháp luật về hình thức sử
dụng đất từ trớc đến nay;
- Phân tích, đánh giá để làm rõ hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng đất áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế ở trong
nớc khi giao đất để xây nhà bán hoặc cho thuê; xây dựng kết cấu hạ
tầng để chuyển nhợng hoặc cho thuê; xây dựng công trình công cộng
có mục đích kinh doanh; sử dụng đất làm mặt bằng để tổ chức sản xuất
kinh doanh; giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp để sản xuất, kinh doanh;
- Phân tích, đánh giá để làm rõ việc giao đất có thu tiền sử dụng đất
cho ngời Việt Nam định c ở n
ớc ngoài, hình thức hoàn toàn mới theo
quy định của Luật Đất đai năm 2003;
- Từ kết quả nghiên cứu pháp luật thực định và thực tiễn áp dụng
hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, đề xuất các kiến nghị hoàn
thiện pháp luật đất đai hiện hành về hình thức giao đất chủ yếu của nền
kinh tế thị trờng.
4. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu của luận án
4.1. Đối tợng nghiên cứu
Luận án tập trung phân tích các luận điểm khoa học làm rõ bản chất
của đất đai, tính hàng hóa của quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị
trờng để qua đó áp dụng hình thức sử dụng đất phù hợp nhất, đồng thời
thấy đợc bản chất pháp lý của hình thức giao đất có thu tiền khi áp
7 8

dụng đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, ngời Việt Nam định
c ở nớc ngoài. Luận án dành phần lớn nội dung nghiên cứu đề cập đến
các quy định hiện hành của pháp luật đất đai khi giao đất cho các chủ
thể sử dụng đất có so sánh đối chiếu với các quy định về hình thức sử dụng
đất từng tồn tại ở các Luật Đất đai từ trớc đến nay. Từ các luận chứng
đó để xây dựng cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định về nghĩa vụ tài
chính của ngời sử dụng đất đối với Nhà nớc, chính sách bồi thờng về
đất và tài sản cũng nh phát triển thị trờng bất động sản ở nớc ta.
4.2 Phạm vi nghiên cứu
"Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất" với tính
cách là đề tài luận án, song điều đó không có nghĩa phạm vi nghiên cứu
của tác giả về mọi phơng diện pháp luật có liên quan đến hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất. Thực chất, hình thức giao đất có thu
tiền chỉ là hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất phổ biến nhất tồn
tại ở Việt Nam và Trung Quốc trong bối cảnh cả hai nớc đều thực thi
chế độ công hữu về đất đai. Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu của đề tài
chính là các quy định về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở
Việt Nam với các quy định mới nhất của pháp luật đất đai, nghiên cứu,
đánh giá và đa ra các giải pháp hoàn thiện.
5. Cơ sở lý luận và phơng pháp nghiên cứu
Để thực hiện đợc mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu, luận án dựa trên
quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác -
Lênin, t tởng Hồ Chí Minh, các quan điểm của Đảng và Nhà nớc ta
về chính sách và pháp luật đất đai - xem đó là cơ sở phơng pháp luận
giải quyết những vấn đề thuộc nội dung của luận án. Nói cách khác, đó
là căn cứ cơ bản giúp tác giả luận án làm sáng tỏ những vấn đề thuộc về
khái niệm, bản chất, việc nhận dạng các hình thức sử dụng đất, phân biệt
các hình thức sử dụng đất, đặc biệt là bản chất pháp lý của hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam.
Luận án sử dụng kết hợp nhiều phơng pháp nghiên cứu cụ thể, nh:

phơng pháp hệ thống, phơng pháp lịch sử cụ thể, phơng pháp phân
tích quy phạm pháp luật, phơng pháp thống kê, phơng pháp so sánh
Trong sự kết hợp với những tiên lợng khác nhau giữa các phơng pháp
nghiên cứu với sự chủ đạo của phơng pháp phân tích quy phạm pháp luật.
6. Những điểm mới của luận án
Thứ nhất, luận án đã phân tích một cách có hệ thống, toàn diện khái
niệm hình thức sử dụng đất, phân biệt các hình thức sử dụng đất, làm rõ
nội hàm của từng hình thức sử dụng đất; làm rõ bản chất pháp lý của
hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, đối tợng sử dụng đất bởi
hình thức pháp lý này.
Thứ hai, luận án đã phân tích, đánh giá một cách toàn diện việc áp
dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các tổ chức kinh
tế, hộ gia đình, cá nhân và ngời Việt Nam định c ở n
ớc ngoài theo
các quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Qua đó nêu rõ tính đúng
đắn khi lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với từng
chủ thể sử dụng đất, những khiếm khuyết hiện tại trong việc áp dụng
hình thức này trong quá trình thực thi Luật Đất đai (2003).
Thứ ba, tác giả đa ra các kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định
của Luật Đất đai theo hớng thể hiện đầy đủ hơn lợi ích của Nhà nớc
và ngời sử dụng đất, các quyền và lợi ích về đất đai đợc đặt trong một
chỉnh thể thống nhất.
Các kết luận, kiến nghị và đề xuất mà luận án nêu ra đều có cơ sở
khoa học và thực tiễn, vì vậy, chúng có giá trị tham khảo trong việc
hoạch định các chính sách và pháp luật đất đai phù hợp với các quan
điểm về đổi mới quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trờng.
7. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận án gồm 3 chơng, 9 mục.
9 10

nội dung cơ bản của Luận án
Chơng 1
Những vấn đề lý luận về hình thức giao đất
có thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam
Mục tiêu của chơng này, nhằm lý giải các vấn đề lý luận cơ bản
liên quan đến hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và pháp luật về
hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam. Trên cơ sở đó,
tác giả luận án thực hiện nhiệm vụ đánh giá thực trạng pháp luật ở
chơng 2 và đa ra các giải pháp, kiến nghị tại chơng 3. Nội dung cơ
bản của chơng 1 gồm:
1.1. Đặc trng pháp lý của quyền sử dụng đất
1.1.1. Quan niệm về quyền sử dụng đất
Với đặc thù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc đại diện chủ
sở hữu, Nhà nớc xác lập quyền sử dụng đất cho ngời sử dụng bằng
nhiều hình thức pháp lý khác nhau, trong đó quan trọng nhất là hình
thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nh vậy, quyền sử dụng đất đợc
tiền tệ hóa trở thành hàng hóa đặc biệt trong thị trờng bất động sản. Do
vậy, quan niệm hiện tại phải xuất phát từ đất đai là một tài sản, ngời
chủ sở hữu hay ngời đại diện chủ sở hữu tài sản này phải hởng đầy đủ
lợi ích kinh tế từ việc khai thác, quản lý và trao quyền. Đất đai không
chỉ thuần túy là một tài nguyên và khai thác nh mọi tài nguyên khác,
đất đai phải là một tài sản và quản lý nh một tài sản. Đó chính là thông
điệp của tác giả luận án khi đề cập về tiểu mục này.
1.1.2. Đặc trng pháp lý của quyền sử dụng đất
Nhà nớc là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, cho nên Nhà
nớc có đủ quyền năng về chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Tuy nhiên,
Nhà nớc trên thực tế không sử dụng đất đai, mà trao quyền sử dụng đất
cho nhiều chủ thể khác nhau. Bởi vậy, ngời đợc sử dụng đất không có
quyền năng định đoạt đất đai nh định đoạt các tài sản khác. Họ đợc

Nhà nớc bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp. Tuy nhiên, tùy từng chủ
thể nhất định, ngời sử dụng đất cũng có các quyền về chuyển đổi,
chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo
lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nhà nớc bảo hộ các quyền
nói trên, tuy nhiên, khi Nhà nớc có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích
công cộng, lợi ích quốc gia thì việc thu hồi quyền sử dụng đất phải tuân
thủ trình tự hành chính về thu hồi đất. Các khía cạnh pháp lý nói trên thể
hiện tính đặc thù trong quan hệ đất đai ở Việt Nam với nền tảng của chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai.
1.2. Các hình thức sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm hình thức sử dụng đất
Trong tiểu mục này, luận án đề cập đến các quan niệm về hình thức
sử dụng đất tồn tại ở trên thế giới với chế độ sở hữu t nhân về đất đai.
Các khái niệm đợc đề cập ở đây là: sở hữu tuyệt đối và sở hữu không
tuyệt đối. Chủ sở hữu đất có thể cho thuê đất hàng ngàn năm (gần nh
vĩnh viễn), hình thức cấp đất (land grant), hình thức thuê đất vĩnh viễn
(perpetual land lease), hình thức cho thuê đất có thời hạn.
Từ việc nghiên cứu cách thức sử dụng đất trên thế giới để đề cập
tới hình thức sử dụng đất ở Việt Nam. Khác với mọi quốc gia trên thế
giới, Việt Nam thực thi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Do vậy,
cách thức chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nớc cho ngời sử
dụng đất rất đa dạng, bao gồm giao đất không thu tiền sử dụng đất,
giao đất có thu tiền sử dụng đất, hình thức thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất.
1.2.2. Phân biệt hình thức sử dụng đất
Với đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, hình thức sử
dụng đất đợc phân biệt thành từng loại khác nhau với các đặc trng
pháp lý nhất định.
11 12

+ Đối với hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất: đặc trng
pháp lý của hình thức sử dụng đất này xét về mặt chủ thể thuộc đối
tợng u tiên trong các chính sách đất đai của Nhà nớc Việt Nam, ví
dụ nh hộ nông dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Việc sử dụng đất
của họ đều không vì mục đích kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận từ hoạt
động kinh doanh, mà sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia,
mục đích an ninh, quốc phòng.
+ Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất: Ngời sử dụng đất ở
hình thức pháp lý này chính là các chủ thể kinh doanh, mục tiêu khi sử
dụng đất là tạo lập các cơ sở vật chất để tìm kiếm lợi nhuận trong kinh
doanh. Do vậy, trách nhiệm và nghĩa vụ của họ là phải nộp tiền sử dụng
đất cho Nhà nớc và qua đó đợc Nhà nớc bảo hộ các quyền và lợi ích
hợp pháp.
+ Hình thức thuê đất: khác với việc thuê đất ở các quốc gia thực thi
chế độ sở hữu t nhân, Nhà nớc cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình
thuê đất. Đây là quan hệ có tính chất hành chính, không phải là giao
dịch dân sự về đất đai. Đặc trng pháp lý về hình thức thuê đất chính là,
ngời sử dụng đất ở trong nớc chỉ thuê đất trả tiền thuê hàng năm cho
Nhà nớc, trong khi đó, ngời sử dụng đất là tổ chức, cá nhân nớc
ngoài, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài có thể lựa chọn giữa việc
trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần. Chủ thể sử dụng
đất thuê có mục đích tơng tự nh hình thức giao đất có thu tiền sử dụng
đất là hớng tới các lợi ích trong kinh doanh.
1.3. Đối tợng sử dụng đất thuộc hình thức giao đất có thu tiền
sử dụng đất
Trên cơ sở phân biệt từng hình thức sử dụng đất đợc đề cập ở phần
1.2.2, luận án đi sâu phân tích về đối tợng sử dụng đất dới hình thức
giao đất có thu tiền sử dụng đất. Các chủ thể này sử dụng đất để ở, tạo
mặt bằng hay sử dụng để kinh doanh và đợc phân biệt thành:
Thứ nhất, là hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất để ở;

Thứ hai, các tổ chức kinh tế ở trong nớc sử dụng đất vào mục đích
kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, kết cấu hạ tầng, mặt bằng trong
kinh doanh, xây dựng công trình công cộng để kinh doanh, sản xuất,
kinh doanh đối với nhóm đất nông nghiệp.
Thứ ba, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài thực hiện các dự án
đầu t
tại Việt Nam.
Từ việc xác định các chủ thể sử dụng đất nêu trên, tác giả luận án sẽ
đánh giá thực trạng pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng
đất gắn với các chủ thể kinh doanh đề cập tại phần này của chơng 1.
1.4. Vai trò của pháp luật đối với hình thức giao đất có thu tiền
sử dụng đất ở Việt Nam
Mục này của luận án, tác giả phân tích vai trò của pháp luật trong
việc xây dựng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở nớc ta với
các biểu hiện sau đây:
- Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất trớc hết là sản phẩm
tất yếu của việc chính thức công nhận hàng hóa quyền sử dụng đất ở
Việt Nam.
- Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất không chỉ tuyên chiến
với tính bao cấp trong quan hệ sử dụng đất trớc đây, mà còn thể hiện
tính hởng lợi về mặt kinh tế đối với đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai.
- Trong các hình thức sử dụng đất thì giao đất có thu tiền sử dụng
đất bảo hộ một cách đầy đủ nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của
ngời sử dụng đất và qua đó, là hình thức sử dụng đất đợc nhà đầu t
quan tâm nhất trong kinh doanh quyền sử dụng đất.
- Hình thức sử dụng đất không chỉ bao quát các nhà đầu t trong
nớc, mà còn mở rộng phạm vi đến ngời Việt Nam định c ở nớc
13 14

ngoài đầu t vào Việt Nam. Qua đó thể hiện sự thông thoáng về mặt
pháp lý trong sử dụng đất đối với chủ thể kinh doanh.

Chơng 2
Thực trạng pháp luật về hình thức giao đất
có thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam
Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đợc điều chỉnh bởi
chính các quy định của pháp luật đất đai. Do đó, Luật Đất đai và các văn
bản pháp luật đất đai do các cơ quan nhà nớc có thẩm quyền ban hành
trong thời gian qua tạo nên nền tảng pháp lý cho việc quy định về hình
thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở nớc ta. Cho nên, đánh giá thực
trạng pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất chính là
đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật đất đai về từng chủ thể
sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh của mình. Tuy nhiên, từ cơ chế
bao cấp chuyển sang nền kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ
nghĩa, các chủ thể đều không phải nộp tiền sử dụng đất chuyển qua phải
nộp tiền sử dụng đất nếu nh việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh,
đã khẳng định những quan niệm mới trong nhận thức về quyền sử dụng
đất trong nền kinh tế thị trờng. Bởi vậy, luận án tập trung đánh giá thực
trạng pháp luật ở hai mục lớn sau đây.
2.1. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật đất đai từ năm 1987 đến nay
2.1.1. Hình thức giao đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1987
Luật Đất đai năm 1987 quy định về hình thức xác lập quyền sử
dụng đất dới hai góc độ, thứ nhất là giao đất không thu tiền sử dụng
đất đối với chủ thể trong nớc và thứ hai, cho thuê đất đối với chủ thể sử
dụng đất nớc ngoài. Luận án đi sâu phân tích những khiếm khuyết của
pháp luật đất đai giai đoạn này, khi không coi quyền sử dụng đất là hàng
hóa, cha tiền tệ hóa giá trị quyền sử dụng đất, cha coi hộ gia đình, cá
nhân là chủ thể chủ yếu trong quan hệ sử dụng đất, cha lợng hóa các

quyền của ngời sử dụng đất trong giao dịch dân sự về đất đai. Chính
các khiếm khuyết nói trên là tiền đề cho việc đổi mới quan hệ sở hữu đất
đai, trong đó coi trọng các quyền của ngời sử dụng đất, ban hành quy
định về giá đất để chính thức coi quyền sử dụng đất là hàng hóa trong
thị trờng quyền sử dụng đất ở giai đoạn tiếp theo.
2.1.2. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định
của Luật Đất đai năm 1993 và các lần sửa đổi, bổ sung
Với Luật Đất đai năm 1993, Nhà nớc Việt Nam chính thức bỏ các
bao cấp về giao quyền sử dụng đất. Do vậy, quy định về hình thức sử
dụng đất nói chung và hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nói
riêng thể hiện ở các điểm sau đây:
- Lần đầu tiên quy định về cơ chế xác lập quyền sử dụng đất
gồm: giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng
đất, thuê đất.
- Nhà nớc ban hành quy định về khung giá các loại đất để chính
thức thu các nghĩa vụ tài chính khi giao quyền sử dụng đất.
- Nhà nớc bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể
kinh doanh khi đợc giao quyền sử dụng đất.
-
Đối tợng sử dụng đất đợc mở rộng, không chỉ thuần túy là tổ
chức trong nớc nh trớc đây, họ bao gồm từ các cơ quan nhà nớc,
các tổ chức chính trị, tổ chức chức kinh tế đến hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất. Nói cách khác, quy định của pháp luật đất đai đã có những
thay đổi quan trọng về ngời sử dụng đất và việc bảo hộ các quyền cho
ngời sử dụng.
Từ các vấn đề nêu trên, ngời sử dụng đất có nghĩa vụ nộp tiền sử
dụng đất khi đợc giao đất để ở, để tổ chức sản xuất kinh doanh và do
đó, đóng góp cho Nhà nớc các khoản thu từ đất đai.
15 16

2.1.3. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định
của Luật Đất đai năm 2003
Đúc rút kinh nghiệm thực tiễn từ việc thi hành các đạo luật đất đai
trớc đây, đặc biệt quy định về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng
đất, Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản thi hành đã có những bổ
sung quan trọng sau đây:
+ Quy định rất cụ thể đối tợng đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền
sử dụng đất và không thu tiền sử dụng đất. Qua đó, chủ thể kinh doanh
thấy đợc nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nớc.
+ Chuyển các doanh nghiệp nhà nớc đợc giao đất từ trớc 1/1/1999
không thu tiền sử dụng đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
thuê đất đảm bảo tính công bằng trong việc xác lập nghĩa vụ tài chính
đối với các tổ chức kinh tế.
+ Đảm bảo cho ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài đợc lựa
chọn hình thức sử dụng đất kể cả giao đất có thu tiền sử dụng đất khi
thực hiện dự án đầu t tại Việt Nam.
+ Đảm bảo cho ngời sử dụng đất ở trong nớc và nhà đầu t nớc
ngoài các cơ hội khác nhau khi sử dụng đất vào mục đích sản xuất
kinh doanh lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
thuê đất. Quy định này tạo điều kiện để các nhà đầu t căn cứ vào
khả năng tài chính để tiếp cận quyền sử dụng đất với hình thức phù
hợp nhất.
2.2. Thực trạng pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng đất
Căn cứ vào đối tợng đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng
đất, phần tiếp theo của luận án đề cập thực trạng các quy định của pháp
luật hiện hành về từng chủ thể sử dụng đất. Qua đó, các nội dung gồm:
+ Các quy định hiện hành về giao đất cho hộ gia đình, cá nhân làm
nhà ở và những bất cập của những quy định này. Trên thực tế, nhiều quy
định bị hiểu sai tại các địa phơng nh quy định về hạn mức giao đất ở,

hạn mức tối thiểu đợc tách thửa khi cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, công nhận đất vờn, ao là đất ở, các thủ tục hành chính trong
việc giao đất ở, việc giải quyết "đất dãn dân" trong những trờng hợp
nhất định đợc thực thi không thống nhất.
+ Các quy định hiện hành về giao đất cho tổ chức kinh tế xây nhà ở
để bán hoặc cho thuê, những bất cập, hạn chế về cơ chế, chính sách
trong việc giao quyền sử dụng đất. Cần phân biệt trờng hợp giao đất
theo cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất và không thông qua đấu giá
quyền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế. Hạn chế lớn nhất cả về phía
Nhà nớc và doanh nghiệp chính là công tác giải phóng mặt bằng để
giao đất cho nhà đầu t
xây nhà để bán hoặc cho thuê. Do vậy, cần phải
nhận thức đầy đủ về vấn đề này.
+ Quy định về giao đất cho tổ chức kinh tế của Việt Nam đầu t
xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhợng hoặc cho thuê. Vấn đề quan
trọng đối với các doanh nghiệp Việt Nam khi đầu t vào khu công
nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế chính là vốn đầu t. Bởi lẽ,
phát triển hạ tầng đòi hỏi số vốn rất lớn, trong khi các doanh nghiệp
của Việt Nam đều yếu về năng lực tài chính. Cho nên, giải quyết vấn
đề này nh thế nào là công việc không dễ, nếu không giải quyết đợc
thực tế đó thì liệu các doanh nghiệp của Việt Nam có cơ hội để tham
gia thị phần cùng nhà đầu t nớc ngoài khi năng lực tài chính của các
nhà đầu t nớc ngoài hơn hẳn các doanh nghiệp của chúng ta. Luận án
đã phân tích và đi sâu nghiên cứu thực tế này dới góc độ pháp lý, qua
đó tìm giải pháp cho các doanh nghiệp Việt Nam đợc giao đất phát
triển hạ tầng.
17 18

+ Quy định về giao đất cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân
trong nớc làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh. Luận

án đã đi sâu phân tích các quy định của pháp luật đất đai để phân biệt
về quy chế pháp lý của đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh
doanh với đất phát triển hạ tầng khu công nghiệp. Việc sử dụng đất
này đa dạng về chế độ sử dụng, không có tính tập trung nh khu công
nghiệp nhng tính khả dụng cao đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ.
+ Đối với việc giao đất cho tổ chức kinh tế, hộ giá đình, cá nhân
trong nớc xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh cần
phải hiểu và phân biệt loại đất và công trình khi xây dựng không có mục
đích kinh doanh và có mục đích kinh doanh. Từ đó, tạo điều kiện cho
các chủ thể kinh doanh khai thác đất đai có hiệu quả vì lợi ích doanh
nghiệp và cộng đồng.
+ Vấn đề giao đất cho các tổ chức kinh tế sử dụng nhóm đất nông
nghiệp vào mục đích kinh doanh cũng là thực tế lớn cần phân tích đầy
đủ dới góc độ pháp lý. Luận án đã phân tích các sai lầm trong nhận
thức về việc giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các doanh
nghiệp nhà nớc trớc ngày 1/1/1999 và tạo sự không bình đẳng trong
quan hệ sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế.
+ Luận án đã thể hiện sự quan tâm tới việc giao đất cho ngời Việt
Nam định c ở nớc ngoài khi thực hiện dự án đầu t tại Việt Nam. Quy
định này tạo cơ hội cho ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài có các
quyền nh tổ chức kinh tế ở trong nớc sử dụng đất, đợc quyền tham
gia các dự án đấu giá quyền sử dụng đất đầu t vào cơ sở hạ tầng kinh tế
xã hội hoặc xây nhà để bán hoặc cho thuê. Cùng với quy định về việc
cho phép ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài đợc mua nhà ở tại Việt
Nam, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất góp phần khuyến khích
đầu t về nớc của một bộ phận Việt kiều.
Chơng 3
Quan điểm, định hớng v giải pháp
hon thiện pháp luật về hình thức giao đất
có thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam

Trên cơ sở những vấn đề có tính lý luận về hình thức giao đất có thu
tiền sử dụng đất đợc đề cập tại chơng 1 của luận án, những bất cập
trong quá trình thực thi các quy định của pháp luật về giao đất có thu
tiền sử dụng đất ở nớc ta áp dụng đối với chủ thể sử dụng đất vào mục
đích kinh doanh tại chơng 2, ch
ơng 3 của luận án hớng tới ba nội
dung, đó là: quan điểm, định hớng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về
hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở nớc ta.
3.1. Quan điểm hoàn thiện pháp luật về hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam
Về quan điểm hoàn thiện pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền
sử dụng đất, luận án phân tích ba quan điểm sau:
Thứ nhất, việc hoàn thiện pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền
sử dụng đất phải xuất phát từ đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân ở nớc
ta. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất là sản phẩm của chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai khi chuyển sang nền kinh tế thị trờng định
hớng xã hội chủ nghĩa. Do vậy, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
chính là cơ sở để hiện thực hóa khả năng đa dạng về nhiều hình thức sử
dụng đất trong nền kinh tế thị trờng, đặc biệt là hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất.
Thứ hai, việc hoàn thiện pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền
sử dụng đất phải căn cứ vào chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nớc do Đảng Cộng sản Việt Nam đề
xớng và đợc thể chế hóa bằng pháp luật.
19 20

Thứ ba, việc hoàn thiện pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền
sử dụng đất phải căn cứ vào thực tiễn áp dụng các chính sách tài chính
về đất đai sau năm 1993, thời điểm Nhà nớc chính thức bỏ các bao cấp
về việc giao quyền sử dụng đất. Qua tổng kết thực tiễn thấy rằng, đất đai

chính là nguồn lực, nguồn tài chính tiềm năng lớn để xây dựng đất nớc,
cho nên hoàn thiện pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng
đất chính là yêu cầu của cuộc sống.
3.2. Định hớng hoàn thiện pháp luật về hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất
Xuất phát từ quan điểm coi đất đai là nguồn lực, hình thức giao đất
có thu tiền sử dụng đất phải đi từ các định hớng sau:
Thứ nhất, cần sớm ban hành các chính sách tài chính để điều tiết
lại phần giá trị tăng thêm không do ngời sử dụng đất tạo ra, mà do quá
trình đầu t từ phía Nhà nớc. Quy định tại Luật Đất đai năm 2003 đã
đề cập về vấn đề này, song các chính sách cụ thể cha đợc xác định.
Thứ hai, đối với ngời sử dụng đất vào mục đích kinh doanh cần
khuyến khích các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận giao đất
bằng hình thức có thu tiền sử dụng đất.
Thứ ba, tiếp tục hoàn chỉnh cơ chế sử dụng đất tại khu vực đô thị
với phơng thức giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất để đầu t
trở lại cho kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội.
3.3. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất
Trong phần này, luận án tập trung vào những giải pháp sau:
Thứ nhất, hoàn thiện các quy định về quyền và nghĩa vụ của ngời
sử dụng đất gồm: phân biệt các quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng
không phải đất thuê trong trờng hợp giao đất ở có thu tiền sử dụng đất
với trờng hợp giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất; không
nên áp dụng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với tổ
chức kinh tế ở trong nớc mà chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc thuê đất. Từ các vấn đề trên, việc sửa đổi, bổ sung Điều 113
Luật Đất đai về quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng không phải đất
thuê và Điều 109 Luật Đất đai về quyền của tổ chức kinh tế đợc Nhà
nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất là rất cần thiết. Tác giả luận án

đã đề cập về việc thiết kế lại các điều luật này.
Thứ hai, hoàn thiện các quy định về quyền lựa chọn hình thức sử
dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, ngời Việt Nam định
c ở nớc ngoài, tổ chức, cá nhân nớc ngoài sử dụng đất với các đề
xuất (i) quy định về việc cho phép tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân
trong nớc có thêm hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần; (ii) cho
phép tổ chức, cá nhân nớc ngoài đầu t tại Việt Nam đợc nhận hình
thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nh ng
ời Việt Nam định c ở
nớc ngoài sử dụng đất tại Việt Nam. Với các kiến nghị nêu trên, các
đối tợng sử dụng đất ở trong nớc sẽ đợc dùng quyền sử dụng đất
thuê trong các giao dịch về quyền sử dụng đất thay vì không đợc phép
nh hiện tại. Đối với tổ chức, cá nhân nớc ngoài, bên cạnh việc đợc sử
dụng đất nh tổ chức kinh tế ở trong nớc, họ sẽ làm lợi cho ngân sách
nhà nớc từ việc nộp tiền sử dụng đất và không có những rủi ro trong
việc xác định tiền thuê đất nh trờng hợp tại một số địa phơng đã đề
cập trong luận án.
Thứ ba, hoàn thiện các quy định về giá đất làm cơ sở cho việc thu
các nghĩa vụ tài chính của ngời đợc giao quyền sử dụng đất và áp giá
bồi thờng trong trờng hợp bị thu hồi đất. Thông điệp mà tác giả luận
án đề cập là, để đảm bảo tính công bằng về mặt tài chính giữa Nhà nớc
và ngời sử dụng đất, giá đất do Nhà nớc ban hành phải sát giá thị
trờng trong điều kiện bình thờng. Cho nên, khi các địa phơng ban
hành bảng giá đất năm 2008 phải tuân thủ quy luật thị trờng.
21 22

Thứ t, hoàn thiện các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để
đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng. Đấu giá quyền sử dụng đất là phơng
thức mới trong việc khai thác nguồn lực từ quỹ đất, cho nên các địa
phơng phải hoàn chỉnh về quy hoạch, công khai các dự án đầu t. Tuy

nhiên, đối với các dự án lớn có thể kết hợp giữa việc chỉ định nhà đầu t
và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Kinh nghiệm ở Hà Nội có thể là
bài học cho các địa phơng trong việc chỉ định các nhà đầu t Hàn Quốc
và Nhật Bản đối với dự án quy mô lớn.
Thứ năm, hoàn thiện các quy định về giao đất có thu tiền sử dụng
đất trong việc xây dựng và phát triển thị trờng bất động sản ở nớc ta.

Kết luận
"Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất" là một đề
tài nghiên cứu chuyên sâu về lĩnh vực pháp luật đất đai nhng có liên
quan nhiều đến các lĩnh vực pháp luật khác nh: thơng mại, đầu t, tài
chính. Cho đến nay, các nghiên cứu quy mô nhỏ trong lĩnh vực đất đai
chiếm dung lợng lớn, nhng các nghiên cứu có tầm cỡ bởi các chuyên
gia lớn thì rất thiếu. Khó khăn chính yếu của tác giả là tự khai thông
hớng nghiên cứu, tìm tòi các ý tởng để hệ thống thành cơ sở lý luận
đang đứng trớc những "bão táp" của thực tiễn và từ những yêu cầu của
cuộc sống đề ra đợc những nội dung cần hoàn thiện pháp luật trong
quản lý đất đai nói chung, pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng đất nói riêng. Luận án có thể tổng kết thành một số kết luận quan
trọng sau:
1. Cho đến nay, chúng ta từng chứng kiến nhiều thay đổi căn bản
trong quan hệ đất đai, từ việc Nhà nớc bao cấp triệt để về đất đai cho
mọi đối tợng sử dụng dù kinh doanh hay phi kinh doanh để chuyển
sang quan hệ đất đai thị trờng, quyền sử dụng đất trở thành tài sản
quan trọng của ngời sử dụng đất, đợc giao lu dân sự trong đời sống.
Từ đó, đất đai trở nên có giá, quyền sử dụng đất cần phải có thị trờng,
Nhà nớc cần quy định giá đất sát giá thị trờng để các nghĩa vụ tài
chính của ngời sử dụng đất đợc thực hiện đầy đủ với Nhà nớc và
trách nhiệm bồi thờng của Nhà nớc đối với ngời bị thu hồi đất nhận
đợc sự đồng thuận của ngời sử dụng đất. Lý do của tất cả các vấn đề

đó đều liên quan đến hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Hình
thức giao đất này trớc hết là sản phẩm của quan hệ đất đai thị trờng,
trên nền tảng của chế độ công hữu đất đai ở nớc ta. Do đó, trong luận
án này tác giả thẳng thắn phân tích các sai lầm một thời của chúng ta
khi quan niệm về đất đai dới dạng tài nguyên để chuyển sang một quan
niệm phù hợp là "đất đai tài sản" và tất nhiên khi đã là tài sản thì phải
quản lý nó dới dạng tài sản và tạo ra cú hích cho nó có thị trờng luân
chuyển. Luận án đã phân tích bản chất pháp lý của hình thức sử dụng
đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng cho các chủ thể sử dụng đất vào mục
đích kinh doanh, họ phải trả cho Nhà nớc, ng
ời đại diện chủ sở hữu
một khoản tiền ngang giá với quyền sử dụng đất mà họ nhận đợc từ
Nhà nớc. Không có hình thức sử dụng đất vào khác có thể đảm bảo cho
ngời sử dụng đất đầy đủ lợi ích nh giao đất có thu tiền sử dụng đất và
chỉ có hình thức giao đất này mới thể hiện đầy đủ lợi ích kinh tế của
ngời đại diện chủ sở hữu. Do đó, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng
đất chính là sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nớc đến ngời sử
dụng đất đúng quan hệ thị trờng.
2. Không phải đến Luật Đất đai (2003) thì Nhà nớc ta mới áp dụng
hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, quá trình đi từ không thu tiền
sử dụng đất triệt để đến phân biệt loại đất cụ thể có thu tiền và loại đất
không thu tiền sử dụng đất, chính là quá trình tiền tệ hóa quyền sử dụng
đất. Sự phân biệt sơ khai đó có gốc tích từ Luật Đất đai (1987), Luật Đất
đai (1993). Tuy nhiên, đến Luật Đất đai (2003), ngời sử dụng đất vào
mục đích kinh doanh có thể lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử
23 24

dụng đất hoặc thuê đất, việc lựa chọn hình thức nào phụ thuộc vào năng
lực tài chính của ngời sử dụng đất. Song thực tế cho thấy, đối tợng sử
dụng đất luôn coi hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất là sự lựa

chọn của họ khi sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh. Cho
nên, tác giả luận án đã phân tích kỹ cho từng đối tợng sử dụng đất, dù
họ là hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức kinh tế trong nớc, ngời Việt
Nam định c ở nớc ngoài thấy đợc lợi ích thực sự khi đầu t kinh
doanh nhà ở, xây dựng kết cấu hạ tầng, xây dựng công trình công cộng
để kinh doanh, thực hiện dự án đầu t. Các phân tích này không phải là
lý thuyết thuần túy, nó xuất phát từ thực tế đầu t kinh doanh của các tổ
chức kinh tế, ở hộ gia đình, cá nhân ở trong nớc, ngời Việt Nam định
c ở nớc ngoài với những vớng mắc cụ thể về phơng diện pháp luật,
về thực tế triển khai khi sử dụng đất.
3. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất không có mục đích tự
thân, nó đợc hình thành bởi các bối cảnh nhất định khi Việt Nam đang
tiến tới một nền kinh tế thị trờng đầy đủ. Nền kinh tế thị trờng này
dựa trên chế độ công hữu về đất đai và các t liệu sản xuất quan trọng
khác. Cho nên, chính chế độ công hữu về đất đai là "cái nôi" sản sinh ra
các hình thức giao đất, gồm cả giao đất có thu tiền sử dụng đất và không
thu tiền sử dụng đất. Từ bối cảnh đó, để xây dựng và phát triển, nhu cầu
đất đai cho đầu t hạ tầng, xây dựng các cơ sở kinh tế phục vụ quá trình
công nghiệp hóa, đô thị hóa, nhu cầu của các dự án đầu t nớc ngoài
đều cần đất đai. Do vậy, liên quan đến hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng đất là hàng loạt các vấn đề đặt ra cần có nhu cầu hoàn thiện về mặt
pháp luật. Đầu tiên đó là việc bảo hộ các quyền, lợi ích hợp pháp của
ngời đợc giao đất, quyền đợc lựa chọn hình thức sử dụng đất phù
hợp khi sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, trong
quan hệ giữa Nhà nớc và ngời đợc Nhà nớc giao đất gắn với việc
thực thi các nghĩa vụ tài chính, đó chính là tiền sử dụng đất phải nộp.
Khoản tiền này nộp vào ngân sách nhà nớc và tuyệt đối không đợc
bao cấp với giá đất xác định đúng giá thị tr
ờng. Song, về mặt thực tế
mà nói, giá đất nhà nớc vẫn cha sát giá thị trờng, cho nên phần nào

đó của tiền sử dụng đất vẫn còn bao cấp. Tính bao cấp đó còn lan truyền
sang cả phần bồi thờng về đất khi Nhà nớc thu hồi đất. Từ đây, tính
công bằng trong xác định nghĩa vụ tài chính của ngời sử dụng đất và
trách nhiệm bồi thờng thiệt hại về đất của Nhà nớc đợc đặt lên hàng
đầu. Những nhợc điểm cần hoàn thiện cũng xuất phát từ đây. "Bình
đẳng quyền lợi về đất đai" không chỉ là khẩu hiệu, chính nó là sự tơng
phản của sự phù hợp hay bất hợp lý trong quan hệ giữa Nhà nớc và
ngời đợc giao đất, bồi thờng về đất. Có nh vậy, chúng ta mới mong
xây dựng và phát triển một thị trờng quyền sử dụng đất minh bạch
trong cái chung của thị trờng bất động sản.