Cải tạo không gian kiến trúc - tái khai thác khu chung cư cũ tại Hà Nội đáp ứng điều kiện tạm cư và tái định cư tại chỗ

A. Giới thiệu luận án
1. đặt vấn đề
Hà Nội có quỹ nhà ở (QNƠ) lớn tại 40 khu chung c cũ (KCCC) với gần 5 triệu m2 đợc xây dựng từ năm
1960-1990 theo mô hình tiểu khu nhà ở(TKNƠ) của Liên Xô-1950 từ mô hình đơn vị ở láng giềng của Hoa
Kỳ-1924, trong thời kỳ Nhà nớc bao cấp về nhà ở, kinh tế kế hoạch hóa tập trung giai đoạn 1960-1986. Hiện
nay tại các khu này có thực trạng xuống cấp trầm trọng, xuất hiện nhiều nhà nguy hiểm (chiếm 30%/70% nhà đã
xuống cấp) và lạc hậu (căn hộ không khép kín, không độc lập) với mật độ xây dựng tăng tới 70-80%, c trú tăng
gấp 1,5 lần là rất cao nhng tiêu chuẩn ở lại rất thấp (có hộ chỉ 3-5m2/ngời); Hiện tợng cơi nới, lấn chiếm tự
phát để tự cải thiện nhu cầu diện tích và cơ cấu ở đã khiến quỹ nhà xuống cấp nhanh chóng. Theo đó, đã làm mất
đi trạng thái cân bằng, biến dạng không gian kiến trúc (KGKT), tính bền vững bị phá huỷ và làm ảnh hởng trực
tiếp đến tổng thể KGKT đô thị.
Giải pháp thực thi cải tạo KCCC còn nhiều hạn chế, cục bộ, triển khai bị động và mất định hớng, cha
xác lập đợc động lực để tái phát triển và bức bách về quỹ nhà-quỹ đất (QN-QĐ) tạm c-tái định c (TC-
TĐC) ngày càng gia tăng. Định hớng không gian tổng thể thành phố và quận đã thực hiện các năm 1998,
1999, 2000, 2001 thiếu khả năng dự báo về nguy cơ biến đổi không gian, không đánh giá đúng về sự tồn tại
của QNƠ tại KCCC hiện đang bị biến dạng không gian nhng lại có vị thế giá trị đất đai thuộc trung tâm đô
thị rất lớn. Các công trình nghiên cứu cải tạo KCCC hiện nay chủ yếu đều tập trung vào giải pháp quy hoạch
kiến trúc (QHKT), quản lý đô thị (QLĐT) một cách cục bộ; Cha tạo đợc yếu tố tài chính làm đòn bẩy
thông qua khả năng tái khai thác, phát huy tiềm năng đất đai bằng vận hành giá trị quyền sử dụng đất (SDĐ),
thị trờng bất động sản (BĐS) để tạo động lực phục vụ cải tạo KCCC và đặc biệt là giải quyết vấn đề TC-
TĐC đạt hiệu quả và khả thi. Cho tới nay, cha có công trình nào nghiên cứu về lĩnh vực khai thác động lực
phục vụ cải tạo và giải quyết TC-TĐC tại chỗ nên việc thực hiện đề tài nhằm ứng dụng hiệu quả cho việc cải
tạo KCCC để nâng cao chất lợng cuộc sống và cải thiện môi trờng ở đô thị một cách đồng bộ, toàn diện,
hiệu quả và khả thi là rất cần thiết và cấp bách.
Chính vì vậy, tác giả nghiên cứu đề tài Cải tạo không gian kiến trúc-tái khai thác khu chung c cũ
tại Hà Nội đáp ứng điều kiện tạm c và tái định c tại chỗ với 3 mục tiêu gồm:
1. Xác định nguyên nhân có tính bản chất dẫn đến hệ quả tồn tại của thực trạng. Từ đó, nghiên cứu
phát huy u điểm và khắc phục nhợc điểm để hình thành mô hình và giải pháp cải tạo KCCC.
2. Xác định mô hình giải quyết, đáp ứng điều kiện đặc thù TC-TĐC tại chỗ và nguồn động lực chi phối
cơ bản để phát huy tiềm năng tái khai thác, chuyển hoá cấu trúc không gian và chức năng phù hợp, phục vụ
cho cải tạo KCCC.

3. Xác định giải pháp từ mô hình để cải tạo KCCC một cách đồng bộ, toàn diện, hiệu quả và khả thi
nhằm nâng cao chất lợng cuộc sống, cải thiện môi trờng ở và phát huy nội lực đô thị. Nghiên cứu triển
khai-thực nghiệm kỹ thuật trên KCCC tiêu biểu nhằm kiểm chứng và xác định hình mẫu khả thi kỹ thuật để
ứng dụng.
2. ý nghĩa Khoa học v thực tiễn
Khai thác tiềm năng và xác định động lực cơ bản làm đòn bẩy, tạo chuyển biến trong giải pháp cải tạo
KGKT KCCC hiện có thực trạng hết sức bức xúc và cấp bách nhằm thiết lập chất lợng không gian ở toàn diện,
nâng cao giá trị không gian TKNƠ. Xác lập mô hình tổ chức không gian phù hợp với quy luật và thực tiễn. Giải
pháp tạo ra có tính hiện thực, giải quyết hiệu quả và khả thi vấn đề cốt lõi là tài chính-TC-TĐC tại chỗ bằng
chuyển hoá cấu trúc không gian và chức năng, phát huy các nguồn động lực để tái khai thác từ tiềm năng đất

1
đai, phát triển thơng mại dịch vụ (TMDV) trung tâm đô thị, tạo sự phát triển bền vững cho khu vực KCCC rất
có ý nghĩa khoa học và thực tiễn.
3. Đóng góp mới của luận án
Xác định đợc nguyên nhân cốt lõi dẫn đến hệ quả tồn tại của thực trạng KCCC đã biến dạng, bị phá
huỷ không gian là do ứng dụng thiếu hoàn chỉnh về mô hình tổ chức không gian và thiếu tính dự báo; Vận
hành tự phát kinh tế thị trờng (KTTT), thị trờng đất đai-BĐS, tái khai thác và bất cập về quy luật giá trị.
Xác định đợc mô hình chuyển hoá hình thái cấu trúc không gian và chức năng, phát huy đợc động
lực trên cơ sở ứng dụng đúng mô hình tổ chức không gian TKNƠ kết hợp với mô hình tuyến tính đa chức
năng đợc phát triển theo trục phố tại vành đai và trục xuyên TKNƠ. Tăng cờng chức năng TMDV của hạ
tầng xã hội (HTXH) để vận hành đúng quy luật KTTT, thị trờng đất đai-BĐS, tạo động lực cải tạo KCCC từ
tái khai thác tiềm năng đất đai trung tâm đô thị, giải phóng đợc 20-25% quỹ đất của các KCCC để tạo
nguồn lực và vận hành phù hợp với quy luật giá trị.
Xác định đợc giải pháp TC-TĐC tại chỗ bằng hoán đổi tổ hợp nhà ở (THNƠ) với hiện trạng bằng mô
hình ở-chung c cao tầng (CCCT) xây xen trên hệ thống quỹ đất trống đợc xác định với 9 dạng bố cục chủ
yếu. TC-TĐC tại chỗ cân bằng, đồng bộ và toàn diện đợc thực hiện đồng loạt mà không làm tăng chất tải hạ
tầng kỹ thuật (HTKT)-HTXH. Đề xuất các nguyên tắc và giải pháp mới từ mô hình, thiết kế triển khai-thực
nghiệm kỹ thuật kiểm chứng trên các KCCC tiêu biểu làm hình mẫu khả thi kỹ thuật để ứng dụng thực tiễn.
4. Kết cấu luận án

Luận án gồm 178 trang, ngoài phần đặt vấn đề gồm 4 trang, kết luận và khuyến nghị gồm 5 trang, nội dung
chính có 3 chơng: Chơng 1- Tổng quan gồm 47 trang, chơng 2- Cơ sở lý thuyết và phơng pháp nghiên cứu
gồm 34 trang, chơng 3- Kết quả nghiên cứu và bàn luận gồm 87 trang cùng 142 tài liệu tham khảo (131 tài liệu
tiếng Việt, 5 tiếng Anh, 3 tiếng Pháp, 3 tiếng Nga) và 17 phụ lục.
b. Nội dung luận án
Chơng 1: Tổng quan
1.1 Lịch sử nghiên cứu và phát triển khu chung c (KCC)
1.1.1 Xuất xứ và phát triển đơn vị ở láng giềng trên thế giới
Năm 1924, C.Perry-Hoa Kỳ đa ra quan niệm về đơn vị ở láng giềng với nguyên tắc bố trí các công
trình phục vụ, trờng học đặt gần lõi cây xanh, cửa hàng tại vành ngoài gần giao thông công cộng. Vào năm
1950, quan niệm TKNƠ của Liên Xô đợc hình thành (áp dụng tại Việt Nam-1960). Mô hình TKNƠ và đơn vị
ở (ĐVƠ) có hạn chế là sự phân chia mô đun cứng nhắc, không đáp ứng đợc sự vận động của đô thị. Khắc phục
những hạn chế này là mô hình quần thể đô thị với các quá trình tích hợp hoá và khu biệt hoá. Quá trình hình
thành và phát triển của đô thị từ mô hình đơn vị ở láng giềng đến khu ở là tập hợp của các đơn vị cơ sở đến
quần thể đô thị, rồi đến tuyến tính phi tầng bậc. Ngày nay, mô hình ĐVƠ láng giềng vẫn đợc ứng dụng cho
công cuộc xây dựng đô thị nhiều nơi trên thế giới.
1.1.2 Kinh nghiệm cải tạo khu ở đô thị tại nớc ngoài
a. Hình thái cải tạo KCCC: Bảo quản duy trì QNƠ; Nâng cao chất lợng QNƠ; Cải tạo nâng cấp thận
trọng, nâng cao giá trị sử dụng quỹ nhà, đất ở; Phát triển tái cấu trúc, khai thác tiềm năng quỹ đất; Hoạch định cơ
chế chính sách phù hợp để tái phát triển.
b. Vấn đề đặt ra cần chú trọng đối với cải tạo KCCC: Quan hệ khả thi giữa thiết kế và cải tạo; Sự nhận
thức đầy đủ của việc cải tạo để phát triển toàn diện; Cải tạo nhà ở với quan điểm về phá huỷ và phục hồi; Giải
quyết hậu quả xã hội và sự tham gia của cộng đồng; Hoạch định cơ chế chính sách phù hợp để hỗ trợ phát triển
nhà ở.

2
1.2 KGKT KCCC
1.2.1 Quá trình hình thành-phát triển KCCC trong nớc
a. KCC phát triển giai đoạn 1960-1970: Chủ yếu xây dựng nhà ở và chung c thấp tầng (từ 1-3 tầng)
với cơ cấu tổ chức không gian căn hộ không khép kín, không độc lập.

b. KCC phát triển giai đoạn 1970-1980: Chủ yếu xây dựng nhà lắp ghép chung c tập thể nhiều tầng (từ 4-6
tầng) với cơ cấu tổ chức không gian căn hộ khép kín nhng cha độc lập.
c. KCC phát triển giai đoạn 1980-1990: Chủ yếu xây dựng nhà lắp ghép và nhà xây chung c tập thể
nhiều tầng (từ 4-6 tầng) với cơ cấu tổ chức không gian căn hộ khép kín, độc lập dạng đơn nguyên.
d. KCC phát triển giai đoạn từ 1990 đến nay: Chủ yếu phát triển các khu đô thị mới (ĐTM) với mô hình
hỗn hợp ở, chủ đạo là CCCT có giải pháp công nghệ kỹ thuật phong phú.
1.2.2 Đặc điểm tổ chức KGKT KCCC
Mô hình cấu trúc quy hoạch có 3 dạng sau: Cấu trúc quy hoạch KCC tiền phát triển: Cha hình thành
quy mô TKNƠ; Cấu trúc quy hoạch KCC kiểu tầng bậc: Hình thành quy mô TKNƠ nhỏ, không gian công
cộng (KGCC) đặt giữa tiểu khu; Cấu trúc quy hoạch KCC kiểu phi tầng bậc: Cơ bản nh mô hình tầng bậc
nhng đa dịch vụ công cộng ra vành đai TKNƠ.
1.2.3 Thực trạng KCCC tại Hà Nội
a. QHKT và kỹ thuật
Quy hoạch: Không đáp ứng đợc sức chứa so với nhu cầu sử dụng thực tế trong khi nhu cầu về giá trị
đích thực lại rất lớn nên bị mất cân bằng không gian, hệ thống bị phá vỡ.
Kiến trúc: Các mẫu nhà điển hình cơ bản đã lạc hậu, cơ cấu cứng nhắc, diện tích chật hẹp, tình trạng
chung là xuống cấp kỹ thuật trầm trọng (nhà lún nứt đến 70%, trong đó 30% nhà nguy hiểm).
Kỹ thuật: Các mối nối bị nứt vỡ, cốt thép trong mối nối bị ô xi hoá, mối hàn bị vỡ, các cấu kiện chịu nén
trung tâm trở thành nén lệch tâm, mất khả năng chịu lực và chiều hớng gia tăng.
b. HTCS: Hệ thống HTKT cơ bản đã bị quá tải và xuống cấp trầm trọng gây ô nhiễm, mất vệ sinh môi
trờng, nguy hiểm cho ngời sử dụng. Hệ thống HTXH thiết yếu của KCCC cơ bản ổn định, tuy nhiên vẫn
thiếu hụt và đang bị quá tải.
c. Quản lý, khai thác và sử dụng: Công tác quản lý cha chặt chẽ, thiếu đồng bộ trong việc duy tu, sửa
chữa, bảo trì. Tiềm năng đất đai của khu vực KCCC cha đợc khai thác và sử dụng hiệu quả gây ra hiện
tợng lãng phí tài nguyên đô thị.
1.2.4 Thực trạng QN-QĐ và nhà ở TC-TĐC
Nhu cầu nhà ở đô thị Hà Nội rất lớn trong khi quỹ nhà hiện trạng ít và chất lợng thấp. Nguyên nhân tồn
tại chủ yếu là: Hạn chế nguồn lực xã hội, khả năng phát triển không theo kịp thực tế, cơ chế chính sách cha
phù hợp nên kìm hãm sự phát triển. Hiện nhu cầu QN-QĐ tái định c (TĐC) là rất lớn nhng thực tế chỉ đáp
ứng đợc 50% để phục vụ cho đô thị hoá (ĐTH). Khả năng tạo quỹ là hạn chế, đặc biệt tại khu vực cải tạo đô

thị hầu nh không có QN-QĐ trong khi đặc thù về nhu cầu TĐC tại chỗ của KCCC cơ bản là 100%.
1.2.5 Định hớng phát triển và thực thi cải tạo KCCC
a. Định hớng không gian và phát triển nhà ở đến 2020: Tập trung huy động các nguồn lực phát
triển quỹ nhà đạt chỉ tiêu 15 m2/ngời vào 2010 và 20 m2/ngời 2020; Phát triển CCCT để nâng cao chất
lợng chỗ ở; Xây dựng lại quỹ nhà hiện đã hết niên hạn sử dụng; Tạo lập thị trờng BĐS và xã hội hoá (XHH)
phát triển nhà ở.

3
b. Định hớng cải tạo KCCC Hà Nội: Cải tạo KCCC theo hớng XHH, gắn công tác cải tạo QNƠ với
việc khai thác dịch vụ đô thị, đặc biệt quan tâm tới bảo đảm mật độ dân c phù hợp điều kiện cải tạo hệ thống
HTKT và HTXH. Kế hoạch đến 2015 không còn các KCCC thiếu an toàn, không đủ điều kiện sống theo quy định.
c. Thực thi cải tạo KCCC: Giải pháp thực thi cải tạo KCCC thực hiện theo 4 hớng sau: Cải tạo, sửa
chữa chống xuống cấp nhà ở nguy hiểm; Cải tạo, nâng cấp bằng xây ốp nhà ở cục bộ; Tái phát triển nhà ở
bằng phá dỡ nhà cũ, xây mới cục bộ; Quy hoạch xây dựng lại toàn bộ KCCC. Tổng quan thực thi giải pháp
cải tạo KCCC cho thấy còn nhiều hạn chế, cha phát huy đợc tiềm năng đất đai, gia tăng chất tải HTKT và
HTXH, bất khả thi trong giải quyết TC-TĐC.
1.2.6 Tình hình nghiên cứu cải tạo KCCC
Các công trình nghiên cứu hiện nay cha đáp ứng đợc tính đồng bộ, toàn diện và khả thi. Nghiên cứu
tập trung chủ yếu vào giải pháp QHKT, QLĐT thuần tuý để cải thiện điều kiện nhà ở cục bộ, cha đánh giá
đúng về khả năng tồn tại của nhà ở hoặc nghiên cứu đồng bộ về "chỗ ở", cha khai thác tiềm năng tạo động
lực hay giải quyết đặc thù công tác cải tạo nhà ở đô thị tại khu vực KCCC.
1.3 Vấn đề nghiên cứu
1.3.1 Tồn tại bản chất của đối tợng cần giải quyết
a. Xác định nguyên nhân tồn tại bản chất và phơng thức cải tạo toàn diện: Nhằm xác định nhân tố
cốt lõi ảnh hởng đến hệ thống KGKT. Tập hợp các nguyên nhân là những nhân tố tác động đến khả năng
hình thành giải pháp cải tạo. Do vậy cần xác lập phơng thức cải tạo toàn diện hệ thống KGKT KCCC trên cơ
sở giải quyết đợc nhân tố cơ bản tác động đến hệ thống và vì cơ cấu KGKT là cấu thành hữu cơ để tạo lập
chất lợng ở.
b. Xác định mô hình cải tạo KGKT đáp ứng điều kiện TC-TĐC tối u và xác lập khả năng chuyển
hoá hình thái tổ chức không gian tạo tính bền vững:

KGKT KCCC là tổng thể các thành phần không gian ở
có cấu trúc hữu cơ nên tác động vào không gian cá thể (KGCT) nhà ở là phải tác động vào toàn bộ hệ thống
KGKT TKNƠ mới hình thành đợc giải pháp cải tạo phù hợp.
Việc cải tạo KCCC cần tạo ra hệ thống KGKT
cân bằng mới, bền vững, giải quyết vấn đề mấu chốt là khả năng tạo QN-QĐ đáp ứng điều kiện TC-TĐC,
đảm bảo tính quy luật, phù hợp thực tiễn và ổn định dân c.
c. Xác định giải pháp QHKT, kỹ thuật đồng bộ và toàn diện đáp ứng đặc thù KT-XH, văn hoá phát
triển: Nâng cao khả năng QHKT; Hoàn thiện đồng bộ HTKT và nâng cao khả năng HTXH; Đáp ứng đặc thù
KT-XH, văn hoá phát triển; Phát huy khả năng tài chính, cơ chế chính sách với việc phát triển nguồn động lực
đầu t tái khai thác tại chỗ; Xác định mô hình TC-TĐC, hình thái và biện pháp cải tạo khả thi cùng việc hoàn
thiện QLĐT.
1.3.2 Vấn đề nghiên cứu
Vấn đề nghiên cứu đặt ra với những câu hỏi: Đâu là nguyên nhân có tính bản chất dẫn đến tồn tại của
thực trạng KCCC, thông qua đó sẽ xác định đợc u nhợc điểm nhằm kiến tạo giải pháp cải tạo KCCC?
Bằng mô hình, giải pháp nào để cải tạo hệ thống các KCCC, phát huy động lực khai thác giá trị tiềm năng
khu trung tâm đô thị, giải quyết đợc đặc thù công tác cải tạo nhà ở đô thị, đáp ứng điều kiện TC-TĐC?
Chơng 2: Cơ sở lý thuyết v phơng pháp Nghiên cứu
2.1 Cơ sở lý thuyết của việc cải tạo KCCC
2.1.1 Đối tợng và phạm vi nghiên cứu
a. Đối tợng: Các KCCC tại Hà Nội đã phát triển theo mô hình TKNƠ từ năm 1960-1990, tập trung
đối tợng khảo sát là nhà ở; Nguyên nhân cốt lõi làm hệ thống KGKT KCCC bị biến dạng và mối quan hệ
hữu cơ KGKT đợc tái lập.

4
b. Phạm vi nghiên cứu: Các KCCC tại Hà Nội tiêu biểu cho KGKT khu ở, TKNƠ, nhóm ở và nhà ở
theo 3 giai đoạn phát triển loại hình TKNƠ: 1960-1970; 1970-1980; 1980-1990. Quy mô của đối tợng là
toàn bộ KGKT nhà ở.
2.1.2 Khái niệm, phạm trù và phạm vi lý thuyết
a. Khái niệm và phạm trù: Hệ thống khái niệm và phạm trù về KCCC (căn hộ ở, chung c, ĐVƠ,
TKNƠ, TKNƠ-KCC, nhóm ở, khu ở, khu ở bền vững, tổ hợp ở, chỗ ở); KGKT (KGKT đô thị, KGKT-KCCC,

chuyển hoá hình thái KGKT, mất tính bền vững và mất cân bằng trạng thái không gian); Cải tạo (cải tạo đô
thị, cải tạo KGKT, cải tạo KGKT KCCC); Khai thác (khai thác đô thị, khai thác mới và tái khai thác, tái khai
thác KCCC, động lực tái khai thác KCCC, thị trờng đất đai-BĐS) và TC-TĐC (tạm c, TĐC, TC-TĐC tại
chỗ).
b. Phạm vi lý thuyết: Phạm vi lý thuyết của đề tài là hệ thống khoa học đô thị, đặc biệt là cải tạo đô thị
về hình thái học không gian đô thị (KGĐT), khai thác động lực phát triển KT-XH đô thị, phát triển và cải tạo
với bản chất là TĐC.
2.1.3 Tác động của KTTT và quy luật giá trị
KTTT là nền kinh tế đợc điều chỉnh chủ yếu bởi thị trờng với quy luật sản xuất hàng hoá, trong đó
thị trờng đất đai-BĐS là thị trờng trọng yếu và quy luật giá trị là quy luật khách quan cơ bản. Thực trạng
KCCC ngày nay là sự tác động của KTTT và sự biến tớng của thị trờng ngầm đất đai-BĐS. Khu vực
KCCC thuộc trung tâm thành phố có giá trị đất đai rất cao, trong khi giá trị BĐS hiện hữu lại rất thấp. Đây là
mâu thuẫn đối nghịch quan hệ ngang giá mang tính chất phi quy luật giá trị.
2.1.4 ảnh hởng quá trình ĐTH và dự báo phát triển
a. Quá trình ĐTH: ĐTH là hiện tợng xã hội liên quan tới dịch chuyển KT-XH-văn hoá-không gian-môi
trờng gắn liền với những tiến bộ khoa học kỹ thuật. Biểu hiện của ĐTH là: Thay đổi cấu trúc lao động xã hội; Sức
ép dân số; Sự tập trung các chức năng chuyên biệt của các KGĐT; Sự bành trớng của đô thị; Đời sống văn hoá xã
hội thay đổi; ảnh hởng đến môi trờng đô thị. Dới tác động của quá trình ĐTH, khu vực KCCC cũng bị ảnh
hởng nặng nề.
b. Dự báo phát triển: Hình thái phát triển ĐTH có 5 giai đoạn: Tập trung tuyệt đối, tập trung tơng
đối, tập trung và phân tán, phân tán tơng đối và phân tán toàn phần. Đô thị Hà Nội hiện đang ở giai đoạn
ĐTH có tính chất cụm đô thị là hình thái tập trung và phân tán, dự báo hớng phát triển sẽ vào thời kỳ ĐTH
chùm đô thị và phân tán tơng đối; Đô thị trung tâm ổn định và ĐTH toàn phần.
2.1.5 Biện chứng tái khai thác và bảo tồn cải tạo đô thị
a. Biện chứng tái khai thác: Tái khai thác là quá trình thay đổi vật chất của KGĐT và luôn luôn kéo
theo sự thay đổi của công năng sử dụng. Tái khai thác có quan hệ hữu cơ với thị trờng đất đai-BĐS là nguồn
động lực tái phát triển đô thị rất lớn. Cải tạo tái khai thác KCCC là tất yếu khai thác tiềm năng giá trị SDĐ
trung tâm đô thị, là động lực quy luật tạo cân bằng giá trị giữa đất và BĐS trên đất.
b. Biện chứng bảo tồn KGĐT: Đặc trng của di sản kiến trúc không chỉ tồn tại trên các giá trị về lịch sử
và nghệ thuật mà còn đợc nhìn nhận bằng các giá trị về khoa học và xã hội. Khu vực KCCC có giá trị bảo tồn

nằm ở chỗ đánh dấu một giai đoạn KT-XH của Việt Nam với quan điểm hợp nhất về chính trị-KT-XH-văn hoá
là một phần không thể thiếu của bảo tồn KGĐT.
2.1.6 Biện chứng vấn đề TĐC, các loại hình ở cải tạo đô thị và mô hình khu ở phát triển bền vững
a. Biện chứng vấn đề TĐC trong quá trình phát triển đô thị: Quá trình cải tạo và tái phát triển các
khu dân c đô thị cũ chính là quá trình TĐC. Các hình thức cơ bản: TĐC tại chỗ, TĐC phụ cận, TĐC khu vực
khác, TĐC phân tán, TĐC kết hợp. Trong đó, TĐC tại chỗ là khó khăn nhất nhng có nhiều u điểm nhất vì

5
là hình thức tối u do việc ổn định dân c. Qua thực tiễn triển khai cải tạo KCCC, cơ bản là 100% dân c có
nguyện vọng TĐC tại chỗ. Vì vậy, định hớng phơng thức cải tạo KCCC là cải thiện nhà ở trên nền tảng
QNƠ cũ đáp ứng nhu cầu TC-TĐC tại chỗ.
b. Biện chứng các loại hình ở cải tạo đô thị: Để có sự phát triển cân bằng và trật tự, phát triển tập
trung vào việc làm tăng hiệu quả SDĐ, đồng thời tạo ra môi trờng sống phù hợp và các tiện nghi dịch vụ
cao. Lựa chọn mô hình ở-CCCT là tất yếu của sự phát triển và bảo vệ môi trờng cũng nh khai thác tối đa
hiệu quả SDĐ và giá trị BĐS. KCCC có tiềm tăng đất đai lớn tại trung tâm đô thị, việc tái khai thác bằng
CCCT là giải pháp phù hợp.
c. Mô hình khu ở phát triển bền vững: Khu ở bền vững khi đáp ứng đợc 5 tiêu chí của phát triển đô
thị bền vững: Chính sách, kinh tế, văn hoá, xã hội và môi trờng. Cải tạo KCCC hiện nay phải theo xu hớng
phát tiển bền vững và đáp ứng 5 tiêu chí trên.
2.1.7 Cấu trúc không gian TKNƠ
Hệ thống tổ chức không gian cơ bản gồm: KGCT nhà ở, không gian giao tiếp (KGGT) và KGCC. Ba
thành phần không gian liên kết hữu cơ tạo ra quần thể ở, xác lập chỗ ở có tổ chức không gian cân bằng. Mô
hình TKNƠ áp dụng cho các KCCC có ý nghĩa hết sức lớn, đặt vấn đề và giải quyết mối quan hệ: "Nhà ở-môi
trờng-xã hội" của mối quan hệ "con ngời-thiên nhiên-xã hội". Tuy nhiên, mô hình TKNƠ áp dụng cho các
KCCC có cơ cấu quy hoạch khép kín, không có mối liên hệ trong và ngoài tiểu khu. Việc đa hệ thống TMDV
vào tâm tiểu khu là không thích hợp. Giao thông chồng chéo mâu thuẫn. Ngoài ra, thiếu sách lợc về đất đai,
QLĐT, dự báo phát triển không đợc đề cập
2.1.8 Cấu trúc không gian tuyến tính đa chức năng
Khuynh hớng ĐTM nhấn mạnh cấu trúc không gian đờng phố, khu phố và các công trình xây dựng
đợc sắp xếp có chủ ý đặc trng không gian mở-đờng phố để tơng tác lẫn nhau tạo ra KGGT. Đây là thực

tế khách quan của việc tổ chức KGKT đô thị theo đặc trng KTTT. Trên thực tế, Hà Nội đang phát triển tự phát
theo mô hình này và hiện đang tác động đến thành phần không gian khu ở-KCCC.
2.1.9 Mô hình phát triển trung tâm và kiểm soát vùng hạn chế phát triển đô thị Hà Nội
a. Mô hình phát triển trung tâm đô thị: Mô hình phát triển trung tâm đô thị của Hà Nội đợc nghiên cứu
và xác định là phát triển tại Hà Nội một trung tâm giao dịch thơng mại và dịch vụ quốc tế. Mô hình phát triển
trung tâm hiện đại với chức năng TMDV theo dạng tuyến- điểm tịnh tiến dần ra phía ngoài trung tâm cũ.
b. Kiểm soát vùng hạn chế phát triển: Quy tắc phân vùng nhằm mục tiêu bảo tồn KGKT Hà Nội, giữ gìn
bản sắc văn hoá đồng thời phát triển Thủ đô. Khu vực KCCC thuộc vùng phát triển mới, định hớng phát triển
cho phép xây dựng xen cấy các công trình cao tầng và xây dựng các trục cao tầng tập trung trên các tuyến vành
đai.
2.2 Giả thuyết nghiên cứu
Xác định nguyên nhân cốt lõi của KGKT KCCC đã biến dạng, bị phá huỷ và mất tính bền vững để đề
xuất mô hình ở mới trên cơ sở nâng cao mô hình cũ. Chuyển hoá cấu trúc không gian và chức năng tạo tính
bền vững, tạo mới kiến trúc cảnh quan (KTCQ), không làm tăng chất tải HTKT, HTXH, phát triển tuyến tính
TMDV đa chức năng. Tái khai thác phát huy tiềm năng giá trị đất đai trung tâm để giải phóng động lực phát
triển và đáp ứng điều kiện đặc thù cải tạo đô thị khu vực KCCC là TC-TĐC tại chỗ.
2.3 Phơng pháp nghiên cứu
2.3.1 Phơng pháp nghiên cứu tài liệu thu thập thông tin

6
Tổng quan lịch sử nghiên cứu và phát triển KCCC, tình hình nghiên cứu cải tạo KCCC nhằm xác định vấn đề
nghiên cứu, phục vụ bàn luận kết quả nghiên cứu; Xác lập cơ sở lý thuyết, thành tựu lý thuyết đã đạt đợc, kết quả
nghiên cứu của đồng nghiệp liên quan đến chủ đề nghiên cứu.
2.3.2 Phơng pháp tiếp cận thu thập thông tin
a. Tiếp cận lịch sử và logic: Sử dụng hệ thống bản đồ quy hoạch các năm 1960, 1974, 1989, 1998 và
2020 nhằm xác định bối cảnh phát triển và vai trò không gian của các KCCC, mối quan hệ giữa các khu ở đô
thị, ĐTH khai thác mới và tái khai thác.
b. Tiếp cận định tính và định lợng: Tiến hành khảo sát 40 KCCC tại Hà Nội, thu thập bản đồ hiện
trạng, thiết kế ban đầu. Phân tích định lợng, định tính hiện tợng tồn tại của các thành phần KGKT KCCC,
so sánh đối chiếu theo tiến trình lịch sử nhằm xác định rõ các luận cứ thực tiễn.

c. Tiếp cận hệ thống: Tiếp cận hệ thống quản lý phát triển nhà ở, cải tạo đô thị khu vực KCCC để
nghiên cứu giải pháp gồm: QHKT-kỹ thuật-HTCS-tài chính-cơ chế chính sách-QLĐT. Trên cơ sở đó, xác
định nhân tố cơ bản điều khiển hệ thống để tập trung nghiên cứu mối quan hệ hữu cơ hình thành giải pháp cải
tạo KCCC.
d. Tiếp cận phân tích và tổng hợp: Thu thập bản đồ hiện trạng và hồ sơ thiết kế quy hoạch ban đầu của hệ
thống KCCC. Tổng hợp ranh giới, hình loại, bố cục quỹ đất trống theo điển hình quy hoạch TKNƠ. Từ đó nhận
dạng nhân tố u điểm về SDĐ làm tiền đề để tái phát triển.
2.3.3 Phơng pháp phi thực nghiệm
a. Quan sát khách quan hình thái-công năng: Tiến hành trên thực trạng KCCC, thực thi giải pháp cải
tạo và tình hình nghiên cứu ứng dụng với mục đích nắm bắt bản chất của đối tợng quan sát.
b. Quan sát phân tích kiểm chứng giả thuyết: Thiết kế triển khai-thực nghiệm kỹ thuật ứng dụng các
kết quả lý thuyết để nghiên cứu triển khai. Sử lý thông tin định lợng tạo kết quả nghiên cứu áp dụng có tính
chất thực tiễn để kiểm chứng giả thuyết trực tiếp.
c. Chuyên gia (điều tra bằng bảng hỏi): Tiến hành điều tra bằng bảng hỏi để xác định diễn biến thực
trạng, tâm lý nguyện vọng dân c tại các KCCC tiêu biểu.
2.3.4 Phơng pháp suy luận
Sử dụng để phán đoán đặt giả thuyết nghiên cứu; Thiết lập luận chứng logic bao gồm chuỗi suy luận:
Diễn dịch-quy nạp-loại suy để chứng minh giả thuyết nghiên cứu. Sử dụng mô hình hoá, so sánh đối chiếu, thiết
kế triển khai-thực nghiệm kỹ thuật để thực hiện phép suy luận liên kết các kết quả sử lý thông tin tạo ra kết quả
nghiên cứu.
Chơng 3: Kết quả Nghiên cứu v bn luận
3.1 Nguyên nhân tồn tại bản chất của hệ quả thực trạng
3.1.1 ứng dụng thiếu hoàn chỉnh mô hình tổ chức không gian, hạn chế về QHKT, kỹ thuật và thiếu
tính dự báo ĐTH
a. ứng dụng thiếu hoàn chỉnh mô hình tổ chức không gian: ứng dụng thiếu hoàn chỉnh mô hình
TKNƠ, khu ở, đặc biệt là khu trung tâm động và hạn chế về mô hình nhà ở. Xây dựng không đồng bộ và hoàn
chỉnh cũng làm biến dạng mô hình ứng dụng.
b. Hạn chế về QHKT và kỹ thuật: Mật độ xây dựng trung bình thấp với 25%, khoảng cách giữa 2
nhà-trung bình 2H là lớn. Các mẫu nhà xây dựng có tiêu chuẩn thấp, ít quan tâm đến hoạt động sống. Thiết
kế, thi công và sử lý nền, móng không đảm bảo kỹ thuật; Sự biến đổi sơ đồ kết cấu do cơi nới, lấn chiếm dẫn

đến xuống cấp kỹ thuật. HTKT xây dựng không đồng bộ, cộng thêm việc phát triển tự phát gây ra sự quá tải
và xuống cấp trầm trọng.

7
c. Thiếu tính dự báo ĐTH: Mô hình tổ chức không gian KCCC giai đoạn trớc chỉ phù hợp điều kiện xã
hội hiện tại, cha tính đến khả năng phát triển của đô thị. Vì vậy không phù hợp trong nền KTTT và bị biến dạng,
mất cân bằng không gian.
3.1.2 Vận hành tự phát KTTT, biến đổi KT-XH và bất cập về giá trị BĐS
a. KTTT vận hành tự phát: Quá trình phát triển KTTT, giao lu tổng thể hàng hoá-thị trờng cùng tất cả
các loại thị trờng phát triển đã ảnh hởng đến khu vực nhà ở đô thị,đặc biệt là hệ thống KCCC. Biểu hiện là: Sự
chuyển dịch cơ cấu lao động; Nhu cầu về việc làm tăng thu nhập; Nhu cầu dịch vụ đô thị tăng mạnh
b. Tác động đến hệ thống HTXH: Hệ thống HTXH biến đổi theo quy luật cung cầu. Thành phần kinh
tế t nhân vận động nhanh nhẹn nhất nên đã bùng nổ tự phát hệ thống TMDV công cộng có tính cá thể là tất
yếu và HTXH thiết yếu cũng bị ảnh hởng do bị thu hẹp, lấn át phát triển. Do biến đổi KT-XH, văn hoá nên
ĐTH tăng nhanh và nhu cầu sử dụng HTXH tăng vọt.
c. Bất cập về giá trị BĐS: KCCC thuộc khu vực trung tâm đô thị có giá trị đất đai rất lớn. Tuy nhiên, giá
đất và giá trị công trình trên đất không tơng thích, những công trình tồn tại trên thực trạng không khai thác
hết tiềm năng cũng nh giá trị SDĐ nên phi quy luật giá trị.
3.1.3 Gia tăng mạnh mật độ c trú và xây dựng, tái khai thác tự phát cùng với hạn chế về tài
chính, cơ chế chính sách và QLĐT đã biến dạng toàn bộ không gian, khu ở mất tính bền vững
a. Gia tăng mạnh mật độ xây dựng. c trú và tái khai thác tự phát: Mật độ dân số tăng mạnh tại trung
tâm đô thị làm gia tăng nhu cầu về chỗ ở, trong khi QNƠ lại thiếu. Điều kiện KT-XH thay đổi, phát triển
KTTT, dịch vụ bung ra và nảy sinh sự cơi nới, lấn chiếm tái khai thác tự phát. Hệ quả là HTKT đô thị bị chất
tải nên xuống cấp, môi trờng ô nhiễm. Hệ thống HTXH thiết yếu bị quá tảigây ra sự mất cân bằng trong
hoạt động của KCCC. Kết quả là mật độ xây dựng ban đầu từ 25-30% tăng tới 70-80% triệt tiêu cảnh quan,
tổng diện tích sàn tăng 1,2-1,5 lần do mật độ c trú tăng 1,5 lần.
b. Hạn chế về tài chính đô thị: Điều kiện ngân sách xây dựng KCC trong các giai đoạn trớc thiếu
thốn và trong giai đoạn hiện nay hạn chế cho đầu t xây dựng và cải tạo quỹ nhà.
c. Hạn chế về cơ chế chính sách và QLĐT: Hệ thống QLĐT không đủ năng lực, quá trình quản lý đơn
sơ, khai thác sử dụng, duy tu bảo dỡng rất hạn chế và thiếu định chế chính sách.

d. Trạng thái cân bằng KGKT cũ bị phá vỡ: Sự biến đổi mạnh mẽ các thành phần không gian, gia tăng
mạnh KGCT, giảm mạnh KGGT và phát triển bột phát không theo quy hoạch của KGCC-TMDV làm cho 3
thành phần không gian ban đầu của TKNƠ hoàn toàn bị phá vỡ tính cân bằng.
3.1.4 Phân tích bàn luận kết quả
Nghiên cứu xác định nguyên nhân có tính bản chất của hệ quả tồn tại thực trạng bị biến dạng, phá huỷ
không gian từ vấn đề KTTT là chính xác. Từ đó nhận biết rõ u, nhợc điểm của hệ thống các KCCC cũ để
chuyển hoá hình thái không gian và khai thác các động lực từ quy luật mang lại để hình thành giải pháp cải
tạo KCCC một cách toàn diện, đồng bộ, hiệu quả và khả thi.
3.2 Mô hình tổ chức KGKT cải tạo KCCC
3.2.1 Chuyển hoá hình thái cấu trúc không gian và chức năng
Ưu điểm của mô hình TKNƠ là hệ thống HTXH thiết yếu và KGGT, nhợc điểm của mô hình là sự khép
kín. Định hớng quy hoạch không gian cha phù hợp, lãng phí đất đai trung tâm đô thị. KTTT phát triển tác
động đến hệ thống KGCC KCCC và biến đổi tự phát theo mô hình tổ chức không gian tuyến tính đa chức năng.
Vì vậy mô hình cải tạo là ứng dụng đúng mô hình cũ, kết hợp với các mô hình cấu trúc tuyến tính tại vành đai
tiểu khu và nhóm ở trong khu.
3.2.2 Tái khai thác phát triển tiềm năng đất đai

8
Khu vực KCCC phân bố theo tuyến vành đai 1, 2, 3 và trục xuyên tâm đô thị có điều kiện thuận lợi cho
tái khai thác tiềm năng đất đai, nguồn lực tài chính chủ yếu là vận hành giá trị quyền SDĐ. Cải tạo KCCC đạt
hiệu quả và khả thi phải xác lập mối quan hệ tài chính-TC-TĐC. Mô hình tái khai thác đợc triển khai trên
mô hình tổ chức không gian cũ, chuyển hoá hình thái theo yêu cầu cải tạo mới. Mô hình ở thích hợp là CCCT
có diện tích chiếm đất thấp, công suất khai thác đất caoTrên cơ sở quỹ đất đợc giải phóng, phát triển chức
năng TMDV tuyến tính tạo động lực tài chính sẽ vận hành thị trờng đất đai-BĐS, hàng hoá quyền SDĐ
thông qua đấu thầu quyền SDĐ.
3.2.3 Xác định loại hình ở thích hợp
Phân tích và tổng hợp xác định đợc 9 dạng bố cục điển hình quỹ đất trống có đầy đủ các điều kiện xây
xen để phát triển mô hình ở mới về phơng diện QHKT. Xác định quy mô thích hợp cho THNƠ là tạo QNƠ
TĐC-CCCT đợc cân bằng với QNƠ hiện trạng có tính đến điều kiện tăng diện tích theo quy chuẩn, tiêu chuẩn
QLĐT. Mô hình ở đợc xác định là CCCT xây xen.

3.2.4 Hoán đổi tổ hợp ở TC-TĐC tại chỗ
Trên hệ thống bố cục điển hình quỹ đất trống cho phép triển khai 14 dạng CCCT tiêu biểu. Xây xen tổ
hợp CCCT vào hệ thống quỹ đất trống sẽ hoán đổi đợc nhà ở hiện trạng để TC-TĐC (quỹ nhà hiện trạng là
quỹ tạm c, sau đó TĐC), Đáp ứng điều kiện TC-TĐC tại chỗ với phơng thức hoán đổi trên cơ sở tuân thủ
mô hình tổ chức không gian cải tạo tái khai thác KCCC.
3.2.5 Xác định mô hình tổ chức KGKT
a. Tổ chức KGKT TKNƠ: ứng dụng đúng mô hình tổ chức không gian TKNƠ cũ, chuyển hoá hình thái
cấu trúc các thành phần không gian bằng việc thay đổi THNƠ mới, hoán đổi với THNƠ hiện trạng trên quỹ
đất trống nhằm nâng cao khả năng tổ chức không gian, đáp ứng điều kiện TC-TĐC tại chỗ.
b. Tổ chức KGKT nhóm ở: Theo mô hình tổ chức không gian TKNƠ đợc phát triển tầng bậc, phân
hoá cấu trúc không gian thống nhất trong nhóm ở, TKNƠ. Tại các nhóm ở có trục tuyến tính vành đai và trục
xuyên TKNƠ sẽ phát triển phi tầng bậc với đa chức năng TMDV và tuân thủ các điều kiện tổ chức không gian
của TKNƠ.
3.2.6 Phân tích bàn luận kết quả
Kết quả nghiên cứu đã xác lập đợc dẫn luận khoa học có luận cứ lý thuyết và thực tiễn, luận chứng
phù hợp, chứng minh đợc luận đề với giả thuyết nghiên cứu là bằng giải pháp tổ chức KGKT-tái khai thác
KCCC. Cải tạo KCCC là cải tạo hệ thống KGKT cấu thành môi trờng chỗ ở. Đó là mô hình tổ chức không
gian đợc hình thành từ 2 nhánh hợp nhất các mô hình gồm: Mô hình chuyển hoá hình thái cấu trúc không
gian và chức năng (đảm bảo tính biện chứng của KGKT); Mô hình tái khai thác phát triển tiềm năng đất đai
(giải pháp tạo động lực tái phát triển) và mô hình ở-CCCT (đợc hoán đổi THNƠ).
3.3 Nguyên tắc định hớng giải pháp cải tạo KCCC tại Hà Nội
3.3.1 Nguyên tắc tổ chức KGKT
Chuyển hoá hình thái cấu trúc không gian để phát huy u điểm mô hình TKNƠ cũ, thiết lập trạng thái
cân bằng không gian mới. Tái khai thác phát triển tiềm năng quỹ đất để tạo động lực tài chính giải quyết TC-
TĐC bằng mô hình ở mới và phát triển tuyến tính với chức năng TMDV tại vành đai và trục xuyên TKNƠ.
Xác định loại hình ở là CCCT triển khai trên quỹ đất trống, hoán đổi THNƠ để TC-TĐC tại chỗ với quy mô
TĐC đợc cân bằng với QNƠ hiện trạng, tránh gia tăng chất tải HTKT-HTXH.
3.3.2 Nguyên tắc xác định hình thái cải tạo KCCC
a. Nguyên tắc xác định hình thái cải tạo: Cải tạo KGKT KCCC đáp ứng các nhân tố thuộc hệ thống
quản lý phát triển nhà ở gồm: QHKT, kỹ thuật, HTCS, tiềm năng đô thị, môi trờng ở, KT-XH, tài chính, cơ

9
chế chính sách, QLĐT và tổ chức thực hiện. KCCC giai đoạn 1960-1970 sẽ phá bỏ hoàn toàn để cải tạo theo
nguyên tắc tổ chức không gian đã xác định. KCCC giai đoạn 1970-1980 và 1980-1990 phá bỏ cơ bản để cải
tạo theo nguyên tắc tổ chức không gian đã xác định. Trong trờng hợp QNƠ ổn định về kỹ thuật, vị trí đất đai
có giá trị không cao sẽ cải tạo nâng cấp, tăng niên hạn sử dụng, phân kỳ tổ chức thực và giai đoạn sau sẽ hoán
đổi TC-TĐC hoàn toàn.
b. Nguyên tắc cải tạo THNƠ: Xây xen CCCT vào hệ thống quỹ đất trống, hoán đổi THNƠ để TC-
TĐC tại chỗ. ứng với từng điều kiện tồn tại thực trạng các KCCC, triển khai cải tạo theo các giai đoạn sẽ xác
định các nguyên tắc cải tạo THNƠ nh: Xen-giữ; Xen-giữ-phá; Xen-phá; Phá-xen-phá; Phá-xen-giữ.
3.3.3 Nguyên tắc bảo tồn KCCC
Tại một số KCCC có các công trình dịch vụ công cộng nh Khách sạn Kim Liên, Khách sạn đoàn ngoại giao,
Khách sạn Giảng VõCác công trình này vẫn đợc khai thác vận hành sử dụng theo công năng nh thực tế nhng
đợc xác định là những điểm bảo tồn, có thể thay đổi mô hình công năng nhng phải đợc giữ nguyên hình thái
QHKT.
3.3.4 Nguyên tắc tái khai thác KCCC tạo cơ chế tài chính giải quyết TC-TĐC tại chỗ
Vận hành thị trờng đất đai-BĐS thông qua đấu thầu quyền SDĐ, kinh doanh BĐS tạo nguồn thu tài
chính từ đất và khai thác chức năng TMDV. Nhân tố và đối tợng chủ yếu: Quản lý Nhà nớc, dân c, tổ
chức đầu t và hệ thống cơ chế chính sách. Tổ chức kinh tế thực hiện XHH sử dụng vốn ứng, sau đợc hoàn
trả bằng nguồn thu tài chính từ quyền SDĐ và kinh doanh BĐS. Hiệu quả lợi nhuận là hiệu số giữa kinh
doanh thị trờng BĐS và đầu t tạo quỹ TC-TĐC.
3.3.5 Nguyên tắc tạo ngỡng hiệu quả đầu t cải tạo KCCC
Trên cơ sở giá trị quyền SDĐ của Nhà nớc quy định và giao dịch thị trờng, ngỡng hiệu qủa đầu t đợc cân
đối là diện tích đất tái khai thác để phát triển hệ thống TMDV công cộng tổng hợp :
DT
TM-DV tính toá
= VĐT / ĐG
ĐTQSD
DT
TM-DV thực tế

< DT
TM-DV tính toán
DA có khả năng cân đối tài chính
DT
TM-DV thực tế
> DT
TM-DV tính toán
DA không có khả năng cân đối tài chính
3.3.6 Phân tích bàn luận kết quả
Nguyên tắc định hớng giải pháp đợc tạo lập từ mô hình tổ chức không gian gồm chuyển hoá hình thái
cấu trúc và chức năng, tái khai thác KCCC và hoán đổi CCCT tạo THNƠ để TC-TĐC tại chỗ. Hệ thống các
nguyên tắc đợc xác lập từ mô hình hoá đảm bảo tính chính xác từ nguyên lý tổ chức không gian là kết quả
cần thiết đợc so sánh đối chiếu về nguyên tắc cải tạo KCCC đối với các công trình nghiên cứu khoa học
khác và giải pháp thực thi.
3.4 Giải pháp triển khai-thực nghiệm kỹ thuật kiểm chứng giả thuyết: Triển khai trên 3 KCCC tiêu
biểu: KCCC Kim Liên-Nhóm ở B (1960-1970), KCCC Thành Công-Nhóm ở H+K (1970-1980) và KCCC
Thanh Xuân-Nhóm ở C (1980-1990).
3.4.1. Giải pháp QHKT và kỹ thuật
a. Quy hoạch: Phát triển CCCT vào lõi TKNƠ, mật độ xây dựng đạt 25-30%. Tổ hợp KGCT mới đan
xen KGCT cũ và hoán đổi tổ hợp tại các quỹ đất trống 2H. Tạo QNƠ TĐC tại chỗ cân bằng với QNƠ cũ,
KTCQ đạt 70%, tái tạo đợc quỹ đất vành đai 20-25% để phát triển HTXH với chức năng TMDV.
b. Kiến trúc: Phát triển 3 dạng KGCT: Cao tầng-trung tầng và thấp tầng. Hệ thống hiện trạng các chung c
cũ nhiều tầng xuống cấp sẽ phá bỏ để hoán đổi CCCT với khả năng áp dụng thực tiễn 14 mẫu thiết kế tiêu biểu
triển khai trên 9 dạng quỹ đất trống chủ yếu. Quỹ nhà đợc đánh giá còn đảm bảo kỹ thuật, có giá trị SDĐ không
cao sẽ cải tạo, nâng cấp kết hợp với giảm mật độ c trú.

10
c. Kỹ thuật: Giải quyết đồng bộ và toàn diện về kỹ thuật đối với KGCT nhà ở. Sử lý nền công trình xây xen
trong quỹ đất trống 2H (trung bình là 25-40m) và xây dựng bằng ứng dụng khoa học kỹ thuật công nghệ mới nh
cọc khoan nhồi, cọc barrete, tờng vây trong đất-tầng hầm, nhà khung bê tông cốt thép, lõi cứng vách cứng, dự ứng

lực
3.4.2 Giải pháp HTCS
a. HTKT: Đấu nối hệ thống HTKT nguồn trên cơ sở HTKT cũ để tạo khả năng cung ứng cho HTKT
của tổ hợp mới. Hệ thống HTKT xây mới trên nền HTKT cũ sẽ phá bỏ và đợc hoàn thiện sau khi đã cuốn
chiếu dỡ bỏ nhà ở cũ và đợc thực hiện song song với việc tổ chức TĐC tại chỗ.
b. HTXH: Nâng cấp mở rộng quy mô trờng học cũ, phát triển bổ sung trờng mới. Phát triển trục phố
HTXH-TMDV theo quỹ đất đợc tạo lập mới sau khi dỡ bỏ nhà ở cũ: Giao thông tĩnh ngầm, siêu thị, văn
phòng giao dịch, trung tâm phát triển khác
3.4.3 Giải pháp tài chính, cơ chế chính sách và QLĐT
a. Tài chính: Đấu giá dự án có quyền SDĐ và kinh doanh BĐS tạo nguồn tài chính để cân đối TĐC; Cơ chế
tài chính TC-TĐC; Cơ chế tài chính ngân sách và ngoài ngân sách. Giải pháp có thể đảm bảo khả năng cân đối tài
chính trong các trờng hợp giá trúng thầu tơng ứng với tiền thuê đất hoặc theo phơng thức cho thuê đất thu
tiền SDĐ thích hợp theo thị trờng.
b. Cơ chế chính sách: Thực hiện XHH nhà ở với mô hình 3 thành phần cơ bản, 3 lợi ích chính: Nhà
nớc, Nhân dân và Tổ chức kinh tế. Cơ chế xác lập hiệu quả đầu t dự án tạo dự án, vận hành giá trị quyền
SDĐ, kinh doanh BĐS. Phát triển tiềm năng bằng nội lực tài nguyên và tạo môi trờng u đãi phát triển. Đồng
thời tận dụng điều kiện ngoại lực một cách phù hợp.
c. QLĐT: Quản lý chủ đầu t dự án và tham gia của cộng đồng. Nghiên cứu quy hoạch toàn bộ, xác
định kế hoạch, chơng trình đầu t và phát triển dự án. Phân kỳ đầu t và triển khai mô hình TC-TĐC, kiểm
soát kết hợp đồng bộ các dự án và tổ chức quảng bá cộng đồng.
3.4.4 Phân tích bàn luận kết quả
a. Phân tích kiểm chứng bằng phép chứng minh trực tiếp-hội logic: Từ ý tởng nghiên cứu, phán đoán
trên vấn đề nghiên cứu tạo đợc từ tổng quan để xác định giả thuyết nghiên cứu. Quá trình nghiên cứu triển khai
lý luận, kiến tạo các mô hình tổ chức không gian định hớng cho giải pháp chuyển hoá hình thái cấu trúc không
gian, mô hình tái khai thác tạo nguồn lực từ CCCT-hoán đổi THNƠ-TC-TĐC tại chỗ. Giải pháp triển khai-thực
nghiệm kỹ thuật đợc chứng minh trực tiếp, thu đợc kết quả phù hợp từ mô hình.
b. Quan sát phân tích kiểm chứng giải pháp thiết kế triển khai-thực nghiệm kỹ thuật: Giải pháp
thiết kế triển khai-thực nghiệm kỹ thuật cải tạo 3 KCCC tiêu biểu đợc ứng dụng mô hình tổ chức không gian
với việc xây xen CCCT, giải phóng quỹ đất vành đai đã chứng minh giả thuyết nghiên cứu là đúng.

c. kết luận
Kết luận
1. Nghiên cứu khảo sát 40 KCCC đã xây dựng tại Thủ đô Hà Nội từ năm 1960-1990 cho thấy hệ thống
KGKT đã bị biến dạng và phá huỷ do mật độ xây dựng tăng tới 70-80%, mật độ c trú tăng gấp 1,5 lần; Chất
lợng nhà ở xuống cấp nghiêm trọng, nhà lắp ghép với 70% nhà bị lún nứt, h hỏng mối nối, trong đó có 30% là
nhà nguy hiểm; Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thấp, cá biệt có hộ chỉ 3-5m2/ngời đã làm mất đi trạng thái không gian
cân bằng và tính bền vững của khu ở. Xác định đợc nguyên nhân chủ yếu của tồn tại trên là do ứng dụng thiếu
hoàn chỉnh mô hình tổ chức không gian TKNƠ; Phát triển tự phát KTTT, thị trờng đất đai-BĐS và bất cập về

11
quy luật giá trị; Việc cải tạo thiếu thành công của một số giải pháp thực thi là không giải quyết đợc vấn đề TC-
TĐC tại chỗ và khai thác thiếu hiệu quả đất đai trung tâm đô thị.
2. Xây dựng mô hình chuyển hoá hình thái cấu trúc không gian và chức năng bằng ứng dụng đúng mô hình
tổ chức không gian TKNƠ kết hợp với không gian tuyến tính đa chức năng tại vành đai và trục xuyên để phát triển
hệ thống HTXH- TMDV trên 20-25% tổng quỹ đất đợc tái tạo bằng chuyển hoá không gian từ mô hình ở mới-
CCCT. Trên cơ sở vận hành đúng quy luật KTTT, thị trờng đất đai-BDS phù hợp với quy luật giá trị tạo nguồn
động lực tài chính, XHH nhà ở từ chính việc cân đối tái khai thác đất đai tại trung tâm của các KCCC.
3. Xây dựng nguyên tắc về tổ chức KGKT, hình thái cải tạo KCCC, bảo tồn KCCC, cơ chế tái khai thác
KCCC tạo tài chính để giải quyết TC-TĐC tại chỗ và ngỡng hiệu quả đầu t cải tạo. Xây dựng giải pháp cải tạo
KCCC từ mô hình, nguyên tắc trên đáp ứng điều kiện TC-TĐC tại chỗ cân bằng và thực hiện đồng loạt bằng hoán
đổi THNƠ với hiện trạng trên hệ thống quỹ đất trống có 9 dạng bố cục chủ yếu với đầy đủ các điều kiện để xây
xen nhiều dạng CCCT, giảm mật độ xây dựng về 25-30% mà không gia tăng chất tải HTKT-HTXH thiết yếu. Đề
xuất giải pháp triển khai-thực nghiệm kỹ thuật kiểm chứng trên các KCCC tiêu biểu 1960-1990 làm hình mẫu khả
thi để áp dụng thực tiễn.
Khuyến nghị
Không thực thi các giải pháp cải tạo KCCC đơn thuần, cục bộ, hạn chế tiềm năng SDĐ. Nên áp dụng
kết quả nghiên cứu triển khai-thực nghiệm kỹ thuật trong luận án để triển khai trên thực trạng tiêu biểu.
Nghiên cứu tiếp mô hình chức năng cải tạo, mở rộng, nâng cấp HTXH thiết yếu và HTXH với chức năng
TMDV.

12